公屋仔零首期買樓 #743

諗SIR你好,睇完你本“收息論“,睇左好多個案,睇完先知呢個世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心裡很想請教,因為很困擾,希望諗SIR可以花小許時間,給我方向。 本人剛30,剛結婚了幾個月,結婚都用左好大部份既儲蓄,結婚後同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已買了單位),好彩大家生活沒有摩擦,因為本人現在買不起樓,租屋的話會生活得好辛苦。 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,2K月供基金(供25年果D =-= 感覺自己比人呃左,供左4年,一供13萬,現值14萬),3K 生活費(返工撘車食飯等),3K 信用卡費(電話費,上網費,月供保險,買衫等),儲10K 本人手上: 11萬 現金,4萬 IBOND,股票8萬 (現價值蝕小小,主要買恒生指數既股,諗住收息,現在睇完你本書,知道有更佳方法,有需要可蝕小小取回全部) 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活費,2K信用卡費,保險1K,儲13K 老婆手上: 30萬現金,2萬 IBOND – 結婚後想給家人和親人改善生活,每晚抽時間看看有關投資既書/網上資料,但亦沒有方向如何是好。 本人正煩惱投資方向如何才正確? 以我們現在情況,下一步應該儲多小錢再選擇什麼投資比較正確? 以我們的能力,如果買樓收租,可以負擔到多小價錢既樓? 本人知道自己未夠LEVEL去財務自由或有幾個單位收租,所以先定目標是有一個400-500實用面積既自住單位,同一個出租單位。 – 另外,有經紀給我2個儲蓄計劃,話好岩本人,睇左本書知道“雋陞“計劃既“預期金額“係估計的,但經紀說最小一定有80%,咁值得買嗎?? 人民幣5年儲蓄計劃是否比較好一點呢? 十分希望得到解答。 公屋仔 ANSWER: – 讀者係個典型香港人,其實人工都唔係佢描述咁低的,係香港全家庭月入搵50000大有人在。結婚用大錢是一個敗筆,明白一世人只得一次,可是審視自己情況後要知所進退,實為做人基本道理。況且根據讀者資料,讀者自己現每月用5000(加埋信用卡支出),而老婆每月只用$4000,那真請讀者好生發奮,做賊都要諗掂條數佢,相信長時期月用$4000,應唔係一個女人嫁比自己之後想要既生活。 雖錢不是一切,亦可以選擇搬去深山住,但如決定仲要留係香港社會,打工理財兩方都大為進步。而家婚後老婆仲淨30萬係手、自己有11萬,同阿媽一齊屈係一間屋,讀者自稱呢個「老婆加老母」住埋一齊既格局仲未出事,惟各位男士都有感情況實在有幾兇險….. – 關於經紀給予的兩個計劃,請讀者叫佢經紀唔好再為生意而作孽,放你一馬啦。當然如保險有利用港元貶值特點,再加上儲蓄計劃本身再提供利潤那可考慮買入,但不是呢份。另外由於讀者的問題係資金少,所以買靈活性低既保險不建議。再想想讀者早年被勸供一份廿五年之投連計劃搞到而家儲到錢都冇得用,那更不應再另開新單。當然錯買投連單也不能盡怪他人,投資者本身都有責任。 – 讀者宜先訂下理財方向,由於錢少所以花時間鑽研股票為好開始,但不要因買股而打唔好份工,本末倒置。其實學股要有一個系統,唔係靠上網或睇報復閱讀零碎資料便成。筆者已將股票分為大、中、細價股,各有數十塊錢的講座予大家有個好開始,而講者均是重量級嘉賓,定時擔任電視台客席嘉賓。買股的錢可由IBOND退出,在讀者而言買IBOND係冇意思的,到佢死個日收既息都係十萬八萬(假設讀者有7X歲命)。債券宜「半上岸者」買入,當然大把香港人透過IBOND去賺餐茶錢是可理解,但資本少者無謂將錢壓死在此。 – 至於讀者買樓,計現家庭借貸力為(23000+25000)/10000*2.59*50% = 6.2mil,就當減除自己本身有些少欠債,買層三百幾萬既樓仍是可以的,再次證明庸材婚後合兩人之力實可起死回生,。如果有人係人工低又搵唔到個盤(伴),雖呢件事通常都一齊發生,但請預預成個理財方案都好難打理,或要搵有錢親戚打救先掂! 講返讀者,可以用零首期買樓法,即首期都係借返黎,然後再問銀行借按揭上會。此舉主要時洞悉不同貸款之特性,放在借貸力進階班再講,學生更要先習成買樓001才有能力在進階班開展此項學習。 – 至於讀者收息未係時候,買樓只宜先想一間,更要現在準備而下年侯低買入。有錢人、窮人都宜留意市況捕位買進,套用德國股神話句:「有錢人同窮人都必須投機。」至於大家留意買樓需用六個月時間去準備,尤其新手。不知就裡就想借錢買樓,有人最尾發覺唔夠借而比業主殺訂,有人買左發覺間屋好唔掂! 總之大家宜先準備後出發。

