簡介 1947年起，政府對戰前舊樓實施租務管制，使到當時樓市出現翻天覆地的巨變，而當年樓市發生的現象其實與今天辣招下的樓市有不少相似的地方，個人認為當年租管下的樓市對今天也有一定的參考價值。本文首先敘述： 1. 當年實施的租務管制下樓市的狀況； 2. 然後將當年歷史發生過的事情作比對； 3. 根據當年租管歷史去比較今天辣招下出現的供應困局； 當年租管下的香港樓市 這部份的香港租管歷史內容節錄自王于漸教授著的《香港長遠房屋策略和港人港地》一書。 二戰後，淪陷期間北上逃難的港人大量回流，香港人口由1945年的60萬飆升至1951年的230萬，創下人類社會和平時期人口帶動房屋需求的紀錄。由於人口短期內急升，對住屋的剛性需求大增且供應嚴重不足（當時市區住屋普遍只是幾層的唐樓），以致當時租金急升。 為了保護本地市民的利益，港英政府自1947年起對戰前舊樓實施租務管制，除了規定限制加租外，為確保租管有效實施，港英政府當時更立法禁止逼遷，以防止業主在租約期滿後收回單位並再大幅加租，原本政府打算實施一年租管，但後來一延再延。 由於人口急增，理應將唐樓拆卸重建至多層大廈，以增加供應去滿足需求。但由於有法例禁止業主向租戶收回單位，在這法例下，以致透過收回舊樓、拆卸再重建是十分困難的，當時供應因而無法增加。 後來，政府再修例規定業主可收回單位，但新租約不得加租。這不但保障了租客，更使業主失去足夠經濟誘因以迫遷租戶、收回單位，在這新例下，物業在供不應求下的應有價值被租管所抑壓，再加上全球戰後重建物料成本急升，舊樓更不可能被拆建。當時香港面對人類有史以來罕有的、最惡劣的一次房屋短缺，但礙於租管法例下，卻無法增加供應以對症下藥。由於正規住宅供應因租管無法增加，但同時需求卻快速上升，這導致數戶人、甚至十數戶人須擠在同一個單位內，可想而知當時住屋短缺是何其嚴重！ 由於移民湧入，當局籍租管來保障港人，但租管反而加大發展及增加供應的難度，何其諷刺，租管對業主不利，對租客也不好，唯一得益者是二房東，透過分租而自肥，但同時他們也得縮小自住的空間。 由於舊樓過於擠迫，有人搬到僭建在官地的寮屋，但居於竂屋的人數遠遠少過舊樓的住客。1945至1948年間，香港人口由60萬升至180萬，但在1948年只有3萬寮屋居民，佔人口不到2%；即使1953年增至30萬，也才只佔人口10%。新移民仍然主要以靠舊樓棲身為主，其擠迫情況不問而知。 當年嚴厲租管使到舊樓難以重建，變相無法增加供應，亦間接令到非法佔用官地的寮屋出現。筆者個人估計，應該租管應不會在今個時空再度出現。 租管歷史與今天辣招的比較 供不應求 今天與當年樓價（租金）上升的原因，同樣都是由於供不應求。1940 – 1950年代，人口由由1945年的60萬飆升至1951年的230萬，導致房屋極度短缺，但當年並無空置率的統計。 儘管今時今日香港人口沒有當年這爆炸性增長，但2014年末住宅空置率跌至3.8%，創1997年至今的18年新低。佔總存量 > 92% 的A–C類單位（實用面積 < 1,076呎），其空置率處於長期下跌趨勢之中，且更處於多年的新低水平。其中，佔總存量約49%的B類單位（430–753實呎），其空置率於2014年年末更跌至3.6%，創1988年後的26年新低； 2014年末，佔總存量約31%的A類單位空置率更跌至2.4%，貼近10 – 20多年的歷史低位水平。目前住宅市場（豪宅大單位除外）處於頗為嚴重的供不應求之中，相信這已是不爭的事實 劏房的盛行 在1950年代，由於人口急升且沒有足夠的住宅供應，當時一個單位往往容納幾戶甚至十幾戶租戶，更有人用「七十二家房客」去形容當時擠迫的居住狀況。 政府估計於2014年底本港共有86,400個劏房戶，較2013年底的66,900個急升近30%，劏房增長速度十分驚人。一般而言，劏房大多位於舊樓內，但2010 – 2014的過去5年，每年平均有約1,900伙住宅被拆卸，而拆卸的理應大多是舊樓。 大家試想一下，劏房的供應主要來自舊樓，當每年平均有1,900伙舊樓被拆卸時，即是說，用來做劏房的貨源愈來愈少，但最低下階層劏房需求因整體樓價及租金向上而持續上升，劏房租金不急升才奇怪，普遍劏房呎租及其升幅比豪宅還要高，還要快。 干預措施反會收緊新供應 當住宅處於供不應求的時候，是極須要新供應去滿足需求，但是這些人為干預的辣招反而會更緊鎖供應，何其諷刺。當年，租管使到物業應有的價值被抑壓，使到業主失去經濟誘因去收樓、重建，以致住宅供應無法增加去應付需求。 在1940–50年，由於全球戰後重建及個別政治原因，通脹高企，當物業應有價值受到租管所抑壓，但同時成本卻高企，這兩點會使到業主或者發展商失去經濟誘因去重建，人為干預反而會更收緊新供應的落成。 – 或者，在開始講今天樓市麵粉供應前，我想用快餐店焗豬扒飯的例子去解釋價格干預措施對供應的影響。某快餐焗豬扒飯好好食，豬扒厚切大件啖啖肉兼無骨，不過要$40，有一日村長經過快餐店時覺得焗豬飯好貴，影響民生，回到村公所後，立即對焗豬飯實施限價令，規定今日起全村焗豬飯只准以$25出售。從此，焗豬飯的豬扒一係好似薄如紙，兼搭舊大骨頭，情況有如板間房般影響居住質素。或者成本太貴快餐店冇錢賺，索性唔賣焗豬飯及關門結業。 在香港，目前約66%私樓家庭居于其自置的單位內（統計署人口估計家庭住戶統計數字），即是說香港大部份私樓家庭是買樓自住的，因此，我有理由相信當局是希望透過辣招去壓低樓價。 – 3D辣招、收緊按揭成數、壓力測試某程度上是希望減少某種原因買樓的客源（炒家、收租客、大陸客等）、提高置業者的入場門檻，從而希望使到樓價回落。樓是必需品，就算唔買來住，但仍都要租來住，當市場單位供應不足時，租金便會升，租金升便會支持樓價，辣招其實只將買樓的需求轉至租樓的需求，但整體自住需求不會因一眾辣招而減少。 問題出現，今天樓市正處于供不應求，極需要更多新供應去解決供不應求的情況。 – 但辣招雖減少買樓的客源，但供應者會否減少買入麵粉（地皮）以調整減少後的客源？ 根據圖1顯示，儘管在一眾辣招下，2012/13、2013/14、2014/15、2015/16 政府持續大幅增加其賣地的數量，包括來自土地招標、市建及鐵路項目，現實供應情況好似與筆者所述的不太一樣。 根據仲量聯行2015年6月25的新聞（仲量聯行籲政府檢討補地價估算），涉及私人土地（不包港鐵及西鐵項目）之換地及土地契約修訂而完成補地價的住宅單位土地供應於： * 2011/12年度4,000伙； * 2012/13年度700伙； […]

