4萬人工、40歲4間樓、仲有3間黎緊 #1844

(編按: 本文頗長,心急勿看) 諗Sir你好,本人已拜讀閣下之【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息101, 103, 將會上收息104及買樓003,本人早年只偏重於投資物業及股票,因為以前覺得其他投資物太深奧,坊間五花八門的投資書籍看到頭昏腦脹,在一知半解情況底下買又怕輸錢惟有選擇放棄(其實股票都輸唔少,因為以為識…還有接收很多人聲稱的【內幕消息】,殊不知經常中伏….苦笑)。自上你堂後及讀完你的書後,方明白坊間還有其他投資物也未至於太複雜,希望日後累積實戰經驗後可以駕馭例如債基及嬰債等工具…惟現階段仍處於迷茫狀態,本人收入主要靠佣金,收入不穩定,近年有走下坡趨勢,父母開始年長,女兒開始長大,相信開支會持續增加,所以對前景有所擔憂,請諗Sir指點迷津   本人 41歲 (固定底薪收入12K,其餘佣金收入不定,年收入有360K-500K) 太太 34歲 月入約18K 兩個女兒,9歲及11歲 父母已退休 本人持有流動資產 本人 太太 股票 10萬 股票 1萬 基金 4萬 現金 30萬 現金 140萬     父母持有流動資產 父 母 現金 40萬 現金 50萬 本人持有物業 #1. 新界西唐樓,樓齡44,已做套房(銀行估價3.5M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款1M,按揭借款人我太太) 當年未有辣招,貪得意用了我加太太兩個人名持有 #2. 新界西唐樓,樓齡40,已做套房(銀行估價2.6M,我100%業權,按揭欠款0.53M,按揭借款人我自己)我自己名持有 #3. 九龍東洋樓,樓齡46,已做套房(銀行估價4.3M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款3.08M,按揭借款人我朋友)用我朋友名持有 #4. 新界西私人屋苑2房,樓齡44,自住(銀行估價5M,我100%業權,按揭欠款1.87M,按揭借款人我舅仔及我名做擔保)用我家人名持有 #5. 元朗車位,自用(銀行估價1.4M,我100%業權,按揭欠款0.27M,按揭借款人我自己)我自己名持有   父母持有物業 #6. 美孚3房,樓齡45,父母與外婆及工人自住(市值10M,已供滿)父母聯名持有 #7. 港島東車位(市值2M,已供滿)父母聯名持有 #8. […]

