沽空樓市走資? 供樓轉用美金? #1899

  諗Sir 您好,本人庸才一名,拜讀閣下《樓換樓》及《收息論》,十分認同!  兩年前修畢收息101及103後對直基及直債收息一事 已於2018年月初付諸實行,剛趁市好賣出了一直債,對於債券提供穩定收入及今年難能可貴的回報,深感滿意   本人經營小商店,縱使近月負面很大,生意仍可以OK。收入多既十萬,少既幾萬/月。未來踏入人生下半場,望增加被動收入求指點   有一物業在馬鞍山,已加按,市值900萬欠490萬   有兩個小朋友,母親同住。債基160萬收息約10%,直債70萬槓後收8.2%。現金220萬在mortgage-link 戶口。股票輸淨50萬,蟹的藍籌,不願再提….   想將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K。連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息,收息應達5萬元以上每個月。還是不賣物業? 任由樓價下跌?   ANSWER: 近月香港人對樓市看淡,傳媒大篇幅報導生意淡薄之事。對於只有一樓在手的人,沽走自住房要很小心及做好對沖。領展及恆基有期權,購入價外期權助人在恐慌式跌市大賺一筆,不失為應對不明市況好方法。至於窩輪屬期權之衍生物,有較廣報導而睇落易買入,但就預左比輪商食你一大浸,本文除了期權另會提及另一選擇。     無論好定差市,都應主動應對,不要用「等」字做藉口而乜都唔做。無論西方或內地社會,都有機制令一些人下沉。     對於讀者如賣樓能得十年可儲,才好去賣。由於佢收入都唔少,不要為300-400萬去冒賣左買唔返之險。同埋最大問題是人再過6-8年已高齡,路走錯後冇回頭時間。現時要做好應對樓市一旦下跌風險,留意筆者沒有估樓市跌,而是主張為萬一出現下跌做好準備。尋日文章已講,施老闆都大方承認過佢睇錯樓市,那你又憑什麼去估?     應對方略是保持樓房而入手認沽期權(領展/恆基),一旦樓市升最多期權金全輸,若跌就在期權獲利及能在跌市後得資金投入股票,這就是兩邊的萬全之策。槓桿去買美國國債亦可部份對沖樓市風險,美國國債上次威威之時就在2008,當時金融風暴樓市跌而美國債升。大家都明當市差,尤其機構投資者,更會買入美國國債保平安。所以如嫌期權複雜,大手購美國國債,如有需要更可射去離岸,既可轉走錢亦變想沽空樓市。     由於筆者提出的債基B餐主購美國國債,更可槓桿。Gear最大可1:4,即7成5上會。那如你有港樓600萬市值,你將其中150萬加按出黎然後買返美國國債的B餐,一旦樓市跌那槓了的B餐可沖銷樓跌風險。但留意如港樓未來係升,你B餐會跌架喎!  所以先講筆者沒必勝投資之法,只有按你想部署的而提供方案。B餐本身槓後派息15%,而2019年至今由於樓市不好,B餐已升8.6%(下圖),未計息已夠補返間樓跌走之市值。   如真玩到脫勾,例如返回1982價,1美金兌9.6蚊港幣,如你早轉了幾百萬HKD去美金買B餐,有息收之餘用美金轉返更多港紙返黎供樓,到時你唔使輸更要成為大贏家。中銀香港(2388)近日不斷跌得比人多,因為佢人仔業務將見差外,收了很多HKD計價債(按揭)亦是痛處。1982年筆者仲好細,當時係點你去任叔叔個網睇一睇。   你可能諗如知B餐個名,你就可落銀行買。但實情為「做槓桿好要學」及「點買先唔使比人食哂水」? 筆者收息101課就係教你呢D,而唔係要70人坐係度聽我淨講個產品名。如果聽個產品名就等於成堂,根本此課程唔會開到69班次。我們開班是為了產出新一個經營模式,for new revenue model,咁香港先會有就業率。如果只係想賺錢,筆者大可以炒樓、或跟下風做藥房做珍珠奶茶。然而早年只求搵快錢而不對社會作實貢獻的人,2019就要付出代價。   當然香港核心價值,絕對唔會禁止你做。就唔到時間黎上堂,亦可自己落銀行試下: 當一隻狼係銀行餓左好耐,近日冇內地人黎買單仲要話「cut單教訓你小香港」,又冇公司戶口回佣收,仲要成村客調哂錢去外國,你一隻小肥羊,你認為入到銀行會點?    當然除了B,若能按受風險者用些少錢補買A餐,收息年超20%,按能力辦事可以的。

