銀行輸左我D錢,點先可以執返正? #1890

上左7月的收息101班先知道之前係銀行買左以下2隻唔應該買既澳元基金, 饋價饋滙水下賣剩部份, 想問下轉基金定係賣左再買比較化算? 施生X亞洲高息股債基金(澳元) XX全方位入息基金(澳元) 想買B餐, 定等到上埋9月103班先重整好? 如果自己經營公司,但冇出開糧比自己,係咪要做些文件去準備買樓?   ANSWER: 為何銀行要說你轉澳元買基金? 一面說用澳元買債基收息較高,但另一面睇是叫你買外幣去賺你匯水。不少人認為傾到比佢心目中低的認購費好叻,然而銀行即利用你匯錢唔熟價即刻賺返。當然你睇完呢篇文,或唔會亂咁轉外幣去買債收息。不過在成個買賣債基的過程,還有很多關卡可以賺你。所以不少人在金融機構投資,只感兜轉而無錢賺。   澳元跌破徘徊近兩年的區間,跌穿5.50兌港元,下方無阻力位,難作觀察。唯一可取是逄高見5.50兌港元沽。若要持有,要有對沖準備。下圖顯示澳元兌港元由2016至2019年初,大部份時間由5.5-6.0之間上落,只試過兩次突破6.0但到6.3都要回。6.3兌港元,即澳元兌美金達0.80大位,高阻力。當時同學要賺錢比較客易,6.0沽及5.5買這策略已令佢地賺返學費。至於金融機構,個客每天外幣掛勾到期近乎無選擇,為佣都會叫你即日再掛好落單,造成不少客入市位不理想。   至於讀者入手兩隻基金都係股債基金,為何不用股債、而只用全債基金,原因一是股債基金一向伴隨評級差的債基。因股債基金大約50%投在股票,股票派息一向波動更不保證,唔買返8-15%年息的低評級債去霍倉,無可能派到6-9%年息比客戶。然而咁做令股債基金波動大增,本案同學到堂先知而家蝕的情況,其實可避免。如買全債基金唔敢講一定賺,但起碼收到的利息都夠補償債價之跌,唔會好似股債或全股基金咁一瀉如注。就好似匯豐,過去一星期價格已由$65水平跌至$56,收幾多息都補唔返。中電都好令人擔心,至於煤氣小心有很大政治風險,現時有軍隊看中了香港的大孖沙,行得過黎就當唔搶都會要些打賞。 我們用morningstar比較8月16日計,讀者欲轉之B餐同佢其中一隻買的施XX基金之表現。如下:   過去一個月: B餐: +1.89% 施XX基金:-3.02%   2018年 B餐: -1.13% 施XX基金:-5.27%   2019年YTD: B餐: +8.6% 施XX基金:+10.85%   當然若你買開股票,可能會認為過去一個月無論B餐+1.89%或施XX基金-3%都不算什麼。然而筆者主打收息選取投資物亦嚴謹,一個月輸3%,如持續一年可輸超20%,對收息人而言不能接受。相反B餐由七月中至八月中都+1.89%,在此波動市況很有交待,這亦證明筆者由第一季開始疾呼B餐幫到自己人。另外施XX基金YTD升了10.85%,但2018年輸了5%,即佢年幾之間由100跌至95再升約10%至105。但B餐2018年只輸1%而今年升8.6%,即由100輸至99再升至108。說明了低波幅投資策略之好處: 想要賺錢只著重低波幅投資,起碼令你跌市輸得少,一彈就比人快升突!     撥部份錢買全債基金收息,比你想博大賺咁買股票,更有效率更理性。讀者原兩基金需止蝕,等錢返可試B餐。另外有關按揭之提問,讀者需要一間非自己作為董事的有限公司,出糧比自己,咁開始最能令借貸力變最大。次選是報自己做老闆,去找些銀行可以接受公司收入額的15%去作收入,咁去借係借少左但都叫做到。最差是行資產證明,報自己沒每月收入,提供手上資產想去借錢,咁借借得最少。詳談上述分異之課程在買樓003。    

