錯誤理財示範 #1859

你好諗sir,    我係報讀咗你TEDV66嘅學生,已留位:TEDV6619 而家係人生交叉點,希望諗sir 可以畀啲意見   我先講下我個background: 我44歲, 月入$69,000,  年尾bonus可能有兩個月 老公51歲, 做銀行月入$40,000, bonus大概一至兩個月 冇小孩   每月洗費: 供樓$30,000 (如果減左mortgage-link,實質供樓大概$24000) 供養父母, 保險, 管理雜費$20,000 自己同老公夾埋每月使$20,000 Total $70,000   共有資產: 自住樓三房,九龍區,市值1100萬   出租物業兩個,兩個都over 32年 荃灣區兩房市值$600萬 租金$14800  九龍區一房市值$510萬 租金$12500 住宅物業市值共2210萬   車位三個及一劏工廈,total 市值700萬, 全數出租   所有租金收入夾埋每月係$42500   現金 今年6月轉按 按出780萬 所以现在有現金有八百萬左右。 其實夠錢還曬啲按揭。   不過因為我諗緊好唔好退休,所以就轉定按先,我怕將來冇入息證明不能夠轉按。亦都順便拉長返去30年。   呢八百萬現金: 我買咗半條恆大直債10萬蚊美金 100萬放咗喺人民幣定期(N年前做落) 另外400萬就放喺mortgage link戶口 […]

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為何我買錯第四間樓? #1858

諗Sir,你好,我有一個物業投資疑難,急著向你請教一下: 本人兩公婆,各50歲,一子15歲,家庭薪金月入$12萬 租住村屋,月租$17K 擁有資產如下: 流動資產$2.8M 強積金現值$1.5M 一層2012購入之麗城花園兩房,收租$14,300,欠銀行$2.7M 一層2019年頭購入之大興花園大兩房,收租$14,000,欠銀行$4.6M   一層2015購入之珠海樓,收租$3,400,欠銀行人仔$0.45M 一層2017購入之曼谷通羅區兩房樓花,比咗首期港幣$0.5M,今年十月收樓,要交付尾數港幣$1.75M,預計租金收入港幣$10K。   疑問: 由於最近改変計劃,未必到曼谷退休,叧外考慮到曼谷二手樓成交疲弱,現已將樓花放售,但倘若不能於今年十月成交前售出,考慮撻訂,因為要交付$1.75M,才可完成交易。如用$1.75M,買高息債加高息股,折算每月收入應可高於$10K。所以想徵求閣下意見。   ANSWER: 都係個句:「免費的才是最貴的」。讀者買了曼谷樓花,竟有賣唔出就撻訂打算,究竟買現樓有香港田土廳註冊的好? 還是今個月投入下個月就收息的債基好? 定係REITs好? 或海外樓花好? 相信答案都唔使筆者比。   至於先買樓後移民這個打算,筆者認為唔好。大家留意美金同港銀處處通行,想移民需努力造出除打工外之正現金流,有被動收入自然搬去邊都可以! 網上賣野是一途、債基收息是一途,買樓收租利用學生宿舍將租金收入DOUBLE是一途。由於讀者本身年紀比筆者大,筆者不好意思說教其他了。剛網上睇了條片覺得幾好,今次就請「大隻佬」出黎分享下:   想為mission driven那點再講講,要成大事必先完成種種小任務,絕不要在計劃一開始時就訂下N個任務,就好似讀者一野就隊間曼谷樓,撻訂就無50萬。成就大事當中涉及太多變化,越搵銀既事就越多人攪你。所以逐個小任務擊破而唔好一早plan哂,完成一個任務再看形勢做好下一個,這才是實戰者應作的。留意如你做野習慣有mission咁去organize,你講野自然更有條理,communication skill都好左。   Perform under Pressure這亦有共鳴,確實越有壓力而表現得越好的人,時常令自己進入「人人輸而自己贏」的局面,進度比人快不少,因社會確實較多人因壓力而表現得唔好。更重要的是: 無人係天生就有呢個能力,究竟點先學到返黎先? 筆者自己,年青時從事保險工作,見到夜晚十點台客都無數返,第朝返公司比老闆鬧唔緊要,自責事業不成才是最慘。在此推動下時常背水一戰,無單返既樣又不能在客前表現,壓力不少。如小朋友在校未需跑數,可以參加舞台表演。你見社會上不少由低層爬上來既人,後生都是good 「sell屎」。好似富爸爸作者清崎後生都係賣野,李嘉誠20歲已經是sales manager,至於大劉究竟幾厚面皮(Thick Skin)? 你上網搵應該睇到。當然勝者會為自己的自傳加點顏色,但大方向點行唔會呃你。Thick Skin一定要有,如果你無個有錢老豆。   在片段開初大隻佬話佢入軍校不斷被人discourage,日日有師兄叫佢收皮離開軍校。筆者認為如果你立心從底向上爬,要有心理準備日日被人discourage。當然事業到達一定水平,你就要反手控制過多人奉承下的自我膨漲。自我膨漲很危險,隨時禍國殃民,你懂的。   講返讀者,家庭月入12萬,借貸力為(120K/10000)*50%*2.59*80% = 1550萬*80% = 1240萬。讀者現借了2.7+4.6 = 730萬,用了借貸力之60%。再買樓不需要,因剩餘借貸力只500萬左右加上現金280萬,夾硬買間700萬有可能。但由於年歲已50借貸力被打八折(55歲八打再八折),加上已有兩樓在手不怕樓市再升,所以同意讀者唔再買樓而轉用債基。   280萬可分段投入債基。由於直債入場20萬美金起跳,所以讀者不應將大部份資金用直債,利用債基較合。加上債基可月月派息,買入後下一個月已知派息是否在10-18%年息之間,所以由收息101的債基E餐開始收息,280萬分段買入為妥。