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沙士重臨我城、要下移民決定? #1901

諗Sir 忠實海外纷絲   沙士後因贱賣物業移民而輸了所有錢    44歲澳洲護士及47歲消防系統設計,每月收入共12000澳元税後,有2小孩    澳洲有一物業20萬贷款市值65萬澳洲, 日本一物業100萬港元, 泰國一物業100萬港元, 冇股票冇现金 收入全在澳洲,怎可在香港上會贷款買樓?在澳洲的按揭未還完,有影響嗎? 請賜教和我在回港時上那個贵公司課程合適我們?   多谢你在各媒體分亨,令大眾獲益     ANSWER:   讀者回望,應會因沙士時賤賣物業而離港感後悔。大家今天2019或感「沙士重臨我城」,會否在1-2星期內就下決定?   在外構建借貸力 澳洲的貸款應不會在香港的正面信貸資料庫出現,然而澳洲的收入很難證明在港獲貸款。作為澳洲物業持有人,讀者應很感受到澳元對美元下跌很影響購買力。   近年在香港介紹開公司戶口成為了門生意,更有銀行職員逼客戶買份保險先肯開公司戶口,比客去金管投資。當然逼客買保險是為了銀行營業額著想,職員咁做無事。但有些人提供內地人係香港開戶口之方便,從而收受國內提供之回佣,咁就犯法。為什麼咁想係香港開戶口? 簡單講係走資。但再想一層,將內地盈利打至香港公司,稅是交少了的。最後是香港公司出糧比內地人,可幫到內地人做成香港按揭,買樓有槓桿,這才是客人及銀行最想見之局面。   讀者有消防生意,可考慮在港設立分公司。就當唔出糧比自己,亦可靠公司東主的身份,在提供每100萬營業額的證明下,當佢其15%(即15萬)為年收入,有一些銀行可做到。想增進借貸知識,可參與買樓001課程。   只為留一手 近日多了人考慮將香港資產移到外國,大家先留意外國的稅率一般都比香港高,而幣值一般都比港幣弱勢。至於存放資產的地方,首要考慮是法制健全。倫敦目標太大,至於葡萄牙的里斯本,近年不少英國人移進,原因是該地在英國脫歐後有望接受部份倫敦角色,及成為西班牙語系的金融中心。   至於香港擁低稅環境,加上華人為主,短時間要搣走資產中心地位唔易。筆者近日舉辦了些投資講座,其中參與者熱問是美加的全球徵稅概念。即例如移民加拿大,香港樓收租要比加拿大稅的,而外國的稅率確沒香港般「親民」。故勿為本passport而坐移民監,最後發覺做乜都要比重稅就太遲。加上近日揭曉的6-7月樓市/金融樓據,令人有感是次亂象終有捱過一天   Source: 金管局   上圖展示香港的M3貨幣供應到6月尾沒大跌,14594309百萬港元(上圖),比5月計持平。明白危機7月加深,但筆者聽銀行老朋友講走錢6月中已開始,為何M3無反映? 看法是你香港人走、內地人因人仔下跌佢都要走。中國資產賣走只可換返人仔,佢地仲要成億咁經香港運走,這一出一入是否令香港總貨幣量持平? 至於9月1公佈的到7月全月新取用之按揭貸款額,7月竟由385億升至407億,不跌反升令筆者都感到意外。新取用按揭貸款額越高,可理解為投入物業市場的錢越大。數字上指出港樓市沒嚴重走錢,與筆者眼見的新聞亂象不符。   睇返2018年中,施老闆係訪問中謙遜話自己睇樓市都係「估估下」,同時2018年至年尾如要佢估:「佢估升」。最後結果2018年尾開「跌」。不過報章的標題就將原意跨得好大,話睇升20% ! 謹記莫讓媒體牽動你情緒而做錯決定,數字未必100%準但很多時幫到人清走噪音好做決定。當年沙士衰足半年,終會過。如有需要,補個5年別國出入境PASS留後路係正常,但要全家跟你去美加做二等公民真要三思而行。 

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買股發圍? 月供股票想脫貧? #1898

諗sir,您好!麻煩有少少野想煩請您教導一下,   講左小小背景先, 小弟,今年30,已婚, 同老婆一樣,公務員,搵2萬8 2個小朋友,分別3歲同6個月   有層私樓,買入價595萬,眼見地產賣緊750-800, 8成按,每月還1萬8,層樓放租,放番1萬8,依家自己住緊宿舍,每月開支, 工人:4500,小朋友學費5000,興趣班3000,家用12000, 月供股票:8000,分別係823,66,1211,2800,007,係376時買左2手,番唔到家鄉,   重有其他燈油火蠟,同埋食飯搭車等等,而現金有20萬,想煩請諗sir您指導一下我,依家可以點做先可以改變現況?同埋,學報諗sir既班,煩請諗sir指導下,現時情況,最應報諗sir既咩班最合適呢?萬分感激thank you     answer: 公務員好處是用原本人工借錢較易,但就不可另設兼職收入去增大自己借貸力。故讀者應物色一位親人,最好親人本身高薪,或最起碼提供到一個「人頭」,比讀者日後買第三間樓。讀者夫婦工資共56000,借貸力為56000/10000*50%*2.59 = 725萬,此數不夠買三間。加上工薪大升對公務員不樂觀,所以要發圍,本案讀者要諗點借銀行既力。   至於現樓賺價唔深,如賣可賺150-200萬不等,同儲蓄只20萬的讀者算很有吸引力。然而讀者在理財上未有紀律,儲蓄少的人理財紀律多不夠,令筆者擔心一旦套到200萬返黎,亂洗哂或膠入股票咁就出事。故無論樓價升定跌,讀者宜守住呢間樓。當然間樓讀者八成上會而自己住宿舍,即佢間樓可能偷出租中。要明解一旦被銀行揭發將自住樓偷出租,後果為何? 將自住樓出租本身沒有違反法律,但同事在申請過程之中做得唔好,可能由簡單違反商業合約變成刑事罪行,要分清條界線。   地鐵同領展呢類大路股,月供咁儲係唔會幫你5倍/10倍咁贏。希望大家不要荒廢本業,而妄想在股場搵捷徑。當然讀者溫和地買些大籃籌,可能同街外人打成「同輸同贏」之局,此局面對於已有些財富或幾間樓揸手既人可以,但如你年青及資金較少,你要成「人輸你羸」才可發圍。發圍之法建議: 可以買股票,但要係人人信心最差而買入行業內的「死淨種」,一旦衰退完成「死淨種」公司會食埋人地個市場份額,更易爆升 人有生老病死、生意都有。所以買股應食完爆升個浸就放,唔係長揸。你留意股票之發明,源於荷蘭有人想夾份租隻船出海探險,船返到黎就有寶大家分 咩係信心差? 當全市場的股票,現價低於250天線的股份比率少於15%,那個叫差。咩叫死淨種?你留意一個版塊內的股票,同盈富基金走勢相比,那個相比下走得最強,那個應是王者無疑 筆者少睇年報決定買股(但當然未致於唔睇),你看有時出業績之前,有些股價已炒上了。所以價格走勢就是說明未來看好定看淡的最指標 經過地鐵撥備、煤氣又話要重估物業,你認為睇年報可以作決定之「主菜」嗎? 由於往後估計稅務減免會多,筆者自己公司都採用會計技術將呢年盈利延後。其實股票市場的發明,是益了小投資者定大老闆? 利申一下,筆者自己有時間都去做大自己盤生意,而唔會鑽研股票。賣(發行)股票就肯定賺多過買股票的   計埋手上股票及現金,筆者認為可將手上50萬咁重組: 賣走股票全套現金後,50萬當中之30萬買債基,利用收息101課槓桿後派10%息的,可保證自己三年後有30萬*10%*3 = 39萬。由於債基可買美國國債為主的,風險不大,此法可確定讀者三年後起碼有39萬在手。認識筆者理論,可由讀收息101做起。   50萬其中之20萬,現在先買黃金有關的ETF,或看好美國減息之ETF。下圖展示此等ETF在少於一年就1到3倍之升幅,收息104會談此等ETF。另外看淡/好英鎊、或派12%-20%年息的REITs都會有。   看好美國減息之ETF,$15>$33.73 黃金有關的ETF,$14升到$40 當一旦恐慌美國要減息同埋金價真再爆,到時take profit再慢慢係港股選好生意買未遲。咁做就真係可趁亂去賺多100-200萬,買第二間樓啦。當然我們假設最worst,就係金唔升或狂跌,世界亦沒恐慌大和平,咁讀者輸哂$20萬,3年後有39萬係手。留意我們做投資決定,要理萬一睇錯自己輸到去邊,而唔好一咪估升跌。至於傻更更咁月供股票認為十幾年後會好的,一班上市公司主席會對住你笑。

