[諗sir]結婚要生仔,買樓籌錢點樣辦? #1367

 

SIR你好,

小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (因為收息輪賣到冇貨了, 要訂!), 自覺虛秏太多光陰&機會, 真有相逢恨晚之感.

 

小弟今年36, 女友32, 現正在一小村屋同居, 打算明年結婚, 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價回落少少再買 (因為眼看銀行已經開始加息, 同埋諗SIR話過應該在樓價高位回落10%才入市增加防守力), 煩請諗SIR指教:

 

小弟月薪25000, 女友月薪35000, 流動現金約50, 股票120, 由於我們住一起, 所有屋租, 水電費, 飲食生活各樣消費小弟全包, 儲錢是女友在儲, 每月最少儲25000, 另小弟有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215, 65%, 供了4, 25, 息口唔記得, 月供5100, 現應該還欠127, 女友沒有物業, 我們也沒有另外的借貸

 

  1. 小弟&女友借貸力, 計算為(35000+25000) / 10000 X 50% X259= 777, 再減127= 650, 由於小弟與母親聯名的物業不能賣, 也不能租出去, 因為是2位姊姊與小弟一起買來給她跟她的男友養老住, 故最多只能做按揭, 可以叫阿媽轉名比我全名, 再做按揭. 但諗SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力, 留待跌市才有機會入貸, 那即是借325, 預計只能買400-450萬樓, 但市場真的沒甚麼選擇, 因為我們想買黎自住, 有計劃盡快生小朋友, 故不想很短期內又要換樓, 希望有450-550, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? (因為要生小朋友, 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友), 如要買樓自住, 又不想一買了就變負資產, 買那個地區僧比較推薦?
  2. 另一個想法是先買樓收租, 待有小朋友才另租地方(因為我現在租金真的很便宜, 非常方便才5000), 以租養租, 但實際應該怎樣操作? 那區收租樓比較抵買?
  3. 最後想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市, 但又不知道等到幾時才入, 我們做人計劃也不會拖延, 就怕萬一很快有了小朋友, 到時候還不是入市時機, 又比現在再貴多2, 不知道怎麼辦
  4. 另外小弟跟女友的股票120, 其實只有騰X是賺的 (20幾萬), X, 數字XX也是蝕的, 各蝕1, 如果考慮買樓, 是否應該先全部股票賣哂換現金, 還是只放蝕的止蝕? 但花無百日紅, 就怕要用錢時騰X價位不好

小弟太多問題, 希望諗SIR不吝賜教

感恩感恩

 

ANSWER:

留意,筆者只是提及過最起碼在樓市頂位低10%才入市,因為如付30%首期,咁即跌勢要由高位下望40%才令人負資產、更要在短至1.5年間下跌才令業主儲唔及錢去應付銀行追補金額,咁急跌勢只在97年向下調個浸先試過,故有一定安全系數。至於加息令樓價睇呢d見解大把雜誌有講,拜託唔好入筆者數。

 

將閒錢全用作買股票是一些香港人的做法,但絕不建議。見下圖提及於上星期五係ETF堂解構其原理之美國ETF,一年派息18%而52周波幅14.82-18.83(27%),相比中國銀行(^3988)一年派息4.39%而52周波幅37%(2.98-4.08)。解說為你出得起成30%一年波幅,其實已夠「買」18%的派息物了。係香港買股票,是付貴「價」而買「次貨」。故筆者看法是香港股票一係唔買,買就要快同狠,用高波博高回報而坐貨時間少。讀者自己投資成績亦證明,買港交所及其他大籃籌都唔見得贏到咩錢。不如用多資產去買樓買債穩定收息,些少錢買股已夠。

15

36歲月搵25K,睇法是賺大錢人生應無讀者份。係時侯踏實為15-20年後的2-3間樓作建構,希望收下租過埋下半世。換言之,筆者對一些工作上有能耐的人,是會有另一建議。這也屬實,例如男女收入共超10萬者,可試試只KEEP自住樓一間而其他購買力用作”TIME THE MARKETING”,即一般人講既「等跌先買」。再高收入、當然可放更長線釣大魚。就好似你打麻雀贏到盤滿缽滿,梗有條件「做大牌」啦。惟本案讀者或其他較低收入人仕無此條件,理財失誤之容錯率低更無時間追回進度。故讀者若40出頭攪唔好自住連兩租「三間樓」,到55歲便不能擁有2-3間差不多供滿的樓。留意筆者唔係搞階級歧視,其實歧視由古至今一向都存在,筆者只係說實話提實案。

 

慶幸早年有夾份買樓一間,踏中新界西細價樓此大升版塊。建議將樓轉名做自己行埋一拆二按爆八成,4年前用215萬買入既樓而家估計都值400萬,若只欠127萬, 讀者可在只付100元印此稅下將400*80%-127 = 193萬套出,加埋手上套回股票的資金擁120+193 ~320萬資金。若太太出名九成上會,買間兩房收租,選取新西大型屋苑,基本上400-500萬有供應。即讀者可付50萬首期可學人地單名名偷偷地買樓收租,當然此為社會現象,筆者亦先告訴此是違規,那讀者可自行判斷唔咁搞可以點搞?

 

讀者三房基本上要租,因市面屋苑三房起碼在700萬,而入手需約30萬印花稅及超200萬首期,不建議以讀者此等財力入手三房。倒不如用淨低250萬用收息101的債基疊增方案收息,一年收12-15%,即月收$25000-31250,已夠讀者去九龍租三房。

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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風險如何及點去規範風險
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買樓收租精明作法

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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