特朗普勝選對樓市及債市影響 #1214

特朗普勝選,對香港業主或持有債基再疊增的學生,應如何部署?     由於選舉前傳統媒體報導希拉莉勝出機會較高,故事實與預期不合,令市場避險情緒高漲。由於筆者不相信特朗普就任後會依照競選時提倡的政綱而行,但佢幾個主要主張應會跟住黎行,加上參眾兩院都由共和黨人佔了大多數,只要特朗普在未來兩個月好好安撫下班黨友,未來將可強政勵治。 至於對香港收息資產的影響,分樓市同債市黎講。   樓市 特朗普主張拋棄自由貿易,實施關稅。工廠撤回美國、亦會運用舉債強項加強基建,國債債項上升(佢係勝選後都不忘重提:”WE WILL FIXED INNER CITIES, REBUILD INFRASTRUCTURE”),預期美國內需應真係可以向好,令通賬重現,重而令美國加息機會上升。聯儲主席耶倫好可能被撤換,美國息口政策比往事有改變。留意到特朗普於當選後一日,開口話會保住「耶倫大姐」(美聯儲局主席)。筆者認為此為暫時性的手段,在今日至1月20日準總統必須保持謙卑去吸引人材而來,特朗普才有能組力強力班底。一個cheap既班底究竟會令管治如何艱難,睇香港就知。在港不少高官議員仍被十幾廿萬月薪吸引,懶做事或做錯事,最終誤港前途,仲衰過誤人子弟。   至於施老闆一向是希拉莉fanspage,由於支持邊個人一向反映個人意志及手上利益。故加此為看淡香港樓市的附點。   先講「拋棄自由貿易是否一定有害」呢點筆者都未想到答案。自由貿易出自國富論(ADAM SMITH),指如各國集中做自己生產強項,實行自由質易就可令每人得到最大生產效應。不過時至今日,大家明白中國生產既波鞋,個性能未必同美國生產既一樣。所以透過貿易交換生產去到今時仲work唔work? 筆者開始質疑。雖過去200年各大國對自由貿易奉而行之,而每當有國家實行單邊主義,就係下沉徵兆。如荷蘭、英國。惟今次特朗普再引美國行單邊,未必一定「衰硬」。如果佢咁做成功左,美國人有工做錢又留返係美國洗,實在會對他國造成壓力。 – 估計美國會因而通賬升溫而引發加息,利率政策將改變會是特朗普當選對港影響最深入之事。惟香港業主應唔會因加2-3%息而賣走住宅,計算如下:   計算: 500萬按揭借貸(攤30年還)如由1.8%年息加至3.8%,月利息支出由$7500加至$15000。即供3年貴息要供多27萬   考慮: 如賣樓第時再買要比倍於27萬之印花稅   答案: 所以加印花稅剛好抵銷了業主因加息而賣樓之欲望。香港樓市仍會困死在120-140之死局。留意死局會慢慢消磨一些人的創新意志,咁行比樓市大跌重新洗牌仲慘。   伸延: 另外係租盤短缺下,業主會將供樓新增成本轉架了租客,而銀行就賺多左。所以錢又係由打工仔流向銀行。同時係特朗普奉行單邊主義加上政治班底不夠厚之下,估計先不會對美國銀行業打壓、而香港銀行業或者會見到曙光。   報章式「老鳳」答案: 樓市係未來兩季會調整,惟今之黑天鵝事件出現會令調整深一點,未上車者好去睇樓。留意2008年金融海嘯香港樓市都係跌約20%,所以黑天鵝一出令香港樓市大跌之說是不成立。至於特朗普有加息之偏向是會壓抑樓市上升,但準買家不要預會樓市跌30-50%比你入貨。   債市/REITS 特朗普政策賭博性強,未來市場風險大增,美國國債短期需求上升。但在實體經濟向好加上息口上升之下,公司債需求仍在而不會大跌。反而股市會出現資金流出,預期在1月20日特朗普就任後市場才會開始明朗,2月才會再現升軌。   其實不少學生都在等待買入債基的機會,今次事件令投資契機出現。雖港股於特朗普當選後第二日大升,但筆者認為如果閣下是收息者,過去兩天是情緒性波動,不要太被牽動。反而要開始準備美股有加息及有通賬後,於港美聯匯下應作之部署。加息下高評級債如美國國債會受影響,宜放走。拉丁美洲市場看淡,估計特朗普就當唔係墨西哥邊境起牆,都會認真加由墨入口之關稅。至於公司債在下年應被看好,因為美國實體經濟有所改善,最後令公司倒閉機率下降。但在1-4月於推行政策之初,股市波動較大,留錢係金、樓、債將是明智之選。   另外係加息預期下,定息債因加息而遭拋售,浮息債看俏,REITS唔睇好,係香港只睇好與香港商廈有關聯的陽光(0435)及泓富產業(0808.HK) 。一些香港住宅類的REITS宜避開。另外為求 安撫共和黨人,油價走勢向好。而特朗普另一主張是加稅,傾向與富人徵稅,相信呢個都係佢咁贏得人民支持之原因之一。  

