月入廿萬零儲蓄,無言 #2000

諗SIR:                 你好,本人剛報讀上述課程,現有關樓宇投資課程事宜,希望能有較理想及明智的投資及自住組合,欲請教之,詳述如下:   夫婦狀況: 本人月入85000元,穩定工作及收入,無樓宇外的投資,無欠債,無積蓄。 太太月入102,000元,穩定工作及收入,無樓宇外的投資,無欠債,無積蓄。   樓宇狀況: 本人2018年8月購入近港大一個單楝樓物業,作價580萬元,還欠銀行328萬,每月供款12800元;現以月租19000元租予港大內地生。   太太於2016年9月購入元朗地鐡上蓋物業,作價1300萬元,還欠銀行650萬,每月供款26500元;自上年8月放賣至今,仍未賣出,現以1200萬元標價出。   兩夫婦現以約4萬元租住港島一單位,一家打算長住港島區。   問題: 現巿道低迷,樓巿似有下行風險,本人對是否該賣出上述兩單位甚有疑惑;本人該否賣出上述單位、賣其中一個單位、還是兩個單位都不該賣出呢?   本人欲長遠在港島居住,長遠應否在港島購置物業呢?   以兩夫婦的收入及現有投資,應如何策劃,才能做到投資自住均明智理想呢?   感謝回應   會員編號31645 X先生上   ANSWER: 賣唔賣樓係睇身上有幾錢,次選才用考慮樓市未來是否升跌。即係你鋤大D是否出隻梅花2,最大考慮是你手上其餘有什麼牌。如果我有葵扇2(大Dee),我打梅花2可以係想引紅心2出黎,削弱人地牌面吧。但如果我成手牌最大先得一隻梅花2,那就緊係唔輕易出手,等大大佬內亂我才趁機上位做大佬。   我們勿從非黑即白的考慮模式,硬性要求從「睇自己?」定「睇升跌?」二元取一去得知答案。大概未齊三間樓的人,睇自己副牌為主要考慮,因擁三間樓退休一自住兩收租是基本需求,你做你的,勿太考慮人地。到第四間樓以上買樓是近乎純投資考量,到時就考慮未來樓市升跌為上,同埋去到第四間樓即自己副牌都做到有番咁上下靚,可更有底氣出擊吧。   搞好概念,讀者疑難可逐步拆解: 讀者夫婦借貸力總計為(85000+102000)/10000*50%*2.59 ~ 2430萬 現已用借貸力大概: 328+650 = 978萬 由於借貸力在45歲後開始下降,例如讀者如是50歲,大概借貸力打八折,55歲,8折再八折,即假如讀者是50歲,借貸力為2430*80% ~ 1900萬   可惜讀者無提供個人年齡此基本資訊。而恕筆者未有時間返頭再因應新資料去重答個案   假設讀者45歲,而讀者已透露佢無積蓄(我諗佢講笑者….衰野….哈哈),那兩間樓最好唔賣,或只宜賣一間。原因之一是讀者連理財首步儲錢都做唔好,筆者驚佢賣左樓一有錢就身痕,亂做投資決定。留意一旦你開始有錢,騙徒就出現。請勿線性思考,認為你無錢變有錢後,身邊既人同事係一樣。   至於港島樓打從2007年開始跑輸新界西及東,不應買港島。筆者早前已提及如預算一般,唔太少,九龍三房就最穩妥,想「自殺」去啟德買一房,元朗供應排18區長期三甲,這些前期文章全部講過原因,不重覆。   自制能力低及投資經驗少的,唔好買新樓,原因參考「愚蠢的新樓買家」系列文章。   建議下調價賣走元朗樓,返400-550萬再拎其中300萬作首期,高成樓上會入四小龍三房。其實為何元朗樓放左成半年都放唔到? 讀者宜深思,及從此改善之後選樓技巧及放盤技巧。早賣早收錢,存債基券收息就當你放100萬,收12%年息,一個月都有10000月入,存一年等於收多一個月人工,等於第13個月糧。   […]

