提早completed財務自由 #584案偽專才

唸Sir 你好!
本人近月有幸拜讀閣下文章!

本人42歲 已婚 ,月薪约50-80K 收入不稳
太太38歲主婦,育2女(小學)

每月支出约$30K
可儲蓄每月约$20-40K

1) 现4人住红磡2房单位,估值约400萬(已供滿) 父母持有

2) 99年政府首置$260萬買入元朗新樓三房单位,供6000連息500(尙欠$70萬) 现估值$480萬 (本人和弟弟持有) 父母现住。(弟另有自置物業)

3) 本人在2009年$200萬買入荃湾单位出租,估值约$380萬,现租出4年,毎月租金$10000 ($5500+1000息) Hibor +1%(夫婦持有)

4) 近月在日本東京¥670萬円(约HKD 52萬)買入連租约单位,收租金¥46000 (HKD3600) 實收8%(夫婦持有)

现金约 $100萬( 包括50萬人仔定期)

现有以下問题

如何逹成一生三宅?

a) 本人想再買多一間2房单位作出租,或是3房較好?

b) 如加按,荃湾定元朗的較好?

c) 如以一拆二方法,如轉出太太名買樓,主婦可否做按揭?

本人想在還有生産力時可在55歳逹至财务自由,有否可能嗎!

谢谢
烦恼人上

 

answer:

讀者是現今香港四十歲而又跟到進度既一群。人工比一般同齡好,當年搭上了首置順風車亦無因沙士被掉返落地(或更深)。由於有能耐一個人搵兩份人工,老婆得享唔使做。有一件重要事想知道,為讀者是個打工仔定係老闆,他的不穩月入很影響往後之部署。由於時間有限、筆者按眼前所見試圖作答。

 

1999年讀者約26歲,攞左董伯伯的首置同細路買入元朗三房,回望十年。原來低處未算低。同比現今(2014)26歲年青人、當年讀者起碼有人幫佢手買樓,只要唔貪心買間細細地既元朗樓,沙士升跌問題不大,就當兩兄弟真係「玩大左」、父母儲落間黃埔樓應可擋一下。如今政府在房策小心翼翼,在社會只搞出分化、搞起對立。對原有社會舊勢力置之不用、比起當年毛主席的拉林倒劉、拉蘇阻蔣實在低水很多很多。

 

筆者一貫主張,係做任何事之前睇下自己荷包有幾錢,讀者月入中位數約$65000,荃灣樓收租$10000。先計讀者借貸力: (65000+10000)/10000*50%*2.59 = 9.71mil。估計荃灣樓欠150萬、元朗樓欠約100萬。那讀者估計已用借貸力為: 2.5/9.71 = 25%。如讀者是位打工仔而收入容易核實,那應行買樓收租之理財基調。在此市況亦因借貸力偏低、可以加碼去買多間樓收租。

 

讀者現金有一百萬,係一舊錢但唔見多,宜收息不應用之買樓。較好方法是借力打力,將父母的紅磡樓加按去再買樓收租。宜急做之原因一是趁市高搵自己做擔保將紅磡樓加按套錢、他日市跌冇得再回頭。二是該樓供滿實在太多水位可套,至少都套一半至200萬,他日將紅磡樓租出自己一家換大屋都得。結欠少(零結欠)提供讀者很大的方便。再買樓應望三房、一是自己可以用、二是三房樓價始終會跑贏兩房。當然選區好有學問、就講係將軍澳買三房、小心恨錯難返。

 

 

如果套出既錢唔做槓桿只係日本收7-8%回報、不如放哂入債券方案收10-15%年息好過。

 

若紅磡加按不是選擇,應將元朗加按。因荃灣樓有張租約可加強自身借貸力、而元朗樓本是自住,可按盡加至七成。七成借貸會否好有風險? 只好說李生叫大家有五成首期買樓就冇問題、筆者愚見是你間樓急跌三成的機會實在不大、按周期下一個樓市大跌七成的時間未到,何況是: 跌幅要幾年累積才有七成咁多、業主冇可能幾年都失業冇錢儲冇人幫。

 

財務自由completed 40%

至於一拆二之法、留番係課堂再解。讀者要財務自由、至少要有錢抵銷現時每月支出,即$30000。在香港租務回報約4%之下、供滿樓房要$30000*12/0.04 = 9.0mil。那讀者在餘下13年、要除了自住樓外為自己產出九百萬(現值)物業、現時已擁荃灣約(3.8-1.7) = 1.9mil、元朗(4.8-1.0)*50% = 1.9mil。即條路仲有9.0-1.8-1.8 = 5.4mil要行,距離「財務自由completed」還有5.4/9 = 60%先完成。

 

當然不妨試下裝加速軟件提早completed財務自由。日本樓可是一番。不過未必係買東京樓、亦唔係用一般收租方法。經當地人協助後可將回報提升至20%,那只用200萬提供40萬年收入,財務自己可提早達成。當然你亦未必要全部錢買哂日本樓、可香港日本雜溝一半都得。但20厘的高回報,已有香港人係日本(唔係東京)買足成幢樓收租,每個單位仲有幾萬蚊港幣賺價進帳!










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