千萬求一路,我想放工早! #1940

諗sir您好,   剛剛上完收息101,成為你學生感幸運,理財任督二脈課後被打通,頓時開竅!    本人45歲收入穩定,月入7.4萬月儲蓄3.0萬港幣 太太為家庭主婦,還有一兒子 住在沙田區三房,市值1400萬,欠款400萬 由於工作忙不時離港,儲蓄現金為主,無暇炒股   現有20萬債券基金,無槓桿收息4%,小試牛刀 車位200萬自用 早年決定將另一住宅730萬元放售,後悔莫及, 手上現金有600萬   現時人到中年,希望諗Sir指教指教,改變本人下半生 想買回一樓收租,本人情況應選何類單位? 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議? 買樓同買債,何樣先做? 放寬按揭後又有何策略要改變?   一位愚笨學生上 ANSWER: 批按揭最長還款期受借貸人年齡而限制,為75減,即55歲人最多批75-55=20年還款期。至於讀者借貸力在本年45歲後開始下降,攤唔盡30年去供。買多一間樓的想法可以,因自住一間,起碼收租仲有一間,避免了退休後無糧出之困境。   市面不少年金計劃,提供長糧比供款者。年金筆者多數唔建議大家做,先唔探討保險公司的儲蓄率偏低而用銷售技術遮掩一事,就當年金每月派1萬,你60歲開始拎個陣都叫花得下,但去到75或80歲時1萬蚊剩餘購買力幾多? 相反樓的租金收入隨通賬升跌,及高槓桿,上述兩點都齊的投資工具,市面少之又少。   最能改變人生都是開拓第二收入,要改變人生就從不再返工著手。股票本身只屬公司股權,公司業績下滑會令股票變得毫無價值或大跌,所以計劃退休,唔好用股票。後生用些少錢當訓練、或者已有錢再想錦上添花,才用股票黎做。   買樓是擴大資產規模最住做法,就當你話香港前景點唔好,樓都係唯一可提供九成槓桿攤30年還又借幾百萬比你既物品。除了買樓,仲有咩有此效果? 其實是有的,但收息101再談吧。加上供樓等同逼你儲錢,又唔使好似買股票咁睇圖睇年報,所以大部份突然富貴既人,都係從樓贏錢。由股票市場幾百萬咁贏的,你識幾多個? 夠樓多嗎?   當然樓升左要take profit,即係去賭場連贏五鋪咁叻叻,都要計數先啦。將贏到既錢放係保本直債,又或波幅少而不保本但派息高些既債基,就係好選擇。REITs筆者2019年初已在now TV訪問提過看好,然而升幅到今已走了一段,所以暫不用REITs。黃金礙於有限金令及目標太大,請大家不好認為黃金是「終極投資物」…又或「打仗福星」咁咁。二戰時期係歐洲發現你私藏黃金,就地即刻送見天父,你咪旨意有集中營住。   用期權收息,本質無問題。不過一般打工仔要學期權,我唔知時間是否兼顧到。最大問題還是,為左想用平佣及自控全盤投資,外行人自己網上自學試做。這好比諗sir想省卻裝修師傅人工,自己DIY塗油及鋪磚,這在效益上明顯不智。肯花錢期權虛無性比股票還高,未攪清就跟買,這不屬負責任的人在網上要發佈的事。   至於劏鋪劏場,通常要賣既時候走唔到,不談了。綜合上述對不同投資物的見解,45歲讀者要添一樓,然後剩錢買債、買些少保險放3-5年都可以。買樓買大屋苑,至少兩房,最好三房。單你去到第四至五間樓富有些少,才去攪單幢樓尋寶未遲。單幢樓有時你覺得平,因為業主等極都冇人買而佢又等錢洗,跳價沽比你。   然而若閣下經濟能力不足,他日或同陷賤賣苦況。大家知筆者一向不喜港島屋苑樓,升得慢。新界東或九龍區,有些屋苑可留意。至於三房可塑造性高,有些買樓003課後將三房變六房,月租即刻由18K升至36K,用木改建免除違規。一間三房現時600萬餘有售,800萬預算更多選擇,讀者可利用600萬其中的200萬,八至九成上會。   買債基再用200萬,用B餐美國國債為主,收息12%-15%。200萬投入月息在20K-25K,計埋改建三房做宿舍那約12-15K月正現金泡,花400萬得25K+15K=40K月收入,令唔返工或早放工距離近了很多! 淨200萬放現金吧,很多人想你將錢買完又買,而筆者只賣課程唔SELL基金投資產品,主授知識免大家被導錯做投資。

