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愚蠢的新樓買家(12月篇) #1479

錯誤地購入荃灣、愛炫美作為投資 本人剛完成收息101，並已報讀諗sir所有課程，在網上觀看諗sir的教學影片，令我獲益良多。我和其他學員一樣，如果能夠早認識諗sir，便不會犯下如此大的錯誤。 本人錯誤地購入荃灣、愛炫美作為投資，想請諗sir幫忙解救。 本人檔案如下： 收入：本人47歲月入$55000，丈夫45歲月入$40000，另有＄4800房屋津貼     （限取10年現在已經取了4年） 物業：1.屯門三房(本人和丈夫聯名購入)，2010年用345萬購入，現市值        約800萬，欠按揭150萬，月供＄11,000      2.荃灣、愛炫美(以老爺名義購入)用860萬元買入，採取建築期付款，        需要五成按揭。 投資: 1.一百萬元做定期 2.七十五萬元在恆生做基金收息,每月收取約＄5000利息 3.車位一個＄88萬購入，現市值約100萬， 4.股票約有20萬 現金約有100萬元，每月儲蓄共四萬元 目標：希望能學會投資，並藉着購買直債或債基去提高本人的收入；能擁有      一生三宅，在餘下的日子儲蓄足夠的金錢準備60歲退休之用。 問題： 因荃灣、愛炫美以老爺名義購入,請問如果將愛炫美出租, 其租金是否能夠成為本人和先生的借貸力呢？ 本人有以下想法：如果搬到荃灣愛炫美自住，把屯門三房出租，這樣的方案可行嗎？屯門三房的租值約＄17,000，但因領取政府房屋津貼，如果租出去的話，便不能繼續領取。應如何解決這問題呢？   ※備注：因丈夫是公務員現正收取＄4800每月的房屋津貼，共可以收取        10年， 因此，房屋可以轉名但不能加按。 希望諗sir能給予意見，教導我怎樣跳出困境，萬二分感激。     ANSWER: 錯哂 原本夫婦的聯名樓，應一拆二可套出480-150 = 330萬 860萬應該買左愛炫美兩房，如選取15%首期及頭兩年供息唔供本，欠發展商二按731萬，供息當2%要約14萬一年，2019年尾收樓如樓價比現時只要低20%，幢樓值688萬，而本未還過仲欠730萬，讀者即成負資產。帳面輸左200萬更等於讀者工作超20年所儲(100萬現金+75萬基金+20萬股票)，多年血汗錢一輸比李生沒收。   筆者無原因要嚇你，不過只要中原城市指數返回2014年個價，約140點左右，所講一切就會成真。肯定香港仲有大把呢類似讀者既投資人 – 唔認真、唔數理化或太遲開始對待理財既人，快要面對中期settlement。筆者今日叫人買債及計好借貸力先買樓，係騰訊升到$431既時間比人笑傻仔。深層一點去睇，樓市股市照升而筆者做多幾年傻仔，總好過目睹股樓回調摧毀萬千家庭。   將新樓租比租客享受，是做完上述傻事，再二次傷害自己既行為。老爺名既樓係唔可以當做自己租金收入，而讀者將報稱自住既樓出租，萬一比公務員事務局發現，筆者只係希望讀者買既係愛炫美低層或五座靚野，咁係負資產加上失業之下，跳落海應該有三成機會無事。解決方法係先將屯門三房一拆二，趁高拎返330萬係手，連同自己200萬共550萬，萬一未來幾年有跌仲有錢應付CALL LOAN。留意發展商二按唔同銀行，銀行係2003年沙士個陣只要業主肯供，好少CALL LOAN。但發展商二按CALL死左個客，可以持返間樓重新再賣。故銀行同發展商二按，對負資產處理手法係唔一樣。   由於加按左330萬要供多330/259 ~ $12700，讀者未上堂安排之收息只有8%，不妨加投資金至200萬買債基及緊記分段買入，200萬收12-15%息可月收20K-25K，夠補新供之樓按。久而久之樓按供了10年，再等一下供甩330萬就係自己。利用低息環境先供後供，是時間不足45歲先開始搞理財的人之補救法門。先借再供肯定有風險，但唔做野博樓市唔跌都係大鑊。   買完200萬債基其餘淨現金。45-55歲人等一個機會，就係樓市比而家跌20-30%，動用150-200萬比3成首期再買樓收租。你明白要用老婆名買會好一點，老婆好似唔係公務員。跌20-30%先買係因為香港樓市在1997年，急跌就一年跌40%。那用筆者水位係跌20-30%之後再比30%首期買，基本上1997再黎讀者都唔會負資產。那有望55歲之時有三間樓及200-400萬資金，加埋長糧，起碼有平穩生活。