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無一千萬現金你唔應該睇既CASE #1843

諗sir你好,   本人剛剛讀咗收息101課程(TEDV63), 獲益良多,對收息開始有些認識。亦已經報咗諗sir其他課程:買樓101、103和收息103,希望讀後可以掌握更多投資知識/技巧。   本人今年55歲,預料會在一年半載內「被」退休。老公60歲,已退休。我們財政獨立。兩個兒子已長大成人,可以獨立。   現時本人和家人沒有物業,租住港島海景三房單位(月租33k)。大部份家庭開支由我老公負責。本人月入168k, 個人每月開支及供養父母約60k.   現有兩個問題請諗sir指教: (1)如何可以有月入100k? 以維持退休後生活。債基/直債如何分布? (2)是否應該買樓投資或自住?本人是否已無法取得銀行貸款買樓?   本人現有資產如下: 港元存款 800萬 美元存款 630k 英鎊存款 200k 英鎊債基 100k, 月收4% (一年前買入) 港股+實金+黃金ETF = 港元150萬 人壽保險+危疾 = 港元350萬 多謝諗sir指教!   answer: 讀者人工當然高,但用人工追資產膨漲幅度,終歸都係輸,此點由讀者自白見到,否則就唔會有今天來信,筆者亦唔可以用四堂課共廿幾小時課程將十六萬月入者困起。看倌如認為本個案現金過千萬又話離地,大可close本browser或將內含方案金額自行scale down。   買樓一事未到絕望,但預銀行只批到十五至二十年按揭比讀者,做唔到三十年,除非佢係公務員及有長俸。住宅拉20年還都見到些功用,你保持15K八成上會供間600萬樓,供得15年你發覺15K買唔到好多野,當時人工及租金都升左但供款不大變,這就是買樓將通賬拉到自己一邊幫手的威力。還未計大屋苑住宅之空租期,一般比車位同工廈短。   老美又再減息放寬銀根,再次證明政權一旦慣用加印貨幣去解決問題,終其滅亡之前都戒唔走呢鋪癮。從古至今,最低消費都要北宋轉南宋去彌補濫發貨幣之後果,重則全集團被滅而最慘係平民。然而有人用此等遠因(例如美帝崩潰、減息最終引致大衰退)去解釋今年恆指升跌,註定出錯。留意筆者是用遠因,同你解釋你供十幾廿年樓之後的好處,遠因只解遠果,近果不應用遠因解,做分析要留意。   港島樓不要買,港島比九龍同新界樓跑輸,都唔係筆者第一個講啦。無心水就四小龍、想再平就沙田圍繞市中心之大兩房,雖佢地未算最好但四平八穩。上述屋苑由500萬入手至1000萬都有,可高成數首期上會後再借返比朋友住,讀者在買樓001會更明白點去做好降低風險及更細緻選屋苑及間格。由於只簡單買後租出,讀者只能預供租相抵現金流為零。至於近排買樓003增補內容有關將屋板間轉做學生宿舍去提升一倍租值的,筆者認為讀者未需咁做,搞好第一間收租樓再算。部署第二間樓就有正現金流。   人壽買得太多,為何兩個仔已出身都要花錢供呢350萬人壽呢? 至於醫療夠就得,醫療做得好,危疾可以零。留意到每每筆者走出黎話有人保險買得太多,梗會惹到一批人惡意留言。至於英鎊買債基,是否因讀者有移居英國之打算? 如否,可能又中招。在未上堂前係銀行安排到低績效之債基唔在講,仲要30萬英鎊被食匯水,1%已經係300磅,3000蚊港紙,而呢個唔係叫收費。你明白你不斷係銀行買債基之前問有冇收費? 其實債基唔收你費又點話呀? 大把野可將你上檯。   黃金筆者前日(#1839)文章講左,有用但唔表示而家用,天都未黑你咁快拎個電筒出黎做乜? 較好的鋪排是63萬美金當中抽13萬轉做港銀成100萬去買樓,暫忍受零現金流,當賺個經驗。睇重結果既人常一無所獲,常重經驗檢討得失者最終能勝,此點筆者都貫徹著。淨63-13 = 50萬美金即近400萬港紙,照用美金投入直債同債基, 直債: […]

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煙霧瀰漫、why筆者估今次係deep V ? #1842