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為窮讀者借東風買樓 #738

本人37歲, 無小朋友,2011年結婚一直租樓,每月兩人總收入為30,000。手頭資金約有80,000,扣除日常開支租金費用,兩人每月合共只能儲大約6,000。現時居住空間小,希望未來1至2年內有小朋友,也想搵一間約實用400尺單位 (爬文當然明白開始買3房為上策),但心知手頭資金少,短期內供樓資金每月大約8-9,000。 睇過諗sir不少回覆,但多為本身入息高或有樓在手人仕之資金/資產增值,心中又有以下想法,想諗sir能比D意見: – 方案一: 正如諗sir 講,人工收入低要轉工改善都唔係一時三刻可以做到。如想上車改善居住環境,可否把我媽現住之居屋加按? 當然層樓未完全供完(仲有3-4年供),加按之金額應該大約取30-60萬以減少負債壓力(其實是否應盡按作其他用途?)。是否應該全放去直債,收最少每年7-8% 息(最好有10%),等資產增加才入市? 方案二: 將30-60萬作首期(8-9成上會)買大約360萬單位先作租出,以租抵供。但自己便需繼續租樓及還加按的金額,但沒有了改善生活環境的原意。 雖然借貸力用左一半以上,但估計將來加人工可以增加返借貸力,不過想請教諗sir應如何善用僅有之資金去抵消以上方案均面對之困境? – answer: 立冬已近,昨夜北風已起。惟低收入人仕係香港每日都過寒冬,難聽咁講想買間樓打份工「苟存」一下都唔得。係咁既情況之下唯有出術去將自己命運稍稍改變一下。當然,一個人係香港的人工被比下去梗有原因,月收入連幾萬都未到的,不妨問下自己係咪唔肯學習定唔肯去努力? 當然「人和」亦是重要因素,亦咪再一味賴「天時不合」啦。就當筆者真係識借東風,都只係幫到一時,改變唔到個人一生的軌跡。 – 首先要將目標降低,係市區買入一間400呎實用之單位,就當40年樓齡都做梗7300蚊呎(係2014年頭),而家已經成9000蚊一呎。即由300萬升到370萬冇走雞,更是有lift的舊樓,按揭做唔到太長。讀者宜將買樓目標再下調,至2.4mil至2.6mil的樓房,計有大埔翠屏、荃灣中心、或屯門市中心最細類單位。買樓目的是為了減除每月$8000的租金,令個人儲蓄可再增加。再次作出善意提醒,年輕人結婚時冇買樓、或心想樓價太早他日再買,他日只餘空悔恨。當然樓市唔係一味升唔會跌,但要再等到樓價係自己心水而到時自己工作又穩定,怕係有一定難度之事。所以想結婚鋪張真不如儲錢踏實買樓。 – 攪清楚直債有年期亦需較許多資金,對現金水平少既人不宜。至於債基,可以用少許資金都能買進,息口達12%,當然就欠缺了直債那到期保本之性能。如讀者仲想有機會完成「一生三宅」,反而要七成上會而不好九成,快手將第一間樓之結欠還至五成或之下,令其變成合規出租樓,租金收入即可計作借貸力,而借款可由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil增至(38000)/10000*50%*2.59 = 5mil,在此等借貸水平下才有機會為第二宅作打算。 咁不少人都心想:「有得選梗係七成上會啦! 但兩成首期即50幾萬何來?」 – 方法一係加按媽咪間樓,好處係可攤長還,月供2000餘就可多50-60萬現金在手。惟筆者有法「借東風」,可借錢而不被記錄。要知借左錢就一定要還,但有些借貸是作後而不影響借貸力,讀者人工是可再借40萬係手冇問題的,利息支出約每月$600。係咁既情況下,讀者只要供多二千幾再比600蚊息就可控有多90萬現金。關於此事詳情,在新學課買樓002-借貸力加強版再解。讀者可抽出當中70萬買入上車盤,七成上會而月供2.4*70%/2.59 = $6480,那由居住而來的支出大為降低。就當計埋要供呀媽間樓個二千幾仍然有數圍。 – 關於下一步,如果讀者有朋友係好似佢咁租開樓(物以類聚、讀者應不難找到),日後再儲多幾十萬即可買入第二宅九成再送比朋友住。由於第一樓買時先借東風而結欠有望低至五成,所以此房之結欠一低於五成讀者借貸力有望膨漲至5mil。若就咁用方案一買借貸力計盡只3.88mil,日後點都湊唔夠借兩宅。所以呢,先睇清自己幅牌,下一步棋源始於今日呢步,此句借用學生clara係上完筆者各課程之後的分享(上方video)。另外係入手第一間樓後其實仲淨幾十萬,不妨入手債基收息15%,即300,000可收$3750一個月,對讀者而言都好大幫助。係計劃後讀者租樓支出可移除、更有$3750新收入,而新支出只係2000餘供款及$600蚊息,來回個人每月進賬(+9000+3750-2000-600)=$11000,即多了$11000,對讀者家庭已很大幫助。

