2016下半年香港樓市展望 #1142

    踏入年中、在7月尾之前六星期中原城市指數5次升1次跌,走勢良好。究竟今次升浪能否持續?   要解釋,先分析今次升市同之前2012年至14年的升浪應有什麼不同?   看法是今浪中大價樓(500-1000萬HKD)價碼的會升得比較快。2014年前細價樓炒爆潮不再。見下圖列出中原領先(大型)及中原領先(小型)指數,2015年前小型指數升幅直逼大型、而踏入2016年小型跌得快過大型、而大型指數相對保持在較高水平及較快重現升勢。我們對2012年後辣招收緊後的樓市,有以下看法:   2012年按揭借貸大幅收緊,買600萬樓點都要要比成近200萬首期,買800萬樓更是要300萬首期作始。因此市場上要住樓既人、多買500萬市值或以下之樓房,造成細價樓大炒之像。 2015年後樓市升幅已鉅、市場上由上車客轉做換樓客主導。有此結論在於2015年後大型指數走勢較好,扭轉早兩年細價樓跑贏局面。早年買入細價樓的業主紛紛獲得50-100%的賺幅(此見於中原城市指數由2010年74點升至2015年高位見146點),他們賣樓一般可賺100-300萬現金,作為換大屋之首期、令中價樓有更多承接。     今次估計升得好的區份及單位類型、預計是九龍區價碼在(500-1000)萬的樓房、或即是九龍區三房 我們看看中原分區指數在早月見底及至今重新上升之情況: 香港/ 2016/3/27見底/低位133.76/現時139.82/低位至今時升幅+4.5% 九龍/2016/4/17見底/低位122.97/現時129.1/低位至今時升幅+5% 新界東/2016/3/13見底/低位 132.99/現136.63/低位至今時升幅+2.7% 新界西/2016/3/13見底/低位 111.26/現115.53/低位至今時升幅+3.8%   換言之、九龍,香港區都是見底遲、又彈得高、相對強勢。估計強勢會維持。而究竟會維持幾耐? 我們由2010-2012買樓而至今大賺既人可看到端倪、重申下一升浪由換樓潮而成、或闊少少講由早年買樓賺錢的業主而帶動。現時樓市不再由資金主導,香港吸引外來資金數量下降、加上炒賣成本太高、市場很少樓市投資客。      根據土地註冊處、2010-2012年首10月之樓宇買賣合約數目如下: 年/月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月   2010 年 12,380 13,423 12,706 14,300 13,325 11,128 14,885 16,946 13,749 12,140 15,967 11,790   2011 年 9,917 12,401 […]

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香港人每日: 躺著也中槍 #1137

Hi 唸sir,   你好, 讀了你的’樓換樓’ 及文章, 有很大inspiration. 打算報你的買樓投資課程及收息課程作詳細安排, 現有以下大方向問題想請教一下, 背景:本人年齡37,與丈夫(年齡35)家庭月入共HKD60,000(本人HKD37,000, 丈夫HKD23,000 另有parttime hkd3000不定)。兩人工作尚算穩定, 沒打算要小朋友. 。家庭支出每月HKD35,000 . 可儲HKD25,000。 儲蓄約 HKD1.45 mil (CASH HKD830,000 + 基金HKD300,000要15年後到期+ 另有HKD128,000 cash於2018年到取回+HKD150,000 Cash 2018年中可取, HKD50,000股票). 我們2007年聯名買入大型屋園面積530呎單位自住, Hibro plan供30年做95%上會, 原價HK1.33 mil, 已供9年, 仍有HKD970,000貸款結欠,現估值HKD3.8 mil.   問題: Q1)打算投資多一層樓作出租用途, 打算加按現有物業. 目 標 價 碼 HKD3-3.5mil. 出租金額 HKD10,000. <壓力測試 : HKD60,000 / 2 = HKD30,000 […]