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我上唔到會,因為無父母庇蔭? #1209

諗Sir 無父母庇蔭,比同年紀較大才上到會 小弟前年己開始閱讀閣下的著作,獲益良多,不過我的情況比較少資源,希望你能給寶貴意見請教閣下,盼望能抽空解答疑難 本人39歲女友38歲 , 二人合力以女友一人名義,在2013年以9成上會供30年購入215萬樓齡27年屯門兩房自住樓, 現升值至290萬並可放租$7500,而現在要面對大約10至20萬大維修費。 當時女友上會後再向銀行借現金52萬分4年償還,月還11500,4年利息共3萬6千 , 已償還2年,原意是部署2人三宅, 但人工有所變動 , 女友今收入只有萬元多, 難再獨人名義上會 , 而本人收入“3萬” 但如出年轉工收入或會下降至”2萬”. 2人現收入共4萬2,供樓加管理費$8,200 ,各自再供養父母,父母們各也自住公屋,全部開資後2人月儲共8千. 手持現金$50萬(包括加幣4萬),股票$15萬,另欠銀行$25萬剩2年還.         問題 1)        現面對手持物業樓齡高又要大維修在即, 供完30年後樓齡也60年, 但如賣樓女友要8年後才有2萬收入 , 現難再獨自上會, 賣樓後就做不了2人2宅, 現在應否出售該物業?  2)        而我已39歲又有機會入政府人工下調,應否趕40歲前現在收入較高時購第二層?擔心而心急二人年紀大錯過黃金期又未準備好退休生活費 , 但目前樓價高企買香港樓收租似不智行為。 3)        以目前情況難2人3宅最多二人二宅?如何部署2人3宅?    個人資料 年齡:39,未婚,暫沒有子女,家庭收入4萬2元(連女友計) 物業:買入215萬現估價270萬,9成30年上會,月供8千。 仍欠銀行:25萬 現金:50萬(包括可動用之保險及加幣4萬) 股票:15萬   answer: 讀者最不智就係人近四十都未結婚,又唔生仔。當然呢度係財務類blogger分享而唔係白姐姐情感信箱。筆者提出首句之原因如下: 讀者以「無父母庇蔭,比同年紀較大才上到會」為題向筆者發問。以筆者有限的中文水準去理解,是指因為無庇蔭所以攪到人過35都未買到樓上會。這令筆者感到心寒的是,時下年輕人一味旨意阿媽比錢買樓的風氣已蔓延至四十階層。 如果無父母庇蔭,話唔定讀者兩歲個陣已經走失去馬路比車車死左。當時咁細粒,單車都車死你。相反父母如果唔花時間庇蔭讀者,話唔定今時唔使住係公屋。 筆者都係有小朋友之後先知為了照料要放棄不少機會。若閣下決定唔要小朋友,有些事唔係你幫手照顧侄仔就體驗得到。 當然唔係人人要結婚,更唔排除離比今時結的更好。不過按來信看讀者諗法再加上工資水平,讀者成家有助佢處理人生。 工資高低是諗法決定,而唔係辛勞作決定。做紮鐵都唔可以撈成世,請改變每日行為去提升工資水平。   現時買樓是否不智主要睇借貸力是否用過半,而唔係睇樓市高低。借盡係沙士樓市低位買到樓再死唔放賺盡,講就容易,你代入一下想想感受如何? […]