諗sir你好, 我們去年至置業才留意到貴專欄,實有感相逢恨晚。現家庭財政狀況於置業後有所改變,希望可以向你請教專業意見,同埋睇下有邊啲課程適合我地。   本人今年38歲,為公務員,每月收入約12萬;太太34歲,在銀行工作,連同花紅每月收入大約6萬5千。我們育有一兒一女,分別為8歲及10歲。   本人與太太持有物業的狀況如下: 物業(1) – 由本人持有的自住物業,位於跑馬地,於去年購入,買入價為19M。首期要本人與太太的儲蓄及股票,加上加按當時的自住物業及私人貸款,才能應付。單位每月供款為4萬元(按揭25年),另外私人貸款每月還款為$18,000,尚有50期。每月還款一共為$58,000。   物業(2) – 由太太持有,是我們之前的自住物業,現在市值大約8.5M。之前加按後套取現金,貸款5M(按揭25年),每月供款為$23,000。單位已放租,租金每月為$21,000元。   物業(3) – 屬於太太家人早年饋贈,沒有按揭,現在市值大約6M。單位給太太家人居住。   本人和太太因為要購置物業(1),已用盡積蓄,沒有任何積蓄或股票。現在想定立有系統的儲蓄計劃,為將來置業及小朋友海外教育開支作準備。本人和太太平均每人每月消費$20,000萬元,小朋友每月教育開支為$10,000元。想請教諗sir應該如何配置資產,每月產生最多現金流作儲蓄之用。   感謝!   ANSWER: 雖然筆者不時鼓勵少於三間樓既人買樓,而不少在本BLOG提問既人都未夠樓三間,所以比人「經常叫人買樓」之錯覺。然而本案讀者就是錯買樓的例子,錯在可能未有考慮一旦買入跑馬地樓而遇上跌市之問題。讀者及其妻月薪共120K+65K = 18萬5。現供樓58K+21K = 79K。由於金管規定按揭供款人最多總供款只佔收入一半,讀者現供樓79K為上限之85%,加上零現金係手,令人覺得「牙煙」。萬一入市後跑馬地樓跌20%,讀者即蝕入價380萬,就當未跌至銀行要CALL LOAN但手上零現金睇住自己蝕入價400萬,都咪話唔肉痛。故在此提出,一些要用盡你所有現金加上仲要借財仔或P-LOAN的理財計劃,多是唔好的安排。只有想CAP你水既人,才叫你ALL-IN。如只比客觀意見者絕少叫你去盡,利益或良心角度上都行不通,至於各位勿用僥倖心態認為你是係小數能大獲全勝者。   誠然樓已經買,再賣走成本都高,讀者只能禱告樓市勿跌,當然如再跌仲可賣走家人饋贈樓套現金,不過代價頗大。香港現正夾於中美角力之間,香港人有自己的訴求,內地集團在修訂逃犯條例之獲益又不見很多,筆者淺見是有人為了鞏固自己權力,開了個project想去立功,點知攪出個大頭彿。大家明白粱特首當年突然收到欽差傳旨才突然下馬,娥本人根本冇咩時間埋班就被推左上去成共主,佢頂多叫左天主埋佢班。正因如此佢權力不因佢班子棒起,因佢冇咩班子,財政司長都要用舊人,律政司應係自己搵但「一出車就比人隊到行」。咁既模式佢當然要winnie pooh力撐才可施法順利,此架構在港珠澳大橋通車時上到頂點,但凡事有盛衰,只不過估唔到係佢想立功自爆。咁既模式,一旦中央諗好plan B,有人成棄卒,成個局面就會deep V大反彈(除非佢個plan B係雞到搵五五波個味人落場啦)。而家有人返到立法會都唔開會,係咪連建制都想件事發酵落去而拖死某人呢? 到此筆者仍是樂觀的,認為中央有智慧去斬纜令件事唔好「燒上大陸」,而家還待燒山或者Dr. Doom呢d咁有代表性既「blogger」出面去肯定幾句,令架車個位可睇得更準,踩得油門向後泊時再同大家講。 至於商家損失唔只係示威幾日生意,好多傾緊既大deal都凍過水,我地唔係話搵錢至上,只不過講到比大家知延後損害逐步咁會浮出黎。如今:   1.如你持有的樓賺價唔深,防守力唔夠,你好快手想辦法加現金在手 2.如你持有的樓賺價深,例如250萬買而家都500萬,又或租值大把水位,如供樓只8k而收租22k咁,那你可視為較高防守力之體現。 3. 至於你想買樓? 可以。但就要做到供8K去收到22K個隻。或SCALE UP,供16K但有40K租收個隻。你多睇本BLOG其他文章,就知咁既買樓方案有計在合例之情下做到。 4. 已購債基同學,你見遠離港股,買債收息,是今時之清泉吧。   至於讀者,將太太樓加按至5成借300萬係好方法,用供要約11k,在佢借貸力用到85%之下應可再負擔呢11k新供款,令手上現金達300萬。300萬到手用80萬買收息課之債基B餐收15%息就好,可產出10K利息,抵銷供款。而淨低220萬可將其中150萬放入MORTGAGE LINK戶口去抵平利息,亦可隨時取出使用。淨70萬就當救命錢吧。佢試好債基、及慢慢供2-3年令自己結欠率下降後,才諗什麼海外教育同置業未遲。   置業讀者已太多了。如樓市未有大跌讀者可當今次就係教訓,付出就係理財進度停2-3年。當然佢可再借貸再投資冒進,不過將來銀行是否仲需要咁多人手真唔敢講。