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收息投資時機到? 已做債基怎處理? #1124

今天不答個案,先解過去一星期市況波動令收息投資情況變好定壞。 1.諗sir,近日股票情況不穩,你提及的債基仍可買嗎? ANS: 市況不穩,正好測試用債基收息是否穩當之選。我們用美國上市的HYG去看大圍債基之走勢。HYG適用之原因,在於佢包含了30隻債券基金,在觀察走勢很有啟示。但如果你就咁買HYG收息,除左是美股外,更只得約5%息。 見上圖,HYG在星期五價格由$84.64跌至$83%,一天跌幅限制在2%。相比香港恆指有1200點的波動,代表債基走勢之HYG波幅溫和。而到6月29日之美國時段HYG價格已返回84之上,完全收復到公投後之跌幅。穩當的收息物本應有此特性,復原力強。另英國欲脫歐估計令大市至2016年底都大添不確定性,美國因而加息無期。更利債券收息投資。同時REITS都大旺,好似領匯(展) – HK.0823 由上星期五開始個價標上$54。   另筆者直接從AASTOCK報價,觀察一隻在收息101有提及叫同學可執行之債基,執行收息後可得10%個種。此投資物於由上星期五價位$13.6跌至星期二最低$13.39(上面AASTCOK.COM圖),波幅為1.5%。現時已從低位回升至$13.48。結論是自公投壞消息後,債基平均跌1-1.5%,及後價位已大致回復至未跌前。證明波幅低而息口好。 – 2.我聽說過買煤氣(0003)收息不俗,四叔每年十送一紅股,即等於派息9厘,咁樣做好唔好呢? ANS: 筆者查看自2013年起過去4次煤氣10送一紅股。明白讀者意思是四叔很有能力把煤氣送紅股令股東權益被攤薄後,股價在短時間內又重上除淨前價位,變相令煤氣有年2.3%息之餘,計埋十送一紅股多10%息。但筆者觀察煤氣價格由2013-2016(4年),價位由$16跌至約$13.8,四年間送紅股4次,派息又4次。筆者先省略檢閱每次派息的金額,就當每次派息息率為2.2%,那4年間派息加紅股回報為2.2%*4+10%*4 = 48%。惟價跌約14%,即4年間約淨收息回報為48-14=34%,每年約8%利息。算是不俗,但一定要四叔肯定每年要再10送1紅股先得。近日大孖沙重組在港業務,之前習慣未必能維持。 3. 現在持有債基? 或直債? 能應減持或沽走避險?   ANS: 我們用收息堂提及的圖,見下圖五粒豆仲係中間,已在課上告知要去哂加右邊先至抵買。所以暫時已持有債基同學不用沽或買。今次股市波動令債市投資人能安穩收息,站在高位等股市大跌低吸。亦可見筆者在判定出入市時喜用數據方法,部署有根有據,估計為廣大讀者喜愛原因。

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零首期有「樓」收租淨$11K #1123

諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   ANSWER: 留意你想要既野,唔代表可即刻擁有,等待時間快慢還看自身能力。讀者28歲擁100萬現金算不俗,惟要在港島或九龍買樓收租,社會上更有能力出價的人多的是。故從新界樓開始循序漸進為正途,而人工亦需有所突破才可成一生三宅。   至於筆者之前提及的借貸力由無變有,雖讀者可用但在「增加」工資時不可太勉強。就算做好文件把讀者人工成功double了,即借貸力成為47000/10000*2.59*50% = 6.08mil。買九龍樓仍感有些勉強,除非考慮非商業地段的40年洋樓、或大角咀舊屋苑。另外假設是九成上會40萬首期再借約400萬上會,按揭月供成15000/月,對讀者而言太難負擔。所以買樓003講變出借貸力一事,由於讀者父母及兄弟擔保全無,儲蓄水平亦一般,不建議行使。   可行之事,不妨利用私貸或信用卡現金,銀行對此兩類貸款手鬆而利率只約2-3%。就當讀者人工水平只在約25k相信批50萬(即20倍月薪)出黎不為難事。那何不將批出之50萬投入收息101授予之債基,收息年15%,即50萬收75000一年,而利息貴都應只15000一年,來回淨袋60000,已等於有些人買兩個車位、或一間日本樓收到既租金。但用私貸+債基讀者可省卻3-4%傭金而造到相同效果。   早時有同學問東亞批成100萬信用卡現金比佢,只1.5%年息,應否借? 答案當然是應借。考慮一是100萬買債基收150000一年而利息只15000,來回已賺$135000一年,等於買樓收租成11000/月。考慮二是讀者有起碼最少500000的流動資金,萬一投資債基失利,被call loan都會有錢補。其實債基要觸發call loan,大部份例子都要跌足40%先會出現(我們已有計算, 見下圖)。 基本上債基源於直債,一年波幅少於10%。所以同學好運用銀行借貸去賺取息差、就等於有間「樓」係手收租、咁做更唔使驚租霸、亦唔使比印花稅。何況你本身拎錢去買樓收租、跌起上黎都有機會被call loan的。在此時勢大家要趕快安排多份被動收入比自己,萬一冇野做都可以有一萬幾千洗費。這位問東亞LOAN意見的同學是收息101/DV31學生,相信已安排了新方案。