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高分低能之人生財富部署 #1999

諗SIR,   自上年開始經朋友介紹上您的課,已完成買樓101,103 及收息001, 003(最近一班TEDP53)。正想完成003後同Consultant 傾下投資分配就入市實踐時,被告知資產少於50萬唔駛傾,只能捱貴的認購費買B餐試下(不能栱杆所以收5%左右)。失望之餘都知道自己過往完全沒有理財,工作10年不至於月光,但冇儲錢目標,咁多年落來都冇儲到咩錢在手,唯有痛定思痛,重新來過積存到第一個50萬,100萬先有得諗下一步。   個人情況:   女,單身,無伴侶,34歲 。 月入HKD 75,000,公營機構合約工,每兩年一續。上一份工5萬月薪左右,一下子加左40%人工先開始諗d錢點笠放邊。   2018年搬出來住,月租$6750,家用$6000,定下目標今個月每月儲40,000-45,000 (可以放嚮邊?月供股票?)   父母揸住一層供滿左既港島老牌屋苑大單位,市價2000萬 左右 ,是否應打主意按部分首期出來? 買新界的細價樓以租養租? 學生宿舍仲有冇得諗?以目前的中港關係來講。   個人資產方面:   cash: 港幣 12萬,美金 20,400 股票: 港幣 1萬 (帳面輸45%,2016年買, 17,800買入 -1816 CGN Power & 3988 BOC) 流動資產合共 港幣 29萬  , 股票應該會繼續坐艇先。   另外有2個PLAN:   一個Friends Provident 101 plan :2011年開,15年plan,供左30萬,paid up左冇再供,亦draw過一次錢(限制下攞盡20萬),現在戶口剩HKD 8萬左右,要放到2026年,仲有6年,管理費貴, […]

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動盪時勢、中產如何搵錢買罩? #1998

諗sir你好,   本人今年35歲, 已婚, 有一個一歲小朋友, 自問投資取向偏向保守, 所以一直將現金放系Mortgage Link 度. 直至有幸拜讀諗sir關於被動收入嘅文章, 簡直令我矛塞頓開, 所以於19年底上咗收息101和103, 開始實現買債收息, 亦明白到手上嘅40年2房難以保值, 所以於去年政府放寬按揭之時放咗. 雖然現在工作尚算穩定, 但希望可以喺宜家動盪嘅時勢盡量積榖防饑, 可以及早做到財務自由, 可以多啲時間陪伴家人以及比小朋友享受更好嘅教育機會 (如去外國讀大學). 希望諗sir可以指點一下投資部署:   家庭收入及財務狀況: 自己: 月薪+bonus約120k 太太:  月薪+bonus約45k 現金: 約3.2M HKD 債基: 1M B 餐+1M E餐 (準備槓桿1.6x, 正在等候銀行批核) 月儲 (扣除一般開支+租樓+家用): 80k   方案 用餘下現金 1M買C餐(槓桿1x) +1M 定期. 之後每一年+1M 債基直至一年收息約1M. 之後開始一生三宅. 等樓市再回落嘅時候, 用餘下2M 作首期做八成按揭買1000萬以下三房作投資 (準備報讀買樓101學習收租之法以及各區升值潛力).大概兩三年後再儲多2M 用太太名再入市買二套房. 先用餘下2M […]

