年五十遇人不淑,灑淚告別大灣區 #1962

  諗SIR 你好! 今年有幸拜讀了諗SIR文章及書,恨不相逢早20年。剛剛上完收息101(TEDV68)及收息103(TEDP51), 也上了英國樓班(YUEN02,YUENA1) 。早年遇人不淑,投資錯誤蝕了過百萬血汗錢, 年紀也不小, 希望你可以給予寶貴意見, 幫助我計劃將來。讀了收息101聽你提點買保險要小心,也想請教我買了的保險應否變陣。   我今年48歲, 草根階層出生, 靠自己半工讀完成學業, 大灣區大專教師,月入9萬, 扣除供養父母,供樓及其他洗費每月儲蓄5.5萬。已離婚, 沒有小孩。   資產狀態:   買給父母名下未補地價居屋,綠表市值740萬(白表市值近1000萬),仍欠銀行150萬,月供1萬 (如果補地價260萬,按揭增加到800萬,扣除轉名印花稅,按揭保險費,補地價費, 原有按揭等等, 計啱數的話可套現300-330萬, 但是月供大增到4萬[22年x2.5%],值不值得做?) 藍籌股票市值200萬(計埋利息現時仍然蝕了20萬) 140萬現金   現時工作不穩,也非自己興趣,正在考慮幾年內到英國讀書兼移民轉行,但讀書及供養父母每年50萬, 如加按居屋每年供48萬,即每年需要百萬, 轉行前景收入也不明朗。長遠希望有香港及英國樓收租,也有其他收息收入以達至財務自由。   投資問題: 現時資產足夠建立一個穩妥投資Portfolio, 年收百萬嗎? 短及長線投資應該如何計劃呢?     另外, 買了的保險如下(主要考慮有事時保障年邁父母生活):   保柏住院(大房保障), 每月保費$325。 AXA危疾 30萬保額,每月保費$540。 每10年加保費。 AXA意外 100萬保額,每月保費$75。 恆生人壽 240萬保額至65歲,無儲蓄成份,每月保費$390。每10年加保費。 恆生人壽 150萬保額至99歲,有儲蓄成份,每月保費$1930,供25年,現在供了12年, 明年平手, 贖回保單可取回已供30萬, 附上摘要。 因為在大灣區工作, […]

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越儲越少錢,怎走出困局? #1957

諗 SIR 你好,   本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。 基本資料:   本人35, 月入42K 妻子 33,月入 50K 兩小朋友分別4歲及1歲 現金140萬,租住黃大仙三房單位租金$22K 單名擁有土瓜灣舊樓 400尺,市值440萬,租金14K,沒有借貸   每月儲蓄28K 有些保險,基金,合共不過30萬 小朋友未來開支將增加,儲蓄可能更少   還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何: 運用太太無樓名額? 使用手上資源達一生三宅? 祝教安   ANSWER: 面對能儲蓄之金額不斷下降,是已婚有小孩者常面對的問題。如果你儲蓄慢又無資產,係無得救架。先講明筆者唔係上帝,唔勤做野又大洗父母又無剩落既人,只好靠買礦機博一變十,日日自然醒咁話。最近bitcoin價格下跌穿兌美金10000元關,騙局擺唔成。下陣子升穿10000蚊關,post又會再出黎。   所以乜都無既人,你除左可埋怨下去,仲可以一日打三份工趁後生儲幾個錢,先用股票再用債,逐步改善人生。然而讀者有間供滿既樓,絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走,換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。土瓜灣鄰近啟德供應重災區,上年產出近8000個單位,是高供應區如將軍澳(西貢區)兩年供應之總和,仲要係細單位。在啟德不斷有唔使兩萬蚊都租到既新三房之下,讀者間舊樓租到12-14k都偷笑。加上啟德賣左既樓一到SSD期滿,業主又被AGENT游說放盤,造成高沽壓而令鄰近區域升唔起。   提提你,下一年,到大埔,再唔係啟德(九龍城)。九龍城亦唔係每單位都屬34校網,何況為仔女搬去九龍城既人,聽晚都黎左筆者公司舉行的英國教育講座。至於買樓睇區份屬其次,首要睇間隔及屋苑。然而經紀很少教你買樓要選的間格及屋苑,因合間格選取原則的單位只得一至兩個,咁講咪只可做1-2個客生意? 所以講區份最好,成區大把盤,梗有個你想買。   讀者賣樓返440萬,要買返咩樓先計家庭借貸力。借貸力為(42K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1190萬。由於旺市不要用超6成借貸力,所以讀者夫婦宜入手600-650萬左右的樓房,付20%首期上會,兩間屋夾埋要約250萬首期。市面亦不少600-650萬屋苑樓之選,在按揭政策下此類單位受惠價硬,加上多屬市區兩房或新界的細三房,有一定客路要租出產生現金流唔難。留意現金少者不要買單幢樓,入左唔易出,壓死資金隨時引來危機。樓不要兩間一齊買,第一間可在賣樓後即補回,反正中原城市指數比高位已下調了超10%,若買家付20%首期上會,意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者負資產。此跌之急在98年才試過。   至於再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入,145點為2014-15年價位,若呢個位買再付20%首期,指數要跌到116點才令人負資產。加上112點是2012年之價位。若跌穿此位(112)必引發大量業主尋求幫助,似足2003年富榮花園的「苦主」,最終亦可在政府幫助之下捱過關。當然筆者對樓市看不太淡,始終香港低稅亦有其功能發揮,就當11月決戰FEEL都有阿里巴巴夾硬黎圈錢。   440萬用了250萬做首期,淨190萬可用黎做債基,主打買美國債類的B餐,或價升得好的新E餐,分別派15%及12%年息,令讀者新增19K-23K月現金收入,夠找三房的租金,令讀者月多20K儲蓄,加上兩間樓借比朋友住更易供滿,5-10年後睇返格局比現時改善不少。

