買樓三次賺零蚊、投資致勝需兩點 #1084

Lum sir 你好, 本人是個案#992的讀者,之前已上過收息101 及買樓003,但因自身情況問題,希望Lum sir可以指點迷津。 – QUOTE #992 “本人現年50歳,獨力撫養女兒,她16歳現就讀中四。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。 手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑” – 之前提過,因在ibank 工作,公司規定、一般市場上的投資也未可沾手;故此,相信現在一切似乎也需在置業開始。構思如下: 1)自己現時只有現金50萬,故相信只可考慮居屋申請以9成上會買200萬-250萬以下的單位(可新可舊單位)用來出租;如此想法,有否風險及相關問題要注意。 2)或是考慮以極低價(可低於150萬)之工廈之小型Home office用來出租(市場似乎開始普遍),按揭成數最多可借多少,出租風險會否很高? 3) 先行以上1或2,或準備多一點儲備,待女兒兩年後18歲,用擔保形式以她首次置業用9成貸款,買私人樓宇,此情況需否按揭保費?   另關於投資方面,公司最近有所修正(如附件),但要一籃子10種以上産品組合,未知Lum sir嘅ETF 或某他課堂會否運用得到,請告知。 有勞賜教,感激萬分! – ANSWER: 再次解答讀者之提問、相信是短期內最後一次。先講若「人買你又買、或唔明個投資物點用就咁去買」,輸錢實屬正常。你見讀者在過往十年3次買樓、仍「最終無怎獲利而放售」,與其他在港投資磚頭的讀者之結果有異、在於未知道樓最吸引的地方是可先借入美金而待其貶值、有越供越輕鬆之好處。最尾讀者浪費了過去十年、要長揸既樓佢無長揸、要睇位既黃金佢又揸到實一實。   各位留意未來時間、樓已變成不要死揸、而黃金近月越升越有。對應方法應修改為樓雖仍為理財主軸、但如財力中等、一般只揸必須的2間已足夠。當然財力很足夠的仍可在市場傲遊,而未有樓的仍需以擁有首兩房為目標。   讀者現在亦很有買樓之偏好、但要留意一係唔買、一係買間「正常既樓」。那筆者有何理據話細碼居屋同工廈唔正常呢?   先講工廈,由於是工廈契銀行上會只借5成、買入後不太能利用磚頭之槓桿性。當然明白又有財務幫班業主死借爛借、不過大家係成年人、應知道唔係上左會就係神仙的。而家個市冇人摸貨、你一買就預要上身、諗清楚。你個friend話工廈潛力大呎價升、但你究竟有冇能力守到間工廈呎價爆上既一日先? 始終每人財力唔同。另一投資重點、是投資最致勝關鍵唔係選對投資物、而是看個人持貨能力。你個心越定、越唔等錢洗、自會做出更正確的投資決定。你大跌市可以掃樓大賺、在於你有持貨力。沙士買樓、無需眼光。   講一講筆者留意到既劏房客層、確實在樓市仍見不俗之情況下、有劏房戶搬出5000蚊月租由洋樓劏出之套房單位、搬去又大大新又靚一點的工廈。但如市況再向下、新又靚的工廈估計都係被先放棄。點解? 因為工廈區夜晚樓下無雲南米線、無百佳、無7仔、街燈又唔多,去工廈區既小巴夜晚都班次少左。租客求方便、如果市跌起上黎洋房住宅既業主減價、工廈劏房既客自然又流返去洋房樓。「工廈劏」的業主或會面對長期冇租收既情況、令佢跌入一咪死供冇租收的慘況、不少人都係過唔到呢關將資產賤賣、投資前好要考慮該資產於跌市時能否仍提供現金流、如果無就好難守。相反係香港完完整整咁一個住宅單位、只要唔係沙士淘大呢類咁既原因、放盤出去點都有人會租。   另外,買間平價居屋不太建議。筆者自己估計200-250萬買間居屋應是未補地價的。既然犯法讀者都唔好夾硬將佢租出去啦。其實而家大埔翠屏、荃灣荃德、疊茵庭都可找到些3百萬附近的單位。讀者想買樓、正路咁九成或八成上會選大屋苑既樓吧。如果真係八成上會既錢都未有、停一年儲一儲、今年家庭有變請先settle。   至於等阿女18歲再搵佢九成上會買樓是可取的、但請勿為年青人帶來錢財上的負擔。 最後是ETF,根據讀者發予的公司通知、只要ETF不由讀者自己管理(即佢唔係基金管理團體)、而又屬於分散式有買一定數目證券之ETF佢就可以買。筆者已在前文舉出不少收息派10-15%一年之ETF,佢可參考一下。由於已近退休、全投資取向應為收息。

