五個決定買賣樓房之因素#481案偽專才

范太: 想請教以下個案。老公一層投資樓低層兩房,老婆一層自住樓三房,兩層都喺將軍澳,都已过SSD, 要唔要走一間,等下次低位才買貨。借貸力用咗43%。   老公買樓未賺过,所以想賣,加上唔賣,遲d跌落嚟等於原地踏步。但老婆觉得賣咗兩房,只係賺幾十萬,得三年多d儲蓄額。不如继續收租,老婆不想賣。有何高見? 答案 究竟應否賣樓呢? 今次讀者提出了幾個觀點,大家不妨細心思量。   區份 影響房地產價格絕對地區有因。一些未必新增供應多的地區如將軍澳、元朗實在要留心,呎價一定受壓。將軍澳呎價已在課堂買樓101有研究,指出不少屋苑之走勢低下,說出經紀難言之處。新基建會改善區份,元朗會受惠,有可能和沙田亙相輝映,一邊新界東另一邊新界西,成為牽頭城市。由於元朗和幾十年前之沙田一樣,丟空地皮很多,要發展亦要解決不少原居民之利益問題,所以收成不在此五年。將軍澳不想多講,係個度租屋唔錯,但筆者真係未諗到有咩事要特登入去。天水圍都有個濕地公園,將軍澳可以受惠的,就是一眾西貢有米住客,再加上將軍澳線他日和港島線重組直通中環,那有些少助力,但都不會像其他區份那樣直接受惠。     提供現金流 一個重要買賣的考量指標是該房能提供多少正現金流。即租金收入-按揭支出-雜費。如果你現時找到房子能為你提供萬元正現金流,而投資金額是你可負擔的,不妨買進。不少人用賺價做投資目的,那你要先問自己投資是為了什麼? 是為了安穩生活? 定係賺錢既感覺? 當然你係想兩樣共存,但香港市場是屬於全世界的,雖然經濟體系中的投資活動不屬零和遊戲,但市場盡是買家同賣家角力之故事,你憑咩去成為經常賺價既一個? 不少人實在能經常賺價,他們同時或起碼擁有下列其一因素: 一)有錢 二)有技巧 三)有準確消息。   所以有可以用部份金錢去試圖賺價,但為自己找來現金流,即每月有「幾皮野」袋袋平安,感覺總好過經常諗賺價的好!   賣樓所得 不少人用所賺金額去衡量應否賣出樓房,惟此是十分主觀及難理解的。想一想五十萬究竟多定少? 有人走一轉貨已經係度,有人要為幾萬蚊出賣個腎。咁? 賺五十萬應該賣樓乎? 建議思考為你賣出後有幾大機會可以用更低價錢買入此類產生正現金流的資產。留意能產生正現金流的才為資產,筆者亦不介意大家借錢去購入資產,只要自己負擔得來便成。   如賣樓所賺為自己十年儲蓄所得,那一賣無妨。即自己如每年只可儲五萬,那眼前賣樓所得的五十萬對你十分重要。而賣出後再等十年,就當等不到一個大循環低位(如1997-1998),都應可等到個小循環低位(2008-2009)。緊記不要用人工比較,是用每月儲蓄金額去比較。可以留意一下本BLOG讀者問題,你知不少人是月入十萬,支出九萬九的! 年尾要借錢交稅。   投資物 讀者自己都提及該房為低層單位,有否留意你屋苑內之低層單位都係較難賣出。跳價賣樓經常在最低層可見。除非你諗住買入低層連平台改建,或你間樓係唐樓,否則高層樓房之流動性為你提供一定便利。     未賺過錢想賣樓 這是一個極不成熟的投資想法。咁你會唔會未結過婚想結一下? 係會架喎! 我相信不少人真係會「為左想結婚而結婚」架啫! 不過結完婚住埋幾耐係另一個問題。賣樓之「後遺」是長久的,見書本<樓換樓>個案八,不要幾年前賣左層樓,比老婆「錫」足呢幾年。完全用主觀心態去作投資決定,等於睹博,是為了滿足自己想承受風險之需要而作出的行為,不輪自己贏面多少。話唔定賭波都會睇下隊波入球經常開大定細,而大家如將買賣資產的決定隨心出發,恭喜你! 懇求你多作善事,回饋社會。     綜合五個決定買賣樓房之因素,范太先生之樓房賣出只賺幾十萬,實屬於少。但由於低層,區份和提供之正現金流都不高,應該賣出再換貨。在旺市保持約50%之持貨。

