分段買樓收租提早在職場贖身 #668

 

諗Sir,

 

看你的Blog已有一段時間,獲益良多。每週爬文更已成為了習慣,除了希望緊貼市場訊息外,亦提醒自己早日建立穩定現金流,早前更報讀了收息課程。然而,市場上投資工具花多眼亂,最終希望以買樓收租為主線,配以部份債券收息或股票投資,現請教諗sir本人的情況應如何部署,可早日在職場贖身,財務自由。

 

本人現年四十,單身,月入45000元。2010年底以180萬元上車,當時以H+0.7%借100萬元。及後樓價升至約280萬元,故加按100萬元,這部份年息為P按,息率約2.3%。兩筆按揭合共月供約8000元。

 

計及供樓及一切開支,每月支出約25000元,流動資金600萬元,當中有200萬買了紙黃金,有少許股票。以往本人只將資金投放在股票及基金投資,近年才慢慢學懂原來物業市場的槓桿效應對打工仔的財富增值有如此威力,可說是知得較遲。希望踏入四十而不惑之年,能活用各類投資工具,達至財務自由。

 

本人的借貸力:4.5/2*2.59=5.82百萬元

已使用之借貸力:200/582=約34%

每月儲蓄比例:20000/45000=約44%

 

現有問題如下:

若從投資角度,以手上有限的現金情況,本人希望再買多三間樓仔收租,慢慢退下火線,以本人之力這想法是否太進取?如可行,應如何部署在跌市下分段再買樓?

 

由於有感於年紀已不細,現在是否應先再買多一間開始收租,抑或等跌市時才分段買齊三間?

 

期待回覆,謝謝!

 

財務自由信徒上

 

(收息課程及103 code DV21?? / DP 26??)

 

ANSWER:

一般人理解<樓換樓>其中一個心法係趁早借貸、盡量加按,再用<收息論>的方略同自己投資,讓時間貶抑債務。可惜理財一事太個人化、唔係話一個法門可對應全部讀者。所以在上述兩書,筆者均附有多個實案供參考。今次例子讀者單身,計個人看收入其實都唔差,月入達$45000。可是「庸才最好有貴人相助」,讀者未有partner將其家庭收入加大,借盡都係45000/10000*2.59*50% = 5.8mil。此例要完成一生三宅及分段買樓,明顯5.8mil不足夠,要找些人幫助才行。

 

咁你問讀者自己都有5.8mil現金加股票? 而家去買咪得囉? 只好說如只想將一蚊換一蚊貨,你根本唔使睇呢個blog。往後輕輕提下讀者仲有5.8mil現金加股票可以點搞。

 

讀者要找的幫手係租客。與其他將樓加按盡至七或特別地九既讀者不同,本案讀者只應將手上樓房加按至五成再將其租出,做好租賃文件後租金收入可計入下間樓的借錢憑證,借貸力將提升至(8500+45000)*50%*2.59/10000 = 6.92mil。那讀者間樓租左比人,自己住邊? 可以買樓/租樓又或搬返去同屋企人住。

 

可能有人諗? 點解自己有間樓住,要將佢租比人自己又再反租樓咁複雜? 因為筆者想讀者買下間樓既時候,可借盡九成上會。有樓自住者再九成上會現時有困難。那讀者將樓租左比人,冇自住物業,借貸力更提升至(6.92-1.40) = 5.5mil。由於樓市要係短時間下跌唔係咁易,讀者40歲,最好在40歲先完成一生二宅,故在買租之間選擇買。只選細價樓約三百萬,其實有九成上會買間樓都係三十幾萬首期,就當真係高位摸左頂跌了30%帳面虧損依然有限,供幾年樓即可cover大半。更何況讀者有5.8mil資金及增強了的借貸力在等著呢30%跌幅?

 

當然,此時更有人想何不等到樓市大跌才買第二間? 咪賺得更多? 只好說筆者不才,由初出工作都而家都未有過此賺盡的貪心想法,亦冇諗過能將世間一切事情掌握,才可有手有腳快樂活到而家。

 

單身人仕做到此點,十幾年過後原本租出去既樓已有租客幫手還得七七八八,達成一樓自住一樓收租的最基本盤已成。至於讀者好想完成的「一生三宅」,可先搞好兩間細價樓在手,靜侯樓市下跌才低吸。另外580萬亦有亮點,用得好讀者根本唔使返工,見解如下:

 

  1. 相信讀者同不少香港人一樣,股票組合內含不少匯豐、中銀之類既「穩陣之選」。那筆者找來了工商銀行的8年股價圖,看圖見此股如只買不賣,長年累計升跌都係打個和,你更見呢隻內銀股近年係一浪低於一浪。所以如果大家係買股票長擺,不如唔好買。(見下圖)

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  1. 讀者既然都係揸200萬紙黃金係手,何不套回2/3約130萬,只剩餘1/3即約70萬轉買3倍於黃金升幅的ETF呢? 用70萬投放3X,根用盡200萬買紙黃金根本差不多的。(見下圖)尤其黃金價都沉寂了一排,開始有些苗頭了。當然緊記上落都三倍計。咁計數都係同你用200萬買一樣。唔講唔覺、下方的3x ETF在年初至今已升23%,隨時好過你隻股。

 GLD

  1. 那由金退出之130萬,何不投放於債基,月月收息。都係10.8-16%不等。即用130萬每月收$14000應冇問題。呢個數14000已經係讀者月薪之1/3。而筆者只提出將其200萬儲落的紙黃金先攪攪。餘下(580-200)=380萬,錢碼大了更可享保本而獲相同回報之成果。

 

 










 


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