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儲存10%年收息資訊的硬碟 #1118

今天在筆者的excel(下圖)抽一隻年派10%息之股票一談,為美國上市既公司股票。不少男仕(或宅男)對其應有所聽聞,就係做harddisk既Seagate Tech.該公司股價下跌、現已回到2011年的水平,現價買入,息口吸引。 當然,Seagate Tech.由2015年初約$68水平跌到今時$23水平,跌幅66%,簡直同渣打無異。 將兩股價相比,渣打於倫敦上市股價,由2015年初至今由1800水平跌至今日560英鎊,跌幅70%。更勝一籌。 至於筆者判斷渣打將死而Seagate仲有得救既原因,為: Seagate Tech.雖然股價走勢唔靚,但每季派息仍然靚仔。2014年在43美仙、2015年在54美仙、2016年在63美仙。相反渣打,一年先派息兩次、仲每次派息金額不均。最慘既係渣打於2016年2月公佈27年來首次唔派息   渣打所在行業,自2008年來不斷受金融監管機構影響,像是一有盈利就要被某政府罰走,公司似在苟延殘喘。傳統銀行業務更受網上金融服務侵蝕盈利。於「網上金融服務對於掩藏黑錢更有利」加「要搵大錢一定係幫人洗錢」兩看法之下,傳統銀行唔再會有得做。Seagate Tech.在於IT行業,間接受亙聯網革命所帶動,雖於行內Seagate Harddisk不是首選。不過除左大家見到既harddisk及SD Card生意外,佢仲有網上雲端儲存服務,及成街都係既閉路電視匯流服務,這些企業端既生意亦能令公司獲利。   就當Seagate Tech.真係會減派息,當回到2014年之43美仙,用今時價格買入仍收年7.6%息。   基本分析睇,2016年收入比2015年跌22%。今時profit margin由上年29%跌至23%。惟筆者相信此已在現股價反映。   技術分析看有一定勝算。兩技術指標同現買入訊號。筆者少買股,但如要買係會用技術指標睇睇。留意有些指標是計價格動量為主(即10日內升幾多日)、有些指標是看歷史價格間距為主(例如現價格在過去10日價格水平屬高定低)。使用者務必將將兩個唔同類型的指標夾埋一齊用先有意思。看下圖紅框見技術指標出買入訊號。這會在ETF九月課程再詳談。 最後,有同學問買美股的withholding tax點退回?主要是填兩份form: For America, you should complete the W-8BEN [PDF] in advance, to allow your dividends to be taxed at the 15% treaty rate rather than the full 30%. If you do not complete […]