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投資自住兩棲買樓策略#460案 偽專才

小妹30餘歲﹐月入35k,儲蓄+股票+定期約900k.現同家人租住港島東一大型屋苑﹐三房月租15k。 有感近月樓價回調﹐考慮緊年底買樓上車(初步考慮過荃灣荃灣中心﹐九龍灣得寶花園同珀麗灣)﹐初步想買左先﹐跟住租出去比人﹐到必要時才收回自住。呢三個地方可取嗎?現價合理嗎? 謝謝指點。 答案 首先筆者提出的理念是先看自己購買能力,亦可理解為持貨能力。在多年工作經驗見輸錢的人不是選錯投資物,而是在跌市信心不足,或突然有筆額外開支令他們在低價沽出投資品,致使未能獲利。所以買何方地段之前,請計好自己預算,才出發睇樓。讀者收入$35000, 借貸力為$35000/10000*50%*2.59=4.4mil, 購買力為4.4+0.9 = 5.3mil。如一心打算買樓收租,不如買舊一點的樓房,一般回報更高。     另外,買樓不是用現價。筆者幾時都用低於現價去買。問題係你點搵到該業主。     舊樓為何回報較高呢? 昨晚在視頻教學也和同學提及,決定樓價的因素可劃分為消費因素和投資因素。消費因素和買家有關、投資因素就算你唔去睇樓都會留意得到。對於新樓,其一好處肯定係易借錢、靚裝修,基本上你肯「劃押」就有新樓住,當然樓按息口是另一回事。換言之新樓是良好抵押品,息口低加上銀行願意提供一個較長還款期,這令新樓價值有一定程度溢出。舊樓明顯抵押力低,但抵押力對於租客來說不是考慮因素,租客最緊要是本月租金消費能「買」到幾舒服和方便之環境。因此舊樓的租金對比新樓不是下跌很多(有時新盤收租租金更被劈價),但舊樓的價值會下降較快,在此情況下舊樓租金回報一般是較高的!   又自住又半投資之策略 珀麗灣兩頭唔到岸,未見有何催化因素。荃灣中心及得寶花園都係「三十而立」之屋苑,代表讀者都不抗拒買舊樓。那不如學像筆者前兩天和學員去「實地考察」的一個業主。她專門選取間格可以「一開二」的單位買入,再用木板間出一房一廳予自己自住,另一個「一房」租出,單是收回「一房」租金已夠供大半間樓。該單位叫價三百萬之下,如有人九成上會買入後再邀請朋友住進較少套房,自己住在一房一廳,那按揭可分30年還(因該幢樓房樓齡只30),月供約10600,收回朋友租金已$5300。那自己只需提出$5000就可以供起成間樓。自己同朋友都有所得著。如七成上會提資金90萬,按揭月供低至$8300。在此會面教曉了筆者香港之單身女仕實在十分自發,現已想出不少方法去省回居住開支。就學該單位業主自己話:「有時自己一個住成六百幾呎樓、都幾浪費。能不如益下朋友又有個照應!」若然租客是稔熟,可以用木板間房,那在符合法規上會較少要求。當然打本用磚間房可令單位回報高一點。   「全投資」部署 讀返讀者,如選擇和父母續住,那買入單位收租要付多點首期。惟無論在荃灣或九龍灣,「一房一廳」可收$7500租金再加上租客的$5300,每月$12800租金收入已令你可見$12800-$8300=$4500現金流就在眼前。當然有不少法規、步驟要好好留意。在10月23、25日的投資方案講座會再作解說。其實擁有自己居住空間的辦法多的是,最重要係你要動腦筋去想想!    

