買股發圍? 月供股票想脫貧? #1898

諗sir,您好!麻煩有少少野想煩請您教導一下,   講左小小背景先, 小弟,今年30,已婚, 同老婆一樣,公務員,搵2萬8 2個小朋友,分別3歲同6個月   有層私樓,買入價595萬,眼見地產賣緊750-800, 8成按,每月還1萬8,層樓放租,放番1萬8,依家自己住緊宿舍,每月開支, 工人:4500,小朋友學費5000,興趣班3000,家用12000, 月供股票:8000,分別係823,66,1211,2800,007,係376時買左2手,番唔到家鄉,   重有其他燈油火蠟,同埋食飯搭車等等,而現金有20萬,想煩請諗sir您指導一下我,依家可以點做先可以改變現況?同埋,學報諗sir既班,煩請諗sir指導下,現時情況,最應報諗sir既咩班最合適呢?萬分感激thank you     answer: 公務員好處是用原本人工借錢較易,但就不可另設兼職收入去增大自己借貸力。故讀者應物色一位親人,最好親人本身高薪,或最起碼提供到一個「人頭」,比讀者日後買第三間樓。讀者夫婦工資共56000,借貸力為56000/10000*50%*2.59 = 725萬,此數不夠買三間。加上工薪大升對公務員不樂觀,所以要發圍,本案讀者要諗點借銀行既力。   至於現樓賺價唔深,如賣可賺150-200萬不等,同儲蓄只20萬的讀者算很有吸引力。然而讀者在理財上未有紀律,儲蓄少的人理財紀律多不夠,令筆者擔心一旦套到200萬返黎,亂洗哂或膠入股票咁就出事。故無論樓價升定跌,讀者宜守住呢間樓。當然間樓讀者八成上會而自己住宿舍,即佢間樓可能偷出租中。要明解一旦被銀行揭發將自住樓偷出租,後果為何? 將自住樓出租本身沒有違反法律,但同事在申請過程之中做得唔好,可能由簡單違反商業合約變成刑事罪行,要分清條界線。   地鐵同領展呢類大路股,月供咁儲係唔會幫你5倍/10倍咁贏。希望大家不要荒廢本業,而妄想在股場搵捷徑。當然讀者溫和地買些大籃籌,可能同街外人打成「同輸同贏」之局,此局面對於已有些財富或幾間樓揸手既人可以,但如你年青及資金較少,你要成「人輸你羸」才可發圍。發圍之法建議: 可以買股票,但要係人人信心最差而買入行業內的「死淨種」,一旦衰退完成「死淨種」公司會食埋人地個市場份額,更易爆升 人有生老病死、生意都有。所以買股應食完爆升個浸就放,唔係長揸。你留意股票之發明,源於荷蘭有人想夾份租隻船出海探險,船返到黎就有寶大家分 咩係信心差? 當全市場的股票,現價低於250天線的股份比率少於15%,那個叫差。咩叫死淨種?你留意一個版塊內的股票,同盈富基金走勢相比,那個相比下走得最強,那個應是王者無疑 筆者少睇年報決定買股(但當然未致於唔睇),你看有時出業績之前,有些股價已炒上了。所以價格走勢就是說明未來看好定看淡的最指標 經過地鐵撥備、煤氣又話要重估物業,你認為睇年報可以作決定之「主菜」嗎? 由於往後估計稅務減免會多,筆者自己公司都採用會計技術將呢年盈利延後。其實股票市場的發明,是益了小投資者定大老闆? 利申一下,筆者自己有時間都去做大自己盤生意,而唔會鑽研股票。賣(發行)股票就肯定賺多過買股票的   計埋手上股票及現金,筆者認為可將手上50萬咁重組: 賣走股票全套現金後,50萬當中之30萬買債基,利用收息101課槓桿後派10%息的,可保證自己三年後有30萬*10%*3 = 39萬。由於債基可買美國國債為主的,風險不大,此法可確定讀者三年後起碼有39萬在手。認識筆者理論,可由讀收息101做起。   50萬其中之20萬,現在先買黃金有關的ETF,或看好美國減息之ETF。下圖展示此等ETF在少於一年就1到3倍之升幅,收息104會談此等ETF。另外看淡/好英鎊、或派12%-20%年息的REITs都會有。   看好美國減息之ETF,$15>$33.73 黃金有關的ETF,$14升到$40 當一旦恐慌美國要減息同埋金價真再爆,到時take profit再慢慢係港股選好生意買未遲。咁做就真係可趁亂去賺多100-200萬,買第二間樓啦。當然我們假設最worst,就係金唔升或狂跌,世界亦沒恐慌大和平,咁讀者輸哂$20萬,3年後有39萬係手。留意我們做投資決定,要理萬一睇錯自己輸到去邊,而唔好一咪估升跌。至於傻更更咁月供股票認為十幾年後會好的,一班上市公司主席會對住你笑。

