債基B餐派18%息如何用好? #1849

債基E餐過去十一年價格表示,七年升四年跌(見下圖),而四年跌之表現為2008年跌32%, 2011年跌0.37%, 2015年跌5.3%, 2018年跌5.5%,跌的年份除了08年外都相當克制。而08年跌了32%後下一年升設60%,兩年(2008-09)來回都叫有賺。但08年有些股票如中交建,18蚊跌落黎$7-8蚊後就不再回勇。其實賺錢之一竅門,就是輸要盡量少,你睇好似債基波幅少,跌市成年計都係由$100跌落$95,在跌市輸少就能令你在升市時由$95開始追,簡單只升10%就令你由蝕變賺。   相反股票或高波幅工具在跌市輸一半,由$100輸至$50,在下輪升市就當有個升50%之升浪食盡,價都係由$50升番$75,持有人都仲係輸。不少人買股發覺多年浮沉不賺錢,大多都可用此顯淺算術說明。   另外諗sir為你提及第一隻債基時,已為你下一步部署。大家仔細睇E餐(見下圖)每次表現相對較差既時候(就係2008, 2011, 2015及2018), 美國 10年期債券的yield都會跌 , 當國債yield跌意味國債價升,所以下一步就是轉E轉B。一旦E餐唔掂就有B餐發威,這在loop重複做就可令朋友持續享12-15%高派息而價近不衰。當市轉好之時,又由B餐換返做E餐, 市差又再E餐換做 B餐避險。其實只要做好依兩隻債基的轉換 ,就算禁單一的交易策略表現都會好到你唔信!! 所以買債基唔只要知個名,知什麼ABCDE,坊間更有sales亂吹佢可幫你搞到諗sir的A-E餐,引你入局。然而諗sir比到大家唔只是買什麼,而係一旦升或跌市,如何轉換及走位點去應對。及客觀指出點去建構債基或直債收息組合先至便宜,此為佣金為主的sales唔會同你講的。 近日不少同學問諗sir的舊生討論區點入到? 其實只要你一年內讀過收息103,你就可加入。內裡有諗sir拍的片段講市,講點走位,討論區亦會回學生提問,亦有諗sir指定的consultant可以同大家約目溫書,幫你諗諗投資策略。近日更有英國樓及私人銀行兩個會員講座比收息103的學生報名,更多專屬活動,陸續有來。

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如何開展奔向自由生活 #1848

小弟與太太皆為護理人員,25歲 兩人月入共70000左右(每年有穩定加幅) 今年結婚後‘現金流大概30萬左右(未計股票) 不需以買樓做目標’可每月儲2-3萬左右 現在我倆除左儲現金外會每月我自己供股6000港元‘另加有兩份醫療保險有儲蓄成份 想計劃未來2年生小朋友 請問有咩方法可以令財務更快自由,為將來退休既生活早一步部署好呢? 感謝你     ANSWER: 呢位仁兄來文中有理財觀點可給點意見,供大家星期六/日用心啄磨。   首先估計讀者說的「現金流大概30萬」應是指佢婚後有30萬現金淨,對? 請不要介意筆者咬文嚼字,很多人八點返工無放工,產生一連串家庭問題,就是佢零現金流無得唔朝朝仆返工。若大家把本blog看久了,會發現不少香港在職中高層住假豪宅供緊架過期寶馬,現金流在找了阿仔International  school條數後竟然是負數! 仲衰過公屋仔。   希望大家少少地開住先,唔好認為你後生產出的幾千蚊正現金流無用。萬丈高樓由地起,筆者做事前仍是用呢句老套野提醒自己,所以幾千蚊現金流都好,整出黎先! 發現行錯就改善、行對的就放大,慢慢你就踏上康莊大道。筆者唔敢用成功者的態度教訓你,本人只屬過路人:「你想行的路我都行過」,有咩留意我可講你知。   「有儲蓄成份既醫療保險」比「無儲蓄成份既醫保」差,一來儲錢又為何要交保險公司,二來醫療戶口是害左你,唔係幫左你。三來你六七十歲拎返哂你供既錢又如何? 你要供足20年比人拎左廿年現金流。剛才不是說要建立現金流嗎? 你不是想「財務更快自由」嗎? 你有冇諗過,李氏家族涉足既保險(FWD)、電力(2仔、物業管理…全部都係月月收你錢既野。所以,初心者先做好月月有錢收打底,先諗一野大賺啦。   月入兩人共七萬,需以買樓為目標。兩人月入七十萬,就開始唔需要。買樓唔係為住,原因講左好很多次。求你、莫問、自查。   叫人月供股票就如醫生叫你喝開水,股價低就買多點,股價高就買少點,確實是股評人保護自己的好方法。然而供完長擺從此不理就大賺,是否咁易? 你係公司老闆,係咪一班閒人將你公司股份KEEP住就令你好興奮做野? 大部份人買股票既,都未成功做好一盤生意,所以你好難用老闆角度去判斷股價走勢,勸你勿將養老金或重要儲蓄長投股市。買股要速入速出,通常賣得好既一段行情,一季就比人抄左。打入一個新市場的優勢,老本可以食幾年。你看昨日的星島(首年打入頭條日報)、今日是…. 至於認為股市每年可上升15%,我比心機等5-10年就可複利發達? 可看上圖: 恆生指數從未有一年升15%,最近磅一年2004,升13.15% 20年平均是8.65% 就當你選股叻有15%一年,但股價波幅都與恆指近同,即唔好認為你的股價會年年15%咁去,數字已白紙黑字呈現。   最後寄語: 人是見步行步,應對手法令人強大,而不是計劃令人強大。唔係叫你唔好計劃將來,但25歲計劃退休亦是徒然。  

