九十后包租公#510案庸才

谂sir您好, 本人今年23, 现在协助家父打理生意, 月入26k, 女朋友还在读硕士, 2014年底毕业后月入将超过24k(行业起薪点), 因本人与女友旨十分节检的人, 预料待女友毕业后两人可储around 35K per month. 现在双亲打算给小弟250至300万左右作买楼首期之用, 因小弟乃投资楼市的初哥, 所以很需要谂sir您的意见. 亦因小弟打算婚后仍与父母同住, 所以将来需要换一间大d ge单位嚟住. 现在小弟有两个方案, 想请教谂sir您是否可行.   1. 一沙田邻近铁路的居屋, 28年楼龄, 现时约值260-270万左右, 放租9000-9500/月左右, 扣除差饷管理费后剩7900左右/月, 小弟打算买两间收租, 到结婚时把其中一间卖掉, 再加上未来几年的储蓄的一部分购置一较大的单位. 优点: 租金回报较吸引, 而且到结婚时仍能保有其中一个物业提供正现金流 缺点: 楼龄大, 升值潜力低 2. 一沙田铁路沿线的私楼, 11年楼龄, 市值约450-460万左右, 放租14500/月左右, 扣除差饷管理费后剩12000左右/月, 到结婚时加按买楼. 优点: 楼龄细, 升值潜力较高, 抗跌力强, 而且需要付的首期较低. 缺点: 租金回报较低  P.S. 按揭家母可担保, 家母月入38k, 本人与家母亦冇任何负债. 答案   […]

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你想为层楼打工? 定系层楼为你返工呢?#501案庸才

拜读谂SIR文章多时,改变了我以前许多想法,所以决定写信给您。   小妹是自雇(补习)单身人士,收入不那么稳定,但至少每月可以有约2-3万收入,不希望继续租楼,请问如何可以向银行申请房贷? 本人现年31岁,流动现金人仔约有85万。 不知谂SIR可有什么方法提供?!   P.S.不想/不会结婚,生小孩! 单身小妹上 答案 今次读者做了理财三违反,在笔者之见会和财务自由越行越远,先看三违反再道出解救之法。    1.从事收入不稳定之自雇业务 收入不稳完全唔系问题,不少艺人的收入都是在某数值大幅波动的。问题是你有否将收入记低,再有(银行及政府)机构公认为核实收入。有核实收入是十分重要的,因此可令你利用借贷力去借钱。借钱又点解重要? 因借钱返黎可以买楼买债,当中产生之正现金流,或赚价所得,系不少人打十年工都储唔到的。   你可能会想:“一定赢钱架咩?”当然唔一定,所以笔者建议买楼是看楼房能否为你产生正现金流,如果在楼价高水之黄埔有间能提供正现金流一万的楼房,那现时楼价高企仍然可买! 因为此资产可每月出一万蚊粮比你,你在升市跌市持有都无妨。   当然又有正现金流,又赚埋价就very good! 不少港人业主都有此情况。你见homeblogger不少个案都是人工两万蚊,卖楼赚百万。即原本你储十年先有既钱签个名可即时放在眼前。可见作出精明之置业决定等于层楼为你打工,买入唔值钱既楼你只会打工为供楼,咁你想为层楼打工? 定系层楼为你返工呢?   说好了核实收入及置业的重要,那要出手帮读者置业。由于补习收现金,建议读者将补习出的粮入哂落某公司,然后再由公司出粮比自己,那收入即可核实了。读者和该公司要有servicing contract,公司自己当然要核数同报税啦,如读者真系冇朋友持有公司提供此方便,那可电邮笔者揾人同你做妥。当自己有收入后就要交税,将收入控制在廿万以下,即够借贷力上会又唔会破费交税,值得安排。    2.单打独斗难发围 就是单打独斗难成事,唔结婚就请找父母兄弟姊妹做买楼担保人。大家身边应有不少亲戚是有收入但冇楼供的,好好利用他们剩余之借贷力。    3.租楼而不持有令你荷包虚弱 租楼冇问题。你可以持有高回报楼房而租靓靓新楼,在上星期六买楼101在此作了点讨论。无壳租住只会将自己每月现金流奉上业主,令你自己同业主的距离越行越远。  