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利用5年70%保險及債基收息為升學費準備 #1897

諗sir, 收看閣下文章及影響,有感你的分析到位,是會令人反省及思考的文章,因此來信求教   本人38歲,女兒10歲將升讀中學 由於早年股市失利,現只有儲蓄100萬 本人工作月入27K,先生約60K   現居沙田三房,樓價在900萬,聯名買入時400餘萬,供款尚欠211萬 銀行銷售我業主貸款,分7年還,借100萬年息1.9% 想用黎買US income fund 每月收7千左右   由於女兒打算去外國讀書,希望可以靠按揭得到現金,收息支付學費及不時探望,預計需2萬銀一個月,請問可以做到嗎? 多謝你解答   ANSWER: 業主貸款是銀行為有按揭生意關係開出的貸款,由於已有樓抵押,所以開低息借錢比你攤7年還都唔驚。留意按揭抵押性質是ALL-MONIES,即銀行可用你的樓清餐任何在該行欠下的貸款,包括卡數。唔一定因按揭唔還才沒收樓房。   由於借業主貸款攤七年,還款金額一定比攤盡可30年還之按揭高,那何不加按樓房去拎錢? 借貸力因各項欠債的還款金額而損失,故盡可能拉長港幣黎還有著數,何況一旦港元多年後真不再掛美元,持有美金者可用更平價買入港元,變相早年欠下的港元債更輕易被還清。所以現在,借港元的債,買保單就用美金,是更明智的。亦即係人幣同港元若貶值,AIA(1299)或許可由谷底反彈,由現時受害股到多年後變受惠股。   不少經紀朋友告知內地客連做左既單都要cut,話因為港獨要教訓港人咁話。相信這「去內地化」的行為還有數月持續。若閣下係保險或樓房經紀,相為手上班客提供海外樓、按揭、及保險服務,可到我們成家博客9月5日的講座,我們有平台可以令你的產品更多樣化。 至於讀者應盡按佢間樓,900萬樓可按六成,如現時欠211萬即可按900*50%-211 = 239萬。另外不妨在做按揭前先將200萬等值業權由老公賣比老婆先,掉轉都可。為的是部署他日把其中一人的業權從這間樓完全拔起,造成夫婦其中一人冇樓局面,方便他日再買另一間樓收租。為什麼買200萬業權主因慳稅,稅局既事唔想講太詳細。   借埋239萬估計月供450/259*10000 ~ 17k。現金提升至339萬。此現金金額不宜全買債基,預計讀者最盡買到200萬就夠,仲要分三注買。第一注可就咁入,第二同三注可留意孳息差去入。買income fund最大問題是股債混入,先講第一個唔好處,銀行因基金波幅較大只可抵押30%,弔致槓出多的年息唔夠高。大家明白銀行都好醒,佢唔係乜都槓。你拎隻非籃籌股,侈如係美圖,相信佢都唔肯借抵押貸款比你。相反住宅可以借70-80%、債可以70%,保險更可90%,銀行睇野真係好少「死錯人」。而讀者現在入匯豐,佢唔肯借了。仲借咁多港紙出去,一旦港紙突然對英鎊大跌佢就GG。現正是展出按揭轉介公司之能力時,究竟邊個可以同你搵到回贈唔錯而又易批的銀行呢?   賣下廣告,筆者舊同事成立的買樓易,絕大部份同事做過銀行,幫你選取較易批的路。聯絡可Whatsapp 96991141找陳先生。   200萬買B餐或E餐要收12%年息唔難,或者收息104隻REITs下面都有12%啦(見圖)。不過初心者仍是用債基B或E餐較好。 淨139萬可以拎40萬出黎買保險,即將進入九月,月中皇帝PLAN會返黎,5年升70%個隻。可放入去。筆者提及之保險是要排隊買,開賣一陣就內部認購完個種,而唔係街邊求你買個D。因為保險公司不時都會出些靚野,賣到一定數目就停,然後轉返賣食水深既野。讀者40萬投入,買個保險預5年後有80餘萬。由於後生可以5年又5年咁1.7x咁滾舊錢比自己退休。做3次1.7x,40萬都變196萬。保險公司有上市在港具高知名度。 為何5年有70%? 因計劃本身4.5%保證,當40萬投入買400萬面值,一年收18萬,5年後有90萬,即賺就90萬。但由於借了400萬-40萬即360萬而要供2.5%年息,5年比息90000*5 = 45萬,即來回賺90萬-45萬 = 45萬。另外扣借360萬要些少手續費,同埋有贖回費,所以原本你5年賺1倍而家只賺70%。這內容在收息101的2019年3月班打後加進了課程。

