高收入人仕下跌令樓價將跌?

就雷教授「高收入買家正在減少」的論點，筆者會利用統計署的家庭收入數據及稅局年報的個人收入數據去回應。

 

統計署的家庭收入數據 

 

根據統計署編制的“綜合住戶統計調查按季統計報告”，報告內會統計每季按每月入息劃分的家庭住戶數目。由於由2005年12月起，統計署用一個較詳細的收入水平，去計算不同收入水平的家庭數目。因此，筆者在圖3 – 圖5去分析由2005年第4季至2013年第4季內各個收入水平的家庭數目，合共36個季度。家庭每月收入水平分類如下： 

• 所有家庭數目（圖3棕色線）
• < HK$30,000（圖3藍色線）；
• HK$30,000 – HK$39,999（圖4紅色線）；
• HK$40,000 – HK$49,000（圖4綠色線）；
• HK$50,000 – HK$59,999（圖4紫色線）；
• HK$60,000 – HK$79,999（圖4淺籃色線）；
• HK$80,000 – HK$99,999（圖4橙色線）；
• > HK$100,000（圖4深籃色線）；

圖3

 

圖4

 

圖5

 

圖6

	落成量	年末空置量	年末空置率
2006	16,579間	62,670間	5.86%
2007	10,471間	52,469間	4.86%
2008	8,776 間	52,938間	4.87%
2009	7,157間	47,347間	4.34%
2010	13,405間	51,534間	4.67%
2011	9,449間	47,915間	4.31%
2012	10,149間	47,997間	4.29%
2013	8,254間	46,567間	4.14%
合計	84,240間

 

 

從圖3 – 圖5顯示，2005年12月香港有219.75萬戶家庭。到2013年12月，香港家庭數目8年間增加21.74萬戶（9.9%），至241.49萬戶。在此期間，月入少於HK$30,000的低收入家庭由2005年12月的166.13戶，跌至2013年12月的149.3萬戶。整體家庭戶數上升，但低收入的家庭數目卻下跌，即代表中、高收入家庭數目增幅高於整體家庭。

 

由於月入HK$30,000以上的家庭大部份應高於公屋家庭入息最高上限，再加上期間政府沒有新居屋落成及只售居屋餘貨，這些家庭基本只能流入私人住宅市場，不論租或者買，這樣會形成對私人住宅的需求。由2005年12月至2013年12月，月入HK$30,000或以上的住戶數目增加38.57萬戶，但私人住宅的累計落成量為84,240間，兩者明顯有很大差距。從圖6看，雖然私人住宅期間有84,240個新單位供應，但空置量 (空置率) 卻由62,670個 (5.86%) 不斷下跌至2013年末的46,567個 (4.1%)，這足以證明住宅吸收量每年都高於其落成量。

 

至於月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目，由2005年12月的20.35萬戶，增至31.43萬戶，增幅11.08萬戶（54.5%）。

 

至於月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目，由2005年12月的11.22萬戶，增至18.41萬戶，增幅7.19萬戶（64.1%）。

 

至於月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目，由2005年12月的6.60萬戶，增至12.77萬戶，增幅6.17萬戶（93.5%）。

 

至於月入HK$60,000 – HK$79,999的家庭數目，由2005年12月的6.90萬戶，增至13.95萬戶，增幅7.05萬戶（102.1%）。

 

至於月入HK$80,000 – HK$99,999的家庭數目，由2005年12月的3.6萬戶，增至6.46萬戶，增幅2.86萬戶（79.4%）。

 

至於月入超過HK$100,000的家庭數目，由2005年12月的4.95萬戶，增至9.17萬戶，增幅4.22萬戶（85.3%）。

 

同期，香港住戶數目只增加21.47萬戶（9.9%）。從圖4及上述幾組收入類別去看，過去幾年，中、高收入住戶數目增加強勁，且每年的增長步伐及勢頭都十分不錯。到底雷生如何得出高收入人士減少的現象，望能得到雷生回應。

 

由於上述數字反映高收入人士增長強勁，且新屋供應不足，我認為這是一個對香港樓市繼續上升的強而有力支持。圖7為金管局編制的圖表，藍色線為每月新批按揭之供款：入息比率的平均數字。由2010年8月的供款：入息比率41%，當時CCL約83.61。去到2013年9月，CCL已上升43.5%至120，但是，供款：入息比率卻下跌到35%。樓價大幅上升4成，但供款：入息比率卻由41%下跌至35%，除了壓力測試的實施外，如果不是按揭申請人收入上升強勁，還會是什麼原因呢？

 

 

圖7

 

稅局年報數字

 

筆者在做分析時，如可以的話，我會傾向多找另一組數據去查證，從而希望得出更準確的結論。由於稅局數字由僱主、僱員簽署作實，且有法律責任確保申報無誤。我認為，稅局薪俸稅的納稅人收入調查會是很準確的數據，反映打工仔收入的實況。

 

圖8

 

從上述數字去看，2004/05 至2011/12的8個課税年度，整體薪俸稅納稅人數增長約31.8%。按不同收入水平的納稅人數目變幅如下：

• HK$108,001 – HK$210,000增長7.1%；
• HK$210,001 – HK$300,000增長20.9%；
• HK$300,001 – HK$500,000增長49.4%；
• HK$500,001 – HK$800,000增長82.3%；
• HK$500,001 – HK$1,500,000增長72.6%；
• > HK$1,500,000增長123.7%。

從上组數字變幅及圖8下半部份的納稅人數目按年變幅去看，高收入的納稅人增幅最大及大幅跑贏整體平均增長，且每年保持良好的增長勢頭。綜合統計署及税局年報的數據，筆者並不同意雷生高收入減少的看法，除非雷生能提供證據支持高收入減少的論點。

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文章刊載已獲筆者授權

by Peter Paker

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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