將舊樓從負擔變為搖錢樹 #1434

諗sir你好!   早前上過你買樓001, 獲益不少! 謝謝您!   本人為會計師 月入27,000, 丈夫月入20,000,  原本和家姐一家三口及母親同住一北角舊樓(44年), 近年因大維修問題, 出現釘契危機, 兼家姐因供樓後未能負擔家用, 自己又想置業未能全力負擔, 最後將北角樓放售套現580萬, 280萬將留母親收息做生活費並和我同住, 請問諗sir 有什麼建議風險相對低的7-8%收息工具?   置業方面, 母親資助150萬, 有留意將軍澳一帶新盤希望和母親住得舒適一點, 但本人在機場上班路途遙遠, 及始終多年來港島居住, 有想過租西環或購買將軍澳或九龍灣樓收租, 請問是否可行? 也有考慮放租需要繳稅及按揭5成等問題, 亦記得諗sir講過將軍奧供應多等因素而不是最好區域? 或150萬有否機會買到兩層細價樓收租有更大回報?   敬希賜教！   answer: 香港人每晚住在建築物，但對<建築物條例>及<建築物管理條例>知得很少，致使有人利用漏洞從中在維修「圍標」賺錢，呢D事不時聽聞。更有人以此為因落藥，大講投資香港買樓的煩處，游說人買海外樓或買股票…等等。要知香港人以冷漠見稱，咁好心機唔收錢同你介紹「好野」! 看倌需要思考清楚。   讀者北角舊樓出現大維修問題，估計是業主傾唔掂未能夾錢，政府可因樓宇失修而對業權加入section 24的負擔，有些人稱之為釘契。要業主作出修葺或嚴重單位可由屋宇署強制修正及後追討業主費用，得到當局滿意才可撤銷「釘契」情況。有些人問被釘契既樓係咪唔可以賣呢? 答案是可以的，很多情況只消買家在合約註明已知悉產權有負擔，仍可賣走單位。當然賣家出價較低就肯定，買賣舊樓尋寶此遊戲各位要搞清楚才好入場。   另外買賣老舊樓常發生的，是單位由夫婦用「長命契」持有，其中一人過身而未搞好遺產承辦，土地查冊仲係聯名。此情下如先生已故不能簽名，究竟老伴能否將樓加按? 或賣走? 答案是可以的，只要出示埋先生死亡證，就當法庭未判亦有銀行願意將樓加按，仔女擔保。當然幾間大銀行未必願做，呢d case要有技巧。至於賣走亦有業主肯接，轉名手續可以搞到。當然disclaim一句，如閣下個案奇特，例如爭產或突然多左個細佬，你就要付費去問律師意見。   至於讀者，佢先要搞清楚自己認為咩投資係風險低。好似匯豐控股，價格波幅用Standard derivation去表達，過去3年10-15%左右。債基是5-10%左右。計得出債基風險是買匯豐是1/2或1/3。但究竟合唔合讀者心水? 筆者唔知。至於北角樓如讀者未有能力或時間處理，賣都係可行方法。但賣後必需補買回一間價碼較細的樓。由於買樓是長線沽空美金希望越供越輕鬆之行為，故不宜睇市況而入。一些人希望賺得大而又想等市跌用樓去cap盡升幅賺大錢，這些性格的人自成一角，亙相圍爐取暖而無實作。當然有30-40MIL港幣現金在手的，開始有本錢單向沽空樓市。不過若有已有3千萬係手，係咪真係為錢要咁煩去搞野呢?   賣樓後可去好的區份買樓，由於自己、老公、母親都已全甩名，其實佢地八至九成上會買兩間400萬的樓，首期亦只200萬之內。那580萬收益淨380萬，用收息101的穩妥方案(老豆之選)，年收8%息一個月都有$25333落袋。400萬樓在九龍仍有些選擇、或荃灣、九龍灣再預多些少錢亦可入手。係兩樓在手而增加了$25k月入之下，讀者應可顧及佢又照顧阿媽而機場上班之疑難。   至於有d人話買債基或投資風險唔應該用Standard derivation去表達，筆者先尊重每人意見。惟本blog論證手法只不過大學教的risk modeling引述而成，什麼股票估值、分散風險，筆者只不過將大家學位課程的內容用較輕鬆的手法寫出，不敢扭曲或推翻先賢所述。但究竟是否可信或你希望聽出面sales好聽個套? 閣下先決。