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移居他國先準備被動收入 #1889

諗sir你好,我特意請教你,本人癌病康復者,但經歷大病後,工作能力大不如前,因為現在社會運動,生意可能結業,我有200萬左右積蓄,加上一間已供滿的樓兩房在黃大仙。   想請教你,我有無可以買既債基收息既可能性? 債基收好息後就移居他國,開始新生活。有空閒就返回香港。   謝謝你在網上一直比好多不同意見給讀者,希望你有時間可以教一教我,謝謝你 ANSWER: 移居外地令人即刻想起移民,然而你只要有離岸收入,加上護照,就當唔搞移民都可長駐外地,合不少人想鋪條後路而不時離港之心意。基於你將香港股票射去新加坡收息,當地人不黯港股令存倉收息困難,而未來香港創另一高峰之機會難說,所以跨國跨銀行銷售之債基、又或美股、又或海外樓都成港人收息之替代品。香港買樓收租需要技巧,海外買樓收租初階者不宜試。較理想之步驟讀者可試:   先將少部份金錢如10-30萬港幣轉為美金買美金版債基   現時主打買B餐,在過去三個月B餐已證明跌市不能撼動他的價格,而B餐派息在15%年息至18%之間   為何閣下未聽過此等投資? 不是因為虛假或沒有,而是方法不能收高佣,故無人肯講   例如8月31日前買,9月10已知派息如何。當然B餐唔槓只派5%狙右,槓完派15%附近   那請到收息101課學好槓桿之原理及風險,及不同類別債在不同市場之特性。保證你仔日離開左香港更加學唔到   如果你有個什麼卓越戶口? 你可以排隊係香港開個新加坡戶口,去尖沙咀或中環開都可以,無需飛到當地   近月大把人開離岸戶,你咪遇3個月內能完成。800萬現金者可試排快隊,或筆者同收息103舊生辦的私人銀行講者已予另方案   但近月獅子高層辭職,行內已有共職是獅子在需要時必會出賣你予某國。如像讀者只是平凡人,1-2個離岸戶口去獅子開應夠做。若是有錢人? 筆者見有些人轉去別國再提現金然後買樓買其他野,真不明白。   30萬轉左美金收下息,到11-12月,打去新加坡,稅低又可以收住息入戶口。到時讀者拎本BNO護照周遊列國,得閒返新加坡拎錢已可以。當然唔開新加坡,開英國或美國都得。不過美國有大批內地人開始賣樓,相信你都聽過。   第日想再加碼,照係香港買之後打去新加坡都得。當然有人問如用美國券商戶口在港OFFICE買債是否可以? 首先要搞清你跟美國券商於香港分店開的戶口,其實都係香港,達不成離岸功能。次之考慮是證券行倒閉當見,而銀行相對上大得不能倒,如做重大財務配置仍是銀行好。   另外不少人提及黃金,如睇好黃金一定要買實金? 或SPDR GOLD ETF? 筆者認為如更能冒風險,可買黃金礦商的交易所買賣基金ETF,因礦商做生意,必需提供比黃金更高之升幅比持股人,否則開公司黎做乜? 即係黃金全年升5%,你礦商全年都只升5%…那要你班伙記做咩呢? 見下圖一隻同類ETF過去三個月,$34升到74,一倌有突。所以黃金升之背後,不一定買金。筆者有收息104課程教買美股及ETF的。   讀者試好第1-2注,可將其供滿的樓加按,轉為美金然後配入直債或債基。至於海外樓,不妨選些買之餘可予居住權的,那就當以年計不回港都不怕。好似希臘今日比俾錢一個月後就出入境文件,勝在走得快。金額25萬歐羅而二手樓市場活躍。當然泰國、葡萄牙都有近同配置,不過若買一手樓很要考慮,加上近期曾發生港人買泰國樓發現當初能做按揭之言不能兌現的案例,大家買一手海外物業請三思。筆者迎合市場都有做歐洲的樓房,但是買賣二手現樓為主,加上提供駐當地香港人之「駁腳」。   香港不是不能投資,其實係香港搞返1-2間學生宿舍,18K租金升至36K。加上離岸做定債券收息戶口,就可做做世界公民不時回港,達成讀者之心願。

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上年尾入了屯門市中心400萬頭2房, 真係… #1888

諗sir你好,   闊別三年又走來找你麻煩。   今日銀行打來話我持有的債基之 LTV 減到50%, 要轉去b餐或要加放現金30萬係度   這三年間本人成功在上年年尾入了間屯門市中心400萬頭2房真係富貴險中求,感謝諗SIR買樓班的知識。   回來講返債基操作   操作1   轉去 b餐得 30萬 * (5.11%*2 -3%) -3600=$18060 或6% 回報   5.11% 是債基單買利息 *2 因只做2倍槓杆 3%是借錢利息 3600是銀行年費, 因買了樓結余不足   結綸 操作1 是白搞。   操作2 關閉戶口,拿錢出來買股票 時機已到 哈哈。    操作3 關閉戶口,上諗SIR 收息104課用更少本金可以買REITs, 或baby bond,哈哈。    操作4 關閉戶口,放入ML 戶口。 但戶口已有60萬。    操作5 諗SIR […]

