搬出黎自己一個住有法?(答)

->>按此看問題,青衣睇樓經歷 先作個人評估,假設息口不變讀者月入23000,可用盡11500供樓,攤長30年可借三百萬,加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢,例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格,知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊,要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢,有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住,就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願,就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch,必須付出再有收獲,仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下,讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣,何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇,不過諗樣都同意現價過高,置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一,不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善,馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力,先可以應付得黎。有時買棲呢樣野,急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限,其實只不過想要個單身安樂窩,居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋,係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的,當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好,可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病,可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會,淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港,想自己一個人住,係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

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搬出黎自己一個人住有法?

->>按此看答案 你好, 本人單身三十歲,月入二萬三,儲蓄約有六十萬,家人居住青衣, 所以想於青衣置業.看過青怡花園,翠怡花園, 樓齡廿年以上, 全部300萬以上,盤少,多低層, 銀行估價差10-15%. 首期不是問題,但樓齡大,唔到價, 心理上都係覺得買唔過. 有朋友居住馬灣,環境不錯,樓齡十年到,一房單位大約330-350萬, 青衣有穿梭巴士,可以放工先回青衣阿媽到食飯,再返馬灣. 究竟買青衣定馬灣好呢?可否解答我以下的問題: 1)青衣樓好明顯因為置安心令樓價升溫了, 依家買的話,估價不足,先貼10%值得嗎? 還是等佢回落才買? 2)如果買馬灣,以我的月入買一個350單位是否太冒險? 打過去銀行問大約借到300萬, 扣除首期35萬, 自己要貼15萬, 即是要50萬, 加埋雜費約60萬, 應該可以應付得來. 但之後每月用一半人工供樓, 到時有樓,但儲不了錢…  個人原因,好想自己住, 但下不了決定,請LUMYEUNG提供意見   答案   先作個人評估,假設息口不變讀者月入23000,可用盡11500供樓,攤長30年可借三百萬,加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢,例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格,知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊,要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢,有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住,就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願,就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch,必須付出再有收獲,仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下,讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣,何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇,不過諗樣都同意現價過高,置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一,不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善,馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力,先可以應付得黎。有時買棲呢樣野,急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限,其實只不過想要個單身安樂窩,居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋,係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的,當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好,可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病,可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會,淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港,想自己一個人住,係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

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租客榮升業主方法(答)

  ->>按此看問題   以我睇你個case,應該賣出新樓(即一房單位)而買入現元朗居最為合適。有以下原因: 1.      首先你倆夫婦收入尚可,但手上cash唔多,人工亦唔可以幫你好快手咁儲到另一舊cash,所以不宜在旺市持貨過多。至於如何界定你持過多定少,多得你留意諗樣網,用筆者分享過了的方法計了出來。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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租客榮升業主方法(問)

因有買樓決策之難之事而在互聯網搜尋見解,幸獲明燈引路到達諗 Sir 之殿堂, 諗 Sir 的分析詳盡而又細心為讀者解難,有諗 Sir 懸壺濟世指點迷津實屬網民之福! 現提筆發問還望諗 Sir 不吝賜教。 背景: 本人27,新婚,二人固定月入約 $7.5萬,手上資金約 $50萬 幾年內沒有生 BB 打算 現租元朗一單位月租約 $9千,跟據最近成交紀錄現市價約 $350萬 去年中買了市區一房樓花,約 $350萬,按9成,月供約 $1.2萬,幾個月後收樓,本來打算自住省卻租金開支 月入扣除供樓、租金、四老家用及生活開銷,月儲約 $3萬,若省回租金應可儲 $4萬 現況: 租住單位的業主似乎有意出售,現單位完好而我們亦甚為喜歡,如果成事雙邊免佣大家高興 但即使免佣,印花稅及律師費注定 $50萬本只能做 9成按揭,如放租被發現要補水4成就得動用四老棺材本,雖未至於破產但我們覺得極不應該 問題: 1. 根據諗 Sir 的「升市只持一半貨」原則,此行風險似乎偏高 (7.5萬x50%x265萬/1萬x一半貨 -315萬負債 = 172萬),但難得「試住」後單位合意又免佣,擔心機會可一不可再? 2. 我們大約計過數,但擔心有所遺漏,請賜教:     月儲 $4萬 減供樓租金差價 (供 $1.2萬,放租約 $9.5千) 以及管理費地租差餉,放租後月儲約 $3.6萬,一年 $43.2萬     若樓價 1年內下跌 2成,兩層樓共值 $560萬,1年來共還本金約 $20萬即共欠銀行 $315萬x2-20萬 = $610萬,Margin Call 的話約欠 $5萬     以此計算我們大約可承受樓市 1年下調 約少於2成 或 2年共下調 約少於3成 3. 如果買得過,與業主議價有何策略?做 9成 按揭搏一搏,還是先向四老借 $50萬做 7成按揭? HKMC 除要求被發現違規者補水,會否/能否有進一步罰則? 買後應自住新還是舊單位?如果買唔過,又應該如何部署後市? 4. 如果現在將單位買下來,今後應如何部署投資以供幾年後購買第 3 套房? 5. 未知諗 Sir 對元朗區有何睇法:區內將會陸續有新盤落成,對樓價是起刺激作用還是因供應增加而使樓價有所壓抑? SSD後會否更多人轉買為租,能否吸納新樓落成的新增供應? 煩請不吝指教,萬分感激! ->>按此看答案

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三房定兩房?(答)

->>按此看問題   如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。 ********************************

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三房定兩房?

