港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小 妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少.     兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000     兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期 對現有物業都不希望放售.     問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排?   多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案 香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭,只要第二套房都是自住的,就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓,是可以在第二套房九成上會,當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策,即將現居屋由聯名轉單名,DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。     還有一點就是,同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓),如在港購買多一間住宅,是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問,惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策,未必有好多人有類同經驗。     家庭總收入為$48000,已假設所收租金為可核實收入,租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL,剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯,買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL),最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點,現時估價都係1.9MIL,但市場做緊2.6MIL附近,此為讀者活生生提供的例子,說明唐樓有其投資好處,但在首期上,及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計,回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%,不過不失。   […]

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跌市撈底三個三字訣

Dear Lum Sir, 多謝你的e-mail, 或者我講一講我的情況俾你知, 待你俾D意見我們,  本人同先生都是大約四十歲, 本人收入約20K, 先生約25K, 有一對子女, 大的9 歲, 小的4歲, 現住在屯門區快將供滿的兩房單位(還有兩三個月)價值約3.6M -3.8M(本人和先生聯名持有), 手上的現金不多, 有大約值20萬的股票, 人民幣約5萬元. 隨著子女日漸長大, 希望換三房單位, 最終希望在退休前有三間樓在手, 本人現有以下打算, 望Lum sir 指教:   1. 在供滿後再按給銀行, 以套取現金待樓價下跌時買第二或及第三個單位, 自住單位由本人再做按揭, 按7成, 供30年; 2. 在供滿後單位會轉為本人單獨持有, 先生會等樓價下跌再買三房單位/ 細價單位; 3. 在樓價下跌時, 我們打算讓先生向銀行借九成買三房單位, 然後再用先前樓按所得再買二百萬以內的舊樓單位收租. 4. 在買完三房單位後, 現住單位會出租, 出租單位只可借5成, 如没有銀行的出租同意書而出租, 會有甚麼問題? 答案   看來讀者都係有錢必還,爭人錢唔安樂的人。此同諗樣有錢爭住先,等通賬貶抑自己債項的原理相違背。明白兩個小朋友,人工不算多,現金自然少。在近日跌市加速讀者贖樓決定。本樣收到問題後有再問過讀者如贖樓後有何打算? 同n咁多人一樣都係想:「遲下有筆現金係手望跌市來臨改變命運」。其實你想趁跌市執平貨,唔係坐係度咁簡單,請你先具備幾個要點     懂借貸 跌市最令人缺就是現金。除非現時已借到好盡,大部份人不應在四十餘歲開始減債(贖樓)。另外想清楚先去還錢或贖樓,現時將間樓先供滿後再借出,倒不如咁轉按套錢呢? 除非間樓係居屋。加按套現可將樓房升值部份套出。你咁早贖返張契除左得個睇字,仲要租個保險箱黎放好份契,每個月洗多成千銀。冇咩著數可言。 […]

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規律儲蓄,婚期可實,上車有期, ETF

你好呀諗sir! 睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享! 因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉/工作壓力過大/其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:   小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工月入會升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。 男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。 由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。 資產如下:   本人: 股票/基金儲蓄:HK$20,000(希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情) 流動資金:HK$140,000 扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000 一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。   男友: 流動資金:HK$20,000 每月儲蓄 : HK$3,500 他一家三口住未供完的東涌私樓 我們另有聯合資產如下: 流動現金:HK$150,000 內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出) 由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。   問題如下: 1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?(小女子可能始終較保守,只對real estate有興趣)如果是的話應該有那一種適合?(工作較忙,未能分秒monitor市況)之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合辭職創業 (以破斧沉舟心態) ? 2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣荃威/荃德,九龍灣得寶,花園城/河畔等上車盤,可是如果今年內買的話有3個問題: 1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試 2)基本上會用盡儲蓄 3)因未有住屋需要,如上會後收租,租金收入很大機會不夠填按揭月供 感謝諗sir指點! […]