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香港人怎走下去? #1879

  經過昨日,更加明白香港此時在世界扮演何角色,及手上仲有咩牌可用。昨日包埋尋晚,美國收市DJI跌767點,同香港跌767同樣呼應,是不是想告訴世人:「香港將有好戲睇!」同時告訴你: 股市佢想點操作何其容易? 你班人長放股票等於筆錢由我話事!   匯率往往是人國掘起一個重要因素,一戰後為何世界由英國轉向美國話事,在於德國戰爭賠款。世人只說各國逼得德國人太緊,不斷叫德國賠錢割地才會有二戰發生。然而英美暗地幫戰後德國恢復元氣,欲以德國制法國不想其坐大才為更重之因素。當然現世界老大是美國,歷史由贏家寫,只要唔好太過份就咪過份求真啦…   咁同香港有何關係? 要知美國的霸權,就是當初開G20(Grand 20高峰會)第一次時拎返黎。G20之源起,係戰勝國圍埋傾著數,慢慢由5國提至20國咁。第一次會打算係英國開,及後美國搶左返黎,更將德國的馬克國債可抵押轉為美金。從此之後,美金大受歡迎而美洲歐洲通用,從多歐洲人都欠下美國錢,最後老美「統戰」了歐洲,就係大家親見既事。時至今日,有人話中國想強大起來,要做既事主要兩件: 先要多國家及機構欠下人民幣計價的債、其後要人民幣係全世界流通。呢兩件事暫只見香港可幫國家完成,暫時睇唔到上海5-10年內可以。上海早年一個熔斷,再炒埋監管局長,只好說令人啼笑皆非。   趁香港仲有「宣傳人仔」張牌,要穩定局面需要有聲望而又熟悉中港兩地金融者去重領香港。現時行會內有一個,不知佢會否插手此躺渾水。與此同時,令筆者懷念梁錦松。看美國,財長不是都由銀行跳過政府,香港既負責同世界接軌,行近同思路鬼佬收貨,阿爺兩大願意做到,亦一定收貨。你話香港咁會更側重金融,但香港價值就係金融。   令人欠債再順從於你,就是「做大佬」的基本。因此美國睇準機會,係昨日人民幣兌美金跌破7算後隨時昨晚宣佈中國為匯率操控國,大大聲叫大家咪用人仔,沒人用人仔市場唔夠深又何來 發到人仔債? 香港,是全世界除中國外存得人仔最多既地方,即最大離岸人幣中心。此角色唔會倫敦做到,唔會新加坡做到,兩者都唔係自己人。經過早前特朗普避談香港問題而昨日趁跌穿7特朗普即出招,說明今場好戲是在香港上演。而家拆緊人民幣兌港幣呢條路,第日應會傳拆埋港幣兌美金呢條路,令人幣同美金隔死,阻止人幣世界流通。所以聯繫匯率? 可見是特朗普會放下風而不真脫勾(美國亦唔可真唔比人掛勾),但重出招可以唔比香港用美金trade三日,好似次前對付澳門一間銀行咁,已經好嚴重。   *留意,很多人認同中國將取替美國之說法。但有另一觀點,是中國在宋朝已成為世界霸主,所以唔會有第二次。次序是中國>葡萄牙>西班牙>荷蘭>英國>美國,而唔係葡萄牙>西班牙>荷蘭>英國>美國>中國…中國在宋朝人口很多,金融發明了「飛錢」(即電匯),衣著新潮,亦有下西洋,很犀利的。   此時一個有資產者的組合不唔可再側重係任何一邊。持香港樓守本位,加新興國家貨幣為主的高息債、再加歐羅為主的物業或直債、再加美金計國債,是既分散風險又有息收之策略。第一是貨幣側到四邊(港幣、美金、歐羅、巴西加泰國加印尼盾分散式),若美金跌通常對新興國家幣值有利、若美金升美國國債會贏,至於港幣除非你諗住聽人移民,否則要揸。再重申我們做投資唔係要估邊面,你咪再試估美金港幣歐羅巴西real邊個最好。 而係做到開大定細你都會贏,至多贏多定少那一隻。做好資金分佈,留港離港也可。當然早上了收息101已產出被動收入的,聽日即長期罷工去日本長玩亦有選擇。    明天個案會就此做法作實例展示。這個亦是筆者同外邊blogger的理念之一大差別,筆者唔係先知上身同你傾往後點睇,我們主張是萬全之策。總之穩步前進令日都有收穫,不會談什麼「下年樓市預測」。本校實務教按揭點易借錢、實務咁去展示學生宿舍double租金點做,展示買債收息後之statement。有人有數有實證。早前有位收息101同學(上方VIDEO),用債基利息證明埋有被動收入移民去歐洲啦。當然部份資產移走,人留在香港,亦很支持。每人有唔同選擇,但錢幾時都要放好。  