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一生三宅是否等投胎?#1083

諗sir你好, 小弟已默默的拜看貴BLOG一段時間, 今天嘗試發問, 看看是否真的有回覆!   小弟今年33, 月入40K, 現金400K, 潛水股票300K, 至今仍住在父母公屋, 每月支出(包括家用等)約20K, 打算2年內結婚, 所以將要決定是否買樓。女友收入只有10K,基本上全給家人,所以可以當沒收入。 最近樓價開始下跌, 不知道是否應現在上車, 還是厚面皮繼續住公屋, 等等再上車?小弟及女友人窮志短,目標是找3M樓。買樓應九成上會,還是賣光潛水股票,有幾多比幾多?如暫不上車,是否繼續儲現金作首期?   最後,以上身世,一生三宅是否等投胎? 一條公屋仔上   answer: 默默看是沒用的、恭喜呢條公屋仔踏出第一步> 行動>發問。雖然佢冇比錢上堂、個案描繪亦不見有特色、不過見佢個題:「一生三宅是否等投胎?」寫得不俗,加上收息101已近收滿暫可為呢個有創意既年青人解難一下。   先講、33歲人搵4萬銀儲蓄只70萬、此成績表不合格。若可每月儲起收入40%,讀者只淨儲3年就可得此數目、難度讀者在33-3=30歲前習慣唔撈野? 當然明白佢既人工可能近年先加到4萬、惟22-30歲呢個黃金檔期,真係「一齣好戲」都未做過? 最慘係決定要同個收入不高既女友結婚、原本情愛既野筆者無話可說。不過如果你要選一個近乎零攻擊力既人做partner,咁你個人戰鬥力請備雙份。仲有個選擇係去唔用錢既地方住。   股票方面,33歲人仲搞到股票潛哂水、證明買股慧根只屬有限水平、宜踏實做人。原本年青人在22-30歲、即大學畢業後的6-8年、是最有本錢去找出自己的才華在哪? 或將自己發展成某一方的專才。可是讀者仍用「厚面皮續住公屋等再上車」去形容自己苦況,實令筆者為佢枉過二十年華而婉惜。各位若是剛畢業的年青人、請惜時。   買樓對讀者有兩好處、一是逼佢儲更多錢、建立良好理財習慣。二是趁早為產出第二份被動收入鋪路、希望彌補未來老婆收入少的缺憾。作法是老婆名九成上會買大埔樓、300-350萬有選擇。當330萬入手借297萬、攤30年還月供$11000。讀者及女友收入共50000、可負擔此供款有餘。而最盡可負擔25000之供款、亦即2.5*2.59百萬 = 6.47百萬之借貸。   當住在第一間樓後、努力儲錢、亦可利用網上商機為自己開拓多一項收入。務求令第一間樓之結欠低於市價之50%。一旦完成、自住樓即可轉用途為出租、再將租約用作買第二間樓的入息證明。在儲設第時間樓可租出$10000/月之下、讀者儲貸力增至(2.5+0.7)*2.59百萬 = 8.28百萬,那就再獲買第二及第三間樓時所需的借貸力。留意在假設幾年後樓價與現時不變、讀者第一間樓應仲欠銀行330*50% = 165萬。而那時剩餘的儲貸力為828-165 = 663萬。足夠佢再買兩間三百萬樓。所以一生三宅在今世完成根本唔難。   另外更可用買樓003的方法黎個booster,將到時應係老婆既女友之收入合法變大、當然唔係寫幾張支票扮出糧比自己咁低招、現時按揭審核嚴若你要用盡九成借貸上會、需要一早好好部署所需文件。留意買第三間樓個陣、第一間樓已轉正用途租左比人、到時太太或可用自住身份再一次做九成上會、視乎當時按揭緊寬情況。總之夫婦夾埋搵5-6萬的一般家庭、只要心頭唔高、45歲前準備好哂三間樓不為難事。

