債券轉股票之時機、買新樓係咪要SEA TO SKY? #2102

諗sir 妳好,本人今年45歲,是收息101、103舊生。太太是全職媽媽,一家3口,女兒10歲。現任某大企業高層,工作算穩定,年薪大約270萬,另加share 分紅每年約180-200萬。 每年總開支連交稅旅行等大約180-200萬,即一年平均可從薪水中儲起二百幾萬。另外每年有被動收入有大約100萬左右,視乎組合回報表現。   本人資產如下: 1)放租物業市值約1400萬,尚欠銀行6百萬,每月收租28k 2)自用車位市值380萬 3)債基400萬,B and E餐,只槓1:1 4) 觀塘工貿樓市值360萬收租11000, 無做mortgage 5)一藍子環球股票,美股如Netflix, Google, Amazon 等和股票加債券基金共約1千萬左右 6)一條內房直債200K USD, 5.5% 7)現金3百萬左右。   現在以租養租,租住一個市區千一呎海景單位,每月交租45000 (已包在上面說的開支內)   本人有打算再買一物業自住例如sea to sky的4房或大圍站的3房,結束以租養租,樓價大約要1800-1900萬。諗sir 看法如果? 有沒有更好的投資選擇和建議給小弟?   answer: 上次同讀者執好左債基部份,唔再揸PIMCO啦,免再歷2008年次按之威脅。同時見讀者個案,說明有能力搵到錢既人,唔需要咁急買樓。窮人才需早買樓拓寬資產等其膨漲,此為庸材唯一向上流通道。搵到銀如讀者租住樓先都唔急,流動資金起碼都過到一千萬。   讀者債基B/E餐派6%息然後1槓1,在現時低息環境下回報為(600萬*6%-300萬*1.5%)/300萬 = 315000/300萬 = 10.5%,一年收31.5萬。   另外內房直債又有20萬美金收5.5%,即年收20萬美金*5.5%/12 = 916美金。上述兩者共加為收40萬利息一年,而投入只460萬。   有資金者棄樓用股,收息用債,主因樓價升幅實不多,講到大圍新岸不難想到最近而又同屬新世界發展的溱岸8號,2015年由實呎$15377升至$19291(下圖),升25%,唔係太多。5年升25%股票大把,債券都可以,買樓只不過勝在有槓桿,然而有資金及年老者不好用槓桿。所以都係個句,買樓趁後生,平樓上住先,慢慢先換大。 5年升25%叫做跑輸了,而大圍新盤開價唔會點平,有1800萬如想住大些四房可選荃灣,又方便又新。想間樓保值又唔介意細些少600-780實呎,可選奧運。想以仔女配套為主通常四小龍開大或何文田開細,我地買樓易地產公司站在買家角度,幫你搵盤睇樓,買樓班舊生有興趣可whatsapp 96991141找陳生,註明你想大約搵邊或者有咩要求就可開波傾。   諗sir較少推介新樓,同意新樓對冇能力儲首期既人吸引,亦同時賣新樓比你附上高Premium。加上現時發展商提早交樓要你早上會又得,遲交樓比你到你無左份工時要上會又得,讀者或有能力架御,但不少人無能力,要小心。另外由於讀者收息都成40萬一年,慢慢租住等有好盤都唔急。   有人問點解SEA TO SKY仲係咁多人入飛? 無他,將軍澳積落大量買新樓贏過錢既買家,AGENT由同區舊客入下飛唔難,一旦中左飛可買樓,又形成同龐大沽壓。只要將軍澳不斷有人願意搬入,就冇事的。 […]

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40萬槓桿債基6.2k月入,不用150萬開戶做到。有80萬夠長租酒店唔買樓 #2101

  諗Sir你好   2年前 (2018年左右) 開始聽你 youtube channel 個排係股市賺左一筆錢 (本金三十萬左右.. 賺百五萬左右) 諗住係股市繼續賺錢 但發覺呢兩年愈黎愈難買 仲有少少停滯不前既感覺, 所以呢半年不斷聽你同吸收多d資料 想快d一生三宅   講返本人background先, 本人29歲 岩岩結婚 我地都係專業人士 固定月入6萬 年收入約85萬. 老婆同齡 年收入約45萬 上年年尾買左新樓3房(屋企人資助首期) 樓價約1250萬 俾左一半首期, 樓寫老婆名, 我做擔保人, 25年按揭。兩人現金約90萬 另定期一年人仔100萬 股票約60萬 (近兩年回報約15%/年) 本人有tax loan 下年年尾到期 約35萬欠款, 每月供2萬2。 預期 (希望… 哈哈) 2-3年後先有小朋友   我地兩個想係過左罰息期 (約2021年年尾) 後放返我個擔保人,想兩年後用我個名買大約600-800萬樓 (如按揭成數不變) 收租保值,想問問諗sir有咩方法? (p.s 我同老婆人工應該每年加5%左右, 除非轉工, 但宜家時勢唔好, 都唔想轉工住) 如果以下方便邊隻方便d? […]