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帶著矛盾去理財 #1206

  諗sir你好,本人廿五歲,女,專業人士收入穩定,自己租住,無樓無車無儲蓄無家底,剛加薪至47k,月儲15-20k,唔想儲蓄斎放銀行。 小妹工作繁忙,對投資產品不熟悉又無時間研究,所以希望保本投資,不綁死超過5年。 目標先儲本金,三十歲前儲500k上車。   有以下想法: 1) 自己分批買入股票(盈富基金/港交所/其他穩健股票)or 債券 2) 銀行月供基金 / 債券 3) 保險公司儲蓄計劃 4) 先努力儲500k 唔好搞咁多野 謝謝 無理財智慧的人   ANSWER: 專業人仕四萬七,做足30年野同時假設最終薪酬為現在3倍,究竟儲到幾多錢? 55歲月入$151,000,由25至55工資均在$99000。計30年間皆可將收入50%儲起,期間可儲~$49500*30*12 = 1780萬。若55歲退休後有廿五年要活,每月有59K可以用。聽落好似好好。惟過去33年通賬令銀紙購買力縮至1/4,即今日10000元,只能買到1983年只消用$2500就可入手的物品。若讀者一心只保本期望打工儲蓄夠捱至55年後的80歲,敢講99.5%既打工仔無可能做到。做生意利潤每月一球球咁賺、或者有機會成事,惟此案不屬讀者。   故讀者既想保本、又想投資回報跑嬴政府印銀紙的速度,此兩事幾近矛盾。筆者予任何意見之前,必須為案主糾正方向。另一個有此想法的可能,就是發問者是個不求付出而又自私的人。若真如此就不需理財,因就算佢有錢都唔見會開心,對此等人仕筆者無能為力。   股票係唔會有穩健的。你夾錢同人做生意,係唔係諗住錢一定攞得返? 基金只是一個窩囊,可以載住股票、或債券、或不同類型之物品。所以基金本身無話穩唔穩陣,係睇入面載住D乜。至於保險公司係有保本而又回報年超10%的計劃,但若不知此等安排會否因加息或匯率波動而影響所冒風險,投資人買入後容易因新聞一個報導而令自己不再堅持,最尾提早cut plan咪又係輸。所以理財最緊要知目標,而唔係選產品。產品只係用黎配合不同目標的。   打工要利用工餘時機學習投資幾可肯定,因為打工: 1: 人工唔高。就當做特首,好肯定佢唔係貪個三四十萬月薪 2: 工作要重複而乏味。因為老闆請得個人黎返工,工作範圍一定是交待到,即係有workflow的。有得workflow即係重覆,所以打工仔成日話返工悶,根本係必然。想有趣一定係做生意,不過風險及多變性唔係人人受得起   年青人學投資,建議由美股開始,因為: 1:美股市場種類繁多、有助投資人招闊投資視野 2: 有助學習宏觀市場分析 3: 美股可以逐一股買,入場幾蚊美金都可以 可能你心諗:「投資賺錢最緊要、做乜搞到咁複雜!?」意見是如視野不夠廣,連睇份經濟日報都感吃力的,咁真係送埋個波去你面前,你都射唔入籠賺唔到錢。

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30歲洗心革面去理財的人 #1197

諗Sir 您好:   本人30歲,單身女士,穩定職業,月入36k (每年按政府薪酬增薪), 無其他收入, 無樓。與家人同住,無需供樓。因年少無知兼喜愛享樂揮霍無度,只剩少量儲蓄,半工讀幾年,現已還清學費。  早前有幸拜讀《收息論》,《錢搵錢》和上homeblogger網爬文, 深受啟發,漸漸意識到理財的重要,深感時光飛逝,決定洗心革面, 重新做人。已報讀《收息101》DV36,還望指教。   目前財務狀況如下:   月入:36k 月支出: 家用:3k 個人基本消費:3k (衣, 食,交通) 月儲:30k (現在開始積極儲蓄)【未扣薪俸稅】   資產: 現金: 40k (HKD), 5k(USD)【月供儲蓄/投資保險】, 0.8 (GBP)【個人情意結, 喜愛英鎊】 ibond:10k (2019 到期) 股票:140k (月供股票 7k) 單位信託基金【經銀行職員介紹:啲錢(EUR, GBP) 就咁擺係度, 不如買基金】: total ~260k (HKD) 【包括4k ( EUR), 2.3k(GBP)】 銀行儲蓄保險【家人一直叫我要供, 供完一份就 繼續供第二份】:420k (已供完, 2028-2029才可領回)。另100k plan (月供3k,2017年尾供完,  2032 […]