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趁亂市賺一份首期換三房 #1896

Hello 諗Sir    我有一層兩房500尺左右,市值680萬,尚欠399萬,月供$17000. 管理費1800.    月入28K,家用$3000, 保險$1800, 租車位$3500,車值$150000,手頭上有 80萬現金。   太太沒有物業,月入$25K, 有20萬積蓄。更有兼職收入達1萬元   想換三房 800到900萬左右,有何選擇? 應該點做?       ANSWER: 讀者月入相對低是問題,如果要住三房需有更強財務實力。 實力提高最直接: 提升月入 雖然本BLOG主講投資,但想人生美滿而又夠錢洗更一次解決退休問題,予自己成功事業。不少人認為成功是靠際遇,那未免有推卻了自身責任。成功當然不可能唔靠際遇,但亦無可能100%因際遇而黎。對著一個唔勤力而又在溝通、銷售、領導都無能之人,有際遇都無用。   次選改善銀行關係,借他山之石攻玉 讀者太太的兼職收入如有好文件可計入按揭借貸力,令向銀行借到的錢增加,從而擴大資產規模而脅有租客。讀者太太的兼職收入建議用一間有限公司收取,再用該公司出糧比太太,文件及解釋如能更細緻安排,銀行願意接受你的收入成為借貸憑證。當然有些人原本唔使做野,都會出番糧比自己令收入維持在某一個數,令自己不時同銀行有偈傾。留意成立公司、或交下稅…都要些錢。但如果幾千蚊或者$250商業登記費都唔想出,那請你先行close此browser。   三選才用投資賺錢 先講買股票,可先用全港股票10天高於50天線之比率觀察現時市況能否入市,若許可再選取較強勢版塊,在強版塊內選股。強勢版塊,即10天高於50天線的股票比率窗其他版塊高。下圖利用漁夫股市系統展示全港股票10天高於50天線之比率,近日比率(黑線)已跌至16.1%,買入值博率大增! 偏偏此時主流財經雜誌意見,才叫人乜都唔好買而轉黃金。黃金就算升,都升得好慢,此為商品投資之局限。若然大家真係末日博士上身(先講筆者自己唔認同末日論),睇好黃金及看淡大市,下方提出兩隻ETF,收息104同學應已知點用。   第一隻是隨金價而上升的ETF,其實佢唔係揸實金的,亦同窩輪無關。你要將金的升幅倍大,必須考慮同黃金相關而波幅高的投資物。下方ETF在5月$15升至現在$40。金價每升100蚊盎司/美元,佢就double咁滯。 第二隻是做空美股ETF。相對上做好美股比做完中國股市好。中國股市泡沫不大,向下衝的力度不夠。相反下方做空美股的ETF保持在一年低位,現價$35,一年前約見$80高位。 讀者力弱,同意必須靠一次大洗牌反底。太太加自己共100萬資金,可將其中10萬投入看好黃金之ETF,若金價由現在1500升至1700美元/盎司水平,ETF相信可達80-100元水平,10萬可變近30萬。另外睇淡美股,由現$40水平吸納。道瓊工業平均指數現25800水平,2019最低位24800,此為第一個關鍵,穿即確定之前係反彈而唔係新升浪。如失24800就睇幾時跌到2018年12月22800的閃低位。如到上面隻ETF應已升了2-3倍,讀者那10萬又再賺20-30萬。那兩ETF投入共20萬,上望博賺50萬左右,下望風險可能輸5-7萬,用輸5-7萬可能性博40-50萬,值博率就夠高啦! 看法是美股再大升較難,而黃金在不明市況下就當唔升亦都可守1200美金起步位。   那20萬投入有風險及看淡的ETF,淨80萬就投入B餐用美國國債收息,B餐一年收10-15%不少師兄已做到,銀行STATEMENT印到哂利息數目。80萬收息當10%,一年都收番8%,而美國國債波幅不高的。總括100萬投資情況,80萬個邊很大機會賺到8萬,而20萬個邊唔知,就當輸5-8萬都有美國債那邊利息cover,而一旦博到起碼執多30-50萬。一來一回,整個100萬組合去睇風險唔大有利頂,但向上利潤就很可觀。如再進取者,更可3/7配置,賺夠70-100萬亦行。此為升同跌都考慮過的投資配置,而唔係單一成份錢博單邊。   讀者用上述方法(各項投資物及方法在下星期收息104講解) 賺到份首期同埋攪好文件令老婆借貸力更大,才換上三房未遲。

