賣樓後痛心疾首的人 #1944

你好,諗sir !我理財嚴重不善,急需求救!我和太太都是43歲,有讀緊小學同幼稚園孩子各一。

 

我們各自月入約$70000,扣除交租及其他使費共可儲約$50000。我是舊制公務員,估計正常60歲退休時最少一次過取$420萬退休金,然後每月收約$25000直至過身(或者退休時唔攞,每月收$50000至去世)。太太份工唔太穩陣,可能1-2年後就沒有工作,就算搵到都得番一半人工。2009年賣掉自住物業,至今未有買回任何物業,痛心疾首。現時每月交租$30000。現共持有約$800萬,大部分為現金,2釐左右定期為主。

 

目標:1. 約3年後開始逐個孩子送往英國讀寄宿學校。2. 買入$1000萬左右2-3房自住物業。3. 為太太沒有工作/退休部署。

 

未知是否有可能達成上述目標。尤其心儀香港買樓收租但現時價錢高企,租金回報偏低,又擔心後市不穩,不知是否值搏。正研究英國樓收租,直債等。是否應該考慮埋債基和REITS等?懇請指點迷津。

敬祝身體健康,感激萬分!

 

answer:

見過太多公務員個案,一心認為有長俸就唔理財,臨尾發現唔夠錢用,趁而家重溫三個概念: 

貨幣供應情況、沽空概念、歷史鐵證。

 

面對前路,讀者先要認清,收25K一個月長俸未必夠洗,前兩月各國已開始重新量化貨幣,到退休選擇拎5萬成世係較差做法。2006年1月,金管局資料顯示,M3貨幣供應為2420246百萬港元,到2019年8月為7417032百萬港元。這13年間中原城市指數由70水平升至180,而貨幣供應亦多了3.06倍。仍是樓價升幅追唔上貨幣增長。

 

當然大家同時應到,人工升了30%都無。所以打工儲蓄,在現世代有出路,但要行越見辛苦同無保障既路。若你認為各國政府未來會停印銀紙,就停止儲硬資產,住宅是其中一種。買資產再做長按揭,等於先借港元後攤還,變相沽空港紙,讀者如早年明白上述知識,今天成家人命運就會改寫。

 

睇死政府只會花錢做乜做剩,加上閣下如能在香港做高成數按揭,在港置業第一至兩間就有很大勝算。買第1-3間樓是必需而不屬賭博,所以唔好再諗什麼「值唔值博」。當你有齊三間樓有些少現金,起碼唔使煩退休,到買第四至五間樓時,才用純投資行為去考慮買賣樓房,想「值博」一事吧。

 

在香港應買回一樓,在新界選些三房太太單名買再借比朋友住吧。10月成交的620萬的三房,已有幾張臨約幅本放在係筆者工作台面了。8成上會借500萬,月供500/259*10000 ~ 19K,收回租金約17K,補些少錢去供呢間樓都值得,因為老黎呢間樓的租金是會跟隨通賬上升的,亦可隨時變現及留比後代。至於遇租霸或不時空租,首先你遇對一些大屋苑要租出唔難,第二是你實踐過後自有經驗點去應付租客及隔走租霸。好多時人都因為唔認識又唔想去學而卻步於一些好事,反而餵到你口邊又話有保證既年金竟都仲有些人去做,筆者只好說在貨幣濫發下,只見到撈得掂既人只會拎錢去買樓或其他可變現資產,找去做年金只係視野窄既人,或太有錢唔旨在既人。

 

當然讀者份長糧係年金一種,這由政府提供的,當然要拎。但如有機會有退休時變現部份作現金,記緊套出。

 

800萬用了120萬買三房,令自己起碼跟到樓市同升跌後,下一步用債基收息產出現金吧。買債波幅低而派息率在10-15%之間,100萬投入已月收約12K港幣,筆者在收息101課上會同你計出究竟比起買籃籌股收息,債基準確計是低了多少? (例如45%? 70%?)另外怎控制槓桿風險都會做埋。最重要既,係10-20萬都可入場,讀者可將100萬分段收入,11月買等12月派息對版再加碼未遲,逐步驗證。亦會用早年在銀行工作經驗,告知同學一些不良銷售手法要點去避免。

 

係未買返一間樓及做好債基收息為下十年部署之前,筆者唔認為讀者要花心力開英國樓一事。至於直債,保本但有年期,入場在20萬美金,連債基都未做好一般不建議買直債。至於REITs買香港的無肉食,買外國的REITs對於一般少投資而又少理財的讀者,暫時不是好建議。

 

筆者為你指出是「怎每步達成你的理財目標」。第一步做唔好就別想下一步,初階者亦不要一次過想幾步。相反常談多年之後你會點好點發達既人,只提願景而不談怎每步完成的,總是假大空一輪而騙走你手上的錢。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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