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賣樓後痛心疾首的人 #1944

你好,諗sir !我理財嚴重不善,急需求救!我和太太都是43歲,有讀緊小學同幼稚園孩子各一。   我們各自月入約$70000,扣除交租及其他使費共可儲約$50000。我是舊制公務員,估計正常60歲退休時最少一次過取$420萬退休金,然後每月收約$25000直至過身(或者退休時唔攞,每月收$50000至去世)。太太份工唔太穩陣,可能1-2年後就沒有工作,就算搵到都得番一半人工。2009年賣掉自住物業,至今未有買回任何物業,痛心疾首。現時每月交租$30000。現共持有約$800萬,大部分為現金,2釐左右定期為主。   目標:1. 約3年後開始逐個孩子送往英國讀寄宿學校。2. 買入$1000萬左右2-3房自住物業。3. 為太太沒有工作/退休部署。   未知是否有可能達成上述目標。尤其心儀香港買樓收租但現時價錢高企,租金回報偏低,又擔心後市不穩,不知是否值搏。正研究英國樓收租,直債等。是否應該考慮埋債基和REITS等?懇請指點迷津。 敬祝身體健康,感激萬分!   answer: 見過太多公務員個案,一心認為有長俸就唔理財,臨尾發現唔夠錢用,趁而家重溫三個概念:  貨幣供應情況、沽空概念、歷史鐵證。   面對前路,讀者先要認清,收25K一個月長俸未必夠洗,前兩月各國已開始重新量化貨幣,到退休選擇拎5萬成世係較差做法。2006年1月,金管局資料顯示,M3貨幣供應為2420246百萬港元,到2019年8月為7417032百萬港元。這13年間中原城市指數由70水平升至180,而貨幣供應亦多了3.06倍。仍是樓價升幅追唔上貨幣增長。   當然大家同時應到,人工升了30%都無。所以打工儲蓄,在現世代有出路,但要行越見辛苦同無保障既路。若你認為各國政府未來會停印銀紙,就停止儲硬資產,住宅是其中一種。買資產再做長按揭,等於先借港元後攤還,變相沽空港紙,讀者如早年明白上述知識,今天成家人命運就會改寫。   睇死政府只會花錢做乜做剩,加上閣下如能在香港做高成數按揭,在港置業第一至兩間就有很大勝算。買第1-3間樓是必需而不屬賭博,所以唔好再諗什麼「值唔值博」。當你有齊三間樓有些少現金,起碼唔使煩退休,到買第四至五間樓時,才用純投資行為去考慮買賣樓房,想「值博」一事吧。   在香港應買回一樓,在新界選些三房太太單名買再借比朋友住吧。10月成交的620萬的三房,已有幾張臨約幅本放在係筆者工作台面了。8成上會借500萬,月供500/259*10000 ~ 19K,收回租金約17K,補些少錢去供呢間樓都值得,因為老黎呢間樓的租金是會跟隨通賬上升的,亦可隨時變現及留比後代。至於遇租霸或不時空租,首先你遇對一些大屋苑要租出唔難,第二是你實踐過後自有經驗點去應付租客及隔走租霸。好多時人都因為唔認識又唔想去學而卻步於一些好事,反而餵到你口邊又話有保證既年金竟都仲有些人去做,筆者只好說在貨幣濫發下,只見到撈得掂既人只會拎錢去買樓或其他可變現資產,找去做年金只係視野窄既人,或太有錢唔旨在既人。   當然讀者份長糧係年金一種,這由政府提供的,當然要拎。但如有機會有退休時變現部份作現金,記緊套出。   800萬用了120萬買三房,令自己起碼跟到樓市同升跌後,下一步用債基收息產出現金吧。買債波幅低而派息率在10-15%之間,100萬投入已月收約12K港幣,筆者在收息101課上會同你計出究竟比起買籃籌股收息,債基準確計是低了多少? (例如45%? 70%?)另外怎控制槓桿風險都會做埋。最重要既,係10-20萬都可入場,讀者可將100萬分段收入,11月買等12月派息對版再加碼未遲,逐步驗證。亦會用早年在銀行工作經驗,告知同學一些不良銷售手法要點去避免。   係未買返一間樓及做好債基收息為下十年部署之前,筆者唔認為讀者要花心力開英國樓一事。至於直債,保本但有年期,入場在20萬美金,連債基都未做好一般不建議買直債。至於REITs買香港的無肉食,買外國的REITs對於一般少投資而又少理財的讀者,暫時不是好建議。   筆者為你指出是「怎每步達成你的理財目標」。第一步做唔好就別想下一步,初階者亦不要一次過想幾步。相反常談多年之後你會點好點發達既人,只提願景而不談怎每步完成的,總是假大空一輪而騙走你手上的錢。