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換樓及買賣樓房之困境

諗 sir, 您好!最近拜讀您blog已有段時間,覺得您寫的文章很實用,值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。 我們剛剛結婚,均為28歲。我是香港出生,太太是內地留港畢業生,現已居港三年。本人於九龍灣返工,太太於中環返工。我們的工作都較穩定,月入分別為28K與17K。 我們現供兩層樓,一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+,可望到少少海景,2007年1.7M買入,九成按,分25年供,每月供7K, 我單名,宜家父母住緊,帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺,2011年中2.5M買入,九成按30年供,每月供款9K,太太單名。帳面升值約三成,由於當時未有BSD,所以太太可以單名持有。   照諗 sir之計算方法,借貸總額為:(17000+28000)/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後,合理借貸額度為2.9M,現稍有超過,但尚能負擔。於未來兩年,我們的收入有保證的增長,預計約為80K(本人50K,太太30K) 由於現居的沙田居所較細,我們想待加薪時(兩年後)換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高,同時看到blog之前有些相近案例,考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄,所以我們想維持兩層樓,努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋,基於家庭原因,此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友,當有小朋友時,我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制,2~3年內需要換樓或再買樓。 – 1.誠心請教lum sir, 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境,想搬有前後花園的獨立屋居住(如錦繡花園)。衡量自身條件,我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期,請問我們應否先租住錦繡或其他,待儲夠後再買入呢?另外,也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。 2.或者,請問您有否其他屋苑可以推薦,接近大自然的三房?(希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約) 3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了,若我把其中的一套物業轉到父母名下,可否再借九成?另外因三房單位價格偏高,如遇跌市杠杆使用過高,想必應是重傷。所以,想按7~8成,不知想法是否合理呢?4.沙田層樓是否可以轉按至三成,然後出租呢?還是必須要供至五成,才能合法出租呢?   盼望回覆,非常感謝!   您的忠實讀者   答案 你好,相信計劃買房前,有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下,如太太在香港未住夠七年,和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢?  筆者見過一個個案,就係老婆同鬼佬買樓,有人未講清楚要否付BSD,令買家賠訂。你在文中已提一次BSD,相信你已有所對策,另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。     由於讀者暫時人工不高,家庭月入為(45K),最好莫過於早年買了樓,現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%,所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限,放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸,所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住,一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的,但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋,有望借到九成。但再深層一點,如果你買的房是村屋,就算你係自住,都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的,賁在不多。所以如一心搬入獨立屋,你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按,所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意,惟現欠款約為樓價七成,如要合法租出,實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途,方可租出。     相信現時手上現金不多,如兩年後小寶寶出世,當時樓價高企(不升不跌),你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居,正式通知銀行將沙田租出,所收租金可以當為核實收入。 多了核實收入自己借貸力高了。不過由於樓價貴還是去租獨立屋好些,以租養租。用沙田收回之金融補貼租樓支出。     如兩年後小寶寶出世,當時樓價升了20%,那沙田樓房自然可以唔補錢都順利出租,記得同銀行申請改變用途,唔批就轉按至另一家銀行。租出沙田後仍是不應買入樓房。就當你兩年 後加了人工, 家庭月入至80K,還是未能將本身買房能力改善多少。因人工加了40%,而樓價又升了20%,其實你只增加了少許能力去改善居住環境。     如樓價下跌20%,而人工順利加至80K,即借貸力為:(80000)/2*2.59=10.4MIL。樓價回復至2011年下半年之水位,而你的欠款約為2.6MIL,你是可以買入3.0MIL之樓房而令借貸力維持在只用一半的。2011年之下半年水位不見得十分低,其實到時用約5MIL買入平了的錦繡獨立屋,會令你的借貸力用掉2.6+5/10.4=70%。應是可承受的上限吧,再買貴些少而你想等於在2011年市況下就盡用借貸力,有點不妥。所以退下來買一些4.0左右的獨立屋,較易負擔。 4.0MIL的獨立屋,即時現價約5.0MIL的獨立屋,錦繡已沒有。反而錦繡附近,悅富豪園 ,或是馬灣新建成村屋都仲有貨賣,至於能否做到九成按揭,你先不要預算有了。住得村屋而又想省下首期,選擇實是很少的。說得是你喜歡的環境,當然是你實力再好些少的時候,才可安然換到的。現在已是不差了,加油!  

