簡介 1947年起，政府對戰前舊樓實施租務管制，使到當時樓市出現翻天覆地的巨變，而當年樓市發生的現象其實與今天辣招下的樓市有不少相似的地方，個人認為當年租管下的樓市對今天也有一定的參考價值。本文首先敘述： 1. 當年實施的租務管制下樓市的狀況； 2. 然後將當年歷史發生過的事情作比對； 3. 根據當年租管歷史去比較今天辣招下出現的供應困局； 當年租管下的香港樓市 這部份的香港租管歷史內容節錄自王于漸教授著的《香港長遠房屋策略和港人港地》一書。 二戰後，淪陷期間北上逃難的港人大量回流，香港人口由1945年的60萬飆升至1951年的230萬，創下人類社會和平時期人口帶動房屋需求的紀錄。由於人口短期內急升，對住屋的剛性需求大增且供應嚴重不足（當時市區住屋普遍只是幾層的唐樓），以致當時租金急升。 為了保護本地市民的利益，港英政府自1947年起對戰前舊樓實施租務管制，除了規定限制加租外，為確保租管有效實施，港英政府當時更立法禁止逼遷，以防止業主在租約期滿後收回單位並再大幅加租，原本政府打算實施一年租管，但後來一延再延。 由於人口急增，理應將唐樓拆卸重建至多層大廈，以增加供應去滿足需求。但由於有法例禁止業主向租戶收回單位，在這法例下，以致透過收回舊樓、拆卸再重建是十分困難的，當時供應因而無法增加。 後來，政府再修例規定業主可收回單位，但新租約不得加租。這不但保障了租客，更使業主失去足夠經濟誘因以迫遷租戶、收回單位，在這新例下，物業在供不應求下的應有價值被租管所抑壓，再加上全球戰後重建物料成本急升，舊樓更不可能被拆建。當時香港面對人類有史以來罕有的、最惡劣的一次房屋短缺，但礙於租管法例下，卻無法增加供應以對症下藥。由於正規住宅供應因租管無法增加，但同時需求卻快速上升，這導致數戶人、甚至十數戶人須擠在同一個單位內，可想而知當時住屋短缺是何其嚴重！ 由於移民湧入，當局籍租管來保障港人，但租管反而加大發展及增加供應的難度，何其諷刺，租管對業主不利，對租客也不好，唯一得益者是二房東，透過分租而自肥，但同時他們也得縮小自住的空間。 由於舊樓過於擠迫，有人搬到僭建在官地的寮屋，但居於竂屋的人數遠遠少過舊樓的住客。1945至1948年間，香港人口由60萬升至180萬，但在1948年只有3萬寮屋居民，佔人口不到2%；即使1953年增至30萬，也才只佔人口10%。新移民仍然主要以靠舊樓棲身為主，其擠迫情況不問而知。 當年嚴厲租管使到舊樓難以重建，變相無法增加供應，亦間接令到非法佔用官地的寮屋出現。筆者個人估計，應該租管應不會在今個時空再度出現。 租管歷史與今天辣招的比較 供不應求 今天與當年樓價（租金）上升的原因，同樣都是由於供不應求。1940 – 1950年代，人口由由1945年的60萬飆升至1951年的230萬，導致房屋極度短缺，但當年並無空置率的統計。 儘管今時今日香港人口沒有當年這爆炸性增長，但2014年末住宅空置率跌至3.8%，創1997年至今的18年新低。佔總存量 > 92% 的A–C類單位（實用面積 < 1,076呎），其空置率處於長期下跌趨勢之中，且更處於多年的新低水平。其中，佔總存量約49%的B類單位（430–753實呎），其空置率於2014年年末更跌至3.6%，創1988年後的26年新低； 2014年末，佔總存量約31%的A類單位空置率更跌至2.4%，貼近10 – 20多年的歷史低位水平。目前住宅市場（豪宅大單位除外）處於頗為嚴重的供不應求之中，相信這已是不爭的事實 劏房的盛行 在1950年代，由於人口急升且沒有足夠的住宅供應，當時一個單位往往容納幾戶甚至十幾戶租戶，更有人用「七十二家房客」去形容當時擠迫的居住狀況。 政府估計於2014年底本港共有86,400個劏房戶，較2013年底的66,900個急升近30%，劏房增長速度十分驚人。一般而言，劏房大多位於舊樓內，但2010 – 2014的過去5年，每年平均有約1,900伙住宅被拆卸，而拆卸的理應大多是舊樓。 大家試想一下，劏房的供應主要來自舊樓，當每年平均有1,900伙舊樓被拆卸時，即是說，用來做劏房的貨源愈來愈少，但最低下階層劏房需求因整體樓價及租金向上而持續上升，劏房租金不急升才奇怪，普遍劏房呎租及其升幅比豪宅還要高，還要快。 干預措施反會收緊新供應 當住宅處於供不應求的時候，是極須要新供應去滿足需求，但是這些人為干預的辣招反而會更緊鎖供應，何其諷刺。當年，租管使到物業應有的價值被抑壓，使到業主失去經濟誘因去收樓、重建，以致住宅供應無法增加去應付需求。 在1940–50年，由於全球戰後重建及個別政治原因，通脹高企，當物業應有價值受到租管所抑壓，但同時成本卻高企，這兩點會使到業主或者發展商失去經濟誘因去重建，人為干預反而會更收緊新供應的落成。 – 或者，在開始講今天樓市麵粉供應前，我想用快餐店焗豬扒飯的例子去解釋價格干預措施對供應的影響。某快餐焗豬扒飯好好食，豬扒厚切大件啖啖肉兼無骨，不過要$40，有一日村長經過快餐店時覺得焗豬飯好貴，影響民生，回到村公所後，立即對焗豬飯實施限價令，規定今日起全村焗豬飯只准以$25出售。從此，焗豬飯的豬扒一係好似薄如紙，兼搭舊大骨頭，情況有如板間房般影響居住質素。或者成本太貴快餐店冇錢賺，索性唔賣焗豬飯及關門結業。 在香港，目前約66%私樓家庭居于其自置的單位內（統計署人口估計家庭住戶統計數字），即是說香港大部份私樓家庭是買樓自住的，因此，我有理由相信當局是希望透過辣招去壓低樓價。 – 3D辣招、收緊按揭成數、壓力測試某程度上是希望減少某種原因買樓的客源（炒家、收租客、大陸客等）、提高置業者的入場門檻，從而希望使到樓價回落。樓是必需品，就算唔買來住，但仍都要租來住，當市場單位供應不足時，租金便會升，租金升便會支持樓價，辣招其實只將買樓的需求轉至租樓的需求，但整體自住需求不會因一眾辣招而減少。 問題出現，今天樓市正處于供不應求，極需要更多新供應去解決供不應求的情況。 – 但辣招雖減少買樓的客源，但供應者會否減少買入麵粉（地皮）以調整減少後的客源？ 根據圖1顯示，儘管在一眾辣招下，2012/13、2013/14、2014/15、2015/16 政府持續大幅增加其賣地的數量，包括來自土地招標、市建及鐵路項目，現實供應情況好似與筆者所述的不太一樣。 根據仲量聯行2015年6月25的新聞（仲量聯行籲政府檢討補地價估算），涉及私人土地（不包港鐵及西鐵項目）之換地及土地契約修訂而完成補地價的住宅單位土地供應於： * 2011/12年度4,000伙； * 2012/13年度700伙； […]
