留意屋苑區內之檔次(答)

>>按此看問題 希望經過今日政府2條辣招後,你睇中類型單位之業主會減價。對於未有物業係手既你,印花稅唔會加,按揭成數唔會減。但業主既減價會否持久呢? 今次政府主要打擊第二套房按揭,印花稅原本比3%就要加到6%,當中加幅相信業主有能力轉讓比買家,因最基本問題未解決: 盤源少,你唔買仲有人買。   恆生聲稱以網上銀行為準,唔係真的。佢都係唔想煩做單舊樓按揭而矣。如果你想估高d,唯有人手去估。去銀行幫你手或按揭服務公司更有效。至於上按證公司,如果你係買自住樓而唔係套現,咁就唔使估幾間價咁多而又以最低者為準的。   係一出新招首個禮拜,最有希望執死雞。希望有心態弱既業主減價而沽。但黃村新村為區內排次最低之屋苑。係區內為黃埔新村<海濱南岸<黃埔花園<海逸<半島豪庭,海濱南岸樓齡細但係當初為居區,間格只有幾個,唔似黃埔花園有大有幾有千呎單位,所以海濱南岸呎價「拉極都拉唔起」。   紅磡雖然好,放眼香港仲有其他不錯地區的,返紅磡都是15mins車程。諗樣寧願你係均價較低之地區,購入一個檔次較高之屋苑,都好過你買入個檔次近乎最低之屋苑,何況除了價升得慢外,治安較差又係另一個問題。寧頭借多些少買個德福細單位,或搬遠些少住得更好。

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留意屋苑區內之檔次(問)

諗樣兄你好:   小弟拜讀貴blog已久,獲益良多,先行謝過。   本人26歲,月入四萬,相當穩定(近乎公務員),無任何卡數or loan係身,有100萬cash可動用,想做8成按揭趁早買入自住樓。   現睇中黃埔新村一450呎(實用321呎)兩房單位。裝修不錯,想拍板買入。   惟業主非常狼死,開價388萬!(對上一次類似單位成交為358萬,仲高佢幾層)   我還價370萬,依然俾銀行估價低一截 (匯豐336萬,恆生344萬)   Agent表示問過Standard Chartered 話360萬一定無問題,再高就要拎份約去傾。   問題一:恆生聲稱以網上銀行為準,係真唔係? 問題二:點先可以估得高d? 問題三:agent話上MC,會以3間銀行估價最低者為準,又是否真有其事? 問題四:定轉移目標算了   謝謝諗兄!! 阿君上 ->>按此看答案

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你的人工正每月遞減? 公屋少年篇(答)

>>按此看問題 譚仔年少儲落75萬,已經非常不錯。香港社會上大把譚仔呢類年青人,入息唔算高只係萬餘元,可能與現時教育制度不合,當然加上自己都有少少懶,致學歷不高亦算不上專才。雖然人生「開步」唔係靚,但仍懷著少許資本、躊躇滿志地為自己人生之正場鋪路。人生正場是三十! 係投身社會近十年後處事和人脈已累積了一點,是時候為自己往後要決定安穩地打工或承擔更多。作老闆要緊貼時事、寧活走位、生意做得大更要養活不少員工,其實跑數壓力唔細過電話美容保險SALES。     譚仔問題不在於諗買唔買樓、或點去買樓。反而應問自己人生如何策劃,讓買樓安排配合自己生人路向。先要去思考既問題為放身一博去攪生意否? 與及買樓是為家人同住或未來成家立室所用? 仲有你舊有公屋如出租比人,係要補地價的。補地價係用factor*現價計,點都要幾十萬而你要預筆錢。請勿挺而走險做非法出租。     首先諗樣認為你現時有生意諗法,不妨一試。做生意當然要識計數,而放棄現有工作走去全職攪生意係涉及機會成本之計算。年青人未有家庭壓力加上人工唔算高,應該放手一博。最好利用呢年一邊做生意,一邊等政府有冇年青人房屋資助計劃。你講之低成本門檻低之行業,即係冇技術含量要靠勤力搵錢啦,請你務必與客戶關係深化,否則做得起都好快比人搶左去做。     如果你有諗過之後再買多一間樓,即一人擁有兩間樓,你當然可以買樓邀請姊姊,或家人一起同住。但日後你成家立室會否難開口趕屋企人走呢? 除非你肯定姊姊會係某時間結婚搬走,否則你日後只會得黎更大麻煩。 在港之年青人,有幾個意見: 1.        唔好用咁多電話,開下口去識人,識人好過識字是真的 2.        試下諗你而家份工有幾好,每個月autopay有錢袋落你口袋係幾暢快 3.        係港元掛美金下,如果你老闆仲肯每年加你5%人工,你份人工實在都係逐個月遞減,因5%係名義上既上升,但在通賬下實質人工月月縮。平民消費品通賬一年不只升5%(你食包腸仔都加左幾蚊啦)。相反高消費品跌緊,阿爺而家唔比送禮唔比抽獎,冇人買咁多錶送比人。 4.        所以不進則退,請為自己做好危機意識。你話d樓貴到買唔到,係因為你人工跟唔到。如果你屋企儲左大批腸仔同米,而家成批貨貴哂你買樓仲輕鬆左。

