有危必有機、樓奴點upgrade? #1887

諗Sir, 你好!   本人是101收息班的學生, 並巳報讀了103收息班, 相逢恨晚, 剛剛生存於地球上半個世紀, 先知道買樓的重要性.   九年前為方便照顧小朋友賣咗自住單位, 租咗近家人一間樓住, 一直等機會樓價跌想買返, 今年初終於認輸, 買咗一層樓自住. 求諗Sir賜教, 好等我可以規劃下半生:-   本人50歲月入$71K偽專業人士; 有兩個分別8歲同11歲嘅兒子; Mortgage loan  $5.2M , 分30年還每個月還款$21K, 樓價估值$12.2M, 現金$0.2M, 股票蟹貨 $0.1M同匯豐股票 $0.12M (入貨價$46作收息用).   現 MPF+ORSO  $1M; 每月10%人工作 MPF+ORSO 供款, 每年year- end bonus 有$0.15M可以作投資用途. 有份投資相連壽險現金價值$0.12M; 保額係$0.5M. 唔知可唔可以做抵押.   太太45歲, 3年前公司倒閉後現做全職家庭主婦, 有$0.65M MPF可以作投資用途, 有份壽險現金價值$0.10M; 保額係$0.4M.   請問諗Sir, 我應該可去可從呢!   […]

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如何一步步改善生活 #1882

諗sir你好!本人34和太太32歲,本人月入72k(2個月花紅), 及太太月入18k;二人家庭,沒有子女,未來2年後有小朋友。月儲32k。   本人以個人名義持有新界自住物業(近大學),2016買入價4.2m, 現估價6m,剛轉按,欠銀行按揭3. 4m,月供14000元, 太太名持持有新界村屋,現估4.2m元,欠按揭80萬元。太太家人有丁權,但因欠資金未起丁屋。   夫婦二人手持現金有65萬元,股票幾萬元。月供股票5000元。請問我現時應怎樣再購入九龍第3層物業投資 ? 定應該買入債基儲錢。   本人手持物業所在地區偏遠,以我們實際情況目標如何該如何部署 ? 長遠怎可達到3個物業的目標?希望諗sir指示正確投資方向,不勝感激 !   ANSWER: 其實讀者持有物業都很有塑造性,好似我們買樓003教授的學生宿舍,將租金回報升一倍而大學附近屋苑當然有著數。但,近唔近大學唔係最終考慮因素,你要明白一般學生對屋苑之要求及搬入那個屋苑較順暢才能成事。筆者自己做緊及為一堆學生安排才有咁多經驗提供。下圖為其一宿舍,片段內筆者無行哂入所有房間。然而經過廳後,第一間入去的房,有兩邊床那間,兩張床已租出,左右兩邊床各4千幾。即係呢間三房屋既業主已有九千蚊租約係手,淨低三間房仲可租比四個人,客觀計收9K+9K+5.5K+5.5K ~ 29000月租一個月,而佢間屋只係600萬唔使買設黎。同時表示係新界西揸個單位,識攪可以幫你搬出奧運站住三房,再有息收補貼下夠住銀海。   筆者的課程唔會同你預測股市股票,但可活捉租客同提出銀行statement債息予你見證。我地7-8月連星期日都與同事由西走到東,睇樓又招呼新一客。至於讀者之村屋,唔知係邊,好難傾。但如果是底層村屋,即時諗到可以一開二,又可提供租值。有時有d野,你爭在搵唔搵到人話話知竅門。   其實讀者而家應為2年後有小朋友換三房鋪路,同慢慢開大月現金流令自己感受下錢搵錢之威力。誠然月入72k係唔少,但如昨天個案之讀者,90k月入但到40幾歲都係靠四間樓同佢賺成千八萬,自己儲一般無可能過千萬。你就知打工搵錢只會做死你,識錢搵錢係必需(need),而唔係最好(wish)。   家庭借貸力(72000+18000)/10000*50%*2.59 = 1180萬。現已借(340+80)=420萬,借貸力已用36%,此時不太好再加碼,何況買九龍第三房要打稅,無樓要打估計4%即40-50%稅,有樓要俾15%即超150萬,叫讀者點去俾? 亦因此,讀者第一步不妨清左太太名出黎:將村屋用低於400萬代價,每次賣50%業權由太太至先生,那就可低稅去令先生沒樓在手。   1.先生無樓,再買可八成上及免15%高稅   2.太太受先生業權但低薪,次選係先生擔保,首選是行買樓003的借貸力由無變有之法,令太太「食哂」成間   3.在步驟1-3期間,將現金買債基收息。行收息101的E餐先。步驟1-3如短時間內做哂,有人會搵你。   4.債基派息10-12%,將50萬元投入,看看息率是否夠數。如穩定,再upgrade去B餐收15-18%年息。那50萬收息達8K,大大補足讀者儲蓄。   5.完成1-3步驟,不妨將大學那樓轉做學生宿舍,租值可提至25K或更高。詳細要睇過開則至知。   6.大學間樓收到25K租或更多,表示讀者可以在很多地方租到三房改善居住環境   7.買第三間樓,在讀者試左學生宿舍好D? 定係唔買樓只KEEP兩間然後用債基產出現金流好D? 再自決未遲   8.由於現金少,直債不考慮。至於工資好,根本唔需要買股票去博。股票合最有錢的高層或最初階的低層去博。反而位處中間的,買股等於每月進貢。當然,5%或之下的配置,買股票可以。   9.相信過去一個月,大家明白你苦心計什麼合理價,都是枉費工夫。何不只淨少量金錢,等出現恐慌時才入市? 而等待之前,用樓或保本的債去定收息是必要的。