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為什麼你現在就要開始理財? 1187

諗sir你好 本人拜讀過不少個案分析,驚覺自己根本未曾理過財,現在有一契機開拓一生三宅之路,望諗sir指點 本人23歲,公務員,月薪26k 家用10k,現開始月儲10k 並與家人同住居屋。 資產(只有) 人民幣定期11萬 2016年尾到期 港幣 3萬 (實在慚愧) 契機為半年後買入已補地價屯門居屋,目標250萬樓,作出租之用。預計收8500租,有4%回報。 因計算過私樓和居屋租金相約,但樓價和管理費相差很遠,所以趁有機會,入手第一層居屋之後出租,慢慢儲現金流。 屆時家人會支持部份首期,加上半年努力儲蓄和人仔定期,可有三十餘萬作屯居首期。 另外本人實在耳仔軟,手上有三份保險 1. 中銀住院 101%計劃 十年期     月供約500 已供一年 2. AE住院 100%計劃 十年期     月供約1500 已供半年 3. 保誠儲蓄 20年期     只記得有8%回報     年供約36K 已付一年保費 求諗sir指點 1. 半年後應否聽從高人指點,買入屯居後再出租? 2. 保險方面應否全部cut以換取更高儲蓄率? 很軟的耳仔上     answer: 建議買樓年齡最早為26歲,留意買樓唔係必勝的,更因供樓局限了個人發展格局。未滿26歲,必須培訓(至少)一項專門技能。唔一定係量子力學,令自己口才了得、或親和力強都可以。係搜尋引擎發展得完善,書本硬知識漸變廉價。除非你是研發及首批得到此等知識的人。   人最大的槓桿就係自己。炒股、買樓的得益都不及你自己成立業務及發大佢黎攪咁賺大。加上人生為過程而活、而唔係對住部電腦炒野黎活。   年青必須撥至少30%資金做進取的投資、如期權、股票、孖展外匯或期指。前期係唔好借錢攪到破產。若係借錢炒賣,投入的資金率是150%、或400%。故我們建議限在小錢、30%。此著主要是想趁後生用低成本買經驗、避免日後錢多時零知識進入股票市場輸得壯烈。   投資居屋是錯著。原因一是稀有性低,呢個你見特首成日出黎講起樓就明。原因二是居屋客群財力較低,咁講當然得罪哂,但係事實。   香港係有私樓「擁低管理費而流通性又高的」,年輕人不要急著買樓,先研究。唔係買左樓你就贏,你要買得好至可以將30幾歲條路鋪好。   手上現金少唔需要覺得慚愧,但如儲蓄率低即代表你未來財路仍是黑暗。讀者手上錢少但起碼叫儲得到,進步可期。本案讀者23歲已有想法,那你究竟歲數多少而想法又如何呢?   30歲之前,錢唔多唔使買人壽。在現今父母而言,阿仔能夠30歲成功自立已很高興,又點會睇中你死左留番比佢舊錢呢。所以香港仍是太多人over-insured。 […]

