百萬年薪者應否賣居屋轉私樓? #1806

諗Sir 你好, 拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教: 本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金, 2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入, 買入方式如下:   ‧支付2成首期上會 ‧有借按保 ‧用本人單人名義 ‧目前除此負債外, 並未有任何負債 ‧近期銀行估價約值620萬   個人資產狀況: 1) 持有以上單位 2) 現金250萬 3) 股票30萬 4) 太太無收入,仍有首置名額可用 5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅) 6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用 7) 太太亦無任何負債   主要支出: 1) 供以上物業約每月15k 2)  2人起居飲食約10k~15k   另一資產(!?) 本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), 這物業狀況有點複雜, […]

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潘先生好後悔冇買樓 #1805

你好諗sir 本人睇左你既投資一段時間。但仍然沒有買樓!真係好後悔 現在想買樓投資想做到財務自由 本人 36歲太太34歲有一個女2歲   之前一直覺得樓價貴!所以冇買!一路等一路等 現在想學啊sir話齋一生三宅! 現在想買樓投資或者自住。 想諗sir比小小意見 本人 36歲太太34歲有一個女2歲 本人18000左右底薪加傭金!每月平均10萬左右 報稅18000左右(可以叫公司報稅6至7萬又或者100000入息都冇問題只係怕稅局調查我突然之間多咗咁多入息) 太太23000至28000月薪 現在住緊公屋我同哥聯名!300呎 因為我有家庭,哥哥所以搬咗去我阿媽度住! 現在我、太太、女和工人一齊住 一直想將公屋比畀返阿哥反黎住! 自己搬反出去住(但係未有迫切性) 因為日後個女越來越大地方開始唔夠住了! 所以係遲早嘅問題! 因為入息問題所以遲早會被房屋署踢走! 日後想張公屋換居屋但係現在好難抽中! 方案一:用太太名義買層樓放租!攞收反來既租金去自己合適嘅地方住!(用淨如嘅錢,想去投資收利息或者做生意) 睇了一個長沙灣鴻裕大廈44年樓齡 一間套房一開2劏房 實用面積406尺賣緊4,500,000覺得價錢好抵 收緊$14,000左右租 方案二:買層自住!選擇嘅地點可能冇咁方便! 海濱花園! 荃景花園! 麗城! 海日灣科學園嗰邊地區好舒服但係交通冇咁方便唔知道投資價值得唔得! 又睇過九龍區長沙灣富華廣場鄰近嘅地方都有睇過但係呎價比較貴 買樓時選擇地區、交通方唔方便、 樓齡新舊等等…… 真係唔識得揀樓? 點樣先算係值得投資嘅物業 咩叫平咩叫抵買 安全不知道 本人投資好差 玩股票都輸多過贏 現在還持有少量股票 有400000股票好多仍未返到家鄉 有3000000現金 每月開支 4000家用俾媽媽 8000比自己屋企遲啲會加到15000 保險$8614 (其中$5500)儲錢 自己每月洗費5000到8000 本人鍾意儲錢好少買嘢 但發覺儲錢黎原來冇用追唔到通脹 ! […]