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當你捱貴罩,我地投資已滾大10倍去買樓 #1997

Hi 諗sir !關注咗你page 好耐,令我對樓市同基金投資都好有興趣。我想請教下你,我同老公今年28,未有小孩,兩人加埋月入只有$35000。   今年好彩抽中長沙灣一手居屋,約395尺,一房單位,下年搬入去。月供$13000,供25年。供款已佔去人工一半。   我想請教你的是,因摰親移民天堂,將會留下約600萬現金(一層估價1300萬的市區3房兩廳户,需與兄弟平分),請問應如何善用這600萬現金達到財務自由? ANSWER: 讀者最要學懂,是分辨誰人將說項去騙走佢呢600萬。很多人認為起步之初,是由零出發,誠然在投資上這是錯的。投資唔同你學校做功課,絕不是由零開始。當大把人都窺看你手上既錢,一不小心你就由正變負,打從負數出發。   相反去睇,能由窮變富更可將錢長留在手的,自有其能力。你話人發達靠運? 可以只剩你自己一個唔明。   另外要勸讀者不要太著眼呢600萬,長守呢600萬而不長進,最尾必失。人生在世當然不只為錢工作,但如成世人的勞動產出高峰,只係兩人共3萬幾,真令人懷疑每天是否認真對待工作呢? 很多人都被遺產變得固步自封,希望讀者不要成為下一位。   兩人借貸力共35000/10000*50%*2.59 = 453萬,加上仲有居屋要供,說明工資唔加,又或找唔到擔保人義務助佢炒樓,讀者行買樓致富呢條路暫示行。   筆者建議讀者利用父母資金向下抄經濟低潮,利用經濟一旦向下美國國債之債價會向上原理,將起碼一半資金投入美國國債,添些少槓桿去收10%年息。要知債基如是收息課美國債的B餐槓盡可收約15%年息,故10%目標為讀者留了不少空間,應付萬一美國國債都向下之風險。300萬收息一年都30萬,加上若債價有3-5%升幅,讀者一年息連價賺成40萬,夠下次買樓首期了。   那萬一美國債不向上怎辦? 留意美國債不向上,經濟通常向好及股市上升。只有經濟差時錢才縮在最穩固的美國國債求些少收益,所以讀者除了300萬投入美國債,留3萬投入領展的期權。每到領展的走勢用保歷加通道計算,通道擴闊的時候,同時入手向好名向淡的價外期權,博由價外轉價內那最肥的升幅。由於只是利用30000元逐些買入,更有訊號監察機制,此舉既可捕捉一旦市場在2020-21年走好,令美國國債投資失色的風險。不少基金都是利用債加期權操作令自己立於不敗之地,散戶自己學都可做到此點。 領展期權筆者在1月21日篇文提過(上圖),其中一隻認沽行使價82.5的,當時做$0.35。昨天30/1號? 升至$3.50(見下圖)。所以筆者個BLOG,12月提過提過路勁直債,$100升至$107,人人執$14000美金。1月有領展認沽,唔夠十日升了10倍。我地唔係想用賺錢吸引人,只想講除了股票,買債大大注加利用期權細細注,回報都可好吸引,仲要係過去一個月,香港生活難上難,我都個BLOG仍有好投資點子。 有了上述兩招,讀者係咪更有信心可以滾大舊錢買樓? 當然讀者要用買樓003行一拆二去將夫婦其中一名甩出黎,同埋做好文件及努力工作,向銀行提出更高收入證明。   每件事情都要付出,將上述提案執行前要學好債基入市操作、美國債與市場關係,及期權用法。