後悔的新樓買家: Robert仔 #1388

諗Sir你好，我之前上過買樓101，獲益良多，已報8月收息101。 本人33歲，從事股票行業，月入65000 (未計bouns，可大可小)，未來幾年慢慢升應可到8-9萬，但非常同意股票難搵錢，所以有幸向你學習買樓同債券。   家庭成員包括無做野的太太及剛出世的BB，現居北區兩房上車盤，是幾年前太太在職時買落及按揭。現在最大問題是，因各種需要(返工、近家人)，在家人幫助下(提供300萬)，年初買入紅磡三房換樓，後來睇完你的文章才發覺完全做錯決定，相逢恨晚!   財務資料如下： 紅磡三房 ，865萬買入，現欠492萬，本人名及按揭，可租23000 北區兩房，156萬買入，市值450萬，現欠160萬，太太名及按揭，可租11000 現時剩低現金約40萬，每月可儲1-2萬加Bonus 其實本來家人的錢是無償的，但我覺得一定要還，選擇一是賣出兩房，一次過還錢，但之後應該無晒現金投資，但可降低樓價風險，邊儲錢博樓價下跌買過，選擇二是把兩房放租，用租金加閒錢慢慢還，我傾向前者。 既然錯了就要認，希望吸取教訓，計劃下一步。謝謝！ Robert上   answer: 筆者成日都同大家計出香港股票之波幅同回報，差得不成比例，即付出很高波幅，先獲取些少回報。稍一不慎，隨時沒頂。此話選在恆指近期破27000點後說出，一是出於私心，希望你明白諗sir唔係一個隨波遂流既人，股市升不會改變本人對股票本質之看法。二是為了公益，希望各位落注前先思考今注是否「重注」、謹記股市不斷做緊財富轉移，仲要「專收叻仔」。   看畢本案來文，就當你對諗sir講既野一向有懷疑，你都要信下「Robert仔」。佢好明顯唔係一個股票經紀，而是個定薪(及會加薪的)股市從業員，叫做一個行內人。根據佢所講:「非常同意股票難搵錢」。亦因佢少花時間追趕股價，集中精神工作，故人工高生活相對穩定而老婆唔使撈。當然股票難搵錢但同意梗有些少人有斬獲，莊家更是在財力上有優勢、在資訊上都有優勢。看倌若有緣睇到呢篇文，想清楚後仍是覺得自己是聰明人，才不斷用返工時間睇股票。   讀者學得遲，一大舊錢困死左係紅磡三房。要賣樓要比約20%特別印花稅，賣左再買又係稅，已經做唔返轉頭。唯一可以諗諗，就係趁市高將北角樓轉名比阿媽，順便按爆八成拎多200萬出黎，咁做按揭月供多200/259 ~ 7700元。而200萬拎去收息，由於家底有d不妨少博，整隻債基c套餐收15%、或行得更高收18%。200萬現金產出$3000/月，儲返兩年又多72萬買樓。到時紅磡樓已夠3年，賣走唔使比SSD。當然讀者梗係要求神望樓價唔好跌。紅磡三房之結欠只在樓價之一半，好有可能轉到出租用途，令讀者用約多23000計作批核按揭之收入。現時手上資金只40萬，除收下息都冇咩好搞。總之將軍隊重編，有時間就去孟加拉散下心，就係robert應作的。   近年證券商已興起買股唔收佣之潮，搞到一眾靠佣為生的股票經紀無啖好食，或快被淘汰。唔計佢地、或一班希望個客開discretionary account比佢地炒既從業員，咁咁市場淨返低講股票既人有邊幾類?   有類是專幫莊家手出貨既人，究竟邊個係大家心中有數。由於利用一些豁免令自己唔持牌不用報倉，那就可以自己先入股而係網上狂推，直接受益而又唔受證監規管。   有些是經驗老到的股市阿sir，他們一般由股票經紀或其他金融公司轉型至教授學生。他們靠學費及幫學生落盤的佣金為生、有些學生更是攞左阿sir料而走去免佣買，學生咁做亦無可厚非，有料既專欄或群組自然加得起價。   仲有一類是由「證券行助養」的股評人、他們出公司糧寫Report吸引客戶過黎炒股，如屬無料客戶自然取消戶口。   咁世上究竟有冇自己炒得又勁，又會經常寫野/拍野、樂於助人既全職炒家? 有，不過香港數埋可能得幾個，仲要佢地比number唔係無求，只不過係人地鋪大茶飯你未睇到，所以係灌溉期你可以執返十蚊八個。當然江山代代有才俊，一個9:30-16:00可以貼市炒野，仲要有時間寫下文章彈比人、更肯係Facebook post不斷降reach的情況下花心思等你睇到佢既文章，呢位卧龍，如能引荐筆者感激至極。又如搵唔到，先幫筆者搵個收$500稿費，就肯落足料寫篇爆稿既股評人出黎。都好想要。