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30歲有300萬換3房 #1857

諗sir您好 小弟2013年尾已經完成諗sir買樓001,003課程,回想諗sir課程學費當年跟現在相差以倍數計,首先恭喜諗sir愈來愈多人支持,亦慶幸自己早年已報讀諗sir課程,獲益良多。 家人資料 本人今年30歲,太太29歲,已婚未有小孩,亦未有打算生小孩,與本人母親同住馬鞍山兩房。 本人月入$41000,14個月糧 本人太太月入$40000,14個月糧 本人和太太扣除供樓一切開支月儲共$40000左右,預計未來我們兩人收入也會穩定上升。 本人母親月入$28000,14個月糧   物業和儲蓄 馬鞍山物業 (樓齡~15年):-本人於2014年500萬買入,本人單名持有,當年母親加按物業給予本人$150萬首期上車,現值$760萬左右,本人於上年2018年中高位800萬時按盡拿出現金放於mortgage link戶口,現尚欠$450萬,每月供$17500,mortgage link戶口利息每月收回有$4500左右。 九龍區單支物業 (樓齡50+):本人母親單名持有,現尚欠$100萬,每月供$10000,收租$19000 本人儲蓄:現金$230萬全放在mortgage link戶口沒買股票,所有基金已贖回 太太儲蓄: 現金$30萬加儲蓄計劃$20萬,下年年頭可以全數拿回 母親儲蓄+股票: around ~$30-40萬   本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出,心儀屋苑700-720尺左右單位上年12月曾跌至860萬左右,但現在已回升至1000萬,超出我們能力範圍。 如果樓市再度下調至本人能力範圍,本人希望可以購入三房,一則買入資產並增加被動收入,二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方,本人和太太不太懂買股票,本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。 p.s本人母親年紀已過60,於幾年內會退休,本人不會再用她的借款力加按套現。   現想請問諗sir兩個問題:- 1)     再買入三房以積累財富這個做法對嗎? 因為現階段本人未有急切性買入三房。 2)     如要買三房,假設樓價860萬,問銀行只能借$500萬,首期和稅已經要$400萬,現階段除了繼續儲蓄外,請問諗sir的收息班那種投資工具(eg債基)比較適合我?我應該要報讀那個班? 最後祝諗sir學生客似雲來,身體健康!   ANSWER: 筆者同意讀者要再買樓,因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長,生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬,賺十倍後已難有定力再揸上千萬,那就莫提什麼賺幾千萬最基本地上岸既事。   早年付些少學費去學筆者一套諗法,加上自己有執行力,在14年後買樓賺而按到的230萬,現屬讀者重要籌碼。同年29者,可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈,然而安穩的生活必先經過付出,世上絕無大學畢業就「嬴」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為(41k*14/12)+(40k*14/12)/10000*50%*2.59 ~ 1200萬。現已用了450萬借貸力(37%),加埋230萬現金確有能力用太太名免稅再買一房。     然而借貸力用到七成就好,即讀者應再借1200*70%-450 = 390萬就夠。另外提提,如現持馬鞍山樓升上900萬,令結欠(450萬)只為市值50%,可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%,但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力,令讀者借貸力可由1200>1400萬水平。不少人就是邊買邊等,等樓升左之後又轉出租,借貸力隨之上升,又夠借貸力再買下間,週而復始,令自己數樓係手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難,只好說做下一就知比想像中易,執行力是踏上康莊大道的第一條匙。   由於讀者下間樓想買三房,由於已有2樓在手(計埋阿媽單幢),有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬那讀者確實有機用300萬首期左右就上三房。留意如你一樓都未有,就無等既條件,應細細地都上一間樓先。若你已有3-4樓或更多,你買樓就屬純投資行為而沒自用性,收住租等低位再買補返貨(樓)未遲。所以重申,筆者沒成日叫人買樓,投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言,咁做對自己沒好處。   當然而家230萬係戶口,未夠300萬,可用收息101為230萬增值。留意收息101主授用債或保險去收息,沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐(年息約15%)主揸美國國債、E餐揸公司債(年息約12%),可用美國的REITs […]