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沙士重臨、誰是下一個淘大? #1996

諗sir你好,近排係youtube成日睇你的短片,覺得你的投資理財理念好成功,本人好想請教你, 本人現年38歲,現時人工2萬元,有儲蓄大約180萬左右,現在想買600萬樓下的樓,心水係沙田,請問,可以有什麼選擇?我的人工,又怕過不了壓力測試,現在有什麼好建議去做?謝謝你   本人未買過樓,首次置業,想愛嚟放租的。 ANSWER: 沙田(但不是在沙田市中心一帶)將是未來低吸的好區域,近日疫症被發現患者所住的大廈,大多數在沙田區。當然如幾星期後望返轉頭,此現象便不明顯了。為什麼病毒愛沙田? 不,是因為中國人愛群居,買或租沙田業主係內地朋友又在附近,返深圳又近,對這批尊貴客戶,選當區係好。   但日後沙田會否有個屋苑黎個淘大番版? 基於病毒一年半載一定散(或有藥)之定理,未來數季某些內地客多的屋苑現狂劈良機? 木宰羊…   留意價平你唔一定要買,能力低而夾硬想蛇吞象的,後果易明。讀者單人借貸力為20000/10000*50%*2.59 = 259萬,手上現金180萬,在假設讀者全無負債不影響批貸決定下,讀者買到盡為259+180 ~ 460萬。當然如佢獲有收入既人擔保,可買更貴。但銀行現只接受特定關係既人擔保,唔似08年之前誼姊妹都可擔保架啦。   因此讀者單人買600萬樓,想法有誤。另外收租樓按正係只可五成上會,即600萬樓只可借300萬,而唔係報自住咁可借九成借500幾萬。希望佢睇片除左留意筆者理財理念,更可參考下實行買樓時的不同步驟,計算方程。至於收息上,筆者片段亦有心法及部份執行方式。   壓力測試對於買第一層樓人而言,是假設利用+3%年息的供款額,即由原本2.4%還增至5.4%年息還,究竟借款人能否應對。然而加息後總債項同入息比率會由50%放寬至60%,所以大部份人係未加3%息前過到50%,都應可過到60%的。   例子: 借400萬攤30年還月供為$15997,未壓力測試前最少只要32000人工就可過 借400萬攤30年還如壓力測試(5.4%)月供為$22000,由於(借貸/入息比率)放寬至60%,最少36000人工就可過   例子說明閣下除非剛好人工真係於32000-36000之間,才會有過唔到之可能。加上只要搵到位7千月入既人擔保你,在400萬例子上都可過到,或掉轉借少一些。   上述例子不是想說借錢好易,而係講攔住你借錢的「大山」不是在壓力測試,而係你唔識準確計到自己借貸力在扣除本身債項及消費影響後,究竟可借多少。 對於讀者呢類借貸力、睇樓、睇對家業權都未理順的,真心推薦佢花$2000上買樓001。而家可以睇片上唔使同人逼。若已對上述有心得,那就不必花時,應花時改善投資策略。   但,點解我上左網幾日都只係見人排隊買口罩,而唔係排隊去睇樓?  農厝假前只要沽期指,每張大期輕鬆執$50*800點 = $40000,十張就50萬落袋,多人識咁諗仲為何有人要討論是否work at home?    想想過去幾天新聞聚焦、大家所忙? 就知靠撈底發達,咩「沙士再黎我一定買番間屋」呢d心態,可能由於經驗不足,或屬一己拖延的藉口,是影響人生的一種病。

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重新開始,投資進步學習三要點#1995

諗sir你好,   近日看你的文章和視頻,開頭覺得你謾罵形式對本人不合,到夜靜之時才覺是大道理!  始終真說話都是難聽聲音。現想急起直追,希望賜教   本人36歲月入4萬,太太近同年月入4萬,有1個小孩3歲 與父母同住在他們聯名物業,現估值1440萬 夫婦沒物業只有現金150萬 曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因 我有一哥哥及妹,哥有物業而妹未有   以我的情況睇,無樓而現金只少量,小孩還小,如何能部署退休生活?    P.S. 不想向父母找財務支援 佢地辛苦努力工作,至今生活安寧,唔想增加佢地負擔   期待你的答覆及二月上你的課程 祝新年進步   ANSWER: 相信讀者投資經驗少同處事「咩都少理」,學習作首步是關鍵。當然學後要實踐及找出一套屬於自己的投資方法。由於讀者都仲可叫後生,將欲投資的錢一半放股票另一半用債基,是可取的。當然趁後生買樓都要做,買樓就是要用時間拖死債務,就如讀者父母的樓當初可能幾百萬買落,現在已1400萬。此不因經濟走好,而是銀紙印太多引發通賬。此情於未來將更強烈。   學習方面,要理順到一套合自己的買股策略,睇報紙買股絕不是好策略 1.買股策略學習包括: 學習分辨現時是單邊市還是橫行市。投資就是要找出終結橫行而進入單邊向上或向下之時機 在有效率的市場,股價是會反映該上市公司的價值。然而你用公司年報去推估會理估價,基於年報有人為修飾,所以會唔準。至於香港是否有效率市場或什麼才是有效率市場? 應去學習。   2.下一步要認識買樓: 一般打工仔靠儲錢發不了達,買樓是發圍淨低唯一出路。銀行肯借最高九成比你,但借貸時要什麼條件? 另外如何判斷想買的業權沒有瑕疵? 最後是睇樓要留意什麼? 避免買入單位後「手尾長」,這些建議要學。   3.當然唔可以漏左認識債 買債不合二十出頭的人,但剛組家庭或年至三十幾的你,一家要識。債是贊助商顯然唔想提既事,你見好少媒體講債,其一原因是客戶穩收息揸條債四至五年,那其間SALES是否冇野可做再收佣? 至於其他原因當大家在收息101打好了基本功後,會同你再講。買債缺點是發不了達,筆者班別對想一步登天的人,歡迎不了。   學習好後,可將150萬的50萬投入債券,由於年少用進取些的A餐,年息18%-20%但波幅高一點。然而只要3-4年買入後不蝕價,意味讀者賺幅近100%,到時只消將本金部份沽售拿回便可立不敗之地。同時50萬債基派息一年達9萬,每月有成7千幾息收。讀者可趁後生試好50萬是否投入債基令你月月收回7千。坊間不少人說懂為你安排債基收息但派息未及收息101同學好,因為坊間偏向在安排過程中收高佣,或訂立細項收費去削減你回報。,當然此僅為筆者一方之言,建議大家去親自證實。就當最後讀者不用A餐而轉用穩的E餐,50萬都收5千幾,意味只要儲到400萬投債基每月收成4萬,幾可退休或提早唔撈。故值得趁後生試好此項投資。   另外要抽20萬買股票,留意只要你策略正確,本金起始少都可炒大,故不用急一下子將錢全投股票。   另建議臬買股票與莊博士同行,加入佢同漁勝師兄的教學群,港股分析,大市宏觀看法都有資訊,旨在教你進步,自己捕漁,而唔係日日比漁你食。打算只收1000人之後唔再收人,現已過800人了。