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給起步買樓及投資者的小建議 #1939

諗Sir 你好,   我一直有留意你於經濟一週的文章。 小弟28歲,希望能夠置業,首次置業,腦海裡有不少問題,望諗Sir能幫助。   單身,現時月入七萬,下年年中可以領取Housing allowance   有儲蓄習慣,加上屋企人協助,現在手上大概有500萬現金   想先買樓後放租,等未來三,四年再搬進去自住   或者不買樓,先買債收息?   如買樓,問題是: 應買 (A)一個大單位(三房,1000萬左右),還是 (B)先買一個較細的單位(兩房,700至800萬左右)。無論兩者都會選擇交通方便的地區   想法是大單位住一世,一勞永逸。好處: 細單位放租比較容易;供樓壓力會細一點。然而終有日細換大單位,未來大單位供應相對小,怕大單位樓價大幅度上升;蝕換樓時的手續費   不知道哪種方案比較適合我? 望指教   ANSWER: 讀者列出不少未曾置業者常考慮的問題,例如諗住後生買大單位會住一世,這顯然是想多了。不少人上年話買呢間屋打算住十年,要睇清一點; 誰不知兩年後又致電問換邊好。另外是傾向買交通方便的地區,留意單位升值不只看交通方便,屋苑的樓齡去到某一年期,會開始升得較爽。單位的間格有些特點,會易賣走同租出。同時交通方便有不少定義,不過如你買1200萬之下樓房,確實是5MIN步行到地鐵有著數。因為呢類樓既租客仲要返工,打工仔始終諗地鐵。但如你投資是選40K或以上月租值的,近地鐵反而唔好,租客一般想要靜一點。或者租客都係車出車入,唔想見到咁多人。   讀者睇樓方面實在要精進,而方向就是將「解像度」提高,不再流於「交通方便」這睇樓要求。另外選取樓房都唔係入地產鋪話「我想睇下800萬樓」呢類對答,應該是「屋屋苑的666實呎三房仲有冇盤呢?」你有準備而黎,經紀反而幫你認真做。當然再進一步,就是要探口風呢個經紀會出力幫你講低個價些少? 還是主力為業主維護? 買家通常是一deal過,經紀多數唔偏幫。買樓001將授法門扭轉此命運。   如有錢趁後生先買樓租出,日後結婚收回再裝修自住,此法可取的。原因一是買二手樓內含裝修先比租客用盡了,幾年後收番再裝修自用更抵。另外買樓賺錢是利用時間值的遊戲,即樓價格升主因錢幣隨時間增發,資產在銀紙多的時候會升值之原理,相反住的消費因素推升樓價不屬主因。由於通賬見效需時,讀者趁28歲早買更易見效。當然唔係人人都可未夠三十歲都弄到幾百萬係手,情況人人唔同,但樓上升的原理相同。   至於買樓收租,揸正需付五成首期上會。自住及首置而800萬樓價之下才可九成上。有些人因唔想放棄首置可九成上會此皇牌,報稱自住而偷偷九成出租,如做要先明解其中風險,同埋唔係多人做你就去做。另外通常呢類單位會收到什麼政府部門寄比佢既信,有些人點處理? 這些在買樓001有分享。   起首在樓市投資,都是寧要兩個細單位都唔好揸一個大。即要兩個700萬,都唔好買一個1400萬。在現時按揭政策,1000萬之下樓可按八成,即買700萬樓的業主日後如樓價升了,佢識方法既話就可將升的內含值用按揭套出,但由於1400萬樓點按都係低成數,升左只可按到少少,故700萬樓係更留歡迎。另一原因是兩間700萬可選留一放一,但1400萬樓只可選揸定沽。   至於讀者手持500萬,當然買樓唔會用哂。不妨拎其中100萬入手收息101的債基。體驗下債基真的有年派15%-20%息之能,如試到對版,一生受用,同時表示你儲到300-400萬,近乎唔使做。因為400萬的15%為年60萬派息,一個月有成5萬用唔駛返工,慳慳地都夠。當然小有小做,試到月月1萬蚊收息,都幫到唔少人。你10月買,11月10日就派息了。10日就知得定唔得,派息在銀行帳戶唔會講笑。