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30出頭、一千萬淨資產、下一步部署 #1804

Dear Lum Sir,   我今年32歲..月入70k,妹妹月入53k..同妹妹媽媽租樓住,月租20k.   手頭上有現金$1.3m,股票值$7m..我同妹妹名自有層樓租左俾人…2014年6.5m 買入..現值8.5m..租值19k..按揭欠3.6m..租金當家用.. 2016年5.25m買入..現值6.5m..租值17.8k..按揭欠4.0m..月供16k..   樓市最近升返..而家無唒名..又擔心賣左買唔返..所以唔會賣樓一變二..   問題如下: 應否加按套現買多一層細價大約5m 放租(原則上會首先妹妹層樓轉左俾我先..然後用妹妹名買..避左個辣稅) 我知道可以買債券投資..如果我唔買樓..夠錢買嗎? 我黎緊會上收息101知多d.   唔該哂!!!   answer: 應唔能該再買樓,要看讀者的人生高度想去到幾高,畢竟32歲仲有價講,52歲就唔使講「樓+債」打包算。高度指: 如讀者想三層樓再揸一千萬CASH同埋打住份工過成世過隻,讀者應買樓。但如果老來想有野同孫講又或想經歷半億再成億的心態,讀者宜先守再等,做穩個盤,然後希望用人既手幫自己上一億。雖然讀者無提佢係男定女,不過讀者可同阿妹在買樓上咁配合地交叉走位,讀者應係女而同阿妹有姊妹情。在此先恭喜讀者父母,佢呢對姊妹在現今香港父母眼中算係成功,一個月入五萬一個七萬,至於32歲有成近一千萬CASH再加樓一間,即淨資產值過千! 呢D稍有「離地」之個案相信又有批人出黎話做假,大說香港上流困難之理。筆者無言以對。   先講如要發圍條路點行,相信讀者肯將700萬放係股票市場,佢對股票應有些心得,佢亦明白要成億係手,打工近乎無可能,要請人黎做才可以令賺取金額達億。網上銷售真可達成「訓醒覺就有錢收」之事,讀者不坊考慮開展網上銷售生意,唔係叫佢唔好打工即去創業,其實可兼住做、做到開始有些少人俾錢,才正式揹fixed cost跳出黎攪生意。筆者認為700萬之50萬可預留做生意投資,另外那650萬不妨跟市寬出入市,筆者在股市漁夫系統勾了此圖(下圖)出黎,對於判市很有用。至於有錢之後點應付打攪你的人、或做好準備,這些真是一篇講唔完。 近日大家見個市高位回調,好似剛過去星期一港股高升300再倒跌,主因市或唔強。何謂「市底」? 你將二千幾隻港股究竟幾隻之10天線比50天線既數目每天收市計出,股市健不健康即時現形。上圖黑底線指出10/50比率在4月頭已見頂,由近70%一直回調至50%,此數據決出股市不要留。若線跌至10-20%,錢應投在股。當然何股有動力上,就需要深入講解才可決出。今文起碼比個大概讀者、知道出入市之決定計出最實際。不要看報紙再依賴自己心理決出入,咁做輸左九成。   如想平淡過世,樓確實是「好朋友」。讀者要明白點樣將樓轉比妹而合規慳稅,有部署同耐性,成間800萬樓轉哂比妹而限制稅在1000蚊內都可以。另外由於借貸力70000/10000*50%*2.59 = 906萬已用360萬,借貸力現用了40%,若再買500萬樓借五成,借貸比率會升至60%,此借貸金額就剛剛好,合符筆者建議旺市只用借貸力六成或更少之說。但再買大點及借多點就不建議。另外見不妨將股票部份賣走轉做債基收息。當700萬其中一半轉做債基,即350萬,分三注入。   好似上星期在外頭宴會撞到筆者之同學,佢將500萬之20%買A餐,收約30%年息。另外80%買B餐,美國國債為主,15-18%年息,估守計都60萬息一年,計埋A餐30萬息一年,500萬產出息90萬一年即7萬幾一個月,該讀者已表示介紹了全部家人睇筆者的blog。用同例子放入350萬分3注入的讀者,估計用債基之新增用入都達5萬幾。至於樓再重申,唔急買。學好點選取值租樓房先更好。另外如有時間用買樓003之法買位用黎分租比單身女及學生,回報亦可比原有的高一倍。有另一學生上堂前就心急買了屯門樓做分租,明顯犯錯。就當過兩日汪總做節目個陣有意見我都咁話。不少人聽畢讀者教學,都明白了更精明之理財做法及安排。