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新手想买楼收租如何部署?#497案伪专才

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本人与太太几年前置业,30多岁,290万,借8成,25年,联名,月供9000,现剩200万按揭。单位现时市值约490万。   本人与太太月入共90K,固定支出约45K,当中包括供楼、供养双方父母、基金、保险、养车、饮食等。手头资金有100万,但50万放左系股票市场,走不了,另有10万做左人民币定期,流动现金只有40万左右。   想问如果我二人打算再买一层作以后收租之用,现在应如何部署?第二层楼是否只可借6成?现时是否合适时期?投资在楼宇还是其他地方较好? 答案 读者在自己专业有一定认识,但在买楼投资可真要再花一下时间。将十年时间储起既钱用于一次到几次之投资,怎能不过问不研究清楚呢? 无奈不少人只道听途说就将几十万积蓄双手奉上,在不明白的情况下去投资,比不努力去赚钱伤十倍。失业至多赚少十几万,仲可能有综援,投资失利一输成百万,你辛苦返十年工都未必储到,比失业汉之生活更可悲。   建议先作研究学习从两处可见,一是第二层楼如是收租投资,可借五成,而在供楼之负担比率不可过四成。即四万人工,加埋欲展新贷不可超16000。二是没有走不了之股票,股票是你越是唔肯走,越是走不小。试想你打仗总是将精兵师团解散,留返班庸将同你打天下,那百万雄师都会死在你手下。股票方法笔者已有周显及设立了股票研究部,希望各位在股在楼,都可收到名家第一手讯息。   由读者人工来看,己可部署一生三宅之事,如时间配合可在几年内完成。方案是部署一年内买间细楼收租,靠细价楼加码。再等楼市下跌用九成上会搬去优质屋苑,一生三宅顷刻完成。先将现居套现至楼价70%,即可套出4.9mil*70%-2.0mil = 1.4mil,加上手头上约一百万现金,可令自己舒服付三成按揭,报称自住多买一房。买入后一边供自住楼,再揾人帮手供左新买间屋佢,期间中活用买楼101、102课程所讲之一拆二之法,两夫妇间拆一个人出黎准备侯低吸纳。   为何要拆一个人出黎? 因为现在香港一位冇物业人仕是受几方政策之惠的。首先买楼可报自住,九成上会批出机会大增,另外买楼更不用付double stamp duty,又悭至少几万蚊。既然可借足九成那第三间楼定必重注,在市低时机出手买入比太古城更优厚之地段。   12月4日优惠 比太古城更优厚? 笔者认为九龙塘、何文田、或新晋九龙站是也! 那你会问读者月入只九万那如何买九龙站呢? 可真要等一等! 在2005-2006年间又一村、何文田尽是五百万楼盘,所以此重注不在年内实现。惟读者借贷力颇充沛,有90000/10000*50%*2.59=11.6mil而现只用了2.0mil,实可在来年但位再借二百几万,入手间三百余万的细价楼收租,再等时机入手第三间。  