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無糧又想買樓、收租又唔比稅,咁既PK諗緊乜? #1841

諗sir 你好,本人已報讀 7月 買樓001課程。但有些問題好心急想向你請教。   第一個問題是有關九成按揭 的收入證明問題,本人想明年年尾買樓,過往幫爸爸公司打工(現金出糧),鑑於老豆出糧比仔,就算銀行做 自動轉帳,按揭保險公司都未必會信。故此,本人想 與媽媽的朋友互相幫忙,因為佢個仔都要買樓,我爸爸幫佢個仔做自動轉帳出糧紀錄,媽媽的朋友用佢公司幫我做自動轉帳出糧紀錄,買埋MPF,不知是否可行?     第二個問題是本人想做3萬蚊薪金紀錄,但又唔想交太多稅,所以想 今年10月-下年3月開始做銀行自動轉帳出糧,共有6個月 入息證明,一方面交少d稅,另一方面又有 半年入息紀錄,不知是否可行?   但又怕HKMC 以入職年期太短,不知工作會否穩定為由,而拒絕借錢。如不可行,是否要做多幾個月入息紀錄?稅單如果只有半年入息,又可否向HKMC解釋 剛轉工作?   第三個問題是我想自己3萬薪金,加上女朋友$12800薪金,用2.59公式計算,借貸力應該是550萬。本人女朋友 也是受薪人士,薪金是 $12800(已扣MPF),但因經常要 OT 工作,有OT錢,每個月她的薪金也不是太穩定,不知會否影響我們做8成-9成按揭? 但她的糧單有寫明底薪是 $12800。另外,我和女朋友都有 9萬幾 政府學債要還,我每個月還$585,女朋友每月還$800幾,想問對借按揭有冇大影響?   除此之外,我聽諗sir 節目講過,借唔借到8-9成 好睇文件靚唔靚仔,請問諗sir 仲有冇文件上要多加注意?請多加指點   answer: 在這讀者見到有執行力,起碼有開始試及深入諗,先祝佢順利。留意整大收入不要變成假造文件,在此點亦不建議向唔收你錢而爪分你現金回贈或借貸金額既SALES/轉按公司求助,因為有心人裝你,好大機會監就你坐而錢就佢分。就當成件事借唔到,佢地nothing但銀行可以攪到好大鑊。回應讀者唔想爸爸公司出糧比自己,此為正確的。另外批六成同九成按揭之其中一個分別,係七成-九成的「二按批」很有機會將你出糧的公司查冊,但搵朋友公司出糧,你就要揸死證明講清楚你不是為求貸款去做個假聘任,免得有日你朋友要舉出你這資本家批鬥時,你無話可說。   明白梗有些人講話「我試過乜乜乜,最後都係批到,老諗你講既有錯。」只好說銀行點批loan很看佢點演繹金管對其批貸之指引,加上銀行文件多得只能抽樣調查,有時有些人走得甩唔出奇。另外hkmc或金管不時都會與銀行開會解釋指示,例如在信用卡借出低息現金分期,究竟是雙重借貸應計除信用額之外的另一筆新借貸? 還是當抽取部份信用額去用不計新借貸? 在2012年是分水嶺,2012年後計兩筆。計了兩筆,客人就更難靠透支信用額當首期零儲蓄上會了。   入息證明六個月有齊最好,但若有自動轉帳出糧,三個月都夠照。當然銀行亦要求你最少做夠六個月野才批按揭比你,如專業人仕有時三個月都信,但你如有準備就唔好試銀行個底線,做夠六個月才攪什麼買樓或轉按未遲。另外有些人又問:「當我八成上會買了間樓偷偷地出租,如租約被租客要求拎去打厘印,是否稅局即知我出租樓而要交更多稅?」先講交稅是公民本份,我地只可以說打厘印後很多人都無收到稅局追稅,所以審計處真係要睇睇此漏洞。   不過筆者要提提你,偷偷出租後要面對的事比厘印一件事更多,例如有日你間偷雞屋比有關當局貼紙仔係門口,話要做漏水測試,究竟點處理? 另外除了稅局都會有些機構會寄信比你,一子錯就未必返到轉頭,所以最好的解決辦法,是你用真錢去做多幾次,加上自己去應對政府部門一下,閣下自有心得。次選才是找筆者將經驗口述予你,幫你省回金錢時間。   最後有關不穩定薪金會否影響批九成按,答案是肯定的。不定薪者如差到糧單金額不能對照,基本上九成無望。如能對照及稅單金額MATCH,七成可守。但十成計哂多是零commission而只有底薪之輩。只於什麼八百幾蚊貸款,在買樓001後佢自會識計影響借貸力到幾多個百分比。另外有閒錢,如想穩陣可五成用債基收息,滲另五成去進取買股票為後生理財框架。至於超30歲或之40更至50歲者,有另外分配方案。   希望你明白筆者唔只同你吹下買樓區份、講下類型….而係實戰相授。交叉運用買股的時機、買債的方法、買樓之借貸去作理財方案,還待看倌為筆者指出除本網外之第二個。