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睇人PK系列: 為聽免費理財資訊付出沉重代價#1803

諗sir你好!   認識homeblogger一年多,如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。   本人和先生都差不多33歲,每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅),有市值1200萬自住物業(用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保),每月供款23,000。另有一新盤物業,買入價660萬,欠發展商530萬,月供24,000,未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入,因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保),老爺奶奶自住,尚欠銀行320萬,老爺奶奶用我們給的家用來供。   兩人MPF有幾十萬,但現時只有十萬元現金,因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商,想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。   另有美股/港股78萬(90萬本金):阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分,其他少賺或少蝕。   家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。     新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎? 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入,相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈? 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎? 旅行/使費需要減嗎? 如果想生2個小朋友,現在自住物業應該夠住,但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車,最好買到200幾萬車位,因不想蝕租,這個想法正確嗎? 如果我過幾年想退休做全職媽媽,少5萬多收入,先生收入有可能加1-2萬,是否manage到? 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?   我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」,結婚/買樓/裝修用了很多錢,又想起養小朋友洗費不少,不太懂理財,沒有現金又想投資增值,不知可以怎樣所以決定寫信給你,希望諗sir可以解答,感謝!!   ANSWER: 買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供,擔保人要負責的可以比擔保金額還大,這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用,而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保」,已見在明解按揭上有精進之地方,這也屬好事吧!   冇現金流的投資唔好買,這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K,快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供,仲未計新樓頗貴之管理費,付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓,值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊,令你付出最慘痛代價。   至於因唔想蝕租,所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4,一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月),閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽,除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快,不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票,基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊,由高租金收入去再拉起車位個價,呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價,不可不察。   讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」,佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉,主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢,錢少既人賺幾千就會「走」,錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況,如自己無一套經驗證又proven左既方法入市,就請勿將入市金額調得「太認真」。   買樓是想利用時間去貶走已負債務,同時為打工仔產出多於一份收入,正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用,所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基,例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別,你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種,債基一年派15-18%年息,讀者大可由少至多,睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄,但月儲蓄能力又state有5萬,如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。   至於家庭成員之間的物業轉名,包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法,在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千,今天到此為止。  

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圓滿解答理財個案需五面: 債、樓、股、稅、借 #1802