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細仔出世加欠債、慚愧人是否失救?#1116

本人在homeblogger爬文數天,對自己財務情況深感慚愧,希望問下諗sir我仲有冇得救?   本人和太太分別35,34歲,育一兒兩歲,明年頭將增添多一名小孩 收入35k, 太太約30K 現租荃灣私樓,租金14k 現金同基金夾埋只有450k 本人欠税貸200k, 又欠家人200k 太太獨支外家,本人支付自家和父母和其他一切開支後,月儲10k。成家人夾埋開支唔夠兩萬、明年開始大仔要讀書,細仔將出世,我地或更要花費請工人。我已幻想到1至2年後的慘況。我係咪已經可以宣佈冇得救?   ANSWER: 讀者確實泥足深陷,爭街數同屋企人錢、租樓過活,欠債同現存45萬現金相減後家庭資產淨值為零。即係做左十幾年野,儲到既錢少得可憐。都係嗰句,唔好用一個人份糧有幾多去衡量個人財務情況,應用現金水平、及被動收入高低去理解自身理財進度。   由於讀者連儲錢都未搞掂,我們從節流方面解救案主。方法為轉租元朗新盤或將軍澳細單位,兩區都有大量新盤供應,大把租盤比你鋤價,大把業主幫你交埋管理費、更大大個會所開定冷氣等你黎涼。當然單位細就肯定,不過讀者唔降低居住質素,息追回之前大洗無儲錢的時光呢。如果真係要住返荃灣,租荃灣中心9000/月、或有些洋樓$8800有交易。那樣讀者一個月可儲多5000-6000。   另一招,除稅貸外,用埋信用卡易得錢去借錢買債基。留意唔係用30%成本去透支信用卡借錢、而是將信用卡個額透過易得錢去拎出黎、成本應一年只2-3%。另近日有讀者查詢東亞有1.5%稅貸抵唔抵借? 筆者意見是如果問清真係3%都唔使,一借無妨。留意借左既錢唔應該買股票、應投放有到期保本特性之債券類投資物。就當債基唔保本(但好處時無年期可隨時提取),起碼波幅比股票低好多。這結論不是憑感覺、而是將債基之variance計了出來、及用sharpe ratio作性價對比。知道好早前有些人comment話「債基贏就贏些少息、輸就大大獲。」筆者已將反對此點之理據計出及貼出,見下link重溫文章:   http://homebloggerhk.com/36877/   惟人微言輕,有人拒絕回覆。知道網絡世界累積了一些不為言行負責的人之留言,我們無意約束他人,但對自己所提倡的,有錯會承認及更正,有理的會交出理據作提證。   那當讀者儲多40萬、如息率是2%,在債基收息15%一年之下,每年利息支出$8000、而一年收息$60000。就咁一年儲多$52000。另外,原有450k都可用另一更低波幅之儲基收息,當較保守的一隻每年派10%,咁讀者一年又可收多45000,就咁夾埋讀者一年收息52k+45k = 97000。加上每月派回$5000之租金,一年儲多近$160,000。希望咁捱1-2年,手上儲夠100萬現金,撥其中35萬出黎九成上會買間細兩房,苦爸爸起碼叫有個鳥巢予兩個仔仔。 最後,交待埋判斷債基較短期出入市之一個法門。見上圖我們用技術分析HYG,這ETF究竟係咩於上星期五NOW TV訪問已說明。 配合如圖兩種ETF技術指標,我們較能捕捉其入市及賣出位(即兩個紅色長方框標示地)。讀者錢少,必須配些出入市技巧,博埋睇位入市呢項才能有望翻身,不似另一些師兄財力較好,債基買入及持有便可。有關判斷債基出入市之三個項目,上圖交待了其一、全部三個共在收息103再談。至於債基疊增之基本原理,我會放在收息101之課程。                                                                                  