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人工万二银竟可“一生三宅”?#495案伪专才

谂sir,你好!拜读阁下文章多时,获益良多!但小弟天质不高,对自身之困难始终未能想出解决方法。希望谂sir能赐教。   小弟今年28岁,与太太有一层联名自住楼。26年楼龄的旧居屋、已补地价、建筑面积约470呎。06年买入只为80余万,现银行估价约290万(HSBC & BOC)。按揭余54万左右。小弟与太太入息不高,两人各自月人约12K。   小弟对现有居所其实几满意。虽然面积不大,但高层,两口子住得都几舒服,可以既都唔想搬。想把现有物业加按,转埋名俾太太全权拥有。套现一笔钱准备一拆二。但问题黎了………   初部问过HSBC,供30年,2.15%,借105万,以太太入息计,每月还款不足4K,可过压力测试。应还有小小借贷额未用尽,扣减现有按揭后应可套现50万。 50万用小弟名当自住物业(按9成)买,以小弟入息,最多可以买几多钱既物业?因为现有旧居屋   现时又是否一个合适的时间一拆二?还是把50万用存款挂钩按揭存定钱,留定弹药先,等过几年楼市下跌番D先再买多一层物业?还是谂sir有更好的建议? 小弟最终目标希望可以有二至三层物业,好等老来生活有依靠。 盼赐教,谢! 答案 由于经常收到中年一辈的个案提问,几天前有读者告诉可否在年轻人置业多给文章,故今天选出28岁的读者个案作答。读者己有物业、更赚得二百余万,和自称低收入人仕的读者对比,此笔买楼赚得金额十分重要。且看如何运用助读者改变人生。   读者趁低补了居屋地价十分重要,如非今天根本不能将居屋加按,或要再补近百万才能将居屋活用。读者看了homeblogger之一拆二之法,想去银行一问究竟,发现原来自己的借贷力太低,行不到一拆二之法。那也十分正常,一个在港低人工的人,怎会能和中收入人仕在财务上享有同等待遇呢? 心境可自行调较,但金钱是现实及能计出的。读者两人共可借(12000+12000)/2*2.59 = 3.1mil。   读者谂会将居屋加按105万,减除现有欠款后可套出约50万。那手持半百万的读者用九成上会可最尽买咩楼呢? 读者自己可借尽约150万,即加原有之半百,可买二百万楼房。留意此例是,如借贷力充足,如有50万在手,再加借最多420万买入470万的楼房,惟如本身人工不足,根本很难和银行打交道。   放弃九成尽杠方法 那读者怎办? 还是循规蹈矩用五成上会买楼收租好。原因是新买入楼房签下租约,租金收入可加强读者借贷力,即在12000再12000之余再另加收入。读者和太太可将现有居屋套现更多至150万,因290*70% – 50 > 150。套出后可向翠屏、金狮那些二百余万之屋苑打主意,用约1.5MIL做首期、只借少于1.0MIL就可开展做收租佬! 如识买入唐楼再改间隔收租,随时可以多份粮系手。但留意如二百几万楼有张年收廿四万的租约,你就咁攞去银行下次做借款会引人怀疑的,试问在现世普通一间楼如何收10%年租回报? 这中间需要一些作法。   人工万二银竟可“一生三宅”? 那读者加按令自己有1.5MIL负债。买楼收租又有1.0MIL负债,早前借贷力计及最大只3.1mil,之后点再买第三间呢? 读者回复元气,储下钱收下租之后,假设新楼收租$8500,借贷力会更新至(12000+12000+8500)/2*2.59 = 4.2mil。即减去读者已借之1.5mil,还有4.2—1.0-1.5=1.7mil可借。另一个当然要读者人工增加、或找个担保人。找担保是另一个topic,本星期六在买楼101再谈。惟月入万余元之庸才,因有人生伴侣,再先购一房在手,竟有方法触及“一生三宅”! 十分鼓舞!!   此案可令大家知道不是人人都系将钱按出,然后九成买楼再偷鸡收租就掂。要知偷鸡是靠经验,而你人工低到某个水平就要另觅方法。本案读者有计算上不太允许错误,更比其他人需去捕捉升跌市再加上有比平常高回报的收租单位。当然最基本亦最重要的,就是专心去提升自己收入,利己利人。

