簡述
一直以來，我寫了很多關於樓市文章，去講樓市從目前整體借貸、供樓負擔水平是何等的健康及正常，以及從很多角度去分析了整體供應及需求。而過往我寫的文章一直只分析有能力入場的參與者，因為只有「真正能落場」的消費者及供應者才能影響價格，他們的行為一直是我分析及預測的重點，這點是從林一鳴先生幾年前的其中一篇講及“塘邊鶴”的文章學到。在幾星期前的周末，我在新聞報導看到一個年青人，他大學畢業數年，當議員助理月入萬多元，死慳死抵食麵包每月儲1/3人工，3年只儲到20萬，他認為遠遠不及買樓的首期及有排都上唔到車（但我認為他離目標不是太遠，因為有9成按揭）。從表面上去看，目前樓價好似、好像與普羅大眾的負擔能力脫軌，以及當中的差距越走越遠。至於這個差距會否使到樓價大跌，我之前的文章已談及很多，本篇文章不作討論。本篇文章亦沒有很多數據分析，但我會嘗試以我個人的觀點去解釋普羅大眾的可負擔水平與樓價的差距，以及從個人角度去想想如何收窄這差距，當中與亮劍兄的部分留言有十分相似的地方。
樓價與普羅大眾負擔能力的差距
如果我大聲講，供不應求是導致今天樓價上升的主因，解決供不應求的唯一方法就只有增加供應，去到今日我估理應無人反對，因為連政府自己都承認這個事實。但是根據以下幾張貼圖可見，近幾年尤其金融海嘯後，建築工人工資因短缺、年紀老邁而急升，生產力甚至下降，據我從事建築行業的朋友所述，建築工人的開支差不多佔總成本3成多至四成。建築材料的價格亦同時大幅上升。工人及材料價格上升以致建築成本大幅上升。在電視上看，經常亦有人說以建築面積計，現今住宅建築費普遍要3,000幾蚊 / 平方呎，甚至貴過地價。
去翻上述後生仔的例子，若然政府“係咁E”收翻$2,000 / 呎地價去收回地皮開發成本（e.g. 平整、路橋來去水電、電信前期建設，甚至幫補下政府家計），再加上$3,000 / 呎建築費，未計發展商利潤，把一個500建呎的單位以每呎$5,000賣給文章開始時那位接受訪問的後生仔。
樓價：$250萬（成本價，未計發展商利潤）
盡借9成按揭，首期$25萬，厘印費$3.75萬，賣大包免佣、免律師費、再免9成按揭保費（後生仔已儲$20萬，離目標唔係差好遠）
最長30年按揭，2.15%按息，每月供款$8,487，供款佔月入約57%。就算未加息，這位年輕人已如斯吃力。若未來好似2005 – 2007年，香港 Prime Rate累積加3厘至按息5.15%，月供將升至$12,286，供款佔後生仔月入約82%，交完管理費、差餉後（最好地契有999年期，一世唔使交地租），恐怕後生仔連家用及買麵包充飢都冇錢。
但是在上述的例子，全數合共免除該名後生仔約 $117.3萬元價款，如下：
- 2%新樓經紀佣金（$50,000，唔通叫施生、黃生D伙計白做）；
- 律師費（$7,000，已經好平，律師都要開飯）；
- 9成按揭保費（3.55% x $225萬借貸額 = $79,875）；
- 厘印費（$37,500）；
- 甚至連發展商利潤（未計最少10 – 15%的行政費，由投地至入伙要搞3 – 4年，4成毛利 x $250萬 = $100萬，非常合理，冇得賺搵你做呀）。
若然按正規矩去收錢，果層樓的樓價及使費起碼要收$367.3萬，才可支付所有合理成本及利潤。基本上，該名後生仔連地價加建築費都負擔不來，當中還未計及上述$117.3萬的不能避免的成本，甚至傢俬、電器支出都未計。若然上述的後生仔的個案在社會上是普遍及佔大多數的話，那麼我們的樓市在結構上真的存在一個永遠不能解決的矛盾。可能除父母外，到底誰有能力、願意肯不計成本去幫助這批連成本都負擔不到的後生仔上車，這倒是一個大難題。但是，若然俾唔起成本的人是大多數，就算香港政府財力何其雄厚（per capita 計），我相信她亦無能力於短期內、一次過滿足哂所有後生仔女、渴望上車人士的願望。
有人曾在我的留言區留言，認為樓價與建築費沒有必然的關係。但我是不能完全同意的，尤其在供不應求下的今天，因為今天我們極需要新供應去解決住屋短缺的問題。但若然普遍的需求者連成本都支付不起或者無法向供應者提供合理的利潤，又有誰會願意向他們提供合適的住屋呢？沒有新供應，又如何解決供不應求、以及由供不應求引起的高居住成本問題呢？因此，我認為在供不應求下，建築費一定是樓價的強力支持，當然我還要假設香港經濟情況沒有重大改變。
若然這個社會有批人連成本也負擔不來，就算政府不斷開發土地去增加土地供應都冇用，新建的房屋最後亦不能到這批人的手上，或者根本冇人願意為佢地起屋，除非政府願意補貼，但是，香港政府是否有能力於短期內、一次過滿足哂所有人的上車願望，不如大家想想吧，不要忘記政府還要供書教學、照顧老弱傷殘、孤兒寡婦、甚至持續老化的人口及其相關的安老、醫療開支，仲有商議中的全民退保等。
若然要解決現時住屋的困局，我們（不單只是政府一方的責任）必須同時要增加土地、工人供應，以及要將建造成本下降至可負擔的水平。否則，香港住屋問題基本是一個永恒的困局。此外，有一點還要注意，工人供應短缺及高工資倒還可以透過輸入外勞去解決（如可以解除政治及勞工團體的阻力），但是建築材料（沙、石、水泥、磚等）過去幾年價格升幅強勁（如上圖），香港在這材料方面的成本控制倒是十分無力及被動。
根據經濟日報的一份報導（好似係2014年的報導），香港在建築成本上比澳門及新加坡高出約3成，香港在建築成本控制上是否仍有下降的空間，倒值得大家思考。
總結
從上述種種跡象去看，高建築成本及增加土地供應基本是一個頗難解決的長期結構性問題，老實說，我並不知道這個結構性問題可以如何解決、以及什麼時候可以解決。與其等政府去解決一個唔知幾時可以解決的問題，自己何不主動出擊去想辦法為自己增值，去幫自己解決上車問題。既然連涯麵包死慳死抵都儲唔夠錢，是否想想要走另一條路、用另－個方法去解決自己的居住問題呢？
梁特首曾說過，房屋供不應求的情況應該接近尾聲。我認為「接近尾聲」可以理解為今年至未來2年內有足夠新落成。要準確計算本年及未來2年的落成量，我認為可以參考幾年前施工量數字，因為有足夠施工才有足夠的新單位落成，而下篇文章我會嘗試利用過去幾年的施工量去預測未來2 – 3年的落成量，或許這個分析對未來樓市供求及樓價有一定啓示。
http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type=&com=&id=35872
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
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債券買賣賺價賺息秘訣
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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另全面覆蓋
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第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
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講 者：美股隊長
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左：美股隊長接受《新城財經台》訪問
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* 教學影片全長約20小時
學費: $6800
曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800
學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用
課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？
圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財
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–【 前 往 【美 股 隊 長】 講 座 】–
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物
※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.
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【聶SIR – 講座】
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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F
是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略
講 者：聶sir
時 間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用：全 免
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)
【我要報名 網上填表】
聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用：$2,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41TF： 網上填表】
–
*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–內容：
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」
聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)
2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用：$1,500
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
聶SIR【股市淘金系列】課程
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用：$3,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內容：
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)
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費 用：$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢。
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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內 容：
股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
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16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
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英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
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