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施政報告後樓市何從? #1929

諗sir你好! 本人一直支持你youtube channel, 最近人心徨徨,令人迷惘。 希望可抽時間同小支持者傾一下,令我有啟發   本人37歲住在九龍區三房1600萬, 欠銀行430萬 新界兩房一間,估價有800萬,欠銀行370萬 加拿大有屋,應值400萬港幣有按揭220萬收租10000餘每月   我個人做生意,現時無咩錢賺,暫時唔蝕頂住。 太太工作穩定,60000月入 有一個小朋友遲下會過加拿大讀書   早前賺落現金300萬左右,唔再買股票,錢已蝕。對你提及之債基興趣濃厚,應否轉樓為債?   另外收入減少,需準備更多現金流,請問點去增大? 祝生意越做越大!   ANSWER: 堅守崗位,接照原先之步伐,難關逐漸會離去。這幾天「銀行停做按揭至下年初」的消息終浮面,其實打從八月內部已通傳叫同事謹慎接case,比往年10月初早了不少,估計銀行不想因賺個些少而面對樓市下行風險。讀者作為生意人借錢平時都比打工仔難,而家更難! 係時間想想點重構個人借貸力,為下一個好時節做準備。   如果老闆不規則咁係公司拎錢比自己加上無糧單,銀行唔會接受此等證明。如做正出糧自己要打薪俸稅及供MPF,故一些老闆會派息比自己當出糧。當然出糧如月入不過三萬,基本上無咩薪俸稅要交。君見一個人年收入36萬,個人免稅額約15萬而頭三個稅階已15萬,淨低6-7萬打17%稅,加埋打足頭三個稅階要比7-8千,共2萬餘稅款相信財爺免稅則好用盡。所以話唔少人鐘意月入三萬餘,就係咁解。   1000萬之下樓如加按只可五成,但昨日施政報告提到新買可借八成,那不如老婆買老公間樓,順便慳埋稅。800萬樓首期可借九成,即老婆先拎80萬作首期借720萬,月供28K。買賣後找返欠銀行430萬條數,夫婦即套[ 800(*賣樓所得)-430-80萬(*原本拎的錢)] = 290萬。估計樓市呢幾個月有得彈,話唔定等一月做估價可高於800萬套得更多。至於咁做點慳稅,我地課買樓003有班在月尾有授。   1600萬樓就當有樓或冇樓既人買,都只可按五成。所以九龍區三房套到1600萬*50%-430萬 = 370萬。結論是讀者1600萬樓可按五成得370萬,800萬樓按八成得290萬,即係樓價差一倍但在新按揭政策下800萬樓可按出黎既錢比率高很多。所以500-1000萬樓的業主較易將樓市升吐套作現錢,此類單位更抵買更有投資價值。你睇返筆者的真。樓盤傳真YOUTUBE節目(Channel: homeblogger hk) 節目,都成日提呢類500-1000萬樓。2000萬之上的樓唔好掂,有「人頭」既寧願拆三間600萬。單房及STUDIO唔好要,政府將提供很多細單位及過渡性房屋。     讀者太太人工60K,可支持供款28K。至於讀者收入可準備文件去展現出來,用讀者名把1600萬樓按應可做到。昨日施政報告,尤如將樓市內蘊藏的錢派比業主,你話尋日全香港業主人人收多百幾二百萬係手,條氣係咪順左? 但上車價就由400萬估計會彈至600萬左右,未上車既人就要用更貴價買樓。只會令業主同非業主兩批人更兩極化,早前政府提議學費津貼,都係對準有小朋友有樓呢批中產,要支持政府既一早支左。未支持既…而家只係得呢批人有機會肯坐低同政府傾。   除了按揭,我們談走資。近日多了人查詢買債方案,主因賣了樓又唔想放CASH被通賬貶走內含值,亦想有債的方便只消一對簽名就可將錢打走。債的波幅少加上憑獨有編碼獲世界認証,加上可存在銀行而唔係只可放證券行,減低了證券行倒閉而令人TOTAL LOST的風險。一些如渣打或匯豐發的債年息5-6%都有既,有些亦可做槓桿保住本收10%年息。當然買大銀行的債要承受溢價,亦即同素未謀面既人買預左被開高不少價。請到課堂攪清先去做,勿出事後想筆者在收息101課同你執返手尾。   樓讀者應已買夠,加按埋借貸力應已用過1000萬,計埋加拿大樓已有三間,不應現時再買。相反債最差是槓桿比率差過住宅、或保險,但債可很易將存倉批去其他國家,此為保險及樓房之不能夠。大家往後成為世界公民,要多考慮資產能隨時買賣及調撥之流動性,遠比賺定唔賺更重要。債分直債同債基,直債到期保本,一年/半年派一次息,20萬美金一條入場門檻較高,收益未槓桿前約5-6%,槓後可10%。債基不保本,月月派息,10-50萬港幣都可開始,收益槓桿後可達10%年息-25%年息都可以。   不少人認為收成20%息的投資物風險很高,那就為大家展示下過去一年債基B餐的波幅,年初至今升了10.57%,仲有息派。2018年全年跌1.13%,2017年全年升4.8%。其實香港人對風險看法一向被扭曲,認為買匯豐收息好穩陣,認為好股票長放一定升番,其實股票只可HIT AND RUN(即賺完就走),重心資金有人選投放在海外買債收下息。  