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單身公屋小女子發奮向上 #1938

本人乃買樓001及003學生,拜讀了樓換樓、錢揾錢、收息論,及Homeblogger Youtube上無數視頻。   小女子公屋出身無父幹母幹,早年將積蓄投資到MBA教育,對理財卻一竅不通,曾作草率投資決定。近年轉行從事銷售工作才正式開始有存款,雖然遲了起步但勝在存錢和借貸能力都不俗,深信與其抱怨不如以認真勤力積極態度急起直追。目標於40歲前有2層樓,45歲前產生每年30-40萬被動收入,可有自由轉到較低壓工作。   今年34歲,獨生,單身,與父母同住公屋,乃家中經濟支柱。   月薪 5萬 年收入 80萬 儲蓄每年 40萬 現金 145萬 人民幣定期 24萬 (6年前買落4裡幾息,最近到期利息跌至2裡幾) 實體銀幣 10萬 (於最高位31美金買入,至今已跌價一半依然持有)   借貸力 66666 / 10000 / 2 x 2.59 = 8.633M   計劃如下:   1)購入大興花園3房或大2房單位,目標6百萬左右內按8成再租出。 供30年月供大概19-20K,租金16-17K,負現金流2-4K。 120萬首期加印花律師雜費現金145萬應該剛剛夠。按揭480萬用了55%借貸力。 2)以目前儲蓄數目應該可以於4年內存夠第二層樓首期。 媽媽家庭主婦今年60歲,爸爸有工作1萬多收入但已經67歲。假設按揭條例不變,若以媽媽名義買,自己做擔保人可以做到8成嗎? 此做法有什麼要注意?   3)正考慮是否將銀幣及人民幣賣出,合共34萬投放於債基。 若把未買第2層樓前的每年40萬儲蓄亦放於債基,假設10%回報: (((340K x 1.1 + 400K) x 1.1 + 400k) x 1.1 […]

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半億身家怎去理財 #1937

諗Sir你好. 本人剛上完收息101, 課後才驚覺走了不少寃枉路, 希望撥亂反正.期待12月收息103. 本人正開始計劃退休之路, 感困惑, 望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人48歲, 算是高管, 年薪156萬, 但位置不穩, 可能兩年後無人請而只剩 freelance, 估計年入只餘20萬 (此收入現時每年約10萬). 太太47歲, 文職年薪42萬, 因公司有股份10年8載內無被辭風險. 無子女, 四大長老健康, 每月支援費共4萬.   資產/負債: [1] 青衣3房自住樓, 市值1600萬, 欠450萬, 供款20K至2047年10月 [2] 青衣3房本人父母自住樓, 市值1200萬, 欠380萬, 供款15K至2047年10月 [3] 青衣2房A收租, 市值900萬, 欠120萬, 收租18K, 供款10K至2031年1月 [4] 青衣2房B收租, 市值900萬, 欠260萬, 收租19K, 供款10.5K至2047年8月 [5] 珀麗灣2房二收租, 市值700萬, 欠260萬, 收租16K, 供款10.5K至2047年8月 [6] 灣仔商業樓480呎, […]