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債基B及E餐走勢預測(EXCEL圖表),後市跟唔跟買好? #2100

諗sir你好 我係101 103學生 漁夫年繳   想請問 信用卡預支/循環貸款/tax or p loan 點樣借最唔傷TU ?    想趁住宜家去全球一體化 行本土經濟 舖租低水嘅時候 投資一檔生意 但宜家呢個市想留返多啲現金係身 所以諗緊借loan打牛 如借60-80萬分2/3年還 供款會佔月收入20-25%左右。 請問意見? 謝謝   ANSWER: 先謝呢位朋友支出,最唔傷借貸力係用信用卡低息現金分期,因為你透信用額出黎係唔需要再係信貸資料庫(TU)加記錄,因開信用卡個陣已在TU記了個額,用呢個額透錢唔使加番。   Personal loan比稅貸好少少,但都好傷借貸力。計借60萬,對於一個6萬月入的人:   Personal loan攤四年還,預息3%,唔借之前最大借貸力為777萬,借了loan借貸力降至414萬 稅貸一般只可攤兩年,息平點2%,唔借之前最大借貸力為777萬,借了loan借貸力降至103萬 循環貸款全draw60萬計,息貴點7.5%,借了循環貸款借貸力降至679萬 至於用信用卡分期,唔傷   不過銀行都唔係傻,2017年已洞悉有人用上述方法借首期,例如60萬,再問銀行借埋淨低九成上會買樓,咁就可「零首期買樓」。因此現時如你經HKMC批按揭,佢會查你各信用卡之statement,睇埋你有冇信用卡分期未還。所以呢,借錢都有很多學問,借都有分叻定唔叻。   當然HKMC有張良計,有人就會整過牆梯。以上之實戰操作暫時應夠用,坊間亦無咩人識講。但對於讀者,借錢去投資當生意,自己唔落手,佢真係認為會賺錢? 都有可能,如果佢投資當野係老婆或者兄弟落手做,有機投一百幾十萬而賺返三五七年。否則,你只出錢而當野又咁搵到,你既員工唔會飛起你開第二檔? 仲要開正你對面頂死你?   只搵到些少既生意,不如唔好做。Profit margin細而Operation cost大的生意,諗sir看本blog讀者不少是高管人員,結果如何大家心中有數。當然呢個世界蝕錢既生意都有人做,天使基金打落初創公司,一班「創業者」受不住誘惑而賣出股份,最後咪又係變返打工仔,仲要係有法律責任的打工董事,咁做好定唔好各見解不同。你用強大國家的睇法,人人做野都有其hidden agenda,兌缽兌?   如借出60-80萬,利用債基收息,再將收到既息去投入期權,更能達致立不敗而博升幅無限之願。你可將50萬投入債基收息,像讀者收息101學的E餐,2020年大跌市後派息率仍有8%年息,不槓桿。槓埋可達12-15%。咁讀者將50萬投入,每年收4萬蚊息。   利用漁夫系統,找到突破股,好似系統7月2日出了突破訊號的中人壽,唔買正股用期權,今日執了475%(如下圖)。 至於利用期權是一門學問。見下方有朋友問期權按金幾多? 又係搵得到既。撰文當日計9月到期中人壽CALL,一手$2723(下圖) – 債基產出利息都4萬一年,如做槓桿7萬5一年,夠佢每個月落一注啦。用系統同自己經驗諗清楚佢,同埋12月引伸波幅一般向下,可以唔玩。   […]