諗SIR 你好, 自從半年前讀了你的BLOG 後,  獲益良多。本人今年25 歲, 與男朋友合共月入十萬, 收入穩定, 儲了約200 萬,PLAN 了下年年頭結婚請 問以現時情況,買德福/黃埔兩房, 等5/6 年後加按 買TKO三房(然後舊的那層放租)還是調轉,現在買三房,  將來有機會時才買多一間兩房收租?謝謝! (P.S.我們現在每月可SAVE 5 萬, 想將來買將軍澳因為 希望近父母, thanks thanks!   ANSWER: 如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

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有一百萬係手點辦?(答)

->>按此看問題   答: 首先大家可能唔太慣睇平方米,你可以大約將做39平方米當做390呎。 本天第二度貼文,靖 按下方like/login以看全文及支持    

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買樓收租過埋下半世?(答)

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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28歲應如何自處(答)

->>按此看問題   答Hi CY, 正所謂心誠則靈,雖然諗樣唔係神仙,不過見到你咁詳盡咁寫個case比我知當然要快覆你。總括來說本樣覺得CY你收入上的不穩令你對自己前途失了信心,其實你身上擁有幾項優勢,慘過你既人大把。希望你學似你父母一樣勤儉力作,將父母現時傳比你既優勢第時留比你子女。 雖說「好仔不論爺田地」,不過就憑你咁講本樣覺得父母都有心將半間鋪同洋樓第時留比你了。而家就當你第時唔能夠獨有間鋪同洋樓,且看你如何改善埋你現時既弱點: 收入不穩,為未來鋪路。       談credibility 諗樣大部份既case都係叫人運用本身既credibility而向銀行借貸,購入提供正現金流既實物而令自己收入倍增。可惜CY你既case就係credibility低既一種,即係你case中講提供唔到糧單比銀行、「谷住谷住」借唔到錢既情況。要提高credibility,其一就係去返design co.打工,一定出糧要比autopay個隻(唔係就咁transfer!),不過你個行係真係少autopay既。其二就係自己做,先搵個事務律師去開間有限或私人公司去接job,再要去銀行開公司戶口同埋整autopay,每個月出糧就要send個excel file比銀行話比佢知點出糧。你呢種小客戶都係去建行問下啦,獅子一腳就掃你出門口。 如唔識律師請在網上search全包宴,收費四至六千。係銀行autopay set番二萬蚊糧比自己。開有限公司就要每年比幾千蚊人地幫你做數,保障就係萬一你既裝修生意引起法律責任都唔使比人告到嘔突。月入萬八幾係一個幾平衡選擇,交些少稅又可以攞番個月入證明。第時生意好再「整大份糧」啦!     談進修 *本日第二篇貼文, 請在下方按like/login以看全文

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買樓既幾分鐘,係台下十年功(答)

->>按此到問題     答: 第一係你供緊層樓收既息應該好平,借一百萬收2%年息分30年還都要四千幾,而家每月還$3200既你,年息口應該貼近1%。相信你先改善自己既理財諗法,再用自住樓套60萬出黎,至少都可多退休層樓收租。 再細心諗你會問新套60萬會唔會同之前還緊既咁低息? 一般唔會。不過舊債會唔變,新套60萬會好似另一條loan咁,收2-3%年息。套到60期原因係3.10mil*50%-絡欠1.0mil 約等於60萬。仲有請叫銀行同你間樓「估盡D」,去到3.20mil唔難。 三個月前購入156萬,叫價185萬? 根據你講朋友三個月前買入156萬翠華花園,現叫價185,升幅達20%。你睇佢可以好高興,但同時應問自己套舊錢出黎係想「炒樓」定係「儲多間樓傍身」?諗樣認為如你買樓只為不斷追逐資產價格方面上升,咁等同將注碼押係大細一樣,贏面只係一半。之前諗樣個案既故事都係買樓求收租,收租求還本 ; 係SSD,樓市風高浪急之時,此為上策。 當然明白人都係有鋪癮「炒野」!而家買入半年內賣出要徵15%額外印花稅,一年內10%。自2010年11月推出後炒家收斂,入親貨都預左守兩年。你朋友而家係叫價,留意不要為叫價大驚小怪,再細心諗佢就算沽左只係賺20%升幅入面既5%。你又會問5%對我黎講都好多錢,咁你就要細心問下朋友點解會入到件「筍貨」,仲咁快搵到個肯比市價高10%租而一次比哂一年既租客呢?相信本身人脈同經驗幫手促成此事,你「鞋都未著」就衝入去未必有相同效果。筆者諗係咪agent運用「人咁你就會咁」既推斷式銷售技巧,係淡市攞多單生意。 炒樓都要學,仲要高中低班咁學上去。執到筍貨通常係agent熟客,勤力睇樓或唔怕煩自己貼街招之人。真係有筍野通常好快(隔晚)就比人買左,你係agent都唔會搵個左諗右諗唔幫襯開既客買。另一方面即係個客要買爽手先買得成,睇一次樓再返頭已經比人買左,所以客人有番咁上下睇樓經驗先可以。姑且不談論你朋友,就見外面有人成日執到筍盤,其實買樓既幾分鐘,係台下十年功的! 點解最好係港島區? 你談及想買港島區,係因為想收租近定係覺得會升呢? 請參考「諗樣文章2012年上半成樓市round-up」及「一路向西」論樓市,你就知本樣覺得未來新界樓會跑贏港島民房的「根」與「據」。除非你心儀既係港島山頂豪宅就作別話。你套左60萬出黎,可以做三成首期買間沙田河畔花園,一般沙田大屋苑都幾好租。 如你而家先搞套錢再去買樓已失租樓比大學生既旺季,補些少錢用2.6mil間買好運中心或沙田中心,幾時都咁好租的。當然佢地成三十年樓齡係一問題,如想樓齡輕些少而又符合budget既,只有元朗一些新落成而唔近市中心既兩房單位了。再唔係疊茵庭 係其一選擇。   請支持及按下面facebook icon like粉絲專頁

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