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積極按樓、增大收息、謀定後路 #1926

Dear 唸sir 本人是LY51及DV64學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教? 本人與太太均為35歲,現時租住九龍兩房單位,月租$14000   每月家庭收入約$96000,由父母繼承住宅一間市值850萬,自己找有基金$500,000、現金約$500,000。兒子讀小學,會有離港移民歐洲的打算。   移民外地的申請待批,想收下息為日後月入減少之情況做準備。想問收息如何配置較好? 以本人之情況新E餐應買多少? 香港樓又應唔應該買返一間?   由於業務同歐洲有關,移民後亦會香港歐洲兩邊走,係香港有樓可自住可出租。而家買香港樓似乎摸頂,本人認為要買但不要急買。至於歐洲如成功取到PERMIT要留25萬歐當地買樓。   希望助本人籌劃   ANSWER: 近日討論移民者眾,留意香港的低稅及人種是聚富的要旨,搵唔夠而只因一時心中恐懼而移民,唔值得。係香港撈唔掂而想靠移民翻身,要不得。試問在出身之地都唔受歡迎無人肯出優厚條件請你,他日成為小眾會更為成功嗎? 你可以不需要成功,但成功及有錢後獲更多選擇。最現實係英國,200萬鎊坐5年移民監,1000萬鎊投資只坐1年監。所以幫成家移民之前,三思。   當然有些人攪移民只係訂PLAN B,拎多本護照當後備。這件事不少強國人都做了,你要跟國情做也無可厚非。畢竟對私有財產唔尊重既社會,人民就不斷將儲到財富私藏別國,及不約制非道德行為,反正賺完錢就走垃圾留低就成。此時處於此一時空,閣下只能順勢而為。錢轉去外國最快手的,係買張機票去新加坡直入銀行開戶,早機去晚機返,航空公司大把位剩歡迎你。而家用匯豐卓越排隊開外國戶口,一般排三個月,三個月後都唔知咩事。若然閣下有一定資產,飛一轉絕對值得,當然去之前就約好當地BANKER講明開戶。   大家又唔使睇死因航,而家佢有幾條航線好賺錢,飛倫敦是其中一條,不排除日後加開曼市航線救亡。係2019至2020第一季讀者還是用債基先收息吧,像B餐買美國國債為主收息,投入後根本同股市絕緣,月月派息。2019年初至今升左10%,上個月講座內提過債基的派息穩定到,葡萄牙承認此可助你在當地起步生活因此點而批居留權比你,樓都唔使買只靠債基就有VISA。讀者可將繼承樓加按,近日銀行做按揭現金回贈少而息高達2.625%,其一考慮是一旦港元同美金不幸脫勾,銀行放出去的債即告貶值20-30%,此情下不如唔接生意。換轉黎睇大家過埋年應積極可按樓,就如讀者按了400萬出黎月供16K,但他先把400萬轉做約50萬美金收息,B還15%下月月有約US$6250入袋(即成5萬HKD/月),一旦港幣兌美金跌佢月供16K港元就會輕鬆不少,變相從沽空港元中獲利。   當然去到外圖無論搵唔搵到工好,債基提供之收入好似讀者6250美金/月,十分重要。   