缺乏資金的80後個案 #1378

諗sir： 你好﹗ 我是dv42收息101學生，上課後對債基叠層方案印象頗深，惟現處一個「買唔買多一間」關口，打算年尾前報讀買樓003課程，但現在心急想先問問你的意見。   本人年屆32歲，剛升職月入穩定67k。太太30歲，收入穩定47k，合共可月儲40k。現有一聯名住宅物業長期自住，兩年前買入5.95m，現估值6.5m，按揭尚餘4.3m，月供17k，剛過罰息期。有現金大概40萬。 40萬儲蓄大部份會用作高流動性投資(打算年尾前儲夠50萬行債基叠增方案賺10+% 息)，預留不時之需。由於打算未來有小朋友之後太太轉兼職，收入會少15k，我想在他仍有現時收入之時，將現時單位轉到他名下，空出我的人頭將來再買一間樓，否則將來他過不到壓力測試 。 有追開你的專欄，亦認同以我們的月入應主打儲樓，但手頭現金不多，現考慮以下舉動： 1)    轉按，用按保低估單位至6m (按揭轉介公司認為可以做到)借足八成480萬，套現金大概480-430=50萬，扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還)，應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位，首選屯門區樓再自行放租。 以我們的借貸力(67k+47k)*50%/10000*2.59=14.76m，現用了29%，再買這一間樓後亦只用了54%，和70%的安全線仍有一段距離，應算穩陣，但資金上會比較緊張。同時，400萬上下的選擇很少，希望能有30年樓齡以下的選擇，而恐怕再等選擇只會更少。是否應儘早在可用按保按高成數時入市，確保有兩間樓在手? 又會否怕樓齡太高，日後易手會有困難？   2)    轉按加按保計劃，按足八成套現金50萬，加上原有儲蓄40萬放到債基叠增收10+%息。這樣，一年內收的息應彌補了按保的60k費用，再靜待時機及儲更多資金買4m以上的樓收租 (按保計劃按八成)。但到時太太很可能已轉part time，要把現樓轉在我名下，亦要我擔保他才可過壓力測試。在升市下，此選擇會否比選擇(1) 好？   3)    暫不轉按，亦不轉名，省回按保大概60k保險費，在儲足50萬之後用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機(我的按揭正是在叠增方案的目標銀行做，已有相關戶口，根據上堂所學，50萬應該夠做)。 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。 缺乏資金的80後上 answer: 之前唔儲錢、太太又想轉PART-TIME、又想將間樓轉去老婆名而部署自己再買而慳稅，世界上沒三全其美既事，怪就怪夫婦月入過十萬而儲蓄只四十萬，咁情況真係唔識講。現時難題在於夫婦有聯名樓一間，究竟轉比老公單名揸定係老婆單名揸著數? 老婆下年做part time收入大減，下年將間樓飛比老婆，佢一個人食唔起要老公擔保，就影響了老公再買第二間樓時之能力。   其實學員睇筆者免費文章，意識到聯名轉單名有著數，大概就是前兩天經濟日報講的「自製首置避稅」此做法。亦即筆者講的一拆二。不過筆者係2012年尾有了BSD之後一季(2013年)就開始寫文可以用「一拆二」方法拆解。到2017連報紙都識講，咁真係政府會取消近親轉讓用返第一標準打稅這條路。 當然2017睇埋報紙幅圖，敢講仍然唔夠「搵食」。睇返讀者既case真要實行之時，有更多考慮點要學:    轉比老公，那就肯定再買樓是老婆已轉part time，借貸力大減難借錢。基於夫婦莫財而老婆借貸力快消減之原則下，快按盡而轉比老婆應是較好的。不過老婆一個人人工又唔夠借，加老公做擔保又會影響佢再買第二間樓之部署，故「借貸力由無變有之法」是報紙無講，會計師要收錢先肯幫你做，而你識左就等於可合規幫自己借多d錢之步驟 聯名拆一半比老婆，在上圖只交待是「轉讓」。不過轉讓可以用賣、送、換進行，那一種比較好? 如用賣，是否真的將賣價set低就可咁天真避哂從價印花稅? 如有人拆左一半比家人後，自己要即買樓。即係因為想買，所以先諗返轉頭要拆既個案。拆左出黎那個舊樓未甩、而新樓又要買既時間，點騎住兩間樓去申請按揭及免15%稅?   至於讀者，依據他們財力，還是等等唔好勉強今年買樓。至於保險費可問銀行加借，當然同意借都是支出，但他們不見有條件可省下此等費用。總之按盡同之後比心機儲錢，就要他們在未來一年先要調理的地方。搞好轉名同埋用買樓003之法，為老婆準備借貸力由零變有，可幫助日後儲樓之事。更何況老婆之後做part time，若加埋一些借貸力之變大法則，其實可做part time而不失借貸力都唔奇。   若有90萬在手可行收息101的債基疊增之法，一個月收9k-10k，加埋自己月儲4萬，應該兩年後又可以多一百萬在手了。總之讀者未學好儲錢之前，買第三間樓是多餘，第二間樓都唔使勉強。儲蓄是理財之基本，體現了理財之執行力及態度。