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有危必有機、樓奴點upgrade? #1887

諗Sir, 你好!   本人是101收息班的學生, 並巳報讀了103收息班, 相逢恨晚, 剛剛生存於地球上半個世紀, 先知道買樓的重要性.   九年前為方便照顧小朋友賣咗自住單位, 租咗近家人一間樓住, 一直等機會樓價跌想買返, 今年初終於認輸, 買咗一層樓自住. 求諗Sir賜教, 好等我可以規劃下半生:-   本人50歲月入$71K偽專業人士; 有兩個分別8歲同11歲嘅兒子; Mortgage loan  $5.2M , 分30年還每個月還款$21K, 樓價估值$12.2M, 現金$0.2M, 股票蟹貨 $0.1M同匯豐股票 $0.12M (入貨價$46作收息用).   現 MPF+ORSO  $1M; 每月10%人工作 MPF+ORSO 供款, 每年year- end bonus 有$0.15M可以作投資用途. 有份投資相連壽險現金價值$0.12M; 保額係$0.5M. 唔知可唔可以做抵押.   太太45歲, 3年前公司倒閉後現做全職家庭主婦, 有$0.65M MPF可以作投資用途, 有份壽險現金價值$0.10M; 保額係$0.4M.   請問諗Sir, 我應該可去可從呢!   […]

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實現財務自由及鋪好後路 #1886

諗sir,你好!我是收息101、ETF和收息103的舊生。   家庭情況: 1、本人39歲,工程師,月入35K(包括一個月花紅)。 2、我太太33歲,幼稚園教師,月入18k,另外每月興趣班收入5K。有兩個小朋友6歲和9個月。 3、每月儲蓄20K。 物業情況: 1、現我名下持有荃灣私樓兩房單位,37年樓齡,2014年12月313萬買入,剛由九成轉按六成,欠銀行270萬市值500萬,月供10500元。租金12000元。 2、由於老人與我們同住,為了方便小朋友返學。因此搬到麗城租三房,月租17000元。 個人資產情況: 現金150萬(ML戶口),人民幣60萬(大陸賣房所得),美股ETF10萬。   目標: 盡早離港太多是非,早可實現一生三宅和財務自由。 問題: 1、計劃50萬分三次投入債基,先不做槓桿,如果收息穩定再投入更多資金做槓桿,目前行B餐還是E餐開始比較好? 2、希望未來兩三年內債基收息增加首期,買麗城三房單位自住,用太太的單名,我做擔保應是首選方案吧? 3、投資第三層樓好嗎,還是海外樓拎埋移民資格仲好?  4、荃灣兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行?   舊生上   ANSWER: #轉出租用途 荃灣合返工客,學生租客較少。如果收租或劏房荃灣可考慮,是初心者易起步的地區。由於讀者自己單名已有一樓,所以「劇情需要」用佢老婆單名買第二宅以避稅。至於第三宅要樓價升到市值大於結欠之五成,到銀行將其中一樓由自住轉作出租用途後,才考慮買第三宅未遲。因一轉到出租用途,最早買的第一間樓,其租金可作收入證明,幫返第三間樓借錢。需要文件如下: 租約(己STAMP) 六個月租金收入記錄 銀行出租同意書   #識計借貸力 然而讀者現只有200萬資金左右,唔係少但因借貸力不高問題,無謂夾硬再買樓。為何不高? 讀者借貸力盡計為(35000+18000)10000*50%*2.59 = 686萬,讀者已用270萬,買第二間可以但基於不好借得太盡,故應先打消買第二宅念頭。其實借盡只686萬,樓價跌好多都唔夠買到三間樓。所以趁此部署買樓003借貸力由無變有之法,將太太的興趣班收入出返糧比自己,或者再比5000/月出多些。當然你可試下用現金或支票就咁出比自己,看銀行借否相信? 然而買樓003的方法是更嚴謹及所有文件做正的,絕不教人違法。   當收入安排好,例如太太收入亦30K,讀者13個月糧令收入稍升,第一間樓的租約發揮效力,估計令家庭借貸力達1000萬附近,到時才打穩買三間樓之基礎。讀者亦唔需去擔保太太,佢自己一個承擔起一間樓已可以。   待買樓時機及做好借貸力之文件需時,此時可將資金入手債基,收住息等。筆者已有學生用債基利息做了證明,移居了葡萄牙。如閣下唔打算移民,都建議學識一個產出現金流的方法,債基就是效率高的。好似200萬資金入手B餐收息15-18%一年,即一年有30-36萬收入。可以將呢筆錢係香港試完,再搬過新加坡做,那就解決了住第度搵唔到工既問題。有錢就可用PASSPOSRT入境泰國料一下,仔女亦有國際學校配套,相信往後行此路既人越黎越多。暑假又可以由泰國轉去日本料下,開學先返泰國。當然肯此些少錢買埋歐盟既居住權,咁後路就更加清晰。間唔中換過部電話,返黎香港收返租或探朋友就得。   由於讀者工資及現金不多,行學生宿舍去DOUBLE租金收入需要。若果閣下工資明顯高而又現金多,當然咪搞宿舍,因對住幾個住客賺多幾萬未必係你杯茶。   #投資要旨 現時至年尾如投資市場氣氛好差,資金一定如2008年海嘯一樣泊去美國國債。美國國債是最近零風險的投資,今次相信人仔大敗,美國國債仍是最穩之選。   如投資市場氣氛稀差但仍受控,美國亦會適量減息,這也利好美國國債。因減息令銀行定期唔吸引,市場將轉美國國債。   當然,如市場走好,如恆指大爆33000點,美股DJI重上27000點,咁美國國債就差啦。因到時人人股神,又為何會圖美國債那2-3%年息啦。不過筆者都好想恆指可33000,但機率如何,大家心中有數。   希望大家明白投資,是行盤穩當的棋。無論你對投資的預測最終是否準確,你的投資都要賺到錢或只會少賠。不要將投資當「估估下」行為,例如預測匯豐升,測中就賺不中就賠屬不良行為。若機率出現大的兩個情況都對閣下投資不利,不投資而等亦係可。