香港樓建議買一間,而家唔買,等中原城市指數跌至150-160區間才入,主因香港樓急插4成之機會很少,如你在150點附近買即比高位低20%買,加付20%首期即樓債要高位跌40%你才負資產,此在97年才試過一次。讀者要做學生宿舍,例如買間三房然後將廳改埋變5間房,其中一間留比自己,另外4間租比學生(其實都好多教職員租、或者單身本地人),4間房收返24K(基本租6K一間做到),一間7百萬入手樓間樓夠供之餘,按揭供18K但租金收24K,有6K正現金流及回港有地方訓,供完間屋仲係自己,咁配將資源用得盡又最理想。當然如閣下有錢,資源不去用盡佢都無問題。

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渣打直債有約7厘利息, 請問是永續債嗎? #1914

Dear Lum Sir,   你好! 我是 DV42 學生(DV4261), 上了阿 sir 課程後, 反覆思考及 study 阿 sir 的文章, 最終在今年5月加按了大埔樓宇得3 million (樓已供完了, 沒有其他貸款), 槓桿買了2million 美國國債 B餐及1 million Pimco 環球債基(現在價蝕了小小), 扣除所有利息後, monthly 可收約15 至16k, 現在希望阿 sir 給我一些意見, 我還有大約 4.5 million 現金, 想抽其中1 million 買阿 sir 常常提的渣打直債, 有約7厘利息, 請問這是永續債嗎? 如果是, 永續債的risk 是不是比較高, 值不值得買呢? 其餘暫時做定期及放在mortgage link.   因我買債基時已用盡了槓桿, 再買直債應沒有槓桿可用了.    我家庭小康, […]

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有危必有機、樓奴點upgrade? #1887

諗Sir, 你好!   本人是101收息班的學生, 並巳報讀了103收息班, 相逢恨晚, 剛剛生存於地球上半個世紀, 先知道買樓的重要性.   九年前為方便照顧小朋友賣咗自住單位, 租咗近家人一間樓住, 一直等機會樓價跌想買返, 今年初終於認輸, 買咗一層樓自住. 求諗Sir賜教, 好等我可以規劃下半生:-   本人50歲月入$71K偽專業人士; 有兩個分別8歲同11歲嘅兒子; Mortgage loan  $5.2M , 分30年還每個月還款$21K, 樓價估值$12.2M, 現金$0.2M, 股票蟹貨 $0.1M同匯豐股票 $0.12M (入貨價$46作收息用).   現 MPF+ORSO  $1M; 每月10%人工作 MPF+ORSO 供款, 每年year- end bonus 有$0.15M可以作投資用途. 有份投資相連壽險現金價值$0.12M; 保額係$0.5M. 唔知可唔可以做抵押.   太太45歲, 3年前公司倒閉後現做全職家庭主婦, 有$0.65M MPF可以作投資用途, 有份壽險現金價值$0.10M; 保額係$0.4M.   請問諗Sir, 我應該可去可從呢!   […]