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平凡港人怎改變命運?#459偽專才

諗樣兄,很欣賞你的blog, 並買左你的書以表支持。 本人與男友年36,收入31000 同25000. 去年本人單名購入新界屋苑一房細單位約二百萬,七成按分三十年,出租中有5%回報及極好租客。剛剛加按430000 (現共欠約180萬),連加按現月供約七千,租金扣除供樓管理費雜費交稅後其本上無正現金流 現金,本人630000(連加按)基金40000,男友250000. 因男友支出大基本上每月無錢淨,本人月儲10000。而租樓住租金12000。諗緊應否入市買約350〜400萬自住樓,因未婚財政獨立,買樓會聯名或本人單名男友擔保九成上。男友應不會單名上因買樓雜費加裝修都最少要60〜70萬。因男友每月無錢淨所以我就算借差額俾佢,佢亦未能每月供樓加還錢。有以下問題想請教那方法較好 1)我應否於現在入自住樓?聯名定我單名。全都要俾dsd 2) 等出年ssd完賣樓換400〜450萬自住樓,本人單名,9成上 3)以租養租等樓價回落,但怕到時已四十歲未能長供款期 4)350~400萬樓,柏麗灣,淘大, 荃灣,邊區好?或有更好提議?本人於港島上班 5)打算買左自住樓先結婚,不打算生小孩 答案 看筆者眼中讀者是再平凡不過的香港人,人工兩萬至三萬,勉強儲到些少錢,打份工如果唔想坐係度得運到可以點做?   首先讀者經驗可以幫到大家,是一房單位的投資價值較差。當然近年細單位升幅跑贏大單位,惟原因及部署方法已在買樓101課堂言明。總之有得再選,相信讀者會比多些少錢買入至少兩房單位了。另外要置新房結婚,筆者明白此處十分關鍵,讀者實力是可購買但如買入後遇上樓市下跌,之前一房樓再加上辛苦儲到那幾十萬會被「一鋪清袋」,原因是這樣的:   讀者借貸力為$(31000+25000)/10000*2.59*50%=7.25mil 已用借貸力為1.8mil,即約25%。 那讀者合同男友現時可借盡7.25-1.8=5.45mil。即如冇其他借貸、買入新界區大三房都有可能。但如「持貨」高達七百萬,萬一樓市下跌15%,讀者即輸一百萬,以現時讀者的儲蓄進度要儲足八年才抵此數,保證令讀者在未來幾年都活在黑暗。由於儲蓄及搵錢能力一般,所以要在結婚買樓方略上就一就。請在荃灣區物色一些二百餘萬的兩房盤,自己單名九成上會,男友擔保,付些少DSD在所難免。但讀者總不能將人生安排交由特首發落,等double stamp duty取消先向下步進發。     如果筆者係讀者,會狠下心腸在荃灣租下一房一廳套房,現時對自己差一點,保證你日後好過點。你可以努力工作搵多些錢,那居住質素不變,但往後人生會改善。亦可保持現有工作模式但住差一點,都可為自己日後生活鋪路。如何選擇視乎各位決定。     一房一廳的套房是有齊廳、房、廁所三個空間的,不是一入屋就見床那種。在不少有lift的舊樓會見有此類單位,將一個兩房開做兩個「一廳一房」租比人實在會令租金由一萬升至一萬四,上升40%。在此不講套房,是想提及現時不少人住緊既套房其實唔細得過你花成萬幾蚊租個studio flat。請各位租樓族如你都是喜愛夜蒲、單身貴族,那不如租個套房去「慳些少」。今次讀者不打算生小朋友,如搬入套房先住兩年每月可儲多五千蚊,儲足幾年都係一個大數目! 大家收入有限惟有用此方法,何況套房不一定在「危樓」,不少是三十年數齡有lift的,治安不俗。環境可看一看本文相片,業主是很落本去裝修套房再租出的! 可見業主都留意此「市場」有不少潛力!     當然讀者唔想再租樓、更會覺得筆者叫佢去租套房不能接受。那建議用時間在荃灣、九龍灣留意一下,比些耐心會等到筍盤。例如早前有個荃灣對正地鐵站的樓盤只售二百六十萬,地方極旺,簡潔兩房,樓齡32。同類型市價約300萬。低價之原因是該房業主有4個單位在手,想先走一個平盤再掛高另一個單位,那能否趁機吸納平那一個盤,要看大家平時有否勤力睇樓,做足功課了。正所謂「各有前因莫羨人」,在工作、睇樓都要努力才可改變命運。  

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怎樣判定應否買入資產?#452偽專才

你好呀諗sir!   睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享! 因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉,工作壓力過大或不幸在其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:   小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工可令月入提升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。   男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。   由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。 資產如下:   本人: 股票/基金儲蓄:HK$20,000 其一投資目標: 希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情) 流動資金:HK$140,000 扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000 一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。   男友: 流動資金:HK$20,000 每月儲蓄 : HK$3,500 他一家三口住未供完的東涌私樓 我們另有聯合資產如下: 流動現金:HK$150,000 內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出) 由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。   問題如下: 1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?小女子想法是較為保守,對房地產最有興趣。如果另作投資有那種工具合適?由於工作較忙,分秒留意市況之投資暫不合本人。之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合以破斧沉舟心態辭職創業呢 ? 2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣<荃威/荃德花園>,九龍灣<得寶花園>,城門河<河畔花園>等上車盤,如今年內購買引起三個問題: 1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試 […]

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筍盤是靠雙腳行出來的!#451偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。   我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。     現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換一千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, […]

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人到中年會怕輸、如何解救覓良策?#441偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。 我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。 現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換1千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。  另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月, […]