上進人仕理財方略 #1373

諗sir你好! 小弟是一名現年32歲的庸才，才剛剛消費了一筆錢踏進了人生的另一個階段。 本人已拜讀諗sir跟龔sir的著作，希望早日與太太達到財務自由，擁有3個單位，所以在此求教。   入息開支狀況 本人（32歲） –         入息：$48,100（已扣MPF），應該在7-8月有4-6%的加幅 –         專業人士 –         租樓：$11,200 –         支出：$21,300（包保險及家用） –         月供股票：$7,500 –         每月Saving：$8,100 –         名下有一物業   太太（33歲） –         入息：23,000（已扣MPF） –         公務員 –         支出：$11,000（包保險及家用） –         月供股票：$5,000 –         每月Saving：$6,100 –         名下沒有物業   兩人總資產     中西區11號校網一38年樓齡單幢一房物業（可開兩房）（或兩間套房 ） ，用自己名於 2014 年底買入（認為買貴了少許），每月供款$11,900 ，管理費$684，剛轉按，現銀行估價534萬，現$14,800 租出，尚欠318萬。（註：當中跟家人借$400,000買，暫不用還，不過也希望末來3-5年還清以作他們退休用）     現金（包含小量外幣）：$858,000     超長年期投資相連保單：$187,000（年少無知時買入，主要是美國Biotech/High Div Fund）     港幣計價港股基金：HK$170,000     港幣計價高息股基金：HK$195,000 （年度化股息率：4.5%，每月派息）     港幣計價債基：HK$294,000（年度化股息率： 5.5 %，每月派息）     I-Bond: HK$110,000

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[諗sir]結婚要生仔，買樓籌錢點樣辦? #1367

  諗SIR你好, 小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (因為收息輪賣到冇貨了, 要訂!), 自覺虛秏太多光陰&機會, 真有相逢恨晚之感.   小弟今年36, 女友32, 現正在一小村屋同居, 打算明年結婚, 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價回落少少再買 (因為眼看銀行已經開始加息, 同埋諗SIR話過應該在樓價高位回落10%才入市增加防守力), 煩請諗SIR指教:   小弟月薪25000, 女友月薪35000, 流動現金約50萬, 股票120萬, 由於我們住一起, 所有屋租, 水電費, 飲食生活各樣消費小弟全包, 儲錢是女友在儲, 每月最少儲25000, 另小弟有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 供了4年, 供25年, 息口唔記得, 月供5100多, 現應該還欠127萬, 女友沒有物業, 我們也沒有另外的借貸   小弟&女友借貸力, 計算為(35000+25000) / 10000 X 50% X259萬= 777萬, 再減127萬= 650萬, 由於小弟與母親聯名的物業不能賣,