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債基、直債、學生宿舍、REITs ? #1895

諗sir   從朋友介紹得知你,智慧及知識在我輩之間流傳,獲益非淺,想請教我倆夫婦如何製造被動收入,已讀8月份收息101班。夫婦都屬專業人士,42歲,月入共16萬/月,有子女三名。現住在和富中心市值1600萬單位,尚欠銀行400萬。享用當年H+0.65%的低息按揭PLAN。   三名子女在8-14歲不等,每月學費連興趣班共3萬元,全家支出約6萬,可儲約6萬/月。在香港主要存現金,有400萬,還有在上收息101課前試買了基金20萬收息6%,及後已知買錯將轉正。打算利用債基製造收入,亦考慮更多方案。   早年用太太名在葡萄牙買了物業,為取護照而買,要幾年後才可出售。買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值80萬歐羅。一直放租現時租金每月1600歐羅。   期待你的指教,感謝!   ANSWER: 製造被動收入與移民經常連在一起,這也難怪。如不用為口奔馳其實長時期旅行都無乜所謂,當然入藉埋外國享教育福利及醫療福利就更好。葡萄牙是歐洲各國中出護照要求算叫易的,移民監較短。由於近日blog中已有不少移民資訊,故本文不談國外,主談點去構建被動收入。   讀者日常支出為月九萬元,想就咁靠手上400萬去年產(9×12)=108萬利息,近乎不可能,所以應將和富加按取更多現金。自住樓超1000萬只可按五成,故可按1600萬*50%-400萬 = 400萬。按後讀者現金增至800萬。   800萬一注買哂債基B債,收12-15%年息就等於九萬蚊被動收入攪定? 當然唔好。投資現除了分散風險,最好更分散地域,讓錢在不同的權力之間游走。800萬留100萬做現金打底,其餘三注錢可做直債(英鎊)、債基(美金)、學生宿舍(留港)。   直債用渣打的,要執大家攬炒,息有近7%。當然20萬美金一條的直債,個價都升至$112。即客要付約22萬美金去收呢7%年息,即14000美金一年,都叫值得。更何況將來減息,利好高評級之國債及企業債。留意渣打除了美金債、亦有英鎊計價的。如有小朋友打算去英國讀書,買定條英鎊渣打債打底有利無害。讀者投入約180萬港元,收息110K一年,即約9K/月。   學生宿舍勁在可將租金回報DOUBLE。今年內地學生來港少了,然而筆者其中一個學生在星期一,都租埋最後兩間房出,6千6及6千8成交,一野收哂租。至於佢早前的床位,由於地點靚,一間大房開的兩個床位各5千租出。咁一間三房將廳改埋,有兩間單人房,兩間雙人房,共6個人,收租: 6600+6800+5000*2*(兩間) = 33400。足足將租值只17-18K的新界三房DOUBLE。而由於呢類樓供只需17K,故正現金流就是33400-17000 ~ 16500。投入只需250萬首期,因樓價700-800萬。   最後用債基,一半放B餐一半放E餐吧。B餐美國國債類,今年利好。E餐美國企業債,評級優秀一些的,低槓桿佐息好。320萬投入平均收息12%,即月月有32K。在收息課更會教授如何槓桿才令CALL LOAN少去出現。及讀者自己都留意到: 自己落銀行買的、同筆者提及之債基,兩者是不同。另外明白筆者已提了多次債基,若你唔想用,轉隻派12%年息的Equity REITs比你: AGNC。下圖有解,但僅為副選,有不少更高息的在下星期開課的收息104再談原理及點買 那三者共行,各自持不同幣值本位(美金、港元、英鎊)投入HK$750萬,被動收入為9K+32K+16.5K = HK$57500,已解讀者不少洗費之難。另外,佢仲有1.6K歐羅收緊租呢…加埋近80K了!