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如何一步步改善生活 #1882

諗sir你好!本人34和太太32歲,本人月入72k(2個月花紅), 及太太月入18k;二人家庭,沒有子女,未來2年後有小朋友。月儲32k。   本人以個人名義持有新界自住物業(近大學),2016買入價4.2m, 現估價6m,剛轉按,欠銀行按揭3. 4m,月供14000元, 太太名持持有新界村屋,現估4.2m元,欠按揭80萬元。太太家人有丁權,但因欠資金未起丁屋。   夫婦二人手持現金有65萬元,股票幾萬元。月供股票5000元。請問我現時應怎樣再購入九龍第3層物業投資 ? 定應該買入債基儲錢。   本人手持物業所在地區偏遠,以我們實際情況目標如何該如何部署 ? 長遠怎可達到3個物業的目標?希望諗sir指示正確投資方向,不勝感激 !   ANSWER: 其實讀者持有物業都很有塑造性,好似我們買樓003教授的學生宿舍,將租金回報升一倍而大學附近屋苑當然有著數。但,近唔近大學唔係最終考慮因素,你要明白一般學生對屋苑之要求及搬入那個屋苑較順暢才能成事。筆者自己做緊及為一堆學生安排才有咁多經驗提供。下圖為其一宿舍,片段內筆者無行哂入所有房間。然而經過廳後,第一間入去的房,有兩邊床那間,兩張床已租出,左右兩邊床各4千幾。即係呢間三房屋既業主已有九千蚊租約係手,淨低三間房仲可租比四個人,客觀計收9K+9K+5.5K+5.5K ~ 29000月租一個月,而佢間屋只係600萬唔使買設黎。同時表示係新界西揸個單位,識攪可以幫你搬出奧運站住三房,再有息收補貼下夠住銀海。   筆者的課程唔會同你預測股市股票,但可活捉租客同提出銀行statement債息予你見證。我地7-8月連星期日都與同事由西走到東,睇樓又招呼新一客。至於讀者之村屋,唔知係邊,好難傾。但如果是底層村屋,即時諗到可以一開二,又可提供租值。有時有d野,你爭在搵唔搵到人話話知竅門。   其實讀者而家應為2年後有小朋友換三房鋪路,同慢慢開大月現金流令自己感受下錢搵錢之威力。誠然月入72k係唔少,但如昨天個案之讀者,90k月入但到40幾歲都係靠四間樓同佢賺成千八萬,自己儲一般無可能過千萬。你就知打工搵錢只會做死你,識錢搵錢係必需(need),而唔係最好(wish)。   家庭借貸力(72000+18000)/10000*50%*2.59 = 1180萬。現已借(340+80)=420萬,借貸力已用36%,此時不太好再加碼,何況買九龍第三房要打稅,無樓要打估計4%即40-50%稅,有樓要俾15%即超150萬,叫讀者點去俾? 亦因此,讀者第一步不妨清左太太名出黎:將村屋用低於400萬代價,每次賣50%業權由太太至先生,那就可低稅去令先生沒樓在手。   1.先生無樓,再買可八成上及免15%高稅   2.太太受先生業權但低薪,次選係先生擔保,首選是行買樓003的借貸力由無變有之法,令太太「食哂」成間   3.在步驟1-3期間,將現金買債基收息。行收息101的E餐先。步驟1-3如短時間內做哂,有人會搵你。   4.債基派息10-12%,將50萬元投入,看看息率是否夠數。如穩定,再upgrade去B餐收15-18%年息。那50萬收息達8K,大大補足讀者儲蓄。   5.完成1-3步驟,不妨將大學那樓轉做學生宿舍,租值可提至25K或更高。詳細要睇過開則至知。   6.大學間樓收到25K租或更多,表示讀者可以在很多地方租到三房改善居住環境   7.買第三間樓,在讀者試左學生宿舍好D? 定係唔買樓只KEEP兩間然後用債基產出現金流好D? 再自決未遲   8.由於現金少,直債不考慮。至於工資好,根本唔需要買股票去博。股票合最有錢的高層或最初階的低層去博。反而位處中間的,買股等於每月進貢。當然,5%或之下的配置,買股票可以。   9.相信過去一個月,大家明白你苦心計什麼合理價,都是枉費工夫。何不只淨少量金錢,等出現恐慌時才入市? 而等待之前,用樓或保本的債去定收息是必要的。