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如何做到4萬利息收益? #1856

你好諗sir,     本人家庭主婦一名,經常收看諗sir專頁,很認同諗sir對投資的看法!   丈夫: 3萬收入,補習生意沒工作證明 每月供樓$22000, 該房收租$30000 交租: $15000 支出: $20000(保險學費食用) 早年買入一單位, 買入時550萬,收租金28000,現樓價升至950萬, 家有2幼童撫養,因此半年前轉按套100萬現金,令結欠升至500萬 現金只有60萬, 無咩錢儲   丈夫一人養家,很享受同小朋友長大的生活,但現在壓力也很大。   本人希望賣樓,估計賣樓後可套400萬出來,一部份資金買一間500萬的樓另一部份想跟諗sir學習投資債基收息!希望諗sir能給予寶貴意見助本人脫離現時困境!萬分感激!   ANSWER: 做生意難借錢,時常要保持借貸力,就當今次讀者想賣樓套錢,都應該為開立公司出糧比自己打算。遇見有些同學提出錯誤方法,例如用入現金機月月「出糧」比自己當支薪,又或者自己開間公司出糧比自己,先不論他們的動機是否違法,但在按揭批核者之角度不難發現他們所作所為。當然,2009年或之前,按揭批核鬆好多,你或許聽過你父母話當年金蘭姊妹都可在銀行擔保佢買樓,又或現金月月入數真係當有糧出!~ 不過時至今日上述方法行得通既比率很低。   無奈建議讀者賣樓,因賣樓如得10年儲蓄所得,不如賣。10年合理會遇到1個樓市較低位,如閣下現金少賣樓套錢屬方法。當然次好的,是不賣樓逐間逐間儲上去,等租客同你供滿佢。再有些本錢可行捷徑,用錢去木間房作學生宿舍,租金即多一倍。由於用木間所以建議物條例唔難過,反而是分租一事要好去處理。分租長久已存,72家房客就係咁,睇你點同有關公司deal。至於再有錢d,那根本不用買樓,簡單揸樓3間,其餘錢買直債收6%息更有保本,3000萬港幣收租已180萬/年,你唔太大洗15萬/月應夠用。   整個六月買樓易地產公司都與筆者買樓003學生實行學生宿舍,由選盤買入裝修招租都可一手處理,七月只會更忙,九月學生就入住。單人房做緊7.0k-7.5k月租,上下格床位做緊5k,換言之一間三房連廳可開5間房,最起碼都收7k*5 = 35000,而有埋上下格收40-45k/月,比原本一間三房只收18-25k租金,高出一倍。下圖為買樓易公司與學生安排宿舍的片段(做緊清拆)。    由於適合做的盤唔多,我們只為已修讀買樓003的學生提供服務。買樓003可單讀,唔使預先修買樓001。當然如你讀了買樓001,對買樓點做到按揭更易借錢會心中有數,睇查冊亦有一手。   讀者既然自由工,賣樓套400萬出黎,拎其中200萬做首期,700萬入手新界三房,做學生宿舍,有咩自己可即上去睇實間屋。收租可42k,200萬首期令供樓只20k,正現金流即達2萬。另外淨200萬可留50萬出黎,連同原有60萬令現金水平達110萬,淨150萬可用債基B餐收息,年15%,150萬投入年收息225K,即成19K/月,那賣樓後讀者正現金流達19K+20K = 39K。今日開始最快九月已收緊錢,得唔得好快知。