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四间楼点用万四人工在四十岁可达?#483案庸才

30102013

谂sir,你好! 本人40岁,月入14k+兼职3k(有报税)另有替更的士但收入不稳且没有报税每月收入约为2至4k。另太太(未注册,但有2名小孩分别4&2岁)34岁月入17k。 有一层08年购入140万市值300万并于今年6月转按到痕生银行,按7成210万(扣回之前欠款可得100万),每月还10k,租金收入10k。   另一自住楼(同屋苑)11年购入220万,自住,按7成,原来月供5500,太太在满2年SSD之后,把楼以200万转名给她弟弟,借5成,每月供4800。仍然自住。 再以我名购入2间屯门,1层1房183万7成上会月供6k,收租6.5k;另一间2房200万,5成上会,月供4600,租回原业主,收租6000,都要加太太担保。 另再借多私贷25万,分5年供,每月约还5K; 每月仍然月供股票10K(1398 & 3988)之前供果D已经在今次买楼沽出套现。 现手中已无余$。 想请教如何继续再财富增值,本身亦有些打算。 1/等2015年过罚息期可出售08年所购入之出租楼约可得100万。 2/等2015年过罚息期可转按现自住外弟名下现市值300万之楼,如5成按可套得50万,7成按就有100所得 3/之后再等时机用太太单名购入较大之3房单位自住,本来自住的就可出租 4/ 本人之工作已经属夕阳行业,如失业将会转做职业司机。因此亦希望能够于将来或者能在2018至2019年买入一部的士。 希望谂sir教路令之后的路更易行。 万分感激! 肥全 上 答案 肥全万四人工,己在四十岁拥有四间楼,实在令笔者眼前一亮。你可以话佢好彩,博到尽买到一蚊冇剩再遇上大升市。但90%之成功皆不是侥幸,起码佢之前每月供一万蚊股票就唔系好多人做到。   是的,月储一万其实真系唔多,可惜在笔者以往所见无边几个能做到。现在肥全已在四十岁前尽佢能力播种,是时间加强防守,等待收成。肥全能颇清楚列出现有资产的借贷、现金流,实是大家投资前需注意地方。       现值 购入 借贷万元计约数(月供) 租金收入 物业A(原住房) 300 140 7成上会210(供10000) 10000 物业B(转到弟弟名下后搬入) ?? 220 5成上会100(4800) 自住 物业C(一房) ??? 183 7成上会128(6000) 6500 物业D(两房) ??? 200 5成上会100(4600) 6000   现时读者手上已无现金,主要原因是未有好好运用自住楼可以新造按揭至楼价九成的特质。另外用平于市价的价钱转让比太太之弟弟,好处是可以打少些少印花税、但按出金额只能到平价计之九成。何况读者只套至一半,实在是全盘计划中之败笔,令现在自身防守力减低,一定要为跌市作好好打算。   […]

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跌市第一滴血! 如何考虑楼价高低?#472案穷中产

19102013

谂Sir, 你好, 拜读你的文章多时, 你见解独到分析合理, 小弟敬佩;特以此留言咨询谂Sir之宝贵意见。   小弟年37, 已婚, 我的职业为公务员, 月薪34000, 太太为私人公司文书职位(她工作的公司都算系独市生意, 职位相当稳定), 月薪20000; 现有一层新界东已供满绿表居屋(04年100万买入, 现在楼龄20年, 3 房实用5百多尺), 夫妇存款等资产300万, 9月初买入了一个同区不足4年楼龄的私人屋苑(2房, 实用5百多尺)580万, 向银行做了楼价7成即4百万按揭(30年期), 月供约16000, 原本打算买了后放售现住的居屋, 吐现后做定期再观察市况; 买了之后楼市进一步交投收缩, 惊觉入了贵货, 一方面居二市场难揾客承接, 价钱更有回落之象;   二方面, 如不放售现住单位, 十多万的双倍印花税将不能取回, 更可能要被银行追按揭成数差额; 三来市场一片吹淡风谓楼价2~3年内跌3~5成, 惊自己买了贵货; 我夫妇正想生育一名下一代, 双方各有父母, 但都不太依靠我们供养;   现犹豫不安, 请谂sir为小弟分析一下, 小弟是否做错了决定? 下一一步又应该怎部署? 减价都要卖走现住居屋? 继续住现居屋, 将新买入的单位放租? 将来若真的楼价跌, 值得为居屋补地价吗?   答案 居屋补价是将当时(市价x售予住户的折扣价)去计出补价的。如要补价,永远是市跌补有着数。在笔者而言除非楼房劲升,至补地价后亦能净赚十年储蓄或更多,才会考虑放售。现在居屋已供满,赚价应二百万有余,惟观察读者人工和储蓄比率很高,本不应卖出居屋套现。加上读者现在心烦更未搅清楚自己在买楼及投资上之部署,希望考虑清楚文中所述要点后,自己再想清楚一次。   居屋就像读者的一个堡垒,加上卖后不能再享免补价机会,当然留着是更好,可惜在本次之建议,绿表居屋将成为失误作弥补之一个筹码。十分喜爱免地价就有楼住,而免地价住居屋应是帮读者“月揾五万储近五百万”之其一主因。相信读者应不是炒股致富一流,由他文中所述心情,不见得有深厚应市经验。   考虑提供之正现金流 请将580万之500呎两房放租,看租金到收回多少。现在读者新屋应要供$15000,收回租金应可相若,抵销供楼支出。读者可能心想楼价大跌点算? […]

