公屋點樣轉私樓?#443公居仔

小弟本身已買及供完政府的公屋, 月入和太太大約有四萬, 每月儲蓄都二萬左右,剛剛BB已半歲多。 現在人仔港紙加埋只得三四十萬~~   近來有地產話有白表人想買我的公屋,大約170萬, 小弟想問下, 1) 其實現在值得賣出,再換私樓嗎?  (如: 沙田第一城  or 將軍澳 的 300~350萬樓? 升值 能力會高d?)  2) 還是再儲首期(但樓咁貴,唔知要儲幾耐先得),買一層平d私樓? thanks a lot~~ ANSWER: rule:如賣樓所得超十年所儲,可以賣出 讀者賣樓得170萬,等於170/2=85個月,即7年所儲。由於公屋提供一個很好的防守,加上賣樓只7年所儲,應慎重考慮會否沽出公屋。讀者只要一經沽出,除非訓街年老無依,否則今生房屋福利大概已用完。   當然住公屋就要做「座地炮」,不能搬屋入住良好校網。但基於讀者月入不是高,建議還是保守點好。惟讀者最強是高儲蓄率,每月可將月入一半儲起。那儲一年已有24萬,九成上會用太太名,是可以借到及上會的。他日政府收回雙倍印花稅,你自己更可從客買多一間。所以不要急,等大市就自己再出擊未遲。   現在賣樓再換私樓是冒上在旺市加注風險,計過讀者都係不好冒進。  

Read more

享褔利,等時機,盡舉債之購房策略#424

你好,諗Sir,   知道你每天也必定會有很多來信查問,本人也閱讀了你的blog一段時間,今次本人有一些問題,很煩惱,想請求幫忙!   本人今年30歲,與女友(29歲)將於年底結婚,女友2年前以外婆公屋(綠表)資格購入了粉嶺一居屋(購入時110萬,2房,515尺),月供約4000元,今個月剛已供了2年。同類型單位現已升值為158萬(綠表成交價)。   我正與女友希望計劃婚後的換樓計劃。我們短期目標是希望住近一些沙田或大圍區,長遠目標為自住一層,另多買一層作收租。3年內也不生小孩。 本人與女友希望於婚後搬回沙田或大圍區,因粉嶺確實不方便上班,(我們同在港島區上班),較接近父母方便照應,本人母親於大圍有一私人樓,2房,約460尺,已供滿,市場價約320萬,與弟弟同住。   本人收入27,女友23k,婚後估計約剩餘合共儲蓄只餘10萬,我們並沒有任何其餘投資。(預計婚後兩人每月儲蓄合共2萬5千)   你認為我們應該怎樣部署?(本人從未以自己名義置業,居屋綠表是女友家人名義,但按揭是女友供) 1)      將居屋綠表賣出,再加母親私人借貸50萬,以本人名義9成上會買約300萬大圍私人樓,即時滿足回到大圍居住的心願。 2)  不賣居屋綠表,婚後暫住2-3年,一邊儲錢一邊等樓價回落一點,以3成首期購入大圍私樓。 3)      有親戚建議我們將母親私人樓重按,將一拆二,為最大效益。問過交X、建X、X新銀行,母親現樓估價約390萬,最高可按280萬。親戚建議將按得之280萬用3成首期購入一300萬私人樓,其餘再作人民幣定期投資。本人對財技可說全無概念,諗sir可否幫幫小弟拆解疑惑?究竟這樣一拆二做法重按是否一個比較好(大效益)的方法? 母親說也不介意我們重按她的私人樓,但這始終是她的物業,我想考慮研究清楚才作決定,想請我們應該如何運用這家人供滿了的私人樓才是最大效益? 感激指點!   ANSWER: 如果你問筆者意見,雙方家長都有為你們日後置業打下良好根基。粉嶺樓可提供極好現金流,在按揭只供四千之下,收租再供樓後有每月至少有四千落袋。當然未補價居屋係唔比租出,要有朋友或其他方法才可成事。另外男方母親有供滿樓房,套出3.9mil之七成=2.8mil有可能。在雙方收入加起等於50000的情況下,買入三百萬的樓房是可行亦在負擔內的,而粉嶺居屋一係搵人租,再唔係叫外婆母親住係粉嶺,反租出大圍樓,相信仲可以每月多5000~7000洗用,常然要顧及老人家肯唔肯。   如果人工未來加幅不多(兩人合共困在70000)之下,筆者建議是享褔利,等時機,盡舉債之購房策略。     享褔利即係建議讀者絕對唔好輕易放棄公居屋。其實未補價又放棄將單位收租實在常見,因租客只消去房署check一下,業主有否補價已即知了。,你而好多丟空公居屋就知。而比著筆者同樣會將居屋丟空亦不會賣出。首要是公、居屋福利一經補價套現或租出等同放棄所予政府褔利,六十五歲前都冇得再享。而讀者將樓租出現時平均租金收入為樓價之3.8%,計及每月利息支出加雜費一年實收樓價約3%,但補價要一次過支付樓價30-50%,。所以價還是等市跌,租金回報高些時去補。   而等時機,都要有條件先可等。讀者現有住所就建議年尾再行。補價都不是適合時機。惟收入高者而低負債就可不理市況慢慢加碼。緊記人地的時機未必係自己時機。況且留有居屋是為慘淡時間準備,因為按揭只還四千,供息部份只是每月千餘元,留間樓係度等於留條後路比自己,日後都可用此廉價解決在港居住問題。     盡舉債不是指即時借錢,要計好自己借貸力,亦可先套現存在收息工具。  