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收息半年,15%落袋 #1872

諗SIR,   您好! 萬分感激你之前的教導,在此祝你業務蒸蒸日上,萬事勝意!    我就着在收息101及收息103學到的知識,於去年12月開始實行分段投資債基計劃。我分兩次買了A餐及B餐各港幣55萬,然後在銀行借兩倍(當時他們有優惠,利息超抵) ,現A餐蝕5萬多,B餐賺3萬多,另外收了约8萬元利息,這結果我頗滿意。現在我打算加碼數十萬,我考慮以下兩個方案:   1)繼續買A+B餐各一半, 優點:因其價格走勢通常相反,我可保持组合的平穩性,避免被call loan,未槓桿前平均有7厘多利息。缺點:過份集中在AB餐,组合未夠多樣化。   2) 全數買E餐 優點: 加入新基金於组合中以便分散風險。 缺點: 利息無A+B餐那麽多   個人手上現金,仍有200萬港元,樓房只一間收租一自住,未來10年唔會退休。   諗Sir, 請問1)或是2)比較可取? 如兩者都不行,您有沒有其他投資建議? 我未來一兩個月打算報讀收息104,未知房託及Minibond 現時是否適當時間投資?    另現在銀行的貸款利息加到H+1·4%,而1mth Hibor 已是2厘有多,成本增加令收益有限,請問諗Sir現在還值得做槓桿來投資嗎?   再次多謝諗Sir 抽空看我的個案,希望早日得到您的寶貴意見,謝謝!   ANSWER: 是的銀行不時會比借貸優惠予特選客人,所以HIBOR升了,但不少同學的債基貸款利息仍很低。當然同意HIBOR未來一季仍不會大幅回落,但過了半年結及抽新股潮,HIBOR起碼現已回了一點。升HIBOR上升主軸不因為抽新股,而是老美幾肯定減硬息,資金由大美金打入小體制港元,令6-7月HIBOR起飛。然而7月尾港元又令人覺不穩了,(1個月)HIBOR見退。相信9月前,不見會大回調。因此,有銀行再出新猷,借最低息的日元比你槓桿。   伸延閱讀: 收息103同學可參考助教GARY的新文章「外幣交叉盤x債基槓桿投資」   當然連抵押港元去借港元都未做好的,就唔好諗抵押港元而去借YEN。筆者已吩咐助教及收息同學接觸的友好,會幫學生一步步黎就住。筆者預測,外間的銀行職員一定會叫客戶將港元槓盡再借入日元,一旦日元不利又行個日元/澳元交叉盤。一旦入了非港元之交叉盤,學生對外幣之高低價搞不懂,就下利用買賣外幣對客「上下其手」。所以先警告: 用非美元或港元做槓桿,不容易。我們亦不會亦不能將提出之方法當中涉及之風險,全作列出。   分配前先了解各資產特性,E餐主持有公司債,B餐主持美國國債,A餐有一半是買當地貨幣之新興國債,新C餐是全買當地貨幣之新興國債,D是內地債。買當地貨幣之新興國債即用巴西貨幣Real去投資巴西國債的行為,而不買美金版的巴西國債。當然巴西只係例子,可以係泰國、印尼、南韓、日本、印度都得,一籃子國家的混合。現時睇美金下跌,非美金及新興市場的幣價對美金睇升。就如亞洲,泰銖年初至今升了5%,印尼盾都升,人仔咁印度都升,唯獨馬來西亞吉令跌。但你入銀行唔會自己買到條泰國國債,那用基金加添些槓桿就是好配置,一百萬唔使就做到,不用什麼私人銀行攪一輪。現時美國經濟有機衰退,B餐最有保障,因一旦經濟差揸國債的B看好,次選是C或A都可,美金弱更有利。D餐受惠內地A大底,E餐相對上看頭較少,但對比外間有人比你些NUMBER,E餐起碼2019頭半年保持45度向上升,對學生很不錯。想開始? 請參加收息101。   講返讀者,由於學生手上仍有現金,而手上的A+B只55萬*2=110萬,未來一注若只加50萬之情下,讀者仍有150萬現金係手。咁既情況加上未退休,可行較進取一點,將新投50萬的一半買A餐而一半買B餐,年初至今半年用110萬收到8萬息(即年息15%),新設置下仍持續。由於美金若跌A餐會受惠,雖A波幅較大但學生仍有彈藥用,所以可加A+B。另外一隻揸美金為主的債基,再揸一隻非美金為主的債基,配合上如何妙用,讀者現應已看到(組合是+3,-5)   一年內讀過收息103的舊生,在分配組合上請找富有債基經驗的助教GARY,他長駐在筆者尖沙咀教室,需表明身份預約。