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今天的放任令你他日更無選擇 #1840

你好諗sir,   本人是收息101班學生,拜讀諗sir文章穫益不淺,謝謝閣下分享,現今有關於選樓問題想一問   其實夫婦二人如果想置两宅,是否有能力就入市,因為身旁很多人聲音說局勢不明朗,要等待時機,樓市可能會下跌,但看諗sir blog,夫婦二人两宅其實是必須,如自住般計好數就應入?   另外選樓一問,心目中有幾個屋苑,請諗sir給意見 荃灣海濱花園,樓齡30年,年齡舊,但荃灣區是理想區分?有附近屋宇帶動,大型屋苑 屯門卓爾居 ,距離屯門西鐵比海濱至西鐵距離差不多,但樓齡可以新10年 屯門市廣場/時代廣場,交通配套便利,樓齡舊,30年   荃灣屯門是平日較多經過,感覺較熟悉 但出租率那個屋苑較好,應該循那裡參考資料?   相比荃灣屯門以上屋苑,大埔墟沙田如第一城,花都如何?   謝謝你! 新手學習   answer: 讀者獲益不多,從來信已可看到,怪既就係筆者寫文章唔落力。   例如虛浮到只用局勢不明就否則買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想想都知局勢日日都不平架啦。唔通生果報今日頭條寫:「今天局勢明朗、我地冇乜好報」咩? 你要搞清楚咩因素對你買樓是致命的、咩因素唔係。報章就是乜7因素都寫落去討論一番,否則仲有咩好講? 而家班人夠薑去戰地攞爆料咩?   請容許筆者囉唆些少,大家明白市場無形之力要尊重。 你有料,就叫得起價,此道理去到深圳都唔變。咁而家新聞從業能否吸引叻人入行呀? 自己諗。你係高級AO都唔會睇個幼齒EO寫既report啦。而筆者工作係重塑傳媒行業予一個新的生態,靠傳授知識教班去重啟Revenue model,將有料既人重新帶入行。我地係咪幫香港做緊點事? 留比你地自己諗。至於聽日同事係咪要返工? 筆者唔理,但筆者公司有能耐俾同事選擇。如果當初我地日日免費派知識,首要是無人會珍惜、二是更令我們無力。理財同處事一樣,今天的放任令你他日更無選擇。   買樓首要是自己照鏡,讀者如夫婦人工共五萬,借貸力就是(50000/10000)*50%*2.59 = 647萬。若此情下最多動用借貸力六成買樓,即借盡是400萬餘。若佢地現金有200萬,即係佢地睇600萬樓已到盡。此預算下屯門市廣場細單位、及海濱花園細單位都可想。海濱花園受制於上兩年荃灣新盤開賣而愉城海濱很受沽壓,所以要避,呢件事已拍片講過。   再下一級去選區要看人流及供應、政府有數字幫到手。至於屋苑睇樓齡,答案唔係越新越好。你諗下買一手車,當然新款好但頭幾年個車價跌得好快。而最令筆者煩惱的,係讀者連自己人工及資金幾多都冇比,足證佢未明白買唔買同買邊係睇自己而次選才看客觀因素,所以筆者寫文真要再檢討下技巧。   出租率就是與一間屋的空租期有關,誠然租約如租三年或之下係唔需要報上土田廳,所以不能準確計到一住宅究竟一年平均空租幾多日,除非業主好有心留好哂證明比你睇。故我們能觀察就是一間屋苑的流轉量,例如租務成交與單位總數目之比率,換言之你可去大經紀行的網頁看到一屋苑近年之租務成交,從而得知是否活躍。單幢樓就很難查看。   賺錢,不為其他,就是要令自己更多選擇。   最尾用多兩條Q&A為結: 選區要重稀有性及看供應 ANS: 供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢 稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋,當時就當劏房都唔好做,何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬,三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房,都可考慮。 (約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台,既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。 […]