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收息半年,15%落袋 #1872

諗SIR,   您好! 萬分感激你之前的教導,在此祝你業務蒸蒸日上,萬事勝意!    我就着在收息101及收息103學到的知識,於去年12月開始實行分段投資債基計劃。我分兩次買了A餐及B餐各港幣55萬,然後在銀行借兩倍(當時他們有優惠,利息超抵) ,現A餐蝕5萬多,B餐賺3萬多,另外收了约8萬元利息,這結果我頗滿意。現在我打算加碼數十萬,我考慮以下兩個方案:   1)繼續買A+B餐各一半, 優點:因其價格走勢通常相反,我可保持组合的平穩性,避免被call loan,未槓桿前平均有7厘多利息。缺點:過份集中在AB餐,组合未夠多樣化。   2) 全數買E餐 優點: 加入新基金於组合中以便分散風險。 缺點: 利息無A+B餐那麽多   個人手上現金,仍有200萬港元,樓房只一間收租一自住,未來10年唔會退休。   諗Sir, 請問1)或是2)比較可取? 如兩者都不行,您有沒有其他投資建議? 我未來一兩個月打算報讀收息104,未知房託及Minibond 現時是否適當時間投資?    另現在銀行的貸款利息加到H+1·4%,而1mth Hibor 已是2厘有多,成本增加令收益有限,請問諗Sir現在還值得做槓桿來投資嗎?   再次多謝諗Sir 抽空看我的個案,希望早日得到您的寶貴意見,謝謝!   ANSWER: 是的銀行不時會比借貸優惠予特選客人,所以HIBOR升了,但不少同學的債基貸款利息仍很低。當然同意HIBOR未來一季仍不會大幅回落,但過了半年結及抽新股潮,HIBOR起碼現已回了一點。升HIBOR上升主軸不因為抽新股,而是老美幾肯定減硬息,資金由大美金打入小體制港元,令6-7月HIBOR起飛。然而7月尾港元又令人覺不穩了,(1個月)HIBOR見退。相信9月前,不見會大回調。因此,有銀行再出新猷,借最低息的日元比你槓桿。   伸延閱讀: 收息103同學可參考助教GARY的新文章「外幣交叉盤x債基槓桿投資」   當然連抵押港元去借港元都未做好的,就唔好諗抵押港元而去借YEN。筆者已吩咐助教及收息同學接觸的友好,會幫學生一步步黎就住。筆者預測,外間的銀行職員一定會叫客戶將港元槓盡再借入日元,一旦日元不利又行個日元/澳元交叉盤。一旦入了非港元之交叉盤,學生對外幣之高低價搞不懂,就下利用買賣外幣對客「上下其手」。所以先警告: 用非美元或港元做槓桿,不容易。我們亦不會亦不能將提出之方法當中涉及之風險,全作列出。   分配前先了解各資產特性,E餐主持有公司債,B餐主持美國國債,A餐有一半是買當地貨幣之新興國債,新C餐是全買當地貨幣之新興國債,D是內地債。買當地貨幣之新興國債即用巴西貨幣Real去投資巴西國債的行為,而不買美金版的巴西國債。當然巴西只係例子,可以係泰國、印尼、南韓、日本、印度都得,一籃子國家的混合。現時睇美金下跌,非美金及新興市場的幣價對美金睇升。就如亞洲,泰銖年初至今升了5%,印尼盾都升,人仔咁印度都升,唯獨馬來西亞吉令跌。但你入銀行唔會自己買到條泰國國債,那用基金加添些槓桿就是好配置,一百萬唔使就做到,不用什麼私人銀行攪一輪。現時美國經濟有機衰退,B餐最有保障,因一旦經濟差揸國債的B看好,次選是C或A都可,美金弱更有利。D餐受惠內地A大底,E餐相對上看頭較少,但對比外間有人比你些NUMBER,E餐起碼2019頭半年保持45度向上升,對學生很不錯。想開始? 請參加收息101。   講返讀者,由於學生手上仍有現金,而手上的A+B只55萬*2=110萬,未來一注若只加50萬之情下,讀者仍有150萬現金係手。咁既情況加上未退休,可行較進取一點,將新投50萬的一半買A餐而一半買B餐,年初至今半年用110萬收到8萬息(即年息15%),新設置下仍持續。由於美金若跌A餐會受惠,雖A波幅較大但學生仍有彈藥用,所以可加A+B。另外一隻揸美金為主的債基,再揸一隻非美金為主的債基,配合上如何妙用,讀者現應已看到(組合是+3,-5)   一年內讀過收息103的舊生,在分配組合上請找富有債基經驗的助教GARY,他長駐在筆者尖沙咀教室,需表明身份預約。