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趁勢重整投資組合、創造倍計額外收入 #1936

諗sir 你好!   拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101、103及英國樓課程。   本人未婚,34歲,現在財務狀況如下: 每月收入:90000 資產: 自住將軍澳樓一間,市值約860萬,按揭尚餘480萬,月供19000 債基約40萬 現金約80萬   由於有需要搬往港島區住,現有以下兩個投資方案:   方案一 由於政府放寬按揭,打算放售現有物業,換1000萬或以下港島樓,最多借800萬,套現100多萬投資債基/英國樓收租。但此舉會用了過半借貸力,並要約60萬印花稅及經紀佣金及其他成本。並且如跌市,有機會負資產。   方案二 將自住樓出租,並租住港島區單位,以租金代交租金,成本較低,只需支付兩次經紀佣金,及每年的物業稅。但當跌市來到,所持物業抗跌力較低,現有升幅可能不再。也未能套現,未能作其他投資。   方案三 放售現有物業,租住港島區單位。將資金投放英國樓市收租。   請諗sir賜教!   渇望財務自由的人上   ANSWER: 將軍澳屬西貢區,空置率超9%,比全港平均4.3%高一倍不止。故打從2012年寫blog撰文至今,未曾建議。至於港島區,長時間落後於新界及九龍區,讀者在港島置業亦不建議。理財第一步先睇讀者需要什麼? 有感讀者儲蓄唔快,手上120萬儲蓄只等於個人一年月入,或九萬月入是近期工資提升而成。因此先唔好諗花巧野,住係低回報但方便自己既港島、或近萬公里外英國買樓,暫時對讀者言都屬奢侈。   筆者認為讀者應在婚前重組物業組合,將區份差而回報低的物業賣走,更應將回籠錢投入學生宿舍收租,再津貼自己租返方便地點。做學生宿舍當然比就咁將間樓出租複雜,然而儲蓄少者唔靠宿舍提供DOUBLE租金追返,唔通真係要等佢月入DOUBLE至18萬先追咩? 加上未婚時間多有優勢,好好學懂買債收息(在收息101)及改間格做宿舍(在買樓003)這些技巧,賺多既錢等於自動加薪幾成。   讀者賣樓返860-480 = 380萬。成為「無樓人頭」後拎160萬八成上會買800萬三房轉學生宿舍,淨380-160 = 220萬資金,及本身120萬儲蓄。學生宿舍要木間成本唔高,最重要是了解呢批租宿舍既人的生活習慣,將屋苑及間格配合,咁先會快手租出。過去數月我們與買樓003舊生買展了7個學生宿舍project,在如此波動市仍有單位很快全數租出。10月「買樓易代理公司」促成了四宗成交,將會開展下一波宿舍裝修。三房可見6間房,每間租值約6k,6間共收36k。800萬樓借了640萬,月供640/259 = 24.7k,樓房產出正現金流36-24 = 8k。如果唔借咁盡,現金流更高。   220萬利用債基收息比較好。債基雖不保本,但年息派15%-20%加上月月收息可補償此損失。不少賣樓或按樓套錢既人,利用債基月月派息支付按揭多出供款為最好。我們看過不少失敗個案,不少人在樓套錢轉入股票市場,最尾舊錢無左令自己承受很大壓力。當兼職咁做想係股市賺錢? 又或信一個連生意都未做大既人教你分析股票,如果你投的是血汗錢,真係無言以對。   人版個案: https://homebloggerhk.com/96105/   直債入場要20萬美金,屬保本,但入場門檻高加上30幾歲未使全保本咁做,所以不選。   保險收息入場10萬港元都可,又保本,但要鎖年期,雖10-50萬港元鎖3-5年收成年20%回報仲要保本無問題,不過讀者年輕而資金少,首選是債基、次做宿舍,有閒錢做保本,過10年才考慮直債吧!