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按揭計劃選擇要點

諗樣兄: 看了你的網站幾個星期,獲益良多!本人個案如下,請諗樣兄指教: 本人與太太皆庸才,同為35歲,BB兩歲,太太月入34,000,本人23,000,每月可儲起15,000,現時手上現金及股票約100萬(大部份為股票)。現住居屋為太太與外母以綠表價買入約240萬,月供約9,300 (在中銀按八成,息率2厘,供20年),今年十月才過罰息期,現時尚欠銀行165萬。 因為樓價大升,為了能夠加按套現,手持現金等機會買入第二個物業收租,我們想一次過補地價同時加按,不知以下方法哪個較可行?   1.      我們問了恒生,單位估價為578萬,出乎預料可以申請按八成,供30年,息率2.15厘,月供17,728,扣除補地價約為175萬及尚欠銀行按揭165萬,可以套現約130萬(如果申請七成則月供15,313,可以套現約68萬)。當然,太太一個人收入不夠,要我做擔保人才能過到壓力測試。 2.      如果在中銀加按,單位只能估到550萬,但有1.9厘的H按plan,按八成的話,月供16,044。不過如果現時申請要罰息大約8000。 3.      渣打也只能估到550萬,但有個息率2.06厘的H按plan,罰息期只有半年,沒有現金回贈。因為有不少銀行拒絕我們同時申請贈地價及加按,如果先申請這個,一過罰息期再轉其他銀行是否較好(補完地價的居屋有更好的offer)? 以上不知哪一個較佳(或者全部不可行?!)?我們本著加按就想借得越多越好的想法,想借盡八成,但一來我們也知道現在補地價的金額太大,二來也擔心計錯數,所以希望諗樣兄指教,以盡早實現買入第二個物業收租的目標。謝謝。 TYL上   答案 讀者排出三個按揭計劃,討論點不外乎有否現金回贈,hibor plan 定係prime plan,有否罰息期等等。一般而言投資客偏向短罰息期,自住客就會更著重息口高低及現金回贈。當然息口係客都想低,但現今成街都係銀行,息口差距不會很大。有時比厚些現金回贈或短些罰息期,仲好過每月收少你一百幾十利息。當然銀行職員會用廿年還款期其實2.2%同2.3%最後總支出利息爭幾遠咁。但在現金回贈加禮券之萬元誘惑下,好少人能一間銀行還到老,過左罰息期都唔轉按的。所以睇按揭可觀頭3 ~ 7 年數目已知大概。     據上段的3 是因為罰息期一般不過三年,所以只用比較三年內之共利息支出就可以。7是因為有個情況你係不能隨便轉按走的,便是你層樓正在負資產,即樓價不抵欠額。所以有準備今日開始還,遇上一個經濟下行周期即5-7年,業主們層樓才浮上水面可轉按走。不少讀者都用三十年之總利益去比較不同按揭offer,希望此文可助讀者有多一個想法。如還有按揭問題,可再電郵筆者。     講返讀者,還是偏向用prime plan好。需然hibor plan 個封頂息率已降低至prime plan水平。留意封頂在少數情況下可被銀行改變的。hibor plan其實在2000已有,有人在沙士期間負資產,被銀行改變封頂條款,奈何冇錢補價走不得。所以prime plan係老土些少,如利益不是大還是prime的好。另外有一問題是補地價,大家亦因而見到買居屋是有點縛手縛腳,要補完地價先可加按或賣樓。但補了地價的居屋,真係值得擁有嗎? 筆者會賣左居屋都唔會補地價。如果計過自身能力未能放棄政府資助房,那只好一動不如一靜,用自己儲蓄更首期買樓收租好。   補地價金額,約為現時市價*常初賣居屋予你的折扣率。不用呎價去計補價,     簡單咁睇5.70mil*30%都成1.5mil有突,讀者是否願意先用手頭上的現金補價,再套現出百餘萬回籠呢? 何況手上已有百餘萬現金,有實力的即可賣樓套現,換入私樓就以後沒有補地價麻煩。至於有銀行可以未補地價就同你做按揭,筆者所知就沒有。如有渠道煩請告知,惠及各人。房署入單位出結果前(仲要先比好似$5000),未有人知確實地價金額。不過你比得$5000多數一定會補了,但出了補價結果又未入心水,$5000又浪費掉,此問題實在未知點處理,可大家分享一下。讀者想買入第二間房,是應用手上現金,加上借貸力不俗,等市況回不少於10%之下再打算買樓收租。當然50%首期係難度,講到尾就係買入居屋有因有果,現在你要與政府同享樓市上升成果,不能一方獨佔。所以正因筆者有不足,本星期五就聯合祥益開了居屋講座,如有興趣可先whatsapp 63832145加名字,睇下今場或下場能否安排位置。另外如朋友有樓房買賣投資問題,可用上面whatsapp,方便大家通訊。  