簡介 筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓，本文將會分析 按揭保險 究竟與 樓價 有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係？因為美國次按爆發的其中一個原因，其實與高借貸比率有關，曾聽說，美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓，當樓價下跌及經濟下滑時，很多業主會應付未了供款，以致很多物業被銀行強制收回、拍賣，當地樓價因此大幅下跌。 在香港，置業人士可以透過按揭保險，向銀行申請7 – 9成按揭去買樓，上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看，這班上車客財力一般會較弱，應對逆境的能力可能會較差，尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌，會否出現有很多人應付不了供款的情況，香港會否出現美國次按般的情況，也值得去研究。 本文將分析： 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算，按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例； 按揭保險所佔比例與樓價的關係； 按揭保險所佔比例變化之原因。 發現及結果 首先，香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字，包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外，根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較，就能知道當月新造7 – 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例   從圖一所知，從2009年3月至2013年5月，期間CCL由60點上升120點，但透過以7 – 9成按揭保險的比例卻不斷下降，以提取貸款宗數（貸款金額）計由2009年年初的20%（17%）跌至6%（6%）。樓價上升，以高借貸比例入市的人卻下降，這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。 其次，按揭保險比例下跌主要與金管局收緊按保條件有關，如下：   2010年8月13日公佈 銀行須為樓按申請者進行壓力測試，並假設利率回升幅度不少於2厘，在壓力測試下貸款人的供款與入息比率不得超過60%； 按揭證券公司宣佈暫停接受超過九成按揭貸款之申請； 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元；將所有入息種類人士之供款佔入息比率的上限劃一定為5 0 % 。 2011年6月10日公佈 按揭保險計劃下的所有產品將只接受680 萬港元或以下的住宅物業之申請。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720 萬港元調低至612 萬港元，而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600 萬港元的最高貸款額上限。 2012年9月18日公佈 若申請人於申請按揭保險計劃時（包括申請用作套現之再融資按揭貸款），已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業，其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自僱的非專業人士，並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款，有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ; 及 所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限， 由40年下調至30年。   2013年2月23日公佈   現時，按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後，只有400 萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。 另一方面，圖一顯示從2013年6月起，按保比例由低位升至8 – 10%，這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加，但新造按揭保險宗數卻跌至400宗（圖二），按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。 由於按保申請人借款比例高，同樣地貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，按保申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。 因此，在3D辣招及收緊按揭措施下，每月新造7 – 9成按揭只有400多宗，以及有加3厘壓力測試的規定，就算樓市真的出問題，理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。 如果是心水清的讀者，看完圖一後可能會發現一個問題，圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例，但是，按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起，按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問：「Peter […]

簡介 最近，看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”)，文中認為租金上升的原因，可能與樓價上升有關，但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此，我想以空置的數據去解釋租金為何上升，以及用不同收入水平人士數據變化，去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。 租金與樓價的關係 開始前，我想講講一個關於租賃的原則：「租，係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如： 由於租係冇得炒，是租戶用家與放租業主相議好的結果，一個係有真實需求的用家，一個是租盤的供應者，因此租金走向反映真正的供求情況。 點解租係冇得炒，因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來，2個月後 $12再分租出去，賺中間 $2差價，一般住宅現實中這是完全無可能的，工廈迷你倉可能則例外。 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天（g. 賭場、2020奧運），但屋起出來嘅目的就係用來俾人住，當市場存在大量空置單位，租客有大量租盤選擇，且收租業主面對劇烈的租客競爭時，租金只會下跌，即使概念如何動聽，因為租…….係冇得炒。 反之，好似今日的香港，A – C類住宅空置率極低，上車屋苑鎖匙租盤極缺，且有龐大租客需求，租金自自然然會升，因為租…….係冇得炒。 個人認為，樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升，例如新基建、新交通規劃等等，只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升，即使這些新願景目前還未實現。