諗sir 你好, 本人45歲, 月入5萬。有一兒子, 明年讀小學, 太太是全職媽媽。有一層自住樓, 市值500萬, 將於2019年底還清貸款, 太太現在沒有物業。有人民幣定期12萬,澳元定期3萬。股票45萬(其中25萬是內銀股)。 因兒子將會到將軍澳讀小學和中學(合共12年),而我們家住沙田。 我們打算租出沙田居所(估計可租13 至14k), 而租住將軍澳(估計16至17k)。並打算12年後退休。退休後希望有自住樓並且每月有10000元使用。 請問諗sir, 我們除了做雙租族之外, 有沒有其他更好的辦法呢?(我們投資的取向是偏向穩陣)   ANSWER: 如讀者不做雙租族,就要將就供滿的樓加按然後再買將軍澳樓就阿仔,當將就供滿的樓按5成,得250萬而供款為9.5K/月(假設樓齡不過30年),再買將軍澳兩房,預700萬市值附近,首期要220萬,因700萬樓就當九成上會點借盡都480萬,咁700-480 =220萬首期了。此首期可由讀者加按樓所得,然而供埋將軍澳樓又要480/259*10000 ~ 18.5K。在新買加供舊之下,再減除沙田樓有租收之下,讀者新增供款為18.5K+9.5K-14K = 14K。誠然此舉衍生了些洗費,買將軍澳用太太名係唔使比15%重印花稅,但3.75%印花稅即26萬稅都要比的。另外買樓7萬佣金,雖加按舊樓可獲借貸額的約2.1%-2.4%之現金回贈,不過如物業是八至九成上會,大家就要留意坊間對用了香港按證或昆士蘭保險做二按的高成數貸款,有大致兩個處理手法。   手法一是所說的現金回贈只至樓價六成的借貸額,好似上述讀者700萬樓二手買,銀行負責回贈2.0%,另外按揭轉介公司會話係有「朋友回贈」,回埋淨低0.3%比你,如果同意了全單回贈是2.3%。 留意銀行那2.0%,手法一是指只到借貸額的六成,亦即700萬之60%即420萬的2.0%,客人獲420*2% = 84000的現金回贈。另外由於回贈金管局只限1%,所以借貸人的借貸力要足以令(原借貸額+84000)的借款額都足以批出,整件事才行得通。另外按揭轉介公司會在一季後將那0.3%回比客人。   手法二是現金回贈可至全個借貸額,銀行那2%指連埋二按借出的樓,亦即480萬的2.0%,客人獲96000。而淨低那0.3%有些公司是0.3%*220萬即6600,有些是0.3%*280萬即8400,由按揭轉介公司一季後回比客人。   留意唔同按揭轉介公司到現金回贈之演繹唔同,筆者上述兩例旨在指出最普遍之說法,大家清楚留意。另外按揭轉介公司予客人之現金回贈,原是由銀行來的,變相有些轉介公司正在成為銀行之白手套去為客人提供金管局不予之回佣,有人對此筆數本著「勿收現金」及「過下冷河」之取向,大家自己判斷。另外自己職業唔適合收呢類數,就唔好夾硬黎。   讀者有更致命一點未提,就是讀者根本借貸力不足,5萬月入而太太冇野做只產出借貸力50000/10000*50%*2.59 = 640萬。如按了舊樓250萬再新買樓借480萬,明顯就係唔夠借。各位選擇中介,除了現金回贈外,更要留意中介有否為你著想幫你計好買樓預算及想方法扭轉乾坤。坊間有些中介開始介紹埋一些「有鑊氣」之律師樓,試圖補償公司給予太多現金回贈予客後之損失,最後客戶未能如期成交而賠錢,得不償失。   所以讀者應做之一是利用買樓003「借貸力由無變有」之法,合規為無做野的太太建立借貸力。另外儲蓄不多加上借貸力不高,可先在將軍澳租樓一年亦盤算下是否住返沙田+搭校車都適合阿仔。畢竟讀者再買一間樓要比的稅及雜費,都未夠裝修,應夠讀者租樓兩年了。筆者看到的鋪排應是住返沙田,然後再儲蓄及用太太名,係更有投資價格的地區買第二間樓收租,而當時太太的借貸力應已建構成。就當一定要搬,可用9.5K代價按250萬出黎,將250萬當中100萬先試利用收息101之債基收息,年息18%(當然由最起步之12%也可),100萬就月產出15K利息,夠佢租樓啦。留意債基組合不要一次過買,慢慢試增咁買上去。最後股票應同讀者無緣,45歲而現金仍不夠,表示股票不合做重心。對於風險、債基之波幅標準差一般為5-7%、風險比股票的20-30%少六成。   最後一句,就是人工只夠支付日常洗費而少儲蓄者,不一定有穩守之權利。謹慎是好,但只予一招穩陣而處世,恐怕未夠過關。然而唔穩陣不表示要用股票,股票你聽過只因為贊助商夠多。窩輪報導找美女只因為水很深。一如往時,市場總有些人跑出來為大眾回應理財個案,筆者歡迎後浪推前浪。然而講解個案之方法及深入度,在回應理財產物如股、樓、稅、借之全面性,看倌可自行量度。 _ 筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務,除了坊間的2.4%乜乜回贈我地都有之外,客戶既申請由富有銀行經驗既人處理,另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head,或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141  