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你的人工正每月遞減? 公屋少年篇

  小弟為八十後庸才一名,現年25歲,剛畢業,月入約一萬,有見打工搵埋雞碎咁多,所以想膽粗粗創業,係低成本門檻低之行業,預計初期可以搵約一萬仲未辭職,因為有買樓打算,同埋創業計畫亦在計畫中,仲15,16   家姊月入約25K,現年28, 父母近退休年齡,現月入共20K左右而現時全家住緊一所現值約1.6M之公屋,可惜未補地價,為早年買落小弟有約750K 股票加現金,家姊約有200K 現金而小弟已入紙免補地價大抽獎,亦準備再抽居屋貨尾但正在諗後備計畫,同家母商討完, 認為即使抽唔中,以屯門一帶輕鐵沿站居屋為目標,補地價買入的話,入場價約1.7-1.8 M,同免補地價都係差幾十萬,亦算係小弟能力之內所以諗左2個PLAN1 買約1.8M 之居屋,與家姊同住,父母繼續住舊有之公屋2 買約2.3-2.5M 之居屋,舉家搬入屯門,舊有公屋放租幫補供樓     以上2個方法供款應該差唔多   唔好意思,講得比較亂, 希望諗 SIR 可以指點一下唔該晒諗SIR! 公屋少年譚仔上   答案 譚仔年少儲落75萬,已經非常不錯。香港社會上大把譚仔呢類年青人,入息唔算高只係萬餘元,可能與現時教育制度不合,當然加上自己都有少少懶,致學歷不高亦算不上專才。雖然人生「開步」唔係靚,但仍懷著少許資本、躊躇滿志地為自己人生之正場鋪路。人生正場是三十! 係投身社會近十年後處事和人脈已累積了一點,是時候為自己往後要決定安穩地打工或承擔更多。作老闆要緊貼時事、寧活走位、生意做得大更要養活不少員工,其實跑數壓力唔細過電話美容保險SALES。     譚仔問題不在於諗買唔買樓、或點去買樓。反而應問自己人生如何策劃,讓買樓安排配合自己生人路向。先要去思考既問題為放身一博去攪生意否? 與及買樓是為家人同住或未來成家立室所用? 仲有你舊有公屋如出租比人,係要補地價的。補地價係用factor*現價計,點都要幾十萬而你要預筆錢。請勿挺而走險做非法出租。     首先諗樣認為你現時有生意諗法,不妨一試。做生意當然要識計數,而放棄現有工作走去全職攪生意係涉及機會成本之計算。年青人未有家庭壓力加上人工唔算高,應該放手一博。最好利用呢年一邊做生意,一邊等政府有冇年青人房屋資助計劃。你講之低成本門檻低之行業,即係冇技術含量要靠勤力搵錢啦,請你務必與客戶關係深化,否則做得起都好快比人搶左去做。     如果你有諗過之後再買多一間樓,即一人擁有兩間樓,你當然可以買樓邀請姊姊,或家人一起同住。但日後你成家立室會否難開口趕屋企人走呢? 除非你肯定姊姊會係某時間結婚搬走,否則你日後只會得黎更大麻煩。 在港之年青人,有幾個意見: 1.        唔好用咁多電話,開下口去識人,識人好過識字是真的 2.        試下諗你而家份工有幾好,每個月autopay有錢袋落你口袋係幾暢快 3.        係港元掛美金下,如果你老闆仲肯每年加你5%人工,你份人工實在都係逐個月遞減,因5%係名義上既上升,但在通賬下實質人工月月縮。平民消費品通賬一年不只升5%(你食包腸仔都加左幾蚊啦)。相反高消費品跌緊,阿爺而家唔比送禮唔比抽獎,冇人買咁多錶送比人。 4. […]

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買家居保還是防租霸保險?(答)