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穷中产如何上流?#458穷中产

LumYeung Sir,   多谢你既回应, 你本“楼换楼”我同老公已经细心阅读过, 实在获益良多。其实睇完之后, 觉得自己好落后, 以前成日以为自己系专业人士, 有份稳定既工, 放工睇无记, 咁又一day, 真系99岁既阿毛都醒过你。   我同老公决定发奋, 第一步起码买多一间楼。上次向lumyeung sir讲过,我自己月入50k, 老公月入60k, 31同32岁, 两年前系沙田联名买左层楼$4m, 而家市值钱$5m。最近去左银行做转名到我自己名下, 7成按, 月供需约$13000, 30年。我地以家有1.5m cash, 希望用老公名买多一层大d既市区楼将来生bb用, 呢间楼唔一定而家用。想问下lum sir 意见。   Target 6m 市区楼, 有2个心水: 1)      四小龙, $5-6m 大既可买600-680呎, 2房, 8-10年楼龄, 交通都方便。见到d neighbour都系年青家庭多, 相信都易买易卖。希望第时仲有南昌站效应。 2)          傲云峰, 六百几呎, 价钱免强有$6m, 选择少, 9年楼龄, 见到d neighbour好多阿公阿婆, 以比例计好多都系一手到而家。交通方面, 将来有土瓜湾站系正下面, 又近启德, 将来发展相当不错。 请问 lumyeung […]

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买住半间楼顶档先咁骑呢?? (答)

阿May个case正是极多人谂紧。有些少钱而冇楼系手,想买楼但太贵买唔落手,点解决??   每个人系住方面都非常主观。有人话佢住系柴湾劲方便,又有人话元朗好好住。当然唔同人有不同生活方式,造成上述现象。而当你想买入自住既区域楼价太贵,你系咪就咁痴痴地等呢?   其实现时既老一辈都系由细楼换大楼,一步步揾自己既dream house! 所以如你储到些少钱,不妨比三成首期买间旧些少既楼租出去,补贴自己租金。由于呢间楼都系放三到四年,不妨睇旧些少,但劲好租既选择。   ->>按此看问题   至于你会问我买左楼,一旦我既dream house跌到价,我买左间楼蚀左钱计埋咪冇赚? 谂样认为条数系咁计: 你睇中四百万既楼,租金系一年楼价3.8%即每月$12600。你而家用手上六十万case买间一半价钱既楼,即做七成按揭上间二百万楼房收租4.3%,计埋杂费收$6800一个月,按揭分廿五年还每月六千,当中本金还$3800。咁即系话咁做可以有$6800-$6000+$3800=$4600落袋。   万一楼价一年跌两成,咁就正啦!! 你dream house只需$3.20mil,非常好你可以考虑买唔买,有(赚80万!)。而自己收租楼就蚀$0.4mil,真系落袋既租夹埋$55000。呢一年比左既租为$120000。系可以讲你(赚)左$0.8mil-0.4mil+55000-120000=(赚)$0.355mil。换句说话讲就系你买入一间同你dream house平一半既楼,先令自己(约)交少一半租,但drawback系如楼市跌你比“只租不买既人”贵10%入市,你问自己肯唔肯。   万一楼价一年升两成,你dream house买唔到当蚀$4.0mil*20%=$0.8mil,而自己间楼赚返$0.4mil,加埋落袋既租$55000同埋120000租金支出,你(蚀)$0.465mil。当然呢个系账面上,因你个$0.8mil亏损系假定出来。其实你用细楼升值有四十几万落袋就真! 就算加埋SSD沽楼,你套到三十几万可以帮你守多三年(够比三年租)。换句说话讲你买间平一半既楼收租可以帮你市升(蚀)少一半。   呢个例子当然假设了两间楼升跌同步,不过concept可以应用系好多地方。此设置为减低你投资组合既波幅。即系等于你先买平间楼,升跌都少一半,系黎紧呢个估佢唔到既市况,可以运用。留意系如果你target亲都系千万豪宅,买卖洗费会扭曲上面所提回报。咁样做比起你只租楼博铺大细,令自己更有预算。

