日本樓歐羅對打開展人生下半場 #538案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教;
本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下:
1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k
2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k
3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k
4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。
現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。

 

a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適?
b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD?
c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到?

>>>按此到上半答案

 

下半答案開始:

讀者己在3月8日上了收息102課,應認識了幾項新的投資物。雖有人在堂上覺得筆者介紹的方法很新穎、惟股票、ETF、債券、保險、期權根本一早存在,筆者只是將各種工具的適當月法了理解道出、為大家避免跟從市場上金融機構介紹之做法。要知介紹者大半為了傭金、小半才為你的荷包著想。所以不少人買入了些傭金高而成效低的投資物。筆者只是將此情況扭轉、提出一些事物因傭金太低而無人介紹的、或因為較複雜而初入行者不明白的,藉著堂上發開口夢等大家有機會抄低。

 

上文提及讀者利用2003-2014香港樓市大牛市、造出只用$42000人工而擁有四間樓的成就。那不惑之年的讀者如何打好人生下半場呢?

 

先睇中原城市指數加上房屋供應量,有幾件事關讀者事:

1.      由07Dec-13Dec中原城市指數升96.73%,其中新界西分類升124.32%、港島升84.2%、九龍105.46%、新界東升105.29%

2.      香港很少新建成工廈、只有舊工廈改成酒店或拆除、見下圖工廈(建成-拆卸)量為負數,而工廈累計的新增使用量攀升

3.      政府大建細面積單位、再將兩房向上換三房之流動通道用SSD緊鎖。很有實力者自可逆市而行、可是大把三房購買力被緊緊鎖住

4.      兩房供應大於三房

5.      關於未來一年息口睇法已在收息102面授、對各種投資物及樓房的影響應已得知

 

所以讀者係時候同好有感情既兩房拜拜,至於仲係西環望地鐵概念買入兩房既朋友,你只可以望梁特首個人工島起得成。當然如果新界西升30%,其他地區升15%是有可能的。讀者擁有二千六百萬物業、如樓價跌一成已等於讀者做足五年,所以趁高減磅為上。另外兩房為600萬市值,收$16000租金,只3.2%,倒不如賣左佢黎個債券加日本樓組合、筆者說的債是直債、由發行人擔保後保本。至於為何選日本樓? 因為筆者看準了日本円和歐羅在過去一年呈反向走勢,相關係數為-0.43(as of 11/3/2014),算是一個合規的反向盤,你可能解為一蚊歐羅對沖五毫子円的風險。那不妨搜羅些在聚洲落戶的大銀行,前文已有展示為8%年息。再加上日本樓年10%之回報,要為讀者原本3.1%年回報之港樓投資增三倍至9%實在不難。當然在收息101課程會為方法作更將會展示

A.   債券是那回事及那條歐洲債券

B.   與其買入與日本円呈「半反向」的歐羅、有否更佳選擇和配置?

C.   風險為何?

 

另外讀者的居屋亦不見得好去邊,回報為3.2%,根本在新西五百五十萬樓已收到$19000租金、更有交通便捷改善樓價之可能,為何不趁高換走居屋? 始於係同私樓有分別,比著你都未必肯七百萬買間已補價居屋。沽出後可再侯低再買新西,讀者沽出第二間後有條件只等不作,而低回報但屬大籃籌既樓房,KEEP住兩間就夠。

 

如讀者親身經營套出之七百萬、更可用此舊錢產出的收入去取代現有$42000月入,從每朝趕返工的生活退出。

 

建議先攪好間兩房,再行向居屋打算。此時不收割、更待何時。切勿貪勝不知輸、令豐厚糧草有所折損。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室