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窮人買樓三部曲#721

你好諗sir 小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同,想再買閣下的作品樓換樓,但港九新界都無得賣了,得知這信箱,現想向諗sir請教,困擾本人多年的問題 ” 買樓 ” 希望諗sir能給予小弟寶貴意見,令我走出困局,萬分感謝! 本人現在36歲已離婚,現在工作是一名推銷員,月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼職接線員,一星期返兩晚,約3000一個月,現租住公屋,與父親(70歲兼職保安)及兒子(兒子5歳今年升K2)同住。 – 本人開資 父親4000 工人4000 保險300 電話費200 兒子學費500 兒子泳班1500 自己使費5000 每月儲蓄8000 現有現金150000(銀行活期) 本人目標很想置業,像諗sir書中所說,創造正現金流,自己有兩個想法,但不知用什麼方法最有效,還是有其它更好的方法呢? 想法1 儲夠300000現金後,將父親名下公屋轉買公屋(大埔運頭塘邨曽考慮) 想法2 儲夠400000現金後,買私樓收租(樓價二百五十萬以下),自己繼續住公屋和儲錢,夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。 公屋是父親名下的,我可擁有私樓嗎? 希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法,令我可夢想成真! 謝謝 ANSWER: – 知道讀者好想買樓,惟讀者收入不高,雖已努力做兼職,但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾,令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的,惟我們為造福大眾,那由零開始教起。 step1: 看自己能力 第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌,如果自己覺得升,就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜,人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點,及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入),單身,又有小朋友,已違反了「庸才論」建議應做之事,後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下,讀者最好借少於1.43mil,係自己儲蓄只得15萬之下,咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保,再理順自己收入文件,仍然可以有出路。 – step2: 考慮資助房是否適合自己 到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否,要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000,是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間,那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋,首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提,公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓,當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者,由於讀者個人負擔太大,如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居,免付地價。當然你睇過筆者的文章,都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升,想加按錢出黎收息或再買係好困難的。 – step3: 尋找資金 如在早一步排除了政府資助房的可能,咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget,咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位,有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強,咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常,惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成,買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan,而家較合規既借法都可做人工10倍,分5-8年還,息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5年double保險方案」,貪保險公司不易倒閉,亦沒有投資物的價格下跌之風險,在收息課程詳解。當讀者借左25萬,5年還息$25000,而該款項可作控有面值$2,200,000的保險,年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000,而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan,五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費,如下年美國加息回報應更豐,宜了解。等到期滿5年後既今日,讀者更大機會等到合適買樓時機。 – 係香港不少人對ploan,保險都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處,食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發,為大家找出應行的投資方向。

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幫幫我等收入一般的香港人#719

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人. – 現在收入 老婆:34000/month 公職人員. 年齡:27 老公:19000/month 公職人員. 年齡:35 日本樓收租:3200/month 2014年頭買入, 實投資:300000 結婚不久, 未有小朋友:只有10萬元儲蓄. 現家庭每月能儲25000 左右. – 支出: 老婆供養公母/month:2000 老婆保險:17000/year 老公供養公母/month:2000 老公保險:12000/year 老婆向銀行借P-LOAN 5 年期, 共惜350000, APR 4.37. 月供:6300 作為買日本樓 長沙灣單橦樓一層.2012年尾以老婆單人名3100000, 9成上會買入. 現銀行估值. 3600000. 現每月供款 11000/month – 未來收入 老婆:3000/年增長, 頂薪:45000 老公:1500/年增長, 頂薪:26000 […]