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希望5年後可以買多間樓收租 #1847

諗sir你好: 本人已完成收息101課程。黎緊想透過債基或債劵收息以增加現金流,有些問題想請教。 小弟今年29.5歲,已婚,任職公務員,月入$56000 太太任職教師,月入$36000   兩人未有小朋友,計劃明年至後年做人,不過睇緣份,希望未來能生兩個: 資產: 自己名Full pay 現值$760萬(買入$730萬)東涌兩房物業,已出租,每月收$17800 $40萬現金 $20萬股票   支出: 上列full pay樓係透過重按屋企人自住物業,現欠$487萬,30年按揭每月還款$19000 (此舉一來不用偷偷租出東涌物業,二來相比$760萬做六成按揭只借到$438萬,利用屋企人自住物業可以借到500萬)   供車每月$4900 每月還錢連家用$20000俾屋企人,5年後還清 宿舍交租$4400 MPF$1500 每月其他食用及雜項$7000 每月儲蓄保險$4241 (2015年買既時候2020年可以break even,但係forecast而家係2022年先break even,自己預計明年保單價值應該可以去到總供款8-9成,應否蝕住走?因為唔想俾佢lock住D錢) 太太家用俾佢屋企人$5000 太太每月保險約$6000 + MPF1500 現每月可儲約$30000到,現在打算將現值錢$760萬按3成,即$228萬出黎放入債基收10%息,減去每月還款$8861,約有多$1萬現金流,此舉會否用了太多貸款力? 因為小弟希望5年後可以買多間兩房作收租用。 另外仲有一個問題想問關於按揭,想問下諗SIR意見,小弟有個諗法,過左兩年罰息期後轉按,是否應該借少D,將還款年期縮減至廿五年,但係維持每月還款$19000,如此一來每兩年可以將還款年期縮減五年,二來因為小弟每年增薪,變相其實愈供愈輕鬆,此做法是否上上策? 希望諗SIR協助及解答,謝謝!   ANSWER: 讀者家庭借貸力為(56000+36000)/10000*50%*2.59 = 1190萬。加按屋企人樓借的487萬係讀者擔保定係屋企人揹? 如自己黎,借貸力現已用487/1190 = 41%。若再加按東涌760萬*30% = 228萬出黎,借貸力將用至(487+228)/1190 = 60%,故按東涌三成不會用掉太多借貸力。當然如按至5成,會用借貸力至73%,此數為應按之最盡。   讀者詳列收入支出事項,在理財上頗為有心的,然而知識要再加增進。 首先自己間樓如不按超50%,可將其轉做出租去增加借貸力。需要文件為六個月租金證明、已打厘印租約及銀行轉用途信件,轉出租獲租金70%加作核實收入,假如租金有19k,借貸力升至(56000+36000+19k*70%)/10000*50%*2.59 = 1363萬。若讀者當時仍負上父母樓的債487萬、按樓五成達760*50% = 380萬,在出租比朋友下可獲1363-380-487 = […]