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人到四十、怎理財蛻變重生? #1885

Lum sir 您好! 我應該算是你忠實讀者,但可惜執行力不足,依家兩公婆人到中年都冇樓係身。 可幸的是去年上了你103收息課,就馬上用1,000,000買入A餐B餐各一半,每月產出利息可作補貼租金之用。   以下是我們的資料: 本人44歲,月入46k, 兩個月花紅,港幣500k定期馬上到期,人民幣130k定期,另1m債基,冇樓喺身冇其他負債 先生49歲,月入48K,三個月花紅,有港幣1m流動資金,外幣定期價值港元50K,股票50k,冇樓喺身亦冇其他負債 大陸中山有一層樓現值1,000,000人民幣,冇按揭,打算退休後可以自住,其實最想係有升值空間放咗去賺返啲補貼下退休生活 1家三口現租住新界單位月租16K,女兒小學四年班。   我們一直錯過入市機會,後悔不已,見到我哋真係前路茫茫,退休都有問題,希望阿Sir你可以指點迷津,等我哋嚟緊條路可以行的比較舒服啲。 我們兩公婆諗緊而家係唔係應該買入一間細細地兩房出租,第時可以留俾阿女或者或者自己搬入去。定係可以買入新界三房租比內地學生, 產出更多現金流補貼租屋費用. 非常希望得到林sir的解答,祝蒸蒸日上,更多讀者受惠!   ANSWER: 人都近半百,人工唔係低,但儲既錢唔多,此情下讀者要用技巧搭夠客觀條件不足。   個層中山樓留意要試下放賣,真係見到有買家承100萬,先叫「有100萬係手」。一項投資如買入後勁難沽走,不要考慮。當然不少內地樓同意好好賣。   債基不是退休萬全之策,但3至7年之配置或更短,是可以的。因債基派息不會隨通賬而上升,好似讀者A+B餐收息平均應在13-15%年息,一年收一萬餘元而家當然夠貼租金,但20年之後不可。樓的獨特性在於可抵押性高,及租金可隨通賬齊升。你而家收緊1萬間樓,廿年後收租或3萬/月添,退休用樓做主軸,其義在此。   由於讀者餘下只得10-15年時間可追,之後退休。時間已不站在讀者一方,想退休舒適唯有下流,應考慮去更低消費的地區退休,同時有技巧在香港買樓一間再轉成學生宿舍,用知識將租金DOUBLE。好似一間18K三房轉做學生宿舍月租升至35K,仲要一次過收哂租,拎呢筆錢去台灣或泰國、同意都幾好洗。   當然如閣下38歲未夠,應努力在港或新加坡發展,此兩地方稅率低唔似有些國家,薪俸稅打30-50%而租金收入打成25%稅,確實你到了別處生活才知香港有幾好。所以不要輕易放棄閣下底線,努力在港搵錢,真係發現唔掂先諗隱居外地。筆者亦相信,減稅很能吸引外資重回香港。   由於讀者夫婦手上沒香港樓,此為靚牌一張,不妨入手屯門三房,600萬有找,近排仲可以講價。首期去到盡九成,或八成上會讀者都夠錢,120萬現金付出及借460萬左右,月供14K,下面間樓就前排賣呢個價錢,經筆者舊同事公司改左做學生宿舍。VIDEO中開首係廳而進入的第一間房,左右邊床各租了4千幾,即一間房已收了9千幾。其餘房未租出,估計成間樓共收36K月租,而供樓只14K,正現金流超20K/月,做法參加買樓003課程。人工不足時間唔夠,學些貼市技巧將樓改裝,比起你日估夜估個股市更有效用。宿舍用木改間,只不過係屋企起個木櫃咁。   債基不要加碼,然而過去一年大風大雨,讀者仍對A+B餐作出正評,相信下一年感覺會更良好,尤其B餐主打美國國債。做好一香港樓仲加中山樓及債基,現金流都成30K有突,有景就留係香港,唔想就移居泰國、又或希臘、再唔係住英國都唔係無可能。筆者近月已就不同國家推出了海外移居及買海外樓講座,與坊間不同的有兩點: 主要介紹二手樓。同坊間大SELL一手樓唔同 介紹人為筆者收息101舊生。不少更提供收費行程,接待你去佢住緊既地方介紹你知。   葡萄牙、英國、希臘、日本都有講座。歡迎舊生提供更多國家接入點。