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三萬月入、三十歲仔、重新上路 #1082

諗sir: 經朋友介紹收看此Blog,才驚覺理財不濟;現在重新上路,希望為時未晚。已報讀收息及買樓班   年齡:30 人工:$29,000 (13個月糧) 現金+股票:約$80萬(現金9成) 每月可儲$14000 基金2份,分別2020及2022到期 與父母同住公屋(二人即將退休),無住屋需要。 借貸力:29000/10000*2.59*50%=3.75M 早年於股海輸多贏少,近半年漸有所成,可作為賺價之選   因私人原因,打算2018才買樓。現有想法如下: -50萬以債基收息 -20萬以ETF收息及債基對沖 -10萬用於股票賺價   請問諗Sir有何意見?   謝謝 而立之人上   ANSWER: 讀者有一個好處、就係儲蓄率不錯、搵3萬餘而儲到14K。讀者應已查看過<收息論>、參考過筆者的收息與賺價思維。惟由於未輪到佢上堂、所以執行上顯得不太細緻。感覺是將自己筆錢無頭無腦咁切開幾舊,未夠資料細想開首最重要的資金分配步驟。   先講、黎得上堂、唔好最尾睇住老豆老母間公屋。若無向上之心而擁長久依賴父母或政府的想法、只好怪你父母、錯不全在個細路。計劃2018年買樓無問題,最緊要知自己做咩。慶幸在而立之年,月入三萬算叫做對自己有個交待、另在股票投資亦有些少心得,個人借貸力為(13*29000/12)/10000*50%*2.59 = 4.06mil。即個人最盡應可買入價值近400萬之樓房。   由於未會在一年內買樓、建議投資進取些少、25萬投放於ETF賺價、另外40萬買入債基、而對沖買入債基風險基本上5萬夠哂,唔使留返20萬去做咁多。至於股票仍是最多買10萬夠數。有此見解、是香港上市的大公司冇咩值得買、我們找來四隻港股、為大家解釋邊隻股票風險高D、及值得吸納價。   三年收市均價(MEAN) 標準差(1 s.d.) 波幅方比(variance) 現價(as of 27/4/2016) 值得吸納價 渣打銀行(2888) $80.31 $26.14 32.55% $59.4 $54.17 中國建材(3323) $5.09 $1.73 34.8% $4.08 $3.36 金沙(1928) $26.51 $2.66 […]

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17K後生仔獲$88000血的投資教訓 #1081

你好諗SIR 本人一直有留意閣下的網頁, 知道閣下對投資和保障所知甚廣. 現有一些對於投連保的問題, 於提問前先講下小弟背境:   本人28歲, 年收入210K,文職. 與家人同住私樓, 單身, 扣去家用雜費月入大約 10K, 有CASH 50K, 股票 40K, 之後佔最大的就是一份25年的Zurich Vista Plan。計劃已供23個月。 組合如下: Fund Market Value HKD (Plan Currency) ZI BlackRock Global Funds World Health Science Fund 75,226.32 ZI BlackRock Global Funds World Technology EUR 42,937.38 ZI PineBridge Indian Equity Fund A 41,071.09   159,234.79 Premium Amount: HKD2,400.00 […]