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買樓點買到自殺咁既款? #1846

親愛的諗Sir: 您好!   很喜歡看您的影片和個案分析,小弟是您的忠實鐵粉。可以勞煩您因應下列個案給些建議嗎?感謝!   小弟37歲,太太34歲。小弟月入58000,老婆月入32000,老婆有一物業(珀麗灣),供30年,已供一年,每個月供15000給恆生(問恆生借6成,408萬,物業市值680萬);小弟有一物業(筲箕灣逸瑆,2020年6月關鍵日期),購買時770萬左右,問恆生借了310萬,每個月供13000左右(今年4月開始供,供30年),我做了珀麗灣的擔保人,而我老婆就做了筲箕灣逸瑆的擔保人。現租灣仔一物業,月租16000,育有一女(8個月)。沒有私貸,沒有card loan. 女兒年供保險8千,老婆年供保險20000,小弟年供保險13000。珀麗灣租給弟弟,月租1萬。手上只餘幾萬元流動資金。想請教以下幾道問題:   1.小弟可以怎樣部署,以便購買第三個物業? 2.小弟應該將筲箕灣逸瑆放租嗎?還是自住?(補充:逸瑆386呎實用面積,一房間隔,樓底高) 諗sir可以幫忙分析一下逸瑆這個盤的潛力嗎? 3.由於我和太太各做對方的擔保人,現在想問銀行再借貸非常困難,可以如何甩掉擔保角色?(如沒記錯,好像是永久擔保) 4.未來兩年,諗sir認為我應該如何部署呢?   感謝諗sir抽空閱讀。   粉絲小強   ANSWER: 逸瑆這個盤,筆者能力低睇唔到有何潛力。770萬去買間新樓一房仲要比成460萬首期,唉…筆者都唔知點面對佢。認真話佢又唔係,扮哂野講兩句客套話又費很事,佢黎上諗sir堂件事可以暫緩。   內地人唔鐘意過海,未婚港燦又有能力搬出黎住既,上環很多服務式住宅選擇,自租灣仔亦只比筲箕灣補幾千,咁潛在租客只有筲箕灣原居民。至於珀麗灣上年都有哂新聞講佢管理公司玩野突減巴士班次,船服務就捱住做,筆者自己都有片講過,所以只能講筆者睇唔通唔多講。   至於沒私貸沒信用卡借貸者,不應直接將(58000+32000)/10000*50%*2.59 = 1160萬當成自己的真正借貸力。其實讀者借貸力只用了680*60%+310 = 718萬,即62%,比理論金額(1160萬)低不少,故不應覺得「借貸非常困難」,佢自己要諗下知漏左咩。甩掉擔保係要將成個按揭重做加上付律師費,可先講一講。   常言買樓唔係一定好,你向前攻之餘,要先保證無人攪你後面。讀者買樓買到現金只剩幾萬蚊,一旦樓市回調佢唔使call loan,不過兩樓市值共(680+770)=1450萬,輸20%即290萬,輸呢個帳面數對幾百萬現金在手者都有點肉痛,對讀者而言相信是會有點令人失控的。最擔心就是一旦心情唔好,錯判形勢又或錯錯地在樓市低位頂唔順賣樓,那就GG了。當然往後樓市升升升,請當筆者篇文是廢話,專心留意下homeblogger於7-8月幾個移民或新加坡或英國樓講座吧。大家可能覺得筆者危言聳聽,然而2000-2003年賣樓者大把,更多人是03年把樓賣走後那痛若令他們不再想買,最後如19年未死就落得一世窮。   VIDEO: 跌市遇上業主時之情況    呢一點就是為何讀者比咁很多首期買新樓?(相對佢自己資產黎講) 第一要知樓要買,因為銀行可定額借錢比佢買樓攤幾十年還,好似佢$15K還比恆生,N年後都係約還15K,那2035年供的15K,可能只係少少數目。你要明買樓係邊望到你,而唔係盲目買樓。當然點借,同選區邊度都係重要,這一向不在免費文章提及。     仲有當然是400萬葬左比發展商真係好心痛,如果佢拎其中200萬黎買債基,搵隻保守些少美國債為主的B餐派15-18%年息,咁已收緊36萬一年息,另外仲有200萬淨低買樓。200萬做首期買新樓都夠,可能你話:「諗sir我睇過你愚蠢的新樓買家個集,你唔係話買新樓轉唔走二按就大鑊咩!?」誠然讀者如85%上新樓及借幾20-30%樓價作二按,一過左2-3年清唔走到二按就要捱發展商貴息。可是讀者跟方案走有30k月息收打底,再唔係賣走200萬債基去找二按錢都可以,此情下買新樓仲有得諗。當然200萬唔買新樓,用黎買二手樓仲好。買間20-25樓齡的大兩房,100-150萬夠首期了。不少人就是嫌二手舊,高溢價咁買新樓仲要比貴息同管理費纏身,讀者因買新樓而令理財進度被大幅拖慢,令人心痛。

