屯門時代廣場鬼屋咁樣,點買呢? #2054

Hello 諗sir 我係你嘅讀者,覺得你拍既片好詳盡,都學習中。   我而家有啲難題想搵你解答一下。希望你幫幫我pls!!    背景:我有一份穩定工作- Banking – 今年就27歲- 月入29.5k +  我男朋友半公務員[做政府資助社福NGO, 每年跳point] 月入ard 28k-    佢38歲 , 而家想買間兩個人住,budget 400萬左右    我有層自住公屋,父母在我剛畢業時要我買咗,under 我名,月供3k,outstanding 約 48萬,不可以賣,父母仍要住,因為此情況,我有物業之下,還可以借到九成按揭嗎?   我查過聯名嘅話要比額外印花稅,咁我係咪應該首置寫男朋友名?我做擔保人?有乜嘢可取方案可以保障到我自己?    而家我們希望買樓,但因為budget 所限,我哋兩個家庭負擔較重,所以只可以買400左右,發現無咩選擇,睇過得屯門時代廣場,鬼屋咁樣,或者一d 單幢式物業, 覺得屯門區實在太遠,我哋兩個返工都係旺角尖沙咀(男友現租旺角/月租$7600 湯房),真係好折磨。    不過想問下你,我哋唔想買新樓/studio。 想買二手一房一廳,揀單幢式係咪真係咁唔可取?   answer: 文筆水平唔多唔少都反映收入水平,唔到你唔服。寫得有條理令講解都有序,聽個位舒服。自然「放行」不少關位,令人生路更順暢。   先多謝讀者來信,明白佢仲學習緊,我地答一答:   Q:我有物業之下,還可以借到九成按揭嗎? A:唔可以,那怕是繼承了親人只1%業權,再買住宅都仲係要比15%重印花稅及不可九成上會。讀者公屋同理,暫未聽到有寬待。   Q:首置寫男朋友名?我做擔保人?有乜嘢可取方案可以保障到我自己?  A: 有些人會叫男友寫定轉讓書說明在某些情況下要轉返業權比自己,亦有官司打過話雖然係阿爸名但實質供樓個位係阿媽,所以判間樓比阿媽。但行此道問題是究竟是否蓄意用假名買而意圖瞞稅? 佢可以叫半個公務員既男友查一查。   提一提,男女朋友唔可以做擔保人,要未婚夫妻。至少係低息既銀行PLAN唔可以,財仔就得。   Q: 睇過得屯門時代廣場,鬼屋咁樣 […]