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24歲想盡快上車但迷茫#1079

諗sir你好,小弟現年24歲,兩年前畢業。一直都係做sales,每月月入計埋份佣平均有25000,現有積蓄250k現金。上年買過股票、同班同事一齊夜晚whatspp研究、最終都損手。呢幾年都唔諗住再買(特別係睇完你既文章,很同意股票輸多過賺)。受到父母同啲長輩影響,一直都覺得今時今日,要保障將來既生活,買樓永遠係皇道。而家有些少錢又唔想買股、究竟點做先可完成置業夢想?   我每個月最少可以儲到15000,假設人工無加,我到2017年尾就最少有現金600k係手。買完樓應冇咩錢淨、究竟點做先可令資金合理累積? 其實問題仲有好多,但我知無免費午餐。希望諗sir賜教之餘,自己都會再做下功課,已報讀買樓001、5月再會。 西貢朋友   answer: 筆者建議投資初心者在ETF開始投資,至於佢買樓一事、計計佢個人借貸力為25000/10000*50%*2.59 = 3.23mil。加上手頭現金、九成上會買350萬樓可達。惟此舉令自己借盡及清倉、根據旺市只用借貸力六成之道理、讀者不宜即時買樓冒進。   搵25k儲到15k是不錯的、已成功第一步。建議將儲到的15k當中之10k投入美國股市買ETF,近年美股比港股強勢已是不爭事實、加上港股平均波幅高而不能為大家產出高回報、亦不時玩財技供股、所以讀者上年輸錢屬正常、亦同意趁後生用咁平既價錢買個教訓好值得。現應一路買ETF、從宏觀分析去累積自己投資經驗。   ETF即是交易所買賣基金、近期被受關注的ETF有呢幾個類別: 1.看好或看淡油價類(????) 油價在28蚊觸底後絕地反彈、Direxion 出品的三倍於看好油價之ETF由2016年1月20日至同年4月20日勁升56%   2.看好黃金價類(????) 金價於2016年持續向上、澳幣亦有進賬。Direxion 出品的三倍於採礦公司升幅之ETF、2016年初至4月中大升250%   3.看好同看淡中國類(Y???) 看淡內地指數的3X ETF由2016年2月11日的$43.6跌至4月20日的$21.86、共跌超50%、當中有危亦有機   4.看淡醫療科技類(SI??) 美國總統奧巴馬於任內大推醫療改革、惟佢於2016將下台令不少人預計下任總統會削走有關美國投放於醫療行業之預算。一隻三倍看空HEALTHCARE股類別之ETF,2016年初至4月升87%   5.看好巴西經濟類(L??) 巴西於2015年尾評級被下調、油價亦大跌。到2016有浴火重生之感、加上2016奧運在即、Direxion 看好拉丁美洲之ETF、2016年初至今升71%     要買美國的ETF實很容易、只消去銀行開立美股戶口、於網上理財輸入美股的ticker、即可見現時成交價及落盤購買、與買港股無異。在美國交易更可買一股都可、亦合想月供基金或股票之朋友用供ETF去取代之、就當只想月供$500、都可以做到。但留意美國股票係用英文字母去表達一個股票、例如”O”表示美國的Realty Income Cor、”AAPL”則是大家熟悉的蘋果電腦公司。另外美國主要有三間交易所、如”AAPL”的股份係納斯達克證券市場,Nasdaq Stock Market作交易、納斯達克證券市場不同於紐約證交所與美國證交所,在這裡掛牌的公司多半是科技股。至於”O”就係最大既紐約證券交易所,New York Stock Exchange,簡稱NYSE作交易。最後係美國證券交易所,American Stock Exchange,簡稱AMEX、暫只有千多間公司係AMEX掛牌。惟呢個數目、已參不多係香港交易所掛牌的公司數目了。     那點解筆者建議大家買ETF開展投資? 因為:   學習被動型ETF的選股策略、等於豐富自己的投資策略 ETF要賺錢多從宏觀經濟分析,股票要賺錢要細心分析一間公司或其同業。筆者意見: 分析宏觀經濟比較容易。如終美國經濟向好定壞是大得連美國聯儲局都不能力抗之事。一間公司的股票升跌話唔定已一早係哂公司主席個腦入面。筆者寧願從經濟學上搵食、好過去開老闆個腦。 ETF有得買升同跌、即睇跌一樣可以有錢賺、唔使好似坐正股咁只可望市升。 既然可以有升同跌買、即投資人睇借方向可即平盤。但如你買錯股票、係唔會咁易比你平盤或部份平盤。 買ETF同股票一樣都要比經紀傭、而ETF更是有expense […]

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買樓搵筍盤必閱13點 #1076

*舊文重溫   選區要知 買個好單位、先計較稀有性、即在於求既人多而供應少。見香港18區、不少人已知西貢區因將軍澳供應多而跑輸大市。可是較少人知道近年元朗供應已爬了西貢區頭。   區份(18區選4個展示) 2014已落成單位數目 2015預測 2016預測 大埔 1071 1370 0 元朗 2070 1492 5247 西貢(包含將軍澳) 2435 16 4761 東區 483 595 167   另外需看該地有否人流湧入、而此一事需看空置率。見下表看有些區份空置率下降、即有新人流湧入。最新至2015年的數據只在買樓003顯示。 區份 2012空置率 2013空置率   沙田 5.0% 2.8%   離島 5.4% 2.7%   黃大仙 6.3% 6.9%     搵盤要知 本案35歲讀者用地鐵覆蓋思維黎選取買樓區份、是一頗舊思維。除非你知道內部資訊、否則等報紙話地鐵係邊然後你去買註定要比貴premium。買樓除了在選區外、於睇盤執行上筆者和相熟同學有時幫忙睇盤講價、發覺有下列13個點要注意:   要努力向各大經紀發掘盤源,不要著眼1-2個盤黎傾。懶唔搵盤而集中傾一至兩個單位。最尾不時開價太密令業主心雄、封盤收場 經紀永遠想你集中一至兩個盤傾、而買家不應因此縮減自己選擇 經紀永遠想你買新樓。要知買新盤用黎自住都可以、而家買新樓黎收租真係好笨實。 經紀永遠想幫你試票、送訂。但你不應作此行為去縮減自己選擇 買樓如釣魚、急既就要比溢價。想平就要早部署 買呢間樓唔係住一世、買時就要諗放出去個陣有無人接 永遠唔買底層(村屋除外) 買樓係買個間格、唔係花錢買人地個裝修 […]