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一間公屋,如何破局? #1845

諗sir你好, 本人剛與太太結婚,現與家人同住,想好好利用手上資產,想看有否機會1-2年內再置物業。   先講講我們的背景資料 丈夫: 現職註冊社工,月入$37000,現時月儲$19000,沒有負債,現金連股票約$17萬 老婆: Teaching Assistant, 月入$17000, 現月儲$0 現金有$10 萬,   名下有一間已補地價公屋(購入時$360萬),現估價約$500萬 樓宇按揭:向銀行借貸了$240萬,月供約$12000 左右   —————————————————   之前曾向銀行加按,至明年2月才可鬆綁 現有兩個想法 賣出公屋,套出資金作首期買間500-600萬的私樓自住,以丈夫名義。買樓後,兩夫婦仍可月儲$5000,作其他投資。 2.保留公屋自住,然後兩夫婦月儲$19000,現時手持現金約27萬,下年2月,加父親作擔保人(月入$18000,手持一間供滿未補地價公屋),轉按到其他銀行,借貸300萬(原有銀行只借了240萬),套出60萬資金,期望購買多一間470-500 萬的私樓投資。   *現時由於太太已負債$240 萬,人工只有$18000,必須加擔保人才可轉按及套出更多現金及回贈。 諗sir有何建議?     answer: 由於公屋未補價,唔可以按爆八成,所以成日話有能力或將來想發圍既,用私樓而唔好免地價公居屋。至於公屋唔按爆,按六成咪得? 你見讀者手上資金少,500萬公屋按六成,得個幾十萬幫到佢咩? 但點都好,買左公屋總好過租,而政府的房屋政府絕對幫到讀者累積財富,令佢用低成本就享受到升市下財富效應,間公屋賺到既錢比佢什麼月儲5千,是百倍計的。至於讀者話佢而家月儲19K,都係聽住先。所以都係個句:「窮人先更需要買樓。」我們沒動機去歧視窮人,我們只想在處處充滿歧視的香港停止再產出更多窮人。   賣走公屋再用夫婦名一拆二,就係佢地出路。反正公屋已買係自己野,再享受唔到千幾蚊租間屋既樂趣,那不如賣樓求榮。老豆間供滿公屋就係佢地底氣,未到破產前都唔好諗老豆間屋,賣自己公屋套500-240 = 260萬,其中130萬比自己或太太單名一人上會買550-600萬私樓。最好等樓市回些少買好一點,但唔好大貪想撈底買。想撈底者一是不自知、二是過份貪,誠哥係四十歲就問到匯豐銀行借幾億比佢買黃埔船塢之前,付出很多雞同鼓油,故想大贏就要投放得更大。讀者想小贏就等樓市指數由高位回落至少15%時出10-15%首期買樓,既合情亦有一定防守力。至於老婆人工低借唔到錢,可老公擔保,但老公唔做業主慳稅。   夫婦借貸力為(37000+17000)/10000*50%*2.59 = 699萬。買530萬樓8成上借~420萬,用掉借貸力75%,勉強可以。買樓後留260-110 = 約150萬現金在手,當然是行債基再疊增收息。因讀者150萬未夠直債入場門檻,買股票如果佢輸左冇下一注,買保險雖保證但起碼困佢3-5年對資金少者不可。諗完都係101的債基出隨時出入較好,至於104的嬰債可以但波幅始終比債基高些少,所以一般學生執行都由債基收息先,才下步用嬰債去息本皆賺。

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4萬人工、40歲4間樓、仲有3間黎緊 #1844

(編按: 本文頗長,心急勿看) 諗Sir你好,本人已拜讀閣下之【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息101, 103, 將會上收息104及買樓003,本人早年只偏重於投資物業及股票,因為以前覺得其他投資物太深奧,坊間五花八門的投資書籍看到頭昏腦脹,在一知半解情況底下買又怕輸錢惟有選擇放棄(其實股票都輸唔少,因為以為識…還有接收很多人聲稱的【內幕消息】,殊不知經常中伏….苦笑)。自上你堂後及讀完你的書後,方明白坊間還有其他投資物也未至於太複雜,希望日後累積實戰經驗後可以駕馭例如債基及嬰債等工具…惟現階段仍處於迷茫狀態,本人收入主要靠佣金,收入不穩定,近年有走下坡趨勢,父母開始年長,女兒開始長大,相信開支會持續增加,所以對前景有所擔憂,請諗Sir指點迷津   本人 41歲 (固定底薪收入12K,其餘佣金收入不定,年收入有360K-500K) 太太 34歲 月入約18K 兩個女兒,9歲及11歲 父母已退休 本人持有流動資產 本人 太太 股票 10萬 股票 1萬 基金 4萬 現金 30萬 現金 140萬     父母持有流動資產 父 母 現金 40萬 現金 50萬 本人持有物業 #1. 新界西唐樓,樓齡44,已做套房(銀行估價3.5M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款1M,按揭借款人我太太) 當年未有辣招,貪得意用了我加太太兩個人名持有 #2. 新界西唐樓,樓齡40,已做套房(銀行估價2.6M,我100%業權,按揭欠款0.53M,按揭借款人我自己)我自己名持有 #3. 九龍東洋樓,樓齡46,已做套房(銀行估價4.3M,但我只佔50%業權,因同朋友合資,按揭欠款3.08M,按揭借款人我朋友)用我朋友名持有 #4. 新界西私人屋苑2房,樓齡44,自住(銀行估價5M,我100%業權,按揭欠款1.87M,按揭借款人我舅仔及我名做擔保)用我家人名持有 #5. 元朗車位,自用(銀行估價1.4M,我100%業權,按揭欠款0.27M,按揭借款人我自己)我自己名持有   父母持有物業 #6. 美孚3房,樓齡45,父母與外婆及工人自住(市值10M,已供滿)父母聯名持有 #7. 港島東車位(市值2M,已供滿)父母聯名持有 #8. […]