Read more

性格港女棄包包儲錢買樓 #2053

諗sir 你好!第一次寫信給你,不知道能否有幸成為你的個案   本人31歲,已婚,從事銷售,非固定收入人士,現底薪約46K, 過去三年的年收入為約780K至1.1M不等。現在大約有100K cash (私己錢), 250K股票,200K保險基金 (20年後才可取) 丈夫43歲,同樣從事銷售,估計年薪約1.1M-1.3M。丈夫身家不詳。 聯名戶口約有1.1M cash 以我所知,丈夫已和朋友分別夾份買入了一新界西舊樓(丈夫名下)和一灣仔舊樓用作收租用途(相信兩間亦未供完Mortgage)。 另外丈夫還有一槓桿買入的基金 (本人亦投入了400K, 槓桿後total大約幾百萬,高回報,其他資料不詳) (因為大家有一定程度上的財政獨立,請見諒資料不太完整)   小妹不才,性格港女,一年要去四五次旅行及買兩三個包包。本以為自己收入不錯又嫁了人,生活無憂無慮,過去幾年自己沒有妥善理財。最近開始閱讀諗sir 個案才大驚發現自己最多只屬窮中產,現在30出頭希望急起直追,亡羊補牢,打算報讀買樓001和收息101增值自己。 中期目標:於本人40歲前購入兩項物業(聯同丈夫現有的,做到一生三宅) 長期目標:於丈夫65歲(亦即本人53歲) 時達至財務自由,維持現有生活水平, 輕鬆退休(當然越早越好)   本人未曾置業,幾年前曾有幸抽到白居二(當時未婚,人工尚低,用了妹妹的名做家庭申請),可惜當時仲係男朋友的老公極力阻止以致沒有買入。眼看這幾年樓價不斷上升,現在後悔莫及,回想若果當時買入富榮花園現在已賺近二百萬。   我們沒有小朋友亦不打算生育,只是對居住環境有一定的要求: 基本上實用不能接受五百呎以下 距離工作地點不能超過1小時的生活圈(我在東區返工,丈夫在葵涌返工) 現租住荃灣舊屋苑連車位月租22K   最近有見樓市回落,打算於今年內以自住為由首置,及後用作收租投資用途。 自新冠肺炎爆發開始睇樓,主要睇九龍包括啟德,南昌,四小龍,大角嘴,奥運,亦有睇元朗yoho系列,灣仔囍匯,荃灣西等等。 可是,現有的流動資金只有1.1M(即聯名戶口), 估計年底最多都係約可儲到1.5M,加上丈夫不大可能做擔保以及我非固定收入的關係,估計最多只可買7M的樓,換句話說,於啟德買開放式也相當困難。我有睇諗sir的blog知道首要買樓條件係間隔,明白開放式不理想,最壞的打算若果失業要自己住返的話亦相當痛苦。   因此,想請諗sir指點,以現在的情況,應否今年買樓?If yes, 應該買幾多錢的樓?若果再等儲多啲錢先,一來擔心疫情過後樓價再升,又再錯失上車的機會,二來亦擔心自己身痕又想買名牌揮霍無度。   應如何部署才能達至中期目標及長期目標?   萬分感謝!  頭痛的讀者上   ANSWER: 大洗呢樣野最緊要認,包包之後買少D就可以,讀者30出頭仲有大把時間改正。 個人言行就是你身份象徵,筆者見過唔少業主婆玩開地鋪(full paid的),佢地都係普通歐洲車出入唔使包包。當然手指甲係靚既,按摩手甲全部上門整唔擔心而家封唔封鋪。人地呢種樸素既功夫,顯得打出黎既拳更有勁。   讀者儲唔到錢,樓市回落不屬佢主決買唔買樓既因素。而家做租客幫業主供緊樓,加上自己有感揮霍無度,才是佢買樓的主因。再次重申,頭三間樓一自住兩收租是基本維生要求,計到夠能力就買啦。第四間樓才是純投資需求,睇未來升跌去做未遲。明白人總是喜低買高賣賺快錢,可是低買要實力,能否高賣又要睇有幾貪心? 貪心有兩種,一係賺些少就賣又或另一種總覺會再升不想賣。最尾就係人人朝早要起身返工,縱然萬般不願。所以應利用樓及債踏實奠下理財基石,間唔中用股票及期權小博大把握機會,才是正用投資物之法。   槓桿買基金估計合讀者,但經面談及學習後會拿揘得準。至少後生仲有搵錢能力,而批核不用大量收入證明。買樓都係槓桿,槓後有利與否在乎是否槓得太盡,不少人過唔到三月跌市個浸,就係槓盡了,又或買了太垃圾的投資物去槓,是但中一樣都難翻身。下列列出3月9日大跌市第二波開始,至4月中的各債基回調情況,在各大藍籌回調很深而令人斬倉之下,A至E餐各只跌3-11%不等。在這波動之時,金仔粒核彈都唔知將射去邊個陣,買債買樓,少掂交易所買賣產品,為訓得著法門。 […]