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港人的個人投資周期8步

你好; 5月入了太子及深水步單枝,共4.26MIL, 首期給了三成多,按揭共2.8MIL 問1. 想問那個融資安排好些, PLAN A:做十年按揭,月供26000,扣除租金收入仍要供12000. PLAN B:做25年,可抵鎖供款,還有少量現金流。 個人想PLAN A, 因為家庭月入十萬,兩年後其中一間的欠款只餘1.1MIL,憑價劵和價劵基金收入加儲蓄可FULL PAY 其中一間。 問2. 如果不FULL PAY, 便會將資金買入多間,到底開公司, 以公司名義買,還是用個人名義買多間,兩者都要給額外或雙重印花稅,但那個著數? 問3 第二層物業的首期是賣掉現有投資換來 PLAN A: 50多萬人仔定期, 每月可收1300港紙息加升值預期 PLAN B: 60多萬高收益亞洲債券,每月可收5000幾港紙息加2017年到期,會收到10多萬港紙息差。 煩請給予意見 ANSWER:   對於讀者個案,先要了筆者modify了去配入港人的個人投資周期 1. 個人特質發展 2. 儲蓄階段 3. 投資工具試用期 4. 擴張借貸 5. 二度擴張借貸 6. 退出部署 7. 去槓桿階段 8. 穩健收息保養期     在打工冇發達下、懂得利用借貸是十分重要。當然明白有打工皇帝,不過你知道皇帝都係不少公司之director嗎? 很多人終身都被困在步驟1-3的 第4-6階段中,你需要不斷的稅務及法律意見。 如果你沒錢,你需要將市場起伏,配合4-6的步驟中。 如果你有錢,你可不理市場起伏,只用年歲去判定自己行步驟4或5或6。 […]

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回答長期讀者之來信 – 賣樓篇

諗SIR:   您好! 本人已經係 貴BLOG長期讀者,日日都要睇吓有冇新文章先安樂. 現有問題係應該沽出手上之樓宇還是等待?   本人及丈夫36歲,有兩位小朋友分別3歲及歲半, 家庭收入五萬 有一深井兩房私樓出租,租金收入$13000 市值四百一十萬,欠銀行二百一十萬 H+0.65 每月還款九千 自己租同屋苑三房租樓支出$18500 手上現金大約四十萬 加股票十萬   其實因為有兩個小朋友又有工人一直都想換三房,但樓價一路升已經無能力買. 眼見沽出兩房可賺百幾萬又心思思,如果唔沽出到時跌又係得個吉.   現請諗SIR指點迷津   長期讀者 答案 先謝你每天收看,你的每天支持是本樣每日創作之動力。對於你的case,只好說應趁今次來餉機會大執,否則三十來歲未能有效累積財富,到下一個十年根本好難追。現在你要求變之原因是: 家庭開支大、家庭月入不高、賣樓可賺金額已達你十年先可儲到金額、居住地區升值能力有限。首先你每月供樓已佔$18500,又要請工人,又要養兩個小朋友仲要自己食,在香港人之認知下你兩公婆夾埋搵五萬而當中可儲到20%(即10000)已好叻。     你現時將深井樓沽出可獲近二百萬,你儲十幾年都未有呢個數。至於要放棄Hibor plan,又要搬屋小朋友又要適應之類,要好說你無此選擇。有錢係袋最大好處是令人有得選擇、冇錢唔使諗。現時你租樓$18500, 租客又收番$13000, 假設$13000蚊入面有$10000係還本金。你每月利用房產可儲起為$13000-18500+10000=少於$5000。再加上自己每月洗淨,咁大個家庭只能月儲不足一萬。如果儲起既錢再比幾十年之通脹侵蝕,你話退休時可淨落既錢有幾多呢? 所以為你好,應痛陳利弊,勸你快手good左間樓,仲要搬去一些廿幾年樓齡之三房居住,更好是downgrade做大兩房。由大搬細肯定不好受,但你知五萬之月入根本好難負擔起二個小朋友再加一工人再加供樓之洗費嗎? 你現是不對自己差點,除非你有後著或人工急升,否則便不能為未來既你作點準備了。由深井向東走至荃灣西、向西走到tuen mun,都有三百餘萬而餘你四個人住之選擇。再唔係買間村屋係天台整間屋仔,工人房一事就解決了。元朗有此類村屋,三成首期已可上會。當然對你們最好的,是用一人(假設太太)名九成上會,應可為自己留下不少於1.5mil現金,等樓市下行時有能力再用先生單名九成上會買入下一間,諗方法租比人。或七成上會應有足夠彈藥。其實搬入>20樓齡舊樓,是有3.5mil-4.0mil大兩房至三房選擇的。用5萬幾家庭月入去租新淨三房再加工人,未免和portfolio唔inline,請不要介意本樣看法,對你是有益的,我都應同你講。 搬離深井即海闊天空,為小朋友讀書,及自住物業升值能力再做籌劃。