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90後慨嘆上錯車:「我現在是等call loan了吧?」 #1994

我是90後 27歲 在上年2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位 24年樓齡 實用465呎 成交價600萬 買當時確實估足價(602萬) 而且其後數月更估價估到(中銀635萬,甚至恒生升到670萬) 當時為什麼我買這個地方? 因為市區兩房同呎數真的要800-1000萬 錢真係唔夠 才考慮這裡 現時估價回落550萬 雖然已經買咗冇得後悔 但是想請教你 現時如果一路再跌落去機會大唔大 如果回落三成以上我怕要call loan 如果真係自住或放租係咪真係冇乜好怕   answer: 這位非學生,但是年青人,幫手答答。近排SARS(估計)重臨,市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做的生意是網上的又或屬老闆生意可交員工打理,你確實可在宣佈疫埠前離開香港去杜拜住住,個度熱到細菌根本生存唔到,等SARS殺死埋港交所然後返黎撈底未遲。   若然你係香港太多野放唔低,或好似讀者咁驚驚,正確應對是面對風險搵出路。面對(管理)風險可以用避免(avoid)或對沖(hedge)兩式,當然仲要評估埋一旦命中究竟點先可減低傷害。   避免為離開香港,已述。對沖可找期權處理,香港樓市走勢最近似的投資物,就係領展。留意筆者提出之「樓市」,為500-1500萬市值樓,領展有大部份物業,都係座落呢類樓附近既商場或車場。領展有期權,在港交所有買賣。前日恆指一天跌600點,下圖領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01升至0.08),而3月尾到期的期權升了50%,一個上午的升幅。那你1萬投入,執返8萬,用幾萬蚊去利用領展期權對沖,樓市如大跌執返一百幾十萬補數。   另外要做評估,一旦被銀行CALL LOAN,究竟讀者有冇錢去補呢? 佢問得,即係無啦。而家要起錢上黎,去邊搵? 就係銀行既信用卡現金分期、或稅貸。筆者認為信用卡現金分期正一點,因用分期借了一百幾十萬,條數係唔使寫了信貸資料庫(TU),原因是銀行只係將你原有信用卡個額用現金模式一筆過借比你,沒有新增貸款,所以唔MARK入TU。幾年前有些人,就係用呢個方法零首期買樓。坊間有些人標榜零首期買樓,此為其一之法。而家教埋你用落有咩要避忌,就係HKMC都唔蠢,佢會抽你1-2張信用卡叫你哂成份月結單佢睇,否則唔批八/九成按予你。月結單會睇到你draw了現金分期沒有,那就可破此法。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後,有些人不明批九成按之舉證比六成難很多,真係以為好似政府咁講擺明幫佢上車,最後連首期都比人食埋(殺訂),所以買樓要注意的地方多著。   至於間樓「自住就唔使理,無咩好怕」這「金句」,只要你坐一星期係地產鋪實可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的,因為筆者寧願你死揸層樓幾十年仲要擔心埋call loan風險,都總好過你寧願用錢旅行唔買樓而相信靠現金儲蓄可致富(或退休)。   一個人月儲一萬,儲20年有240萬,240萬夠唔夠你食到死? 未計通賬? 以香港情況大家心知肚明。更慘在於一個月能儲到1萬既人,唔係太多。筆者提出的債基,收息101教個類,240萬放入e餐收12%年息,每月有2萬幾蚊息派,叫勉強可解此難題,令人可食息唔食本咁過活。但想再豐裕一點或打破此格,能力低者用買樓賺錢,人人可做到。能力高者做生意大賺,唔買樓賺大錢致富更佳。