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佔中樓市是何從? 撤自由行求出路 #718

Hi Lum Sir I have read discussions in this forum and your analysis for a good few months. At an age like myself (36) without any properties or much savings / assets, any advice will be much appreciated. But first, let me apologise for not able to type in Chinese. – The situation is this. […]

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人到中年樓換樓#710

唸sir你好: 小弟人到中年,由97買第一層樓,換過過兩次樓,每次皆用盡積蓄,所以身邊現金不多,亦不懂投資股市,幸好還有層樓,現想一開二,懇請賜教。 – 夫婦二人有一個8歲和一個11歲小朋友,請了一位家傭。 本人44歲,公務員,月薪56K,太太38歲,月薪25K,但太太公司有問題,數月後有機會被栽,現搵工中。 現居大圍一私人屋苑,買時用夫婦兩人名義,市值約6.8M,欠銀行2.5M。 – 我的計畫如下: 1. 襯現在樓價還高申請定Mortgage Link或類似產品加按,順便除太太名,待適當時以太太單人名義買第二層作收租樓(假設太太找到一份薪金相約的工作); 2. 目標樓為屯門區3M以下私人樓(如新屯中),以租金抵消供樓款項,多餘的存入ML; 3. 希望買賣完畢後能預留一小筆cash以作緊急用途或投資。 請問是否可行?有沒有風險?實際嗎? ANSWER: 即係讀者想既係將現大圍樓套出一筆錢放入MORTGAGE LINK 戶口,此類帳戶可為按揭顧客另設一儲蓄帳戶,當中活期息口等同按揭所收利率。最多存入按揭結欠金額之一半。如有人用MORTGAGE LINK加按,可將新到手的資金放入戶口,係再等買樓期間減低利息支出。惟筆者看法是「等」一字可以講好容易、不過決定等到幾時買樓,唔係咁容易掌握。 – 另外「一開二」係拆出業權,精明少少慳稅幾萬有可能、做得好他日一生三宅之方向即完成部署,絕對唔係好似開西瓜咁將佢劈開兩邊了事。 – 讀者人工可以的、太太保守估計再搵工有$20000/月吧,家庭借貸力為(56000+20000)/10000*2.59*50% = 9.8MIL。大圍樓加按後總借款為4.2mil,金管規定暫不能超此上限。借貸力用掉(4.2/9.8) = 42%,算係健康。另太太轉工後半年內借唔到錢,小心留意。 – 讀者加振後咩都唔做得買樓、不如主動出擊做個保本收息方案,5年番近一倍。比佢就咁放mortgage link被動地等更好。因mortgage link最多只能放2.1mil,另2.1mil要計約$42000利息一年。唔做些投資對沖利息真不知樓幾時先跌到幾成比佢買。保本收息方案可用保險或債基。保險是保本、5年番一倍,那將套出的錢描五十萬放入,5年後又多另一個五十萬作他日首期買到。如樓市短期急跌,讀者都仲有套後再減50萬即(4.2-2.5-0.5) = 1.2mil係手,即時入市都有錢係手。另保險如未夠五年提早斷plan,回報會降低,但一般都可取回本金,除非做後唔夠一年即斷。 – 如不用保本便債基。放50萬每個月都有成$6000,即約14%年息。收五年後又係近乎一倍。惟債基不保本、有可能賺價有可能蝕。那讀者自己決定。筆者看法是淨套放係mortgage link account,只適合已有最少三間樓加大量資金在手、賺與唔賺錢都可的投資者。

