如何訂立置業目標 #2042

你好諗Sir,最近有留意到你地嘅Youtube channel同埋開始睇homebloggerhk,發現入邊原來係個大寶藏,特別係唔同嘅真人個案分析,我後悔太遲先開始睇。當我今日睇完”十年儲蓄一招喪、買錯舊樓衰三年 #2027”呢個個案後,更加明白到,問岩嘅人可以少行冤枉路,希望諗Sir可以指點迷津。我嚟緊都會報讀買樓001同收息101以打好基礎。   以下係我嘅一些基本資料同埋未來置業嘅目標:   年齡: 30 職業: 消防隊長 現時月入: 59K(本人), 29k(太太)* 現時可動用資產: 650K(本人)   *太太方面,由於她家庭負擔較重,因此所以的資產及每月儲蓄,都以我一個人作計算。另外,太太工作為銀行back office,年齡同我一樣。   本人將於今年7月份升級,月入方面可大幅增加,約為79k(一 般紀律人員(主任級)薪級表第22點,打後1年加1個point,直到point 26,假設冇得再升級上去)。   現時住喺紀律部隊宿舍,將會喺7月份升級後的2個月內需要搬離。   以個人現時每月儲蓄去計,9月份搬離時可動用資產約780k。   我希望可以喺2年內盡快置業,因為想係2年後 (33歲-34歲時) 生小朋友,唔想再四圍搬。因此,我都計過自己係升級後第一年(2021年7月)以及升級後第二年(2022年7月)時可動用資產係幾多,俾你作一個參考。當然,唔一定局限係以上2年嘅7月先買樓。   另外,喺今年10月份開始,我都會拎埋政府嘅房屋津貼,盡快儲錢。可以拎到十年,頭4年約18k/月,尾6年就21k/月。   2021年7月時可動用資產: 約140萬  (當時月入79k) 2022年7月時可動用資產: 約220萬  (當時月入85k)   以上儲蓄計法,係假設我租左一個約15k的單位,同埋用埋房津儲錢。   2020年10月 後,每月儲蓄連房津為55k。    2021年 7月  後,每月儲蓄連房津為67k。   短期目標: 希望買入實用尺數為約400餘尺嘅2房單位,以供日後有一個小朋友及將會居住起碼3年作計算。 置業地區會以沙田及東九龍為首,因本人同太太都係九龍灣工作。如其他地區,主要會考慮地鐵 / 巴士半小時可唔可以到達九龍灣 (如馬鞍山、大圍等)。   […]