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11k月入仍可上車做業主收租!#1110

Lum Sir有幸這幾天發現到你這個BLOG(遺憾自己咁遲先搵到你個BLOG),拜讀你的BLOG,獲益良多,小妹愚笨,加上年紀唔輕,希望你可指點一下。   背景: 本人35歲,未婚,與退休媽媽住公屋,我於教育機構做文職,如不被裁員,收入穩定。2個家姐已婚,大家姐有講過同我一齊買樓,她現居私樓,估計有mortgage約<500K,月入$25K,年尾有花紅,實際年收入約$400K – $500K,她有子女2名,開支大,月光族;大姐夫在大陸做生意,在香港冇收入紀錄。 收支: 我自己收入11K (己扣MPF),儲蓄600k,當中一半錯買匯豐輸錢。 支出 4K自己用,1k家用,人壽保險+危疾+醫療用2-3k(醫療不足,其實需要加大,但我年紀大咗,保費貴,唔捨得加),每月現金儲蓄2-3k 目標:買2層樓收租制造現金流,作退休及給媽媽住安享晚年,幫媽媽買醫療保險。沽出股票用600K 做首期,買村屋或屯門,元朗樓,但要$2,000,000 或以下 (如我個人承擔),收租用。之後再看有冇錢買第二個單位。有冇好的盤介紹? 感激你勝出你的寶貴時間賜教!! 心急人上   answer: 讀者未婚,人工低,在<樓換樓>之庸才論之中佢屬無專業知識、亦冇老公相助的庸才。自力少貴人亦未見有,情況實在不樂觀。結婚唔係話貪老公份家用,只消老公比收入證明協助買樓借錢,即得銀行加租客幫手加快儲蓄,已助改善情況。那今時讀者手上還有什麼好牌? 筆者睇中讀者的大姐夫搞生意,有自己公司可方便出多份糧比讀者。   你可以話一個人既人工,由11k跳升至31k,只消搵人開支票出多份糧比佢就得。當然銀行亦見過不少人以為寫幾張支出扮出多幾萬糧想借多d錢。惟成事與否在於細節位有否做妥文件、銀行答問點先講得通。在方向而言,讀者一定要靠咁合法去谷大自己人工,先至可後來居上有樓收租。香港地一個月入少於15k既人,行哂正路只會走入政府為你鋪既死路( 恐路 = 交稅、供成世樓、老黎靠生果金過活)。將在買樓003授予的零收入去合法創造借貸力之法,最好買樓前半年開始安排,成本預要5-6千。   讀者此年紀只供1000/月保險已夠,香港大部份人問題係over-insured,敢講讀者是其中一位。危疾比醫療重要性低,而人壽對家中很有financial value之成員才有用、宜按此好重新檢視花費。攪好讀者應每月儲蓄可增至4000,而借貸力在加了25k人工後成為(25k+11k)/10000*2.59*50% = 4.62百萬。係未買過樓既人仍上九成上會之情況下,買間大埔翠屏或屯門樓,300萬仍有盤那讀者可撥儲蓄之30萬做首期,上會後偷偷地租比人(記住規範好風險),月供270/259*10000 = $10500/月。應可按揭同所收租金相抵、或讀者自貼$1000/月。時間一過20年,讀者到退休時便可多間樓在手。11k既朋友仍可做業主   置業後仍有462-270 = 192萬借貸力在手。可等一等,用姐姐買樓可以,若用自己名買樓則要等按揭政策重新放寬至「一個人可以有兩間自住既樓用按證二按上會」才可。其實都唔係好耐之前既事,大約2010年前就可以咁做。至於第三間樓? 都要等幾耐。起碼第一間買既樓要租客供到一半結欠,才可將其轉正出租用途,用租約爆大自己借貸力才可買第三間。或又叫姐夫再加自己人工都得。同時姐夫重塑借貸力後、佢又多個人名買樓。但讀者留意如收入在短短1-2年由25k加到50k此幅度,太不合理。 若有人問:「如我沒有做生意的姐夫,那又如何擴大借貸力?」有一個屋企人最適合去安排擴大人工。另外讀者的蟹股轉做ETF,應可改善投資成績、或DOUBLE保險都有幫忙。11K月入,仍有出路可行!