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沙田定何文田? 住邊自己諗 #1839

諗 sir 你好:   拜讀您寫的文章,令我獲益良多。 本人35歲,太太34歲,兩人任職公型機構,家庭月收入十一萬(名自月薪約五萬五)   現租住一大角咀單位, 月租13500,同時租一灣仔單位供外母居住,月租15000, 故每月租金支出約三萬。 太太現懷孕,BB 約在十月出生。 打算小朋友出生後,以20000 budget 租一3房單位以取代現時的兩個單位, 減少租金支出。   現每月可儲約五萬元, 但小朋友出生後支出必然會增加。   現有資產如下: 現金約250萬 股票約40萬 實金約40萬   理財計劃 1.以個人名義在屯門區購入一個約五百萬屋苑式的兩房單位作長線收租 (8成上會,cash outflow: 130 萬)。希望小朋友出生前,完成買入。 剩余的120萬現金,當中70萬買債基, 目標回報10厘。50萬放在mortgage link deposit account 伺機出擊,如他日樓價調整及儲夠現金,以太太名義再買一住宅收租。目標是45歲前家庭有兩宅作收租。   問題: 現在樓市處於高位,租金回報普遍少於三厘, 以八乘上會的話會出現每月負現金流。 我明白買住宅的目的是對抗通脹及利用時間磨走債務。 但現在是合適時機出擊嗎? 如果屯門區,有那些屋苑諗sir 認為較可取?   我已報諗sir的收息101打算上課後才決定買什麼債基。 但也請林sir給予一點意見, 10%的年目標回報是否合適? 我計劃的asset allocation 是否合適?       […]