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諗sir致想買樓年輕人的提議 #1185

Lum sir 你好! 一直都有定期拜讀你的文章!獲益良多! 今日有幸在lum sir你的blog裏看到你的微信, 我便急不及待發訊息給您, 謝謝您的關注! 希望lum sir能抽空解答我的問題,   首先講講我的背景: 本人今年28歲,有一份穩定但長遠來看不算有前途的工作(行業前景開始走下坡), 月入20K x -13.5-14, 本人三年前HKU畢業, 工作三年薪酬都未能大爆升(由13K去到20K), 同期有不少同學仔,佢地的人工至少多我4千或以上。.   幾年期間, 本人只有靠儲蓄及投資一些進取型的股票, 靠聽一些消息或投資BLOG的分享和憑自己的行業分析 (當然不深入不專業, 只是皮毛的了解), 至今有賺有虧,賺的多,虧的少, 但所賺的投資回報率都只是能夠跑贏2800大約3-4%,本人也不懂得玩高風險的投資產品如期權期指炒margin等 本人目前手上現金有約12萬, 股票價值約6萬, 零負債,與父母同住一所私人樓,價值4.2M左右。(父母已準備了150萬首期俾小弟置業做首期), 因此除家用外(每月三千),小弟也要預留一筆現金俾MASTER的學費(只餘下9萬元),還有每月平均大約1500元左右的醫療費用,所以小弟黎緊這年,每月只可儲最多5千左右,完成MASTER 後,每月目標可儲8千至1萬左右。   看lum Sir的文章也指未來幾年樓價可能會回落, 本人亦很心急想儲到錢買樓, 但見自己的儲錢速度很慢, 收入亦不高, 相信許多工作三年像我的年輕人月入都已經超過2萬5,返工初初出黎第一份工又俾人炒,所以覺得自己不太有用。 Lum Sir, 我的目標是40歲前可以有2層普通2房單位。 現時年輕人有不少類似的問題, 大家都是希望能盡快儲到錢結婚搬出黎住, 但同時亦害怕搬出來去要承擔很多生活開支, 始終與家人同住是最方便的, 但也不能一世倚賴父母, 我希望我買的第一層樓可為我的資產在某些年後迅速增值!   受立法會拉布/經濟因素等影響,小弟所工作的行業有走下坡的趨勢,未來的工資加幅應該不會太樂觀,而且公司如果無JOB 做,最後可能都會炒人(王歐陽最近才減薪15%)。長遠來說,小弟所做的行業做10年都好難突破3.5-4萬元一個月。所以小弟現正就讀一個MASTER COURSE(Economics)是為了轉行+興趣,目的是搵一份金融投資研究/(房地產)資產管理相關的行業的工作,但耐何轉行好大機會要即時減人工,不過小弟相信入行金融界後捱過1-2年低薪後,人工可以追回不轉行的工資水平。現實上,很多金融界朋友就覺得小弟應該留在本業,爭取考取專業資格黎換取薪金的提升,而不是轉行,而且投資研究員近年開始大換血,很多中資/外資機構只想招內地畢業生,即使小弟能夠成功入行,在行內面對的競爭是非常之大,而且又容易俾人炒/不穩定(相對於小弟現職的行業)。可是做投資分析師/基金管理/經濟分析師是小弟一直以黎的夢想,雖然現職工作還可以,但始終在事業的旅程中,都希望能夠做到一份適合自己+少人事問題+人工可接受+有前景的工作/行業+不使落地盤咁沙塵滾滾,倘若小弟真的有機會轉職金融界,應該俾自己一個機會轉行呢?(年紀不細了)   (小弟要求不高,目標只係搵35K-40K一個月就已經滿足了,所以只想到金融/地產界能夠容易少少滿足小弟此慾望,問題係小弟長期病患,捱不到連續的OT, 所以當年BIG4無請我)。 […]