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3000蚊換靚區住三房的十個步驟#1075

諗sir,看過您許多文章以及樓換樓等書籍,覺得您的眼光很是獨到專業。最近有關買 樓的事情令小女子煩擾不堪,望能得到您的答疑解惑。 家庭基本情況如下:   先生年齡35、本人 33、有兩個小孩 先生月入 40K、本人20K 住屋情況 : 粉嶺二十年左右私樓三房單位,按揭欠230萬左右,月供$9000。現估價400萬左右,丈夫名下 家庭經濟狀況 : 現金約100萬,投資約20萬,每年保險家庭需繳3萬左右   諮詢關於換樓或買第二間樓的選擇及九龍屋苑推薦(自住) 因父母居住上水,結婚時購入粉嶺屋苑, 主要因為價錢合適,又相對於較近父母。 但現時工作地點在港島,交通花費時間太多,以及要為小孩考慮之後學校等問題,故想 換九龍區較成熟住宅作為中長期自住。一來交通便捷,可以省卻返工時間,二來能為 小孩之後的學校選擇做準備。   希望可以覓得良所,小女子在網上搜索各類屋苑,有考慮過四小龍(但向海高層單位較貴),鑽石山(較少私人屋苑,但有考慮之後沙中線可以直接過海),紅磡(超出預算),大圍(雖然非九龍,但受惠之後沙中線,價錢較能負擔,但周邊配套支持不 足),長沙灣(大多屋苑為較小的兩房單位,或最近推出的單位價錢太高)等地點的屋苑。   因為主要目的是自住,並非投資,諗sir建議我們應該賣了粉嶺的三房轉九龍的三房 ,還是不賣粉嶺屋苑,買能夠負擔的兩房先?如若不賣粉嶺私樓,估計只能負擔500萬左右的兩房單位;如若買第二間,應該會將丈夫名下的轉給小女子先,以丈夫的名 字再行購買以免卻第二層的印花稅。望諗sir可以指點迷津,給給一些九龍合適屋苑的介紹。等待您的回复!   ANSWER: 同25歲人相比、35歲人大多成家、或早結婚既朋友更要深切考慮小朋友升學之問題。本案讀者的情況很典型、結婚時買落一間住近奶奶既屋、今時想再置業為滿足自身兩個需求: 自住消費需求,希望住近公司一點、及為小朋友選擇心儀校網 投資需求, 希望趁後生產出第二份income source   雖讀者睇過筆者著作、或像其餘過萬的瀏覽者一樣係本網爬文。惟欠缺訓練的步驟與系統、只會感到問題一大堆但不知從何做起。就好似小朋友學游水一樣、見到人游自由式自己就跳落水抓手蹬腳、不知道最佳的出發點為先練水中猜枚同打筋斗(這有待專業既教練證實了)。筆者除在課程親授外、亦望透過此文千字提出想法、作個幫忙。   買樓怎作budgeting? 先為買樓作budgeting,夫婦兩人月入共六萬、借貸力為(40k+20k)/10000*50%*2.59 = 7.77mil。現時借貸力已用2.30/7.77 = 30%。剩餘借貸力為5.47mil,計及現金加投資有120萬在手、最盡之買樓budget為5.47+1.2 = 6.67mil。當然在現今仍屬旺市、置業者不宜將借貸力用超過六成。即夫婦若再買樓借錢應只借7.77mil*60% – 2.3mil = 2.36mil最為符合。加上自己有1.2mil係手、新買單位應最適合在2.36+1.2 = 3.5mil價碼。可以讀者問為什麼借貸力不宜用超六成呢? 因借得太盡、一令業主的持貨能力下降、樓價跌少少就心怕怕要賣樓減磅、或出現死頂供樓成世人唔開心之狀況。錢銀確實少事、最慘係十年都苦作奴供樓、那人生仲有乜意義呢? 當然7.77mil最高借貸力是理論性金額! 實際上不少人有的信用卡卡數、例如5萬卡數究竟令借貸力下降多少? […]

