
簡介 1947年起,政府對戰前舊樓實施租務管制,使到當時樓市出現翻天覆地的巨變,而當年樓市發生的現象其實與今天辣招下的樓市有不少相似的地方,個人認為當年租管下的樓市對今天也有一定的參考價值。本文首先敘述: 1. 當年實施的租務管制下樓市的狀況; 2. 然後將當年歷史發生過的事情作比對; 3. 根據當年租管歷史去比較今天辣招下出現的供應困局; 當年租管下的香港樓市 這部份的香港租管歷史內容節錄自王于漸教授著的《香港長遠房屋策略和港人港地》一書。 二戰後,淪陷期間北上逃難的港人大量回流,香港人口由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,創下人類社會和平時期人口帶動房屋需求的紀錄。由於人口短期內急升,對住屋的剛性需求大增且供應嚴重不足(當時市區住屋普遍只是幾層的唐樓),以致當時租金急升。 為了保護本地市民的利益,港英政府自1947年起對戰前舊樓實施租務管制,除了規定限制加租外,為確保租管有效實施,港英政府當時更立法禁止逼遷,以防止業主在租約期滿後收回單位並再大幅加租,原本政府打算實施一年租管,但後來一延再延。 由於人口急增,理應將唐樓拆卸重建至多層大廈,以增加供應去滿足需求。但由於有法例禁止業主向租戶收回單位,在這法例下,以致透過收回舊樓、拆卸再重建是十分困難的,當時供應因而無法增加。 後來,政府再修例規定業主可收回單位,但新租約不得加租。這不但保障了租客,更使業主失去足夠經濟誘因以迫遷租戶、收回單位,在這新例下,物業在供不應求下的應有價值被租管所抑壓,再加上全球戰後重建物料成本急升,舊樓更不可能被拆建。當時香港面對人類有史以來罕有的、最惡劣的一次房屋短缺,但礙於租管法例下,卻無法增加供應以對症下藥。由於正規住宅供應因租管無法增加,但同時需求卻快速上升,這導致數戶人、甚至十數戶人須擠在同一個單位內,可想而知當時住屋短缺是何其嚴重! 由於移民湧入,當局籍租管來保障港人,但租管反而加大發展及增加供應的難度,何其諷刺,租管對業主不利,對租客也不好,唯一得益者是二房東,透過分租而自肥,但同時他們也得縮小自住的空間。 由於舊樓過於擠迫,有人搬到僭建在官地的寮屋,但居於竂屋的人數遠遠少過舊樓的住客。1945至1948年間,香港人口由60萬升至180萬,但在1948年只有3萬寮屋居民,佔人口不到2%;即使1953年增至30萬,也才只佔人口10%。新移民仍然主要以靠舊樓棲身為主,其擠迫情況不問而知。 當年嚴厲租管使到舊樓難以重建,變相無法增加供應,亦間接令到非法佔用官地的寮屋出現。筆者個人估計,應該租管應不會在今個時空再度出現。 租管歷史與今天辣招的比較 供不應求 今天與當年樓價(租金)上升的原因,同樣都是由於供不應求。1940 – 1950年代,人口由由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,導致房屋極度短缺,但當年並無空置率的統計。 儘管今時今日香港人口沒有當年這爆炸性增長,但2014年末住宅空置率跌至3.8%,創1997年至今的18年新低。佔總存量 > 92% 的A–C類單位(實用面積 < 1,076呎),其空置率處於長期下跌趨勢之中,且更處於多年的新低水平。其中,佔總存量約49%的B類單位(430–753實呎),其空置率於2014年年末更跌至3.6%,創1988年後的26年新低; 2014年末,佔總存量約31%的A類單位空置率更跌至2.4%,貼近10 – 20多年的歷史低位水平。目前住宅市場(豪宅大單位除外)處於頗為嚴重的供不應求之中,相信這已是不爭的事實 劏房的盛行 在1950年代,由於人口急升且沒有足夠的住宅供應,當時一個單位往往容納幾戶甚至十幾戶租戶,更有人用「七十二家房客」去形容當時擠迫的居住狀況。 政府估計於2014年底本港共有86,400個劏房戶,較2013年底的66,900個急升近30%,劏房增長速度十分驚人。一般而言,劏房大多位於舊樓內,但2010 – 2014的過去5年,每年平均有約1,900伙住宅被拆卸,而拆卸的理應大多是舊樓。 大家試想一下,劏房的供應主要來自舊樓,當每年平均有1,900伙舊樓被拆卸時,即是說,用來做劏房的貨源愈來愈少,但最低下階層劏房需求因整體樓價及租金向上而持續上升,劏房租金不急升才奇怪,普遍劏房呎租及其升幅比豪宅還要高,還要快。 干預措施反會收緊新供應 當住宅處於供不應求的時候,是極須要新供應去滿足需求,但是這些人為干預的辣招反而會更緊鎖供應,何其諷刺。當年,租管使到物業應有的價值被抑壓,使到業主失去經濟誘因去收樓、重建,以致住宅供應無法增加去應付需求。 在1940–50年,由於全球戰後重建及個別政治原因,通脹高企,當物業應有價值受到租管所抑壓,但同時成本卻高企,這兩點會使到業主或者發展商失去經濟誘因去重建,人為干預反而會更收緊新供應的落成。 – 或者,在開始講今天樓市麵粉供應前,我想用快餐店焗豬扒飯的例子去解釋價格干預措施對供應的影響。某快餐焗豬扒飯好好食,豬扒厚切大件啖啖肉兼無骨,不過要$40,有一日村長經過快餐店時覺得焗豬飯好貴,影響民生,回到村公所後,立即對焗豬飯實施限價令,規定今日起全村焗豬飯只准以$25出售。從此,焗豬飯的豬扒一係好似薄如紙,兼搭舊大骨頭,情況有如板間房般影響居住質素。或者成本太貴快餐店冇錢賺,索性唔賣焗豬飯及關門結業。 在香港,目前約66%私樓家庭居于其自置的單位內(統計署人口估計家庭住戶統計數字),即是說香港大部份私樓家庭是買樓自住的,因此,我有理由相信當局是希望透過辣招去壓低樓價。 – 3D辣招、收緊按揭成數、壓力測試某程度上是希望減少某種原因買樓的客源(炒家、收租客、大陸客等)、提高置業者的入場門檻,從而希望使到樓價回落。樓是必需品,就算唔買來住,但仍都要租來住,當市場單位供應不足時,租金便會升,租金升便會支持樓價,辣招其實只將買樓的需求轉至租樓的需求,但整體自住需求不會因一眾辣招而減少。 問題出現,今天樓市正處于供不應求,極需要更多新供應去解決供不應求的情況。 – 但辣招雖減少買樓的客源,但供應者會否減少買入麵粉(地皮)以調整減少後的客源? 根據圖1顯示,儘管在一眾辣招下,2012/13、2013/14、2014/15、2015/16 政府持續大幅增加其賣地的數量,包括來自土地招標、市建及鐵路項目,現實供應情況好似與筆者所述的不太一樣。 根據仲量聯行2015年6月25的新聞(仲量聯行籲政府檢討補地價估算),涉及私人土地(不包港鐵及西鐵項目)之換地及土地契約修訂而完成補地價的住宅單位土地供應於: * 2011/12年度4,000伙; * 2012/13年度700伙; […]