>>按此看問題 其實驗樓時發現問題已太遲,因賣方只承擔將舊樓之應有原狀賣比你。除非真係好走樣否則你好難踢走單買賣。所以睇樓時就要睇清楚。要注意漏水及嘈吵之鄰居。詳情要另開文再講   家居保險有三大種。火險、家居保及最新出之租務保障(即防租霸保險)。通常都係比一年保費保一年,亦可月繳。火險唔係防火,主要係理賠因該物業之結構損壞而作出賠償。你做得按揭就一定要買。當然有不少讀者係上左會但都唔知咩係火險啦,原因係你幢大廈已有BLOCK POLICY/MASTER POLICY,即管理處幫手買左,銀行CHECK到就唔駛係上會時雙重買。但有銀行係唔承認部份公司提供之coverage的,咁就冇計,焗住比多幾百蚊買多一份。   而家居保範疇為保障購買者所住居所內之財物損失、所引致之法律責任及保障。例如意外水浸引致損毀、跌左隻窗落街、間屋水浸暫時住唔到而要另覓居所當中支出。集合各人問題而注意點為: 滲水唔算,要因意外而爆喉先有得陪 手提電話大部份電子產品都唔包,包既話我個個月都換電話啦 裝修時係冇保障既 有部份保險公司話搬屋時都有保障,但留意係要搵合資格搬屋公司做 好似2012年咁十號風球係天災,大部份保險都係爆哂窗都唔包。就算有得賠都只可用撫恤金形式   至於防租霸保險係新出,每年千餘元保費。買都值得既。但留意係有銀行出租consent未。 保障範圍有 1.        法律支出上之賠償,最高十萬元 2.        物業損毀加上所失租金賠償,最高十萬元   當然防範好過買保險,小心點睇清楚問下個租客。好似有個case,個租客好豪咁交哂一年租,之後業主成年都搵唔到租客。問返緣來此人在另一個單位已攪過事,呢算一年租既錢好可能係上手業主賠比佢既安家費。所以唔好見錢開眼,邊有咁筍既野呀…

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買家居保還是防租霸保險?(問)

我是第一次置業,想問: 1.驗樓時有什麼細節要留意的呢? 2.如果我遲些想放租,應該買什麼保險呢?應該買家居保還是一些防租霸的保險?買時有什麼細節要留意的呢? 煩請解答,謝謝。nwkgon >>按此看答案

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樓宇出租知風險(答)

>按此看問題 首先回答讀者問題(1+2),如果現時(2013年)將按到七成既樓出租,而又被銀行發現,後果多為兩個。一係就銀行即刻加你(大約)3%利息,直至你轉去第間銀行為止。另一可能係即時call-loan,風險為樓市下跌時係原先借左銀行200萬,而到call-loan時尚欠160萬,間樓當時市值之五成又唔到呢個價既,你就要補水(即補差價)。趕走租客當自住到市值七成已穩陣。現時市況大升,冇咩人有此情況。但風險先要明白。 至於刑事責任,除非銀行職員問你點解報出租時,你同佢講你係存心虛報既,或銀行唔想收你貴息,而報警搵商業罪案調查科查下你,咁先有機會招惹官非。當然你要請教律師啦,我係諗樣而唔係大狀。話唔埋政府他日真係整招刑事化以推低樓市。 另外租約滿左去加按當然好些少,到時咪又多個藉口扮唔知。但分別就不是十分大。經過劏房、僭建、地下皇宮事件後,真係唔知咩先至為嚴重房屋問題。9 但有樣野要留意,你同銀行做按揭時,借款人同擔保人都承受一個ALL-MONIES-OBLIGATION,即佢一叫你還錢可能連該行所有結欠都一齊清還,此條文對於擔保人亦一樣,擔保人成日以為淨係幫借款人擔保間樓條LOAN,其實借款人在該行之信用卡、私人貸款,都需要為他承擔的! 不少香港大銀行都有此條文,小心為上。   不少打工仔都用加按方法由一層變兩層,夠膽可以二變四。但在信貸資料庫資料全公開後此做法已收斂。你去銀行申請按揭時佢都要你簽份同意書,等該行去信貸資料庫查閱你個人之信貸資料,如果唔簽要捱貴息,更可能唔批。資料庫資料會同你申請表上所報稱之借貸款項作比較,如所報與查到既信貸資料有所不同,又要再解釋。咁樣做係為左將實力較差既投資者拒諸門外,大跌時減少粉身碎骨。   係租客方面,佢亦有權要求你出示出租同意書先租樓的,但如你未得銀行批准而將樓租出,補救辦法為叫租客簽署同意未睇銀行同意書既情況下租入單位,以防租霸用此為由欠租,當然最好既做好梗係只借五成,講明係投資按揭啦!