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向西一房新樓應否撻訂賣走? #1801

學生編號: TEDV5542,. TELY4934   你好諗sir, 小女子是一名差1個月就到41歲嘅偽中產。。自問是一個容易滿足嘅人,追求簡單生活。自己一直在公營醫療機構工作,眼看生老病死無數,所以一直認為自身同家人健康最重要。 但小女子的人生觀自2018年因要同先生分開一刻改變,當時大家決定要共同撫養小朋友,而小朋友跟前夫住 (故事太長,總之是個無可奈何嘅決定),即我需要分擔支付小朋友開支甚至日後出國讀大學的開支,前夫是斤斤計較型,所以小女子決定不索償贍養費。   本身合約是舊制,即做到60歲就要退休,公司負責供強積金。想到又要為退休作步處,心裏實是傍徨和無助。 因前夫是個不願意買樓的人,我們由一直是住在前夫父親的唐樓物業,眼見身邊同事朋友早在十多年前已買了樓,小女子回望實在是很失敗的例子。   小女子,現在暫同母親同住,家住公屋,因2018年7月開始在網絡上見到諗sir 嘅個案分析, 就報讀了買樓101,收息101 (未上完)。 小女子同時四出睇樓,希望自己能在有能力供樓時盡快入市,當時樓價很高,又因自己調了岡位要適應新工作環境,適逢樓市轉勢心想就再算一陣吧。怎知樓市今年初即再度回升,近日又見到屯門二三線樓樓價跟一手樓一樣高,小女子就剛剛在 經紀力推下買了屯門一弦海新樓樓花。。。現在回望覺得好後悔, 因樓近公路會嘈,樓層境觀坐向又一般。。個經紀説用這價買該單位是荀盤,但之後回想違反了諗sir 揀樓理念,又用了七成借貸力,唉,諗 sir 請問我應否撻訂? 再等市況回落才買兩間細樓收租? 行了這步係咪好錯返唔到轉頭。。。。   小女子真的不懂理財,年輕時試過買股票,當然賺不多,虧也不少。 到小朋友出世及後雙方問題糾纏至勞心勞力到真的冇時間再留意股市。   請問諗Sir: 1.係咪要先撻訂?如借貸力由45歲下降那現買了新樓會否影響達至一生三宅嘅步處? 2.小女子可否再實行一生二宅甚至三宅達至足夠小朋友出國讀大學及退休後有樓收租當收入的可能呢? 3.另外在買樓揾人頭擔保上,小女子有一弟妹,弟在台灣買了樓,現在供緊,妹妹就在香港供緊樓,請是佢能否做擔保人協助小女子買樓? 4.有冇一些適合小女子做的 債基 Plan 能既加快又穩陣地儲錢?   弦海樓價 500 萬 八成上會 即首期100萬 實用面積 348 尺 房數 1 個 坐向 西北 低層 月入 5.65萬 (已到頂點) 買樓後扣除使費剩餘港幤 […]

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40鬆歲就唔使撈 #1800

諗SIR, 本人在兄弟幫 BIG BOY CLUB睇咗訪問你既節目, 再到homeblogger睇你既文章, 並已報讀你五月份收息101課程, 但想早些請教諗sir, 希望在上堂前可先安排部署. 本人和太太42歲, 兩名子女. 因十年前創業, 幾年後幸運地以高價賣出業務, 故現在靠收租和收息已退休幾年. 資產如下: 物業 – 5個在油尖旺的舊單位(40-50樓齡), 市值大約3千2佰萬. 1個自住, 4個收租. 租金大約70k 幾個外國單位, 不過租金主要留在當地銀行, 到當地旅遊才用. 現金 – 香港現金太約有3佰萬 以前經常和國內做生意, 故有大約1千2佰萬人仔在國內做定期和收息產品, 4-6厘不定, 不過大部份至少要做5年. 本來靠收租和收息生活已很穩定, 不過近年兩名子女相繼到英國讀書, 支出亦相對大增.   1, 希望請教諗sir如何利用手頭資源最大化, 可收取至少10厘以上穩定低風險回報以增加收入? 2, 相信其中會以樓宇按出以槓桿將收入再放大. 但本人和太太已退休沒薪金收入, 還可以做到這效果嗎?   3, 只利用香港資源便可? 還是建議把陸續把到期的人仔調回香港再利用? 希望諗sir能給予寶貴意見,感激不盡 !   ANSWER: 我地都話40歲前退休既人大有人在,今日個案又有一個。有人話「40幾歲就唔使撈好犀利, 憑咁就要聽佢講個市跌到幾點」…  那只好說大家看的事情高度不一。明白不少剛入職場之年輕人看筆者文章有感離地,只好說「作者文章如何,讀者也就如何」,如你想跟高資產一群中學習而成長,除了筆者的blog及課堂你認為仲有咩地方? 你公司? […]