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為三間樓鋪路 #1363

諗sir你好， 最近有幸拜讀貴著作<<樓換樓>>，深受指教。之後，報讀DV42收息101，及買債基收息。現在亦經常追看你的blog，每晚看直播拿書，已讀超過10本，增加自己理財知識，但也未能看透樓市，及怎樣操作買第二間樓，現懇請諗sir指點迷津。 本人今年37歲，公務員，扣除MPF月入2.9k；太太35歲，教師，扣除MPF月入50k。 有一兒子兩歲，一個工人姐姐及養一部車。 現家庭總支出4萬(其中每月$5000還比外母)   於2012年尾聯名買入馬鞍山自住樓，買入價3.06m七成按揭上車，現值520萬。分兩次加按6成套現共120萬，做30年按揭，現欠銀行3m. 息率H+1.3%，月供~10800。 兩人現有資產: 現金兩人合共65萬 股票50萬，9成REIT 7成上會債基38萬(按出26萬，1.75里息)，收大約10里息 保險基金20萬，每月9.7% 每月可儲28k。 (以上已包括之前套現出來的120萬)     因多了小朋友及工人，現在的兩房單位唔夠住，想換一間3房(700-800萬)，及出租現時的單位，但現在樓價極高，又有15%稅，現在單位又未供夠50%可以出租(因公務員關系，不敢偷雞放租)，我應如何應對呢？ 1)       應否折名，再買第二個單位? 方案1, 現住樓轉我名，但不知可不可以過到壓測? 老婆人工高D可能可以買到3房。 方案2, 現住樓轉老婆名，我人工可8成上會借盡360萬，買多一間400萬舊樓 2)       不買樓，現住樓補價5成出租，再租3房 還望諗sir賜教。之後再拜讀你的課程，謝謝。   ANSWER: 樓市係無得看透的，就連筆者都不能將其看得透徹。聽日星期五文章，會回顧讀者1年前作的樓市評論，幫助了一些有緣人選中跑贏的區份及單位類別。惟樓市參與者應先想清自己入市的初心，再配合自己的借貸力作出買賣決定，同時可計埋買幾大同買幾貴。   對大多數人而言，買第一間樓的初心是為了免支付租金/居住成本。 買第二間樓: 為自己拓展退休收入/提早退休 買第三間樓: 為自己拓展退休收入/賺價收益 買第四間樓: 賺價收益   讀者及太太借貸力為(50k+29k)/10000*2.59*50% = 1023萬 現在已用借貸力: 3萬 另外留意讀者儲蓄能力認真麻麻，加按套了120萬，而現手上REITS+債基+現金約150萬。那即是佢打工十幾年儲得廿零萬? 但佢又報稱可月儲28K。此事筆者未能花時再探究。   如果有得從頭來過，當然是提價賣樓比老婆然後再借當中之50%，那錢既可以有，老公名亦可拆出，而原本自住樓可正名轉做出租樓。大致是520萬的樓轉580萬賣，雖然要比多些少印花稅，但老婆可單名將樓按至580萬*50%，令按得金額同佢而家120萬爭唔多。但轉正出租用途後可把租約作提供家庭借貸力，為三間樓鋪路。可惜現時已加按受兩年罰息期所縛，讀者都係無呢個魄力去大作為了。   關於轉名及壓測之事，在文章討論不了。筆者已同佢理順左借貸力及已動用成數約為30%，應作之方向是先生單名買樓自住。由於儲蓄能力暫時一般，格局都係努力買樓，利用銀行幫佢地去脅持租客去加快儲錢。   另要講清讀者實行的債基不是筆者在收息101所授的債基疊增方案，他在來文中那套屬自行建構，筆者評論不到。只好說大部份人修畢收息101的同學，就算之前有買過類近既物品，都轉換了原本的組合及槓桿比率。同學亦計到自己之前比多左幾多佣、比人食水了多少。同時明白之前收10%息係搵命博去換10%，而修正後可運用更低波幅的證券達到相同或更高息效果。   換書、增加知識、同思考都唔會幫到讀者。他可自行檢視在執行儲蓄上的成果、亦勸喻佢每晚多揸車少睇我地節目，因為呢件事係幫唔到「佢件事」的。應面對自己、選對的執行。