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撈藥房都唔好做銀行 #1855

數年前寫過「揸uber都唔好做銀行」,係時候出另一篇。   Hello 諗Sir 你好, 剛上收息101第1堂 (22 Jun) 並已向銀行查詢, 有數個問題想請教諗Sir: 1)      101堂上諗Sir示範了疊增了4次,其實債基疊增有何規則?有沒有次數限制? 2)      今天向銀行查詢諗Sir堂上提及的那一債基(疊增後有年10-12%息那隻), 銀行回覆沒有賣此債基; 反而他們提供了另外兩只債基   本人下載了2只基金資料並嘗試用阿Sir 教授的知識去了解這2只基金: 第1只Credit Quality 好像不差, AAA 有32%, 而BBB 都有21.5%; Avg Credit Quality 有BBB+ , 未槓前平均 Yield 好像有5-6%; 另1只; 派息率大概8.7%; 標準差 (5年) 6.92%    本人閱讀債基資訊只屬初哥階段, 我也擔心看不清楚當中有什麼 “魔鬼細節”, 而且也不肯定此2產品是否可以做到  “疊增”以增加收息效果? 是否應去多另一間銀行分行查詢?   answer: 首先講句公道話,係銀行做唔等同魔鬼,筆者都有唔少師兄仲係金魚缸入面,然而我同意係銀行做高層又要當好人,通常「命」唔長。近日如DD阿pat姐,就黎要走,到時佢手下成班sales會否屍變,劏客比新老闆睇,筆者真係唔知。講返讀者,佢係收息101學到隻債基然後依筆者方法到銀行問,職員答佢話無,筆者收到信後第二天就打去銀行問過,證實仍然有得賣。   收線後筆者心感難過,為何舊同業而家為做跑數,竟然將一隻正路到唔正路既基金,同客講無得賣呢? […]

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七月動盪不安,理財怎有出路? #1854

諗Sir您好,   本人是新讀者一名,悔恨認識諗Sir太遲,錯過了很多機會,目前非常無耐。   我們一家3口,小朋友2歲多,我和先生32歲同為私人補習老師,,有一個工人。 租樓支出:$19000/月 現金:200萬 月儲:10-15K   計劃今年多生一個小朋友,但到時我自己就無法教那些多學生,收入會減少。而囡囡剛讀幼稚園,開支增加,估計每月儲蓄可能只剩5k。但由於先生多年來一直反對置業,錯過多次置業機會,眼見樓價不斷上升,收入減少,無收入證明令置業夢更難實現……   請教諗Sir今年我想置業,如先生繼續反對,我想動用自己那$100萬去置業,可能嗎?我無收入證明,我應該如何做去入巿? 如先生同意置業,$200萬又該如果運用?   謝謝諗Sir 無助的媽媽 上   ANSWER: 容許筆者冒犯,人窮先要買樓,有錢自不用捱貴樓,何解? 因人搵錢太慢,追不上資產因濫發鈔膨漲,所以你才覺得樓超貴。既然目標是坐著氣球飛上去,你不斷爬山注定追唔到。還有人的物質享受及支配權是相對你,你乜都唔做唔表示安全,最起碼你都要KEEP返一注跟大隊,所以先有「勿賣自住樓」的說法。   可能讀者都試過想買樓,但補習老師多收現金,究竟有冇借貸需要之文件成疑問。不穩定收入如教琴、補習、的士、裝修,佢地將收入打入一有限公司是最好,現在有限公司盈利200萬之下的,稅率只8.25%,更可將你很多洗費打入工作去扣稅,商業登記證2000蚊都免埋,咁少稅都唔交就想問銀行借一千幾百萬去買樓,筆者實在無法。開公司後有兩條路證明比銀行知你有能力還:   開公司好處 一是叫公司出糧比自己,用派息出而唔係薪金出,你就唔使納薪俸稅。收紅利即由公司打稅,對200萬之下盈利公司打8.25%利得稅比薪俸17%有利。當然如父母兩老免費額你可全拎、仔女又多免稅額充沛,咁你出糧比自己都得! 個人名義去打薪俸稅亦可。點都好就是要比銀行見到你月月有固定入,30000月入者已可借30000/10000*50%*2.59 = 388萬。兩公婆都咁做可DOUBLE。如唔夠人工又可添一些。   二是做好公司盤數。對有限公司,有些銀行可將年收入之15%當係董事收入,即300萬營業額就當佢年收入45萬咁計。留意唔係間間銀行得。你就咁揸住本篇文入銀行想借錢,先要明白做按揭唔同買基金,按揭是銀行揸莊,佢決定借唔借唔使求你,所以到買樓001學好借貸原理及同銀行溝通方法再行更好。   至於上星期有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%,減至約1.6%,請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按,諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務,可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請,case將交比銀行真係跑按揭數既人處理,唔係丟係分行層面無人理。   移民 提一提開公司有另一好處,不少人而家諗移民。若你有打算但又想降低移民門檻,你最好持有間開左5年既公司。移民當然可用錢解決,200萬英磅再坐下移民監,就可以。但如你唔想俾200萬磅,你有間香港公司再陳述到英國開分公司的計劃書,你就可以用公司而唔用錢去獲取英國居住權,再而入藉,或選擇是否有passport。當然英國對比其他國家,門檻最高。加拿大葡萄牙或其他地方,方法近同但門檻更低。   買唔買樓? 讀者自己做好借貸力可借380萬左加再有100萬做首期,480萬未必買到咩樓。若人工上升令借貸力升至500萬,咁100萬夠付首期買500餘萬樓,自己一個都可上會,但留意讀者唔可以九成,最盡應只可八成上會(因冇autopay出糧)。在此計出自己買樓可以,有埋先生支持當然更好。若真唔買樓可將100萬投入收息101的債基E餐收息10-12%,起碼可持盈保泰。最後希望讀者放棄用估升跌的方法去判定買樓時機,其實未來升跌連施老闆都不能判定。計到有能力就買,最碼持一樓令樓市再升都有樓在升,一個升跌兩邊都有預算的方案比單邊估後市更好!   坊間一篇通買樓按揭、投資做法及移民部署的實用文章不易找到,望更多賢能提供比大家。