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為應對SARS,唔返工點每月有錢? #1993

你好:   我是舊生上年5月上堂,7月開始買債基,A餐買入50萬而B餐20萬,收緊13.32%息月月有11400正現金流,在此多謝諗sir教授   近月A餐價格向上但現時本港擔心SARS重臨,究竟應否賣走A餐先止賺? 至於B餐就如你講只派高息無價賺,這也可以。   本人及太太收入各3萬,三十中年 澳元存款有30萬(HKD市值) 債基70萬 現金50萬 股票20萬(長坐帳面輸了50%,不太賺錢) 自住樓一層720萬,尚欠400萬   我地想再增加現金流,如果有成3萬蚊一個月,兒子學費能承擔更有望儲多層樓首期,但這又和我想止賺的心理矛盾,應怎去想? 請指教。   謝謝 一個非典型爸爸上 ANSWER: 有感讀者上完堂仍未改「低買高賣」的投資取向,要明白人在市場前十分無力,將20-30%資金撥作買股買其他野博賺價可以,但主要資金留在樓同債或REITs持盈保泰之穩妥之法。買股去收息是投資工具錯配、買債去博賺錢亦是錯配。股、債、樓、匯各有特色、各適其適。所以讀者不要因一時擔心而將A餐賣走。病菌重臨香江估計是時間問題,同意有些人要將投資組合的風險壓低、但股民應考慮先將股票減持、股票更適合作「低位出現再入市」的操作助你反敗為勝,而不是債券。   股價的標準差代表其風險,下圖展示匯豐(0005)的標準差為39.16%,而過去一年平均回報為-5%,波幅比盈富基金之波幅高(29.97%)但回報竟是負數。一個EXCEL已可計出買呢隻股抵唔抵及發出買入賣出訊號(用晝圖功能),詳細在2月3日星期一晚,筆者同Patrick Tsoi會為EXCEL析股市去講解一下。Patrick Tsoi是成家博客老師,教授已超兩年,學生眾多。   至於另一隻友邦(1299),波幅為61.97%,即比匯豐高成倍,而回後一年為10%,咁講讀者買個債基B餐去收息都抵過用友邦做。債基沒波幅多少? 再看下圖   下圖展示債基的standard derivation,只3.23%,比友邦少20倍,比盈富基金的29.97%,少近10倍。而過去半年由$15.94升至$16.71,半年升4.8%,仲有派息。你話用61%波幅風險去博10%回報好? 定係3%波幅風險去換半年已升4.8%? 不少在外的股評人,只談談基本因素,或者將數字搬換過的公司年報當聖經咁睇,只好說一盤生意爆發點在那不是拎本書睇幾下就可捉到。筆者亦只能專注自己生意,所以主張用債用樓,自己都少炒股。   讀者欲再增現金流,請加按樓,因為佢現金不夠。當然讀者手上有30萬等值澳紙加50萬現金,如全買A餐收15%-20%年息,80萬投入收成10K-12.5K每月,連埋原有之11.4K,讀者3萬月現金流之理想近成。然而將錢全作投資永不屬好方法,例如你有得200萬債基係倉,至少留50萬現金,即20%現金水平。或更保守的,200萬現金永只投資最多130萬,即留1/3資金做現金。   現金水平很重要,無現金隨時補CALL或追債至即死,此理同公司被清盤一樣。   讀者可用買樓003之法將樓內部轉讓再省稅按至八成,720萬*80%-400萬= 套現176萬。夫婦借貸力盡為777萬,所以按八成借576萬是樂觀的。有關轉高將住宅加按,請96991141找陳生,買樓易物業經紀公司為筆者舊同事成立,有按揭服務提供。客人的表格直入銀行批核部,加大成功批核率及回贈水平。   多了176萬自然可增大債基投資,70萬資金添了176萬新資金,共250萬,可拎其中160萬收息,只要有15%年息即提供20K月入,連同原有10K月入讀者的30K被動收入目標即成,而加借的150萬令按揭供款新增了6K/月,將其他資產重組去找埋呢6K/月唔難。   Patrick Tsoi 的Excel 計量介紹班可利用下post報名。