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香港人的致富方程式#709

諗sir,本人自讀過樓換樓之後,獲益良多!一直以來都追看其blog,請諗sir指點迷津。 – 本人今年32歲,月入20-25k.先生42歲,銀行職員,月入44k.有一個未滿一歲兒子。因家庭開支很大,兩人一直都是月光族,由下個月起二人最多一個月只可儲蓄7k. – 有一層聯名買入自住兩房樓,於2008年年尾2.6m 9成5按揭上車。現欠1.98m. 息率2.1%,月供13.5k.銀行現估價5.3m. 放租可放17k一個月。 – 兩人現金5萬,股票10萬,基金20萬。先生跟其兩個兄弟3人聯名擁有一個已供滿寫字樓單位,銀行現估價3.8m.是奶奶早年買入,但由阿哥租用,租金收入歸奶奶。 本人一直想住3房改善生活環境,有3個方案,請諗sir賜教。 1)放售自住樓,賺3百萬現金,做人民幣定期,直到樓市跌再買入3房樓自住。但期間要租樓,如果想住同區3房租金最低2萬。 2)將自住樓再按,借到嘅錢就再投資,等到樓市跌就買另一層樓收租。 但唔知投資咩好,同埋聯名再買第二層樓唔可以9成按揭,我地現金又好少。 3)將自住樓由聯名轉到本人單名再問銀行借錢,等樓市跌嗰陣就用先生單名用銀行員工利率9成按揭買入3房自住,將2房樓租出。但由於本人收入個個月唔同,唔知可以問銀行借幾多。 請諗sir賜教。謝謝。 ANSWER: 讀者想住三房,那其實不少人都想的,或更大單位。用先生年齡計,理財水平完全不合格。42歲人同太太夾埋50萬資金都無,幫到手贏錢既又係間樓! 筆者不用賣樓賺傭為生、盡能力將眾多人的理財故事整理,得出「買樓」就係最適合香港人的致富方程式。 – 得結果後尋因,香港是資產儲存中心、樓價同美金掛勾、再加上樓房本身的高槓桿性,同香港人成日心急手多多買股票既心理下,買房是將港人貪心賺快錢既心態去除、借錢買樓更是掛了個沽空美金既盤。係方向做得對、心態攞得正既情況下,錢就自己滾滾來。當然有人係九七大浪輸盡財富,只好說萬事不要貪。貪心想買多間賺錢、貪心想住好D但不努力工作又人工唔夠、貪心想買樓但作為新客又唔比足經經傭,這一切一切都在某日要找數。天理不循環、但人的作為令一群同自己「臭味相投」既人圍住自己,呢班人決定左自己一生命運。 – 讀者有staff loan有95或10成按上會。不少行外人都認為做銀行買樓易有staff loan一定借! 可是就連筆者自己都會盡量避免用staff loan。要知經濟一差樓價跌,銀行可以裁走同事之後即時call loan的,如果到時間樓負資產緊,咁就失業同call loan兩件事一齊黎,唔好講讀者,就當平時有番一百幾十萬saving既同事,都未必頂得住…..至於破產呢條路,銀行職員一旦走上就要轉行。到時由銀行冷氣房轉坐「看更control room」,未必咁易接受到。 – 講返個案,讀者最叻就係2008年買左間樓,冇其他。將樓放出再租樓、等樓市跌買樓呢個計劃,由2007年開始就大把人做。呢班人到而家都未得到「回報」、租就比左成百萬。至於將樓「賣黎賣去」或「九成上會」又借錢呢類事,你見筆者講就容易、可是在昨晚課堂都談及過,不少人在實行細節位未試過及考慮清楚,提交文件時不難發現有矛盾地方,想借或套既錢都係唔到手。當然讀者先生做銀行、應對文件處理有起碼上的細心,加上銀行批staff loan話就話要都要跟金管指度、不過寬鬆度就……至於讀者的不定額收入、其實香港大把人都係、那請到買樓教學課程學好如何提早準備借錢證據。 – 由自己樓著手加按、套出5.3*70%-1.98 = 1.73mil,呢筆錢有兩件事可做。一係撥40萬買下保險,五年後又收多40萬,夠再買樓的下次首期。二是叫先生用銀行優惠買基金、知道有銀行提供staff買基金只收0.2%傭。而入手後又轉去另一度做債基、收息11.8-15%。用的基金波幅在差市況(如2008年)可由10-33%一年不等,在2009至今的平淡市況一年波幅不過10%。當然昨晚ETF堂更舉出有一年波幅7.8%而派息10%之投資物。那點都好、係冇年期限制下收12-15%息是不少同學已實行的、而1.3mil投入每月收息為$12800 – $16250。不過你問如筆者自己有此情況,都係將收到既月息儲起好過。將其津貼作三房租金係可以、不過改善低劣現金水平更重要。