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走資到外地一併產出被動收入 #1894

你好諗sir!本人有一自住物業一半之業權,現時40幾歲有數百萬現金,沒其他物業 與家人租住黃埔,生活原是安穩   物業 估計1200萬,尚欠三百萬貸款 由於另一投資者想套現,佢叫我一係買埋佢個份 一係賣左佢,但要連租約賣   若買埋佢個份,本人收埋租只剛達至收支平衡,對每月現金流壓力很大,幾乎沒錢儲   若賣樓,可趁機轉買英國樓,或保留現金買入高息股收息或買債收息   十年後打算旅遊退休,長住於生活指數低的地方   請教諗Sir 在現況樓市及股市情況下,該如何部署 感激!     ANSWER: 可能不少人都有此想法,十年後仔女已大,自己又五張幾,不如拎錢去泰國嘆世界,英國睇下波算數。早前英國樓課程後有學生表示,住英國洗費唔多,所以真不用擔心消費比香港高。然而筆者係個好動的人,要我當fish and chips 係美食更要應付英國天氣,真係唔係我杯茶。點都好一個人擁共有業權的樓,如何為自己部署往後生活呢?   若果港元脫勾掛人仔,香港銀行將大傷特傷,因買樓就如沽空港元,先借大量港元而攤長30年還。一旦你成手美金而港元貶,即係你月供如17K港幣,可用更少港元買到。這亦是不少人開始累積美國國債之原因,一是美金計轉本位、二是為萬一港元出現不利消息而準備。留意我們是要為「壞天氣」準備,而唔係估壞天氣黎唔黎。所以不要花太多心神估英國樓升定跌? 英鎊強定弱。投資看自己需要及能力是否負擔到。就好似金融海嘯比你40蚊樓下買到匯豐,你能否揸到$80放很看閣下總資產量。   網上有人流傳「走資」方法,除了報紙賣過叫你去匯豐開個卓越戶口然後再申請遙距開海外戶口之外,亦有人教去Charles Schwab去開股票戶口(用BNO護照開)然後轉美金,靠在香港沒掛牌的證券行開戶,然後入錢就把資金轉去美國。然而轉去美國,筆者擔心一旦中美真敵對,你在老美的錢就GG了。當年美日打仗,成班留美的日裔人都要困入集中營隔離,人都可以困,錢就自然唔使諗拎返。何況入得Charles Schwab的客,基本上有樣睇,筆者先勸你慎入,除非你喜美國式歧視。至於匯豐卓越濫到成街人都有,知道既幫手問下而家等3個月使唔使? 同埋開當地戶口只可先開當地currency的戶,例如開英國,一開波只比英鎊戶你,要些方法才可攪到外幣戶來。當然你亦可開個匯豐尚玉戶,快少少,但戶都係先只開英鎊比你。不過拎800萬出黎開尚玉,中埋PI,又何不join筆者收息103舊生專屬的新加坡私銀開戶講座,由香港填文件直開新加坡呢? 更有private bank的融資低息。   筆者認為讀者可賣樓分錢,最大原因是揸1200萬樓唔著數。現今按揭政策下600萬樓可按到八成上會,120萬承起600萬既樓,一旦間600萬樓升至800萬(升33%),你用120萬首期賺左200萬,用首期計回報超160%。若買1200萬樓要600萬首期,又如1200萬樓升33%即1600萬,你比600萬首期賺400萬,只66%。所以計得出揸細樓比較易出貨,及價較硬。 分番400-500萬,將一半錢拎去買英國樓,問題不大。筆者介紹Ken Wong比你識,佢九月五日會黎同我地講英國二手樓講座。市面上大把一手樓講座唔使錢,但我們同ken辦的二手樓講座就要收費,原因相信你懂的! 另一半,轉美金揸美國國債,買債基B餐,又可避免港元不利消息之風險。過去一季,債基B餐升多跌少,季結仍是升,你就知筆者當提的方案有多穩。至於你靠免費tips買股票想賺錢? 如今只好勸你再想一下。債基250萬投入收12-15%年息,即一個月收成25k租,至於英國樓5% yield唔難有,扣埋稅雜你當4%一年,即月月收約9k港幣。就咁把讀者錢先轉海外,再產出36k被動收入。淨低香港的錢,作流動現金自不理。等收息同租好再加碼未遲。

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及早買債、回頭是岸 #1893

諗Sir你好,    本人是101收息班的畢業生, 穫益良多, 並巳報讀了103收息班。想請教住公屋基層市民, 抽不到居屋, 又不想在高位購入私樓做樓奴,資產應如何分配才合適。   本人雖有置業需要但未算急切,而且熊市氣氛炒得熱烈,因此計劃與女友在碩士畢業或熊市後才置業結婚,亦計劃生育,正考慮如何滾大首期及改善現金流,增加未來選擇,好好計劃下半生。近年一直學習不同投資方法,上完諗sir課後此知債基及置業的強大之處。   本人29歲,女友27歲均大學畢業,月入分別是27及28K。股票320K,現金520K,女友股票400K,現金100K,家有未補地價居屋,市值約4000K,已供完,由女友父母持有。二人9月開始修讀碩士,學費每人約10萬(已扣減政府資助)。家用合共13K,每月消費約10K,二人均未買醫保,另為家人供醫保一年28K,每年遞增,暫無其他支出。   股票方面,二人於2018年5月入市,小弟不才,交了學費,不甘心於是上堂學好股票,現在二人已賺回學費,正等候入市時機。   目標: 四年內置業結婚,如果可以一人一間更好,計劃生育 女友父親一年內退休,之後兩老便沒有收入,saving只有20-30K,又無買任何保險,強積金現時約值1000K,想收息改善現金流,幫補家人支出   想問:  現打算以 50%股票/期貨/商品,30%債基,20%現金方向分配資產。估計股票將是首期來源,想用股票增大首期,試將來有沒有機會一人一層樓。這樣安排是否太進取?是否需要減少股市,增加債市百份比? 根據上述分配,二人合共可投入債基約400K,未知夠不夠做PLAN E,同時因怕熊市被call-loan,蝕價又蝕息,正在考慮現時做不做槓桿,還是等熊市過後風險會低一些?該如何判斷應否做槓桿? 女友想用居屋做按揭約2000K買直債收息以幫補兩老支出,未知是否合適? 1000K的強積金可用來實行PLAN E 或 103 的 PLAN A/B,或做保險融資,未知如何選擇? 另一個方案是,拿居屋按揭2000K加強積金1000K,用女友弟弟(將移民)名上會,運用買樓103方案收租?   求指點迷津,萬分感激! 祝身體健康,心想事成。     ANSWER: 戒除猜度後市的習慣,將令你人生升值,故第一戒是自行斷定往後是熊市。   建議可將樓市分為大升、唔郁、小跌、大跌四個選項,才評估一下自己能否準備面對。如樓市大升,今時今日悲觀情緒主導,或你認為無咩可能。然而錢最後只集中在小撮人身上,那你認為站在主流思想一邊究竟可以賺多少? 若果你起碼有幾千萬,跟主流可以,因只需要「人贏你贏、人輸你輸」對於初步上岸者已足夠。但對於讀者唔可以,兩萬幾人工加幾十萬儲蓄,必先求不敗,再把握人輸而自己獨贏機會。   若往後樓市再升,讀者及女朋友可共借(27K+28K)/10000*50%*2.59 = 712萬,計出讀者有能力買一間樓,但兩間根就好勉強,答左讀者「有否機會一人一間之問題」。讀者應在中原樓市指數若再破頂(約190點)之時,起碼留起60萬予自己九成上會夠錢買細兩房、另外要學好買入領展期權去為自己對沖樓市再升風險。領展同樓市相關系數較高,你可靠期權去槓大領展升幅,賺返部份樓價。樓價升亦表示讀者家人的樓都可再升些少,份工亦可保住,其實唔係最差結局。   若樓市高位持平,之後唔上唔落,物價相信唔會平及居住成本昂貴。讀者一旦工資唔加,股市處於上落市,此情下洗費高,投資賺錢唔易,樓亦唔升未能令一拆二再買樓,筆者認為咁對讀者不利。對一眾半上岸者就有少利啦。咁既情況出現就要用股票突圍,可以除現金外,股票及債券各買一半。   若樓市少跌,讀者工又有得返,普遍人都不會大減薪,樓價亦平些少。咁對讀者最有利。此情下多債少股做好準備,有樓市跌離頂達20%時出手買住宅,九成上會。   若樓市大跌,恐怕今時已唔想批按揭的銀行,到時會更唔想批比你。用逆向ETF去捕捉大市大跌、或黃金升值是可取的。下(圖)列一隻同黃金有關係之ETF,一天升了15%,5月至今由$35升至$89,一季double有多,更比起黃金升2%足足升多了7倍。留意此升幅不用槓桿戶口去取得,只不過到收息104課明解「一旦金價升,仲帶動了不少產物升的。」我們不買金、買其他。當然,肯定同bitcoin騙局無關。 買金者留意,揸實金如遇上大跌市或局部戰事,拎金有問題。二戰德軍佔領法國之後,指令全人民交出黃金,否則打耙。現時中國限制黃金入口,防止人邊過人幣轉金而加速資本外流。黃金就是「名氣」太大,反被「名氣」所累。反而美國國債大家知道係虛、但美國無原因會叫美國債作廢,最多只叫中國手上的美國債作廢,故美國國債為現時持盈保泰之選。比大家睇睇,由年初至今提的其中一隻債基,過去一星期有跌嗎? 沒有,下圖見8月23日計一星期升了0.36%。一個月仲升了1.88% 希望讀者多作評估,看自己會否因一些事而令自己「無棋」,咁做比估計後市更有為。若擔心市跌被call […]