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太古城業主遇上的危機 #1935

諗sir 你好,將會報讀你的課程。平日閱讀其文,獲益良多,請賜教,先謝:   本人47,太太42,有兩個仔(7歲和4歲),有加拿大passport. 5年後希望小孩係嗰邊讀書,我們大人就未必可能搵到工。而且現在太太工作都可能有危機。   1.我月入90000,太太月入75000,每月支出87000(供樓23000,保險11000,學費18500,工人4500,其他30000) 2.聯名有一間市值1400萬嘅TaikooShing三房,仲有370萬,到2036年先供完。 hkd50萬做左美元定期 hkd100萬做左港元定期,2020年2月到期 hkd130萬現金 hkd29萬 盈富基金每年大概有hkd8700利息,賣晒其他股票,只餘2800,想重新出發   想請教: 如果做好配置,才令本金增加,被動收入增加? 2.知道買債券or 債基or ETF .不知從何入手,想投身PB,未夠入門800-1000萬,如何做到? 應該如何為經濟不景氣做準備?長期等太保守不能抗通脹,如果保本有息收捱過跌巿?好同意畢竟都升左十年 4.最近放寬買樓門檻,但未知應否入巿?係時候加按買多一層樓收租嗎? 5.有OCBC premier banking 離岸户口,如果配置hkd vs sgd? 6.另外,定期定額每月買REITS BONDS ETF, 不論上升下跌都keep住買,我應否都採用這種操作?   深知自己知d唔知d, 好希望諗sir 作出提醒指引,不勝感激!   answer: 是的,太古城賺價(1400-370)=1030萬。而讀者自己工作近30年都只係儲到300萬(50+100+130+29),計完都唔知講咩好。在濫發鈔年代,只顧埋首工作而不借他人之力搵錢,只會被政府套取你辛苦所得。   讀者如未試過少量買直債或債基,跟本唔使咁快開Private banking account(PB)。要知PB戶由較資深的經理負責,如果你係打工仔一個唔識投資又唔識deal,只會輸錢在不斷出入俾佣金之中。加上PB原意(講人話去理解),係方便某些人轉錢,為要面子而願花錢的人度身訂造服務,這對於十至廿萬月入的打工仔而言,若儲蓄真未夠唔使夾硬黎。讀者首步試好債基派10%呢件事先,其次趁仲可買樓,利用現時較寬鬆的按揭政策去穩健擴大本身資產。   不少人認為買樓大賺因為樓升得勁,此為錯的。樓市10年升了1倍幾,唔算多。真正賺錢是其高槓桿及強迫人地供樓變成大儲蓄此道理。人總是忽視自己每日從事之習慣,對每日儲十蚊、同事結怨、每天看書15分鐘這些事不作反思。然而每天保持做同一件事,時日過去產出之效果很大,供樓就是此一回事。讀者的弱項是時間不多,工作多10年已近退休。如不靠買香港樓槓大資產去脅持租客加快儲蓄,難度佢去英國會有人借咁多錢比佢? 難度新加坡租容易管一點? 不要因一時逆境而放棄香港樓,加上筆者唔見得讀者有咩能力可靠買港樓以外的事食鋪「大胡」,回文第一段已解為何吧。除非讀者同我講有白小姐獨家六合彩料啦…. 普通人將手上香港樓控制在三間或以下,利用ETF及債基去分投資海外,咁既配置就已足夠。   講買樓,施政報告後排隊買的,都是600-1000萬的樓。這世界總有人不自量力,只持80萬現金當首期借盡九成上800萬樓。這香港亦有不少人需要低稅環境去搵錢然後返老家,你香港長遠攪成點佢根本唔想理,所以一些基本住房較難受市場影響。有些人擔心供30年樓然後間屋被人「共產化」,講得出呢套大多本身不是業主。你本身在車上,就明白幾時都可以賣樓落車。供樓有幾可,一個按揭PLAN供足30年呢!?   論買債基/ETF,他比樓的好處是可隨時搬離香港,壞處是派息只可保持在近同金額,而唔可以收租咁隨通賬而升跌。至於槓桿,住宅提供的一向公認是高,達九成,但債基其實都可七成半,加上有乜時隨時射走債基去英國/避稅中心然後先買機票走人,仲要儲存地在著名銀行,而唔係令人擔心的證券行。至於債基提供15%年息,買美國國債為主。當然如新手可不槓那麼盡,收住10%年息先。買美國國債,就是為經濟不景氣做準備。2008年最終公用股都要在12月大跌,場內人心盡失。留意美國國債08年屬各種資產中最大升幅。   買ETF,香港的選擇少,美國的要打約25%dividend withholding […]