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求理財改進: 三十有一,比上不足,比下有餘 #1838

諗sir: 您好,小弟由2013年頭起拜讀您的文章,曾於2015年暑假報讀收息101(Batch23)。感恩當年剛出來社會做事讀到諗SIR文章,逼自己無論如何要趕快上車。惟當年薪金不高又剛買樓,加上怕被上司看低而走去進修碩士課程,無多餘資金買任何收息投資物。回想起來,諗SIR當時不鼓勵讀者買新盤、再進修,我都做齊了。現在三十有一,事業平穩,其他方面比上不足,比下有餘,但自覺財務方面有很大的進步空間,再不努力打理就會後悔莫及。   本人及家庭背景: 本人31歲,公務員,月薪67K,2020年尾可取為期十年房屋津貼每月為18K,2021年尾達頂薪點73K。有一同齡女友,剛由私人公司轉到公務員差不多一年,月薪20K。考慮到現時的環境,兩人不打算結婚及生育。 其他家人: 爸爸,56歲,退休紀律部隊公務員,每月有退休金15K,退休後再找到一份合約工,月薪30K。 媽媽,快55歲,現於社福機構工作,月薪25K。 父母現住在政府宿舍,並輪候公務員公屋特別配額,預計2021年獲派公屋。 妹妹,23歲,學生,現於加拿大讀Final year,本人負責所有學費及生活費。妹妹希望畢業後留在當地取得居留權及入籍。我們全家都贊成。 財政狀況   現自住元朗私樓大一房單位450呎,2013年以350萬購入,銀行按揭欠280萬,每月還款13K。現最高估價630萬。持有現金500K及100K藍籌公用股股票。有一私人貸款,借200K作進修用途,每月還8.3K,到2020年10月還清。不計按揭還款,每月可儲17K。(如下年領取房津,會努力儲約50K:原本儲的17K + 房津18K + 原本每月私貸還款8.3K + 人工升幅(73K-67K) =6K)   人生目標 1) 希望幫父母用綠表買居屋,之後我供; 2) 撇除父母居屋,希望40歲前擁有三宅; 3) 45歲前可達財務自由,看到時有甚麼適合計劃,移居英國或加拿大。 由於罰息期將於2019年9月份到期,想諗SIR幫我把脈醫病,請教如何好好部署一生三宅及達到財務自由。以下為我所想的方案,望諗SIR賜教。   方案一: 自住物業按6成,可得630 x 60%-280 = 98萬,連銀行現金回贈可得約100萬。將加按所得一半,即50萬放入mortgage link戶口。後將100萬(加按所得一半加上儲蓄50萬)投入債基A餐及B餐,月收息2萬。收息約3年後加上mortgage link戶口現金,望35歲前再買多一宅。望以此方法40歲前擁有3宅。本人認為此方案較為穩陣。 方案二: 自住物業按爆8成,600 x 80% – 280 = 200萬(聽說有些銀行可估低樓價少許)。加按所得的一半,即100萬放入mortgage link戶口。剩下100萬加上儲蓄50萬,即150萬投入債基A餐及B餐,預月收3萬。收息約1年後加上戶口現金,用女友名再買多一宅,預樓價400至500萬,八成上會,租給朋友。 方案三: 明白諗SIR對元朗區不太看好(但本人對自己單位有點不捨,因鳳凰樓及景觀開揚),但若忍痛賣掉搬回跟父母住可取回630-280 = 350萬。賣樓後立即購買一間兩房,5成上會做分租(心水為屯門或粉嶺,預樓價550萬,5成首期及其他雜費花去300萬),每月收租5K x 4個租客= 2萬,扣去按揭後預計有正現金流1萬。之後將100萬(賣樓餘下50萬及儲蓄50萬)全數投入B餐,每月收息15K。此方法可換入一間易出租的樓,但兩年後本人要再找地方搬。 […]

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近排債基收息及REITs人遇到之problem #1837

筆者於2018年12月已在now tv發表今年美國國債及REITs看好,有幸言中,令不少學生都有個滿意既結果,實在託學生之福氣。 黎到近排,有同學在103 group 問用黎對沖債基價格下跌風險 嗰粒”塵”, 應該點部署好, 因為同學留意到粒”塵”係咁跌, 咁係咪代表債基價格已經到咗低位? 其實禁講概念上已經有錯誤, 可能我哋係課程講得未夠清楚, 大家有個誤解 ”塵”, 點樣用, 對沖債基要買的比率係幾多? 比率要本星期六104課上計,但概念我們先糾正 學生話粒”塵”最近急跌咗落去, 見下圖顯示近排A餐(類似新與市場債基)過往幾日個價升,  ”塵”跌就係正常。 睇遠些少,”塵”在2019年初開始升(見下圖”塵”),由18元升至25水平,期間A餐微跌,咁即係”塵”在2019年都好生性,每每債基跌佢都有幾成升幅補返位,但近排債基升佢要回在升難免。亦因”塵”跌表示了A餐上了近期高位,而你想唔想係高位買貨呢? 所以現時不是買A好時機,更在昨天說了最好B轉A。你如有舊生部支援號碼,可找他們在核對屬收息103舊生身份後提供支援。 學生除了買得精明唔使比銷售人員過份取佣外,更重要是在老師面授下知道出入要點及應買多少。好慶典不少學生已有分注買及勿撈底這些基本意識,及有執行實踐。筆者都明白「分注買及勿撈底」好很淺,但更有趣是筆者於銀行所見,大部份人都只懂說「明」而做唔好,忽略兩件基本事錯失不少資產。   仲有同學問另外一個問題關於 mortgage REITs, 上過收息104 都知的mortgage REITs , 最近個價又跌左, 問我係咪買入時機?   其實睇番mortgage risk個(下圖), 年派18.48%息的。可能你覺得我地blog入面討論既野派息點解咁高?只好說銀行免費講比你知既野食水好深。當然,兩者都有風險,而我司會在課上計埋風險比你地睇,好處壞處都會提及。 佢而家個價已經跌到保力加通道底部, 通常跌到底同穿埋底, 確實個價係幾吸引, 我覺得可以考慮入第一注或者 再加第二次都可以 而家確實係一個可以考慮嘅時間, 而mortgage risk係咩, 都會係星期六嘅收息104到講, 佢過去息率派到18.48%, 回應返呢位同學,現價確實可以諗。   未來一年市況能見度大減,筆者會更努力在收息103舊生群之發佈,七月初開始舊生群會更有威力!