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樓宇出租知風險(問)

你好,先祝你身體健康、心想事成。 本人有一層樓,買入價為210萬 ,做七成按揭H+1%,月供$5700。現放租收$6500(己打厘印),市值租金約$8000,今年8月租約期滿。因想套現所以近日去銀行估價為320萬,如加按87萬新貸款利率為2.15%,舊按揭利率不變。新舊供款共$9000左右。      現有問題是,在申請加按時銀行提供了一份自住樓宇聲明要簽名,因在放租樓宇銀行只可加按五成,不可加按七成。 1, 這份聲明是否有刑事法律責任呢 (如虛報)? 2, 如加按後被發現有甚麼後果? 3,  其實如果在租約期滿後,樓宇没有租約時才申請加按,其後先再與租客立新租約,此方法可不可行?  >>按此看答案

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一年大賺百萬後之部署(答)

>>按此看問題 如果以你收入水平,而西九單位係早期買入的話,拆名比太太是值得的。因以你收入水平比一般中產高一個階,可以儲多點現金流,侯低而吸。相反儲極都冇咩錢(或少)既讀者應趁後生善用槓桿,先可以由低位彈高追到較高水平,當然「彈」呢個動作梗係有風險啦。   勢力懸殊下唔可以遂蚊儲 至於有兩類人想再談,一就係唔想用槓桿之人,靠逐蚊儲希望為完成退休目標(或自己未完成之目標),係現今打工仔(或交緊租既老闆)與財團在「冇得玩」及「勢力懸殊」之爭遂下,你唔了解當今金錢法則而採用守舊一套很難有好結果。另一類仲大鑊,係亂用槓桿之人,佢比前者低回報更慘烈,係負回報。筆者時常同客戶說零回報不是最慘,係金融海嘯後有UNCLE同我講:「輸一兩成佢已經好滿意。」所以先睇好自己定位,再度身為自己鋪上理財之路。   聯名轉老婆單名 又講拆名,其好處係由聯名轉老婆單名,老公冇樓係手下次買樓幾可肯定借足九成,做更大槓桿。留意如果人工負擔得到,其實按揭證券公司可為一對夫婦批出兩間聯名既九成上會按揭的! 但第二間必須報為家人自住,同埋唔保證100%批出,而家時勢60%機會都勉強。仲有拆名要比番原半之一半印花稅(筆者朋友上年試過係咁,有update請告知),即6.40mil樓宇由雙拆單要用3.20mil打印花稅,同埋3年內賣要比SSD。拆左後呢個case老婆35k人工不足以借五百幾萬債,老公要加為擔保人。   按揭保費太肉痛 筆者都建議拆,再補錢做五成或七成,租比人自己再按當時市況租或買三房。但由於只買了一年樓,雖帳面上賺了一百萬但要升到5.3mil/0.7=7.57mil先可以轉做七成按揭,樓市要比現時再升10%先有得諗。另一點係兩人既現金水平同你們的入息水平頗不相襯,十幾萬家庭月入但現金水平只及四個月之月入水平,實話是比其他家庭低。為何點出是因為上年你們用九成25年上會買四小龍定必繳付了近廿萬之按保費(如選一筆過繳付),貴到連諗樣都肉痛,因為呢廿萬連條毛都買唔到。當初如資金較足做個8成按揭分15年還,其實保費可大減。當然筆者明白家家有本難唸的經,希望讀者和本網其餘cases比對一下,如月入五萬之家庭流動資金平均可累積到那個水平。   讀者應該唔使換樓,買多間佢承受得起,但就咁走去買三房而沽出兩房不是上策。應累積資金靠補水或升市令西九四小成功轉按到七成或五成後租出,往後買入三房或市高而租入三房,都是好方法,在三十餘歲先完成退休買落三層樓之兩間。

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一年大賺百萬後之部署(問)

你好!本人和妻子今年三十,兩人都是專業人士,本人收入約9萬,妻子3萬5,工作非常穩定。在上年5月聯名買入西九四小一兩房單位5.4M, 9成按,分25年還,  月供約21000,現約值6.4m 。另有一新界三房夾屋單位於07年綠表以母親名1.3m買入,本入作擔保9成按分15年還,月供7千,還剩七十萬,現未保地價約值290萬。另有現金約50萬,每月兩入可儲約4萬。現在居住問題暫解決,但兩三年內有機會有小孩而需換樓,亦想伺機買多一間投資,想問lumsir在現有資產上如何可以執一執以應付買多間或換樓呢,應先換樓定hold多間?現有四小單位須拆名嗎?現有夾屋由母親居住,可換至私樓以得到可轉按,二按的優勢嗎?謝謝! >>按此看答案

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