樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(問)

Hi Lum Sir, 你好!想請教一下:我同老公2009年年尾198萬買入已補地價的居屋,做九成按揭,H+0.7%息,現月供需6000,還淨170萬,樓價已升到360萬,因為生了BB想換三房單位, 現家庭收入六萬幾, 正考慮: 1. 賣了現有單位,俾三成首期買大D的單位(約600萬) 2. 將現有單位轉按後放租,再用一成首期買個細D的三房單位(約550萬) 3. 將現有單位轉按後放租(月租約12000), 再自己租一個三房單位(約17000) 最希望可以做到OPTION2不過好似比較進取,所以想請您俾D意見   ->>按此看答案

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居屋疑難解答(答)

->>按此看問題 ->>>按此到討論區發問 以筆者所見家庭收入近四萬而借二百八十萬之按揭令你負擔驟增。因330萬樓宇買入後減去50萬首期要借280萬。以你咁講,你買完樓後將會冇CASH係手。而每月供款要拉到30年才可將月供款減低至10000完,25年供會年供款增至$12000,都可上會有餘但令你儲唔到$落袋。換言之到時層樓升跌會主宰你黎緊多年命運,層樓升一成可等於你(3.30mil * 10% / 13000)=要25個月先儲到既錢。跌一成都一樣。係如此升浪唔到頂都到尾之時候,為何以身試市呢? (因為你睇錯市每跌些少你都要賣兩年身)   諗樣相信白表居屋較適合你。黃大仙附近之慈雲山仲有不少二百萬之選擇(未補地價)。私樓風險亦唔係細,勝在可隨時加按但而家買間私樓少都要2.60mil(例:荃灣中心404呎)。居屋推出就係要幫你慳返個地價,用平價解決自身住屋問題。既然你合規申請就唔好浪費,除非你好有把握間樓可以幫你賺到錢,否則唔應該用伺自己大份金錢去買(投資)一項目。   買樓雖然可以係滿足自己居住需求,但要理會當中投資風險。唔可以因自己要住就咩都唔理走去買。買居屋可以唔比地價慳返約三成樓價,但要當作投資品賣出或套現時有一定難度。私樓質素參差及要比地價,但用作套現及賣出可不受限制。在此重申一次兩者之分別。至於實用率一般居屋較好,管理費都係居屋平。要知道而家私樓管理費已升至2000一個月不為奇。慳返留比仔女讀書更適當。   趁機重提一次,你要唔補地價咁買居屋主要有幾個途徑:1. 你係公屋戶主,只要你肯放棄公屋就可以用綠表免補地價買居屋。但留意你父母係公屋戶主唔代表你可以走去申請綠表上居屋。以筆者所記除非你係間細公屋住六個人或更多先有條件用擠迫戶提出拆戶,即分配多一間公屋比你,咁咪兩個都可以一齊申請。要攪擠迫戶或有病調遷,請找社工。   另一方法係一個人或一家人先上公屋,要低收入配合。一個人約$8700月入而一家人不超$16000。按此看房署關於收入之解說。上到公屋每月要比錢交租,之後可比錢再買居屋。第三方法係最近熱討既白表免補地價買居屋或置安心,形式近似都係要一人月入不過$2100,家庭不過$40000,可入表而抽中會叫你去睇樓,睇中比錢。比乃三個最主要途徑「上樓」。   讀者打得成篇文上homebloggerhk問相信係心思熟慮之輩。亦知結左婚一排仲同母親住難免想搬出享受二人世界,但如想提前搬出享受二人世界是有代價的,凡是有因必有果,希望筆者幫到你。