做一個收入給媽媽 #1356

諗sir，你好。小弟係買樓001同003既學生，因為問題太私人，所以不便於堂上發問。   本人及妹妹月內共5萬。早年父母聯名持有自住樓現值500萬，但爸數年前因病不幸離世。根據遺產分配，50%業權就由我媽媽、我妹妹同我繼承，而我同妹妹當然將我地果d業權比番我媽媽，簽左deed of assent同deed of family arrangement。所以而家自住樓係媽媽名下。   小弟上左諗sir堂，獲益良多，仲有個少少既諗法。媽媽係家庭主婦，所以無收入。而小弟剛用自己名買左新樓，供緊樓花，下年一家人會搬去住，再將自住樓放租。   小弟想用堂上之方法，做一個收入給媽媽，令佢可以加按而家呢棟自住樓，之後再放租。咁供樓同租金可相抵銷。而加按左既錢可比我妹妹買多層樓及收息，希望做到一家人有兩層樓收租。   但我記得堂上諗sir你講過送贈契要至少要一定時間後先有機會可以買賣，小弟想請教下你如果加按層樓會唔會都有影響。   謝謝諗sir多多指點   ANSWER: *部份發問內容已更改 首先是，送贈契可以買賣，但一段時間內銀行唔接受加按，大行更有機會之後永不做加按，原因已在003堂上講明。     惟讀者做的契唔係送贈契。唔計一些法庭頒令，一般人收到物業業權有送、買、換、剩四類途徑。而讀者係「剩」這邊方法。加上只要聽明左為什麼送契樓唔可以按，那自然明白為什麼承繼遺產那方面是可以的。有關更深入的法理知識，筆者遲下為大家找來律師哥哥在講座去解釋，本人水平有限。     將個案更簡化，就係三人家庭有間供滿或接近供滿既單位，究竟點發圍? 當然是將原居按爆再將錢作首期去逐間買，最尾達成每人一間樓之效。可能你會諗:「咁唔驚樓市跌咩?」看法是如家庭總借貸力不用超七成，分段買入樓房可取。其實筆者不斷堅持收入一般者，不是試圖捕捉樓市高低位入市買樓。買入後等租客供滿樓房等自己老有所依，平民就係得咁多，亦最肯定可以做到，只要通賬會發生就成了。尤記起小孩學行的時候，最令佢行唔到終點既，唔係佢唔識行，而係佢行行下又攪攪身邊既野。     技術上讀者及妹妹能借(50000/10000)*50%*2.59 = 6.5百萬。母親單名持有樓在子女擔保下仍能加按，所以用父或母的「人頭」揸樓而子女加擔保，便可在轉名時行一拆二按爆八成攞錢，而自己更可保留無樓名融再高成數上會及免15%印花稅。睇返讀者情況，由於名已轉所以唔再花時搞八成按爆，加上將樓壓低按五成可在搬出後將樓轉作收租用途，令租約可成之後買樓借錢證明。同時可降低加按後遇上樓市跌變成負資產的情況。     阿哥為改善屋企人生活買了新樓，借貸力估計已大傷。其實筆者唔太擔心母親間樓能否加按，反而佢借貸力在買新樓後淨幾多最應探討。買新樓借得越多，加按母親樓而獲得之金錢就越少。而加按到幾多錢很影響細妹能否同買樓完成一家人有兩樓收租一自住之願望。   當然細妹唔一定要再買樓，用錢先收息睇定再買都可。畢竟讀者年紀尚輕，再買樓不必。就當只能加按150萬，讀者可與細妹聯名用債基疊增去收息，150萬年收息12-15%，即一年有18萬-22.5萬利息，其消將息收兩年，其實阿妹都可以夠首期買樓了。都時本金再歸還母親，供養老之用吧。當然亦可作收入予媽媽。至於收12-15%息的債基之標準差在5-7%之間，比匯豐控股的約10%低，而債基亦有風險標準差低至4%的選擇，疊增後仍能提供件8%息口。

