Peter paker – 本年樓市的發展

前文: http://homebloggerhk.com/?p=28249 種種證據顯示,住宅短缺的情況由過往的細單位為主,慢慢擴展至中型(較大的B類)、甚至中大型(C類)單位。再者,由2012年初起,居於自置私樓的家庭比例出現明顯下跌,即私樓租戶家庭比例上升。這樣,租客比例及數量增加,且面對租盤盤源不足,本年租盤的競爭會比過往更為劇烈。若然,供不應求是導致2014年下半年的租金、售價上升的主因。那麽,今年的租金、樓價可能會重複2014年的升勢。而與過往不同的是,2015年的升幅可能會更全面的覆蓋,由細單位擴至中大型單位。   這批中型、甚至中大型租戶大多應是中至高收入的人士,過往他們無須面對劇烈的租盤競爭,因為過往中大型空置單位相對充足。正如我之前其他文章所說,香港中、高收入人士收入增長是十分強勁。當這批具財力的住客面對缺盤時,他們或許會比上車客更狠的去搶盤,因為他有DD錢,從而使到中型、甚至中大型單位的租金升幅會加快。   另一方面,由於中大型單位缺盤的關係,可能一部份的中大型單位租戶可能負擔不起原有單位的租金,而被迫要向下流搬去一些遠D、細D、平D的單位。情況好似,一個租客之前住開太古城,由於太古城租金上升而被迫搬至 lump-sum 較細的康怡。但問題又出現,原本住開康怡的租客因多了一個來自上層更強的競爭對手,被迫離開康怡而搬去南豐新村或者華蘭花園等,一層一層往下壓。這樣已解釋,為何2012 – 2013年有約4,100伙私宅被清拆的情況下(2014年拆卸量搵唔到),劏房數量仍可以由2012年的67,000間升至2014年的86,000間。   但是,這些遠D、細D、平D的單位目前已缺盤、乾水至龜裂,從上層向下流的需求只會更加劇遠D、細D、平D等下一階層住宅的售價及租金升勢。   此外,更重要的一點,政府在前幾年開始推出限量、限呎盤,這會使到C類單位的落成量及比例會大幅下降,況且C類單位存量只有約134,500間(C類約總存量的12%,A – B類約總存量的80%),以及C類開始缺盤(C類空置量:6,076間)。由於香港經濟尚算不錯,接近全民,新增中高收入家庭有著高於平均數的增長,沒有1997年般的「借大左」且有頗豐厚的儲蓄,理應對換大D、住好D有著一定的需求(不論租或買),或許2 – 3年後,中大型單位真的有可能有機會跑上來都未定。   過去C類住宅的落成量及比例 2010   4,534間 (佔全年落成的33.8%) 2011   3,101間 (佔全年落成的32.8%) 2012   1,720間 (佔全年落成的16.9%) 2013   1,207間 (佔全年落成的14.6%) by Peter Paker  

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Peter paker – 十大屋苑呎租及其趨勢之分析

目前,只有中原地產會每個月提供某些屋苑的呎租呎數據,雖然只覆蓋港九新界的十個大型屋苑,如下:   圖3     單位伙數   東區 太古城 12,700   東區 康怡花園 6,600   東區 杏花村 6,500 東區總存量:127,100伙     25,800 這3個屋苑佔東區總存量:20.3%         南區 海怡半島 6,600 南區總存量:42,100伙       海怡半島佔南區總存量:15.7%         觀塘區 匯景花園 4,100   觀塘區 麗港城 8,100 觀塘區總存量:47,500伙     12,200 這2個屋苑佔觀塘區總存量:25.7%         […]

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Peter Paker – 租,係冇得炒。租客比例上升的啟示