Read more

五十歲買股輸股欠債、重新上路 #2052

你好諗sir,本人两夫妻五十出頭不善理財,一直唔識投資,買股輸股,唯獨有層自住樓,現工作前境並不樂觀,一直苦惱以後日子點算。偶然之下拜讀諗sir文章,希望籍此電郵可以指點迷津。 两夫妻月薪5萬左右,育一子讀書中,一個自住物業估值800左右,月供17k,尚欠200萬。另負債40萬,每月七除八扣都冇錢淨。 樓按太太名,本人冇報稅冇MPF,現想加按太太物業, 想請問有咩方法可重新上路,改善現時理財方向,對投資唔係好熟悉(尤其直債\基債問題)     1:樓宇一直冇做轉按賺息,是否應該轉按再加按套現,買直債\基債之類(唔了解呢類投資工具),改善現時生活環境,對於不善投資者風險如何?   2:加按後供款大咗,如購買直債\基債,是否每月\每半年\每年(派息)?派息款項是否足夠供樓?   **想了解多些才參加(收息101)班,因課程費用對現 時冇收入的我比較難處理,唔好見怪。   由於不懂投資,又只得返一注樓宇,所以唔好怪問得太儍,煩請諗sir不嫌解答,謝謝!   迷惘之人上   answer: 唔學好投資,以為投資就是買股,都會達成讀者今時苦況。欠債40萬,人已過50,仲要唔供MPF隨時係無交稅個批。只好先講佢唔好咁急按間樓既錢出黎,否則最後一注都比人昆埋。   人進步就是要檢討,讀者睇下自己最偉大個項投資就係買樓。當然買第一間樓是消費行為多於投資側重,讀者亦無需花時間去諗買樓係消費定投資。最緊要係買樓呢個玩法,連佢買股輸股不善理財既人都可以贏! 點解? 因為有實物易明,同埋政府失職印銀紙解決問題令全球通賬囉。油價都可以短時間炒到見負數,但香港樓攪左咁耐都做唔到期貨合約,這反而是好處。少些波動,唔會成晚睇住電視報價訓唔著。   當然買樓最乞人憎既就係要等,然而時間是寶貴,但同時係免費,所以年輕人趁後生有經濟能力,買間住宅等等佢呀。   至於你話買樓投資驚租霸又雜項多? 那買股票你又有冇得過問大股東點拎公司錢去幫親戚買樓? 或者追究返新鴻基投中邊塊地是否失誤? 其實打理好股票投資比你想像中難,股票係易買,但難理解,公司盤真數唔係你手,至少你唔可以每星期查數。買樓大家知道煩,但好多唔熟行(樓市)既明星,退休都靠住宅收租,近排壹仔又講伊麵同蒙嘉慧。唔需要照顧雙親又唔需要搵錢,離開香港正常之選。   讀者間樓加按至六成拎280萬出黎吧,供款會增加280/259*10000 ~ 10700(假設自住樓齡< 35)。由於佢唔交稅,佢要用買樓003的借貸力由無變有之法,整返個入息比自己。當然佢可以試下就咁開個公司戶支票出糧比自己,睇下銀行受唔受佢。我們買樓003是按合規的方案及由銀行視角出發,令申請人多份收入而借錢借多份。留意讀者本身有40萬借貸,佢應該將佢轉做信用卡類借貸而唔係私人貸款,私貸很傷借貸力,相反信用卡用得對不會。   想加按轉按及借錢得精明? 可WHATSAPP 98292018搵買樓易同事GARY,由於近日查詢眾多,我地加開98292018呢條熱線比人做按揭申請。我地同唔少銀行關係良好,未來兩星期邊間銀行最願借? 我地收到風。借貸quota主幫實客,見過既同學。 – 有280萬拎200萬出黎作首期,用太太名低稅買間大屋苑兩房吧,佢點借比親戚住收返錢我地唔理佢。對於兩間樓未齊既人正路都係買大屋苑樓,買唐樓洋樓或商業類想賣走拎錢唔係咁易。如果夫婦入息只5萬幾,食兩間樓(而其中一間加按後欠480萬)計到不可能。因此都係要靠買樓003去駁大條數。   至於淨80萬,買下債基是可以,80萬預收息月8k左右,每月派息,即8k淨落袋一個月。風險是例如2020年3月美股大跌而港股日日跌成千跌時,債基一個月都跌左15%-20%,而今時已由低位反彈不少。你可以話而家個位低左抵入,不過重申收息類投資物買賣最要緊睇資產配置,而唔係日日估升估跌。直債要200k美金才入場,唔好諗住。   連錢都儲唔好沒執行力既人,買股票九成係輸。買股票看經驗睇心理質素,而質素高既在處事為人方面通常很有長進,絕不是一時靠小聰明上網買一買就保你成世既事。千萬不好信「今次跌市係你一鋪翻身既機會」之類既說話,緊記財不入急門,而筆者亦唔好教授些搵快錢既方法。  