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你的未來10年怎安排? #1107

諗sir好!!! 本人八十後, 現有計劃如下, 想請教專家們的意見是否可行, 或有沒有地方改善, 十分感謝幫忙! 本人狀況: 27歲全職工作。未婚與父母同住九龍東公屋。婚後希望有樓自住,父母將在5年後退休。   財務情況: 本人月入26K + 女友22K。沒借貸,與女友月儲25K (當中有4k係保險), 2017修畢學位後可加強儲蓄。另與女友有流動資金共約1M (以股票+人幣定期為主, 保守型)   目標: 計劃兩年內與女友結婚, 婚後打算生小孩。 因錯過過往數年的入市機會, 現打算以本人名義先買$3.5M樓2房結婚自住, 付30%首期七成上會, 分25年, 期望以15K內每月供樓. 買入自住樓後, 兩夫婦繼續工作, 並計劃在未來10年儲起另1M作第二層樓之用 ,用太太名義再單名上會。以上計劃希望四十歲前起碼做到有一屋自住一屋放租, 能供養父母及照顧BB。 至於40歲前擁有三間樓,本人明白可能太理想, 但想知有否機會能做到? 小弟問題多多, 煩請專家抽空解答.  謝謝!!!!   answer: 讀者擁正確心態而又有一定技術,預示成功機會很大。留意筆者之解答能否助人在於箇中建議會否執行、光看而不做,即原地踏步。今時讀者已有頗高儲蓄率,收入共48k而月儲25k,即儲蓄率超50%,此源於正確心態。另買樓上已懂夫婦每人單名買一間樓,配合金管政策而盡舉債,可見技巧(術)上都有些心得。   需更細緻之理財技巧 想再行前一步,需將理財技巧習得更為細緻。夫婦每人買一間樓借盡容易明白,但怎減付首期至兩成而將省下金錢作收息去產出被動收入,此為需增長之技術。套於本案,即讀者不應付三成首期買350萬樓上會、只需付35萬上會而借350-35 = 315萬。留70萬係自己袋收息。讀者年輕,應用債基疊增方案做投資,收息10-15%。而最高係收到20%。   債基疊增方案涉及借錢、疊增得越高,銀行會因你本身抵押的債之價格下跌而call loan,即叫你補錢。疊增到極點,投資物跌7.25%便要補錢。假如減至買1蚊疊增另1蚊,那要跌幾多就call loan實不難計出。大約等於你買200萬樓付100買首期。而需call loan及或被liquidate之時,為200萬貨跌到少過銀行借出100萬的錢、call loan之引發為跌幅達100/200 = 50%。那究竟應怎將債基疊增? 選那債才好? 我們在6月尾的收息101再談,只剩少於9個位可留。可肯定的是投資人在買入前已知究竟跌幾多(7.25%? 50%? […]

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一無所有的出生點開始理財? #1101

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人.   老婆:34000/month. 年齡:27 老公:19000/month. 年齡:35 結婚不久, 未有小朋友:只有20萬元儲蓄. 年初發現你個BLOG之後努力儲錢,過去兩個月已能夾埋每月儲25000 左右.   因過去2年後悔錯買單橦物業, 而且伙數少得90伙, 流通性不高, 只升值了約500000. 相比其他屋苑升近100萬, 有所不及. 加上, 因9成上會,買入時要給予銀行保險按揭費8.5萬元及為單位大裝修用近15萬元. 如賣樓可吐現80萬,有30萬係首期 但扣除上述支出及其他雜費實在所賺不多.本人希望知道怎為自己產出被動收入? 及起碼有多一間樓仔比自己退休後收租開飯,拜託!   answer: 讀者人工普通,儲蓄不高,亦沒把握早年香港樓市大升的機遇,自沙士後「大陸水」落黎自己又無份cap,實屬「一無所有的出生」。當然咁講是有點誇張了,何況家人同朋友才是最有價值的「資產」。購買上述資產需長久付出誠信。本文且看收入一般的香港人,之前買錯樓又未見將來機遇,怎將無風航行,靠自力前進。   建議不要持有單幢樓,既然已發現現居明顯跑輸大市,就應趁現時仲有價既時候沽出。呢轉車唔上、恐怕到時樓市踏入低潮期,讀者一坐貨就係三五七年,加上原本賺到既80萬亦要化水。其實後生仔財力不夠多應買大屋苑單位,亦不要亂買村屋。若果對某區或某類型的單位有偏好,宜租不宜買。大屋苑單位流轉量高,現金水平不高者需要擁有易放售的單位協助資金掉撥所需。買什麼舊樓或分契樓尋寶、不宜初心者參與。幾個原因: 單幢舊樓開價很難比較,究竟秀明樓4樓開價抵買? 定係大苑樓頂層連天台入則抵呢? 純用呎價比較、又反映唔到兩單幢樓在管理上或用料上之問題。若買大屋苑單位,其本上屋苑管理同用料一樣、初心者快上手易掌握 承上點,不時舊樓都有些露台或天台「包埋比你」,究竟真係咁筍? 定係不屬於你契約範圍之內? 買入後的用途又是否可自住? 這些對首次買樓者較難掌握 分契樓將原本間屋劏左,買家買左單位的範圍,但出面入門口條路就唔知。何況拆得比你,多屬業主想提高呎價放售之技巧   套回80萬,再加自己20萬,有100萬在手,加上自己夫婦借貸力共: (34k+19k)/10000*50%*2.59 = 6.86mil。由於之前聯名間樓賣走,冇樓係手既既夫婦可用是但一人個名,比20%首期上會。鑑於兩人合力借貸力一般都到5-6百萬,所以應在新界選些300餘萬的上車盤,今次都比按揭保費,借240萬月供$9200首期約60萬上會。   無樓在手等跌不建議,始終資金不多的人,萬一樓市唔跌而自己焗比租,就係最易比樓市夾死既一批人。等跌、其實都需要條件,唔係人人等得起。另外之前單幢樓的按揭保費、應可獲部份退還、唔會成份無左。不過今次新買物業係要再借一次按保保費、而銀行可連同買樓的八成資金連保費一次過借比你,攤30年還。咁既條件下可做八成及再借。 […]