坊間評論員在分析樓市時,普遍會較少提及租賃市場的情況。但是,租金及租賃市場的變化其實可以提供很多市場對物業供應、需求的資訊。在開始詳細討論租金及租賃市場的變化前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了很多重要的含義。譬如: 由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。 點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,現實中這是完全無可能的。 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(e.g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。 反之,好似今日的香港,A – C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。 因此,若能明白「租,係冇得炒」背後的含義,然後把租金、甚至空置的趨勢一拼分析,就能預測未來供求及租金情況。不過,可惜的是各大屋苑的租金數據亦不是太齊全,以致做不了大範圍的分析,但我會嘗試利用有限的的數據去分析,其中主要用的是中原十大屋苑的呎租趨勢及變化。     居於私人房屋的自置物業家庭之比例   在開始講租金及空置前,我想先討論在私人房屋内,居於其自置物業的家庭之比例。根據政府統計署的統計數字,在2014年8 – 10月期間,約66.3%的私樓住戶家庭是住在其自置物業內。即是說,約2/3 的私樓家庭是買樓自住的;而另外1/3的私樓家庭則是租住私樓的住戶,以及當中有好少部份由他人提供住宿(例如:僱主等)。   另外,我將1998年1月至2014年10月,關於居於自置物業內的私樓住戶家庭之比例畫出來,並與期間的CCL 比較,如圖1,當中發現一些很有趣的現象,如下:   圖1 統計署家庭住戶統計數字 http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?tableID=005&ID=0&productType=8   1998年初至2004年初 CCL由98年初的70點,下跌2004年初的40點,最低曾跌至2003年7月末的32.14,跌幅自己計吧。期間,居於自置私樓單位的家庭之比例,由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%。反映樓價下跌,居於自置私樓單位的家庭之比例則上升,但有一點必須留意,1998年至2003年這6年合共有170,084伙新落成單位,這6年平均每年有28,347伙新落成單位 (我想這是 CY夢寐以求的數字,哈哈哈…..)。   在這6年,合共有17萬伙新落成,這個居於自置私樓單位的家庭之比例由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%,反映當時買樓自住的需求是十分龐大,即使樓價仍處於大幅下跌中。   2004年初至2011年末 CCL由2004年初的40點升至2011年末的97點,2004年至2011年這8年合共有109,194伙落成(平均每年13,650伙),期間,居於自置私樓單位的家庭之比例由2004年初的72%,下跌至2007年中的約69% 附近,然後在69% – 70% 的範圍內徘徊多年至2011年末。   2012年初至2014年10月 CCL由2011年末的97點升至2014年10月末的130點,但居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%,下跌至2014年10月的約66%。樓價由2011年末至今持續上升,居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%下跌至2014年10月的約66%,但2012年1月至2014年10月期間約有30,000伙新落成單位,這70%跌至66%的趨勢反映有為數不少的自用業主將其自住單位出售,並然後在外租住單位,估計他們應是想「先食糊」或「向下炒」。而他們賣出自住樓後,大多應獲利甚豐且手持巨額現金,他們應是一批優質租客,唔怕佢地冇錢交租。或者,他們有朝一日發現樓市供不應求的事實,說不定之後會入市,變成未來的購買力。   這班賣出自住樓的人過去幾年,由於租盤盤源枯竭,他們不但要涯貴租、甚至經常被迫遷,更損失期間樓價的升幅,除非他們出租原本自住的細單位,並另外租入大單位自住。由於大單位租金升幅過去遠遠跑輸細單位,上述雙租安排可使到他們只貼多少少錢,便能租住更大的單位。   為何過去2-3年,居於自置私樓單位的家庭之比例會出現大跌?   政府於2011年6月末大幅收緊$600萬以上樓價的按揭成數(由過往最高可借7成減至5 – 6成,如圖2)及實施壓力測試,以及在2012年9月及2013年2月收緊壓力測試並推出 DSD,這些措施使到持有自住細單位的業主換上大單位的難度大大增加,即使自住細單位升幅較大。這些對大單位有需求的人士最後唯有出租其原來自住細單位,並租入租金升幅較慢的大單位,上述雙租安排一來一回就使到由原來的1個自住私樓家庭及1個私樓租住家庭,變成2個私樓租住家庭,因而拖低自住比率。   除「先食糊」或「向下炒」賣自住樓的人外,我認為「雙租」安排亦是導致過去2 – 3年,居於自置私樓單位家庭之比例出現明顯跌幅的其中一個主因。   筆者亦是受收緊按揭影響而換唔到約900萬的優質心儀大單位,因為首期$400萬、印花稅加佣金約$44萬(當時未有DSD)、以及預留$50 – 60萬裝修及電器,作為一個打工仔,話咁易拎到$520 […]

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放寬 DSD 換樓限制有用嗎?