Read more

四個銀行唔想批按揭比你既特徵 #2051

諗Sir 你好,    以下是我們家庭情況:    丈夫:  每月收入 33K, 幾年前買入一個東涌3房新物業,市值8M,  未還按揭3.7M, 每月還款17K, 租金收入18K 太太:  每月收入 55K, 未有物業, 但幫家人擔保了物業按揭 2M  現金: 約 40萬 居住現況: 租住九龍區50年舊房, 租金為$25K   問題:  1)  有意用太太首置額買一個物業, 作為收租. 依她的情況, 可買入多少樓價單位?  2)  諗Sir 建議將東涌賣出,  換成市區3房物業嗎?  3)  又或以太太單名在九龍買3房物業自住? 要儲多少首期?     謝謝賜教!  李生    answer: 呢位朋友睇唔熟書發問,但筆者照答一下吧。年齡是影響一個人借到幾錢既關鍵,但讀者無俾。樓齡當然都重要,不過答本個案不太需要。最後有關太太單名買三房要幾錢首期? 首先已擔保他人的,九成上會唔使諗,就當佢無樓(住宅)係身,最多只八成。五年內用過香港按證服務的,批核機會預被削。有關可批到幾成同要幾多首期既,可在金管網頁找到。不過筆者好多時都要同經紀拎料,有時都要企係經紀個邊,鐘意呢批自己唔做功課喜愛問基本野既客。   進一步,你申請按揭之前要知自己有幾次chance,就好似打機前要知隻野可以「死幾次」?早訂策略吧。申請八或九成,用HKMC(香港按證)的,基本上只有一次chance,因你透過唔同銀行批按揭,過到銀行批六成個關,就會拎上HKMC過更嚴謹之要求。由於你經A銀行或B銀行最後只要係做七成或其上,都要拎去HKMC,所以你在A銀行衰了,轉B銀行隊上去批都係一樣reject,或成10幾個Q覆返黎,銀行都唔想掂你隻野。尤其是後生仔,買300-400萬樓的,要知借貸額已經細,如果你隻case好很煩,在賺得少而又煩之下,你明結果會點啦….   在不令銀行濫借,保障社會,而大家又可安居樂業之下,筆者隆重介紹四個銀行唔想批loan比你既現象   在申請表註明批核時間不夠 有時真係唔夠時間批,例如你星期五要成交,你星期三就拎黎,得兩日點批成千萬比你? 此情下職員為了免責、免被一旦獲知唔批而要撻訂輸一百幾十(萬)既客人斬,佢地會係份申請書咁寫。當然有時職員知個客唔夠(資)料批,例如的士司機想住幾千萬豪宅而又無一堆匯豐收息個隻,佢地都會咁寫定會預先「隔一隔」。至於對付唔想要既客…同理….   講明驗樓費客比 […]

Read more

樓奴現象揭開經濟長期蕭條的序幕 #2050

  凱思斯主張利用貨幣調控應對經濟週期,簡述為經濟向下就打錢入市場去創造需求,希望大家有錢去買野炒野谷高返個經濟。 – 然而另一派既大師,米爾頓·佛利民 (1976年諾貝爾經濟學獎得主),指出咁做既缺點是引發群眾對未來通賬的預期,結果預先搶哂糧同樓入袋,未見經濟改善已有惡性通賬。最後引發成高通賬加高失業的滯賬。樓價的premium,一部份是由於此等通賬預期。亦解釋了為何2020年3月打後股市反映投資需求大降,假設剛需不變之下,為何香港樓價未大跌。因樓價除了投資需求及剛性需求支撐之外,更有超級通賬預期去承載著。   – 即支撐樓價的三柱為(剛性需求+投資需求+超級通賬預期)   – 留意此預期屬遠期的,一時吉野家外賣減到12蚊吸客,係唔會影響此等遠期想法。   為何會高失業? 因當米價日日升而印出黎既錢只落入富人手上,變相努力打工沒再向上流之吸引性,很多人會放棄打工或只「扮工」,未來依賴國企呃飯食既手段會更多人認同。正如過去10年,不少人已覺得買樓絕望,「比d掙扎」去做樓奴都廢事 ,寧願有錢留去日本玩。 – 今日特首幫人出糧,立心善良。但會否構成依賴開壞先例? 留住一批應「死」但最尾「唔使死」既企業拖長復原週期? 由於阻人派錢尤如燒人Spring pocket,所以筆者口講都係支持政府政策,短視一點有野開心下,咪幾好… – 幫人出糧用僱主做單位,沿用舊管治體制[宗教/皇族>政府>老闆>打工仔]去思考,未免將派走筆錢用得唔盡。筆者預期未來將有網絡邊界。其實中國同北韓已完全貫徹左呢件事,至於hkTVmall用網絡社群為單位,派(賣)口罩亦很得人心。新管治體制可以係[政府>大平台>駭客>個人],雖然大家對將來都得個估字。不過暫時睇維基用幾百萬做條口罩生產線賺聲譽既效果,CP值比政府倒1300億高得多。   佛利民提出凱思斯政策之盲點,09年第一次行量化後已出現。最終點解決? 英國佬身上稍為找到答案。 –   英國1971-1974年行凱思斯個套大幅投放貨幣,M2增速高達20.2%,無風險利率攀升至10%以上(係可以當定期個陣有10%年息),但出現的只是滯賬,即高通賬加上高失業率,工會橫行。今日2020年,各國民粹主義興起,就如當年工會肆意罷工。   留意返,工會呢樣野唔係唔好。不過有政客騎劫了工會提出末完末了的要求,會令輸家成為大多數。民粹主義四起加上疫情誘發去全球化,增加食物貨運成本,有利此蕭條期拉得更長,希望呢次唔係perfect storm… –   最尾都係英雄出場,解決左。當年英國係載卓爾夫人(或者有些人叫柴歇爾吧~)力推國企私有化,叫銀行收番一些無聊既line(借貸),死頂唔同工會妥協,減稅,利用民間集體創意才把經濟二度打上去。英國通貨膨漲由1980年的18%降至1986年的3.4%,福利開支少了2/3,經濟增速從1982年的-2.2%一路回升至1988年的5.9%。 – 當然而家有5G網而當時(1980)仲用緊大東電報局,再推番佛利民個套唔見得可醫好哂。網絡發展令有權有財者更易控制民眾,你唔聽話打開網上錢包乜都冇哂。而人可能還需10-20年才能找到活在網上及現實世界之中的平衡點。踏入新世界,網上社區的價值可能升得比豪宅更高,從而對實體地產造成威脅,我地無話樓永遠只升唔停。 –   朋友們,堅毅卓絕定可應變不驚。 容許我引述載卓爾夫人的名句作結(佢話係佢老豆教),諗sir一路走來,引證後十分同意。   “Watch your thoughts, for they will become actions. Watch your actions, for they’ll become… […]