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誤買債基慘被宰、交叉疊增要睇路 #1853

你好諗sir,   參加了收息101,希望你助我收拾殘局 我是一個新手快到50歲了。 我獲得了大學學位,但我結婚後長期沒工作,我沒孩子亦離婚了。 目前沒有工作或沒有其他收入。但我不需要照顧任何人。 我的每月支出約HK5000,不包括娛樂和旅行。 我有300萬港元的現金。今年初自行去銀行查問債基,游說下做了一隻基金,及一份保險,話債基派的息一般會供保險儲起佢。最後我做了買100萬再借出30萬,派息一般,未達10%之回報   近日債基派息減了,職員話因為債基升左,但我息減少了又如何供保險呢。我聽了諗sir課才知之前犯下大錯,希望救助。   希望能盡快收到您的回音   answer: 放100萬只借出30萬 債基一般抵押100萬可借120萬,這就是疊增之好處,其他銀行做唔到。而讀者放100萬只借出30萬,當然做唔到筆者提出之效果,即係該銀行做唔哂債基疊增派到高息之三個要求,又稱「斷腳」。從到堂學生告知,很多銀行銷售員及保險經紀都模仿本blog方法而引不知就裡的人投錢入佢地高佣陷井,其實打從2012年筆者寫blog開始,每隔一排都有人宣稱什麼「期權收20厘」又或「買大陸樓收10%」咁架啦,只好說答者提供之方法可計出、風險有說明,實行後1-2個月學生已可自行驗證,我們收費是為了告訴你低佣而又有效的理財方法。   mark入TU 另一點重要,是筆者明白有些銀行做債基方案後,借出金額要mark入TU,即當你有舉債要寫入信貸資料庫。至於有冇地方可借之餘又唔計入TU? 這只可面談。另外只做債基,你未必幫到銀行經理跑到條數,其實有些保險產品是有益的,不過佢地一般會借勢,叫客除債基外食埋份高佣既保險,平衡一下自己心理。   交叉疊息 還有一點筆者預先同大家披露,就是銀行未來一季將有抵押港紙或美金去借YEN,然後用YEN買債基之方法。當然想再屈客水既,又會叫客將借出的YEN匯返做港紙。筆者可以在銀行做好定價後,於收息堂告知學生,及如何於外匯睇位。不過現時筆者看到既,就係銀行職員將有更多位去讓客戶在不知情下交了費用,或做了些令人後悔之理財決定,如本案讀者一樣。筆者一向推崇簡單的投資方法,你見我唔會叫你用期權收息,更怕一旦你將錢換左YEN之後,又有人話YEN轉歐羅抵,然然同你講YEN/EUR交叉盤。客戶連YEN兌港銀都未必搞掂,行入YEN/EUR交叉只會死路一條。總之基金再加外幣交叉,筆者想到的是刀刀削個客肉之景象。當然YEN/EUR只係例子,AUD/NZD都可, AUD/YEN都可,大家要醒定。   只於讀者如保險如只供左2-3個月,CUT左佢當買個教訓吧,輸一萬幾千唔係好多。有些人將要找條大數,只不過而家太陽未落佢未知今晚幾凍。至於債基佢去錯了地方,只疊到30%,應該將基金射去可疊上疊之銀行,同時唔好再放完又買咁傻仔,你懂的~! 2008至今又11年,不少銀行從業員連2008一役都未經濟過,更不敢想像如果2003沙士般跌市再黎,佢地點同客做防風同救亡了。近日有兩件事令筆者億起2008一役,一是翻炒越南基金,二是獅子推佢2022公司債基金當出貨。越南股市規模細佢拎左你D錢買野再收回佣客人9成唔知、至於獅子一向出比retail既野就係private或盤房唔想要之垃圾或倉底貨。本文過後大市將踏入第三季,我們在收息103舊生群及收息101課上與眾學生一起應對。