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九成上會買800萬樓,點先供得掂? #1934

諗sir您好,   最近拜讀您的著作,自知庸才,希望可得你指教   本人31歲,已婚,有1個剛出世既小朋友 本人月薪30,000,公務員 先生收入月薪約28,000 現時租住家人的單位,租金連家用10,000 平均每月儲有20,000 本人與先生約有140萬現金及5萬 股票   由於本人沒有什麼財技,不太懂投資 因為小朋友出世,希望在5-6年後搬出,想有多一點空間, 請問應該如何運用手頭上的現金,該買入元朗的2房單位,還是放在其他市場收息?   ANSWER: 2019-20年住宅預測落成量(18區較前位置) 7513 大埔 6578 西貢 2567 元朗   再之前18-19年,九龍城區都係重災區。有知識有方法,自然知買元朗樓前要三思。 誠然,在之前文章有提,考慮一單位之升值潛力,間格>屋苑>區份>經濟大環境 即區份考慮比重不夠單位自身間格獨特性及屋苑考慮重要。至於什麼構成好屋苑因素? 什麼間格搶手? 面談再授。好似上週未有兩個買樓003的學生都順利買到樓投資,一間是620萬左右的北區三房,一間是900萬減到800萬餘的三房在沙田區。普遍業主反價不嚴重,施政報告出後變成不議價,但未嚴重到反價。筆者舊同事的地產公司「買樓易」,其代理作為客人的單邊代理,由於不代表業主只替買家工作,故會盡力同學生爭取平價買樓。   相反市面主流為雙邊代理,正常都稍偏業主,因大部份客買樓都只一間,但業主個邊幾間咁去放。除非客人識點提示代理(合法地),否則雙邊代理都係幫業主賣高價而令買家蝕底。「買樓易」行單邊代理制,幫買樓003舊生搵好野。就如筆者早年開立收息101課程,都是因銀行銷售人員越壞,我地學生越多。現在我們的工作,為改變傳統香港的樓市或投資的買賣模式,令買家得益。   由於是公務員,十年後月薪都是有限,就當大三倍都不比本BLOG很多有能的讀者之收入。因此唔識投資要學好佢、唔識財技都要攪掂,除非人工夠照,或選對投胎對象。買樓對讀者是好事,因手上無資產,樓是家人的。應該大家身邊都識到些香港人,只搵幾萬/月,但層樓幫佢賺幾百萬,這因為銀紙而家印到成街都係。數字上,就是香港的M3貨幣供應,比10年前大了3-4倍,而樓價只升了1倍餘。所以別再想什麼人工跟不上樓價升幅,現在大印鈔時代,人工同樓價關連性大幅降低。需說樓價由租金依託,而租金與人工有關。但君不見在港住宅租務回報率平均數,由10年前超4%跌到而家2.6%。都係個句:「正因為窮,所以要買樓。」   你如有2000萬港幣係手,雖同有錢都仲有距離,不過拎其中1000萬投入渣打恆大保誠東亞直債,收息101的學生都知未槓桿息都平均7%,收70萬一年已月月近6萬收入,那你就可開始考慮唔係點買樓。不少人試自己去渣打問,話點買渣打債? 又竟去問保誠經紀有冇保誠債? 結果如與虎謀皮,竟想從金融人手上買份靚回報既野,情況係點你可自己去試。不少人一心入銀行想投資儲錢,最尾個個買左份保險,點解!?   讀者及先生總借貸力為(30000+20000)/10000*50%*2.59 = 647萬。建議入手500-600萬樓一間,用夫婦其中一人名九成上會。至於買完借唔借比朋友住,自己決定。第一間樓供得咁上下,可將其轉正出租用途,例如收15K租,租金之七成可作借貸力便買第二間樓,如讀者借貸力會升至(30000+20000+15000*70%)/10000*50%*2.59 = 780萬。好似上文提及有個舊生剛入了800萬餘沙田區三房,佢真係九成上會,借700萬餘月供27K,然後將三房利用買樓003之方法少裝修成做學生宿舍去DOUBLE租金收入,收30K租(5間房每間6K租出),變相出80萬就搵人代供間三房。此做法只合較有現金者做,如只得80萬係手不宜去盡買800萬樓,買邊點做及方法在星期六開課的買樓003詳解。