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如何為將來移居作今天準備? #1892

諗Sir 你好, 本人剛上完收息101 (債券)和買樓003宿舍課程,並已報讀9月份的收息103 (報名電話號碼為90XXXXXX)。   有以下問題想向諗Sir 請教:   本人今年4X歲,大學碩士畢業並完成名校EMBA的課程,在一跨國企業任職管理層,年薪約二百六十萬另加每年大約一百萬的股票分紅。太太為全職家庭主婦,照顧讀小學的女兒。   本人資產如下: 1)九龍區一千呎建築面積的自住物業,本人單名持有,市值約1500萬尚欠銀行650萬,每月還款26000。 2)自用車位市值350萬,沒有按揭。 3)觀塘一工商單位市值380萬,沒有按揭,現收租每月10600。 4)直債/債基,股票和定期約1300萬, 比例為60/20/20,另手頭上有現金約400餘萬。不計現金部分,過去每年投資回報大約5至6厘。 5) ORSO 約現值240萬。 5)用了銀行的credit line 信用貸款約450萬,比緊2.3厘息。 本人每月家庭總開支連供樓和給父母約8萬,另外每年旅遊費用大約10萬。   本人希望5-8年後達到財務自由(不一定是退休) 現有三個想法,希望可以提升投資整體回報: 1)以太太名義買入一個市值約800萬的3房單位作學生宿舍,希望可以每月收租30000-32000左右。(以自己名作擔保人,最多按5成計) 2)用350萬現金,做杆桿買入直債加債基的組合,年收9-10厘息。 3)一和二同時進行(但要動用额外三百餘萬的信用額,非常接近銀行給予自己的信貸上限)   想問以上三個方案哪個比較可取? 有沒有更合適本人的建議?   謝謝   ANSWER: 大多數學生宿舍承租的時間是8月、12月、3-4月。8月最易明,因9月開學。12月因有客想「執位」,即換間更靚的房。最後3-4月學生剛拎到offer,有班心急L會簽約。如現在做學生宿舍,唔會趕到8月,雖宿舍施工期短同冇乜野執,2星期搞好,但問題是現在做有點做。到10月先諗開始睇樓應該更可配合,減少空租時間。   另外學生宿舍唔一定租比學生,大學職員會租,或者香港年青人都會租。由於讀者只有住宅一間,加上已40幾歲,同意再買一間住宅。留意工廈及車位投資不可取締住宅,始終債券、住宅及房託是主幹、車位同工廈是綠葉。當然如閣下盤生意經常接觸工商廈,你將工商轉為主軸可以。但本BLOG的受眾是一般人,工商廈一旦遇上經濟逆境可空租好耐,你留意尖咀加連威老道就知,工廈同境,而收租養老最慘是抵不過長空租期。相反住宅只要減些少租,大屋苑樓無話租唔出。   現時可先買債基,由E餐開始,試上B餐,再槓一倍去試收息是否可達10-15%。今年目標為做出比讀者原本9%派更高息,但用評級更高違約率低之債基。由於現金充沛不妨開首試150萬,再其後100+100萬咁加注達到350萬投入額。350萬收息平均12.5%,一個月有成36K息收。加埋學生宿舍有+18K現金流,完成此兩事讀者即有50K+正現金流係手,退休財務安排近完成。債基或直債可隨時射走去外國,起首時買美金版就得! 那5-8年不時去第度嘆亦可! 讀者之後再有錢儲,盡放定期及保本直債就可。例如早前提及了2028年CALL的保誠直債,派6.5%,我地初介紹個陣只104元左右,而家唔知是否關本BLOG事,由110再升至113。打從年中不少港人都打穩守,債券受青睞合理。   留意讀者反而應多做定期及保本直債、債基限在300-500萬而樓再添一間就可,因錢比較多唔使咁博。點都好,將有剩錢就買股票之行為,幾時都反對。股票市場風險高得同回報不成正比。   另外建議考慮將錢存到海外及為小朋友讀書打算。一旦香港資金被人凍結,武功盡失。何不將錢存在新加坡瑞士或英國,那就好似李超人咁笑傲江湖? 之後有錢剩可逐條直債咁買,保誠渣打恆大慢慢儲,夠800-1000萬可開私人銀行戶口去壓低借貸成本,收息101已授槓桿直債之技。如有一日真係要離開香港,將自住樓賣走套一千或幾百萬,連埋直債,估計就當英國,都夠錢移民。如唔想睇波或嫌歐洲好悶,拎個PASSPORT然後身在香港都可以。同時有時間亦可透過槓桿ETF去參與市場,小注怡情。好似上圖黃金礦商的ETF,由一季就由$35升至$73,比起買黃金本身好很多。另外也有派高息達20%的REITs,扣埋稅也可賺不少。明白原本派22%的mortgage REITs因事不能買,但市場上有兩個替代品,下圖為其一。我們收息104就談ETF及REITs。  