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七月動盪不安,理財怎有出路? #1854

諗Sir您好,   本人是新讀者一名,悔恨認識諗Sir太遲,錯過了很多機會,目前非常無耐。   我們一家3口,小朋友2歲多,我和先生32歲同為私人補習老師,,有一個工人。 租樓支出:$19000/月 現金:200萬 月儲:10-15K   計劃今年多生一個小朋友,但到時我自己就無法教那些多學生,收入會減少。而囡囡剛讀幼稚園,開支增加,估計每月儲蓄可能只剩5k。但由於先生多年來一直反對置業,錯過多次置業機會,眼見樓價不斷上升,收入減少,無收入證明令置業夢更難實現……   請教諗Sir今年我想置業,如先生繼續反對,我想動用自己那$100萬去置業,可能嗎?我無收入證明,我應該如何做去入巿? 如先生同意置業,$200萬又該如果運用?   謝謝諗Sir 無助的媽媽 上   ANSWER: 容許筆者冒犯,人窮先要買樓,有錢自不用捱貴樓,何解? 因人搵錢太慢,追不上資產因濫發鈔膨漲,所以你才覺得樓超貴。既然目標是坐著氣球飛上去,你不斷爬山注定追唔到。還有人的物質享受及支配權是相對你,你乜都唔做唔表示安全,最起碼你都要KEEP返一注跟大隊,所以先有「勿賣自住樓」的說法。   可能讀者都試過想買樓,但補習老師多收現金,究竟有冇借貸需要之文件成疑問。不穩定收入如教琴、補習、的士、裝修,佢地將收入打入一有限公司是最好,現在有限公司盈利200萬之下的,稅率只8.25%,更可將你很多洗費打入工作去扣稅,商業登記證2000蚊都免埋,咁少稅都唔交就想問銀行借一千幾百萬去買樓,筆者實在無法。開公司後有兩條路證明比銀行知你有能力還:   開公司好處 一是叫公司出糧比自己,用派息出而唔係薪金出,你就唔使納薪俸稅。收紅利即由公司打稅,對200萬之下盈利公司打8.25%利得稅比薪俸17%有利。當然如父母兩老免費額你可全拎、仔女又多免稅額充沛,咁你出糧比自己都得! 個人名義去打薪俸稅亦可。點都好就是要比銀行見到你月月有固定入,30000月入者已可借30000/10000*50%*2.59 = 388萬。兩公婆都咁做可DOUBLE。如唔夠人工又可添一些。   二是做好公司盤數。對有限公司,有些銀行可將年收入之15%當係董事收入,即300萬營業額就當佢年收入45萬咁計。留意唔係間間銀行得。你就咁揸住本篇文入銀行想借錢,先要明白做按揭唔同買基金,按揭是銀行揸莊,佢決定借唔借唔使求你,所以到買樓001學好借貸原理及同銀行溝通方法再行更好。   至於上星期有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%,減至約1.6%,請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按,諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務,可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請,case將交比銀行真係跑按揭數既人處理,唔係丟係分行層面無人理。   移民 提一提開公司有另一好處,不少人而家諗移民。若你有打算但又想降低移民門檻,你最好持有間開左5年既公司。移民當然可用錢解決,200萬英磅再坐下移民監,就可以。但如你唔想俾200萬磅,你有間香港公司再陳述到英國開分公司的計劃書,你就可以用公司而唔用錢去獲取英國居住權,再而入藉,或選擇是否有passport。當然英國對比其他國家,門檻最高。加拿大葡萄牙或其他地方,方法近同但門檻更低。   買唔買樓? 讀者自己做好借貸力可借380萬左加再有100萬做首期,480萬未必買到咩樓。若人工上升令借貸力升至500萬,咁100萬夠付首期買500餘萬樓,自己一個都可上會,但留意讀者唔可以九成,最盡應只可八成上會(因冇autopay出糧)。在此計出自己買樓可以,有埋先生支持當然更好。若真唔買樓可將100萬投入收息101的債基E餐收息10-12%,起碼可持盈保泰。最後希望讀者放棄用估升跌的方法去判定買樓時機,其實未來升跌連施老闆都不能判定。計到有能力就買,最碼持一樓令樓市再升都有樓在升,一個升跌兩邊都有預算的方案比單邊估後市更好!   坊間一篇通買樓按揭、投資做法及移民部署的實用文章不易找到,望更多賢能提供比大家。