一般而言,換樓客普遍都是因家庭情況需要,想把自住的細單位換成大單位,他們大多是兩房換三房的客群。但問題來,之前 DSD 限制換樓客在買入新單位臨約後的6個月內賣出舊單位,方可寬免 DSD。由於這個限制,在3D下,客源收窄且免稅寬限期短,賣樓不是易事,除非換樓客平賣舊單位,整條換樓鏈被DSD 打斷。   政府幾個星期前,放寬對DSD換樓的限制,放寬限制的詳情大家應清楚,不詳述。但筆者想探討一下,到底放寬 DSD換樓限制能起什麼用。   一般而言,換樓客想換入的單位大多是實用面積約753 – 1076呎的C類單位。若市場有足夠的C類單位,放寬對DSD換樓的限制對換樓客肯定有好處及方便他們。究竟C類單位目前情況是怎樣?   截至2013年12月31日:   C 類單位存量:134,494間(佔總存量約12%) 私宅總存量:1,123,633間 C類空置量:6,076間 C類空置率:4.52% 2013年C類落成量:1,207間 (拆缷量:111間)       從上述C類單位的2013年數字及C類空置率趨勢圖去看,就算政府放鬆DSD換樓規定,都未必有太大作用,因為C類單位空置量少,且C類空置率呈急速下降的趨勢,比整體空置率跌幅還要快。   2013年C類空置率約4.52%,創1993年後的21年新低,証明盤源正在乾水中;此外C類單位只有約135,000個單位,存量比例只有12%,遠低於A類及B類的31.5%及48.8%,儘管C類空置率較高,但空置量只有約6,100間(A類及B類空置量分別約12,400及19,700間);其次C類單位落成量少得驚人,2013年只有1,207間。   一手樓而言,放鬆 DSD 換樓限制,的確方便發展商賣樓及換樓客換樓,而發展商的確係市場上擁有最多交吉盤的供應者。根據中原數字,雖然一、二手成交數字差距較以往收窄,但二手成交才是最多。   年/月 一手私人住宅 二手私人住宅 宗數 金額(億元) 宗數 金額(億元) 14/01 1,743 139.8 2,479 129.4 14/02 1,131 101.0 1,845 105.6 14/03 678 80.0 2,202 117.8 http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=55395   至於二手市場,由於C類空置開始乾水,市場交吉盤、甚至鎖匙盤數量亦不多,而有一部份的放盤更是連租約的賣盤,新買家收樓後基本不能馬上搬入去住,放鬆 DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助。   此外,由於限呎、限量盤發揮威力,C類單位落成量比例急速下降,如下:   2010   4,534間 (佔全年落成的33.8%)   2011   3,101間 (佔全年落成的32.8%) […]

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PETER PAKER – 數據的疑惑

差餉物業估價署公佈2014年2月份的住宅租金及售價指數,以及有關平均每平方米的租金及售價,很多報章就此報導,2014年2月份的樓價及租金均呈現下跌。但看罷有關報導及公佈後,筆者發現一些不太明白的地方,想提出來與各位討論及研究。     〈1〉   根據差估署「香港物業報告 ─ 每月補編( 2014年4月) 」,2014年1 – 2月港九新界的A類住宅平均每平方米月租,全線按月計上升3.1% – 5.1%,詳情如下:   A類住宅平均每平方米月租 (實用面積 < 40 平方米) 2014 – 1*  2014 – 2* 單月升幅 港島 $362 $376 3.87% 九龍 $292 $301 3.08% 新界 $235 $247 5.11% http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_1.xls 註:1平方米:10.76平方呎 * 臨時數字   但是,同期之A類住宅的租金指數則由2014年1月的167.3點*,跌至2014年2月的165.7點*,按月下跌0.96%。這點筆者則覺得有點奇怪,港九新界的A類住宅平均每平方米月租上升約3.1% – 5.1%,為何整體2014年2月份A類住宅租金指數較上個月卻下跌0.96%?   由於我沒有參與差估署原始數據編制及沒有有關的原始數據,我也無法解釋當中的差異。如各位讀者知道當中的原因,請留言告之。     〈2〉   根據差估署「香港物業報告 ─ 每月補編」,會列出各類型物業的租金回報,包括A – E類住宅、工廈、甲乙級寫字樓等。其中,A 及B類住宅2013年1月至2014年2月的租金回報分別只有3.1% – 3.2% 及2.8% – 2.9%,這不包括差餉、管理費及其他費用。   […]

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中原指數 129.4點下買樓的新業主,他們供樓吃力嗎?

