唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般，一步一步越往裡走，就越讚嘆！但看著的同時，本人也頗感慨，且將情況說明如下 – 本人年47，現職銀行，月薪3萬， 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48，月薪 6.6萬 加年底雙糧，年終獎金，年薪100萬，女兒一名，剛完成學業。　   自住物業７００呎兩房，現值5５0萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) – 現時每月扣除供樓(包括新加按供款）、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 – 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 – 因現居面積已不敷應用，上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約７３０萬樓,改善居住環境,但期間發現唸ＳＩＲ的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用) […]

諗Sir 您好, 本人已報讀10月的收息投資課程，一向對理財無甚心得，希望跟你學嘢 小女子今年33歲, 丈夫37歲, 二人月入扣MPF後6萬, 另每年約有共10萬花紅, 剛於澳門購入一層一房居屋 (丈夫為澳門居民), 約值港幣65萬, 90%按揭, 30年期, 按息2.25%, 月供連雜費約3000, 現給奶奶居住, 打算日後如有需要可在澳門退休。在港無物業, 租樓連雜費10000, 供養父母11000, 洗費9000, 保險共3000, 每月可儲蓄2.4萬 資金方面, 有90萬人仔(早年買落)現定期年息3%、港幣85萬、基金65萬、股票20萬。 – 1. 我們並無打算要小孩, 若將來移居澳門退休, 有需要在港買樓嗎? 2. 心態上想有港樓, 但不心急, 因樓價太貴, 怕用盡資金, 是否應以手上資金生息冚租金及滾大身家更好? 3. 股票方面無時間睇兼無心得, 多年來幾乎打和, 年紀漸長, 不想盲中中靠估蝕身家, 有否穩定高息之建議? 債券是否較適合? 多謝諗SIR, 期待上堂! YY answer: 看讀者來文，應未搞清為何去投資同埋應該點樣做。如果你抽唔到時間黎聽筆者現場講，那趁而家各大書局做緊折扣時好去搜刮<樓換樓>、<收息論>睇一睇。感謝大家在此相伴筆者，<樓換樓>第五版已近印好，昨天上堂時亦有讀者問除左上述兩本書外仲有邊D本人著作? 在未來一年筆者定必再努力，在此想提一提筆者予以的四件事當中的主旨及其不同之處: – 書本<樓換樓>: 主要係談及買樓同其他投資的不同之處，亦用成為千萬富翁的故事作書本起始，談一談港人如何利用地區特點去作出相應理財。之後更計出不同人應如何去樓換樓作應對，及舉出26個港人理財個案，活用一下書授的應對之策。如果你想買樓但又唔知點做，睇呢本書係個好好既開始。 – 買樓教學課程(買樓001): 六小時之課程講解如何活用及加大借貸力、選區、買樓各處要留意的細節(如兇宅、法規、稅項)等等。不少年過四十之仕到堂聽書之後都覺有收穫。堂上介紹之買樓要點及準確計出個人借貸力，是書本<樓換樓>不會講解的。 – 書本<收息論>: […]

諗SIR你好: 每日都追你既BLOG, 你既回覆理論與實用兼備, 不可多得, 小弟非常佩服. 已報HOMEBLOGGER收息COURSE10月上堂,但見到你仲答緊7月既問題, 甘惟有早些教諗SIR, 希望早日得你指點. 小弟37歲太太37歲 小弟與太太分別持有大圍區洋樓現況如下: 買入價2.6M (按8成) 2.45M (按8成) 買入年份2013 2010(2012二轉一名) 現欠款2.1M 1.9M 按揭年期30年25年月供約8K 放租9K -小弟人工約＄33K, 太太人工約＄25K, 扣除租金支出$11K, 兩單位月供按揭及四老, 工人, 兩細路, 保險等使費,每月近平手, 另由於小弟上車資金主要由太太二轉一名時得來, 因此只剩極少流動資金. 小弟自知流動性情況不妙, 眼見近日相近單位成交價已到3.3M, 但銀行估價仍然係2.7M, 想加按套錢增加流動資金都行唔通, 現想問先係11月放賣太太層樓(今年11月過SSD), 收回約1.3M用來買債基收息好? – 還是太太再用約350K買番一層可按9成既私樓好﹖如再買番, 剩下既資金要點先可以充分利用? 又或者仲有無其他方案, 短期增加流動資金, 長遠達到財務自由? 謝謝指點迷津! 火海上的窮中產上 ANSWER: 好典型的窮中產，有人說月入三萬元或以下已不能將自己向中產歸類了。窮中產要有的特徵筆者看法是人工不俗，可是餐搵餐清。每月人工比哂阿仔讀書、供養父母、供樓、養車加狗、再請工人咁，香港六萬人工都冇錢儲既人大把人在。係你未肯定公司會供養你到死既情況下，最好提升自己儲蓄率、更要搞份同通賬一齊上升既保證人工。 – 要救窮中產出火海，先計其借貸力，兩人(33000+25000)/10000*2.59*50% = 7.51MIL，現時已用約2.0MIL借貸。如賣樓可得十年儲蓄可得，實應一博。那同意讀者將收租樓放售，先套回1.3MIL，解決自己現金少既問題。綜觀讀者個案是借貸力尚可，而現金太少的。所以讀者不應持有現樓再減按已五成後將其租金收入去增加借貸力，而是需賣走套現。當然由於讀者資金真不足，太多一買一賣可能會用不少洗費，佔了1.3MIL的10%也真的不好。 – 其實間收租樓如樓齡在30年之下，有機會唔賣又將其按爆至九成的。若作此事可省回賣樓的傭金，而套出錢亦是3.3MIL*90% – 2.0MIL = 97萬，其實咁樣同佢賣走間樓又要比傭最後差唔遠。按爆方法在借貸力高階課程再談，而讀者若唔夠錢更有方法利用規管空間去為自己唔出首期去買入下一間樓，最緊要清楚自己借貸力仲有幾多淨。那原有收租樓可保持，當然九成上會有租客要規範風險。自己有97萬係手，不妨搵間關係好既銀行，做好債基再活用借貸，完成兩件事: […]