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1000萬買一間樓定拆兩間好? #1891

本人32歲,月入3萬,2個小朋友3歲   一層屯門兩房太太名自住 一層屯門兩房自己名出租 收租8500 各按揭210萬 月供9000蚊   50萬B餐一倍槓桿 100萬A餐一倍槓桿 以上資產全是港元計價 現在想再買50萬債基,應如何配置?買咩餐,用咩貨幣買好?   ANSWER: 上星期收到的來信,不少是問債基加碼,證明跌市持有債,在少輸又或是有贏之情況下,更利同學渡過逆市。加上筆者一向主張分注吸納(但絕不是月供咁無為),更指出了何時添何注,令同學有彈藥應跌市再低買,實令筆者感到欣喜。記住入銀行只會叫你一野轉哂,刷一下收哂佣就算,那有心情同你講時機。   讀者無論買A或B餐都無用盡槓桿,只用了1倍,這證明有聽書其後有得著。知道有些舊生遇跌市後蝕住價,計埋息都只打和,不外乎是只買派最高息的A餐而槓最大。又或有些人是未上堂的,都來信要筆者救助。再重申知道plan名同邊隻債基係唔夠游走天下,在執行上如何部署,及避開銷售者set比你的陷井更為重要。亦因此筆者增加了收息103助教在公司,幫舊生面談傾點配置。筆者的教學已由只單向教書,增加至課後有人同你傾、每星期拍群組短片,黎唔到堂可約日間或夜晚到資源中心重睇片,希望大家明白筆者自己都進步著,你都要!    不少傳媒已提貿易戰將轉為貨幣戰,這點同意。其實阻止中國大起來最緊要係無人用人民幣。你看看如香港停市幾天,國家銀行要快速融資只可以係國內賣佢既A股,賣完得番人民幣,黑市轉做美金拎出去又要打折,極不方便,更可以因資金不足被乘人之危。講到尾係國內賣股票賣樓,套返人民幣唔易轉做美金全世界流通,美國看準這點一定將香港這個「轉換器」打殘。一旦中國企業之間失去流動性、拆借成本大漲,咁就天下大亂。因此香港人存些美金,正確的。早前如同學買落些港幣計債基,宜轉部份成美金計債基。   至於澳幣星期一文章已解暫不考慮,英鎊還是看十月。現時最happy,還是持有美國國債同高評級公司債,所以又是說B餐了。另外A餐佔讀者總投入之一半,筆者認為太多。A餐持有新興國家之國債包括墨西哥、印尼、巴西、南韓。近月阿根廷股市大跌(因恐怕偏激人仕上台引致賴債),究竟會否燒到其他國家,未能預料,只可暫減少新興債的配置。唔需要少到零,但一般以抵有少於30%為上限。   讀者及太太各持有一間樓,配置可以,亦估計樓價唔高反有利一旦樓再升就可按爆將升幅套出。大家留意1000萬樓,就當樓價升20%至1200萬,你都係只可按至五成,即借盡1200萬*50%=600萬。如閣下當初付50%首期500萬,樓價升了20%你只可將600-500萬=100萬套出。若持有樓是500萬,令了20%首期上會即100萬,一旦樓價升20%至600萬,可用買樓003的按爆八成之法將600萬的80%按出,套600萬*80%-400萬 = 80萬。那就是付了100萬首期及後按出80萬,現金回籠率達80%。這比起買1000萬樓現金回籠率只20%高很多(500萬首期套到100萬)。所以為何細價盤有人話冇得輸? 又或點解1800萬係手如有人頭,拆三間600萬揸比揸一間1800萬好? 數字計得到。讀者已作此配置,暫時唔好搞第三間樓。    

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