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拎一千萬買樓買乜最好? #2024

諗sir你好。 本人打算結婚置業,和老公現時30歲,未來亦打算有小朋友,希望物業校網較好,返工方便(中環站),以及有升值潛力。 本人月入7萬,先生4萬,現金約300萬。因本人可做員工按揭,單名借貸力約1000萬,聯名借貸力約1400萬。    我們正在考慮以下3個單位,希望諗sir能俾些意見,謝謝!    港景峰 高層 向西向海 2房 548呎 13mio 期望附近高鐵商業地可帶來升值潛力,有小型會所,管理費唔太貴,物業保養幾好,但厚牆身,屋內可用面積很細,樓下較多南亞人,佐敦治安不太好    承德山莊 低層 540呎 連車位 14mio 向西南向山景 lift很舊有些危險,但單位內很大很實用,已有靚裝修,也很開揚,返工快,但沒有會所,去邊都要揸車,校網好,如購入要聯名    海之戀 中層 777呎 14.5mio 新樓,面積大之後不用換樓,不用裝修,樓下商場購物很方便,但返工遠,校網不好     ANSWER: 不建議初置業的人用太多借貸力去買一間樓,因為未婚又未試過同另一半一齊住,大家喜好都唔知,究竟想小朋友HAPPY SCHOOL定係谷佢上去又未有默契,加上30歲都算係人生初階,用40-50萬印花稅去買一間千幾萬既樓太唔值得,落重本去大裝修更唔值得。唔少朋友當年花錢裝修dream house,點知住左3-4年又話搬,變相一年平均花十萬在裝修上,有感昂貴。 當然如閣下老豆係賭王,就梗係得啦!   後生宜輕身上路,現時市況陣需要。銀行從業員如做了員工按揭,一旦被裁要同時面對失業及CALL LOAN,讀者是否已將此風險免除?   其實選地點及樓盤只係其次,早前文章已提選樓之重要性為:間隔>屋苑>區份>經濟大環境 由於好的間隔一個屋苑只1-2個盤,而一個區有大把盤,所以經紀及雜誌集中同你討論邊區好,而唔講咩間隔好?   港島區份你知筆者唔係太睇好,港島東係可以,但中環對上不太看好。該區居民過去一年都調緊錢走,更何況讀者係考慮同區內兩房更是較舊的地點?    荃灣區份冇問題,空置率低食到唔少新客,但1-2年內會受新盤夠SSD三年期困擾,放盤量多令價較難升起。柏傲灣早買一批已到SSD,當區放盤量已提高,然而映日灣又未賣哂,唔知使唔使減些少價清貨尾,即係前有大敵,後有追兵。   如果老細淨係比三隻我選,咁唯有港景峰。不過如老細交哂比我打骰,我寧願用員工PLAN零首期上會四小龍三房,或黃埔海逸兩/三房,之後租比朋友定自己住讀者同銀行攪掂佢。然後收一邊租,自己出約35K預算反租一號銀海三房、或廣播道較大既三房(較舊及最好有車),自己有現金300萬,一半做定期預隨時被CALL LOAN要補錢,或轉走個STAFF LOAN。另一半不妨投入近月都價升既債基B餐,150萬收10%年息一個月有成約12K資助讀者租樓。咁安排有幾個好處:   借少一點及買入更好租的樓,減少空租期,不借咁盡留條後路,此為風險控制 婚後先租下樓,兩夫妻研究下大家喜好才決定買邊度,這比錢更重要 買較平的樓降低印花稅及佣金支出,十幾廿萬對讀者黎講都應該係錢對?   小朋友個個資質唔同,請勿連仔都未先出黎,就同佢PLAN要入神校谷佢。你得罪你個仔,辛苦一世。小朋友兒時同你共處的時間,其價值對每人都不同。至於A-LEVEL拎5個A既人,筆者聽日見一個,星期四同李聲揚拍live又見一個(其實佢係4A1B),只屬人生一小撮事。而投資理財,絕不是睇下雜誌諗下買邊同買咩股票…   每投資物都有其特質,樓、股、債、保險、黃金各有特色,各有長處。昨天恆指跌過千點,失意者宜反思及學好一套好策略,有好的投資為你搞定錢,與家人相處及發展自己的時間自然多。

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股災下新樓買家遇愛的考驗 #2023

諗sir,我個朋友係你fans嚟,想託我問一下你    話說佢男朋友有五層樓: 1.元朗某屋苑A(10幾年樓)2房,用自己名,父母自住,已供完 2.元朗某屋苑A10幾年樓)3房連天台,用自己名,自住,未供完 3.元朗某屋苑A10幾年樓)2房,用自己名,放租,未供完,現正放售   4.park yoyo($6.5m),用母親名,自己係借錢貸人,只俾左一成首期,押左(1:元朗某屋苑A)俾新鴻基,5月開始4厘息,供息唔供本,沒有上會   5.元朗2019年開賣新盤,用親戚名,呼吸plan,只俾左二成首期,現供息唔供本,沒有上會   上星期新鴻基打來,話個呼吸plan完喇,因為佢男朋友去年中已無嘢做,所以上唔到會,家陣唯有揀繼續供息。但亦因為無足夠收入證明,所以佢需要我個frd(即佢女友)做擔保人。問題係,間樓係男朋友阿媽個名,借款人係男朋友,咁萬一佢男朋友有乜嘢事,咁佢女朋友係咪就要揹起條數,而且乜嘢保障都無呢?   answer: 作為擔保人,責任比你想像大,因為唔只擔保佢間樓,香港通常都作all-monies的押記,一旦男友走佬個女仔要上間樓既債之外,佢既私貸、信用卡、車會全都要上身。當然唔係話個男仔一定走佬,但做之前都要了解個(最大)罰則,管理下行風險,係咪?   至於買新樓用呼吸plan,筆者打從2018年已出文提出客好難將樓由發展商高息二按轉去銀行低息一按。當你原本新樓800萬比15%首期上,借左680萬。當呼吸plan首兩年完左意味供款利息由可能2%年息大升至6%的時候,客人轉去銀行想借返呢680萬,享用銀行低息按揭時,銀行會同你講你間樓唔值800萬,因為你買當初收了回佣及利是及印花回贈去墊高個價,加上而家市道唔好銀行睇過只值500萬,如你有工返做到8成HKMC PLAN,都只借400萬,那淨低680-400=280萬邊個補?   而家男友更是冇工返,上會都難。樓價將會下跌加上失業同時打擊,相信個案不只一個。亦因此男友想賣其中一間兩房,希望GOOD錢找數。然而新樓放盤幾十個一齊黎,你唔跳價落又誰會在此市況肯接呢? 相反買二手樓,沒大量放盤同你爭之問題,政府亦order銀行唔易批比你,筆者打從2018年撰文「愚蠢的新樓買家」,唔係想話人蠢,而係要避免此類慘劇。   本網站youtube channel id: homeblogger hk 請subscribe及按鐘仔,今明兩日應諗SIR有特急直播  當然發展商更深謀遠慮,男友如供唔起高息,就收返佢阿爸阿媽層樓,借比佢買park yoyo個陣已押上了父母自住樓,阿仔亂黎要父母找數,應該。   要解此難在於父母層樓究竟押左幾多比新鴻基? 如不是全押,究竟仲可唔可以套錢出黎? 將park yoyo比新鴻基追緊上會層樓,轉去銀行做享低息呢? 另外留意擔保人不一定是未婚妻,男友有冇兄弟姊妹,睇在父母層樓唔想搞到比人收,去擔保男友過呢關?    至於男友自己都可以做點事,借貸力其實可建構的。可能佢真係以為揸住4層樓好有米,自己未婚就可以退休。忽略打工除了讓自己有收入外,更可讓銀行打開方便之門借錢比自己。如果真搞唔掂,那就要行買樓003「借貸力由無變有之法」,開立公司自己出糧比自己。而家做係遲,但起碼一季之後幫到手。而男友現金應仲可捱到一年半載,唔得就搵張信用卡現金低息分期頂住先,低息的。而唔係信用卡高息透支。希望大家基礎上,都識分信用額透支同信用卡現金分期兩種借貸。