簡介   過去3 – 4年,香港樓市一直被很多著名末日博士唱淡,他們力吹樓價與收入水平脫節,普遍市民現在要用大半收入去供樓,他們更認為只要一個浪湧過來(例如:加息、佔中等),業主隨時翻艇、供唔起樓,馬上要劈價沽貨,樓價閑閑地最少要跌3 – 5成,聽到心都寒。但結果,2014年11月7日公佈的中原指數收報129.4,較今年3月末低位117.22上升了10.4%。究竟點解樓市係脆弱的基本因素下仍能上升10%?或者,樓市、業主本身的基本因素是否真的如眾末日博士所說般的弱不禁風呢?   為了解今日樓市及業主實況,我會利用2014年11月7日公佈的中原城市領先指數(即CCL:129.4點,2014年10月27日 – 11月2日中原的成交個案),去計算各大私人屋苑的供樓負擔比率。當中還須要作出一些假設,例如按揭利率、還款年期、按揭成數等,但我會將這些假設與現實情況比對,確保這些假設是與現實情況是一致的。 -homeblogger.com.hk省略了千字比對內容。直接到結論。如要看比對方法請按此處: http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type&com&id=34442 綜合上述推算方法及假設,91個大型屋苑在CCL129.4點、2.15%按息、25年還款期下的供樓負擔比率之平均數及中位數,分別為30.7%及30.8%,而分佈如圖2:   圖2 供樓負擔比率 屋苑數目 20.1% – 25% 14 25.1% – 30% 29 30.1% – 32.5% 14 32.6% – 35% 17 35.1% – 37.5% 9 37.6% – 40% 5 > 40% 3 合計 91     91屋苑供樓負擔比率之平均數 30.7% 91屋苑供樓負擔比率之中位數 30.8%   從上述圖2數據去看,在CCL129.4點、2.15厘、25年還款期下,平均只用約31%家庭收入去供樓,普遍大型私人屋苑的供樓負擔情況其實並不嚴重,可以說是十分健康的水平。   […]

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54% 供樓負擔比率的謬誤

筆者剛剛完成一個分析,這個分析是關於在中原指數 129.4點下,推算全港各大私人屋苑供樓負擔比率。不過,為讀者更了解供樓負擔比率,我想先講講政府計算私樓戶供樓負擔比率的謬誤。至於中原指數 129.4點下各大型屋苑之供樓負擔比率,將在下篇文章與各位討論。根據圖1及圖1a的報導,現在的供樓負擔比率約54 – 55%,甚至根據政府經濟顧問所言,加息3厘後私樓戶的供樓負擔比率更會升至7成的危險水平。到底,樓市或者業主是否真的如顧問所言這般脆弱?圖1a 文匯報2014-09-15http://paper.wenweipo.com/ 2014/09/15/ME1409150004.htm圖1b 港台新聞 2014-08-15http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/ 20140815/ news_20140815_55_1030006.htm我認為,這些報導及顧問意見存在嚴重的偏差,原因如下:<1>金管局于2011年6月及2013年2月起,分別實施加2厘的及加3厘的壓力測試,即是加息2厘或3厘後的按揭供款不得超過月入6 成(在購入首個住宅的情況下),且供款年期不得超過30年。如申請人已擁有另一正在供款的物業、正在還款中的私人貸款 / car loans / 稅貸 / 信用卡的分期供款,在今天的壓測要求下,所有已發生的供款加上申請中按揭之潛在供款,合共供款在現有利息水平下不得超過月入4成,加3厘息後的供款亦不得超過月入5成。如果銀行及金管局嚴格執行上述壓測及去TU 進行核查,試問點會有可能出現54%及加息3厘後70%的供樓負擔比率呢?除非銀行及金管局監管不力。如圖1b所述,政府經濟顧問話加息3厘後供樓負擔比率升至7成的說法,簡直陷金管局及銀行於不義,以及反映顧問本人並不熟悉香港物業市場的遊戲規則。而金管局亦有公佈過去及2014年8月新批住宅按揭申請人之供樓負擔比率,最新數字僅約36%,如圖1c右圖藍色線。就供樓負擔比率,金管局與顧問當中存在重大差異,那一個較可信,讀者應了自行判斷。圖1c 2014年10月27日金管局呈交立法會簡報會文件p.55http://www.hkma.gov.hk/media/ chi/doc/about-the-hkma/ legislative-council-issues/20141103c1.pdf<2>根據“2011人口普查簡要報告第80 – 81頁”,私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為$7,500,租金:家庭收入比率中位數為25.7%,即租住私樓家庭的收入中位數約$29,183($7,500 / 25.7%)。居於自置私樓的家庭住戶,其按揭供款中位數為$8,000,按揭:家庭收入比率中位數為20%,有按揭私樓自置的家庭住戶的家庭收入中位數為$40,000($8,000 / 20%)。上述數據反映,同樣住私樓,有按揭的自置戶家庭每月收入比租戶家庭高出約 $10,000。至於政府經濟顧問口中54%供樓負擔比率的數字,是用所有私樓家庭的收入中位數去計算,而這個私樓家庭月入中位數當中包括了收入較低的私樓租戶家庭。問題出現,政府現時公佈的供樓負擔比率,卻包括、混合了不用供樓、且收入較低的私樓租戶家庭收入去計算,試問這個54%的供樓負擔比率到底有何意義、有什麼代表性呢?要找出真正的供樓負擔比率,從而推算樓市大跌的風險,必須使用正在供緊樓的家庭收入去比較,才有意義。否則,情況好似用夕張蜜瓜比荔枝、龍眼的甜度及口感,大佬,點比呀?不論樓市健康與否,是平是貴,作為政府官員,也絕不能以粗疏及未經謹慎分析的數據去胡混市民視線,不管什麼情況,官員必須以真實的數據去向公眾披露,大眾亦有知道真實情況的權利。要反映實況,必須使用與現實相符的假設,否則,出來的推論根本亦沒有什麼意思吧!我想全港市民及業主應該都想知道真實情況。至於中原指數 129.4點下各大型屋苑之供樓負擔比率,將在下篇文章與各位討論。 ————————————– BY PETER PAKER http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER —————————————