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讓被動收入達100萬 #1799

諗sir: 久聞你的智慧和眼光,現請教閣下我倆夫婦怎可善用現有資產製造被動收入,已報讀5月份收息101班。 背景: 夫婦均是專業人士,perm jobs, both age 42 共收入: 24萬per month 子女: 3 名 (10~14歲)   聯名資產: 港島東 藍灣半島一千呎,買入 750 萬,現值1600 萬 尚欠銀行400萬 用H +0.65, 7成按揭 月供18000   自用車位一个,買入58萬,現值150萬,尚欠銀行30萬 H+0.7, 月供1600   妻子名下: 歐洲物業,買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值100萬歐羅 尚欠私人貸款港幣60萬元。 一直放租,現時租金每月2000歐羅 註: 為取居留權而買,因此要2020年或之後才可出售。 現持有現金400萬港元   支出: 三子女每月學費連興趣班共4萬元 全家連父母家用支出約6萬元 期待你的不吝指教,謝謝你。 M 君上   ANSWER: 數天前倪匡老師在香港電台的訪問被網上炒作,指其早年著作《追龍》,故事說東方有一個城市將會滅亡,原因不是什麼天災,而是因其優點盡失。訪問中老師承認此城市正是香港。      香港之亡,見於本案讀者。讀者都算高收入一群,亦好聽曾特首話要生夠三個。然而讀者已拎歐洲護照,三個仔女究竟會否為香港未來出力? 大家心中有數。香港具視野的一群將往何處? 大家唱唱國歌,想想讀者,就是了。至於淨低什麼人? 筆者不時都會路經尖東,在港晶中心的地庫層,發現不時都會有批同胞在廁所門口開會進行傳銷激勵聚會。一轉眼上到地面,見到中午時份最受歡迎的鋪頭,就係買包點拎走的,一批人將包當午飯食唔知係咪想瘦身? […]