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為什麼愛映日灣? #1884

Hi 諗sir, 因為政見不同問題,我被屋企人趕左出黎(我單身,女),我月入3萬5,固定收入,平時使費唔多,一大半都俾左做家用,依加現金流係35萬左右,股票扎住大概18萬左右,無負債,申請公屋資格超班,居屋亦然,但私樓買400萬樓下又過唔到壓測,瞓天橋底又危險,依加住左係朋友上水嘅屋企大概已經有個半月,但係中環翻工。   下星期荃灣映日灣開售,朋友願意收比銀行較高息借大概30萬比我,用8成按揭上樓(無辦法揾人做擔保),但亦都只能係映日灣217或218呎實用。我知你一直對納米樓,studio 樓唔太睇好,但,如果租屋住同供樓都係要一個月比萬幾蚊,想問我咁嘅情況,好無博一博?如果唔係有咩建議 ANSWER: 相信不少年輕人都遇上讀者此等問題,就係被逼「分支」出來要解決住屋問題。第一留意寧願租樓比一萬,都唔好夾硬借盡上車供一萬,又或供一萬蚊買件垃圾。此情實在有點似結婚,寧願唔好結,結親都咪搵件麻煩野…   供樓同結婚,都係頗長之承諾。   如選錯了樓入手,後果可以是: 無人租,焗供樓而零收入 有人租,租金唔高跑輸大市 有無人租都好,由於資金已用故錯失後來買優質住宅之機會   留意賣一手樓,在售樓處有發展商高成數按揭照住、加上經紀催谷,當時看到是扭曲市場。收樓後只你一間放賣,睇到才是真二手情況。到時發現少人要已太遲,所以才說買一手樓的開放式或STUDIO,三思而行。買二手雖然舊、但成交是真的,你買時已可留意,等於為賣時作了打算。   讀者應做,是將股票同現金轉做債基收息,用B餐收12-15%,50萬姐收成6千蚊一個月。就當佢再保守點唔點行槓桿月收4千幾吧,呢筆錢夠佢去租個房,荃灣好定其他地區,5-6千一定有,4千都有新裝修。如搵唔到可找筆者查詢。咁做起碼唔出大錯,只用利息黎租樓,等返1年再打算。若你是整家庭考慮,唔似讀者可只租一間房,那債基月月穩定派息都可津貼你租更大既屋。   至於映日灣,筆者一早知此盤很有「特色」,上星期親身去拍了些片,如下:  此樓盤是沒有底座的,如你住底層,由窗跳出街落樓唔死機會頗高,方便就係呢D。   片段已示有巴士從映日灣對出的路經過,筆者小朋友時曾住過底層而樓下有巴士經過的單位,明白巴士經過你底層會感到震感。絕不是筆者聽過有經紀銷售時說:「開冷氣係擋到震的…」 *但諗深一層,開冷氣可阻格空氣震動,話擋到震都有道理。台灣人就係成日擔心電費貴唔開冷氣,唔怪得次次地震都爆大鑊啦…   片段指出單位50米附近除海景外,有車房。低層者保證經常有燥音令你訓唔著,如果後生想多時間用唔想訓,住映日灣低層一定幫到你   住宅建築確實有冷氣天橋駁出如心廣場再到西鐵,這是真的已目測   低層樓層下面有公園或花圃,如果蚊唔向上飛,住係低層應無問題。不過筆者對荃灣區既蚊都向人收過風,就如楊屋道街市駐紮的那批蚊,可以順風是吹到萬景峯某一座的,向上更是走了過百米。   明白上述好處,你就知映日灣為何有部份單位要壓低開價同吸引客,至於賣樓處就在老遠的石門。鑑於映日灣附近的街道佈滿到經紀哥哥,為了筆者生活如意,映日灣呢個樓盤打既分數,同電視播映之樓盤節目一樣,打7分起碼,我個人比夠9分啦!