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「5年50%回報的保險」vs「無年期15%年息債基」? #1992

諗 Sir 你好,本人是你長期讀者(由 903 骷髏會 blog 開始),閣下慷慨分享,課程言之有物,很有價值!   現況: – 33 歲單身男,收入約 100k/月,工作穩定 – 沒有意願結婚,亦不打算用伴侶人頭 – 儲蓄300萬,其中50萬買了股票,幸運地有10%增長 – 買了一間樓,兩房現市值600萬在新界,自住 – 樓按尚欠400萬餘,月供15k – 如要再買樓可利用父母名額免稅,已問兩老   由於想本世人仍有些時間去河邊釣魚、清閒一下。希望查詢有效產出現金流的方法。明白單人收入計不高,有50k月現金流在40歲前已心足。債基是否好方案? 還是先保住本去投10萬試下保險融資收成10%一年?   另外朋友建議夾份買商廈,本人亦希望將來成為股東搞下生意,商廈投資如何選取?   ANSWER: 讀者收入不俗而穩定,當然打工令人勞累故部署三十出頭搞生意,然而買間工商廈是否好開始?    筆者不建議人在經驗未夠時買工商廈投資,一間商廈工廈是否易租出,除了經濟大環境,玄關位有冇?近唔近lift? 樓梯位,電力,有冇廁所…全部都有關係,而答有定無可以因做唔同生意而異。在大多數港人都是打工仔,加上工商空租期一般比較長,經驗少而資金都較少的投資人又如何應對呢?   夾份一齊投資,如果是夾落間公司一齊買; 恐怕因對公司章程唔熟而被人食埋自己個份,這個網上早有報導。至於工商廈上會只5成,縱不用付眾多印花稅,對起步者仍是弊多於利。   至於買樓不是為求現金流,只打想趁後生借入港元變相沽空銀紙。即”Debt burden will be inflated away”這個道理。只要政府戒唔走印銀紙去解決問題呢鋪癮,通賬仍在樓價基本上向上升。買樓是長期等待,等三年才有小成,等十至廿年才有大成。所以趁後生買落,一直等就唔覺意賺大錢。   求現金流的可靠直債或保險,見效快但只有小成。什麼債基派年息15%,100萬買入派12k/月咁? 當然比不上買樓幾百萬咁賺。然而買樓買債及保險可同時做,筆者亦有助教幫學生去想點做好分配。只有銷售人員才會猛咁同你講買死一樣最好咪幫襯人地。   讀者借貸力達100000/10000*50%*2.59 ~ 1290萬,當然有能力買再父或母名低稅買第二間。然而筆者認為讀者已有一間樓唔急再買,讀者有高收入及好儲蓄能力,有能力等樓市再行低一點再吸。留意如儲蓄不多及平庸者,無樓必須先買一間。若已有一間但儲唔到錢,快買埋第二間逼自己儲錢好方法。   讀者應搞好債基及保險投資,由於後生所以不建議太多鐲買保險。雖保險在融資後,筆者課堂上展示那些能提供8-18%年回報,五期保本,但年期定死5年是需要的。至於債基雖不保本,但派成15%-20%年息而無年期。故40歲前不妨多資金入債基,好似讀者300萬分段買入,15%息之下已令佢年收入45萬,逼近佢想被動收入月5萬之目標了。至於保險50萬買,5年後拎返近75萬(本連息),算是不俗,又唔使好似直債拎20萬美金出黎,保險10-20萬港幣都可開始。