唔想成世同層樓打工#1342

諗sir您好:   較早前已修畢收息101, 準備修讀買樓101和103. 我和太太已經45歲，同是在政府工作，毎月收入共10萬，有兩名6歲的孩子。為了兩個孩子升上好的小學，我們在2015年賣掉了自住的東涌物業，並租住校網12的地方, 租金每月4萬。   以下是我一家的財政狀況：   1.無任何物業 2.現金HK$150萬 3.定期HK$200萬 4.股票HK$150萬 5.金飾HK$60萬 6.每月儲蓄不超過2萬 7.沒有任何債務   我們的目標係買入大過1000呎的市區樓。現時一般市區的三房千呎物業也需要過千萬。如果我要買舊樓，一定 唔夠首期。如我買新樓可用發展商提供的財務安排以降低首期，但極可能成世同層樓打工。物業代理建議我買入一個一房或兩房的單位來收租。   現有兩個問題想請教諗Sir： 請問我應否繼續租住，並買入一個兩房單位來收租? 如何能達成買入逾千呎的市區樓?   請指教！感激不盡！ 你的學生   ANSWER: 應否再買樓，要計家庭總借貸力。夫婦人工共10萬，借貸力為(100K*50%*2.59MIL) = 1300萬。可能由於政府有津貼，所以讀者至中年都無買樓，導至陷入只會人搵錢的惡果。45歲無樓而擁500-600萬流動資產，有感人工是超卓，但資金水平好一般。一對30歲5-10年前結婚置業買左「四小龍」既教師，其實佢地放左間樓都有400-500萬係手，同呢對廿萬夫婦相約。原因係資產膨漲，快過用人手搵錢。咁究竟係咪鼓勵緊炒賣呢? 首先係香港投資物業如賺錢(尤其是短線)有稅務責任，本BLOG很多方法都係叫人放長線。例如趁後生買樓而定額供款，利用銀紙長貶而租金隨通賬上升之原理令大家越供越輕鬆。當然選區有技巧，物業亦可轉名慳稅或按爆令你套多一筆，不過中軸線是簡單不過，就係睇淡銀紙內含值者可以參考本BLOG方法。   由於讀者借貸力較好，所以應該買樓，不過唔係1000呎個種。應該參考之前筆者研究文章，已有交待例如港島細單位是樓價跑輸而租金升得慢之類型。那究竟邊區同咩單位類型看俏? 讀者有心搵自可找到。買1000呎樓亦表示交稅近100萬，雖然夫婦無樓可免交15%的貴價稅階，但在購入物業過千萬從價印花稅在6-8%之原則下(更正: 呢位讀者無樓在手，應只是3.75%)，讀者要預備買一千萬樓交近100 50萬稅。回望係香港比3-4萬/月已可租到質素不錯之樓宇(至少筆者咁認為)，讀者不如買細樓慳稅而將省回銀碼去租住1000呎市區單位。   買的單位市值在400-500萬左右適宜，今時都係呢類樓個價跑得快，市場無教錯你的。其中一個觀察，是用100萬首期去買400萬樓假如又升了40%，即價至560萬，可按爆八成而套120萬。若買1000萬樓，首期已經係400-500萬，而基於1000萬樓只可按至50%之關係，樓價就算再升都好難加按，引政該價位單位於市場無咁受歡迎。亦因如此，讀者應持有1-2兩間較細價樓收租，去津貼自己租大屋的租金。萬一市場下行，兩間細自可選擇「放一。留一」，比成世同一間大屋供樓更具彈性。賣加上自住樓呢件事好被動，淨係搬屋都好煩人。   當然你心諗:「買新樓只需比15%首期，咁咪唔使咁多首期?」先講新樓可以用少首期是同意，但要留意萬一樓市下行會令業主很快成負資產。加上首兩年免息後二按之利率頗貴，要做足心理準備先好上。   若一定要買千呎市區樓，計1500萬市值，五成上會首期750萬，月供約750/259 ~ $28000/月。讀者手上金額唔夠比首期，不過可以去財務借二按，例如15%樓價，可令首期限至約$550萬，而750萬的一按照$28000/月去還，但200萬的二按應要用4-6%年息去消還，計200萬攤20年(財務公司較少比業主攤30年去還)，月供約$12000。一按與二按共計月供$40000。計及將現金用盡加上負責四萬蚊的月供按揭，買大屋自住不太划算。