Read more

人搵錢點都唔及錢搵錢?#414

Hi 諗樣兄, 我係之前參與課堂的學員, 我與男友打算於2016年買樓(估計到時僧跌掛~),以下係我地簡介及問題:   1.      男友30歲我就細佢幾年 2.      兩人收入每月合共大慨$35000(未扣MPF) 3.      男友有銀行貸款要還每月$2300, 直至2015 / 6 月 4.      兩人共已儲有$40萬 (其中包括股票及債券) 5.      二人預定每月儲蓄$6000(月供股票)至2015年作買樓之用 6.      男家父母有一層已供斷的三十年樓齡居屋(銀行現時估價大概$240萬) 7.      婚後會同男友父母同住   問題如下:  1. 2015 年應否加按居屋套現(作補地價及買樓之用),然後出租,其餘資金加上儲蓄作為抽居屋或買私樓?   2. 或是直接賣掉居屋套現後再加上儲蓄另購入兩層住宅,一作自住(新界西區), 一作放租(沙田或荃灣)   3. 應如何計劃部署,才能於60 歲前擁有一層樓作自住, 另擁兩層或甚至三層作放租為養老之用.   4. 或諗樣兄另有更佳提議?   感激不盡! Thanks ! 答案 讀者入息是較低不過年紀尚輕加上儲蓄能力還好,希望今次可為讀者解難。再加上讀者婚後會與父母同住,有機會利用此優勢望追趕他人。首先都係計一計借貸力: 35000/10000*2.59*50%=4.53mil。如果讀者將居屋補地價再套現,補價少都100萬(如補價因子是30%),   居屋不用補價,因為補左地價都未必能同時負擔兩間樓。價設讀者參考新推出的分期補價計劃,即借錢比你先補價再分期還比銀行,每月讀者供款要先增五千幾,仲有利息支出比一般樓房借貸高,在此樓價高企之際,不宜趁高位去補居屋價。   反而由於讀者儲蓄有法,可以在四十歲前擁有兩間收租樓。讀者每月儲$6000,到2015即約三年後可以儲多二十萬,可以先用單名九成上會先買一間。至於當時會否還有投資物業只借樓價五成的規定,要睇到時市況係點。要知出租物業不可以借超樓價五成是可變的,市差時(如2003、2008)借夠九成都冇人肯買樓收租。既然現時入息不高,那先和父母同住,養成儲蓄習慣、學好樓宇買賣技巧,其實人到五十生活不會比別人差。諗樣欣賞讀者的想法及做法,緊記成事要堅持、及堅持!   由於第一間樓只用單名買入,另一間可以用太太名再九成上會,或倒轉做亦可以。那樣分配已可以令你們四十歲前「管有」兩間樓了。因為未供完,未能擁有。當然借貸力不高,兩間樓只可以係新界兩百幾萬兩房樓,或學藝高可以買舊樓拆開收租,專注於錢搵錢!   […]