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危急之秋,投資不亂錯做決定 #1870

諗SIR你好~ 本人36歲, 月入65,000元 (不包bonus), 月存約40000萬; 丈夫月入 50,000元 (不包bonus) 育有一仔3歲 物業: 一層2房出租(元朗) 租金完全可以抵供樓支出, 一層3房自住 (天水圍), 月供18,000元; 現金 : 自己港幣80萬, 銀行年利率約2.15%; 人民幣100萬做緊定期年利率約2.5%; (不包括家庭資金約45萬及丈夫自己資金) 股票: 約60萬 現有3個投資方向: 買英國樓花, 樓價約港幣350萬港幣, 可做50%-75%按揭, 大約投資成本約港幣100萬港幣; 長遠為收租及兒子將來讀書用途 ; 買吉隆坡樓花, 樓價約港幣200萬港幣, 可做50%按揭, 大約投資成本約港幣100萬港幣; 長遠為收租及退休用途 ; 將元朗層樓換港島區2房單位, 為將來個仔讀書為主及換優質地段樓, 心儀康怡花園,, 約樓價950萬, 大約需要額外150萬現金, 但可以推遲3年後換購; 暫時唸法系先投資外國樓, 用現有資金做長遠投資, 襯還可以做大約30年期的按揭, 以租金供樓, 大約3年後再存多的錢先換港島樓, 請教諗SIR有關上述計劃,謝謝!   Thanks,  Miss E    ANSWER: 首先,筆者早半年前的保誠直債,派6.5%而未來10年唔變個隻,個價已由$103升到$112 […]

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挖礦合約或劏場騙徒應找那些人落手? #1759

你好!諗Sir,本人45歲,女,單身(未來都有很大可能是保持現狀)。和父母住公屋,自僱做零售小生意,每月收入約25000-35000,視乎市道好壞。但家裡開支大,市道好時每月可剩幾千,但市道差時基本上都儲不到錢。   10年前在國內買了一間40萬既樓上年賣了套現200萬,但還家人債務,裝修和留20萬流動錢後,而家約有港幣120萬可作其他投資,本人不打算在港買私樓,因獨力負擔不到,但如抽到居屋,也會考慮給大部分首期。有感自己年紀不小,以及想為自己將來打算,想請教諗Sir,我應如果善用這120萬滾存多些財富,希望15-20年退休後都可以有些被動錢傍身。本人未曾買過股票,但最近两年有留意,但不敢胡亂入市,但也有作入市的心理準備,請問我還需要注意些什麼?     answer: 好明顯此讀者手上120萬現金,是10年前胡塗買落間國內樓賺返黎。現時只剩120萬,亦即手上無儲蓄習慣。有睇開筆者blog都知,筆者對做唔好儲蓄既人一向都唔睇好。唔係因為佢地現金少,而係多年不儲蓄即表示該人對延遲享受及執行事情兩件事都有問題。除去特別情況如有個爛賭家人,咁既「病」在成年人身上筆者無能力醫到,還是另請高明。當然社會上亦有些人係無需要儲錢,留意唔係人工高就表示有錢,係現金多才叫有錢。你見本blog有不少十萬八萬月薪者投案查詢,很多人認為「搵十萬咁多無可能儲唔到錢」,只好打比喻說筆者在山腰,係唔會明白大劉係山頂的風光的。所以新一年,還是透過多賺多儲多理財去體驗人生的甜酸苦辣吧!   做零售業如做街鋪,很有機會被網購淘汰。誠然筆者未知讀者是何等零售,筆者每工作日撰寫文章主對象是為眾讀者而不是個人。因此指出現今科技發展得快,公元2019個年頭,200年前有了蒸汽機、再隔幾十年即有飛機(~1900)、1950年有電腦原始型(可參考獲奧斯卡8項提名的《解碼遊戲》- The Imitation Game講解英國發明「電腦」去破德軍密碼),20年前才有人民用亙聯網,生活模式因為科技捱出間距越密而變得越快,所以大家要學好如何去學習,如何提升適應力。讀者的技能現時管不管用? 有否花好佢20-40歲黃金時間? 看倌自決。     最後係從不買股票,有些人認為這是優點。惟筆者認為買股票應趁後生買,既可明自己願意承受幾大風險,因只有自己用真錢試過才知自己願意冒多少,亦可減少中年時墮入投資騙案的可能。綜觀2018年大批投資騙案上報,由倫敦金、劏鋪、比特幣挖礦合約、受騙大多是入世未深二十幾或封閉型「五十後」。過份擁抱或決心離棄投資,兩面都是不對。   另留意一點,買樓而胡塗賺錢的人多(本案讀者都係)。買股最尾一鋪都可贏住走既人少。原因是樓房大家都有住,就當冇人教你都知無窗近樹低層既屋係唔應該買啦,所以樓房投資看似難其實需要技巧低。買股好似一鍵即買好容易,但大部份買股票既人都未搞過生意,淨低你自己諗啦…   讀者的行動應如何? 由於120萬已是讀者的絕大部份加上未來可儲幾多錢不能預見,建議只做最穩當的債基,加一份年年10%的保證回報保險。市面已有提供4.5%-5.0%年回報保證的保險,而有金融機構提供九成五的保費融資,借貸成本2.5%,那你見只要將份PLAN五成上會,回報已可約(5%+(5%-2.5%) )= 7%。那九成五上到會的保險究竟在那間做及回報如何計? 有咩費用可免有些一定要比? 這些在收息101詳談。   將年回報提供至年5-7%然後睇下能否等到樓市下滑至2012年水平,即中原城市指數120-130點附近,靠自己單名上會。父母公屋應不能轉到自己名下,若他日無公屋編比讀者但父母過身,要有自己住劏房但手上一間樓要整租比人之準備。若等不到樓市下滑,買唔到樓去脅租客幫自己儲錢,那筆者已再無辦法。只可以睇佢120萬收7%息加埋政府援助可以頂到幾耐。由於讀者現金少加上儲蓄少,佢係唔可以學人行收息101的A餐收30%一年或較低槓桿之C餐收15%一年息的。留意唔係每個理財個案都可救番哂,除非筆者係賣挖礦機或者劏場,才會對客說「一定有得救」。   有人話越窮越見鬼,筆者同事。有些人就是儲蓄少或打工賺的不多,才想用些高風險或行偏方去谷大自己財富,最後往往就係老本都比人呃埋。騙子的”Target customer”,就係打著這些人性弱點去搵。