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無一千萬現金你唔應該睇既CASE #1843

諗sir你好,   本人剛剛讀咗收息101課程(TEDV63), 獲益良多,對收息開始有些認識。亦已經報咗諗sir其他課程:買樓101、103和收息103,希望讀後可以掌握更多投資知識/技巧。   本人今年55歲,預料會在一年半載內「被」退休。老公60歲,已退休。我們財政獨立。兩個兒子已長大成人,可以獨立。   現時本人和家人沒有物業,租住港島海景三房單位(月租33k)。大部份家庭開支由我老公負責。本人月入168k, 個人每月開支及供養父母約60k.   現有兩個問題請諗sir指教: (1)如何可以有月入100k? 以維持退休後生活。債基/直債如何分布? (2)是否應該買樓投資或自住?本人是否已無法取得銀行貸款買樓?   本人現有資產如下: 港元存款 800萬 美元存款 630k 英鎊存款 200k 英鎊債基 100k, 月收4% (一年前買入) 港股+實金+黃金ETF = 港元150萬 人壽保險+危疾 = 港元350萬 多謝諗sir指教!   answer: 讀者人工當然高,但用人工追資產膨漲幅度,終歸都係輸,此點由讀者自白見到,否則就唔會有今天來信,筆者亦唔可以用四堂課共廿幾小時課程將十六萬月入者困起。看倌如認為本個案現金過千萬又話離地,大可close本browser或將內含方案金額自行scale down。   買樓一事未到絕望,但預銀行只批到十五至二十年按揭比讀者,做唔到三十年,除非佢係公務員及有長俸。住宅拉20年還都見到些功用,你保持15K八成上會供間600萬樓,供得15年你發覺15K買唔到好多野,當時人工及租金都升左但供款不大變,這就是買樓將通賬拉到自己一邊幫手的威力。還未計大屋苑住宅之空租期,一般比車位同工廈短。   老美又再減息放寬銀根,再次證明政權一旦慣用加印貨幣去解決問題,終其滅亡之前都戒唔走呢鋪癮。從古至今,最低消費都要北宋轉南宋去彌補濫發貨幣之後果,重則全集團被滅而最慘係平民。然而有人用此等遠因(例如美帝崩潰、減息最終引致大衰退)去解釋今年恆指升跌,註定出錯。留意筆者是用遠因,同你解釋你供十幾廿年樓之後的好處,遠因只解遠果,近果不應用遠因解,做分析要留意。   港島樓不要買,港島比九龍同新界樓跑輸,都唔係筆者第一個講啦。無心水就四小龍、想再平就沙田圍繞市中心之大兩房,雖佢地未算最好但四平八穩。上述屋苑由500萬入手至1000萬都有,可高成數首期上會後再借返比朋友住,讀者在買樓001會更明白點去做好降低風險及更細緻選屋苑及間格。由於只簡單買後租出,讀者只能預供租相抵現金流為零。至於近排買樓003增補內容有關將屋板間轉做學生宿舍去提升一倍租值的,筆者認為讀者未需咁做,搞好第一間收租樓再算。部署第二間樓就有正現金流。   人壽買得太多,為何兩個仔已出身都要花錢供呢350萬人壽呢? 至於醫療夠就得,醫療做得好,危疾可以零。留意到每每筆者走出黎話有人保險買得太多,梗會惹到一批人惡意留言。至於英鎊買債基,是否因讀者有移居英國之打算? 如否,可能又中招。在未上堂前係銀行安排到低績效之債基唔在講,仲要30萬英鎊被食匯水,1%已經係300磅,3000蚊港紙,而呢個唔係叫收費。你明白你不斷係銀行買債基之前問有冇收費? 其實債基唔收你費又點話呀? 大把野可將你上檯。   黃金筆者前日(#1839)文章講左,有用但唔表示而家用,天都未黑你咁快拎個電筒出黎做乜? 較好的鋪排是63萬美金當中抽13萬轉做港銀成100萬去買樓,暫忍受零現金流,當賺個經驗。睇重結果既人常一無所獲,常重經驗檢討得失者最終能勝,此點筆者都貫徹著。淨63-13 = 50萬美金即近400萬港紙,照用美金投入直債同債基, 直債: […]

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煙霧瀰漫、why筆者估今次係deep V ? #1842