(*本文係有圖有片有相) 拜託大家高抬貴手，發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別，開首筆者仲以為自己睇錯，點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致，為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出，現節錄其個人財務狀況如下: – (筆者撰文) 會計師，年收入240,000，一年支出亦為240,000，暫未能儲錢 女友月入$30000, 月儲$13000 未婚，各自住在家人地方 主要資產有兩類: 1. 在私銀買了4隻基金，一隻係美股，一隻係BIOTECH，其餘收息為主。市值1050萬港幣，而淨值為650萬 在私銀的基金有收入$284,000/year 2. 一間譽港灣，2012年9月購入。買入價6.47mil，市值7.2mil，o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會 此物業收租$16500/month (筆者撰文– 完) – 為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」，節目讀者問題如下: 一. 譽港灣就完死約，續唔續租好? 二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢 三. 請問如要一自住一收租，應買那裡那類? 四. 如何重新出發完成「一生三宅」? – ANSWER: 那筆者看法，如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」，尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人，手上有成千個(1000萬)係身，即其500個月之人工，除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題，相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站，自向陰暗一面進發。 – 讀者要明白，自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a)，加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢，可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足，在筆者觀察下市況或變，不妨沽出回報低的譽港灣，套回400萬。至於讀者其餘問題，實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣，而家個市底咁強之下仍覺擔心，那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。 上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓，另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法，十分警醒。在此感謝她蒞臨分享，當時收息課程仲係batch 2。 同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢，可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有幾個黑色格，記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動，5月確定升勢(5號黑格)，而中原城市指數在5-6月重上120點水平，而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問，在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月，有關後市的走勢不在免費頁展示。 – 另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏，要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房，樓房租金淨租有$13000，而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下，月供為$9000，即正現金流有$4000至$11000，差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬，有近300萬可再放別處收息。 至於再買房的選區選類，如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000，讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]