Read more

買樓收租再買樓

Mr.Aggressive系列: 買樓收租再買樓 朋友Mr.Aggressive問及買樓收租既意見,佢係其中一個供緊第一間樓,開始諗第二間,個案如下: – 個案A先生: 男人,三十三歲,仔細老婆嫩。 係元朗用老婆名買左第一間自住樓,亦都係老婆一個人供的, 月供HKD8000,尚欠HKD2.3 million。自住樓宇現值HKD5.6million A先生自己做生意,搵會計計番公司盤數,報稅收入每月HKD22000 當然,A先生真正落得袋每月平均約HKD35000 老婆月入HKD25000 兩公婆都係大學生,香港地踎大學畢業 手上現金HKD500000 30年樓最長按揭可攤分年期 朋友首先問想買間美孚新村樓收租好唔好? 一問到美孚即刻諗起成33年樓齡,最長按揭可以做幾耐?美孚新村呢個香港數一數二大型屋苑,銀行可用(樓齡 + 還款年期) < 70 黎計,換言之還款年期 < 70 – 33 = 37 一般香港銀行max還款年期cap左30年,所以佢買美孚確實有個好處,就係可以攤長30年還。要留意既係如果其他細些少屋苑或單幢樓,個factor會減至50。 即係話如果佢睇中左間29年既單幢樓,佢最多都可以攤21年還款。 – 租出自住樓?? 攪掂個年期,再講就係買美孚好唔好? 基於買樓唔好買低層、屋苑入面最差質素類型,我地假設佢睇中美孚四百萬既單位去計一計。現時買樓投資最少要比五成首期。A先生睇黎攞唔到二百萬出黎。如果佢同人講佢買黎自住呢,咁咪可以做到成九成按揭囉! 即係先買間交吉樓,攞四十萬首期出黎「上會」先然後再租出去? Well, 其實咁樣做筆者唔知有無犯法,不過最起碼違反左銀行同你按揭人訂下既借貸合約。嚴重既銀行可能即刻call loan,即係叫你回番哂水比佢。但係身邊又好多人做緊喎,究竟點解呢?銀行好少查業主究竟有冇將報稱自住樓租出去,就算捉到,其實都好少call loan,多數即時加息就算。 – 即係你原本用2厘還緊要加到4厘,咁樣業主都可以捱兩個月貴息之後轉到第二間銀行,所以先咁多人博,筆者當然唔鼓勵你咁做。另外要提醒如果你做按揭到九成,而又搵香港按揭証劵公司 做二按的話,你最好唔好博。一來自己負擔太重,跌一成你就負資產,二來香港按揭証劵公司係半官方機構,佢唔同銀行諗法話你每月有錢還就算。講左咁耐,A先生個四十萬都係夠做九成按揭,即係如果想低息「上會」就要同按揭証劵公司做二按,所以筆者建議佢都係睇間2.2million就算。呢個價可以係新界買一間眼鏡兩房黎收租。荃景花園,屯門市廣場都仲有選擇。仲有就係2.2million可以慳返唔少stamp duty。你買間三百萬,打stamp都要4萬幾,成季租都黎,但係貴樓緊係有貴好啦,呢個問題下次再談。   計掂數上會 咁A先生降低要求,搵間新界兩房報自住用七成上會得唔得呢?假設A先生成交左間2.0million,刮埋老婆私己比左60萬首期,問銀行用2.1%借1.4million分25年還,每月還HKD6003。剛好退休前還哂,有間屋仔收租。佢一個人上唔上到會? 基於一般銀行會用你可證明收入既50%作為還款上限,而每月還款金額係用現息加2%做STRESS TEST黎計,係STRESS TEST 下如息口上升至4.1%,佢每月還HKD7468,大約少於證明收入HKD20000既一半,如果佢出面無卡數無其他欠款,佢可以上到會的。收樓之後即「踩界」,搵番個乖租客每月收到大約HKD8000, cover到每月還比銀行條數仲有HKD2000落袋比雜費。 買樓收租再收租   另外A先生真係諗到盡,佢仲想知收緊呢HKD8000租,可唔可以成為佢下次借錢既income proof(入息證明)之一。係可以的,不過要有租約同六個月租金收入證明(即statements)。銀行通常計你一半,即4000收入。或有細銀行計你七成即5600。相信無人會蠢到搵番上次同你做「報稱自住樓宇」既銀行去安排按揭。不過而家政府有按揭資料庫,銀行肯定知佢出面有一間樓。佢老婆間樓唔計,因為老婆自己一個「上會」。今次A先生收入有HKD(22000 + 5600 = 27600) 。佢可以再報一次買自住樓用7成按揭上會。唔係下嗎!? 點可以一人自住兩層?? 真係可以的!第二層報稱佢買比老豆住,孝子一名! 佢最多可以仲有幾多還款能力呢? 就係 HKD(27600/2 – 7468 = 6332) 咁呢個淨數六千六(credibility)可以再買間咩樓呢? 樓價1.85million做七成按揭分25/30年還應該可以。有咩選擇? 荃灣中心,大興花園,嘉湖可也! 筆者睇過一個公務員既blog,佢就咁樣加埋伴隨樓市升市時出出入入幫自己退休前買左14間樓收租。 當然,係由1986 – 2009年,而呢個case要死好命先得!至於Mr.Aggressive點樣攞HKD540000出黎做第二間樓首期? 下次再談。   成文當日為2012年, 按揭政策同今日或有少許不同 […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室