諗sir你好, 我們去年至置業才留意到貴專欄,實有感相逢恨晚。現家庭財政狀況於置業後有所改變,希望可以向你請教專業意見,同埋睇下有邊啲課程適合我地。   本人今年38歲,為公務員,每月收入約12萬;太太34歲,在銀行工作,連同花紅每月收入大約6萬5千。我們育有一兒一女,分別為8歲及10歲。   本人與太太持有物業的狀況如下: 物業(1) – 由本人持有的自住物業,位於跑馬地,於去年購入,買入價為19M。首期要本人與太太的儲蓄及股票,加上加按當時的自住物業及私人貸款,才能應付。單位每月供款為4萬元(按揭25年),另外私人貸款每月還款為$18,000,尚有50期。每月還款一共為$58,000。   物業(2) – 由太太持有,是我們之前的自住物業,現在市值大約8.5M。之前加按後套取現金,貸款5M(按揭25年),每月供款為$23,000。單位已放租,租金每月為$21,000元。   物業(3) – 屬於太太家人早年饋贈,沒有按揭,現在市值大約6M。單位給太太家人居住。   本人和太太因為要購置物業(1),已用盡積蓄,沒有任何積蓄或股票。現在想定立有系統的儲蓄計劃,為將來置業及小朋友海外教育開支作準備。本人和太太平均每人每月消費$20,000萬元,小朋友每月教育開支為$10,000元。想請教諗sir應該如何配置資產,每月產生最多現金流作儲蓄之用。   感謝!   ANSWER: 雖然筆者不時鼓勵少於三間樓既人買樓,而不少在本BLOG提問既人都未夠樓三間,所以比人「經常叫人買樓」之錯覺。然而本案讀者就是錯買樓的例子,錯在可能未有考慮一旦買入跑馬地樓而遇上跌市之問題。讀者及其妻月薪共120K+65K = 18萬5。現供樓58K+21K = 79K。由於金管規定按揭供款人最多總供款只佔收入一半,讀者現供樓79K為上限之85%,加上零現金係手,令人覺得「牙煙」。萬一入市後跑馬地樓跌20%,讀者即蝕入價380萬,就當未跌至銀行要CALL LOAN但手上零現金睇住自己蝕入價400萬,都咪話唔肉痛。故在此提出,一些要用盡你所有現金加上仲要借財仔或P-LOAN的理財計劃,多是唔好的安排。只有想CAP你水既人,才叫你ALL-IN。如只比客觀意見者絕少叫你去盡,利益或良心角度上都行不通,至於各位勿用僥倖心態認為你是係小數能大獲全勝者。   誠然樓已經買,再賣走成本都高,讀者只能禱告樓市勿跌,當然如再跌仲可賣走家人饋贈樓套現金,不過代價頗大。香港現正夾於中美角力之間,香港人有自己的訴求,內地集團在修訂逃犯條例之獲益又不見很多,筆者淺見是有人為了鞏固自己權力,開了個project想去立功,點知攪出個大頭彿。大家明白粱特首當年突然收到欽差傳旨才突然下馬,娥本人根本冇咩時間埋班就被推左上去成共主,佢頂多叫左天主埋佢班。正因如此佢權力不因佢班子棒起,因佢冇咩班子,財政司長都要用舊人,律政司應係自己搵但「一出車就比人隊到行」。咁既模式佢當然要winnie pooh力撐才可施法順利,此架構在港珠澳大橋通車時上到頂點,但凡事有盛衰,只不過估唔到係佢想立功自爆。咁既模式,一旦中央諗好plan B,有人成棄卒,成個局面就會deep V大反彈(除非佢個plan B係雞到搵五五波個味人落場啦)。而家有人返到立法會都唔開會,係咪連建制都想件事發酵落去而拖死某人呢? 到此筆者仍是樂觀的,認為中央有智慧去斬纜令件事唔好「燒上大陸」,而家還待燒山或者Dr. Doom呢d咁有代表性既「blogger」出面去肯定幾句,令架車個位可睇得更準,踩得油門向後泊時再同大家講。 至於商家損失唔只係示威幾日生意,好多傾緊既大deal都凍過水,我地唔係話搵錢至上,只不過講到比大家知延後損害逐步咁會浮出黎。如今:   1.如你持有的樓賺價唔深,防守力唔夠,你好快手想辦法加現金在手 2.如你持有的樓賺價深,例如250萬買而家都500萬,又或租值大把水位,如供樓只8k而收租22k咁,那你可視為較高防守力之體現。 3. 至於你想買樓? 可以。但就要做到供8K去收到22K個隻。或SCALE UP,供16K但有40K租收個隻。你多睇本BLOG其他文章,就知咁既買樓方案有計在合例之情下做到。 4. 已購債基同學,你見遠離港股,買債收息,是今時之清泉吧。   至於讀者,將太太樓加按至5成借300萬係好方法,用供要約11k,在佢借貸力用到85%之下應可再負擔呢11k新供款,令手上現金達300萬。300萬到手用80萬買收息課之債基B餐收15%息就好,可產出10K利息,抵銷供款。而淨低220萬可將其中150萬放入MORTGAGE LINK戶口去抵平利息,亦可隨時取出使用。淨70萬就當救命錢吧。佢試好債基、及慢慢供2-3年令自己結欠率下降後,才諗什麼海外教育同置業未遲。   置業讀者已太多了。如樓市未有大跌讀者可當今次就係教訓,付出就係理財進度停2-3年。當然佢可再借貸再投資冒進,不過將來銀行是否仲需要咁多人手真唔敢講。