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27歲為三萬元被動收入計劃 #2019

諗Sir 你好,   拜讀閣下文章已久,基本上每期都會追。現時剛剛獲得收入比較好的職位,希望獲指點迷津。   本人今年27歲,月入90,000。太太無收入,未有小孩。之前的小量儲蓄用在了結婚,現時無儲蓄,名下無樓。   本人目標為儘早買樓上車,以及可以有足夠的儲蓄支持未來小孩的花銷。希望在十年內買到一個單位,被動收入3-5萬。我明白最近是入市的大好時機,但遺憾還未有儲蓄。請問諗Sir可能達到嗎?   張先生敬上 ANSWER: 簡單黎講就係後生搵到些少錢,可以點做? 做法是先買樓去槓桿大資產變相沽空美金、另外趁股市走低吸納去盡快改變人生。尋晚美國又減息半厘,在此之前澳洲都減息,各國爭相印銀紙及貶值去振興經濟,利好沽空美金者。越好的資產在銀紙變多價格會搶上,樓房黃金其次是債就屬了。當然債及樓的類別多,本文先不各一討論。另留意如你唔係張生咁行年廿七,方法就要轉轉,不同資產配不同年齡。好似人如37(歲),投入股市的錢要比廿七時少,至於37歲拓展資產是可以,人工高的可與廿七時一樣狠。   股海機遇,不妨利用同黃金相閞的ETF去食盡黃金升浪,又易買。下列一隻ETF在昨晚金價上升之時,佢同時升14%。你就咁買金,金本身屬商品類行得慢,而家就係睇你功夫既時候,有心拎既點用波動市改善未來十年。此ETF及其他好野見收息104,可即報即約睇。睇完又在3月尾上真人堂。 然而到四十七,銀行借錢比你較審慎,借貸力開始縮減。另外亦要考慮抵押物本身,即係你想買間樓係咩材料。若是村屋、工廈,除非是錦繡咁大型既村屋群、否則借到五成市價為止。在市況艱難時更會擺低你隻case唔多方邀請下都唔會批。今年買樓要睇清楚一點,一些往時能勉強過關的僭建,平時只要你在按揭契加簽銀行要求時會拆返,就可過關借足。但現時如食水喉改在外牆、改門位、改窗位這些都應令按揭難批。若是洋樓,又再涼一截。   故在市淡想去單幢樓尋寶再壓價,大哥你就要先學好功夫。最慘係你沾沾自喜以為執到平野,到上會先發現要付高首期硬食,咁就唔好啦。有時買到間樓又唔易租出,先講幾點大家要留意的:   a.如你是想買間屋再間細租比人,留言樓的附近有冇洗衣鋪,有的表示可能性一: 該區能承劏房客。二是可能食到遊客或airbnb,究竟一定二或兩者都可要再詳探。   b.將單位原則改造,例如三房改兩房、又或三房改四房都好,預左較難租出。千萬不要將你的口味認為是大家認同的口味。   c.想將樓快租出,黃/白色牆身,反光亮地板,令間屋睇落光猛一定有分加。至於入牆傢俱可免則免。   講返讀者,8萬月入而太太唔做野,家庭借貸力變返平凡,計為80000/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。現時800萬之下樓可九成上會,讀者只要將收入33%儲起即可在兩年間儲到首期,那又何需等10年先買到樓呢? 只要在起步時買細樓再慢慢換大,唔少人肯努儲3-5年錢就可上車,勿聽網上一些不計樓不負責任的留言,與負面及唔計數的人圍爐取暖。要圍,後生仔請圍個有希望有理想的爐。     由於借貸力基本計有約1038萬,即讀者將來可借錢買兩間約500萬的樓,九成上會下同老婆每人一間樓,首期唔難儲。但兩間500萬的樓現時月租收只約14k,咁莫非要等兩間樓廿幾年後供滿才可達讀者想要的30k-50k被動收入?   其實趁後生買樓只係過程,旨在趁早上船坐在通賬之上受惠於資產大膨漲。等一排及利用租客幫手供樓,時間一過百萬計儲蓄在手。呢件事你見朋友得過,你父母輩都得過,易掌握,但要耐性及時間。買股票發達相信你身邊識唔到好多個,若有正職及想心情好,莫在股市強求。   係買完第一間樓及等待之際,可利用買樓003借貸力由無變有之法,令太太有人工有借貸力。讀者缺點是太太無工作,單人搵錢就當佢月入九萬,此家庭能借及及能發展之財務潛力很為受限。一旦太太有返30-40k月入,借貸力即增至約1500萬,細細地買三間樓完成一生三宅有可能。至於在儲蓄首期之時,將儲蓄的50%放入港股,趁大市比50天線明顯低時入市。詳細方法在明天筆者與PARTICK的網上講座有解,筆者起首20MIN會講解下之後交比主講者PATRICK。   明天講座報名(YUEX21): EXCEL 炒股講座 / YUEX21 另外50%投入收息101債基,穩收息。年10%派息如複利滾上4-5年,很見威力。若主角是37歲,股票/債券比率將調為30/70。