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加按住大D,你無需俾錢? #1852

尊敬的諗sir,   本人30出頭,月入34k,儲了160萬。早年慢自己貪圖安逸、不思進取! 錯過了置業好時機!! 朋友介紹下報了諗sir收息和買樓課,內容實用,現到執行之時,還望指教   第一間樓我先生名欠270萬, 樓價570萬,當年8成上會。另一間樓我本人名,欠400萬,現時估值約500萬,正租左比朋友。先生同屬30出頭,金融界別,每月收入42k加3個月B仔   而家仔大要換三房,應該嗎? 另外160萬現金可作何等投資? 用課上之債基還是再買多間樓好?     ANSWER: 讀者先生的花紅,如在糧單上有清楚寫明,加上與糧單對照下全年收入近似,最起碼可計到八成作收入,十成計哂唔敢講。那若十成真計哂,夫婦借貸力為[42000*(12+3)/12 + 34000]/10000*2.59*50% = 1120萬。現已用掉400+270 = 670借貸力,計為60%。此情下只餘不夠500萬借貸力,加上現金只160萬,不應過份進取再買樓。然而佢可以先做雙租族轉三房,再將兩房轉出租用途去JET大借貸力為往後添置第三房鋪路。   雙租族 即將原有自住樓租出,再自己補錢然後upgrade上三房。若自住樓有點升幅可加按,按出資金不妨利用收息101的債基疊增之法收10-18%年息不等(視乎你買咩債基餐),計投入100萬收12%年息,每月就收息多$10000去補貼租金。   例如你有間荃景花園租出收15k,你就可以去荃城匯補10k租間細三房,或再加幾千去租海之戀大三房也成(怕屎就應盡量選高層…當然唔一定要荃灣區)。若你唔做直買一間荃城匯,印花稅都幾十萬,未計佣。一計之下做租仲好過買三房,而樓市若升你間兩房可照COVER,唔會落後大市。   你可能會想買新樓照樣可少首期及免稅,其實世界上No free lunch係人都識講,但人總易受貪念迷惑,一幢高溢價賣比你仲要收樓後月月供幾千管理費既新樓,係發展商提供首三年低息借貸下仍不少人買。當然其中不少是手揸幾千萬HKD現金的基本版uncle,這個筆者早年從事銀行,向銀向,當然尊敬。但筆者亦留意到高級版uncle,就唔會去買新樓既。佢地擔心比你知道佢地買左個單位仔,而唔係一個number,或失面子。   加按 若你到現在仍不明加按原理,而又未發達或成富二代,咁你真要去檢討。2010至2017年間不少樓升了300%,即200萬樓變600萬,懂加按就可將最盡樓價80%按出。如你去銀行問,職員只會答你一般只可按六成。如你個人資金不夠借加按唔到,究竟又有冇方法去執靚盤樓? 買樓003就是教呢類事。總之借力打力,總好過你日夜死做爛做。究竟你做幾耐先可儲到加按而得的二百萬? 因人而異。   讀者其中一間樓可按至五成,五成按樓可轉出租用途,其租金收入之70%可作核實收入,加大個人借貸力。今天已有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%,至約1.6%,請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按,諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務,可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請,case將交比銀行真係跑按揭數既人處理,唔係丟係分行層面無人理。   債基 債基匯集一堆直債,將收回利息按月派比持有人。若要收至15%或需要槓桿,一般要跌超20%才需要為槓桿借貸去補資金。收息101就是教如何選取債基、槓桿原理,及計出如何觸發CALL MARGIN,令學生更有預算。另外買債基點做先平及快一點,及銷售職員一般會用什麼招數去忽悠你,都是學生入場前要明之地方。