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無糧又想買樓、收租又唔比稅,咁既PK諗緊乜? #1841

諗sir 你好,本人已報讀 7月 買樓001課程。但有些問題好心急想向你請教。   第一個問題是有關九成按揭 的收入證明問題,本人想明年年尾買樓,過往幫爸爸公司打工(現金出糧),鑑於老豆出糧比仔,就算銀行做 自動轉帳,按揭保險公司都未必會信。故此,本人想 與媽媽的朋友互相幫忙,因為佢個仔都要買樓,我爸爸幫佢個仔做自動轉帳出糧紀錄,媽媽的朋友用佢公司幫我做自動轉帳出糧紀錄,買埋MPF,不知是否可行?     第二個問題是本人想做3萬蚊薪金紀錄,但又唔想交太多稅,所以想 今年10月-下年3月開始做銀行自動轉帳出糧,共有6個月 入息證明,一方面交少d稅,另一方面又有 半年入息紀錄,不知是否可行?   但又怕HKMC 以入職年期太短,不知工作會否穩定為由,而拒絕借錢。如不可行,是否要做多幾個月入息紀錄?稅單如果只有半年入息,又可否向HKMC解釋 剛轉工作?   第三個問題是我想自己3萬薪金,加上女朋友$12800薪金,用2.59公式計算,借貸力應該是550萬。本人女朋友 也是受薪人士,薪金是 $12800(已扣MPF),但因經常要 OT 工作,有OT錢,每個月她的薪金也不是太穩定,不知會否影響我們做8成-9成按揭? 但她的糧單有寫明底薪是 $12800。另外,我和女朋友都有 9萬幾 政府學債要還,我每個月還$585,女朋友每月還$800幾,想問對借按揭有冇大影響?   除此之外,我聽諗sir 節目講過,借唔借到8-9成 好睇文件靚唔靚仔,請問諗sir 仲有冇文件上要多加注意?請多加指點   answer: 在這讀者見到有執行力,起碼有開始試及深入諗,先祝佢順利。留意整大收入不要變成假造文件,在此點亦不建議向唔收你錢而爪分你現金回贈或借貸金額既SALES/轉按公司求助,因為有心人裝你,好大機會監就你坐而錢就佢分。就當成件事借唔到,佢地nothing但銀行可以攪到好大鑊。回應讀者唔想爸爸公司出糧比自己,此為正確的。另外批六成同九成按揭之其中一個分別,係七成-九成的「二按批」很有機會將你出糧的公司查冊,但搵朋友公司出糧,你就要揸死證明講清楚你不是為求貸款去做個假聘任,免得有日你朋友要舉出你這資本家批鬥時,你無話可說。   明白梗有些人講話「我試過乜乜乜,最後都係批到,老諗你講既有錯。」只好說銀行點批loan很看佢點演繹金管對其批貸之指引,加上銀行文件多得只能抽樣調查,有時有些人走得甩唔出奇。另外hkmc或金管不時都會與銀行開會解釋指示,例如在信用卡借出低息現金分期,究竟是雙重借貸應計除信用額之外的另一筆新借貸? 還是當抽取部份信用額去用不計新借貸? 在2012年是分水嶺,2012年後計兩筆。計了兩筆,客人就更難靠透支信用額當首期零儲蓄上會了。   入息證明六個月有齊最好,但若有自動轉帳出糧,三個月都夠照。當然銀行亦要求你最少做夠六個月野才批按揭比你,如專業人仕有時三個月都信,但你如有準備就唔好試銀行個底線,做夠六個月才攪什麼買樓或轉按未遲。另外有些人又問:「當我八成上會買了間樓偷偷地出租,如租約被租客要求拎去打厘印,是否稅局即知我出租樓而要交更多稅?」先講交稅是公民本份,我地只可以說打厘印後很多人都無收到稅局追稅,所以審計處真係要睇睇此漏洞。   不過筆者要提提你,偷偷出租後要面對的事比厘印一件事更多,例如有日你間偷雞屋比有關當局貼紙仔係門口,話要做漏水測試,究竟點處理? 另外除了稅局都會有些機構會寄信比你,一子錯就未必返到轉頭,所以最好的解決辦法,是你用真錢去做多幾次,加上自己去應對政府部門一下,閣下自有心得。次選才是找筆者將經驗口述予你,幫你省回金錢時間。   最後有關不穩定薪金會否影響批九成按,答案是肯定的。不定薪者如差到糧單金額不能對照,基本上九成無望。如能對照及稅單金額MATCH,七成可守。但十成計哂多是零commission而只有底薪之輩。只於什麼八百幾蚊貸款,在買樓001後佢自會識計影響借貸力到幾多個百分比。另外有閒錢,如想穩陣可五成用債基收息,滲另五成去進取買股票為後生理財框架。至於超30歲或之40更至50歲者,有另外分配方案。   希望你明白筆者唔只同你吹下買樓區份、講下類型….而係實戰相授。交叉運用買股的時機、買債的方法、買樓之借貸去作理財方案,還待看倌為筆者指出除本網外之第二個。