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最後一次機會去準備退休!#438庸才

Lum Sir, 你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓: 年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000 與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭 與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!! 妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住 與妻子無欠債,有現金50萬 請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成?   答案 讀者的購買力是可以買多間樓的,不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅,如買小型單位,比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手,買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的,不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手,買第二間樓再借九成其實都有機會,只要你申明買第二間樓是作自住,批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。     為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭,家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil,現用借貸為1.9mil,即28%。讀者適宜在43之年再進一步,希望幾年內樓價下跌,可再添一間房。如樓價在2018都未跌,註定讀者錯失後生良機,未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債),現在買是可以但不適宜,要比雙倍印花近十萬元,已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬,無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價,不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半,套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil,加按一半即得200萬現金,分30年月供約$7600,妻子一人不能負擔,可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後,剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手,購買力維持4.8mil不變,只不過為了先套200萬作子彈,每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產,相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。

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跌市買樓點部署?#432

諗 SIR, 小妹今年34, 老公同年, 本人收入 $20k, 先生收入 $25k, 有兩個兒子, 一個三歲半, 一個一歲,   每月可儲蓄之金額為$6K, 積蓄約有$0.4M(大部分為股票).   現自住單位4年前以$1.6M夫妻聯名買入, 現升值至約$3.4M,尚欠銀行$1.4M(月供$6K),   為希望退休生活更舒適, 現想以下方案: 1. 加按現居, 套現$1m, 待跌市及政策有改時, 可出手多買一層收租樓.   2. 賣掉現居, 套現$2m, 轉買綠表居屋(因本人是公務員, 可享有此福利), 九成按, 多出之錢, 留待跌市時再買樓收租.   3. 等跌市時, 細樓換大樓, 因現供款算興鬆, 可供兒子更多學習機會. 請給意見. 答案 都是老問題,如果賣樓能獲得你十年儲蓄所得,那你應賣了。若賣掉現居可套現$2.0mil,即2.0mil/6000=333個月,等於你儲到五十幾歲既錢,除非你人工突然升高。惟公務員不見有此機遇。   公務員最令人津津樂道的買樓故事,可見yc blog,yc和上周五本樣邀請的講者財叔一樣,都十分相信製造正現金流能為大家打通財務自由的道路。說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 大家都認定租金回報是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。   […]

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是否不要再租樓?#423

諗SIR   我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。   本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。   夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。   二人資產 現金      500K 股票      200K 人民幣  100K   每月儲蓄 25K     1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。   2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?   3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?     心急人上 答案 首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。    所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。      再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。

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收租好過打劫?#417

我個case咁既,兩年半前我股票賺左幾廿萬,就買左層250萬的樓收租,而家賣360-370應該冇問題的 換樓係想遲d自住的時候,改善居住環境 買多間就冇能力了,Income 約30000,除一間樓外無重大負債。   其實最驚賣左買唔返,或唔敢買返 又損失h+0.7 plan,月供$5700,樓齡21 本身收8200蚊租,最近加租到11000。 由於同個租客都兩年感情,11000租到11月放佢走啦,因佢買樓了。 就係咁所以起左放埋佢既念頭。另一原因,是搵新租客又要簽兩年!如何是好?    讀者是股票炒手,兩年前賺左幾十萬買入一間樓。現時如何是好?   答案 買多間就冇能力? 讀者家庭收入是$30000,借貸力為$30000/10000*50%*2.59=3.88mil。所借金額不詳,應該當年是九成上會,因為佢提及只用廿幾萬就買左層2.5mil的樓,所以已用借貸力為2.25/3.88=58%。持貨不是太重,如再有現金在手,等跌市買間細細地再收租都可行。如果用太太名九成上會,樓價又跌回2011年水平,是可以買多一間的,所以唔係冇可能。仲有,如果樓房用途本身申明是投資物業(或日後同銀行申請後批准),可將租金收入納入家庭收入之內,借貸力又增加了。筆者之建議是不用沽出現樓。   收租好過打劫 另一原因是現樓由於用低息按揭計劃,提供莫大現金流。所以有人話收租好過打劫! 即月供$5700,收租成$11000, 無啦啦多出$5300每月洗。當初投入首期加雜費約三十萬支出,回報為$5300*12/300,000=21.2%,試問有咩投資可有此穩定回報?   況且讀者收入不知是否穩陣,一下子全職做了股票炒手,未必再能維持原有借貸力,在跌市下更見艱難。至於換樓佢要自己衡量,因為借貸力不足,如只靠自力去換樓那要放出現樓,再買入時用盡借貸力,萬一樓市下跌買入新樓就如加倉,遇上跌市令早前所賺盡失。所以換大樓在旺市不宜,計及讀者的借貸力不高,更是不宜,請耐心等候。   其實在問題中他已有所感覺了,所以話:「最驚賣左買唔返,或唔敢買返」。筆者只是用數字解出他心中感覺到的風險,其實在數字上說,他亦承受不起賣樓後樓價再升之風險。所以呢百幾萬對此讀者來說,賺不得。

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