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當你有16間樓仍說手停口停的時候… #1933

諗sir 你好,   本人為收息103學生(batch DV41),現因投資項目完成,將會有一筆現金不知如何運用,想請教一下你的意見。   本人夫婦2人同是35歲,有4歲及1歲子女,租住$25000新界3房,在香港沒有物業,分別與人合資開公司,本人年收約$240萬(人工及利潤,其中報稅收入佔$72萬);太太年收約$120萬 (報稅收入$60萬),唯2人公司未能甩身,手停口停。另外兩人均在雙方父母的自住樓分別有名。   每月家庭開支:約12萬 (包括太太按揭支出)   資產: 日本樓9間,沒有現金流,只有資產增值(租客幫手供樓),總值1億6千萬日圓 (約1100萬HKD)   英國樓6間, – 2間劏房每月產出現金流合共$15000 HKD,有按揭,若套現可得現金約180萬HKD – 3間位於London的flip,價值合共1650萬HKD,無按揭,有意賣出(有兩間已有buyer offer將可獲約£113萬GBP cash,另一間如未賣出可按俾銀行取出約£380k) – 最後1間正在進行裝修,總額約200萬HKD,   債基,全B餐 – 持貨約350萬,本金150萬 – 每月產出8500現金流,回報只約6.8%   實金+銀條約$400k   以上共約3320萬   負債: 外母自住樓按揭(老婆名)     300萬 日本樓按揭6500萬yen (約450萬HKD),將於2029年全部供完。 英國樓按揭 70萬HKD, interest-only mortage 私人貸款/朋友/親人angel money 550萬   以上負債共約 1370萬   […]

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山窮水盡,諗無可諗,炒輸期指請諗sir救亡! #1932