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債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民 #1883

諗Sir, 你好!   小弟是貴網站新丁。大病在醫院休養中驚覺自己沒有甚麼東西留給太太及女兒,實在感到慚愧也想儘快作出彌補。在圖書館看到諗Sir的 錢搵錢 後開始有方向及目標。自知有點遲但立即去找另外兩本大典同時也參加了下一期的收息101。   本人有以下幾點希望諗Sir指導一下。   一) 本人與太太聯名一間私樓,200萬入貨現在仍有約80萬未供完。本人42歲月薪大約 20000(身體轉差,預算下年轉工後的月薪), 太太37歲月薪大約15000(Sales)。兩人現金有20萬,股價5萬。現在想轉到另一間銀行做按揭吐現用作投資, 同一時間希望轉名給我太太一人名,而按揭由我做擔保。   a)本人扣除開支後每月可供$8000~9000。是否可借到大約220萬,扣除80萬後剩 140萬?是否太保守呢?   b) 吐現後如果投資的話,用那種工具比較好?例如直債?   二) 來年的年中預計有二百萬以上一次性收入,請問這一筆錢是否先用來投資?還是買第二間物業用作收息,本人是否還可做按揭?   希望諗Sir可以繼續幫到各界人士 一位惆悵的孬爸爸上   answer: 借按揭銀行不是按你每月扣除個人開支後可供幾錢,而是扣除負債支出後究竟仲有幾多人工淨,所以讀者不用考慮個人消費。   一些會考慮的因素有: 個人借貸,如P-LOAN,信用卡低息貸、循環貸,稅貸、私貸,稅貸對人借貸力扣很多,信用卡低息貸殺傷力較低,所以借錢呢,都有技巧。借得好,對往後再借影響較少。而此等知識,筆者暫未在坊間看到其他個案解答者提及。可能佢地覺得太顯淺吧。   有些行為: 比家用、買電器、係銀行申請野、擔保人、過份遞交按揭申請、股票孖展…都會有唔同程度影響按揭申請   假如如有一個人乜消費愉卡乜銀行申請都冇,佢月薪25K表示借貸力為25000/10000*50%*2.59 = 323萬,扣除80萬借貸後仲淨240萬左右。但,此假設讀者的80萬欠款是攤盡30年還的,如較短,能借的比240萬更少。當然讀者太太都可幫手借,估計讀者如不太重數,借200-300左右應不難。   由讀者專間樓比太太可以,轉時順便可按套現亦係好,不少有一間樓的中年人都行此套,補償手上資金不足缺點。留意讀者下年如工資降低,借貸力會更低,所以轉工前要做好轉樓比太太單名呢件事,再淨自己單名無樓等機會買第二宅。   其實讀者已睇筆者不少個案後應知: 工資不高者基本上擁抱買樓是唯一出路。但唔係全幅身家無差別地買,而是買了住宅樓後第二同三間要等時機。儲蓄及人工越低者,你越要等。誠如將軍兵少,年年好戰唔係正途。   究竟買樓等咩? 如能力不高者,起碼等樓市回調20%後,才用二成首期上會,那樓市真由頂直插四成,你都頂住未成負資產(因你低了20%才買加上又比了20%首期)。計中原城市指數約190點見近期頂,如真跌至152點才作入市考慮。   等待之時,買債基好,讀者亦然。咪話筆者成日提債基,其實由保險至REITs到股票及樓仲有玩到學生宿舍加英國樓的做法,你在過往一個月既文應找到!     債基可隨時贖回,又高息。筆者明白不少人大力開口唱衰高息債,又話爆又剩。然而過去一年,下圖為其中一債基表現,星期六剛過的收息101堂與學生全展示過,一年間價格升了3.98%(留意價格波動細但不保本),過去一個月力保無升跌,又有息派,算很有交待。買不同債基息收8%-25%年息都有。對於想求穩之投資人值得將點份錢配入,10萬港元都可開始。至於直債入場門檻20萬美金,息都可派成10%,更是保本,然而睇落咁「屈」既野一條都賣百幾萬HKD,對於資金少或初心者不好考慮。 至於保險,在融資後做到年10%-20%回報都係可以,更是由保險公司保本,入場亦易10-20萬都得。然而問題為焗鎖死幾年。留意直債同債基都可中途沽,但保險唔得。一般港人明白未去到問保險融資類問題,大抵只停留在「之前買份保險發覺嚴重低回報,點救!」此等問題。只好說做得保險經紀習慣賣無形的保險,銷售技巧相對高,閒人落入佢手「無幾舊」屬正常。至於賣馬拉一手樓的,想出賣個客而賺高佣的意圖相對高,你係佢個客只好說無運到。   筆者的理財個案,實在由債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民都有提,股票同外幣更不在講,此為撰寫全面理財個案必須要的。