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建築費如何支持樓價?

  很多人說,建築費同樓價毫無關係,建築費貴不一定能支持高樓價。但又有另一班人話,建築費貴,樓價若果低,揾阿水去起樓。到底係前者說得對,還是後者說得對?剛好講開空置,我會嘗試利用空置率去解答上述問題。  – 空置率是反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。今天住宅整體空置率約4.14%,屬1997年後的16年新低,而中小型住宅空置率更低至乾水階段,B類單位空置率創1988年後的25年新低,C類單位空置率亦創1993年後的20年新低,A類亦維持在3.5%的低位,上述數字反映住宅市場目前正處於供不應求的情況,現在香港雖然每年平均有約8,000 – 11,000間新落成單位,但空置率及量卻年年下跌,即代表每年住宅新增需求量大於落成量。  – 樓價被3D辣招強行拉停,但是建築費(包括人工及材料)持續上升,發展商利潤若收窄、甚至有蝕本的風險的話,發展商起新樓的意欲便會降低,供應便會減少。沒有新供應,又如何解決目前供不應求的狀況呢?   簡單說,空置率高低可反映供過於求,還是供不應求。在供過於求時,建築費多與少未必能夠支持樓價,因為市場已有充足的空置單位。但是在住宅供不應求的今天,高建築費絕對可以支持今天的樓價,因為樓價唔夠高,發展利潤唔夠吸引、甚至要蝕本的話,揾阿水去起樓?沒有新供應,又如何降低樓價呢?況且近幾年,香港失業率低、業主負債及供款比率處於合理水平,住屋需求強勁,若住宅仍然繼續供不應求,樓價又怎會有下調空間?  – 建造工人成本因工人短缺而上升,加十大基建及增加公私營建屋目標,工人短缺更為明顯;同時,建材價格跟隨通脹上升。政府就算肯透過壓縮地價去控制樓價,當大埔臨海豪宅地皮只賣到$3,300 / 呎、屯門地只能賣$1,000多 / 呎時、馬鞍山地價亦創2004年後新低,到底還有地價還有多少可再壓縮的空間?若地價再跌,到底地價又能否 cover地皮前期開發成本呢(如平整、來去水、電、通訊等三通一平),筆者倒有興趣知道。  – 總結 住宅可以係必需品、投資品、甚至奢侈品,甚至係三者的混合體。當樓缺到去一個地步時(尤其係普羅大眾的上車盤及中小型住宅),其必需品的角色便會大大提高。俗語有云,物以罕為貴,試問大家有沒有聽過一種必需品(尤其A – C類單),在需求持續上升且供應不足的情況下,其價格會出現大跌?而今日住宅市場明顯處於供不應求的階段,極須要新供應去應市。但建築費持續上升,出3D辣招去拉停樓價,發展商難圍到數,只會減低其建屋意欲,從而減少供應,發展商補地價的宗數及舊區重建的數量較出招前大幅減少,最終决策者係會被自己的辣招所反噬。另一方面,正苦出辣招,普遍市民大多唔敢入市,唔買便要租,如果市場單位不夠,租金便會升。辣招雖可拉停樓價,但只係將需求壓力由買賣市場轉移至租賃市場,而辣招使到物業的價值只能反映在租金上,居住成本及環境沒有因3D辣招而改善。  – 根據我的看法,政府要真正增加供應,唯一方法係撤3D招,使到其他補充住宅供應(e.g. 補地價、舊區重建、甚至二手放盤量)可以恢復。政治上,撤招係極難動作。不過,對於收租業主而言,不撤招可能亦不是壞事,因為不撤招便會冇足夠新供應,冇足夠新供應且市場有需求,未來租金只會再上升,長揸最終會賺得更多。正如中女社社長所言,對於收租佬而言是件樂事,因為收租佬喜歡樓價升的原因係在於租值,現在價不升(近期緩升)、租升,更是迫你長期製造現金流;而在空置下跌、租金上升支持下的樓市,起碼對業主而言,這是最為健康、最為理想的情況。 ————————————- 本文作者: PETER PAKER http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type=&com=&id=31346 ————————-