諗Sir,    小弟及妻子40歲,薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園,兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程,本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬,那時有二百四十萬在手,資金不多,為免之後不夠現金就轉,所以選了八成按揭,用了120萬作首期,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500,自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。   但由於好勝心强,又喜歡買细價股及期指,不足一年已輸凸了,詳情不想再多說,最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000,還84期。自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積,一路只希望樓市再升話,可加按提早還款,從而減少經濟壓力。但後來發覺,就算層樓升之800萬,我也不能加按吐現,因800萬樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬不能吐出,賣樓又要罰税,無奈何,只好等到今年2019年10月,過了3年,不需要交額外印花税,希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動,樓價開始回調,我諗不通,諗不到怎辦,求諗sir一救。   嘗試想了兩個方案,望諗sir 救亡。   ㈠假設樓能放售800萬,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍,希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。   ㈡放樓後,分段買入債基收息,待中原指數回到150先買返樓。   ㈢現住的地方有實用率530呎頗高,把它改為三房學生宿舍租出,自己再在外租住地方,但改建宿舍,可能又要用不少裝修費,真係山窮水盡,褲穿窿,相信未必做到。懇求諗sir,能有方案救亡。   萬分感謝! 重新人上。   answer: 山窮水盡既原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明,唔會好似讀者咁,那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者,將樓原本可按六成而家升到九成,變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。   方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位,相信讀者咁既身世,都係將樓賣比老婆揸,等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬,用買樓003按爆八成的方法,此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬,夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款,月月供少17k,應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年,估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k,用4.6k按揭供款去取締17k高息貸,諗都唔使諗就做吧。   施政報告除了令上車者可借得更多,另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法,間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師,要比印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提,此方法轉向有仔女有樓既業主埋手,拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂,那就無法理佢個票支持什麼吧。   無儲蓄能力加上手痕既人,買樓有好處。有時零回報都未必係差事,好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息,年息10-12%,差出被動收入那怕只投1000萬月收10k,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務,係還清手上債後,未來3-4年積極將錢儲,夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房,我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出,加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦,儘管過去數月交通情況難測,諗sir既堂都照無終止,更有些黎唔到既同學去睇video學習左先,再可上番一次真人班次。   學生宿舍的裝修費唔貴,一般十鬆萬就可以,有些本身有物資可重用的,或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓,要預先比些少錢執一執,才可改為宿舍樣。上星期施政報告後,買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房,施政報告前陷於拉鋸,業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應,但未致於亢奮升的向貢。   希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。

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47歲投資初哥買800萬樓? #1931

諗Sir,你好!我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程,才開始知道理財是什麼。以往只注重工作,投資只靠保險和朋友介紹的agents,浪費金錢與時間,現年紀大了,不知能否還能趕得上,可在60嵗前退休,目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。   我和先生都是47歲,沒有小朋友。自己公司,平均每人報稅收入50萬一年。   資產   只得一個三房聯名自住物業,市值1600萬,上年轉按,尚欠860萬,每月供$35000。430萬放在mortgage link 戶口。 另一個自用供滿車位,市值250萬。 上年用了100萬買了儲蓄保險,現金值這幾年也不高。上完你課後,才知道這是不智的決定。 現金及少量定期560萬。   計劃   200萬買债基,一半B歺丶一半E歺,10-15% 遲D樓市跌,打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足,所以會上001,看看有什麼方法解決。 因政局動盪,打算會買些金。 餘下,還未有打算實際計劃。 我知道我的計劃很粗疏,投資是初哥,諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝!   ANSWER: 自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢,及早準備要注意。理財第一步,先問自己幾成錢想博賺價,幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還,故回報不報但借據值錢的,因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的,如股票。股票大升建於對公司未來憧憬,虛無而上落快,可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的,此為本人2014年著作收息論之根本,由於已斷市未重印,在此重申一下。   投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢,但風險又是否你承受得起? 至於讀者,無仔女47歲,只可行穩。如想博再上一層樓,尤其此時不確定性高之情況,要有臨老訓街的打算。   樓可以買多一間,但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降,更何況老闆報唔足收入交稅,銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的,近日八成借已可上至800-1000萬水平,究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保,加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會,就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂,被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會,買樓後乜錢都冇淨個隻,筆者勸你好量力而為。   750萬樓選擇不少,上星期施政報告出後不少業主封盤,但促成成交不多,估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰,直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬,此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力,加上讀者已有860萬欠款在手,(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔,讀者夫婦每人工資文件最少六萬,才能成事。文件合規等佢出需半年,請留意。同時由於能借金額多了,跟買樓003去合規變大借貸力,能借出的現金現時倍增了。   至於淨400萬現金,可用債基。直債一條要20萬美金,對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合,港股更是環球市場中波幅更高的,要買都考慮美股吧。債基月月提供入息,讀者200萬可分段投入,同意B餐用美國國債為主,可以。新E餐用高評級外國公司債為主,亦可以。但很評級之債券,或用低評級加股票混合而成的債基,既收費高之波幅大,讀者勿像之前買儲蓄保險一樣,因未到收息101堂了解何為投資物好壞,而做錯投資決定。    

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