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居屋疑難解答

本人同太太都是35歲,和媽媽一起住黃大仙公屋,月租$五千 本人收入$兩萬一,太太接近$兩萬,媽媽$一萬,兩三年後會退休 兩公婆有5張信用卡,但沒有欠卡數 於2015年本人有十年儲蓄完結,可約$廿二萬 手頭可用儲蓄$30萬 每月$5000家用,外家$4000,兩公婆儲$13000 另外本人有十年保險儲蓄$160015年完結 $600保險退休儲蓄 已入紙抽置安心 如抽中會問外家借$廿萬做首期 即預備有$五十萬 想買$三百三十萬樓下兩房單位 供25年 想請教風險大嗎? 還是買私樓風險低? 請給予意見,謝謝 答案 以筆者所見家庭收入近四萬而借二百八十萬之按揭令你負擔驟增。因330萬樓宇買入後減去50萬首期要借280萬。以你咁講,你買完樓後將會冇CASH係手。而每月供款要拉到30年才可將月供款減低至10000完,25年供會年供款增至$12000,都可上會有餘但令你儲唔到$落袋。換言之到時層樓升跌會主宰你黎緊多年命運,層樓升一成可等於你(3.30mil * 10% / 13000)=要25個月先儲到既錢。跌一成都一樣。係如此升浪唔到頂都到尾之時候,為何以身試市呢? (因為你睇錯市每跌些少你都要賣兩年身)   諗樣相信白表居屋較適合你。黃大仙附近之慈雲山仲有不少二百萬之選擇(未補地價)。私樓風險亦唔係細,勝在可隨時加按但而家買間私樓少都要2.60mil(例:荃灣中心404呎)。居屋推出就係要幫你慳返個地價,用平價解決自身住屋問題。既然你合規申請就唔好浪費,除非你好有把握間樓可以幫你賺到錢,否則唔應該用伺自己大份金錢去買(投資)一項目。   買樓雖然可以係滿足自己居住需求,但要理會當中投資風險。唔可以因自己要住就咩都唔理走去買。買居屋可以唔比地價慳返約三成樓價,但要當作投資品賣出或套現時有一定難度。私樓質素參差及要比地價,但用作套現及賣出可不受限制。在此重申一次兩者之分別。至於實用率一般居屋較好,管理費都係居屋平。要知道而家私樓管理費已升至2000一個月不為奇。慳返留比仔女讀書更適當。   趁機重提一次,你要唔補地價咁買居屋主要有幾個途徑:1. 你係公屋戶主,只要你肯放棄公屋就可以用綠表免補地價買居屋。但留意你父母係公屋戶主唔代表你可以走去申請綠表上居屋。以筆者所記除非你係間細公屋住六個人或更多先有條件用擠迫戶提出拆戶,即分配多一間公屋比你,咁咪兩個都可以一齊申請。要攪擠迫戶或有病調遷,請找社工。   另一方法係一個人或一家人先上公屋,要低收入配合。一個人約$8700月入而一家人不超$16000。按此看房署關於收入之解說。上到公屋每月要比錢交租,之後可比錢再買居屋。第三方法係最近熱討既白表免補地價買居屋或置安心,形式近似都係要一人月入不過$2100,家庭不過$40000,可入表而抽中會叫你去睇樓,睇中比錢。比乃三個最主要途徑「上樓」。   讀者打得成篇文上homebloggerhk問相信係心思熟慮之輩。亦知結左婚一排仲同母親住難免想搬出享受二人世界,但如想提前搬出享受二人世界是有代價的,凡是有因必有果,希望筆者幫到你。

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搬出黎自己一個住有法?(答)

->>按此看問題,青衣睇樓經歷 先作個人評估,假設息口不變讀者月入23000,可用盡11500供樓,攤長30年可借三百萬,加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢,例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格,知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊,要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢,有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住,就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願,就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch,必須付出再有收獲,仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下,讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣,何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇,不過諗樣都同意現價過高,置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一,不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善,馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力,先可以應付得黎。有時買棲呢樣野,急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限,其實只不過想要個單身安樂窩,居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋,係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的,當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好,可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病,可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會,淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港,想自己一個人住,係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

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搬出黎自己一個人住有法?

->>按此看答案 你好, 本人單身三十歲,月入二萬三,儲蓄約有六十萬,家人居住青衣, 所以想於青衣置業.看過青怡花園,翠怡花園, 樓齡廿年以上, 全部300萬以上,盤少,多低層, 銀行估價差10-15%. 首期不是問題,但樓齡大,唔到價, 心理上都係覺得買唔過. 有朋友居住馬灣,環境不錯,樓齡十年到,一房單位大約330-350萬, 青衣有穿梭巴士,可以放工先回青衣阿媽到食飯,再返馬灣. 究竟買青衣定馬灣好呢?可否解答我以下的問題: 1)青衣樓好明顯因為置安心令樓價升溫了, 依家買的話,估價不足,先貼10%值得嗎? 還是等佢回落才買? 2)如果買馬灣,以我的月入買一個350單位是否太冒險? 打過去銀行問大約借到300萬, 扣除首期35萬, 自己要貼15萬, 即是要50萬, 加埋雜費約60萬, 應該可以應付得來. 但之後每月用一半人工供樓, 到時有樓,但儲不了錢…  個人原因,好想自己住, 但下不了決定,請LUMYEUNG提供意見   答案   先作個人評估,假設息口不變讀者月入23000,可用盡11500供樓,攤長30年可借三百萬,加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢,例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格,知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊,要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢,有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住,就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願,就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch,必須付出再有收獲,仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下,讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣,何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇,不過諗樣都同意現價過高,置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一,不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善,馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力,先可以應付得黎。有時買棲呢樣野,急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限,其實只不過想要個單身安樂窩,居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋,係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的,當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好,可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病,可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會,淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港,想自己一個人住,係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