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究竟未來3 – 4年內,能否推出72,000個私宅單位?(下)

原因二   根據表四,與3 – 4年實際供應量數字比較,房屋及運輸局之估計供應量長期都存在高估的情況。多餘的東西不用說,數字已告訴各位讀者現實的情況。   表四(房屋及運輸局之估計之幾年後實質供應量之比較)   表五 實際私樓落成量  單位 2006年 16,600 2007年 10,500 2008年 8,800 2009年 7,200 2010年 13,400 2011年 9,400 2012年 10,100 2013年1-9月 4,400 來源: http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf   小結 : 根據過往的經驗及數據,未來3 – 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低。這倒使人擔心,租金及樓價因供應不足而上升,政府又再出招,真是沒完沒了……   筆者認為有必要作多一點解釋,如下:   <1> 為何假設2014年後,每年只賣12,000個單位的地?   第一,由2011年至2013年,政府只能每年平均賣出12,000個單位的土地。因而假設未來也一樣,理據與筆者前文「不為人知的香港土儲」。   其次,近幾年補地價金額大跌,當中還包括大部份的商用物業,詳情如下圖:   2011 Q1  –  $18.31億 2011 Q2  –  $18.31億 2011 Q3  –  $18.31億 2011 Q4  –  $18.31億 2011合計   $177.37億   […]

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究竟未來3 – 4年內,能否推出72,000個私宅單位?(上)

前言 最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話,他們引用房屋及運輸局數據,未來3 – 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的,之後3 – 4年,每年會有18,000 – 24,000個單位推出市場,望落去好似「一天都光晒」,每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量,好似終於有檯好戲做得成。   但是,現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢?筆者認為,根據過往的經驗及數據,未來3 – 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低,主要原因將在下文解釋。   未來3 – 4年如何72,000個私宅單位   表一 截至2013年9月30日,房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字     單位數目 已落成樓宇但仍未售出的單位數目 4,000 建築中的單位數目 57,000 減去:已預售單位數目 (6,000) 已批出土地並可隨時動工的項目 17,000   72,000 來源: http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf   如果樓盤的建築周期最快可以做到3 – 4年內完成的話,表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到?   為何未來3 – 4年沒有可能有7.2萬個單位供應?   原因一 表二 2011年第1季至2013年第4季度 政府賣地可建的住宅單位數量   政府賣地可建的住宅單位數量 Q1 2011 960   Q2 2011 […]

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