諗Sir您好，
本人是新讀者一名，悔恨認識諗Sir太遲，錯過了很多機會，目前非常無耐。
我們一家3口，小朋友2歲多，我和先生32歲同為私人補習老師，,有一個工人。
租樓支出:$19000/月
現金:200萬
月儲:10-15K
計劃今年多生一個小朋友，但到時我自己就無法教那些多學生，收入會減少。而囡囡剛讀幼稚園，開支增加，估計每月儲蓄可能只剩5k。但由於先生多年來一直反對置業，錯過多次置業機會，眼見樓價不斷上升，收入減少，無收入證明令置業夢更難實現……
請教諗Sir今年我想置業，如先生繼續反對，我想動用自己那$100萬去置業，可能嗎？我無收入證明，我應該如何做去入巿？
如先生同意置業，$200萬又該如果運用？
謝謝諗Sir
無助的媽媽 上
ANSWER:
容許筆者冒犯，人窮先要買樓，有錢自不用捱貴樓，何解? 因人搵錢太慢，追不上資產因濫發鈔膨漲，所以你才覺得樓超貴。既然目標是坐著氣球飛上去，你不斷爬山注定追唔到。還有人的物質享受及支配權是相對你，你乜都唔做唔表示安全，最起碼你都要KEEP返一注跟大隊，所以先有「勿賣自住樓」的說法。
可能讀者都試過想買樓，但補習老師多收現金，究竟有冇借貸需要之文件成疑問。不穩定收入如教琴、補習、的士、裝修，佢地將收入打入一有限公司是最好，現在有限公司盈利200萬之下的，稅率只8.25%，更可將你很多洗費打入工作去扣稅，商業登記證2000蚊都免埋，咁少稅都唔交就想問銀行借一千幾百萬去買樓，筆者實在無法。開公司後有兩條路證明比銀行知你有能力還:
開公司好處
一是叫公司出糧比自己，用派息出而唔係薪金出，你就唔使納薪俸稅。收紅利即由公司打稅，對200萬之下盈利公司打8.25%利得稅比薪俸17%有利。當然如父母兩老免費額你可全拎、仔女又多免稅額充沛，咁你出糧比自己都得! 個人名義去打薪俸稅亦可。點都好就是要比銀行見到你月月有固定入，30000月入者已可借30000/10000*50%*2.59 = 388萬。兩公婆都咁做可DOUBLE。如唔夠人工又可添一些。
二是做好公司盤數。對有限公司，有些銀行可將年收入之15%當係董事收入，即300萬營業額就當佢年收入45萬咁計。留意唔係間間銀行得。你就咁揸住本篇文入銀行想借錢，先要明白做按揭唔同買基金，按揭是銀行揸莊，佢決定借唔借唔使求你，所以到買樓001學好借貸原理及同銀行溝通方法再行更好。
至於上星期有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%，減至約1.6%，請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按，諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務，可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請，case將交比銀行真係跑按揭數既人處理，唔係丟係分行層面無人理。
移民
提一提開公司有另一好處，不少人而家諗移民。若你有打算但又想降低移民門檻，你最好持有間開左5年既公司。移民當然可用錢解決，200萬英磅再坐下移民監，就可以。但如你唔想俾200萬磅，你有間香港公司再陳述到英國開分公司的計劃書，你就可以用公司而唔用錢去獲取英國居住權，再而入藉，或選擇是否有passport。當然英國對比其他國家，門檻最高。加拿大葡萄牙或其他地方，方法近同但門檻更低。
買唔買樓?
讀者自己做好借貸力可借380萬左加再有100萬做首期，480萬未必買到咩樓。若人工上升令借貸力升至500萬，咁100萬夠付首期買500餘萬樓，自己一個都可上會，但留意讀者唔可以九成，最盡應只可八成上會(因冇autopay出糧)。在此計出自己買樓可以，有埋先生支持當然更好。若真唔買樓可將100萬投入收息101的債基E餐收息10-12%，起碼可持盈保泰。最後希望讀者放棄用估升跌的方法去判定買樓時機，其實未來升跌連施老闆都不能判定。計到有能力就買，最碼持一樓令樓市再升都有樓在升，一個升跌兩邊都有預算的方案比單邊估後市更好!
坊間一篇通買樓按揭、投資做法及移民部署的實用文章不易找到，望更多賢能提供比大家。
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