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有錢未有樓。想為將來打算#1851

諗sir你好,   本人已婚 育有兩年幼子女 準備入幼兒園 現有一自住物業是老公名下 我們財政獨立 但所有生活開支供養仔女由老公負責   本人工作靠佣金生活沒有底薪 近兩年 生意不俗 去年有三百萬佣金 今年應該會超過400萬 本人名下沒有任何物業 想為將來作準備 想買樓投資收租 及為將來打算   本人有現金約 500萬,股票50 萬 及有一份年供五年嘅儲蓄保險每年供20萬仲有四年先供完   你贊成我買樓收租作為日後退休嘅保障嗎   老公有打算兩 三年後買多1間或者樓換樓 咁我如果而家買用自己名買 還是留番我個quota之後用呢?我呢間可以用家人個名買 由於我做sales銀行會批幾多按揭畀我呢 你建議我會買幾多錢既樓呢 我傾向投資較為保守穩健 請問諗sir有咩建議   answer: 儲蓄保險雖不是讀者提問重點,但有些儲蓄保險的回報很爛,筆者答問題不為個人,而為全blog讀者及付費學生。僅此指出下列一份保險例子,已經係唔好之中的較好的。若閣下在生恆或獅子銀行買過保險,又或P仔M仔大部份單,都歡迎你同下方比較,呢份土炮PLAN總好過你手上份單。 上單供5年共102,176,到第5年有60000現金保證出,比你拎返供左6成錢,叫做有些良心。如唔拎6萬走全數擺在保險公司,到第十年102176變161508,當中可能少13619,因16萬1當中有13619是紅利黎,唔保證。那十年擺10萬2拎(161508-102176) = 59332好唔好? 簡單計錢多了59332/102176 = 58%,每年約有4-5%回報,同生恆那些1.5% IRR比,呢份盈富豐叫好少少。但如同筆者提出的收息101的債基E餐比,又如何? E餐年派10%息,10萬年年收1萬,回報已double。當然債基不保本。如想保本要用7%年派,渣打直債有,至於匯豐息少但都有4%,不過可隨時放。那10萬收7%一年,即年年7千息仲可隨時賣走拎返本,又使鬼等你成十年先有58%回報?   說到底保險公司就是收你的錢自己再買保險收息然後派比你,那你為何不自己買? 這說法參考友邦(1299)保險公司的年報,已說明佢將收集客的資金69%買債、其他買股為主。重申一次,上面個份算唔差。至於客觀理財資訊的價值,上述已計出。   讀者無提及年紀如何,可能唔方便,又或佢唔明白銀行從45歲開始就不斷縮借比你既錢。至於佣金收入為主的,上會不可九成,有樓冇樓都不可。若稅單糧單收入對照似樣,加上底薪為主佣金為副,八成上會仲有可能,但本案讀者不樂觀。所以一個本身難借錢既人到仔女出世後才明白借貸買樓種種,未算太遲但如更早做就另一光景。估計讀者只可六成上會,而佣金的收入能否出示證明? 如有報稅? 公司有糧單比? 定係野野支票入? 全都會影響讀者最終可借金額,從而影響讀者總借貸力。假如讀者最終料齊計到有1200~1400萬借貸力,那用返筆者不斷提出旺市只借六成之原則,讀者買700-800萬樓為首間較妥。   […]