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買泰國樓做按揭被拒,急需140萬現金Full Pay #1822

諗sir您好, 本人近月受人勸說買了泰國樓,由於地段在曼谷,基於價錢便宜下就買入作價190萬。未幾發現當地銀行不提供海外業主按揭,又或不會借足,究竟我應撻訂50萬還是照買?下星期就要決定了   本人47歲月入六萬幾,老婆是家庭主婦。兒女已近成人。 同老婆聯名有幢香港樓,市值880萬,尚欠100萬按揭未供完 股票蟹貨現值50萬,手頭尚有現金20萬   希望諗sir提點,本人想透過在港或海外置業去部署香港收租泰國養老,還望您指教!謝謝!   ANSWER: 綜合讀者問題有3大方向需要協助,分別係資金需求較大、時間倉促同埋唔想輸股票。   由於資金需求較大但手頭現金唔多,好彩讀者手頭尚有一幢物業在手,可以考慮貸款額較大的業主私人貸款,此類貸款的貸款額在批核時會同時考慮物業估值,因此比一般私人貸款借得更多。以此個案物業尚欠140萬,但手頭有現金20萬,即還需120萬,而一般私人貸款只能借50到60萬,但假如申請業主私人貸款,讀者只要提供所持物業地址,財務機構便會就物業進行估價,以讀者的情況,物業市值扣除按揭供款尚餘780萬,即使是聯名物業,只要信貸狀況良好,一般都可以借到120萬。此外,業主私人貸款的另一好處是供款期可長達72個月,以讀者月入及尚有少數按揭的狀況下,還款也不會太吃力。   基於下星期就要決定,而銀行一般加按或借私人貸款都需超過一星期作批核,如讀者寢食難安,何不向以創新金融科技而設的網上貸款平台申請業主私人貸款。此類型公司例如WeLend 的好處就是「快」,只需網上申請,三十分鐘即知道批核結果,而且其母公司Welab 剛獲香港金融管理局頒發虛擬銀行牌照,也是信心保證。及早獲批貸款的話,咁就唔使每晚再訓唔著!   第三,讀者有幢聯名物業如想搵銀行加按就需兩人簽名。WeLend業主私人貸款可以做到聯名物業一人申請,申請就簡單得多,而且審批時間亦更快。   除左以上三個重點,讀者都需要分析下市面的業主私人貸款其他特質,例如手續費律師費是否全免、過程是否需要樓契。慳返不必要收費之外,財務機構不定期會推出現金獎優惠,只要成功申請及提取業主私人貸款並達指定金額及期數,即可獲享數千元港幣現金獎。小數怕長計,能夠豁免收費之餘又有現金獎就可以慳好多。優惠詳情可參閲申請網頁,比較不同私人貸款或業主私人貸款方案,可詳閱文末的圖表。   至於泰國治安相對尚算安全,當然你要在世界找個地方治安同香港相比,亞洲區大概日本同新加坡可相比。點都好,究竟香港人如何出走到外地退休?買海外樓好多時只予少量時間作決定,一因時差問題,二因消息需當地經紀轉達始終要等,故將香港樓按錢去買等得到盤已被「搶」。靈活性高的業主私人貸款對在港有樓既人,可以是好的選擇。   另外讀者將進入退休年齡,不應再將彈藥投入股市。你話買幾萬蚊就確實無妨,但50萬股票蟹貨可將其放出轉做債基,債基疊增後能派10-18%年息,將蟹貨轉入債基收番幾年息就有望把蝕去的本金追回,基於過去7年由筆者寫BLOG至今息率都穩定,用此法追回本金勝算較高。   比較不同私人貸款/業主私人貸款方案:   *只供參考,有關實際年利率及還款期以該銀行/財務機構為準  