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32歲買第二層樓做學生宿舍倍增租金#2099

你好諗SIR, 我想請教一下, 希望你會解答., 我地32歲, 想盡快買第2層樓. 現金有80萬 現自住將軍澳南, 6M購入, 估值9M, 尚欠貸款5M, 靠現有現金未能買到樓, 也計劃生育, 所以都想留點錢傍身 所以想到出售自住樓, 吐現4M, 拆2間作自住及投資, 這個計劃好嗎? 現正為投資那間作選址, 有考慮粉嶺, 因價錢相對較低, 黎緊北區沒有新樓供應, 以及空置率低 . 你認同粉嶺嗎? 定你會唔會有其他區既建議? 你會點選擇: 1) 牽晴間/碧湖 新D但遠D? 2) 荃景圍, 2房定3房? 3)上環舊樓- 間哂做房做學生宿舍(但現時情況好似難租左?) ,       定靈活D唔間,家庭客又得, 學生自己約好朋友租又得? 謝謝你既 解答.   ANSWER: 如果我係經紀想大賺同埋害你,一定隊你去選擇3。   先明白經紀要賺得多,一定想由大地產鋪拎客去細A(細agency)成交。經紀於大地產鋪做到生意計佣如打稅,斬件累進制,1000萬樓收20萬佣,絕對唔係經紀20萬落袋,當然萬零銀一定有。但搬去細A,20萬就當同細A對分,都和味。不過咁做唔岩規矩,絕不要以身試法。   但,眾所週知大地產鋪主力做大屋苑,舊樓留返比細A。咁經紀如果係大地逕鋪識個客再令佢「偶遇」到專係細A做地產個friend,咁就好順啦。同埋舊樓成交粗,值500萬既舊樓開高你10%即50萬,買家難察覺,不過做得成業主將「多收」既50萬拆返些少比細A同大行既朋友都唔奇。所以諗sir成日勸人買第一間樓,多由大屋苑出發,得罪了唔少行家。   另外劏左既樓好難做按揭,有些得有些唔得,主軸在客觀條件會否令估價行認為該房不能估價,大失價值。至於究竟有咩條件會令間屋估唔成價上唔到會,讀者在買樓001課應學了。但香港地產經紀係唔會計較間樓上唔上到會,唔要臨約簽左,唔成交都照收到大部份佣,當初講野小心d就得。你見好多位可以賺到客錢,未計佢衰左要借財仔上會頂,我仲可以賺筆豐厚既referral fee*。所以我係熟行又想開大餐,一定拎個客去睇舊樓。   Refer去按揭銀行只賺好薄,但refer去財仔回佣倍倍計。所以網上有moneyhero,一定係你最需要錢又冇人肯借個陣打救你。   學生宿舍或劏房都好做,學生宿舍用木間每間5-6k月租出去,一間三房一開5,已收30k租,比原本3房16k租值升double,大家都識計。劏房用磚間,540呎樓如個則合可一開5,每間收6-7k,540呎舊樓只10000蚊實呎,所以劏房比貴少少裝修錢但客路更廣可33k。這些價碼唔係諗sir亂up,你自己落街睇街招或上網search,都知疫情後有些套房好好租。   想間屋好租location只佔很少部份,我地學生不少套房都可短時間內成功租出,原因 […]