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唔好買樓、唔好買債基的個案 #1753

諗SIR, 你好   看你的CHANNEL, 文章有一段時間, 獲益良多, 所以現欲求諗SIR指點迷津:   本人32YRS, 政府工, 月入28K(扣除MPF後約26K), 可以輪宿舍. 本人未婚妻, 27YRS, 教師, 月入22K(扣除MPF後約20.9K), 另有額外收入月收6K 本人和未婚妻剛購入一全新私樓單位(粉嶺區, 背靠粉嶺北新發展區, 該單位是賣家買樓花並收樓後即放售, 所以我買入後已屬二手), 3.9M, 中層實呎238,開揚無擋,已批九成按. 心態係上咗車先, 並且全新作新婚用. 現等交吉. 目前該同類呎數低層單位放租1萬並有人租住。 買樓後, 只剩不足10萬現金. 估計最快6年後可上宿舍. 每年政府加薪約3%. 每月預算: A)扣除雙方MPF後, 二人月入共約53K. B)每月供樓連管理費約14K~14.5K. C)供養雙方父母每月支出15K, D)其他雜項約8K. E)月儲16K   諗SIR, 想問而家我應該點部署, 6年後上宿舍後, 應該加按買債基, 抑或加按買第二間收租? 抑或有其他方法? 而且能否樓換樓?感激萬分!!!   answer: 呢位讀者在理財上確有不俗概念,好似會留意所持單位是否流通量足、近排做成了租沒有? 加上對一手、二手、樓花有所理解,亦對支出有一定理解,較細緻說出各方面的支出。可惜的是,只求安穩希望做個公務員,那筆者只能幫到某一地步,例如入左三間樓再被動地看看自己「命水」好唔好,至此已盡。至於為六年後的自己打算? 筆者自己都冇咁諗過,所以真係教唔到佢六年後要做咩投資好。為求大眾有所得著,不如談談佢2019年有何可作。   不要為撤辣作期望 聯名買了間238實呎樓,即其一要學是怎為他日拆名再買樓做部署。讀者有45-32-13年去做買埋淨佐兩間樓完成三宅此一任務。留意如唔拆名,加上辣招不撤,讀者再買樓需付15%樓價此重印花稅。拆名即將原本聯名的業權變成單名,令其中一人沒樓那就可低印花稅買樓。至於辣招會否在未來幾年內撤銷? 筆者是否定的。政府由90年代至今,新開了的稅項好少整條移除,但一些例如免息借首期,稍降稅率就曾經試過。可能一整條辣招移走的大動作,沒人想為其後果揹上身。現任主要港官員大多有機會在2020連任,唔大動作可以理解。 […]