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七月動盪不安,理財怎有出路? #1854

諗Sir您好,   本人是新讀者一名,悔恨認識諗Sir太遲,錯過了很多機會,目前非常無耐。   我們一家3口,小朋友2歲多,我和先生32歲同為私人補習老師,,有一個工人。 租樓支出:$19000/月 現金:200萬 月儲:10-15K   計劃今年多生一個小朋友,但到時我自己就無法教那些多學生,收入會減少。而囡囡剛讀幼稚園,開支增加,估計每月儲蓄可能只剩5k。但由於先生多年來一直反對置業,錯過多次置業機會,眼見樓價不斷上升,收入減少,無收入證明令置業夢更難實現……   請教諗Sir今年我想置業,如先生繼續反對,我想動用自己那$100萬去置業,可能嗎?我無收入證明,我應該如何做去入巿? 如先生同意置業,$200萬又該如果運用?   謝謝諗Sir 無助的媽媽 上   ANSWER: 容許筆者冒犯,人窮先要買樓,有錢自不用捱貴樓,何解? 因人搵錢太慢,追不上資產因濫發鈔膨漲,所以你才覺得樓超貴。既然目標是坐著氣球飛上去,你不斷爬山注定追唔到。還有人的物質享受及支配權是相對你,你乜都唔做唔表示安全,最起碼你都要KEEP返一注跟大隊,所以先有「勿賣自住樓」的說法。   可能讀者都試過想買樓,但補習老師多收現金,究竟有冇借貸需要之文件成疑問。不穩定收入如教琴、補習、的士、裝修,佢地將收入打入一有限公司是最好,現在有限公司盈利200萬之下的,稅率只8.25%,更可將你很多洗費打入工作去扣稅,商業登記證2000蚊都免埋,咁少稅都唔交就想問銀行借一千幾百萬去買樓,筆者實在無法。開公司後有兩條路證明比銀行知你有能力還:   開公司好處 一是叫公司出糧比自己,用派息出而唔係薪金出,你就唔使納薪俸稅。收紅利即由公司打稅,對200萬之下盈利公司打8.25%利得稅比薪俸17%有利。當然如父母兩老免費額你可全拎、仔女又多免稅額充沛,咁你出糧比自己都得! 個人名義去打薪俸稅亦可。點都好就是要比銀行見到你月月有固定入,30000月入者已可借30000/10000*50%*2.59 = 388萬。兩公婆都咁做可DOUBLE。如唔夠人工又可添一些。   二是做好公司盤數。對有限公司,有些銀行可將年收入之15%當係董事收入,即300萬營業額就當佢年收入45萬咁計。留意唔係間間銀行得。你就咁揸住本篇文入銀行想借錢,先要明白做按揭唔同買基金,按揭是銀行揸莊,佢決定借唔借唔使求你,所以到買樓001學好借貸原理及同銀行溝通方法再行更好。   至於上星期有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%,減至約1.6%,請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按,諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務,可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請,case將交比銀行真係跑按揭數既人處理,唔係丟係分行層面無人理。   移民 提一提開公司有另一好處,不少人而家諗移民。若你有打算但又想降低移民門檻,你最好持有間開左5年既公司。移民當然可用錢解決,200萬英磅再坐下移民監,就可以。但如你唔想俾200萬磅,你有間香港公司再陳述到英國開分公司的計劃書,你就可以用公司而唔用錢去獲取英國居住權,再而入藉,或選擇是否有passport。當然英國對比其他國家,門檻最高。加拿大葡萄牙或其他地方,方法近同但門檻更低。   買唔買樓? 讀者自己做好借貸力可借380萬左加再有100萬做首期,480萬未必買到咩樓。若人工上升令借貸力升至500萬,咁100萬夠付首期買500餘萬樓,自己一個都可上會,但留意讀者唔可以九成,最盡應只可八成上會(因冇autopay出糧)。在此計出自己買樓可以,有埋先生支持當然更好。若真唔買樓可將100萬投入收息101的債基E餐收息10-12%,起碼可持盈保泰。最後希望讀者放棄用估升跌的方法去判定買樓時機,其實未來升跌連施老闆都不能判定。計到有能力就買,最碼持一樓令樓市再升都有樓在升,一個升跌兩邊都有預算的方案比單邊估後市更好!   坊間一篇通買樓按揭、投資做法及移民部署的實用文章不易找到,望更多賢能提供比大家。

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