諗SIR你好, 客氣說話唔多講,但你的出現絕對為香港人之福.有如現代黃大仙. 小弟個案背景: 行年35,一妻(35),二子(1&3),呀媽同住+工人,一元朗3房樓,一車.細時住公屋,中學階段屋企搬居屋,碩士畢業後1年(2004),搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣左間居屋做首期(45萬),買元朗私人樓(124萬),4年後(2008)結左婚換間3房(148賣,184萬買),現值430萬,早一個月除左太太名加轉按套200萬出O黍. 二人各搵4萬(共8萬),工作應該穩定,財政非常獨立.我本身儲蓄唔多,約30萬(基本係現金),現每月約儲8K~10K.加埋200萬,即230萬在手.太太有近期3百萬身家,8成係股票,無樓在身. – 我今次可能衰心急, 未等到你回覆,未上你既買樓課程,又無爬夠文, 就買左之前講果間深井細3房樓. 之前自己都諗過”唔知樓價會上定落”, 但係買左之後, 心態始終未成熟,見報紙雜誌連TVB新聞都話樓市唔睇好,奉勸不沾手樓市. 自己依家差D唔敢睇樓價樓市分析之類.不過自己又諗,我依家兩間樓, 元朗4.3MIL欠3MIL, 深井4.1MIL欠3.5MIL(如按8成半),加上1.5MIL CASH,即可頂4成樓價下跌,應該都可大步欖過o瓜. 現想請諗SIR賜教: – 1. 我應該按8成半定7成呢? 如按8成半,收租剛剛夠俾按揭(13,000)同俾管理費差餉,好似做唔到正現金流,但就可以有1.5MIL做債基之類投資,即$0(rental)+$15,000(Invest)=$15,000. 每月總現金流又好過按7成但只有1MIL做投資,即$2000(rental)+$10,000(Invest)=$12,000.加上太太3年後,政府工有房津,津貼一半利息,是否按8成半較好呢? 2.買完先睇到諗SIR你唔建議買深井,當下應怎部署呢? 收住3年租,等佢做埋大維修(現在樓齡28),如果樓價堅跌,就平沽平買,換馬再o黍過? – 希望可在CONFIRM銀行貸款前得到你回覆,以免一錯再錯.萬分感謝! 我自己諗,樓市的確係歷史高位,供應又好似會多番D,但係樓價會上定落,真係難估過老婆心理,所打算分段買入,對錯都中一D. “投資蠢材”上. ANSWER: – 讀者係碩士生，可是現時財富來源是由買樓理財而來，不是憑高學歷在打工時獲得。當然唔係叫人唔好讀書，亦同意讀書助長分析能力。睇TVB及雜誌的資訊會令大家知道些事情，惟現今香港大部份紙媒所載文章都傾向提供易入口資訊，對個人判別能力無所提升。這也難怪，正所謂消費者主導，聽日如生果報或猩島出段「樓市大跌B1」頭條，你去傾價真係會講到三五七萬返黎。所以呢，七蚊報紙入面既資訊唔一定係平，更可以係負數令你跌錢出街。一眾香港人宜多讀書(唔係睇報紙)培訓獨立思考。 – 香港仔向上爬的階梯中斷 讀者由小學至今見證了香港人向上流既故事， 細時住公屋，中學屋企搬居屋。碩士畢業後1年(2004)搵萬4蚊一個月，叫呀媽賣埋間居屋做首期換私樓。而好在個陣係1994-2004年，那時時勢有助佢地攪得掂。將成件事搬遲十年再開始，就算係2004年好彩上到公屋，遲幾年到2007都未必有單位或夠銀紙換居屋，那之後的事情都沒發生，令香港仔向上爬的階梯中斷，民怨自然生。 – 睇iphone睇報紙無助增加理財商數 2004年124萬入私樓，2008賣走再184萬入三房，現值430萬。按揭4年低息環境還了不少，將430萬加按至最盡7成即套出(4.3*70%-1.3MIL)=2.0mil，再加自己有30萬積蓄，造成現時有樓係手有二百幾萬既土炮碩士香港仔。你既故事又係咪同佢近似? 可惜大學教育不等於財務教育，睇iphone睇報紙亦無助增加理財商數，讀者第一擊出手買樓選擇在深井，一個外區人少到之地方。先將讀者宜否買樓之事計一次，家庭借貸力為(40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.4mil。如再加埋老婆及自己手上現金借貸力即為(10.4+2.3+3) = 15.7mil。現時已入深井樓，兩房共借3+3.5=7.5mil，借貸力在旺市用了(7.5/15.7) = 47.7%。合符旺市只用一半借貸力原則。所以判定讀者買樓決定無錯，係選區選單位有錯。 – 有人話買樓梗係買港島! 九龍樓睇落殘兼舊。大家實可見2008-2013此5年中原城市指數各區升幅，港島區只升84%而新界西及新界東各升約120%，證明投資在新界好。因為投資可判定對錯，賺得多錢個位就係贏家。讀者此事已修畢買樓教學課程，相信在買樓選區已獲心得。 – 至於400萬樓應該按8成半定7成? 考慮在按8成半要比的保費，計為約樓價之2.55%(一次清繳)。7成由於無須按證擔保，保費支出為零。那即保費為10.2萬，而自己比少15%首期，即60萬。那大家合否願意留多60萬係身，而攤分30年去還呢10.2萬成本呢? 大家心中應有答案，得出此結論只用加減乘數，所需能力係搵資料、自己計自己判決。 – 找出樓市升跌脈絡 樓價雖難估，但不至於要比上老婆的心理。樓價其實同報紙每日猛吹的息口無咩關係，只需你肯自己找出政府公佈的樓價指數及香港歷史利率走勢即知答案。那樓市跟什麼升跌呢? […]