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樓宇買賣要思考的三個問題

你好, 本人33歲, 月入 30K, 現有資產為一個自住葵涌2房私樓單位, 已供完, 市值約3.2M, 另手頭現金約 20 萬.    由於好多人都話樓市2015年樓市將調整, 本人現努力儲錢, 預計2015年入市再買物業. 預計2015年中將能有手頭現金 60 萬, 而本人的目標係 60 歲之前擁有3物業, 一自住, 兩收租.   想問, 假若2015年樓市真調整, 本人應如何操作才能一步一步達成願望, 若再入市, 本人傾向購入3房單位, 貪其升值潛力較佳, 本人到時應否沽出自住樓來增加購買力? 謝謝諗先生指教. (備注: 現在有很多乜SD, 物SD, 樓宇買賣成本變得高昂, 有什麼方法可以克服買賣成本?)   >>>按此看答案 操作一詞形容入市,筆者有更深的體會。操作是指有套方法,用以應對市況而為自身投資組合作出調整。操作是主動打理投資組合,用於能為你提供被動現金流為主的房地產投資,實在令人擔心操作而帶來的現金流中斷,及房產交易特有的昂貴交易成本,會否令操作者得不償失,贏淨個桔。但如讀者想套用操作於樓宇買賣,實在要弄清三個問題,一是你現有之倉位如何、二是操作守則、三是交易成本。    倉位即現有持貨多少、貨品質素如何。持貨可計,即借貸力之運用,總數為30000/10000*2.59*50%=3.88mil。現借貸為零。以33歲之齡實在浪費,需知借貸力會隨年紀減退,而讀者月入一般,另一個問題是未有提及家室,需知庸才成大器要靠幾類人襄助,家人、配偶、或銀行。在前一輪升市明顯沒有用齊上述三類人借力、就當未搵到Miss.Right都應該問銀行盡借,現在你手頭上樓房價格之上升,一半是為你購買力之損失作彌補,另一半是特首「醒」你! 你沒有為自身樓房做按揭,那只是1:1之補貼,如有做按揭即槓桿化,那補貼是1:5或1:9的。    當然有人質疑,如樓房下跌那速度亦是1:5或更快去進行,會否把人嚇怕? 筆者答案是你買前計好購買力,就算大跌也不驚。萬一不幸核爆令港樓價值跌為零,那只好怨天尤人了。讀者在往前借唔夠,現在只好補借,去銀行先把私樓按出一半價值,手上資金多1.6mil,每月供款只$6000,息口亦只是2.1%。就當讀者係呢兩年點努力儲錢,都唔夠呢一招實際,此為你花時間睇本網之其一原因。      至於購入三房當然是好的,但注意手上葵涌地段未諗到有何升值空間,如果本樣係你,會賣出葵涌樓,搬到荃灣或元朗住。一來可作出借貸,二來是希望搬入個會有社區改善之地方。至於對你的操作首則,是經常調整購買力為總金額之35%(現為0)。     購買力 = (現金+借貸力)。如讀者賣出私樓,購買力為(3.2+0.2)mil+3.88mil=7.3mil如再換樓可定目標為2.8-3.0mil的樓房。在新界區應有供應。最後當然要注意讀者提及之「乜SD, 物SD」,請在交易請了解清楚哂乜d物d,這是投資人應有的責任,勿推諉他人。而在換樓中影響到讀者的,是雙倍的從價印花稅(stamp duty)可豁免,惟成個換樓要在半年內完成。精細的換樓程序,參考下文:   […]

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中產先生「淨身」方案

中年中產:  你好,諗樣兄,我和太太和11歲兒子現居於三房單位,兩公婆現年40,人工分別為5萬多和4萬多,現金50萬。自住樓現估值630萬,欠120萬,加按後可得320萬。現在想買入兩層400萬樓作收租用途,目標係60歲前有三層FULL PAID樓(包括現在的自住樓)作退休用途,有以下想法:1)現在先買一層,等樓市再下跌30%以上再買第二層 (風險比較高)2) 幾年內等樓市下跌20%買一層,再跌才買第二層,如再跌而有餘錢或再入第三層(風險低,但損失幾年租金收入)  如果選擇2,我會將一半新按揭做mortgage-link,其餘一半可以做什麼保本的投資來抵消按揭的利息?   答案: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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點樣搵萬八儲萬九蚊?? (問)

諗樣兄你好,  本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬,  2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800  2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間),  至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000  本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧,  現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。     去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回,  有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金,  所以想請教閣下意見,謝。  —  巴利  答案 雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。  先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。     假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。     反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢?  都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。       買入 現值 尚欠 月供 現租 已售 土瓜灣單位 1.80 2.70 1.50 5500 8800   太太牛頭角單位 160 n/a 0 0 0 220 自己牛頭角單位 165 260 108 3700 8000         […]

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