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如何一步步改善生活 #1882

諗sir你好!本人34和太太32歲,本人月入72k(2個月花紅), 及太太月入18k;二人家庭,沒有子女,未來2年後有小朋友。月儲32k。   本人以個人名義持有新界自住物業(近大學),2016買入價4.2m, 現估價6m,剛轉按,欠銀行按揭3. 4m,月供14000元, 太太名持持有新界村屋,現估4.2m元,欠按揭80萬元。太太家人有丁權,但因欠資金未起丁屋。   夫婦二人手持現金有65萬元,股票幾萬元。月供股票5000元。請問我現時應怎樣再購入九龍第3層物業投資 ? 定應該買入債基儲錢。   本人手持物業所在地區偏遠,以我們實際情況目標如何該如何部署 ? 長遠怎可達到3個物業的目標?希望諗sir指示正確投資方向,不勝感激 !   ANSWER: 其實讀者持有物業都很有塑造性,好似我們買樓003教授的學生宿舍,將租金回報升一倍而大學附近屋苑當然有著數。但,近唔近大學唔係最終考慮因素,你要明白一般學生對屋苑之要求及搬入那個屋苑較順暢才能成事。筆者自己做緊及為一堆學生安排才有咁多經驗提供。下圖為其一宿舍,片段內筆者無行哂入所有房間。然而經過廳後,第一間入去的房,有兩邊床那間,兩張床已租出,左右兩邊床各4千幾。即係呢間三房屋既業主已有九千蚊租約係手,淨低三間房仲可租比四個人,客觀計收9K+9K+5.5K+5.5K ~ 29000月租一個月,而佢間屋只係600萬唔使買設黎。同時表示係新界西揸個單位,識攪可以幫你搬出奧運站住三房,再有息收補貼下夠住銀海。   筆者的課程唔會同你預測股市股票,但可活捉租客同提出銀行statement債息予你見證。我地7-8月連星期日都與同事由西走到東,睇樓又招呼新一客。至於讀者之村屋,唔知係邊,好難傾。但如果是底層村屋,即時諗到可以一開二,又可提供租值。有時有d野,你爭在搵唔搵到人話話知竅門。   其實讀者而家應為2年後有小朋友換三房鋪路,同慢慢開大月現金流令自己感受下錢搵錢之威力。誠然月入72k係唔少,但如昨天個案之讀者,90k月入但到40幾歲都係靠四間樓同佢賺成千八萬,自己儲一般無可能過千萬。你就知打工搵錢只會做死你,識錢搵錢係必需(need),而唔係最好(wish)。   家庭借貸力(72000+18000)/10000*50%*2.59 = 1180萬。現已借(340+80)=420萬,借貸力已用36%,此時不太好再加碼,何況買九龍第三房要打稅,無樓要打估計4%即40-50%稅,有樓要俾15%即超150萬,叫讀者點去俾? 亦因此,讀者第一步不妨清左太太名出黎:將村屋用低於400萬代價,每次賣50%業權由太太至先生,那就可低稅去令先生沒樓在手。   1.先生無樓,再買可八成上及免15%高稅   2.太太受先生業權但低薪,次選係先生擔保,首選是行買樓003的借貸力由無變有之法,令太太「食哂」成間   3.在步驟1-3期間,將現金買債基收息。行收息101的E餐先。步驟1-3如短時間內做哂,有人會搵你。   4.債基派息10-12%,將50萬元投入,看看息率是否夠數。如穩定,再upgrade去B餐收15-18%年息。那50萬收息達8K,大大補足讀者儲蓄。   5.完成1-3步驟,不妨將大學那樓轉做學生宿舍,租值可提至25K或更高。詳細要睇過開則至知。   6.大學間樓收到25K租或更多,表示讀者可以在很多地方租到三房改善居住環境   7.買第三間樓,在讀者試左學生宿舍好D? 定係唔買樓只KEEP兩間然後用債基產出現金流好D? 再自決未遲   8.由於現金少,直債不考慮。至於工資好,根本唔需要買股票去博。股票合最有錢的高層或最初階的低層去博。反而位處中間的,買股等於每月進貢。當然,5%或之下的配置,買股票可以。   9.相信過去一個月,大家明白你苦心計什麼合理價,都是枉費工夫。何不只淨少量金錢,等出現恐慌時才入市? 而等待之前,用樓或保本的債去定收息是必要的。