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延期年金、中電、領展、人幣定期諗sir點睇?#1850

本人已退休12年 自住樓已供滿靠積蓄維持生活   本人資產如下 政府年金2,000,000 收息股票組合共2,500,000。持有股票 地鐵 領展 中銀香港 恒生 中電 每年收息大約四厘 人民幣定期共1,000,000 現金共1,200,000 會根據各大銀行定期息率做定期 中銀高息儲蓄保險800000已買三年可贖回   另外本人女兒任職公務員會每月給生活費共$6000   本人深感到現在有的投資渠道有限希望增加現金流 以維持可持久及優質的生活 敬希賜教   ANSWER: 我們希望再討論本個案一次,因此讀者犯了不少人的理財毛病,希望讀者本身都唔好介意,大家一齊研究下。相信讀者如認為佢組合無問題,都唔會花時間發問。   上星期五中電因商譽撥備帶動股價單日跌4.6%,傷了不少股民的心。商譽撥備呢野,係你睇齊中電十年年報都預計唔到。中電派息3厘幾,一日就咁跌左去,真係無眼睇。然而筆者沒否定買股票/ETF/REITs之意思,只係希望大家入場前明白 – 投資港股所受波幅比美股星股台股仲高,你一係就一心入場以小博大hit and run,但想靠港股買放派息養你半世? 這理論是否有心人從小灌輸你的?  可以的,起碼都二千萬吧,好似新聞話的士佬靠匯豐收息過世,如有二千萬市值的股票係可以,因一旦匯豐銀行再由80跌返去40蚊,你二千萬仲輸淨一半,收少一倍息都仲有飯盒食。但如果你得二百萬既,你明啦。至於中電粉絲,筆者不認為中電會由86跌到2008年40幾低位,始終大市透明度低,自2018年公用同食品股就有老母加持,記佢老母佢一定死唔去既。   讀者已退休,股票佔佢組合750萬當中1/3,算係過多。更何況而家銀行定期有2.2%,買渣打直債有7%,或你選和黃直債都有4%。拉上補下你做定期加渣打都有4.5%年息,要收4%何必在港股冒險?   至於筆者一向不鼓勵人買人仔收息,唔只因為價跌,其實筆者一向唔會扮先知同你講未來升跌。而家HKD換人仔個差價比其他外幣高,一換已唔見成(1)厘,再者人幣受管制,令投資產品少有事亦難救難對沖,所以叫你咪買人仔。   年金是按揭之倒轉,你明點解買樓好,就唔會做年金。當然你想慳$10200稅而做政府批的延期年金,這些少錢無傷大雅。年金同按揭之分別上星期筆者NOW TV訪問講左,至於有咩延期年金PLAN好做收息103舊生可在舊生群問(一年內讀過103自可進入)。    你可以不斷話筆者因收息101課程而常提出買債基,然而債基E餐過去半年(下圖),走勢呈45度上升,事實如此,現E餐已升至1年高位,起碼由過去一年DV52次班至DV63收息班的學生都享受著此高位。然而往後B餐應比E稍好,至於派18%的B餐升得仲勁! 留意我地唔係叫你全部錢買債基,我地唔係銀行SALES。你可先學好,再買十萬八萬,試好再慢慢加大未遲。反正債基本月買,下月派息了。我們一路上遇過不少人看淡高息債,我們不花時間辯論那種方法好,反正我們的回報、課堂、生意都是做出來,不靠說的。至於課上的方案不止高息債,更重要是提及入市後如遇升或跌,同學可點處理。 一般打工仔都儲唔到二千萬,得罪講句,真說話往往是難聽的。所以有人就諗可否由五十萬炒到五百萬再上二千萬這回事。這又令筆者想起早前一位讀者來信,談領展,話是否因為領展(823)的實現呎租比新界區平均仍偏低,所以還有上升空間? 首先影響交易所投資物的因素很多,公司基本因素只屬其一。2018年初大吹美國會持續加息,當恆指升上33000水平時領展不升反跌,這個大家有目共睹(下圖黃格)。筆者亦試過網上有人留言話領展唔係息口敏感股,由於筆者少買股票所以對此留言都不為意,但2018年唔跟升,2019年放風停減息就激發領展大升,相信價格已說明了吧。至於18至19年領展亦未見加了一倍租,但股領就由50水平升上100,故影響股價有基本因素、亦因外圍息口及經濟環境因素。最好的方法就是人過50歲後,只用少於30%資金買股,30-50歲亦不可買超過流舫資金一半。至於斷定出入市方法筆者參考莊志雄博士的漁夫選股系統。數字已反映2019年3月大市暫見頂,清楚計到,不用靠消息估估下。 為什麼不少人在股市最終不能大賺? 只好說:「大部人就是被自己的成功所摧毀,很多人未成功,而有些人一有些少成績就自我膨漲,未搵到大錢就自爆。買股票更是令人很快成功,所以更有快爆之可能。有些人只因幾百或幾十萬的盈利就記成世,忽略了除股票之外令自己可進步或賺更多錢之可能,令人惋惜。」故希望大家明白筆者雖開立投資學校但不多買股票,就當要投資都係用樓及債為主。慶幸生意路上不斷有市場及競爭對手出難題比自己,令筆者謙虛應對。由於教投資之心態未必有人接受到付費,故我們學校少教,但不能不承認心態,在做事及投資上都非常重要。

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