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我要加按住宅收15K月息移居 #2098

諗sir你好,好迷網,两夫妻五十出頭不善理財,現時工作前境並不樂觀,一直苦惱以後日子點算。偶然之下見到諗sir文章,希望籍此可以指點迷津。 两夫妻月薪5-6萬左右,育一子19歲讀書中,一個估值單位850左右,月供17k,尚欠200萬。負債40萬,每月七除八扣都冇錢淨。 樓按太太名,本人工作冇借貸能力,難轉名加按借盡按揭,請係外國重新上路,對投資唔係好識,有冇簡易投資方式容易上手,令本人有被動收入長居?   ANSWER: 唔使迷惘,認真睇返自己一路怎走來,50歲仍然會有出路。先講最令讀者賺錢就係佢間樓,現時淨值達850-200 = 650萬。相比自己工作多年仍弄得一身債(-40萬),供樓多年絕對無辜負佢!  50歲借貸力係比45歲高峰期打八折,不過仍然借到。既然兩個人份工睇落都比唔到咩錢佢,何不用公司出多份糧比自己賺多份收入,方便按間樓既錢出黎? 先找借貸40萬,然後利用下方三個方法穩收息,又或留係香港收息當首期再買多間樓,安穩過埋下半世,應唔難。   有樓在手點都唔叫慘,所以年輕人點都要捱段日子供樓上會,除非你早就豬籠入水。讀者兒子幾年後自力更生,表面上最迷惘最苦惱的日子不是已經捱過了嗎?現時不少人結了婚未有樓,為兒女入讀國際學校…為慳2蚊想叫凍飲都要慳,讀者叫做更有條件去籌劃人生。 至於讀者到50歲都想問「簡易投資方程式」,呢個就係佢地最大問題。所以,性格決定命運。諗sir見過有些業主錙銖必較,經常講價又想慳盡每蚊親力親為,最尾都係一屋衰租客。無經紀想真心幫佢,只係比個麻煩友佢做一deal就算。又或者係片段「野蠻業主5大特徹」都講過,係睇樓客面前鬧客既業主,最尾自食惡果。所以學投資要賺錢,除了有技術,用同理心去對他人亦屬成事必要。讀者重新上路,雖未見其人,但必須改變每天行事及對人之習慣。   重申加大自己借貸力,先比幾個重點: 開公司戶口 去銀行開戶 支票出糧比自己 擴大公司支出去降低個人稅務負擔   令公司出糧比自己,既可增強借貸力,又可合法避稅,一石二鳥。提埋你,而家去中資銀行開公司戶口,反而難。唔難國家法例事,呢一季都係咁。   考慮到讀者現時處於月光族狀況,我地反轉黎計,若以物業估值8.5M作6成加按20年作計算,大約可借出510萬減去200萬供淨樓按,可套現300萬。未計及私人貸款每月還款額,每月最低入息要求510/259*10000*2 ~ 39500 。自己既私人貸款可找另一半清左佢,然後用自己套現300萬。有了此300萬,原本40萬私貸即可找清。   去到呢一度,有些人會打錢走,將香港層樓爭盡然後搵個親戚住埋落去,親戚幫手供返就算。自己呢? 拎個BNO去英國300萬夠買間英國樓了。當然仲要預每月支出,係外國如要有15000港幣等值收入,最穩陣要有600萬,當然120萬左右都可利用收息101的債基達成,不過要冒點風險。   直債 600萬者可買入保本直債而有3%票息的,600萬收3%票息即一年可產出18萬,除返開每月15K。咁做好過定期,其實中國銀行、煤氣、匯豐、長江都有發3%左右coupon的直債,做佢好過做定期,你落銀行問佢基本上會說你買年金,唔會咁輕易介紹你直債,你可以試下。或者如果佢真介紹,咁好可能係師傅輩出黎劏客。 債基 120萬者利用債基再槓桿,收息當然用直債或債基,唔通用股票咩? 股票而家都唔保證派息,你等股票派息黎開飯可以要絕食數年。用債基行B餐啦,12%年息,120萬投入收息144萬一年,除開都萬餘元。當然債基槓盡可15%-17%年息,真做到120萬投入月收15K的。不過槓盡不建議同埋買入之債基波幅會高一點,好似讀者投資經驗少的不建議。 期權 最後是讀者呢type,可能外國買完樓乜7都冇淨。咁不如用期權搵筆快錢啦。下圖是小米(1810)之期權報價,現價13.6,於14.5及15元行使價的O/I(未平倉合約)大增。由於小米正股一手只200,買正股都唔貴,二千幾三千蚊。但入一手期權之按金,比買一手正股仲低。計九月看好期權計,行使價睇$17的,按金只六百幾蚊。然而小米若真再向$16-17元進發,行使價$17的期權將由而家0$.20升5-6倍或更高都可。後生想刀仔鋸大樹,中年大想拎些少錢翻身賺返一百幾十萬收息,細細注學懂期權慢慢上,或試下學埋你點用期權金收息,是另一法門。不過讀者如無錢又要想易又快賺錢的投資方法,請恕筆者沒此魔法在手。  

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降低風險不槓桿用債基收8%息、保費融資同保單抵押有咩分別? #2097