Read more

按揭買樓借錢新規則 #2049

  你好諗SIR, 一直有留意你的BLOG, 特別對一生三宅理論銘記於心, 望能得到解答   本人29歲, 月入$3.3萬 (普通文職) , 丈夫35歲, 月入$9.3萬(公務員)。已用丈夫名下購入一 所$750萬 的 新界2房單位自住 (9成按揭), 月供差不多3萬, 由於丈夫職務問題, 他買的單位只能自住, 不能出租, 因此投資的事宜也在我那邊 。    去年用我爸名義在他59歲時購入$400萬元朗區單位(9成按揭, 市值$4.2M)收租, 我做擔保人, 現月供需$1.4萬, 用$8500租出, 我要另外每月補貼 $5500供樓, 因此我們已完成購買第2所物業, 現想向第3所物業進發。由於我們還是40歲以下, 我名下沒有持有物業, 因此想以我名義購買, 但我已是擔保人, 再買借貸力好像不足, 而且要扣減一成借貸力, 好像行不通   因此請教諗SIR意見, 到底應該重投房屋資產市場, 還是尋找其他投資機會, 如車位, 股票, 工廈?  我兩大約有現金70萬, 股票 $20萬, 平時雙方父母家用約共2萬, 月儲起碼4.5萬。 謝謝你的解答。   ANSWER:   用讀者自己名(太太)買,佢老公擔保,由於老公工資9.3萬,單人借貸力達93000/10000*50%*2.59  […]

Read more

投資要有走佬袋,揸樓不宜過三間 #2048

諗sir 你好,本人今年35歳是收息101及103班的學生。現正疫情漸漸過去,想及早為資產增值鋪路。   收入﹕ 本人 46k (公務員) 太太 34k (私人公司) 元朗2房單位租金13k 沙田2房單位租金11k 九龍3房單位租金18.8k   支出﹕ 一般家庭開支 10k 總按揭還款 19k   資產﹕ 現金3.9M(本人)+1.5M(太太) 元朗2房估價 6M 沙田2房估價 6M 九龍3房估價 10M   負債﹕按揭 3.5M 現在見市況漸明,打算進一步買入資產。 我們有計劃再購買元朗的2房單位(現價約6.3M), 也有打算買債基作收息之用,目標收6-8%年息,會跟收息103方法買。 債券也是不錯的選擇,楂到期可100%回本。   若買樓投資,主要是擔心資產過份集中於樓市,有違分散風險之意, 況且現有樓房加按也可用盡借貸力,按3-4M,希望進一步利用通脹環境,但未知資產如何分配才是理想做法。想問問諗sir意見。 謝謝!   answer: 筆者都想疫情早過去,不過依1918年大流感經驗,當時疫情有三波,仲要每波主打死既年齡層都唔同,大家勿因股市反彈而掉以輕心。 債基B餐前一交易日升2.17%,昨日再升2.21%,港紙版已達60蚊,距離未跌前的高位$65,調整少於10%。無論貨多被困要走、或者早前加了注,都應該有唔錯結果啦。強求要日日賺就無可能,但保住絕大部份本金,往後要發圍機會多著。   現時要思考下一步點行,或者你可諗一下: 究竟軍工類行業會否因政治行為而炒上? 究竟反全球化之下快遞行業會否再創高峰? 究竟中國企業在美國幾時退市而香港會否受惠? 南韓中國利用科技控制傳播鏈成效顯著,會否引致網絡管制在全球加強? 樓升到一定水平會令人放棄買樓、失業率升到一定水平會否令人放棄搵工?   由於香港在疫情之前曾成為世界風暴之中心點,所以全幅身家買哂不動產於香港屬不智。   唔係叫你一間香港樓都唔好買,但此時此刻,執定「走佬袋」好重要。   […]