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向西一房新樓應否撻訂賣走? #1801

學生編號: TEDV5542,. TELY4934   你好諗sir, 小女子是一名差1個月就到41歲嘅偽中產。。自問是一個容易滿足嘅人,追求簡單生活。自己一直在公營醫療機構工作,眼看生老病死無數,所以一直認為自身同家人健康最重要。 但小女子的人生觀自2018年因要同先生分開一刻改變,當時大家決定要共同撫養小朋友,而小朋友跟前夫住 (故事太長,總之是個無可奈何嘅決定),即我需要分擔支付小朋友開支甚至日後出國讀大學的開支,前夫是斤斤計較型,所以小女子決定不索償贍養費。   本身合約是舊制,即做到60歲就要退休,公司負責供強積金。想到又要為退休作步處,心裏實是傍徨和無助。 因前夫是個不願意買樓的人,我們由一直是住在前夫父親的唐樓物業,眼見身邊同事朋友早在十多年前已買了樓,小女子回望實在是很失敗的例子。   小女子,現在暫同母親同住,家住公屋,因2018年7月開始在網絡上見到諗sir 嘅個案分析, 就報讀了買樓101,收息101 (未上完)。 小女子同時四出睇樓,希望自己能在有能力供樓時盡快入市,當時樓價很高,又因自己調了岡位要適應新工作環境,適逢樓市轉勢心想就再算一陣吧。怎知樓市今年初即再度回升,近日又見到屯門二三線樓樓價跟一手樓一樣高,小女子就剛剛在 經紀力推下買了屯門一弦海新樓樓花。。。現在回望覺得好後悔, 因樓近公路會嘈,樓層境觀坐向又一般。。個經紀説用這價買該單位是荀盤,但之後回想違反了諗sir 揀樓理念,又用了七成借貸力,唉,諗 sir 請問我應否撻訂? 再等市況回落才買兩間細樓收租? 行了這步係咪好錯返唔到轉頭。。。。   小女子真的不懂理財,年輕時試過買股票,當然賺不多,虧也不少。 到小朋友出世及後雙方問題糾纏至勞心勞力到真的冇時間再留意股市。   請問諗Sir: 1.係咪要先撻訂?如借貸力由45歲下降那現買了新樓會否影響達至一生三宅嘅步處? 2.小女子可否再實行一生二宅甚至三宅達至足夠小朋友出國讀大學及退休後有樓收租當收入的可能呢? 3.另外在買樓揾人頭擔保上,小女子有一弟妹,弟在台灣買了樓,現在供緊,妹妹就在香港供緊樓,請是佢能否做擔保人協助小女子買樓? 4.有冇一些適合小女子做的 債基 Plan 能既加快又穩陣地儲錢?   弦海樓價 500 萬 八成上會 即首期100萬 實用面積 348 尺 房數 1 個 坐向 西北 低層 月入 5.65萬 (已到頂點) 買樓後扣除使費剩餘港幤 […]