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論買股票與買樓 #1074

股票應如何看待? 買股票成功等於走上了快車道、而人總有偏愛在「走捷徑」。先講呢一條路唔易行。筆者在銀行工作多年有感、深入了解過不少客人或銀行同事在投資上的取向。得出「男人愛買股、女人愛買樓」這句說話是錯不了的。不是想討論什麼港女愛有樓、其實「粵女」都愛樓、女人嫁左都一樣鐘意買樓。點解?   因男人很自信、成日幻想自己係吳彥祖、以為自己可以避子彈、買股呢件事根本難唔到佢地。所以,男人愛在股場證明自己,亦愛學好投資去表現自己。很不幸香港有不少男人都有買股票、競爭太大。跟據筆者自己非正式統計、十個買股、一個嬴錢七個輸,輸淨兩個在爛磨。   女人天生就喜歡「比人幫」這個禮遇、不會太過自信。佢地相信買樓一步步咁儲、每月穩收租好過買股博尾博個大逆轉反敗為勝。故買樓去遂步累積財富、好合女人既心態。反敗為勝其實於現實少見、因為人生每天在打工、每日打足十個鐘、唔係好似踢波咁限定90分鐘、只要士氣到加上腎上線素分泌、頂到完場自有機由輸變贏。打工就當你睇老闆唔順眼想反敗為勝、成個結果可能要等成年先出現。故成功之基本、無論事業定投資、都係一步步黎。成功在堅持、在每日贏人少少。   咁無論男女、應怎看待股票投資? 先講看待港股、由於市場已下流化成為一個幫人啤殼、大股東想由小股民手上拎錢走既地方、未來將物以類聚、「有鬼怪」的上市公司數目將上升。而往時吸引到大企業來港上市、出現小股民同上市企業老闆同賺的場面將不復再。大家買港股只宜用兩個心態去選股、一就是靠財技分析找出無盈利但有鬼怪的上市公司、希望洞悉到佢幾時炒上、幾時散貨、作為老散用少少錢搭程順風車、每次斬獲三幾十萬、希望日日斬真係夠柴。   二是用基本分析找出有盈利但無人識的公司、這類公司生意是真做、亦唔想出名、因為佢未做到利豐咁大、利豐淨係個招牌都夠撐起一截股價。有潛質的明日之升股市值都較細。   至於買匯豐、買中銀? 唔好浪費時間。佢地得個牌頭、管治不時都九流。   講返買樓、而家樓價仲係高位、適宜買樓咩? 先講若你手上未有兩樓、唔需要刻意趁低位入市。今時中原城市(樓價)指數已比高位低一成有多、若你比兩成首期入市、假設借八成供25年、即每年供樓在本金給欠上會清還楬價之3.2% (因80%/25年 =3.2%)。假設你比高位低15%時買入、買樓後一年你的本金給欠為當初你間樓最高位既(100-15%-20%-3.2%) = 61.8%、即樓價要一年跌近40%你先至剛剛好負資產。這在九七年試過一次、一年跌40%、不過當年炒樓同摸貨簡直令全城瘋狂,而今日簡直未及一毛。想當年,細路炒閃卡、大人炒樓、有錢賭股票、無錢炒郵票、連排隊買樓張籌都要炒。試問今時怎能創出當年咁大跌幅呢? 若你一心想等樓價再低d先買、低d又再等低d、實為貪心,而貪字得個「貧」。   至於人有兩間樓係手實為必須的、一間自己住、另一間收租。想安好過埋下半世兩間樓走唔甩、做得到仲要小心比寶貝仔打劫你一野、諗清楚其實三間先夠、所以兩間是起碼的了。當你完成一生三宅、完成基本盤。再去按樓市升跌去增持或減持手上物業數目未遲。   其實買樓係易賺過股票、原因是買樓人人識、買股票就唔係。點解? 因無論你係業主、租客、劏房客、公屋客、和尚、你都係樓既用家。既然日日用、你係好難會用自己錢買一間少窗偏暗、又對住垃圾房既樓比自己。當然如搵盤精明一點、自可搵到稀有性高的樓宇。而同意搵盤經驗是靠自己行盤、及不斷租樓比人去累積的。你租得樓比人越多、你自然明白該區有咩單位是擁稀有性的。買樓是很生活化行為、你落手做多自己熟。   買股要叻、主要係明白間公司業務係點、同埋上市公司條例怎限制公司的運作。例如條例限公司一年配股幾次? 比率多少。不少股民未攪清楚就入市。而買股基本上識上網就得、是極不生活化的、所以股票是易買難掌握。買樓是難買易掌握。點解股原要整到咁易買咁welcome你呢? 試問一張A4紙可以賣到10蚊張、仲要有人10000一手咁去買、咁點可以唔做野方便你貴客先? 買樓係有土地使用權、間屋邊過入去多由業主決定、你唔要大把人搶。  