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300萬、7萬月入,一拖四,點養? #2011

舊生編號: 32210 諗sir你好! 小弟剛剛拿到銀行的按揭貸款,想問下現在應該怎樣部署好   年齡38歲月薪平均$70,000 是家庭的唯一經濟支柱   自住港島東舊樓市值1200萬,欠銀行720萬,加按了300萬出來   有港幣約$50萬元房託收息及港幣$50萬元澳元債基,房託3%,而債基收息平穩滿意5%息(未槓桿)   想問我現在應該怎樣安排我的財務,我相信額外現金流最能為本人”一拖四”情況減壓   希望在10年之後可以有另外的積蓄供兩位小朋友到外國讀書他們現在分別為三歲及七歲。亦可為退休早作安排。   希望得到你的回覆,好好運用手上資金。萬分感激! !   ANSWER: 總括黎講要提議300萬點安排。由於讀者借貸力已用近一半,現時加碼買樓不太建議。買債買房託買股票較可取。讀者太太不工作故借貸力只等同一般中產家庭,計為70000/10000*50%*2.59 = 906萬。加按後欠銀行720萬,表示借貸力906萬總額已用大半,不好再買(樓)。   年頭講過今年投資環境較好,到此筆者仍堅持此看法,同時堅持今年會有一大跌完成自2018年1月開始之跌市,其後經濟會再發展。跌市在18個月至36個月間通常完成,由於機會生於惶恐之間,今次都不例外   1997年9月見頂(約16000點), 1998年8月完底(約7400點), 長達11個月 2000年7月見頂(約17000點),2003年5月完底(約9000點), 長達34個月 2007年10月見頂(約32000),2009年3月完底(約10600點), 長達18個月 2015年4月見頂(約28000),2016年2月完底(約18000點), 長達10個月 2018年1月見頂(約33000),如果在34-36個月完成跌市,大市在第二季見底機會大   恆生指數在23000-24000水平應有強大支持。每次底部都比前一個高的   然而讀者不好只買股票,提議利用房託產出利息,再將利息買港股期權,達用小本獲大收益之效。   筆者認為美國科技股有睇頭,下列一個買美國科技股及利用cover call原理產出利息之ETF,既穩定又有9.56%年息。過去一季見下圖不斷上升,12月在$23而家升到$24附近,咁既市況下都叫好有交代吧 將50萬投入,收9.59%息,一年有約50000元收入用作買期權。港交所有期權報價,見下(圖)有領展的期權,報價$0.27。一旦月尾領展價低於$77.5,價外轉價內價格升幅倍計。大家想穩定收息之中又有進取,何不學只用利息學買期權,要其小本博大利之特性,最多只係將利息賠走而唔傷本?   懇請大家留意,買股票是易買易玩,但咁多人叫做原因係唔易贏,太多叫你炒股炒輪既贊助商。   至於美國科技股呢類派高息既ETN,或其他派高息既野,而家報收息104可即報即約睇,就你時間。     讀者50萬已在房託收息 50萬已投澳元債基(應是美國公司債為主C餐),有幸澳幣近兩季價上揚 新添50萬買入科技股ETN,派出利息用作期權,學期權我地同坊間都有老師教授 新添100萬買債基B餐收息,美國國債為主一旦大市向下走,美國債價仍會升提早組合抗跌力。   […]