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下錯理財決定,求救諗Sir! #1756

諗Sir, 您好,我是你買樓001的學生,也Follow開你的Channel。本人今年34歲,從事保險業,每月總支出約4萬,流動資金約20萬。已登記了間無限公司處理收入。 剛於11月啟德區租下私樓一房單位,月租$15800,於2010持有一層屯門兆禧苑一房單位,當時市值90萬已補地價,至今翻按過兩次,3筆按竭共約160萬。剛於1月份完成裝修,現在進入放階段,亦已找到租客。 但是當時沒有提地產agent我可能不會打釐印,及後地產agent找了一位公務員。因我沒有放租經驗,當時沒有周詳考慮,焦急倉猝下了決定,現已簽下臨約。現求救求教諗Sir: 1. 我應否把物業轉到無限公司名下,節省來年的税務支出?現在又是否轉得切?有什麼需要留意? 2. 打厘印是否等同轉正做出租用途?其後若再翻按,總按竭額不能超過樓價50%?因為我有打算過按爆原本物業,用家人名於今年再購入多一間物業。現在考慮其實是否攤訂再考慮清楚,還是同租客商量共識暫不打厘印… 感激萬分! 心急人上   ANSWER: 本身年三十歲好應休息下,惟見此讀者有急問題,故簡單答一下。簡單言此讀者為保險業不穩定收入人仕,為方便去租啟德而將自己屯門樓租出,讀者要留意買樓003課內「處理未轉正出租用途的物業之租務案例」,及「如何將借貸力由無變有」之案例。放租比公務員會令業主更有機會交RENTAL INCOME TAX,為何讀者已在課上習得原因。 惟今時已租出了究竟應否悔約? 計及兆禧苑一房單位的租務收入偏低,應只1萬/月,而一年增了12萬之收入。然而2018/19年度納稅人的稅階由3變了4個,加上稅階增闊至5萬,如讀者年收入在20-50萬範圍,多增了的租務收入只引致讀者交多一千幾百稅款,又或計埋退稅唔使比,所以讀者應作良好公民,預定間租比公務員既樓要交稅。其實唔一定偷偷將自住樓租比公務員才會受到稅區「關照」,界線下還有不少情況要留意的,慎選租客。   至於將物業轉比無限公司,要付15%買家印花稅,咁貴稅當然不考慮。另外無限公司都係些不好行的路徑,銀行見到呢類公司唔想開戶唔想借,如你不知就裡亂選公司類型,更不去細想邊個為公司director,只會又被錯誤財務決策教訓。   打厘印只係比稅,間屋要轉正出租用途要向銀行申請及補簽條款,當然銀行都趁此機會又賺你些少,你想慳就要之前知點避了。至於按爆物業要看讀者的文件齊唔齊,就咁幾張支票影印本加入數記錄,不足令銀行借幾百萬比你,更何況按爆八成,要將大部份樓市升幅按出享用? 另外讀者不應用無限公司去成就「借貸力由無變有」此事,佢應已習得由那一角色開什麼公司類型為上。同埋講講讀者就當唔將租約打厘印,稅局仍會知道佢間屋係租左出去要揸正交稅的。   祝大家新春偷快! 今晚無線電視J2台22:35 兄弟幫有諗sir訪問。年初一同二晚都有! 亦可去myTVsuper重溫  