(續昨天個案) 諗sir你好 本人是41歲的家庭主婦,在股票市場輸近百萬元,現在聽到股票2字都驚,以後都唔敢接觸、之前已收讀收息101及103,丈夫42歲,低收入人士,人工只有$30000,育有2名孩子,沒有物業,每月租金支出13000,全家保險每月$4500,扣除所有開支基本上冇可能儲錢,連出街吃一餐飯都有壓力!短時期暫時未能買樓,希望可以使用收息班所學的債基賺取每月被動收人,至少夠交租!改善生活壓力,現希望諗sir指點迷津,救救我們 全副身家 現金:250萬 股票蟹貨:15萬   ANSWER: 尋日已答讀者應買返間荃灣樓,亦都唔需對股票死心,佢只錯用股票及不知豺狼當道,40歲先中招,咁就無奈輸百萬。所以話投資要趁早,你如22歲輸下股票,無問題既。一般都係輸十萬八萬,保你往後唔再輸大錢。至於有些人永遠唔想輸,此屬井底蛙之見。強如Edison(我指發明電燈個位)及今時Elon(Tesla老細),都係失敗n次,換來1次成功。   40歲人如對股市不夠熟悉,買債收息為好方略。先講買債係發唔到達,此為缺點,在收息101課開題已講。然而直債可到期保本,債基不保本但每月100萬投入派成8k-20k/月,視乎你風險承受力更可隨時放,那一生人供滿間樓仔再儲到200-300萬,表示學識用債能為你提供25k-60k之月入退休,自住居所又供滿,那起碼老年有個保障。   債基風險? 我地用2020年3月大跌市張圖(下圖)同你講,我地唔會用平均法去模糊關鍵位,總之新既D餐為什麼入選? 因為佢未槓桿都派8%息,而2020年3月24日(美股見底位當日),佢由96蚊跌至79,跌幅於20%之內又在不槓桿下派8%息,Standard derivation保持在9%,你在3月會在港股找到跌少於20%的股票又可派到8%息嗎? 諗sir只聽到股票取消派息,強如匯豐。 如上圖,債基A-D餐已更換,達安排既方法及決定幾時走貨既決定都轉哂。要重讀收息103請八月到堂,真人班。收息103只做真人班,最快排到八月有位。   就當你向下行一格只得100萬,不妨20萬做個預備金,80萬投入收6000餘利息,都夠你去泰國或者台灣住。總好過每天決戰股場,都唔知邊日可炒夠1000萬話可以退休咁…   保險明顯要cut,雖然除開夫婦每人月供2千幾唔過份,但既然普通生活都有問題,那不如只keep份term life及醫療。咁做相信每人月供1000都夠,即每月可省回2500夠佢每日有多$100開飯。排次序,明顯住院現金、危疾、儲蓄人壽都唔係必要。至於諗sir上堂教既保費融資,好多經紀撈左十年都未必賣過。   無他,佣低,天氣又熱,賣黎做乜?   至於保費融資同保單抵押有咩分別? 幾時用邊個? 不妨你去考考你個保險經紀,當佢sell你買儲蓄保都可以「走資」既時候。台底方法唔講,其實買份保險真係等於你係加拿大個邊有舊錢? 諗sir都老啦,係時候跟後生學習一下。   其實13k月租都仲可以壓宿,大把洋樓租10k仲係兩房有lift,又省3k。一個月轉租洋樓又cut保險至少省5k,趁40歲仲有精神夜晚去撈下part time每個月又執6-7k,一個月可儲多10k。加上250萬可將一半投入債基即120萬月收約10k息,一個月即儲多了20k,捱2年就夠首期買樓打番上去,到時正正常常45歲住間兩房重新開始,仲有15年比佢儲錢準備退休。   諗sir係唔會為佣叫你全250萬投入債基,只有銀行才會叫你多買多收息,更叫你做盡槓桿再買多點。至於保險經紀就會叫你快為退休籌劃,開份15-20年既儲蓄plan,原有既保險唔好cut。 當然,讀者唔可以怪人,更幸好仲有200-300萬淨。唔知佢係咪年輕不夠努力? 令人惋惜。事業未有成下又重注股票,此等行為社會當然有回應。

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低收入輸百萬股票重創,出街食餐飯都有壓力,點改善人生? #2096