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四大理財錯誤示範 #1881

諗sir, 本人實為傭才,早幾年因家人有患疾需要,用盡積蓄而放棄了再置業機會。後在朋友推介下,買入些基金和債基,希望能成穩妥投資為再置業舖路。 但上完買樓001和003課後,發現之前決定不是最明智。    現人已過中年,家庭開支亦日漸加大(兩個小朋友,三大長老),按揭力亦已大減,樓價亦難大幅下調,誠望諗sir能給些寶貴意見,盡快作出修正再從新上路完成一生三宅目標。    物業情況 :  1) 荃灣私樓 : 樓齡31,市值8.5m,餘下按揭2.3m,父母妹居住,物業與妹共同擁有  2) 九龍公屋 : 樓齡30,租者置其屋,未補地價,市價約3.5m,現與奶奶同住。物業為丈夫與奶奶共同擁有,奶奶業權打算會另留給除丈夫其他家人。    其它資產狀況 :  1) 2014年加按套現荃灣物業3m,將2.45m買入了隻基金,年回報維持約8%,但基金價低跌了10%,淨值現約2.16m. 每月派息16K作為加按後之按揭還款。現按竭仍欠2.35m.  2) 稅貸(同樣放入以上基金作投資用)欠款餘額20萬,每月還款10K至2020年底。此稅貸連部份儲蓄共50萬同樣放入以上債基,現值48萬,每月收息3.6K作子女部份學費使用。  3) 月供4.5K基金,可移動部份約40萬。  4) 現金20萬 收支情況 (已扣MPF) : 本人45歲, 月入49K 丈夫47歲, 月入28K 妹妹41歲, 月入18.5K 總收入 96K,每月總儲蓄24.5K : 月供基金儲蓄(4.5K)+如取消稅貸(10K)+現金(10K)    請賜教以下安排 :  1) 加按荃灣私樓除名 – 本人業權50%轉到丈夫名下,50%轉給媽媽。妹妹業權50%轉到我丈夫/母親名下,50%轉給媽媽。每份做到2百萬樓下以減少厘印費可行嗎? 以丈夫名加按多1.5M。  2) 以上放入直債等待入市時機,定係將基金都拎出黎買直債? 但丈夫本身已有租者置其屋業權,是否有影響?  3) 妹妹除名後,申請居屋或待時機以6成按揭買約5M屯門私樓?    […]

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