Hi Lum Sir
I have read discussions in this forum and your analysis for a good few months. At an age like myself (36) without any properties or much savings / assets, any advice will be much appreciated. But first, let me apologise for not able to type in Chinese.
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The situation is this. I have a job with steady income, around $70k a month pre tax; renting with a friend/partner and my portion is about $9k. Monthly expense including family support is around $30-35k so max savings is around $30k.
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Total savings is around $300k. I wont be able to separate with this living friend.
After reading some of your discussions, I feel like I should purchase a property around $3m with my savings level and let it out.
My analysis shows that I probably will have small negative cashflow for at least 2-3 years. Depending on which direction the prices are heading, I may end up with negative equity. This is also one of the reasons why I am a bit reluctant to purchase anything higher than $4.5m (of course need to save up a bit more).
My question is – is this the right thinking? And if I choose to purchase, what sort of price mark I should be looking at?
A million thanks!
ANSWER:
讀者人工是高，可是儲蓄理財是失敗的。當然照顧屋企人支出已佔一半人工，惟35歲人儲蓄少於35萬，建議由理財基本功: 學習儲蓄開始。回應上日文章，評估佔中後形勢，雖佔地示威示仍未散去，惟有部份影響已可預見。個人而言，學生哥要求改變立法局的比例代表制選舉制度，先請走一班政棍，或許比叫特首「升職腳痛」更有效。然而呢班對時事極有觸覺、唔聽長毛、佔中三子支笛的學生哥，究竟之後會點改變將交到佢地手上既香港，實在是有趣題目。
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筆者實對高薪才俊的生活態度有點厭倦。Work hard play hard，是否太努力去啃而忘掉細味生活中的各點滴?今日再談樓價不作太悲觀之想的第二原因，就是就算他日減少自由行數目，樓價重災區都只在豪宅。講得再細緻，就是假豪宅的幅度會跌得更大，罕有地段真豪宅依然由極有錢人仕擁有，跌幅不會太大。有錢佬至多咪唔賣樓。叫價可以低但無成交。
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無自由行、香港樓價肯定插水?
有人提出無自由行黎買樓、香港樓價肯定插水。WELL，其實不時聽到斬纜焗賣都係班內地業主。何況2013年2月22日梁班子實行了BSD特別印花稅的德政後，令我們的樓市免除被中資財團「一野沽死」的風險。根據估價處在BSD實行後內地買家比例由15%急跌至約4%，而香港的樓價在2012年到而家升了不少。何況內地客買樓一向「極狼」，借到盡先買。可以說當年政策斷了內地人買樓借錢高槓桿門路，令香港樓市穩定不少。
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當然另一顧忌，係冇左自由行確實會令零售生意額大跌，同意香港人始終都係搵少左，鋪租亦會因而銳跌。可是在最低工資下基層收入不會大幅減少、樓市跌幅是貴價樓跌兩步、而上車盤(500萬以下樓房)只跌半步。
所以大家有能力，上車盤不妨買。那你想如果生意跌到公司要裁員，那最低工資可「捍衛」上車盤之說會否失效? 筆者之見是攞得最低工資既一群根本住係公營房屋，同樓市無關。萬一香港真要「去自由行化」，可能大批搵三萬蚊既人要好似沙士咁捱一下，變搵兩萬。但此事不能改變上車代價已升不能回頭之事實。
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改變香港「營運」方式
講下學生哥，由於老一輩不斷開藥房搵快錢，實在已磨滅佢地同政府再傾之籌碼。今日所見是果、而一切由香港人主動引入大批內地客人開始。想要尊嚴又想要賺錢? 唔係唔得。不過請香港人咪再搞咁多左手交右手的sales行業。學生哥亦要化激憤為動力，改變香港「營運」方式、為同阿爺面談前創造好有利條件。至於背靠祖國有幾好? 是時候大家再深思。我們絕不要像新加坡般由馬來西亞獨立，但想保留香港人的一貫生活模式。香港已歷多年發展、咁多位家長真係想自己仔女終身只為錢去追逐?
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「去自由行」後，難免頭幾年不習慣覺痛楚。不妨將回歸後另一項萬民討厭之策去除，就係逐步取消強積金，分三年沽貨比返市民，創造內需去抵銷頭幾年冇左自由行既損失。另外最低工資亦好應檢討、或向下調，令香港成為價廉物美的地方，這好比日本刻意壓低兌美金匯價，更可吸引各地資金湧金振興經濟，同時令資金來源不要「側死一邊」。
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變相焗自己儲錢
好啦都要抽時間講下讀者，佢既格局係為人不能儲錢、亦見不得有香港合法配偶提供倍高借貸力，那買樓強迫儲蓄實在是改善自己財務情況之佳著。猶記得筆者有朋友不作儲蓄，他的父母在早年叫他買樓一間，變相焗佢儲錢。今時今日就係靠間樓加按去組織自己小家庭。當然現時樓市比早年已不樂觀，惟一間樓都未有在手者宜先入手一間。上車盤令自己蝕極有限。讀者單人借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9mil。由於儲蓄太少只建議入手300-350萬上車盤一間。留意個人工資高，首期可用私貸解決。可是應借幾多私貸同埋點同按揭成數配合，當中學問多著。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
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11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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