諗sir你好 本人是41歲的家庭主婦,在股票市場輸近百萬元,現在聽到股票2字都驚,以後都唔敢接觸、之前已收讀收息101及103,丈夫42歲,低收入人士,人工只有$30000,育有2名孩子,沒有物業,每月租金支出13000,全家保險每月$4500,扣除所有開支基本上冇可能儲錢,連出街吃一餐飯都有壓力!短時期暫時未能買樓,希望可以使用收息班所學的債基賺取每月被動收人,至少夠交租!改善生活壓力,現希望諗sir指點迷津,救救我們   全副身家 現金:250萬 股票蟹貨:15萬 迷途羔羊上   answer: 買股票根本唔需要驚,當佢明白投資係怎麼回事,再接觸返股票都可以。不少股評人到電台訪問都唔收錢,電視台訪問的車馬費屬「算吧啦」水平,而諗sir都覺得收隻限量版TV buddy仲有價值。咁股評人長時間咁準時接受訪問,所為何物? 第一梯隊的已持有不少上市公司的股份行使權(Option),同上市公司老闆有聯繫。揸個option唔使申報,或者搵人揸。例如揸個50蚊可以行使買入既平安醫生,當然令你有動力日日上台唱好啦。第二梯隊有些為成為第一梯隊而努力,又或者佢都有堆熟客收左人錢幫客炒,正手做既會唱好股份,佢自己收表現費而客都得益。暗手做既可以用「老鼠倉」,自己或用「假身」先揸A股份然後唱好,再甩比客人買,賺兩重。   當然第三梯隊就是受薪的於證券行的,比下意見賣下證券行個brand。這些通常由講宏觀經濟或大路股開始。因為講下加減息宏觀野最穩陣,唔會倒自己間行米。有左名條,自可升上第二梯隊。亦有些人受薪於輪商,香港交易所一天成交百億計衍生公司,一日都執成億計,搵個靚女同你唱好唱淡有咩問題?   明白上述同解決讀者現問題無關,不過人要進步很需要「賽後檢討」,諗sir亦同意股票本身有用非常,絕非害人之物。關鍵是很多人故事扭曲其投資方法令錢向佢自己袋流。好似讀者估計是利用免費理財資訊投資,慳了一千幾百Subscription fee,但輸返過百萬。仲要40幾歲先黎輸,要追更難!     既然股市滿佈陷井,要買就要hit-and-run,睇準公司盈利大升時才入場,而唔係諗住「長擺。唔理。有錢賺」,「平均一年股市升15%,你擺10年就可本金*(1+15%)^10= 極大回報」咁去諗股市。 數字能解百誤,過去11年恆指平均確實唔錯,8%。那你投資11年是否可年年本金大8%? 擺足11年就(1+8%)^10 = 2.33倍? 那到第三年拎返係咪約有24%回報? 你留意上圖每年恆指真確升跌幅度,基本年年都唔會8%更不時-20%或+50%,你就知「每年會升8%之願望唔會實現…」   雖然讀者修畢收息班,不過諗sir認為讀者過了「短暫唔方便買樓期」,都係要買返間自住樓先。原因一是有樓在手令自己每月家庭支出好預算,肯定額供樓就有地方住。加上唔受未來一旦出現大通賬影響。   原因二是45歲後問銀行借錢開始難,加上而家政府有n個辣招縛死樓市,一旦樓市跌政府仲有辦法。   原因三是每個仔女仲有半間樓淨比佢,你話呢件事重唔重要呢?   上車去荃灣啦,唔係hard-sell。至於收租荃灣未必最好,有個句講個句。有冇留意荃灣近年開了唔少傢俱鋪? 加上星期日一班為免費商場車位既大哥,排條龍會由海之戀倒塞返上荃灣路,呢兩樣野都係好事! 當區居民要忍忍。至於當區幾個新商場落成仲有要Donki及Aeon,這些介紹留返比新假期了。而當區兩房,500萬有。如果你住有lift洋樓40+樓齡可的,300-400萬都有。呢類樓上會只有30-40萬,讀者絕可負責。八成上會比夠20%首期加安全系數都仲可!   然而收租買荃灣一般般,買樓收租唔係好似黃色地產鋪咁話「睇緣份」的,而係「睇客路」。諗sir都係講下笑,希望布少同大公司既marketing唔好話我啦。至於買樓收租八邊客路,荃灣都有一半,但唔算多。自住就很好,除非你返港島東。 荃灣有盡不同樓齡的屋苑,加上屋苑特色同設備,適合唔同預算的客。敢講你預算如在400萬? 500萬? 700? 800? 900? 1200? 諗sir都認為荃灣有唔同屋苑合你(這個都是好區的特色之一,你反諗下元朗有冇?)。至於上會? 想找直入銀行批核部「讓你份form一野打大佬既」按揭轉介? 可whatsapp 96991141找陳生(堅係陳生、放心)。唔使苦到你份form填左成個禮拜都仲有分行。今年借錢係難過上年,想加按、轉按、或不幸成為新樓苦主,我同事可同你傾傾。   聽日再答讀者除買樓外,有咩仲要做。