Read more

我要筍盤! #2047

您好,我一直有睇你地的youtube,好欣賞諗sir的分析,依家正考慮置業,想請教諗sir 我的情況應該點做:   兩夫妻手持現金120萬 女29歲– 月入27,000 男33歲– 月入28,000 Total 月入55,000   有計劃生小朋友, 想買入420-450呎樓自住 現在兩夫妻租樓住已2年   如果買綠楊新村445呎 650萬, 首期90萬, 經紀佣金加稅20萬左右, 輕微裝修傢俱10萬, 會唔會太risky? 另外8年半前買左份基金, 1.5年後到期, 可以拎返12萬。   請問應該買綠楊新村定買平D , 500萬的樓, 例如荃灣中心?   多謝諗sir!   忠實讀者上   ANSWER:   讀者買樓之樓齡不可超30年,因按揭在樓齡達40後一般批唔盡30年供款期,加上再買樓的稅項同裝修,對家庭月入五萬餘的讀者構成負擔,故除非工資日後預期能大漲,否則現時買樓唔預輕易賣。主打只買不賣的儲樓模式。   相反,工資高一批係有條件「彈出彈入」,例如想大一點又靚校區,可以搬廣播道個類舊樓。此等樓房交投較少加上承接者要付較多首期,唔易甩。亦因此買家享用較平價住大點的好處,住等3-5年一賣一買換貨,雜費佢地比得起。   買樓主軸先表同意,租樓不合工資一般的打工仔,我地唔係成日想提人工高低,只係想講咩水平既工資點樣分配最好。諗sir在03沙士完結後投身金融業,睇到咩人會由窮變富、儉入小康、要旨是做好資源分配及勿去孤注一擲。現時社會環境每日轉變,打贏呢場仗還是要老兵。一些情緒易受環境影響既人,或2010年後行開順風車未歷危機既評論員,懇請勿去排斥他人主張而守自己一套。   反而租樓合環境與工資好既人,老闆更可利用租金支出去扣稅,又省17%…更精明會利用舊樓高租務之回報,去補貼低租值之新樓,令自己用更少錢去住更靚既樓。但…讀者暫未有條件行呢套,若佢鐘情荃灣,會唔會比心機睇下愉景新城幾時有500尾既細單位呢? 另外去韻濤居? 去同GEM做鄰居?  上述樓盤20年出頭,還可以。再唔係去粉嶺,該區有唔少93-97年入伙既樓,都叫細過30,又合讀者預算啦。當然500幾萬,無可能買到無可挑剔既樓。   筍盤係要用時間等出黎,買樓如了解水流同漁類,再落餌釣上水,人生難做之事:「等」。 有上人一行入經紀行就大呼:「我要筍盤」。都係阿媽個句:「試下企係人地立場諗。」   你係經紀鋤到個靚價,最起碼都會拎比一個想換樓既同區客,佢買你間筍野再賣返,一野做兩單生意啦。或者資深投資客,呢類人一計到數就俾票,唔會又七又一為左個幾百萬係度煩。如果再複雜些,其實裝修,拎去邊做? 呢d鬼祟野經紀都會計埋。未來世代,關係致勝。電腦之間無關係,頂多block你個ip address架咋。   題內話,近日筆者拍片話將軍澳LP6於9月30日要上會,早年買落既買家開始求救。因銀行對樓的估值低了又或者一些人根本失業,9月上唔到就要捱貴息。現時LP8開賣,筆者拍片提醒想用呼吸PLAN者要小心。係youtube拍片拍得耐比人鬧屬家常便飯,加上我地講既野唔係對Agent […]