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勿讓資產再眨值下去! #2009

諗sir,您好!   本人年已40,最近才留意到諗sir的文章,知道自己是庸才一名,現希望諗sir可提點, 不想再浪費光陰,欲了解是否還有時間可追上,至少不希望再令自己資產繼續眨值下去,老來沒有足夠保障。   本人已婚,太太年齡相若,我們有穩定的收入,現月薪合共約9萬(含bonus),過往十年薪金年度按不少於通脹調整增加。一直沒有買樓,除因愚昧外,另因在等待太太公務員的綠表資格,以買入居屋入住。現累積資產主要是現金(含定存)約3百萬。   現預期綠表資格有望一年內可取到,現希望諗sir賜教如何開始目標一生至少兩宅,及資產應如何管理?   初步計劃:   我們因工作地點、家人關係及希望找一些抗跌能力較好的樓宇,傾向找港島居屋(已有銷定屋苑,價錢預計在550-600萬),並爭取95%上會,25-30年供款。未知方向是否正確。   買到居屋後,希望找機會買私樓收租,目標是500萬以下,地鐵站附近,兩房細單位,較出名的屋苑,例如沙田區/香港仔的屋苑細單位或鰂魚涌的細單位(因睇好那區商廈翻新陸續完成),這些是否可以?(只是擔心出租單位不可高成數上會。)   餘下有資金的,想多了解債基投資,看在什麼時機可合適買入,增加被動現金。   除住宅及債基外,還有其他建議嗎?感謝幫忙!   ANSWER: 因為慳念而令自己更貧。   看誠哥自己會戴廿蚊電子錶,但打賞員工就絕對唔會慳住荷包。當然筆者自己生意無誠哥咁大,派既罩都無咁多,不過這些往上流的基本事,原理同出一徹。   讀者情況絕稱不上貧窮,不過為了慳地價而死等居屋,最尾錯失資產大漲潮。一念之差將人生財富多寡定格,可惜。   香港島單位長期跑輸九龍新界,中原城市分區指數有講。至於未來10年,離開香港島去第度發展既鬼佬多? 定係黎香港而住係油尖旺區及沙田區既中國人多? 咩人種喜咩區份呢? 希望大家買樓前對基本知識有更好認知。 筆者常鼓勵大家思考,才讓你花在本文之時間更為值得。   居屋,抗跌能力有,但絕不叫好。唔信? 你而家放賣居屋,同放間大屋苑私樓比較下邊個快成(交)?現時就係睇到那屋苑好抗跌的最好時間了。 另外幾多房(開則)同層樓相對那一屋苑,更需留意。   讀者無樓,300萬cash,40歲。借貸力夫婦計會共90000/10000*50%*2.59~1165萬。當買居屋要借450萬,再買下一間樓就有約600萬借貸力淨,可以付20%首期買700餘萬私樓做目標。由於每人都有些消費同債務,1165萬是理論借貸力,實質銀行借出的大部份人會打折,只會懂一早執靚盤數既人才可借得更多。另外買樓最好45歲前完成,借貸力在其後下降。   由於現時現金在3至4年內要動用作買樓首期,因此無年期派高息但不保本之債基合適。如點都唔要債基,買保險要預鎖死5年保本而年回報約8至10%。至於直債入場20萬美金,唔搞住。不妨考慮將部份錢投入美國上市之ETF及房託,一不受香港因素影響,二是選擇多而回報普遍年10%至30%。讀者300萬抽⅓約100萬,80萬做債基收12%年息,即月8000元。另外20萬可投入房託及ETF, 美國房託派到15%而隨時可贖回的,比比皆是。何況當初投的80萬債基,收2年息已獲20萬,等於當初100萬本金已保住本了。淨低就睇自己學到幾多功夫,將20萬滾大。   上述建議行9個月,行得順才加碼,計200萬投入行好收息101課之計策,為自己安排年息約15%的投資組合,200萬收2年息,都夠佢買第二間樓既首期,同埋月產出成25k月入,幫埋佢退休。