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庸才搵錢上流成為資本家的步驟#1072

  搵錢有兩個方法、一係人搵錢、二係錢搵錢。 開展講錢搵錢之前、先談「人搵錢」。筆者參考了網上文章、說賺錢的邏輯已改變、話將來有三類人可賺大錢:   第一是擁有資源的人、資源可以是醫學知識、可以是補鞋技巧。他們是資源的最直接擁有者,依靠出賣自己的資源生存,比如農夫靠耕地、工人靠體力、醫生靠技能、作家靠寫作,還有老師、律師等等。第二是配置資源的人,不關心資源由誰擁有、最關鍵要有資源配置權。這類人依靠配置資源賺錢,從事資源的投入、整合、運營、產出工作,以企業家(即老闆)為主,Startup創業者也屬於此類。第三是資本家、投資人、例如果Venture Capital的營運者。他們離資源最遠,但是所有資源卻統統歸他們掌控,他們只躲在幕後玩操作遊戲。風險投資者就屬於此類人。   筆者看法、上述三個分類好比<樓換樓>書中所述的庸才論,不敢說「智者所見略同」、但確定未來怎去人搵錢、眾blogger都有較一致定論。<樓換樓>提出的庸才論、將人劃分為專才、通才及庸才。再解釋九成人都屬於之庸才類別、及怎找兩類人(親戚與銀行)幫助自己錢搵錢。筆者意見是人搵錢比錢搵錢優勝,當然如看倌在人搵錢一籌莫展、那在35歲後轉會主攻錢搵錢亦無可厚非。   將賺大錢的三類人同筆者的庸才論相比,擁有資源的人即好比專才、配置資源的人即是通才、而最後資本家即有錢人、呢類人用錢再配槓桿去搵錢當然易、同意呢三類人賺錢都有法,但世上九成人都係庸才、即無資源又無資本(錢)、咁點攪好呢?   其實庸才論仲有下集,就係「由庸才可以升級至專才、專才可升級至通才、而通才可晉升至資本家。」留意「庸才>專才>流才>資本家」具有步驟性、亦是筆者提議的上流階梯。   先講我們不在文章談上流力、而談上流之步驟。你跟住做、上流力自然上升。舉個例、你個人鐘意食生果、那好應將此等知識專業化、擁有呢一行的獨有知識。例如咩月份食咩生果最好? 食生果有何食療效用? 那就由庸才升級上專才。不少父母都想谷個仔女做專才、敢講凡人只睇到呢人層、所以佢教出黎既仔女最叻只可以做醫生、律師。而由於醫科每年取錄名額有限、所以怪獸父母決定為個仔由K1鬥到大一。當然、不少父母要個仔入名校是為自己好、那是另一問題、不在此篇論述。   專業知識夠紮實之後、不妨開立網上溝通渠道去為大眾服務、成為眾人攝取知識的樞紐。久而久之、更多人想識你呢個生果佬、有心想食生果令生活模式更健康、網上冠名你為「生果醫生」、那你就再升級為擁有獨家知識的通才了。 通才特徵是賺錢快、是人搵錢的頂點。當然人可以請更多人幫自己搵錢、但很多人都衰左係呢度。考試機器對管理同事及鼓勵他人一無所知、管理他人更是費時失神。但留意、管理他人令管理者學得更多、生活更充實、這亦是筆者覺得「人搵錢」做得好比「錢搵錢」更好之原因。達到此點後、即通才做好人搵錢、對錢的需求會逐漸下降。那究竟幾時應「人搵錢」? 幾時才集中能力「錢搵錢」? 建議三十以下未婚男女、七成錢用作投資、當中三成買股票、四成買交易所買賣基金(ETF)。   考慮到買股票能鍛鍊個人投資知識及調整投資心理,但贏錢比買ETF難、所以七成投資資金少部份買股。買ETF好在只需看通大市、不用看穿某一公司佈局就能賺錢、缺點是回報比股票低。當然買ETF一年升2-3倍有可能、不少人已感大滿足! 買股瘋癲程度達一日升十倍! 你見翠如BB既家父係香港創業版上市既聯旺集團(8217),咪係上市首日升10倍囉! 兩毫幾變兩個幾。亦因股票難玩亦傷神、年青人投資主儲經驗、時間用於升LEVEL(庸才>專才>通才)更為重要、所以三十歲以下年輕人投資主打用ETF,唔好炒股。   講開翠如BB既爸爸黃生(知道、上一句同呢句都係廢話),佢就係由通才邁進成資本家之例子。先留意於上流路上、任何犯大錯與做出誠信受損、或違法事情、你所擁有的「經驗值」將全部掉失、要重頭由庸才黎過。翠如黃生利用上市會計師的專業知識、成功將一間turnover夠二千萬的公司係港交所創業板(的股份)賣出去。將企業融化成資本、那就有本錢去投資另一盤生意、利用自己資金加銀行融資去錢搵錢。筆者未及此步、就連會唔會行都未知、所以未有資格詳評啦。   筆者曾在<樓換樓>一書中曾引用錢志健先生的文章「買樓作投資、財富起步點」為大家作解。到今時筆者引用黃維基先生受訪時的語句:「當你非常投入及熱愛某事情時,必定會不眠不休去做;每當遇到困難,都會當成是挑戰。就正如我的兒子打機一樣,每次都要闖關,或許都會遇上困難,但當你享受打機,便不會當作是「困難」。」筆者寄望、庸才請出心打好「人生」呢一鋪機!   有機會再同大家討論「錢搵錢」那一邊。