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賣樓後利用淡馬錫直債、荃灣樓收息收租 #2095

諗sir :   你好,本人47歲,從事電梯維修判頭,好多時現金出糧。太太家庭主婦,有2幼稚園小孩。本人因上年中風、所以現時身體影響工作。每月固定收入4-5萬。   現租住近女兒學校荃灣市區3房單位,租金$18000。早幾年放售物業約5百萬現金。暫未有上車。 現手持約6百萬現金,應如何理用收息?想請教怎樣可利用現金收息? 謝謝   answer: 讀者中風後不應依賴單一投資物提供收入, 買樓收租 買債收息 買保本之直債 不旦有效分散風險,更可提供不俗息口。至於靠買賣股票賺急財不建議,讀者都做左半世人生意,仲想投資股份夾份同班唔識既人一齊做股東嗎?   買返間樓借比朋友住可取,但現金出糧令佢問銀行借錢唔易,在此解決方法是成立公司,係間公司做些野,例如有支票咁出番份糧比自己。然而自己做該公司董事,又出糧比自己咁用自己名去買樓借錢明顯不可取。在誰做董事? 點去出糧? 間公司是否幫員三供MPF或勞保都有考究。畢竟攪完可問銀行借番一千幾百萬,絕對值得!   當然間公司自己要做到生意,我們要合規地做好貸款。開公司有很多不為人知的好處,如有人只望住開公司個幾3000蚊同每年少少報稅洗費而卻步,宜再想想。先買入間屋後的裝修洗費,可註入公司支出。另外有公司戶口後出埋公司信用卡,很多個人支出都可考慮用埋公司卡做,計你收入60萬一年,扣除個人免稅額及三個稅階後,首30萬收入約比稅九千,之後30萬要用16%打標準率交48000,其比稅近6萬。   但用公司如你支出一年有60萬,根本不用交稅,避稅六萬。就當支出只30萬而淨低30萬要用公司打利得稅,由於200萬之下收入只打8.25%稅率,那只交2萬幾稅,足足省下3萬幾。如果收入更高,合規避得更多。所以知識唔只可以改變命運,仲可即時為你省下不少支出。仲未計政府有不少抗疫資金可申請,支持滿滿的。   諗sir講按揭在行,在合規避稅上的看法在本blog都有交待,至於投資分配而家講埋: 用太太單名九成上會買間荃灣樓,一係自住省回18k租金,或者借比朋友都可以。老黎無間樓,條數好難預。一旦廿年後住宅月租比現時貴一倍,你人工是否都可加一倍追到?   荃灣區,易入手。葵青及觀塘都難玩,原因日後交待。想睇荃灣如果係買樓003舊生,可whatsapp 96991141找助教pan睇下有咩好野。先講助教選屋苑主旨,要易租出易賣走,liquidity最重要。當然屋苑內有些開則特別受歡迎,最易明的,就是對流窗可將間屋可改造性提高,其他要實地才解說到。更緊要既,係助教搵到個業主肯爽快平放!   買債只可用低波幅債基,15%年息那些讀者唔好諗,收8%就算。一些只槓一倍後提供8%年息之債基,佢3年波幅標準差只是6%左右,經過2020年3月大跌市仍絰持6%標準差,非常好。9%附近的,算合格。上升至15%的,要賣走。我們對風險的量度是客觀及數字化的,而唔係吹段故仔然後同你預測升與跌。你學好後自己上網觀察數字,都夠應市。 那700萬利用140萬即20%首期上會,預算夠買較年輕而又有會所的兩房,供樓560/259*10000~ 21000,供完間樓係自己既更可留比仔女,又唔使擔心比業主趕走自己搬唔到屋。至於債基用200萬投入,8%息意味一個月有12.5k月入。最後160萬投入直債,對於有病在身讀者主打考慮匯豐或淡馬錫的直債,淡馬錫有4%年息之直債,用新加坡紙買,平衡持太多港幣的風險,仲好! 160萬收4%息一個月收5.3k,淡馬錫為新加坡政府投資主艦,廣為認知。配置後讀者600萬當中有100萬仍有現金,140萬買了樓,淨低息收息提供18k/月。

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三十歲開展一生三宅 #2094

諗sir你好,  小弟係你既忠實讀者, 想請教一下買樓事宜。   小弟和太太同齡, 今年30歲, 分別為公務員和會計師, 小弟月入5萬4, 太太5萬5, 月儲6成收入, 育有一名1歲女兒, 現與家人同住。   太太有一層元朗物業, 銀行估值605至624萬, 尚欠貸款479萬, 剛完成轉按, 亦過了SSD 3年期限,萬一失業,可隨時免重稅賣樓。 另外,我們有現金250萬, 坐艇股票市值43萬, 小弟冇債冇樓冇車。至於太太有多少私己錢,則不得而知。   小弟目標一生三宅,亦很認同諗sir的分柝: (有錯請指正) (1) 如buget有限,寧可渣兩層500萬樓,不持一間千萬宅。 (2) 美國無限QE及低息環境下,樓宇價值必然上升。 (3) 政府陸續供應中轉房屋,成為了一房或開放式單位的替代品,所以買兩房或以上單位,升值潛力較大。   汪總在諗sir節目中表示,看好奧運站物業前景,但小弟自知財力有限,請問諗sir, 小弟應否親樓市微調,於今年內買樓? 如是,應該買什麼價位的兩房單位?南昌/九龍灣/大圍是否理想選擇?   多謝賜教,萬分感激。 晚輩林同學敬上   answer: 以下是收息103助教GARY同諗sir講的經驗: 「記得有次和朋友在聚餐時談及移民話題,朋友們提及現時約移民顧問諮詢,需要一星期後才能安排會面,會面時間跟你花在中旅社報大陸團差不多,分別在於,不能說對目的地沒有想法,也不能白紙一張要求顧問將整個移民程序由頭開始說起,自己先要做預習然後再去發問,因為最近申請人數多不勝數,情形就像鬥快遞交申請,其後批出居留證後擇個吉日就可以出發,從頭到尾就好像報了一個三年期的旅行團。」   朋友最後決定一年後移民,他跟親朋戚友已經交代,似乎他已有心裡準備過新的生活,後來我多口問多句:「你會賣咗層樓?」   朋友話:「唔會喇,層樓會放租揾人幫手供下,話唔定幾年後又會番香港。」   聽罷感覺是,朋友最不能放下似乎是層樓。這確實是香港人的實況: 看似很瀟灑,一方面想移民,但其實還在留戀香港做業主身份,給自己留一條後路,移民只是想獲取居留權作為日後逃生門,但一旦回流又再重複煩惱住屋的問題。   香港人似乎真的要把特區護照燒掉,將身份證剪碎才能完完全全跟層樓脫鈎。   套用以上情況,讀者提到持有兩層物業,對一些決定離鄉別井的人至少有機會可以沽一層hold 一層,務求在生活上取得平衡。但他提出的三點,可能因為諗sir文章寫得唔夠好,讀者都未完全理解諗sir意思:   […]