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買樓基本知識self-learning個案 #1154

諗sir: 諗sir你好, 我係兩年前左右都有請問過你問題,有幸登上雜誌。兩年後再有問題想請問,諗sir出過的書我都拜讀完畢,謝謝。想請問,謝謝:   本人就黎30歲,單身。人工30000左右。 話說我有間樓市價630 萬左右, 按揭OUTSTANDING 375萬 NET: 255萬左右 另一層 市價320萬左右 按揭OUTSTANDING 180萬 NET: 140萬左右 另外有層深圳樓 值 360萬人仔(NET:420萬港紙) 無按揭。另外現金大約160萬左右。我暫時同屋企人住, 唔使俾錢住, 因為呢間屋唔使供.   我想問既問題係: 我應唔應該放左層深圳樓? 因為驚深圳樓會跌, 升得太多, 加上深圳出租回報率太低, 同人仔驚會跌.   如果賣左深圳樓, 好唔好full pay 多層香港樓 大約600萬既樓(420萬+160萬) 左右樓 然後去出租?   或者 我想UPGRADE 樓去1000萬左右. 好唔好賣左深圳樓+ 香港市值630萬既樓..  即有CASH 835萬左右 去買 1000萬 差額做按揭. 咁做好唔好? 定係唔賣630萬樓, 直按用(420萬+160萬) 去買800萬左右既樓,餘額做按揭?   最想問既就係 1000萬既樓, 應該揀凱旋門 […]

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買新樓還是二手? #1147

 諗sir你好~睇左你好多個案分析一下,同埋債券債基的講解,真的獲益良多,非常感謝!!!   以下係小弟個案— 年齡:                        30 (本人), 28(太太), 育有1子2歲 人工:                        $35K (本人) , $20K (太太) 現金:                        約$20萬 雙方父母家用:               $30K 基金+保險+其他支出: $15K 每月可儲:                    $10K 物業:  於2014雙方父母支持下, 以390 萬 FULL PAY 買下YOHO TOWN 自住樓, 寫左我同太太名, 而暫時每月象徵性付給雙方父母家用已包括供款 (只為節省銀行利息支出, 慚愧)。          後來對於在高位入市元朗區感到非常後悔, 只好作為自住。          而未來則計劃於屯門區多物色1層樓, 以先達成1生2宅目標。 問題1 近日發現買新盤優惠很多,當初如有此類優惠其實自己都夠首期買樓唔使問爸媽借。再買係唔係都睇新樓?   問題2 何時應該再入市? 是否要再等2~3年的樓市循環? 問題3 未來新界西區哪一區, 或哪個屋苑(特別屯門區)比較有潛力?   問題4 本人財技材疏學淺, 還望指導一下如何透過借貸力, 或直債,債基等工具去達到1生2宅?   感謝抽空回答。 […]

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投資新手。怎去買樓? #1146

諗sir, 小妹是樓市/投資新手,冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄,對投資理財的思維開始有點改變,爭扎左好耐,決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。   我月入五萬二,每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散,到銀行打聽後,希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用,其餘全部港元定期),希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用,想以租金來供樓。如果睇啱,自住亦可。我自知資金不多,從上年開始一直有留意市場,看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…),感到迷茫。對於我這種初哥,請問老師可否給予一些指引? 謝謝你的分享! 小妹   ANSWER: 買間樓連自用同出租都未知,此為其中問題。買樓出租只消樓房符合個人投資需求,如呎價是否跑贏大市? 該區的人流及呎價走勢如何? 校網是否良好?買樓自住一般較為複雜,例如是否近自己返工? 是否近自己父母?上述兩點為消費需求。   當然有樓房是同時符合大部份人所想的消費需求加投資需求的,不過你識諗人地都唔係蠢,呎價早被買上。故大部份人都在兩種需求中作權衡取捨,同時要曉計自己借貸力多少,才能做好一個買樓的budgeting。讀者收入52k,單人計借貸力為52000/10000*50%*2.59 = 6.77mil。建議旺市只用借貸力一半投資。由於讀者來文不夠詳細,故不知讀者現時是否有時方自住,惟估計她已有地方自住。在此情下建議旺市只用一半借貸力買樓,未來市升市跌都有位可轉。各位在坊間之樓市評論只屬預測,成熟買家必須對升或跌市都有一手準備。   係6.7百萬之上限,雖一人上會可做九成,但借盡都係400萬。加上讀者無提過佢仲有咩屋企人可幫佢擔保,故咩都係佢一力承擔,咁計入手400-450萬樓房屬合理、而不應買更貴的。加上讀者可能連香港樓呢幾年跑輸哂比新界九龍都未有察覺,故筆者偏向叫佢入手九龍灣一些大屋苑的兩房、或沙田兩房、一來屋苑流通量高令他日就當要押或要出貨都較易、二來搵租客戶、空租期低。至於初心者去單幢樓「尋寶」多不支持,因為每幅樓的用料及管理質素有異、相反買大屋苑樓單位高低同叫價成正比、轉向某個座向亦會將利好或利淡因素投在價格上、較易掌握。睇單幢樓、可以轉個座向個窗就對住垃圾簷,又或樓層太高令水壓唔夠、總之好多諗唔到既野都會發生。故經驗少宜由大屋苑出發。   兩樓未齊者都應考慮置業,筆者視一樓自住一樓出租為個人必需品。至於做好基本可行債基再疊增收息出發。100萬收12-15%年息即能為讀者產出良好收入。讀者下年收入不再在52K水平、此時才掙被動收入已經算遲、但總好過完全唔做。離職後更是不能再借按揭的。