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倍升法解救一星期工作7天的人#704

諗sir, 你好! 已經拜讀左諗SIR的Blog 大約有一年時間,可惜讀得太遲,因為我一年前剛剛買左樓,如果可以早點知道這個blog 咁我唔駛行咁多冤枉路。有感現時賺錢能力有限,與財務自由的距離很遠,所以已經報左9月的收息堂同ETF堂希望可以早日達成目標。因為想上堂前為自己的portfolio 計劃一下,所以希望諗SIR賜教。 – 言歸正傳, 小弟今年33歲準備下年年頭結婚,因為準備結婚的關係所以一年前買左一層灣仔兩房,我一人單名,現網上銀行估價為4.0M, 分30年供, 月供10.4K,現欠銀行2.7M。因為早年投資失利,令手頭現金只夠應付結婚所需。小弟月入38k,另加每月9k額外收入(有報稅紀錄),借貸力為47000/10000*2.59*0.5-2.7= 3.38M。因為將來工作地點關係,結婚後暫時不會住係灣仔。所以現在租給朋友住,月收11.5K。打算婚後用11K左右租公司附近的屋苑居住。未來太太(28歲)收入不穩定,月入大約只得13K,所以家中洗費會由我一人負責。結婚後估計應該可以月儲14K(不計入太太,因想讓她自己儲點私房錢)。 – 雖知一生3宅是日後退休的基本要求,最初想透過婚後每月慢慢儲至足夠首期,然後用太太名9成上會再加我擔保,購入約400萬的”細價樓”自住。但發覺這樣會令日後再買第三層樓會出現問題,而且轉按又會困難。知道庸才唯有靠人幫手,所以就想起可以用父母的自住樓加我作擔保套多一筆錢等市況向下時可用太太單名按揭購入自住樓。但由於家人理財不善,所以家父已經於兩個時段分兩個account 於同一銀行按出了600k 及300k作周轉。現在層樓於網上銀行估價為5.0M,尚餘可借入金額為5.0*0.7-0.9=2.6M。由於父親現時的收入沒有報稅,只能得我一人作擔保。 – 問題: 1. 可以的話,想盡量用自己的資產作投資。如果不用父母的樓加按而用自己的樓加按至9成,那可讓家人心理舒服點。同一時間,我亦向銀行查詢,職員建議如果用自住樓加按至9成要收保險費。所以佢地建議可以申請個p-loan。最後批到370k 最長分60期,月供6730,利息總支出為33200。唔知諗sir 覺得邊一個做法最好呢?  – 2. 長遠黎講我都係想買第二層樓,由於係BLOG 上見到太多方案,花多眼亂。到底我應該用那個最好呢? 買債劵同ETF的比例應該如何分配好? 因為錢是借出來的,如果買債基會唔會因為將來加息而令價格大幅波動? 我怕每晚難以入睡。未知諗SIR 有咩意見?  – 3. 如果貪心點,先將自己樓加按至9成,套大約900k,然後再申請p-loan拎370k。因我仍未套900k 出黎,所以未知之後申請p-loan 的terms 會否一樣。假設整件事可行,咁我每月總支出為: 14k + 6.8k = 20.8k。假設我會將其中1M 放入較穩陣的債基方案,希望每月收11k。另外餘下金額再加點錢至300k用115%方案,希望5年後有600k為第二層的首期。加上租金收入及每月儲的14k, 應該可以應付之餘亦可為自己儲點流動資金。未知諗sir覺得的想法如何? 較穩陣的債基方案,是否可以每月收到11k的息?  – 4. 如果照以上的方法進行,請問諗sir 會否覺得這樣提升借貸率很危險? (因為借貸率會變成(3.6+0.37)/6.08*100%=65.3%, 如果只計全職收入的借貸率會變成(3.6+0.37)/4.92*100%=80.7%) 如果我有我的額外收入公司幫我報稅的資料,申請時銀行會否將我的總收入打折? 還是十足計算?  – 5.  因未知將來家人會否再加按作周轉,所以我盡量想不用家人的自住樓作投資。但如果真的需要,未知銀行會否讓我作擔保將餘下的2.60M借出,還是要先清還之前所欠才可借出?  – 6. 因為我需要幫家人供其中的30萬,每月供4.1k,如果借夠2.63M將債項統一處理,在壓力測試時,銀行會這樣(47K – 10.4K)*0.6 = 21.84k計算我的還款能力嗎?   – 因為現時我一星期工作7天,連公眾假期都唔選擇休息才可以有較高的額外收入。雖然體能上能夠應付,但這樣女朋友已經有微言。婚後我都想有些二人世界的時間,所以到時可能收入會減少。當然錢梗係愈多愈好,但有時都要平衡一下。到底我應該點樣執好自己的portfolio 好呢? 望諗SIR 指點指點! 感謝! […]