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月入廿萬零儲蓄,無言 #2000

諗SIR:                 你好,本人剛報讀上述課程,現有關樓宇投資課程事宜,希望能有較理想及明智的投資及自住組合,欲請教之,詳述如下:   夫婦狀況: 本人月入85000元,穩定工作及收入,無樓宇外的投資,無欠債,無積蓄。 太太月入102,000元,穩定工作及收入,無樓宇外的投資,無欠債,無積蓄。   樓宇狀況: 本人2018年8月購入近港大一個單楝樓物業,作價580萬元,還欠銀行328萬,每月供款12800元;現以月租19000元租予港大內地生。   太太於2016年9月購入元朗地鐡上蓋物業,作價1300萬元,還欠銀行650萬,每月供款26500元;自上年8月放賣至今,仍未賣出,現以1200萬元標價出。   兩夫婦現以約4萬元租住港島一單位,一家打算長住港島區。   問題: 現巿道低迷,樓巿似有下行風險,本人對是否該賣出上述兩單位甚有疑惑;本人該否賣出上述單位、賣其中一個單位、還是兩個單位都不該賣出呢?   本人欲長遠在港島居住,長遠應否在港島購置物業呢?   以兩夫婦的收入及現有投資,應如何策劃,才能做到投資自住均明智理想呢?   感謝回應   會員編號31645 X先生上   ANSWER: 賣唔賣樓係睇身上有幾錢,次選才用考慮樓市未來是否升跌。即係你鋤大D是否出隻梅花2,最大考慮是你手上其餘有什麼牌。如果我有葵扇2(大Dee),我打梅花2可以係想引紅心2出黎,削弱人地牌面吧。但如果我成手牌最大先得一隻梅花2,那就緊係唔輕易出手,等大大佬內亂我才趁機上位做大佬。   我們勿從非黑即白的考慮模式,硬性要求從「睇自己?」定「睇升跌?」二元取一去得知答案。大概未齊三間樓的人,睇自己副牌為主要考慮,因擁三間樓退休一自住兩收租是基本需求,你做你的,勿太考慮人地。到第四間樓以上買樓是近乎純投資考量,到時就考慮未來樓市升跌為上,同埋去到第四間樓即自己副牌都做到有番咁上下靚,可更有底氣出擊吧。   搞好概念,讀者疑難可逐步拆解: 讀者夫婦借貸力總計為(85000+102000)/10000*50%*2.59 ~ 2430萬 現已用借貸力大概: 328+650 = 978萬 由於借貸力在45歲後開始下降,例如讀者如是50歲,大概借貸力打八折,55歲,8折再八折,即假如讀者是50歲,借貸力為2430*80% ~ 1900萬   可惜讀者無提供個人年齡此基本資訊。而恕筆者未有時間返頭再因應新資料去重答個案   假設讀者45歲,而讀者已透露佢無積蓄(我諗佢講笑者….衰野….哈哈),那兩間樓最好唔賣,或只宜賣一間。原因之一是讀者連理財首步儲錢都做唔好,筆者驚佢賣左樓一有錢就身痕,亂做投資決定。留意一旦你開始有錢,騙徒就出現。請勿線性思考,認為你無錢變有錢後,身邊既人同事係一樣。   至於港島樓打從2007年開始跑輸新界西及東,不應買港島。筆者早前已提及如預算一般,唔太少,九龍三房就最穩妥,想「自殺」去啟德買一房,元朗供應排18區長期三甲,這些前期文章全部講過原因,不重覆。   自制能力低及投資經驗少的,唔好買新樓,原因參考「愚蠢的新樓買家」系列文章。   建議下調價賣走元朗樓,返400-550萬再拎其中300萬作首期,高成樓上會入四小龍三房。其實為何元朗樓放左成半年都放唔到? 讀者宜深思,及從此改善之後選樓技巧及放盤技巧。早賣早收錢,存債基券收息就當你放100萬,收12%年息,一個月都有10000月入,存一年等於收多一個月人工,等於第13個月糧。   […]