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等待時機者怎用手上資金收息? #1711

諗SIR你好, 一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了12月份的收息101, 1月份的買樓001可能也會報。我夫婦每日都在討論一些問題,希望想向你先指教, 後續再上課多多學習。 我和我先生約33歲月入: 共10萬 月儲蓄: 4萬 資產: 將軍澳兩房, 2014年尾以560餘萬買入將軍澳(8成上會用我名), 月供17K自住 現金: 370萬   有上述現金因為很早之前曾有另一間將軍澳居屋,已供滿原先租比人,但租客沒有再租話有「污糟野」。我們想透過370萬現金收息去完成一生三住及我作為半職或全職媽媽之理想。我們不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友。   現時樓市向下,我們應否先不再想買樓? 另外怎才可產生更大之月入? 可否煩請分享你的看法? 謝謝你! ANSWER: 如無樓者,現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣,而是按自己能力及需要去決定出入。無樓者大多會有居住需要,若樓市真係開唔到大跌,今時趁年尾少人睇樓加上業主心態較弱去買一間為好方法。例如後生夫婦月入共4萬者借貸力共520萬,建議最多只用借貸力六成,即使用520*60% = 312萬。如手上有100萬儲蓄可考慮入手400萬樓,付20%首期而借320萬左右,有一定安全系數。   至於讀者夫婦已到下一生育階段,借貸力共(100K/2*50%*2.59) = 1300萬,現時只用了400萬餘借貸力,只約33%。未來幾年把借貸力用到60%仍屬安全水平,即可再借360萬。19至2020年不妨留意下500萬左右的樓房,出140萬首期而借360萬,買入後跌30%內仍未成負資產,亦有安全系數。   至於點先至唔安全? 睇返前日,星期二那#1709個CASE就知了。我們是為讀者實作去做策劃,唔唔係網上預言家,所以唔好留言問我恆指會唔會跌到四位數。你認為港樓會跌七成而去等? 你就慢慢再等一下。何況若真跌七成而又照有能力上車的,都是有行動力有判斷力及不斷準備的人,性格決家命運,這個就是真鐵律。而唔係話:「我四十幾歲就可以退休,一定有我方法。」社會上仍有不少三十幾歲已搵夠而又交足稅兼謙卑的人。   誠然18年至2020年已有一或二樓又正等待時機者,不要亂用穩陣錢買股票是其一戒條,確實買債以逸待勞是好,留意除樓、債、現金及保險之外,銀行不會為其他投資品種提供高槓桿,你可以試下入銀行問股票、期權、或ELN抵押會否獲槓桿(股票如籃籌有5成槓桿但息大幅提高)? 而銀行就是看上樓、債、現金及保險(某些類別保險)輸極都有限所以才會按五至九成錢借比你。你有冇試過拎個工廈劏場去銀行會易借到錢? 財仔先會借。   知道近月不少人留意恆大的12%新債,筆者取向是更保守一點,還是不要考慮內房了。內房早年百花齊放,下一階段先知會死剩邊個。成熟行業如外資的金融或保險,才是更要考慮的買債類別。各位有冇代入過如自己係老闆,內房生意會易做點? 定係金融生意? 先俾一個方向,就係邊盤生意收貨款收得慢?   下列直債10-20萬美金入場,收息學生可考慮: 一) 有盤香港老牌本地生意,債券有七成折讓,派緊6.XX%年息,4年內更有一個一次過俾30%回報持有人的特別派息   二) 華資銀行8.5%票息   三) 香港保險公司6.5%定息派10年   或者債基(10萬港幣都可入場),收息學生可考慮: […]