拜讀諗 sir 文章，真覺得自己辛勞工作付諸東流，對理財十分無知。已報讀買樓及收息班，未上堂，但遇有難題等唔切，懇請諗 sir 賜教。 背景： 本人32歲，已婚，夫婦月入共20萬，工作穩定。每月可儲11萬（月用9萬：2萬供樓＋3萬家庭開支＋4萬供養父母）。育有一子，未滿一歲，計劃兩年後再添一名。 – 現住西灣河兩房單位，估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬（如租出每月2.5萬）。手頭現金有2.5M，股票投資10萬。想換同屋苑三房單位，最少要13M（如租住要40k）。 換樓方案： 若賣掉現有單位以4M溢價＋2.5M現金剛好用以支付三房單位首期，假設供25年，2.2%息，月供3萬以下。未計稅項及裝修，可能需要家人支持或借私人貸款。 若加按現有單位，只有8M x 70% – 4M＝1.6M。加上手頭現金2.5M，只有4.1M，買不到13M單位。 – 租樓方案： 若租出現有兩房單位，再租住三房單位，需每月補差價15k。 問題： 如採用換樓方案後，會立即乾塘，有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需？ 雖然，如果無特別事情，乾塘後儲一年錢可以有1.2M。 – 參考了諗 sir 回覆讀者的個案後（http://homebloggerhk.com/?p=24893），知道若將例如 2M現金投放於債基，每月可收23k，幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識，會否蝕本的？ 非常感謝！ ANSWER: 讀者想法十分直線，就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的，夫婦月入共20萬，借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力，買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成，蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法，就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房，滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月，再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後，需先付而後退回一半)，那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下，得出宜先租再等時機買之結論。 – 現在仍需買樓者，係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下，要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好，看格局是「終生儲樓型」，樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法，就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員，不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數，現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。 – 真中產者…….. 但如看倌有間細碼樓早年買入，情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓，而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬，將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼，其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者，交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲，打工最好做到皇帝，否則成為夾心一層，只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人，因為勤力只會生活更苦。而家香港，大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭，其實出處都在大人。 – 初級版私人銀行戶口 那讀者加按不成，另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄，再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下，都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房，有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬，開個初級版私人銀行戶口，令自己融資成本減低，再入手保本直債，係加入槓桿後回報超10%，而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險，難在直債的入場門檻較高，所以建議不少同學都由債基入手，幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基，將月息抵私債供款，幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是，點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢，係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員，係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下，相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數，真係唔食lunch都唔掂。