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產出4萬月入辭職唔撈 #1725

諗 Sir你好, 我現在修讀收息101課程,剛考慮進行債基疊增,希望可增加被動收入。 本人現年46歲,月入54K,太太同齡,月入近同。有一子讀中學。夫婦兩工作多年勞碌非常,今年開始上心要為退休生活做好部署,再過幾年恐怕工又冇埋、人已半百無可作為… 現住在馬鞍山私樓24年樓齡本人單名,市價估計約1050萬(2015年800萬買入),餘420萬貸款,月供1.6萬。   沙田中心單位, 30年樓齡收租太太名。估計約730萬,30年供款期, 餘下約200萬貸款,收租近20K。   現有儲蓄200 萬(大部分放在1個mortgage link戶口收2.1% p.a.)。股票及基金60萬已蝕不想賣。本人每月可將收入一半儲起。現想進行債基疊增方案,自資100萬加杠杆,目標回報約10%p.a. ,令每月被動收入有大約8k。當首100萬進行順利後 (觀察3個月), 加按其中一個物業, 套出100萬現金, 再收息。諗Sir 覺得以上想法怎樣, 是否太保守嗎? 另外想再買一單位收租,是否好時機?   祝諗 Sir身體健康, 生活愉快   ANSWER: 讀者每月支出不高,月洗費只27K,而淨資產有(1050-420)萬+200萬儲蓄+(730-200)萬 = 1360萬。就當太太洗費為13K,夫婦夾埋月用4萬,只消將1360萬產出年48萬收入,有3.5%回報,讀者及太太退休後就能達原先生活水平。諗sir唔會好似坊間既Financial Planner,明明個Client夠錢都會叫你死儲爛儲買plan。   雖上段計左淨資產值,惟筆者唔係叫讀者賣樓,自住樓更不能賣。上段計算只想先表達讀者情況較易處理,亦唔好聽坊間偏方去加快理財進度,心中有數明進度自然唔會博命亂加快跑。但加按認為需要做,唔需要驚樓市跌被call loan補錢什麼什麼,按出黎既錢主用定期次選用債等時機再買第三樓就是了,穩當非常。若認為自己有錢身痕會耳仔軟錯用加按錢買股票,就不要加按。近月各大銀行掉頭減按息,美國更放風加息週期已見頂,一班相信加息會加死樓市既人,唔知去左邊。你將錢由樓按出黎一半用靈活按揭計劃去收2.x%活期息,另一半就當定期三個月,都有2.0%,即係按樓拎資金係手的成本唔重。更何況買大銀行發出之直債收息有4-6%,債基亦派10%左右,從上述息差可知在港產出現金流仍不困難。   相比別國稅重,美股大部份又有dividend withholding tax,澳洲會打利息稅,英國更有遺產稅,放眼香港更覺為什麼熱錢常留在香港。讀者馬鞍山私樓可按1000*60%-420萬 = 180萬(唔用1050估價是有因的),沙田中心按730*60%-200 = 238萬,按後要樓市由而家跌40%才有些微機會被銀行call loan,金管對按揭借貸收得好緊大家按得到又想被call loan,其實好難。按後讀者有238+180+200 = 618萬,拎100萬出黎先買債基E餐收10%/年而其他KEEP CASH,筆者認為可以。下圖列其中一債基,B餐,派成18%/年,2018年12月7日計起前一個月(見下圖),月升0.58%,你話11月計埋會升既野有幾多? 筆者所談及之債基,當中分三類: 公司債、投資級國債、非投資級國債。B餐屬投資級國債類、C餐A餐係非投資級國債類、E餐係公司債類。無輪那一種,差既都只係10-11月期間錄跌2%跌幅。 讀者投入100萬可一半B一半E餐,平均收14%即月入11600。淨低518萬,可等五粒豆在第三注訊號出現後投入,目標將200萬投入收24K/月。淨418萬可拎200萬部署買樓收租,從筆者在10至12月去了沙田、荃灣、馬鞍山、火炭呢幾個住宅區睇,一些350呎-550萬實用之大兩房至細三房,租務成交是沒慢到的。但一些僅300呎的蚊型兩房或一房,月頭睇完月中仲擺係度,如果你係放租業主又唔想間樓由聖誕擺到過農厝年,你就要著緊減下價,更重要係拜年時向親戚承認買一房或過細單位是差選擇,希望你親戚唔好犯錯,新一年自己有新開始。至於讀者應目標買大兩房至細三房,450萬樓比一半首期可收租14K而月供只8K,收6K正現金流。最後160萬可買保本直債,6.5%派息月收入均為8K,讀者月收入可達24K+6K+8K = 38K。