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一兩萬收入點搵出路有樓收租? #1682

Dear 諗sir 本人已看完你四本的著作, 上了你們amazon的課程,獲益良多。上年你答過我的問題,但今年想法有些不同,想再請教,謝謝!   本人,女,34歲,單身 本人收入:25000,每月儲蓄: 20000 弟弟, 29歲,單身, 收入15000。工作不穏定,隨時失業。 收租:港幣9500元(實用 450”,50年樓齡,有電梯) 本人儲蓄 550k 父母巳離婚,母親死亡(本人是遺產受益人) 物業: 物業1.自住,估價:4.1M, 業主:媽媽(死) 物業2.出租,估價:4.2M,業主:1/3的弟弟,1/3媽媽(死),1/3本人 (tenants in common) 暫時目標:我和弟弟每人各有兩宅,一自住一出租   2人借貸力:(25000+15000)*2.59*0.5/100=518   想法: 1.(option 1) 把我和媽媽的物業2業權轉給弟弟,弟弟+我擔保,用物業2做按揭200萬。 因弟弟對債基沒信心,怕價跌(但我是贊成買債基的)。所以想用我名買樓,買4-500萬樓然後出租,新樓用我+弟弟擔保可按(518-200)=318萬?總供按揭518萬,然後用518萬買樓,這樣是否可行?出租多少錢才能蓋過每月按揭供款?   1  (option 2), 物業2不做按揭,本人在2021年應該儲夠100萭,那時用這100萬做首期,然後我+弟弟擔保用新樓做按揭買400-500萬新樓。option 1 還是option 2 好?   2.(物業2做完按揭後,如有)物業2做劏房,1劏三,兩年回本,月收18000租,增加收入   3.本人買完新樓可將物業1轉回自己名,這樣可避免DSD而擁有兩宅,有多餘借貸力,可在有兩宅後,再按揭做債基   4.最後如將來有資產,弟弟想買多一層而繞過dsd的話,可否用70歲外婆的名字買,然後做信託控制真正的買家是弟弟,用弟弟+我擔保做按揭,這樣做可行嗎?   5.參加你們amazon的課程,多謝你們幫手開了間美國公司,暫時未有業務,我可否藉著公司增加我和弟弟的借貸力?尤其是弟弟,因他工作不穩,詳情怎樣做?如果借貸力高了,應該做多少按揭和買多貴的樓?   ANSWER: 讀者先要明白用2.59方程式計出的借貸力是理論性的,真正借到幾多要扣返該人一些舊借貸,除借貸外一些日常消費或轉數如未解釋得唔好,亦會被扣借貸力。同時一些常設的備用戶口都會令銀几扣減借貸力,學員宜在買樓001搞清,當然如你滿有信心例如屬高工資、好耐冇借錢、零轉數而又只係買4-5百萬的上車盤,咁成功機會應頗大可自己黎。放入讀者個案佢只得518萬借貸力,不宜在旺市試圖借爆買樓,本BLOG的投資理念是無論後市升同跌讀者都要有兩手準備,如想靠買單邊博盡去發達坊間有好多寫手去幫手,犯不著留在此BLOG掉時間。   留意物業2是用聯權契 (tenants […]

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每日供$33年年有13K俾你旅行咁正!? #1659

昨天談及100萬年被動收入究竟需要幾錢整出黎,指出如肯冒些風險400-500萬資金都夠,唔想冒風險3300萬可做到數計。聽後不少人都想:「我有500萬先得架!?」所以今天講點增加個人資本。誠然做生意搵錢是最快的,更助豐富人生,社會上不少人有500萬賺到因樓價大升,因捕捉了貨幣濫發上資產膨漲的機遇,此等不勞而獲為他日敗亡埋下伏筆。後生肯深耕細作既人少,將原因歸咎於時不與我,今日年青人不負責任始於上一代。買金、虛擬幣、傳銷、賽馬賭波貼士的騙案有增無減、捉正呢批心急又無能力更唔想下苦工一群人心理。講左成段,筆者都希望自己講錯,在感性上希望賺到錢既人唔好離開香港。   理性分析如下: 需把財務自由化兩步,先「賺500萬」及後「保存資金」。   賺500萬做生意為上算,炒賣股樓想大賺是下算。做生意需用勞力去賺經驗,無咩人肯。但正正是一盤生意幫你解決到哂退休及下代洗費既問題。閣下如想開始做生意,閱畢本文會對你有助。   若要炒賣,筆者建議你跟前信報研究部主管莊博學下野,睇佢節目<市場氣侯>。筆者發覺不少人學投資一入門就要賺錢,最尾成為只求number而唔睇個股因素、市場環境的人。若你買完隻股自己決定唔到幾時揸幾時放,淺見是閣下基礎認知未必足夠。另一種仲弊的,係有基本知識,但經常認為自己聰明而忽略多方思考的人。   另外不時在街會遇到一些投資建議,留意想賺你錢的人會盡量迎合你,想你進步的人才會狠心比說話你聽。近日收到一份「旅遊儲蓄計劃」,月供1000,第二年開始派$13000(我們睇過此計劃的建議書,是真的),另外派的13000又是保證的!(我們睇過此計劃的建議書,是真的)。但出黎既效果絕不是:「今年供1000/月,由第二年開始年年派$13000,為什麼?」   我們等到了建議書(下圖),呢份單年年供2293美金供15年,15年總供款34394,而保證金額是(19016+8610) =27626。所以辛苦抬錢供了34394,保險公司用15年只有$27626的責任,所以有人常話加入保證行業的前景很輝煌是對的! 不過係開保險公司個位就賺到笑,分佣那位經紀都唔錯,客仔就自己諗。當然實有人走出黎話15年預期總額35230很有機會達到,這也同意,不過供左$34394,15年後累計拎返35230,這也….     同時我們看看如果真係有美金34394在手,客仔自己可以做什麼? 34394放美金6個月定存應有3.5%吧,即續一次定期夠一年應有34394*3.5% = 1203.79,定期都有那又何需等$615美元的年年分紅? 仲要頭一至五年連埋唔保證個PART都派唔夠700美金(第五年派盡只USD615+USD77),那作為客人又何需興奮?   亦明白34394一開首客人可能無,唔可以咁計。不過15年每年2293流入之現金,大致看為於第七年有一筆過34394/2 = 17197美金。17197拎去做美國30年國債、定期、又或匯豐直債都有六厘,而US$17197*3.5%定期息 = US$601。既然每半年定定足一年都有成六百蚊美金比我去旅行,那又何需搞什麼年年派了。   上面建議書是供2293美金一年,即$49港銀紙一日,去到第二年有$615美金保證派,加上如CUT單又有美金$664派,615+664美金=$9976港幣。即係除非有好勁既紅利加派比你,否則供$49蚊一日,殺埋單第二年只有9976港幣拎,同埋殺左單就冇之後年年派了 。當然筆者有機會唔識,可能要麻煩報章再放蛇去問多次。另外呢份單如何果成$3000港幣一個月,咁就真係保證有$13000年年派了。惟於視覺上,當然客仔睇就認為係月供$1000,一年後保證$13000。此舉不禁令人想,設計單張宣傳的人是否特登予人錯覺。     保險公司有好處就係要執笠好難,你看15年後保證少過錢於現時的PLAN都有人想,年年進貢而只有疊紙保單揸手,咁做生意至係王者! 所以大家要做生意應: 做一些先收錢,後提供服務之生意 做一些貨物唔會到期的生意 做一些月月(或定期性如一年)有人俾錢你既生意 做一些唔使用地鋪的生意   睇份保險睇得通,就知其實講理財,又同時可以學到點做生意既! 站於頂峰助你看通各處脈絡。

