真實:四萬工四十歲四間樓 #537案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教;
本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下:
1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k
2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k
3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k
4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。
現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。

 

a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適?
b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD?
c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到?

 

香港四十

謝謝

謝謝

*本解答用的數字及數據由http://proptx.midland.com.hk/

好明顯本案讀者是一個受惠樓市升值的人,筆者愚見,如現在一個月入$42000的家庭,除非本身理財知識豐厚、加上懂得係市低運用後生賺來的第一桶金,否則根本無可能係四十出頭有4間樓在手。

 

<樓換樓>已經賣哂! 讀者睇到可算是緣份。由於筆者不善用彩色花艷大頭去吸引閒人,所以瀏覽本blog或<樓換樓>的讀者都很具有質素。那我們先檢閱讀者手上副牌:

 

物件 市值(萬) 欠款 租金 供款
1.港島兩房私樓(聯名) 600 90 16000 5500
2.港島三套房居屋(聯名) 700 180 19000 6500
3.港島三房藍籌屋(聯名) 800 328 20000 13000
4.港島私樓(太太及其家人聯名) 520 0 17000 0
Total: 2620 598 72000 25000

 

讀者的正現金流為$(72000-25000) = $47000,再加上現金270萬,雖第4物業不在自己名下,但收回$17000租金,已足以支撐太太40歲開始唔使撈。比著現今30歲搵四萬蚊既結婚男女、如果諗樣化身「睇相佬」同佢地講「10年後老婆就唔使做、兩公婆有4間樓揸手、筆者相信佢地聽完連一千蚊「相金」都唔肯比,簡直當我痴線。又或者只信買六合彩加3T才會完成此「心願」,那現在比月入只四皮野既讀者咁樣攪掂,究竟佢係有貴人相助定係自己努力呢?

 

在香港呢十年樓價變、人工無變、而筆者首發提出的借貸力方程都無變。那筆者先作出假設,就是本案讀者已有30歲時有40000人工,當時單人借貸力為$40000/10000*2.59*50% = 5.2mil。再睇讀者現欠按揭總金額為5.98mil,雖少於單人借貸但讀者太太很有可能係10年前仲有做野。而一般理解港人於30歲前後結婚,亦即讀者在10年前即2004年前後結婚機會很大!

 

那讀者幾時結婚關我地咩事? 當然結婚在數字上只能解讀為數十萬支出、最重要是讀者當時很有機會同時買樓。根據美聯十六年成交、就以海怡半島一個667建呎兩房為例,2004年成交價為260萬,現時2014年價值600萬! 讀者第一間屋很有可能就此而來,而當年借落的200萬,現時只欠90萬很合理! 記得當時更有董伯伯的免息首期「送你上會」、不少人稱此舉無疑令小業主「送死」! 可是如你計好借貸力、夠實力渡過2004-2005之多疑之年、免被中國宏調及股市忽上忽落咁震落車,現在當然是另一番光景! 借盡而買樓之輩,被震出或破產大叫:「一世唔買樓」不計其數。

 

那讀者完成第一間、受惠2004-2005年樓市上揚,有否可能再買入三套房居屋? 由於筆者冇十幾年居屋成交數據係手,所以只能以置富花園成交為例: 一個細三房694建呎,在2007年初只係280萬,如遲到2008年買入,等到雷曼時08年9月即和2007年在同一水平,中原城市指數同報57點,而2007年高位約74點。 假設讀者九成上會借250萬,再加上兩房租出行「一拆二」之策,那總借款是舊屋加新屋約250+180 = 430萬,就算讀者一個人借都可做得到。

 

留意讀者現在的現金流頗不俗,這是大家要爭取的東西,更是老婆可以隨便唔撈的原因。因樓房是早年買入,留意其每月按揭供款只$5000-10000不等。其實大家買樓及將單位供得十幾廿年,出現此情況不難。因樓房及租金同時升值(true from 1976 – 2014),但你按揭供款額是三十年不變,一來一回之下你供緊(或你租客供緊)間樓就逐漸變成了他日出糧比你的「老細」。計好自己能力、趁後生買多一間樓、隨時間過利用通賬,他日就有幾個老闆同時出糧比你!

 

讀者最後一間樓(三房藍籌屋)相信是海嘯後買的,因借款明顯多了,原因相信是由居屋三房upgrade做藍籌三房。太古城三房套786建呎,在2009-10年買應500萬有找、當時應有兩張租約係手,即物件1-2的租約當時租金估計共兩萬,而讀者單人借貸力增為(40000+20000)/10000*2.59*50% = 7.77mil,若七成上會買太古城借3.5mil,連同之前借落的250+180 = 430萬,總借貸為3.5+4.3 = 7.8mil,剛好等於借貸。何況係2004-2010年間借貸已還了不少、更有信心令物件1-2的借貸水平維持在50%之下、好讓租約簽妥作核實證明。

 

到此仍未答香港四十的問題,在30-40歲跑了個good run,那在往後十年如何做到保有勝果、又能再進(帳)幾球呢? 明天再答下部。

 

男人四十的一個心法,就是「只一拆二、從不細換大」。你留意如果只係一換一,四萬幾蚊的現金流及租約便不會得來。希望大家總結他人經驗,今晚先為自己查找不足!

 

寫於2015/03/02 : 收息班有幸得大家支持將在四月尾開BATCH 21。至於想趕快在三月先上收息BATCH 20課程的同學請今明兩天找ADMIN安排,都係LAST CALL。

 









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