Read more

400、500、700萬預算應買什麼樓? #2046

諗sir你好,本人是收息101(71班)的學生,正在考慮是否應上買樓001/003的課程。本人29歲,工作穩定,月入$39k,現時與家人同住港島區。   本人用自己儲蓄在2019年頭買了元朗新盤一房單位作自住用途,實用面積255呎,價值410萬,九成按揭,月供$14000,單位預年尾收樓。由於需每月供款$14000,扣除家用及開支,現時每月只能儲大約$10000。   本人現有資產30萬(包括20萬現金存在ML戶口及10萬股票),希望在兩、三年後可換樓至價值約550-600萬,在長沙灣/堅尼地城的兩房單位(本人會與女朋友同住,父母另有自置物業)。   現在回看當時不應太心急,買了一房單位,還是位處於供應量多的元朗區,但既然買了,只能當上一課。   請問諗sir我在兩、三年後換樓的方案可行嗎?(預計兩、三年後月入45-50k,女朋友仍在讀書,兩年後才出來工作,現時只能靠我的工作收入慢慢儲)另外,我現時只有30萬,應該穩定擺在ML戶口,收取年息2%,還是可以買少量股票作資產增值?     萬分感謝!   ANSWER: 係呀,搬得入元朗通常想住大D,你睇下行過對面村人地間公屋大你成倍,你點好意思? 所以元朗一房唔想諗,啟德既一房都唔想諗。但為免同經紀發生武鬥,我地都一樣讚好。   29歲又未結婚,幾年後換樓一定可行。只不過佣金又再比,執下間屋放租都係錢,這些讀者當交學費。所以話買樓唔同買股票,一錯左唔係咁易甩,同埋重置成本頗大,幾十萬很正常,過百至千萬大有人在。   另一問題係日後換應該換什麼? 讀者個人借貸力為(39000/10000)*50%*2.59 = 505萬。如不與未婚妻夾份買樓,個人買500萬樓九成上會已借盡,月供要17K左右。如2-3年後加人工,到時借貸力單人估600-700萬,買返500萬樓就輕鬆。500萬沙田市中心偉華、大圍金獅,可考慮。現時睇樓如播毒,遲下先做。若幾年後人工唔可,400萬樓好一點,大埔翠屏、荃灣荃德都可考慮,起碼中對眼鏡房。   返轉頭如預算去到700萬,新界東有唔少三房選擇。新樓預計未來會有多宗上唔到會既申請,我都唔希望你加入戰團,幾十人咁爭個銀行按揭offer。銀行到時無回贈仲要收返你估價費同手續費? 絕對唔係發夢。其實有些保費融資計劃,銀行係調轉收返個客費用既。通常銀行覺得對佢無利而客人有用既服務,佢地都收錢架啦。免費既事,才令你付出最昂貴費用。   買少量股票作資產增值可以,重點係每一次買,你都要比之前改善下選股既策略,達成一個既合自己風險承受程度,平均提供回報又合理既策略。例如可能我既策略是咁的:   股票需過去兩年有派息,今年派息不少於去年50% 市值100億(HKD)之上 在升市重現時為行內最快10天線可升穿50天線既一隻(可視為行內領袖股) 半年內已發出盈警   策略係點唔重要,讀者後生最要緊有修改策略逐漸變好既能力,而唔係聽number唔做功課。好多人聽左財經節目當做左功課,又係問題。就當你三月有贏錢,究竟能否笑到最後仍屬未知。   就當策略不中用輸了錢,起碼後生輸過日後就唔會用大量本金入市,中年輸鋪勁仲慘。   希望今次詳細說明買樓買股的起始步驟,勿令有些人再認為筆者只用樓同債做策劃。只不過本blog提問的通常是較有資產群的業主,所以才常用債及樓。後生仔由買股開始是為正途,我們是要把每種投資工具配到對的人上。   留意買股是要捉到一盤生意的增長爆發點,而生意的增長從不是平均每天去增長,而幾可肯定是爆發式的,因需求絕大部份是一講就到,尤其在此資訊靈通之時,不會每天黎些少…筆者落手做生意,觀察如上。當然你可以既去問下誠哥更好!  難聽的真相往往令人進步,退守於comfort zone讓人怠惰,對一些未建立好資產的人而言,更為重要。有關做好按揭、選取樓房及買賣上一些陷井,筆者的買樓001/003課程有授。可以在家收看,花數小時學好,日後幫你省幾十萬。