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有錢應否贖樓? 怎買二宅退休? #1718

你好諗Sir,想請教你一下,我正在供樓(居屋),尚欠銀行440萬,每月供款額為$21,000, 攤分25年還款,現在是第三年。我年紀是47歲,老婆為46歲。手頭上有400萬現金。   在這個情況下,應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀行申請2按,買一層物業收租,以作養老和給兒子之用。因為我是保守派,由於現時股市不太穩定性,怕放錢在股票會有很大的波動。   另外,兒子都快要畢業,都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為$30,000, 老婆的月入為30,000,   問題一 1.應否先還100萬元/200萬元給銀行,再保存現金等時機出擊,因為這樣可以 少付利息給銀行,即每月供款額可以減至$15000甚至更小。   2.應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀 行加按,買一層物業收租?   3.我們不想冒太大的風險,同樣知道樓 市下降但不可能撈底,所以打算只要 在租金上補貼一點,應該付擔得到, 就會買,待數十年後升值,這個想法 正確嗎?   4.巴菲特說過,30年樓宇按揭這條公 式是個藝術,那麼我想請問,我們應 該做9成按揭,攤分30年還嗎,其餘 的錢用來贖現在這層樓(尚欠440 萬),那會是最好的方法嗎? 簡單地總結一下,即是我們還剩下440萬供款,同時手頭上持有400萬現金,那麼你要是我,想多買一層樓收租的話會點做?因為小許數字的轉變影響甚大,例如做多小成按揭,攤分多小年還款等等     ANSWER: 股票不太穩定,同佢手頭上有400萬現金贖唔贖樓有咩關係? 唔贖樓,錢可以做定期(2.1%年息),做債基(10-33%年息),做直債(6-15%年息),放入靈活按揭計劃(與Mortgage收之利息相同)都可。如佢更明白股票之原理(夾份做生意)、及有系統咁計出全港股票那隻有錢流入那隻冇錢炒起,佢自然唔會亂將錢投入股市。   至於快畢業的兒子會答應供樓,咁佢如第日反口唔幫手供你有咩對策? 筆者年紀唔夠讀者大,呢類問題無諦深究。   讀者既然知道樓市可能下降但不可能撈底,咁又為何有「先贖樓。待時機成熟後,再向銀行申請二按」之想法。   筆者指出上述三點非要令讀者難堪,反正難堪與否與筆者無關,筆者唔係銀行Sales無需要討好諸位。讀者就像個上了一次堂睇了遍書的學生,知識新學但未鞏固,要再三複習才能應試,故思緒令人感自相矛盾。   巴菲特講既樣樣野都唔係要聽,傳統智慧有講:「要睇人做咩,而唔係講咩野。」下圖見股神旗下巴郡的現金水平,自2017年後現金水平大幅上升(見下圖),究竟係咪連股神都諗唔到有咩股好買? 至於佢講30年按揭是好投資工具,這件事巴菲得都冇做,因為佢用自己名冇揸到大量房產,不過用公司名就唔咁易查到。惟30年按揭這工具實在令很多港人致富,成班80年代買樓既老港,Keep間樓到今時已早供哂唔使撈。就當佢2000年買樓,至今仍賺。相反買股,樓埋上報紙既平民股神,十個都無。 因此讀者不應贖樓,惟工資一般借貸力盡只在7.5百萬,現已借了400萬,不要在此時加注再買。要等而家間樓還剩250-300萬,而樓價容許自己再借250-300萬就可再買多間之時,讀者才考慮用750萬借款力之七成去夾起兩間樓。點都好,不要用盡全借貸力。讀者48歲已沒條件去盡,勉強只能完成二宅退休,就是社會給讀者幾十年工作及理財上判斷之一份成績表。   現時有剩錢,一半定期而三成買債基,兩成試找一條10萬美金之保本直債入手,可為讀者產出約15-17K/月之入息。債基利用收息101的E餐,派10-12%,120萬投入收12-14萬一年。至於直債買80萬,派6%,收4.8萬一年,一年收約18萬利息。債基雖不保本,但E餐在2018年至今只錄過約4之下跌,至第3-4季更有反彈。假設讀者收息3年已夠下一間樓首期,是否執行及會否用10-20萬試再其後加碼,讀者自決。   恕免費文章未能仔細回應。只會粗略比框架。

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40歲移居英國長住,收息45萬一年生活#1710

諗sir 你好!   本人已修讀買樓103, 收息101, 及已報名收息103, 會員編號6976. 已經拜讀諗sir Homeblogger 多年, 獲益良多. 到現在終於鼓起勇氣向諗sir請教.   我從事銷售行業17年, 人工絕大部份是傭金收入, 過去三年平均約1m, 未婚, 39歲, 但有同齡要好男朋友(不過無打算結婚). 男朋友人工HK$37,000, 他持有英國護照, 我們打算退休後在英國和香港兩邊各生活半年.   本人的資產如下: 荃灣半山三房2004年HK$4.75m購入, 剛轉按, 欠銀行HK$5.1m, 月供HK$18,500. 現值HK$13m. 物業是供父母居住. 荃灣車位兩個, 2010年各以HK$230,000購入, 現值HK$850,000, 沒有按揭. 一自用(父母用), 一出租, 租金每月HK$2,100. 紅磡單幢物業2012年HK$2.85m 購入, 舊年已轉按, 欠銀行HK$3.1m, 月供HK$12,000. 現值6m. 收租每月HK$13,000, 因與租客關係良好已經三年沒有調整租金.  英國曼徹斯特城兩房單位, 2014年以£144,950購入, 現值約£210,000, 每月收租£900. 沒有按揭 英國曼徹斯特城市心兩房單位,於2015年以£285,950買入, 樓花, 下年收樓. 現值約£385,950, 到時會申請interest […]

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