Hi Lum Sir, 你好!想請教一下：我同老公2009年年尾198萬買入已補地價的居屋,做九成按揭,H+0.7%息,現月供需6000,還淨170萬，樓價已升到360萬,因為生了BB想換三房單位, 現家庭收入六萬幾, 正考慮: 1. 賣了現有單位,俾三成首期買大D的單位(約600萬) 2. 將現有單位轉按後放租,再用一成首期買個細D的三房單位(約550萬) 3. 將現有單位轉按後放租(月租約12000), 再自己租一個三房單位(約17000) 最希望可以做到OPTION2不過好似比較進取,所以想請您俾D意見   ->>按此看答案

->>按此看問題 ->>>按此到討論區發問 以筆者所見家庭收入近四萬而借二百八十萬之按揭令你負擔驟增。因330萬樓宇買入後減去50萬首期要借280萬。以你咁講，你買完樓後將會冇CASH係手。而每月供款要拉到30年才可將月供款減低至10000完，25年供會年供款增至$12000，都可上會有餘但令你儲唔到$落袋。換言之到時層樓升跌會主宰你黎緊多年命運，層樓升一成可等於你(3.30mil * 10% / 13000)=要25個月先儲到既錢。跌一成都一樣。係如此升浪唔到頂都到尾之時候，為何以身試市呢? (因為你睇錯市每跌些少你都要賣兩年身)   諗樣相信白表居屋較適合你。黃大仙附近之慈雲山仲有不少二百萬之選擇(未補地價)。私樓風險亦唔係細，勝在可隨時加按但而家買間私樓少都要2.60mil(例:荃灣中心404呎)。居屋推出就係要幫你慳返個地價，用平價解決自身住屋問題。既然你合規申請就唔好浪費，除非你好有把握間樓可以幫你賺到錢，否則唔應該用伺自己大份金錢去買(投資)一項目。   買樓雖然可以係滿足自己居住需求，但要理會當中投資風險。唔可以因自己要住就咩都唔理走去買。買居屋可以唔比地價慳返約三成樓價，但要當作投資品賣出或套現時有一定難度。私樓質素參差及要比地價，但用作套現及賣出可不受限制。在此重申一次兩者之分別。至於實用率一般居屋較好，管理費都係居屋平。要知道而家私樓管理費已升至2000一個月不為奇。慳返留比仔女讀書更適當。   趁機重提一次，你要唔補地價咁買居屋主要有幾個途徑:1. 你係公屋戶主，只要你肯放棄公屋就可以用綠表免補地價買居屋。但留意你父母係公屋戶主唔代表你可以走去申請綠表上居屋。以筆者所記除非你係間細公屋住六個人或更多先有條件用擠迫戶提出拆戶，即分配多一間公屋比你，咁咪兩個都可以一齊申請。要攪擠迫戶或有病調遷，請找社工。   另一方法係一個人或一家人先上公屋，要低收入配合。一個人約$8700月入而一家人不超$16000。按此看房署關於收入之解說。上到公屋每月要比錢交租，之後可比錢再買居屋。第三方法係最近熱討既白表免補地價買居屋或置安心，形式近似都係要一人月入不過$2100，家庭不過$40000，可入表而抽中會叫你去睇樓，睇中比錢。比乃三個最主要途徑「上樓」。   讀者打得成篇文上homebloggerhk問相信係心思熟慮之輩。亦知結左婚一排仲同母親住難免想搬出享受二人世界，但如想提前搬出享受二人世界是有代價的，凡是有因必有果，希望筆者幫到你。

->>按此看問題，青衣睇樓經歷 先作個人評估，假設息口不變讀者月入23000，可用盡11500供樓，攤長30年可借三百萬，加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢，例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格，知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活，找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的，通才者有如老闆、政客、政府官員，都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作，試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的，故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢，即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂，人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊，要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢，有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住，就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願，就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch，必須付出再有收獲，仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下，讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣，何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇，不過諗樣都同意現價過高，置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一，不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善，馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力，先可以應付得黎。有時買棲呢樣野，急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限，其實只不過想要個單身安樂窩，居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋，係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的，當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好，可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病，可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會，淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港，想自己一個人住，係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

  ->>按此看問題   以我睇你個case，應該賣出新樓(即一房單位)而買入現元朗居最為合適。有以下原因: 1.      首先你倆夫婦收入尚可，但手上cash唔多，人工亦唔可以幫你好快手咁儲到另一舊cash，所以不宜在旺市持貨過多。至於如何界定你持過多定少，多得你留意諗樣網，用筆者分享過了的方法計了出來。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」，請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

因有買樓決策之難之事而在互聯網搜尋見解，幸獲明燈引路到達諗 Sir 之殿堂， 諗 Sir 的分析詳盡而又細心為讀者解難，有諗 Sir 懸壺濟世指點迷津實屬網民之福！ 現提筆發問還望諗 Sir 不吝賜教。 背景： 本人27，新婚，二人固定月入約 $7.5萬，手上資金約 $50萬 幾年內沒有生 BB 打算 現租元朗一單位月租約 $9千，跟據最近成交紀錄現市價約 $350萬 去年中買了市區一房樓花，約 $350萬，按9成，月供約 $1.2萬，幾個月後收樓，本來打算自住省卻租金開支 月入扣除供樓、租金、四老家用及生活開銷，月儲約 $3萬，若省回租金應可儲 $4萬 現況： 租住單位的業主似乎有意出售，現單位完好而我們亦甚為喜歡，如果成事雙邊免佣大家高興 但即使免佣，印花稅及律師費注定 $50萬本只能做 9成按揭，如放租被發現要補水4成就得動用四老棺材本，雖未至於破產但我們覺得極不應該 問題： 1. 根據諗 Sir 的「升市只持一半貨」原則，此行風險似乎偏高 (7.5萬x50%x265萬/1萬x一半貨 -315萬負債 = 172萬)，但難得「試住」後單位合意又免佣，擔心機會可一不可再？ 2. 我們大約計過數，但擔心有所遺漏，請賜教：     月儲 $4萬 減供樓租金差價 (供 $1.2萬，放租約 $9.5千) 以及管理費地租差餉，放租後月儲約 $3.6萬，一年 $43.2萬     若樓價 1年內下跌 2成，兩層樓共值 $560萬，1年來共還本金約 $20萬即共欠銀行 $315萬x2-20萬 = $610萬，Margin Call 的話約欠 $5萬     以此計算我們大約可承受樓市 1年下調 約少於2成 或 2年共下調 約少於3成 3. 如果買得過，與業主議價有何策略？做 9成 按揭搏一搏，還是先向四老借 $50萬做 7成按揭？ HKMC 除要求被發現違規者補水，會否/能否有進一步罰則？ 買後應自住新還是舊單位？如果買唔過，又應該如何部署後市？ 4. 如果現在將單位買下來，今後應如何部署投資以供幾年後購買第 3 套房？ 5. 未知諗 Sir 對元朗區有何睇法：區內將會陸續有新盤落成，對樓價是起刺激作用還是因供應增加而使樓價有所壓抑？ SSD後會否更多人轉買為租，能否吸納新樓落成的新增供應？ 煩請不吝指教，萬分感激！ ->>按此看答案

->>按此看問題   答: 首先大家可能唔太慣睇平方米，你可以大約將做39平方米當做390呎。 本天第二度貼文，靖 按下方like/login以看全文及支持