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神鵰俠侶想收息、投資要如周伯通 #1836

諗 Sir, 你好!  我和太太是收息101學生(TEDV62),  我倆已報讀了收息103(TEDP47), 收息104(TDEX06), 買樓001(TELY57)及買樓003(TELY58) 的課程,但在6月及7月才上堂, 但現在我有投資問題想先請教一下。   本人現年51歲, 月入75K。 現金有 8M, 出租物業2個如下 : 1) 大屋苑樓 – 2房單位,  樓齡 26年, 月供12K, 貸款餘額 2.38M,   市價約7.8M, 月租收入17.2K。 2 )  屋苑新樓, Studio 單位 (無房) , 今年2月收樓, 月供 11.3K, 貸款餘額2.9M,  市價約5.8M, 月租收入13K。   本人太太現年51歲, 月入75K。 物業資料如下 : 1) 大屋苑樓 – 2房單位,  樓齡 27年, 月供17.9K,  貸款餘額 3.57M, 市價約8.5M, […]

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令人羨慕的人生勝利A君 #1835

諗sir你好   小弟行年廿八,銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚,否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位! (因為真係唔會住得耐感覺有點浪費) 打算下個月報讀買樓001,惟現時遇到機會想先請教諗sir意見,情況如下:   小弟現與同年未婚妻(公務員)居於未補地價兩房居屋單位 每人月入約55k, 扣除家用開支後每月合共儲60-70k, 2人現金合共約一百萬 股票三十萬 居屋早年屋企人以52折市價買入 業主是媽媽   居屋沒有做按揭 自由市場現時市值約七百萬 媽媽60+歲 退休公務員 每月長俸約二萬 另外佢現在做緊合約政府員工月薪3萬 (工作為興趣,沒有實質收入壓力),媽媽現金300萬(部分為定期),股票50萬,國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。   媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓(居住環境一般,媽媽名,沒有按揭),哥哥30歲政府工月入約48k,現金大概80萬,股票廿萬,儲蓄保20萬可以不理,估計佢2至3年後結婚,短期內會繼續同媽媽一齊住。(睇到呢到諗sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言,現金同保本投資比例太高)   2018年得知唐樓上層單位賣出, 但至今仍然丟空, 上個月下層單位亦同樣賣出約900萬,經查冊得知買家為某大地產商直系親屬, 專門收購唐樓作投資用途, 由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 , 而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法,望諗sir指點迷津   現時正值樓市高位,是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬放盤,並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修etc (相信新買家作為投資者應不會介意放租) ? 定係以諗sir專業意見應否”鬥長命”博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢? 另外為了節省佣金開支,直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適? (雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點research) 兄弟兩人沒有物業,若然賣唐樓全數釋出約900萬,分給兄弟二人以首置上車及各自供樓,目標兩層1000萬樓各做5成按揭,(小弟買果間先出租,租金媽咪收住先),哥哥果間同媽咪一齊住,這個做法理想嗎? 小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友,到時想住間3房(將軍澳區)方便長老同住或照顧小朋友,如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位,抑或以投資出租回報較好為優先考慮, 然後需要換樓時再用換取or以太太名購入or以租養租等方式較好?  小弟與未婚妻月儲約60至70k (若要供樓將減至約40k), 小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落,諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓,達至一間3房自住,一間2-3房收租。 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費,有更好的投資建議給她嗎?   小弟自知庸才,問題很多,望諗sir抽空解答 A君上 […]

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