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應否而家買樓? #1143

本人30歲 太太32 首次置業   月收入如下: 本人做sales 6個月收入總額 $174470 但本人basic salary是5500, 以174470除返6個月等於$29078.49, 以29078.49扣返5500=佣金23798再加上佣金實際上要打7折$23798×0.7等於16504, 加5500 basic salary 實際收入等於$22004.   太太是台灣人剛結婚9個月我和太太沒有任何儲蓄, 剛結婚加上租樓用左好多錢, 太太1月拿到身分證,3月開始做美容學徒只有8000月入, 過試用期可能會有13000左右   本人目前有借貸約75000 月供緊4500, 如要買屋會先清左借貸提高收入上限. 本人租緊樓 每月約8200, 我和太太不需要俾家用屋企.   首期雜費親戚最多借2成首期連雜費俾我, 想買入350-400萬上車盤借足30年 問過幾間大銀行都係話sales佣金要打7折計算, 最多借都係做到8成做不到9成按揭. 提外話 本人屋屋抽到核心家庭排位9百幾, 但3個地點, 沙田大圍環境不太喜歡, 天水圍又感覺麻麻地 本人同太太都是在中環上班, 居屋是以2015定價加上如買賣要補地價只可以自住, 想問現在是否應該買樓?居屋好還是私人樓好?私樓靈活性高, 本人比較想考慮買私樓, 見現時樓價回落以經1成幾 首期都係屋企人借 每月都要還返5-6千俾返屋企人.   answer: 太太3月開始做野,要做夠半年先可以用佢人工作證明借錢。另外私人貸款好傷借貸力,雖借錢少但只可攤幾年還、每個月還成一萬幾千、或已等人工1/3、那就令借貸力少了近半。另外上一堂有同學問比批核於信貸報告見到佢有問財務機構(財仔)借錢的記錄,會否影響借貸力? 答案是唔會的,總之有借有還就係上等人。   在計收入方面應是傭金部份打七折、而唔係(底+傭)*70%,請找銀行再查詢。另需出示糧單及上有底薪及傭金之breakdown,同時將工資年度化後人工需與稅單之總年收入吻合。九成按揭只合定薪者、及從未置業者,可惜讀者唔係。實在要儲多些首期買樓上會。由於太太初到香港、令讀者財務壓力大增。幸好屋企人唔使佢比家用、買樓又可以商量借少少錢比佢當首期,仲有太太「落地」不久就肯做野開始融入社會,其實讀者已算幸運一群了。筆者有朋友娶了韓國老婆、或日本妹子,黎到香港連教下韓文都唔去做,老公實要荷包厚才能支持。   讀者應該買樓,因夫婦夾埋只搵4萬、又要租樓又要中環返工更要還P-LOAN。在未來一年要完成儲錢買樓再加太太適應香港生活之事,難度實不低。擔心買樓件事拖得兩三年,到時太太已35、生育計劃都會被影響。買居屋除非你認定自己唔想發圍。當然意思唔係要睇低或歧視公居仔、而係公居業主他日要將樓加按或賣、要同房委會分享賺幅。另外是先補價後賣樓、不少人連補價都冇錢,那就算樓市升都只獲紙上富貴而不能落袋。相反屋企人如借50萬出黎比讀者買樓,一年慳租$8200*12 = $98400。將租當息比屋企人回報高達98400/500000 = […]

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