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只要肯去谂,三十岁可将物业一变三

阿明系一个屋村仔,自己揾$22000蚊个月,稳定autopay出粮。比上不足,比下有余。出黎做左五年野,成廿七岁人先储到“十皮野”。佢知道自己再储钱落去都追唔到楼价升幅,由2007年望楼价跌到而家2010年都未见到。系一个闷热既夜晚,阿明同佢老豆提出自己买楼之策。 系冇办法之下,唯有打老豆间屋主意。佢间老豆系荃湾间楼可唔可以加按出黎,系2010年间荃景花园市值210万,只欠银行40余个。系2010年楼宇可加按至七成,阿明将老豆间屋加按至五成,套现2.10mil*50%-0.40mil = 0.65mil。佢将供款拉长至30年,欠银行1.05mil每月还$3540年息1.3%。佢借左老豆间屋加按后都有良心,帮佢供哂成间楼,自己又可以多旧钱做首期。唯一唔好系原本间楼就供完又要重头黎过,供楼重担由老豆pass左比阿明。 阿明当时廿七岁又未结婚,心谂买间屋收租迟几年攞番黎自住都未迟。一心向往住村屋养番狗既佢,胆粗粗定入去西贡科技大学附近睇楼。阿明认为屋要拆开租先高回报,最好租客非学生莫属。基本上唔难招呼又易话为。就咁佢系同年用240万买入西贡大埔仔700呎村屋一间,租比大学生三伙夹埋租金$14000,回报达7%。当然厕所同去水位要比钱执过,厨房位可改为厕所,佢够胆死揾个装修既老友边学边做,悭返些少人工又快手完成! 间村屋做七成上会,供25年每月还$6500(本金占$4742)。阿明入息$22000够两间楼上会,就算唔够自己仲有些少私己可降低每月供款。收入就非常犀利,$14000蚊租可以供哂两边楼,仲有$4000蚊净。间村屋仲叫学生同佢签一份过租约报称月供$14000。唔可以分租因银行唔会接受分租租约当入息的。 三年过后,阿明三十岁,间村屋假设升值一成,至2.70mil,而欠银行只剩1.50mil。而每月收租净低$4000蚊又储起,现金有约15万。系2013年,小明只系等一个机会,就系政府批准物业可加按由五成变返做原本既七成,咁小明就可将村屋加借至2.70mil的七成,套出2.70mil*70%-1.50mil=0.39mil,加埋原有0.15mil有成0.55mil可同女友拉埋天窗买新居结婚。大埔仔村屋太好租就咪鬼卖出啦。 可惜2013年楼价都系跌唔落,政府都只准加按至七成,阿明唯有唔打村屋主意,叫女友夹几万加埋原有自己十几万,比廿万出黎买荃德花园做九成上住会先。阿明买呢间楼之前谂左好耐,因为佢可以收番村屋住,又或者租屋搬出去住都得,但阿明条数系咁计的: 租屋住平均洗费系楼价3%,村屋码大值2.70mil而回报有成7%,减埋按息回报都有5.7%,自己租间细些少既楼比3%洗费都可以用村屋收既租cover番出面租楼条数。所以趁早买间收租楼,可“以租养租”,减少自己婚后居住开支。 最后阿明手头上同女友有廿几万,决定买楼。因楼市在2013年已累积升幅不少固买入size细既荃德花园两房二百余万。女友冇任何楼系身当然可借九成上会,每月还$7600,最不足既系2013年按息已升至2.1%,做唔返2010年1.3%年息咁平。但阿明系房屋上既开支,只系$(3540+6500+7600-14000)=$3600。用几千蚊hold成三间楼,策动被动入息,实是阿明廿七岁时认谂同肯去间屋企人借“第半桶金”所赐。希望阿明既故事启发到你早一点去准备,认清阿明咁做亦都有佢既风险。今朝既安乐需要你提早去付出的!

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买楼既几分钟,系台下十年功(问)

颜小姐问: 你好,最近才看到这个网页,很有用。请问我现在自住楼大约310万左右,借银行100万,月供3200元收入2.2万。想买多层收租,请你指点下。多谢 你好,年龄41,有一小朋友,现住北角,手上只有几万做日常生活备用,大陆有一份资产可卖五十万人民币.最好买港岛区,因为先生不太理财,本来有朋友的朋友三个月前在沙田翠华花园购入156万租内地生8000月租,一次收一年租,现叫价要185万,先生怕收租困难,但我想为退休做准备,请指点,谢谢。 ->>按此到答案

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