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買樓前必做五件事#1095

諗sir:   本人二十四 月入兩萬二 女友二十六 月入三萬二 現今手頭現金加股票有三十萬 本人月儲一萬 女友月儲兩萬 如果想兩三年後想在荃灣上車結婚自住 四百萬內 應如何計劃? 我自己想女友單名上車 計過下四百萬內應該OK 同埋麗城花園 韻濤居 海濱花園 買樓oK MA   answer:   見到此問題,估計讀者在買樓想法暫較粗疏,這亦正是筆者抽此案作答的主因。希望透過下方5點令大家清楚買樓前要做的事、大部份同錢有關(因為你唔好理什麼漏水或唔合心水、總之如無錢、樓就唔使買)   A.做好買樓budgeting 女生買袋會預budget。Coach? Hermes? 要先睇下自己荷包才入鋪頭要包包。可惜香港不少人買樓前唔做budgeting,最後比左訂先發現自己借唔到錢、賠訂賠洗費收場。一個錯賠上幾十萬儲蓄。就好似本案讀者,兩人月入22k+32k,總借貸力為54000/10000*2.59*50% = 7百萬。看似可借到不少錢。但要留意埋點2同3   B.留意所謂的收入是否核實收入 打工仔通常都緊記自己有幾多收入。惟有些收入如花紅、房屋津貼、原本是可以計足算入借貸力的。不過可能因文件準備不足而浪費了未能幫助自己問銀行借錢。至於現金出糧、一般做按揭免問。支票出糧要齊咩文件先穩陣? 那在買樓001再解說。   C.留意有否借貸及其他支出影響借貸力 有些已申請但未取用的借貸都會影響按揭。其實一般人的借貸力很難達到理論的水平。即本案男女的700萬借貸力、預左要打個折。但究竟打幾折? 這視乎佢信用卡、借貸、或有些被懷疑是借貸的數項能否好作解釋   D.做好budgeting之後、當然係因應自己budget去選取屋苑落區睇樓。由於究竟住邊好是不少男女熱討項目、亦是容易引發嗌交的著火點、特此比幾個步驟大家: 先訂出眾買家們對物業的要求、再將其分為兩類。如是要求同買家本身有關、即歸為消費需求。例如近唔近阿媽、方便邊個返工、三房定兩房、價碼。如是要求同個人冇關、可歸納為投資需求。例如當地將來基建、校網、單位開則工整、發展商、地區是否呎價領先等等…符合很多投資需求的單位客觀視為投資價值高的單位 如你的budget買不到符合你消費需求的單位、但買到符合你投資需求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而買入符合你投資要求的單位。除非符合你投資需求的單位是{一房,STUDIO FLAT,將軍澳, 元朗, 買入用掉你借貸力超過33%, 大過35年樓齡、最底3層} 在上述各項中左任何兩樣、請暫時放棄買樓計劃   如你的budget買到符合你消費需求的單位、但買不到符合你投資需求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而你需降低你的投資要求。再由步驟三重行一次   如你的budget買到符合你消費需求的單位、又買到符合你投資需求的單位 […]

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