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炒股票輸到買唔到樓,點收科? #1604

諗sir, 睇你既文章,videos一排,覺得你的分析到位,令我加深反省、思考。   小女子31歲,之前因股票炒賣失利,錯過買樓機會,現時只是買一些收息股。 現時剛進入銀行工作,月入5萬,有70萬現金,每月可儲2.5~3萬。 因為銀行有員工按揭優惠,可以做你人工100倍的100%按揭,我的case即500萬,但公司要我地先付訂,才可申請按揭,我擔心我現在的現金不能應付訂金。   請問你覺得現時是否利用這員工按揭的時候? 另外,我也有留意大灣區的物業,你覺得我現在到大灣區投資,還是在港利用員工按揭上車? 多謝你的解答   ANSWER: 炒股,應早做,及在學好策略之後有部署地做,而唔係將要買樓成家時做。銀行職員plan買樓,經濟差比人裁左,係要即時call-loan的,到時就失業加call-loan一齊黎雙響。轉工人仕,要做夠6個月先可做按揭,就當用銀行自己plan,中等職層要過左試用期先得。相信上述讀者都諗過,希望是諗sir多口重覆了吧。   買樓是利用槓桿先借貸達成沽空美金而讓通賬讓你賺錢之原理,好處是肯定性高,除非未來廿年無通賬。壞處是要等,但穩。惟內地買樓就當首置有借貸,日後樓如升加按都難,上星期先答左個早年係深圳買樓而家想知點加按既CASE。至於內地樓市如賺錢,究竟人民幣或美金要邊樣? 相信內地人已比了答案大家,讀者做銀行有先機唔會唔知。同埋中國地大物博,就當淨計大灣區都很「地大」,所以買錯區唔會好似香港咁等一下就可返轉頭。筆者認為如真要在內地買,就要買一線 – 價高而又在好地段的,好似廣州要買荔灣或天河。千祈咪因為一個地鐵站而決定在內地買樓,還有就是未搞好香港頭兩間樓,不用急著係內地置業,始終在港首置樓九成上會,拉長還對貶債之效益很高。   順帶一提,近日獅子銀行宣傳可以用繼子或partner形式作受益人買保險,對應時勢及尊重同性戀者咁話! 筆者看法是銀行為求業績已狠心淪為洗錢機器,好處是內地人將錢拎到香港幫佢partner買份保險,一旦partner過世錢即可「洗白白」落返佢自己個袋,大大減省之前一定要搵對夫婦或近親才可咁做之煩惱。壞處是香港經濟進一步建基於依賴「不見光」的行業,變相令自己無牌係手,一旦「潮退」將受很大傷害。   若果我是30出頭的讀者,會再儲一下錢,按佢進度一年之後已有近100萬,而家先去心儀屋苑先學好睇樓,然後利用個人九成上會優勢單人名買約500萬的樓,即出支首期50萬而雜加佣20萬。淨低30萬可拆10萬投資港股同美股,請明白如果買股票有對方法,5-10萬開始都可以滾很大。相反不少人是落重本100萬去博那4000蚊,萬一買入後蟹左又死坐,遇著900點跌市即5-10%單日咁輸,所以你明點解不少上市公司出埋錢贊助「資訊」比你買股票了。到34-35歲應再累有資本,到時再諗將資金用收息101之債基疊增之法收息10-12%未遲,至於直債對讀者而言有排未需諗,建構一間樓加上債基收息令自己起碼有一萬幾千被動收入是第一步,所需資金大概150萬(70萬買樓而80萬收息可月派7-8K),後生仔宜訂實呢個數努力做! 不狠下心腸去儲錢供樓,堅實既屏障唔會獲得。有人話財務自由要一步登天,筆者同意有人係得,但大部份人都無所需之心態及技巧。