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租客榮升業主方法(答)

  ->>按此看問題   以我睇你個case,應該賣出新樓(即一房單位)而買入現元朗居最為合適。有以下原因: 1.      首先你倆夫婦收入尚可,但手上cash唔多,人工亦唔可以幫你好快手咁儲到另一舊cash,所以不宜在旺市持貨過多。至於如何界定你持過多定少,多得你留意諗樣網,用筆者分享過了的方法計了出來。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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租客榮升業主方法(問)

因有買樓決策之難之事而在互聯網搜尋見解,幸獲明燈引路到達諗 Sir 之殿堂, 諗 Sir 的分析詳盡而又細心為讀者解難,有諗 Sir 懸壺濟世指點迷津實屬網民之福! 現提筆發問還望諗 Sir 不吝賜教。 背景: 本人27,新婚,二人固定月入約 $7.5萬,手上資金約 $50萬 幾年內沒有生 BB 打算 現租元朗一單位月租約 $9千,跟據最近成交紀錄現市價約 $350萬 去年中買了市區一房樓花,約 $350萬,按9成,月供約 $1.2萬,幾個月後收樓,本來打算自住省卻租金開支 月入扣除供樓、租金、四老家用及生活開銷,月儲約 $3萬,若省回租金應可儲 $4萬 現況: 租住單位的業主似乎有意出售,現單位完好而我們亦甚為喜歡,如果成事雙邊免佣大家高興 但即使免佣,印花稅及律師費注定 $50萬本只能做 9成按揭,如放租被發現要補水4成就得動用四老棺材本,雖未至於破產但我們覺得極不應該 問題: 1. 根據諗 Sir 的「升市只持一半貨」原則,此行風險似乎偏高 (7.5萬x50%x265萬/1萬x一半貨 -315萬負債 = 172萬),但難得「試住」後單位合意又免佣,擔心機會可一不可再? 2. 我們大約計過數,但擔心有所遺漏,請賜教:     月儲 $4萬 減供樓租金差價 (供 $1.2萬,放租約 $9.5千) 以及管理費地租差餉,放租後月儲約 $3.6萬,一年 $43.2萬     若樓價 1年內下跌 2成,兩層樓共值 $560萬,1年來共還本金約 $20萬即共欠銀行 $315萬x2-20萬 = $610萬,Margin Call 的話約欠 $5萬     以此計算我們大約可承受樓市 1年下調 約少於2成 或 2年共下調 約少於3成 3. 如果買得過,與業主議價有何策略?做 9成 按揭搏一搏,還是先向四老借 $50萬做 7成按揭? HKMC 除要求被發現違規者補水,會否/能否有進一步罰則? 買後應自住新還是舊單位?如果買唔過,又應該如何部署後市? 4. 如果現在將單位買下來,今後應如何部署投資以供幾年後購買第 3 套房? 5. 未知諗 Sir 對元朗區有何睇法:區內將會陸續有新盤落成,對樓價是起刺激作用還是因供應增加而使樓價有所壓抑? SSD後會否更多人轉買為租,能否吸納新樓落成的新增供應? 煩請不吝指教,萬分感激! ->>按此看答案

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三房定兩房?(答)

->>按此看問題   如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。 ********************************

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三房定兩房?

諗SIR 你好, 自從半年前讀了你的BLOG 後,  獲益良多。本人今年25 歲, 與男朋友合共月入十萬, 收入穩定, 儲了約200 萬,PLAN 了下年年頭結婚請 問以現時情況,買德福/黃埔兩房, 等5/6 年後加按 買TKO三房(然後舊的那層放租)還是調轉,現在買三房,  將來有機會時才買多一間兩房收租?謝謝! (P.S.我們現在每月可SAVE 5 萬, 想將來買將軍澳因為 希望近父母, thanks thanks!   ANSWER: 如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

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有一百萬係手點辦?(答)

->>按此看問題   答: 首先大家可能唔太慣睇平方米,你可以大約將做39平方米當做390呎。 本天第二度貼文,靖 按下方like/login以看全文及支持    

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