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快撐不住的苦爸爸 #1970

諗Sir 你好,   之前修畢收息課後利用 B餐收息,派息在13.42%   由於基金經理話會減槓桿,一旦減了將令我收的息下降。減槓桿因美國國債在高位,基金停止高位買入美國債,轉而收集公司債券,令基金組合之評級下降,因此銀行或會調低槓桿水平。   究竟應加錢去應對下調槓桿? 定係換馬?   另外本人的200萬在這三年收了近100萬利息,在此對諗sir及其team深表感謝。新增的100萬應現時買樓定係買債? 如果諗你記得我,我就是當年頗多發問的那位34歲34k月入爸爸。現時子女已大,有搬去名校區的需要。無錢海外留學,焗住參與香港教育遊戲。希望有更多利息收入,將原本撐唔到既生活再撐一會。   近月稅貸promo,2.6%借50萬,用黎債基一下賺息差,比我多兩個錢壓下袋,借好嗎?   ANSWER: B餐暫傳減槓桿(但留意不時都傳,未有落實。上次有另一隻想減最尾比私行個邊否決),減槓桿最影響是盡槓者,即1蚊當4蚊洗個批。但讀者上得諗sir課,應知「盡槓無幸福」,如你未槓盡,例於買樓只七成上會,那銀行收緊借貸由九成降至八成,你借七成就唔關你事啦。所以買債基唔係知個名就可以,明白埋點落地實行,做好個效果可以同唔識亂黎個批差好遠。更何況銀行sales比意見,根本對客存在利益衝突。   2020諗sir認為唔會太差,不會被整天裁7000個執幾百間鋪的新聞嚇著。2008年海嘯後,周大福咪開多兩間荃灣大埔,執左尖咀間龍頭,咪一樣捱過。如果你認為做生意應年年好市,不習慣面對差市,那咁就咪做生意,打份工有時都好爽。更何況b餐個底都係大量美國國債,大市如大跌,2008年美國債全年升超10%,所以如不能冒風險、或對市很沒信心的,保留b餐吧。   至於新e餐講左幾個月,為的就是近合一些持b又想轉走既人。讀者一樣,如想穩定但又不用煩減槓桿之事(其實助教同學生計哂,都唔會點煩),那由b轉迎e餐吧。歐洲高評級債、歐洲公司如匯豐、巴克萊咁,應予投資人一定信心。   新增100萬建議除了債基,可放些美國REITs。既然是賺回來的,那不妨投入年息派20%+的REITs,扣埋股息稅仍有17%-18%,沒年期隨時買賣。另外有些少錢可投入中國相關之ETF,用三倍槓桿ETF將一旦中國股票上升之幅度賺落袋。另外不能不留意2019年最大升幅的ETF類別: 積木屋的3X槓桿ETF,其接近4倍之盈利,在ETF而言很高了。   至於借50萬稅貸年利息13000元,當比較債基就當進一步降低槓桿,派10%息對50萬仍有5萬之利後,借稅貸買債基去賺息差,對於身上有最少相等於借貸額的現金之人仕而言,是可取的。最怕是借了錢買債基,錯槓盡而又被CALL LOAN時無現金應付,咁就GG了。臬生沒提及佢現金水平,所以筆者說出了觀點及原理,讀者自己計。   50萬賺息差一年都有3-5萬比爸爸壓下袋。至於新賺的100萬放REITs及對於中國之3x槓桿etf,一年收息都成10-20萬,如果中國個市向上行令賺幅更大,1-2年間將賺到的100萬再翻一倍,本文已指出了道路。

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年五十遇人不淑,灑淚告別大灣區 #1962

  諗SIR 你好! 今年有幸拜讀了諗SIR文章及書,恨不相逢早20年。剛剛上完收息101(TEDV68)及收息103(TEDP51), 也上了英國樓班(YUEN02,YUENA1) 。早年遇人不淑,投資錯誤蝕了過百萬血汗錢, 年紀也不小, 希望你可以給予寶貴意見, 幫助我計劃將來。讀了收息101聽你提點買保險要小心,也想請教我買了的保險應否變陣。   我今年48歲, 草根階層出生, 靠自己半工讀完成學業, 大灣區大專教師,月入9萬, 扣除供養父母,供樓及其他洗費每月儲蓄5.5萬。已離婚, 沒有小孩。   資產狀態:   買給父母名下未補地價居屋,綠表市值740萬(白表市值近1000萬),仍欠銀行150萬,月供1萬 (如果補地價260萬,按揭增加到800萬,扣除轉名印花稅,按揭保險費,補地價費, 原有按揭等等, 計啱數的話可套現300-330萬, 但是月供大增到4萬[22年x2.5%],值不值得做?) 藍籌股票市值200萬(計埋利息現時仍然蝕了20萬) 140萬現金   現時工作不穩,也非自己興趣,正在考慮幾年內到英國讀書兼移民轉行,但讀書及供養父母每年50萬, 如加按居屋每年供48萬,即每年需要百萬, 轉行前景收入也不明朗。長遠希望有香港及英國樓收租,也有其他收息收入以達至財務自由。   投資問題: 現時資產足夠建立一個穩妥投資Portfolio, 年收百萬嗎? 短及長線投資應該如何計劃呢?     另外, 買了的保險如下(主要考慮有事時保障年邁父母生活):   保柏住院(大房保障), 每月保費$325。 AXA危疾 30萬保額,每月保費$540。 每10年加保費。 AXA意外 100萬保額,每月保費$75。 恆生人壽 240萬保額至65歲,無儲蓄成份,每月保費$390。每10年加保費。 恆生人壽 150萬保額至99歲,有儲蓄成份,每月保費$1930,供25年,現在供了12年, 明年平手, 贖回保單可取回已供30萬, 附上摘要。 因為在大灣區工作, […]