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我對再買股票投資產生了恐懼 #2093

諗Sir你好, 本人55歲剛退休, 自住物業(以供完), 手上有五百萬儲蓄, 想問你意見有甚麽投資可保本但又可以收取較高息(例如有4厘以上), 我之前買了小小匯豐股票覺得佢有高息收, 怎知他們連息也暫停派發, 另到我對再買股票投資產生了恐懼, 買債券風險大嗎? 可否給我意見! 謝謝你! Stephen Chow   answer: 史提芬。周不用對再買股票產生恐懼,只不過當初佢對股票有錯誤用法,無謂暇想,出到黎個結果無預過係咁所以嚇親佢。   股票應該hit-and-run,即係睇準時機買佢一段時間,拎到爆升個浸就走。這對很多人而言很無癮,因為人總想搵到一隻股票長擺唔使理又幫佢賺錢的,正如諗sir都想我既員工唔使比指示自己搵岩野做幫公司賺錢一樣,只屬於甜蜜謊言。就當施老闆開到全香港都係中原,佢都要請人「鼓勵」班經紀跑數啦! 為什麼hit-and-run? 諗sir見解如下:   1.公司的盈利不是平均而來,往往是呢季好下季又唔好的 2.影響股價的因素好多,今年極多。政治因素老闆健康全球格局都關事,你揸股票長放等於食哂全部因素而引起的風險,但公司盈利大增只片刻公佈,那又為何將資金坐哂全場而等一刻放閃?   因此買股要進潛力增長股,同意的。買股就係夾份做生意,生意衰起上黎你仲要供股,那又為何買已達「中年」或「老年」的生意? 班有資本既人都去搵細生意投資做創投啦,你買d又大又老既生意如匯豐,係咪即係你同班你錢佬持相反意見? 咁玩有幾大勝機?   講返數字,用excel去括3年盈富股價,用黎顯示股價波幅之標準差, 1.盈富基金標準差為41.44%(見下圖),派息3%左右不保證,可隨時放 2.債券基金標準差名原理計,結果是11.84%(收息101會教更多選取要旨),派息年6-8%穩定,可隨時放 3.直債派息6%,到期保本所以不計價格波幅了,但要3-10年後才到期保本可放 所以上述兩個圖已說明清楚,債券基金之波幅只為盈富基金的1/4,而你買不少香港炒味濃既股,例如比亞廸,標準差達100.62%(見上圖),即風險比盈富高1.6倍,比債基高近10倍。正因如此係香港炒股票,要予之回報都要有債券基金派息之10倍,即潛在年回報為年60%-80%才叫合理值博。否則就要用高風險去博蚊咁細的回報,蝕了。   而家要完全保本仲有4%,如果本少例如幾十萬港紙你要行保費融資,如果本金夠20萬美金可利用收息101內的直債。保費融資就係買保險,諗sir講的保險係經紀少賣,佣金低個種,如下: 銀行可以借180,625美金比客買呢份25萬美金的單,八年後淨賺為(338607-4786*8-250000)=50319美金。即係擺低69375美金,八年後賺多50319美金,約70%。不同銀行對此計劃有不同借貸條款,助教會在購買之前找到當時可借又有良好條款的銀行予學生。此計劃如用內在回報(IRR)計,考慮埋供息是每年放入的,內在回報率接近7%,由保險公司保本。   另外當然考慮下列渣打的直債,派5.8%。留意直債有些是已到期或被贖回的,請聯絡你的經紀人或收息103的助教去了解現價及情況。派5.8%由渣打保本,有佢就唔使咁辛苦季季搵高息定期啦。至於銀行就擺明唔肯做直債或出面叫的債券了,你可以去試下問。 風險如上述直債而言,就是渣打銀行會否違約或到閉。當然而家有人考慮埋唔存係香港既收息方案,所以諗sir的學生有開新加坡投資性離岸戶口的經驗,而唔係好似出面咁只係開舍普通離岸saving,呢種無咩息收。   相信本文予的內容在外間經紀都唔會比你,公開文章今天至此。謝。

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