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居屋價勝私樓案例。力爭上游十個建議#1066

諗sir, 你好,2年前剛好睇到你的書,之後一直追睇你的BLOG及上你的收息班,獲益良多。知道後生要儲多D錢,所以呢幾年一直努力工作儲錢+不斷睇樓。直至今年終於見到樓價有調整,就之前你的文章所提及,計好自己條數/風險,就可以上車,因為大市很難估。所以很希望上車前再向你討教一下,希望能得到你專業意見,謝謝你的耐心回應。   白表買入居屋VS私樓問題(400呎3M左右 vs 300呎3.5M左右) 1.市場上,某些地區居屋比同區私樓平均實用呎價平3至4成,想了解一下,一般居屋有什麼比不上私樓的原因令其低水一點(在借貸成數問題? 建築用料? 供款年期短? 其他限制?) 2. 如之後想出售或加按購買其他物業,有沒有限制? 3. 白表買居屋VS私樓,你建議哪種? 希望能得到你專業意見,謝謝你的耐心回應。 力爭上游的魚毛 ANSWER: 由於讀者發問時未列明細,且由起始解決一下什麼是居屋? 先講筆者對居屋買賣不太熟悉、最好的方案是打去房委會、佢地會再轉介去屬於你區的事務主任答你問題(當然、事務主任一日去十幾次廁所、又忙影印、又要處理區議員轉介黎既緊急上樓個案、故千祈唔好預佢快答你。   居屋價勝私樓案例 居屋同私樓分別在於買居仔唔使比地價、不知道讀者留意到居屋低水之原因、是否就因忽略此簡單點。當然居屋若要賣比非綠表或白表人仕、需之前補地價。就當用已補地價的居屋成交價同私樓比、同意呎價有一定距離。原因如何? 買私樓買身份、買地址、買鄰居、這些都是居屋沒有的。當然有些私樓已極之居屋化、本身冇會所而平日管理只有基本服務、你見大埔廣場同大埔中心的呎價拉得很近就屬此例。大埔中心私樓31年、實呎~$7200。大埔廣場居屋32年、實呎~$7700。屬少有的居屋呎價贏私樓的個案。   地理上大埔廣場是好一點點、而兩屋苑的住客已拉到冇分別。筆者認為加上大埔廣場屬居屋而可跑贏大埔中心之主因,是廣場的補價因子很低(好似只20%)、同比一般居屋30-50%少很多。令不少業主將單位補地價出售、而跟本補價買返黎既業主、根本將單位當私樓賣。係大埔中心之格調做不上去既時間、中心同廣場兩者無分別、令大埔廣場「居味」失去。   補地價機制為業主要將賣樓時的價格減去當年買入之價格再乘與因子補予房委,變相將利潤分比政府。若要加按、都要先補地價、知道今時有些銀行有補價貸款、予居業不用煩惱點借錢黎先補價後套錢、惟此類貸款唔係日日推,加下只有幾間銀行做。萬一當年冇銀行offer、居業想套現就企哂係度。基於限制多、買家叫價能力低、筆者一向不建議買居屋。當然若夫婦家庭收入每月少於$30000、不妨先取政府優惠入手居屋、打穩陣腳再努力提升自己。   另,放棄公屋再用綠表名義買居屋可享高按揭借貸好處、有95上會,年期更可不因老年而縮短。白表為非公屋住戶又想買居屋的通道、借貸跟一般買私樓上會無異。   最後是給年青人的建議: 1.同意曹sir講年青人不要被400呎的蝸居綁死自己。但如人在二十將時間花在打機逛街、錢流落在日本shopping、那相比下買樓當強逼自己儲錢更有好處。   2.不介意年青人幹些低薪工作、但心得(留意: 唔係專業知識)及待人處事必需每星期都有增長。   3.進修不一定加薪、這是學店呃你的。   4. 筆者所辦的課程學費偏貴、或有人說很貴。但只要學生上畢堂輸少一次錢、肯定已值回全數學費。不少人被呃呃騙騙買左幾份保險或不停轉換基金、廿萬本金轉次基金傭金已四千….買股票同窩輪輸錢更不以幾千蚊計。   5. 知識改變命運、但不是非洲鼓或數理化。人會比錢你賺係因為你工作態度同信譽。Google Search Engine已經令硬知識變得好cheap。   6. 不要貪錢、貪字得個貧。這「回報」肯定保證。   7. 因為唔想sell野而轉做文職、呢條路九成錯。   8. 儲錢主要唔係因為錢、而係培養執行力及態度。   […]

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