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越儲越少錢,怎走出困局? #1957

諗 SIR 你好,   本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。 基本資料:   本人35, 月入42K 妻子 33,月入 50K 兩小朋友分別4歲及1歲 現金140萬,租住黃大仙三房單位租金$22K 單名擁有土瓜灣舊樓 400尺,市值440萬,租金14K,沒有借貸   每月儲蓄28K 有些保險,基金,合共不過30萬 小朋友未來開支將增加,儲蓄可能更少   還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何: 運用太太無樓名額? 使用手上資源達一生三宅? 祝教安   ANSWER: 面對能儲蓄之金額不斷下降,是已婚有小孩者常面對的問題。如果你儲蓄慢又無資產,係無得救架。先講明筆者唔係上帝,唔勤做野又大洗父母又無剩落既人,只好靠買礦機博一變十,日日自然醒咁話。最近bitcoin價格下跌穿兌美金10000元關,騙局擺唔成。下陣子升穿10000蚊關,post又會再出黎。   所以乜都無既人,你除左可埋怨下去,仲可以一日打三份工趁後生儲幾個錢,先用股票再用債,逐步改善人生。然而讀者有間供滿既樓,絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走,換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。土瓜灣鄰近啟德供應重災區,上年產出近8000個單位,是高供應區如將軍澳(西貢區)兩年供應之總和,仲要係細單位。在啟德不斷有唔使兩萬蚊都租到既新三房之下,讀者間舊樓租到12-14k都偷笑。加上啟德賣左既樓一到SSD期滿,業主又被AGENT游說放盤,造成高沽壓而令鄰近區域升唔起。   提提你,下一年,到大埔,再唔係啟德(九龍城)。九龍城亦唔係每單位都屬34校網,何況為仔女搬去九龍城既人,聽晚都黎左筆者公司舉行的英國教育講座。至於買樓睇區份屬其次,首要睇間隔及屋苑。然而經紀很少教你買樓要選的間格及屋苑,因合間格選取原則的單位只得一至兩個,咁講咪只可做1-2個客生意? 所以講區份最好,成區大把盤,梗有個你想買。   讀者賣樓返440萬,要買返咩樓先計家庭借貸力。借貸力為(42K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1190萬。由於旺市不要用超6成借貸力,所以讀者夫婦宜入手600-650萬左右的樓房,付20%首期上會,兩間屋夾埋要約250萬首期。市面亦不少600-650萬屋苑樓之選,在按揭政策下此類單位受惠價硬,加上多屬市區兩房或新界的細三房,有一定客路要租出產生現金流唔難。留意現金少者不要買單幢樓,入左唔易出,壓死資金隨時引來危機。樓不要兩間一齊買,第一間可在賣樓後即補回,反正中原城市指數比高位已下調了超10%,若買家付20%首期上會,意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者負資產。此跌之急在98年才試過。   至於再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入,145點為2014-15年價位,若呢個位買再付20%首期,指數要跌到116點才令人負資產。加上112點是2012年之價位。若跌穿此位(112)必引發大量業主尋求幫助,似足2003年富榮花園的「苦主」,最終亦可在政府幫助之下捱過關。當然筆者對樓市看不太淡,始終香港低稅亦有其功能發揮,就當11月決戰FEEL都有阿里巴巴夾硬黎圈錢。   440萬用了250萬做首期,淨190萬可用黎做債基,主打買美國債類的B餐,或價升得好的新E餐,分別派15%及12%年息,令讀者新增19K-23K月現金收入,夠找三房的租金,令讀者月多20K儲蓄,加上兩間樓借比朋友住更易供滿,5-10年後睇返格局比現時改善不少。

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