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今天的放任令你他日更無選擇 #1840

你好諗sir,   本人是收息101班學生,拜讀諗sir文章穫益不淺,謝謝閣下分享,現今有關於選樓問題想一問   其實夫婦二人如果想置两宅,是否有能力就入市,因為身旁很多人聲音說局勢不明朗,要等待時機,樓市可能會下跌,但看諗sir blog,夫婦二人两宅其實是必須,如自住般計好數就應入?   另外選樓一問,心目中有幾個屋苑,請諗sir給意見 荃灣海濱花園,樓齡30年,年齡舊,但荃灣區是理想區分?有附近屋宇帶動,大型屋苑 屯門卓爾居 ,距離屯門西鐵比海濱至西鐵距離差不多,但樓齡可以新10年 屯門市廣場/時代廣場,交通配套便利,樓齡舊,30年   荃灣屯門是平日較多經過,感覺較熟悉 但出租率那個屋苑較好,應該循那裡參考資料?   相比荃灣屯門以上屋苑,大埔墟沙田如第一城,花都如何?   謝謝你! 新手學習   answer: 讀者獲益不多,從來信已可看到,怪既就係筆者寫文章唔落力。   例如虛浮到只用局勢不明就否則買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想想都知局勢日日都不平架啦。唔通生果報今日頭條寫:「今天局勢明朗、我地冇乜好報」咩? 你要搞清楚咩因素對你買樓是致命的、咩因素唔係。報章就是乜7因素都寫落去討論一番,否則仲有咩好講? 而家班人夠薑去戰地攞爆料咩?   請容許筆者囉唆些少,大家明白市場無形之力要尊重。 你有料,就叫得起價,此道理去到深圳都唔變。咁而家新聞從業能否吸引叻人入行呀? 自己諗。你係高級AO都唔會睇個幼齒EO寫既report啦。而筆者工作係重塑傳媒行業予一個新的生態,靠傳授知識教班去重啟Revenue model,將有料既人重新帶入行。我地係咪幫香港做緊點事? 留比你地自己諗。至於聽日同事係咪要返工? 筆者唔理,但筆者公司有能耐俾同事選擇。如果當初我地日日免費派知識,首要是無人會珍惜、二是更令我們無力。理財同處事一樣,今天的放任令你他日更無選擇。   買樓首要是自己照鏡,讀者如夫婦人工共五萬,借貸力就是(50000/10000)*50%*2.59 = 647萬。若此情下最多動用借貸力六成買樓,即借盡是400萬餘。若佢地現金有200萬,即係佢地睇600萬樓已到盡。此預算下屯門市廣場細單位、及海濱花園細單位都可想。海濱花園受制於上兩年荃灣新盤開賣而愉城海濱很受沽壓,所以要避,呢件事已拍片講過。   再下一級去選區要看人流及供應、政府有數字幫到手。至於屋苑睇樓齡,答案唔係越新越好。你諗下買一手車,當然新款好但頭幾年個車價跌得好快。而最令筆者煩惱的,係讀者連自己人工及資金幾多都冇比,足證佢未明白買唔買同買邊係睇自己而次選才看客觀因素,所以筆者寫文真要再檢討下技巧。   出租率就是與一間屋的空租期有關,誠然租約如租三年或之下係唔需要報上土田廳,所以不能準確計到一住宅究竟一年平均空租幾多日,除非業主好有心留好哂證明比你睇。故我們能觀察就是一間屋苑的流轉量,例如租務成交與單位總數目之比率,換言之你可去大經紀行的網頁看到一屋苑近年之租務成交,從而得知是否活躍。單幢樓就很難查看。   賺錢,不為其他,就是要令自己更多選擇。   最尾用多兩條Q&A為結: 選區要重稀有性及看供應 ANS: 供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢 稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋,當時就當劏房都唔好做,何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬,三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房,都可考慮。 (約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台,既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。 […]

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