但是，租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定，今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升，主要因為今時的居住及基建條件並未改善，租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。 假設居住環境及條件一樣，影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升，但當市場充滿大量待租的空置單位時，而業主又想出租單位的話，好可能須要為競爭租客而減租。因此，樓價與租金兩者並無必然的正比關係。 影響租金的最大因素 由2008至2014年末這6年期間，根據圖2–6，各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現： A類單位（實用<430呎）租金指數升80.6%，但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間，A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。 B類單位（實用430–752.99呎）租金指數升77.7%，空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。 C類單位（實用753–1,075.99呎）租金指數升51.7%，空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%，隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙，導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看，C類空置率也處於下降軌之中。 D類單位（實用1,076–1,721.99呎）租金指數升27.7%，空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。 E 類住宅（實用≧1,722呎）租金指數升20.5%，空置率期間處於更高的水平，約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%，期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中，E類的空置率屬最高水平。 從上述看，我們可以發現一個很有規律的現象，就是單位面積愈小，空置率則愈低，而租金升幅則愈快。相反，單位面積愈大，空置率則愈高，而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細，空置率最低，租金升幅最大，但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%（圖1）。E類單位面積最大，空置率最高，租金升幅最小，E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%（圖1），但不應是物以罕為貴嗎？ 從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看，足以証明三者之間存在高度的相關性，因此，我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。           家庭收入、空置率及租金的關係 一般而言，若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品，而你的產品是有需求的話，你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字，香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁，且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7，由2008年至2014年12月這6年的期間，整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶，整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類，家庭入息愈高，其家庭數目增幅則愈大，詳情如下：   家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶（約84%）； 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶（約89%）； 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶（約71%）； 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶（約52%）； 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶（約49%）   註：由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正，我做分析時，本年數據採集自下一年的統計報告。例如，2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告，確保盡量採用最後的修正數字。 高收入家庭數目及其收入增長強勁，理論上，對住好D、住大D有著強大需求，質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是，即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶，但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢（圖2–6），嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。 我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長，有能力支付更高的租金，但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置（供過於求）的情況，以致租金升幅較慢。相反，基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢，但他們的住屋卻非常短缺，較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤，這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。 […]