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賣樓改善居住環境 #1991

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 既興奮亦有點難過,希望你可協助 本人及先生同年三十中,工資23k,先生30k。有一子,沒家人能提供財務協助 上堂後將50萬積蓄買入ETF同REITs,收緊12%息,價上升了10%   我於三年前買入一個屯門細單位自住, 眼見單位已升了150萬, 由350萬升至現在500萬。SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入較大已補地價的居屋 明白諗sir一向不大推薦居屋,但睇中居屋位置較好同較大,可一家長住 難過因為由私樓轉去居屋,始終私樓管理較好 我經常思考此問題,究竟點先可以改善居住環境又可保持私樓Portfolio呢?   希望上流的主婦   answer: 讀者小康之家,靠樓市上升賺到百餘萬,究竟點好去利用改變下半生?    儲蓄少或人工較低者,不好常做物業買賣,出入的稅項及雜費對於此等人仕構成負擔。   買居屋是為了免地價,補了地價買埋居屋周邊之鄰居及配套,就是不值。 賣自住樓如得10年儲蓄,可以一博。即如你儲到20萬一年,而現在賣樓可返200萬或更多,值得連自住樓都賣埋。但留意非到迫不得已,唔好輕易賣自住樓。 數係易計,實行就難。好多人賣樓得100-200萬現金後就當自己成為富豪,亂洗錢或亂投資,因此每次叫人賣最後一間樓都是帶有擔心的。要明白發小財可改善習慣而成,當然要賺及長守十億計的財富要有人有運去配合。   讀者唔賣樓難儲百幾萬,故同意佢賣樓。及後有現金150萬在手,另50萬是ETF及REITs。賣樓後另一皇牌是夫婦皆無樓,如夫婦其中一人未曾買過住宅,更可九成上會買私樓。若非,都有八成。 150萬拎其中50萬去睇馬鞍山、大圍金獅或第一城。屯馬線通車後大圍之後去尖東只係8個站,20分鐘可攪掂,大概是元朗2003年後有西鐵去尖東的時間。尤其50萬九成上500萬樓,上述屋苑/地區都有。留意想買租值8k-15k的盤,鐵定選鐵路近的,因為呢批盤既租客源要返工要地鐵。 買返一間樓,自己仲有150萬在手,而九成上會的單位要供450/259*10000 ~ 17k。呢間樓可自住或借比朋友住,負現金流估計3k-5k。由於讀者財政實力不夠,要忍受買樓有負現金流。   然而150萬將其中100萬投入債基,可用收息課提及之c餐加b餐的混合,c餐提供升市時價升之可能。而b餐守死在美國國債提供年12-15%派息。100萬平均產出約15%年息而波幅更少於藍籌股,之前少人為此講解因為此項投資佣少而實行時間長,所以食佣為主既sales識都好少提。 那100萬收息月12k左右,現有50萬ETF+REITs提供月約6k的入息,讀者正現金流共有18k。此數夠述者抵銷新買樓的負現金流,餘數更達13k津貼讀者再租樓改善居住環境。當然將錢用盡買債投資唔係太好,較高工資或財政實力較住者不宜將全手頸上的錢拎去投資收息,只先拎一半為穩妥。但讀者估計要用較冒進的方法,佢既財務才可趕在40歲前改善。  

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