Read more

美孚新邨50年樓齡,買是否合適?#2045

諗Sir好,   我在買樓方面有些事情想向諗Sir請教。   本人37歲,為公務員,月入$73,000,太太在私人公司工作,月入32,000。 太太名下有一個沙田2房單位,在我們早年結婚時買的,估價約七百八十萬,尚餘按揭二百五十萬,現放租15,000。   我們手上可用現金為二百萬。 我們向一名4歲女兒,也有外傭。   我們現住宿舍,但由於是新制公務員,我們需要在今年9月遷出宿舍。現正考慮遷出宿舍後的安排。 我們心儀美孚新邨700呎三房單位,方便女兒上學。我們正考慮應該是買還是租美孚新邨。美孚新邨700呎單位約八百五十萬,租約二萬四千。   由於美孚新邨已有50年樓齡,買是否合適?   若果租美孚新邨,我打算用手上的現金買一個荃灣或大圍(如金獅花園)的細兩房單位,約四百萬作收租,做到諗Sir教的以租養租。由於我是公務員,我只打算做5成按揭,以免違規。另外,我們也怕租美孚新邨會經常被業主迫遷。   哪個安排較可取? 敬希諗Sir指教。 謝謝!   張先生上   answer: 讀者家庭收入105000/月,中規中矩。現金200萬,唔少亦唔算多。如買800萬樓樓要付約30萬印花稅(計讀者單名人頭買),加上家庭借貸力在(105000/10000)*50%*2.59 ~1359萬,現用掉250萬,若九成上會800萬樓即借720萬,令借貸力用掉(250+720)/1359 ~ 71%,此情下還算可以,但再買貴些少就唔得。   有關美孚新村,如第一期已過50年樓,根據按揭最長批到年期為(70-樓齡),所以買第一期做唔到30年按揭令供款金額再升,借貸力失掉更多。加上今年按揭批得很嚴,原本借到八成既人只批六成,六成既人只批四至五成或根本唔借。現在上書申請前的準備例如盡量避免支票收入,要做有agent(第三者)的成交,辨認僭建物及知道邊種可以博邊種冇得過,更加嚴既擔保人條件,搞清楚上述先仲有其他。   所以話趁市低撈樓,都要有唔少功夫,賣賣廣告,學好睇樓睇乜同做好按揭在買樓001課程可習,而家付款後可網上在家觀看,詳情拉下有講。   凡事有兩面,租樓驚被迫遷,但同時表示租約最快1年可完,2年實完,表示阿女6歲可再搵第處就返學。若果公務員可多點換個角度思考,香港就可更快復原。   考慮美孚新村第二期,或住遠一個站荃灣舊三房,或住細一點四小龍兩房,都會讀者預算。計算後買700萬左右既樓九成上會舒服點。至於再買細一點金獅,筆者要多點準備才能判定。要點是: 如果讀者都叫儲到下錢,有幾百萬現金在手或更多,代表佢除左買樓去槓大資產加快理財進度外,仲有儲蓄及買REITs+債致富一途。否則,都係第二間樓買大些加入樓市,起碼人贏我贏、人輸我輸。   不少無殼蝸牛過著的,就係睇住人地間樓升,人贏佢輸既難過生活。至於想人輸你贏,要麼做好網上生意,要麼投資眼光獨到。可是大部份人,只係一時認為自己投資眼光獨到,欠缺客觀而長久的證明。     有資金更可將錢投入一些匯豐或渣打直債,不槓桿都有6-7%年息。當然亦可部份投入買美國國債為主的債基,3月下調幅度12%,比外幣兌美金跌得更少,當然有風險,但在派10-12%年息下叫做可控,更可每月派息。直債保本及債基月派息混合去用,100萬投入收約9.5k息,已幫補了供樓或租樓。至於REITs主打買美國的,在跌市的週期完結再遇上超低息環境,REITs很值得注意。 上圖為一隻美國REITs,個價由$19跌至$10,無左一半。而派息率升至20.19%。佢係一隻REITs,大部份既租要派出黎,唔係話cut就cut好似匯豐咁。當然世事無絕對,但如果你既錢放現金? 購買力就將被美國政府印走哂,情趣只留返比有錢佬。    

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室