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賣樓定加按去出多份糧?#696

諗Sir您好, 拜讀貴blog巳一段時間, 以前一直不察覺理財的重要性, 亦無計劃過怎樣開始, 不知不覺都巳經三十多歲, 發現真的不能再「懶懶閒」。報讀了你的收息課101-103及讀畢<樓換樓>和<收息論>後, 現開始著手處理個人理財, 希望離一生二/三宅不是太遲。   先給予部分家庭資料: 本人 年齡 35 月薪 hkd$28K (每年花紅不固定, 估計約一個月薪金) 有一大埔私樓物業2008年買入, 自己單名, 買入1.2M, 一次過支付, 現估值3.3M 先生 年齡 38 月薪 hkd$25K (先生公司每年薪資調升為約5%) 手持現金不多, 連一些月儲基金都只有約 hkd$100K, 計及先生每月給我的家用, 扣除支出後, 約可儲蓄10K-12K。 我倆均沒有債務在身。 我們早年曾一起做過生意, 薪資不固定, 一直沒有整理完整會計紀錄, 故2008年買樓時都是一次過買入, 沒有找銀行承做按揭, 唯巳用掉手頭大部份現金。 2011年由於生意錄得虧損及難敵租金上升, 故結束生意及返回職場做打工仔。現我倆工作皆屬穩定但難望人工有大升幅, 故希望請教諗sir怎樣為未來作好資產配置可達財務自由。   現有以下難題, 煩請諗sir給予意見: 1. 08年買入之私樓物業是為單幢樓及低層, 我們覺得物業質素不佳, 自住是無問題, 但長遠計好像升值能力遜色。應否襯旺市沽出換貨? 經紀告知如放售約可達3.5M-3.6M。 2. 我們有意遷入同區大型屋苑, […]

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沒佬大翻身 #683

諗Sir, 您好! 本人31歲:收入25k/月,太太:17k/月。(除樓按外,無其他債項) 200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨) 2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m,9成上會利率2.25%),現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出),扣除供養父母,每月有約8k儲蓄。 – 一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書,唯: 親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住),眼見如放售樓房有近10年儲蓄,及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢,考慮襯市場成交反彈(較旺)出售,套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高,擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手,9成上會後(家人入住,會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。 曾考慮加按,但因只可加按至樓價7成,套出100k沒甚作為,如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行? – 還是放售後用盡所有儲蓄,用太太單名5成購買上會再出租物業,產生多8~9k銀行認可的收入,為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄,需重新儲首期) 還是一動不如一靜。 希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。 謝謝, 心大心細煩惱人上 ANSWER: 讀者2012年九成上會買入新西樓房,2014年現今可按至七成只套有100K現金,沒作為。這也是的,大家有留意銀行現時做按揭較難批,反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的,最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件,長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%,即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%,即借出收回息口不比資金成本高,所以不少銀行已提早收爐,中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買,減低PANIC BUYING的情緒之外,計好自己買唔買到樓,買樓之前算好借貸力為上策。 – 同意讀者加按套十萬不如借私貸,所以不搞也罷,律師費都要$5000。當然讀者也是賺了,由欠九成既樓降低都欠七成,惟在現今房策下樓只可加按至70%,所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil,儲蓄睇哂只28萬,算係典型受困香港人,即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬,呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄,仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨,唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女,人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人,點去「沒佬大翻身」呢? – 既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住,二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事,但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲,再循規蹈矩咁做,佢真係會有出路嗎? 樓要賣出,不過唔係賣比其他人,而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人,可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓,都可將原本新西住宅「按」至樓價90%,即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬,即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。 – 那新西自住樓比家人住,按揭同收家人的租金應可平手,該房在2012至今的升幅已釋出,73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩,有間平價屋租點算? 比著筆者,會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會,就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息,100萬應可收12-15%年回報,即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380,每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作,因為輸都不見有咩可輸。 – 當然讀者自己有親友提供住宅,那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬,即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000,那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手,原本間新界西欠貸水平又下降了,如樓市適量下跌,才領軍出關博殺,九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間,話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道,唔通旨意老闆會幫你發達!?

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