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香港人自救理財方略 #1798

諗sir您好!   寫信給您可謂百感交集!相逢恨晚那些諗sir每日聽百幾萬次我就不說了。可恨自己過去沒好好學習理財投資,過去的所謂投資都只是輸多贏少及向銀行貢獻佣金。痛定思痛,現在重新起步,已報讀收息101,為時雖晚,但總好過繼續沉淪直到永遠。本人不奢求財務自由,但求家人及小朋友的將來能生活安穩,進而優化生活質素。   本人和太太均為40歲,育有小孩1歲,由太太全職照顧。以下為本人家庭現時狀況: 收入 基本薪金:每月$5.2萬 (已扣除MPF) 其他收入:雙糧(月薪)、另年終花紅約$18萬 (可提供過去數年紀錄) 支出 租金:每月$1.9萬 家庭開支:每月$1.9萬 薪俸稅、保費及其他雜費由花紅支付能有餘 資產 物業:市值$500萬,早年買入給雙親住沒收租,已供滿 現金:$170萬 股票、外幣及其他投資:剩$50萬,60%可賣出套現   目標 增加每月正現金流。 希望能短期內搬到三房單位,預留居住空間給小孩和將會請工人姐姐。可以先租後自置。 完成一生三宅,自住的是三房。   本人初步想法如下,當然想法是很粗疏,修畢收息101後相信會有點長進,還請諗sir見諒並給點意見。   方案一: 加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業 (不買一房),如用2.59法則及借不超過60%的貸款能力,我能借約$400萬,能買$550-600萬物業作收租用,估計租金收入約$1.4萬,按揭供款每月約$1.55萬。 但這樣每月沒有現金流入,而剩下現金水平極低…   方案二: 同樣加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業,借$400萬,買約$450萬單位作收租用,目標新界兩房,估計租金收入約$1.1萬,租金成為太太收入,並把租金7成幫補本人借貸力 (約$100萬)。 剩下$150萬現金分注買債基,期望有15-18%回報,即每月$1.88-2.25萬,減去按揭供款每月約$1.55萬,每月正現金流$1.43-1.8萬。 預計用約$2.2萬租住新界大兩房或三房。 而每月儲蓄$1.1萬($5.2-1.9-2.2),即總正現金流$2.53-2.9萬,剩餘借貸力$373萬($673-400+100)。 期望三年後存$100萬先買第三宅兩房,再等待時機換三房。   方案三: 同樣加按現有物業套現 ($500萬x60%),加上現金共$500萬買債基,期望12-15%回報,即每月多$5-6.25萬被動收入。按揭月供$1.17萬,即每月正現金流$3.83-5.08萬。同樣租住大兩房或三房。期望四年後以$200萬利息收益+$300萬現金+$373萬($673-300萬)剩餘借貸力,先買三房自住。   問題如下: 請問以上那個方案比較可取?有沒有更好的部署? 如借出的錢不是全買樓,是否可考慮借盡一點用來收息?例如方案二借$500×60%+$450×50% = $625萬,即借貸能力的93%。 自置的三房是否應放在第三宅為目標?即如方案二和三在累積了一定金額應先買兩房? 現在給家人住的物業是否可以轉為租給家人以提升本人的借貸能力? 雙糧和年終花紅是否能用來計算借貸能力 (如7成),有甚麼需要注意的地方?   文長請見諒,萬分感謝! 客套說話不多說,祝願諗sir一家生活美滿,幸福快樂! […]

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40萬月入39萬租金收入點理財? #1797

你好,諗sir, 本人也在網上看過了很多關於你的影片, 聽了很多諗sir 的心得和跟你學習,多謝你.   本人38歲, 跟太太同年, 有一個女兒和一個工人姐姐, 現住在阿麻買落的居屋,平均家庭每月支出大約三萬, 從事電子產品零售及批發生意,平均每月收入40萬 (已扣除開支), 現有固定資金大約350萬 , 上年以太太名購入了樓花,價格$9,822,200, 樓花尾數$8,839,980 需在6月付款, 入伙期預計在2021年年中至年尾, 在銀行做一按和二按, 一按批了$488,1000, 二按批一成,   另外我也在恒生買了45萬新興市場債券, 並計劃將按揭的款項做其他投資 ,將投資每月的收益想用來買萬用壽險, 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 定息每年4.8%, 存放3年, 請諗sir 給意見小弟, 這計劃化算嗎? 或還有其他投資意見   另外本人也持有日本大板有七個單位 1.一個 中央區公寓扣雜費每月收入85000日元 2.一棟三個單位地舖租金收入每月75000日元+二樓租金收入每月75000日元 +三樓丟空未成功租出 3.近難波公寓每月收52000日元 4.鶴穚一戶建租了做民宿業務的每月收入143000日元 5.在阿倍野半死場的地舖丟空了,每月支出35000日元的管理費加房產租 我間日本公司已經營了4年,主要用作收租金, 沒有其他, 想做大公司的賬目, 主要想在銀行做容資 請問諗sir 有什麼意見可提點?   ANSWER: 讀者的租金收入為85000 + 75000*2 + 52000 […]

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