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投資執行力與債基E餐 #1538

尊敬的諗sir, 對不起,我中文真的很差。四十歲。月薪在中位40K。我能理解書面和口語,但不能很好地寫出語言。因此我使用Google翻譯將我的英文信息翻譯成中文。 你通過債券產生收入的談話非常鼓舞人心,我從來沒有意識到我可以通過你教過的簡單方法來做到這一點。 我有幾個問題,並希望你的專業意見。 (1)我對遵循您的建議和購買債基E餐,我計劃先投資50萬。我還想知道是否有一種方法可以讓我再投資每月利息?我對能夠長期積累財富的方法感興趣,而且我不善於投資。 (2)您提到債基E餐每年約為6%息,槓桿後收10%息。收到的利息會每月/每年有所不同嗎? (3)如果我計劃只有50萬到100萬的投資,而且我有興趣每年獲得10%左右的利率。“收息103”會有用嗎?   (4) 長期累積財富除了債基,利用不動產? ETF都會有效?   也許你可以在課堂上討論這些問題,因為可能有其他學生有興趣知道答案的。     學生NUMBER: TEDV50XX   ANSWER: 先講用債券產生收入的方法是比較簡單,但絕對不要認為非常簡單,粗率行事。無錯投資成敗係主看時機,但有執行力才會把握到時機。請各位勿眼高手低,勿習慣拖延,投資是一門需要學習及實習的知識。學習令你有策略、實習令你心理能裝載市場暴升暴跌,將一早訂好之策略始終,獲得勝果或證明某一策略是錯誤,兩者都同有裨益。由於讀者投資經驗估計淺,花第一段同佢講心法。   買債簡單在有權免除價格風險,只要將債持有到期而債權人唔執笠,本金就保證還,缺點係賺得少。買股可為累積財富者提供捷徑,但心平氣和將呢位短徑行完既朋友少之又少,而筆者見到發達既只係上市公司主席,為求上市數百萬律師費照比而後續年費,刊報及會計師錢照出,為的是什麼? 至於樓價今時可能高,但弊在首期唔用黎買樓可能輸左係第度。加上靠樓致富的,嬴在每月焗供,十年努力就有小成。筆者所作,只不過將每月供樓再進一步,2012年後學人交易日每日lunch時間出文。把deadline由每月收窄至每日,強制令自己執行,就睇到「買樓收租」之後的事。   另一要點是無論恆指升,恆指跌,自己病,客人埋怨,筆者都唔會因外在因素而影響自己執行慣性。投資一樣,策略不應因市況而改。筆者咁講主想交待於本BLOG提及之方法及心法,筆者自己都每日執行,絕不會講一套做一套。至於本人課程不會有預測恆指或大市升跌題目,只會教實在方法,及點樣做慳錢,同點避開SALES陷井。上堂聽完如決定去做,下個月就知收幾多息。咁樣總好過學生付畢學費後,一個月後外間阿sir將早前上堂說話節錄,幾個鐘入面求其中一句就話準。讀者覺得課程inspiring不是因為諗sir勁,筆者更是假設自己係蠢人而唔係勁人,感inspiring主因內容實在。     債基每月的派息是穩定,但唔可以係永遠不變。例如息加自然令新一批發債之派息更吸引,基金經理將組合換入新發債,派息金額自然升了。不少人詬病債基派息是由本金抽出,筆者不排除有一些債基真如此運作,但其實靠網上公開的基金年報,自可查到派息是否由本金抽取。早年SCHRODERS曾向證監申請於文件說明其派息基金之息率是「保證」GUARANTEED的,最後證監唔批,只可用次一點的「固定」FIXED。若讀者真要保證,那可棄債基而用直債,那就派息及本金都有保證。   ETF本身可以買債或股都得,亦可買入衍生工具。筆者自己用ETF多作對沖或涉獵特色的投資機遇。例如期油上升,利用槓桿於油價之ETF賺取升幅,會比買中石油好。至於有人會直接去做石油期貨,只好說此法不合大眾,而社會總有一少撮人由期貨致富! 至於收息103,會進一步談收20-25%息的方法。不少有買開債既人想直接讀收息103,只好說收息101其實內容唔係淨講債,更教授值得投資的物品有何共通點,及點樣先可找對人由銀行入面買到好野。不少人就係唔識問或投資只看回報,投資多年都是買著食水極深的投資品。 另外如想將債基派出的息再投資,堂上已述只消選「累積系列」,就可做到。

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