放棄居屋向兩間樓出發 #615案公居仔

諗sir~先謝過你的分享, 獲益良多! 小女子跟老公聯名在3年前買入單位312尺(1.75m),現價2.9m,尚欠$1.5m. 育有一子1.6yrs old, 手頭現金hkd0.7m. rmb0.2m=total hkd1m. 本人入息$26k, 老公$17k, 現計劃生多個小朋友, 所以有以下planning: 1. 放現住單位,買入居屋490尺, $3.7m->不過, 怕供款$11k太吃力(現單位供款$5600). 2. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋390尺(2.7m), 供款$8600, 不過, 又怕我個人名義過不到壓力測試? 3. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋490尺(3.7m), 供款$11k? 4.放現有單位,然後買入390尺(2.7m), 將手頭1m再作投資, 不過, 不知道投資什麼? 小女子思緒好混亂, 煩請幫忙解答!!萬分感激!! 租設單位租出可收月$10000   answer: 讀者借貸力為26000+17000 = 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil,聯名擁有樓帳面賺2.9-1.5 = 1.4mil,相信對讀者而言都是一筆財富。由於想改善環境,而筆者估計因能力所限但又想住大些少,所以你見佢不斷諗點買居屋。其實係2014年再買公共資助房,摸頂機會好大。亦由於住客都是財政能力不高之人仕、讀者再花錢去買居屋係幫唔到自己日後升level的。想住大d,可以租樓。本身持有的資產請維持在一定質素(能產出現金流及變現力越高的就越是好資產)。   如果讀者現金水平低、相信筆者會建議放售現居套回一百四十萬。可幸讀者儲蓄力頗佳,控有一百萬港元資金、原有樓房難得結欠只是樓價一半,那不妨將其轉單名再租出,租金收入可作下次借貸證明、令借貸力升至(58000+10000)/10000*50%*2.59 = 8.8mil、而使用了的借貸力只是1.5/8.8 = 17%,為再買下間建立了良好基礎。讀者擔心是買下間時自己單名借盡九成,究竟一個人可唔可以負擔? 其實老公可以做太太擔保的,反而難度位係你將舊居租出、一般要有半年租金收入證明先可將新租金作租貸證明,咁呢半年讀者就唔知住邊了。   當然有法繞過此事、另外讀者就算唔計租金,同先生都有5.82mil借貸力。1.5mil已用、4.3mil未用。再買建議九成上會,四百萬有望係荃灣大埔屯門買入三房,40萬首期月供$13500,計埋壓力測試都係$19000。將兩單供款不計新租金收入都只係($19000+$5600) = $24600,不過讀者收入一半,應可過關。原來細心計之下,讀者原本諗住負擔唔到既私樓三房其實可以買入的,過埋壓測都無問題。 […]

Read more

偽專才及早沽貨減磅 #603案偽專才

  追讀唸Sir blog, 大閞眼界 望唸Sir指點方向 本人32歲,偽專才,月入98K, 太太32歳,月入28K,育有一歲女及一傭人  2010年買入何文田夾屋兩房2.8M自住, 月供8500,現欠銀行1.85M, P-3.1. Plan。 現估值4.5M 2012年在加辣前冒險買入黃埔花園 三房6.4M, 加按夾屋0.7M, 借父母1M, 再賣手上全部股票做首期, 月供18000, 現欠銀行4M, P-3.1. Plan. 現估值7M 加按月供3500, 父母月還10000 黃埔花園租出18000, 現收回自住, 打萛放租何文田夾屋15000 其餘資產現金400K (會用200K裝修黃埔), 股票100K 本人婚後開支很大, 供車(12000)供樓(40000)供雙方父母(15000)女兒傭人(10000)交稅(22000), 月儲20000. 本人深知儲蓄不足, 擔心退休生活, 又想完成一生三宅的目標 我應該怎樣部署呢? 希望唸Sir賜教,謝謝!   Video Answer:

Read more

97年苦主重新出發? #600案屋村仔

諗 Sir   你好,年初時偶然遇見你的網站,令我眼界大開,如果早幾年開始拜讀你的文章,相信我的景況可能不一樣。有一個問題已困擾了我很多年, 一直都不知可以向誰請教, 希望諗Sir 可以給我少少意見。 在此先謝謝你在網站上的分享, 我每天都期待看你的網站。 我曾於1997時買入了一個住宅單位的樓花, 但因樓價跌了很多, 付了三成首期後便沒有完成交易了。 05年4月區域法院判了我敗訴, 要向發展商賠差價約90萬(並須計利息約8厘直至還款為止)。發展商除了在2010 年10月寄過一封信要求還款外,一直沒有聯絡我追討欠款。   我於07年11月的環聨報吿第四部份,列出了我於04年被發展商在區域法院申請令狀的資料和追討的金額。當時的評級是E,98.41%。 我於2012年12月4日的環聯報告,出奇地沒有列出這個紀錄(因為05年court order已出,我要向發展商還款)。評級有A級,99.96%。   2013年11月27日的環聯報告,也沒有列出這個紀錄,評級有A級,99.88%。   本人44歲,是公務員,月入$47000,先生從事自由工作,沒有收入証明。08年買入自住物業,市值550萬,當年由先生申請按揭,尚欠銀行150萬,每月供款萬多元。有現金和基金合共100萬,每月儲蓄3萬元。我不懂得投資股票,所以目標是投資物業。   據我所知,就區域法院的判決, 發展商可無限期向我追討,但發展商向法院提出追討本金的年限是12年,而利息的年限是6年。由於怕觸發發展商追討欠款,又不知銀行會不會批出按揭,所以一直沒有買樓,白白浪費了十多年投資物業的機會。   兩年前,我有朋友(同類苦主)被該發展商追討欠款,經商討後,發展商同意免收利息和減了一點欠款額,還可以分期付款。   我的困擾是: 1. 如果可以分期付款,我應不應該主動向發展商商討還款計劃? 但又怕主動出聲,發展商反而不肯減價。   如果已開始向發展商還款,可以在申請按揭時呈交銀行,相信可以申請到按揭,對嗎?這個方法可以徹底解決我將來買樓的擔憂。   2. 另一方法是待法院判令滿十二年後(即2017年5月)後才買樓,至少發展商不可以再循法庭追討。但這個方法仍會擔心銀行不批出按揭。   3 . 在這期間,嘗試以擔保人身份去加按自住物業至7成,一方面可以測試銀行是否接受,又可以套出二百萬來收息。   這個問題, 令我十多年來都不敢買樓, 錯失了很多機會。諗Sir ,我可以怎樣好好運用公務員按揭的優勢,去達到一生三宅的目標。   在此,先謝謝你的意見。     答案 相信發展商沒追討欠款,是因為該物業在05年判了敗訴之後不斷升值、所以求回業權變賣好過益律師同你攪法律程序。睇見你既情況、為你深感慶幸,因為一個公務員被頒令破產之後定要通知其主管-《公務員事務規例》第459條,但後果如何真係唔知,有知情者不妨提點一下。   由於環聯儲存由法院取得的公眾記錄為七年(由頒令日計起)、就算破產都係八年。所以你早年的底已洗不足為奇。另外由於你當年是付了首期買入樓花,未有問銀行上會,所以巧合地銀行未有為你種下bad […]

Read more

買樓賺46%後之部署 #590案庸才

諗Sir你好,小弟看了你的文章多時,看見你幫助了很多人,見到他們的問題已解決所以希望你也可以幫助一下小弟,看看我的計劃是否可行。 本人與太太聯名名持有一個私人屋苑單位,2011年買入$4.96m, 30年,H+0.7%,現欠$4.14m. 本人月入$51k + 13 mth + year end bonus. $500k 股票,$360k cash. 太太$25k + 13 mth + year end bonus.   現想由聯名轉單名,令到太太的名可自由。現另一銀行轉按幫手估價$7.3m, 70%, 30 years, H+1.7%. 聯名變單名後及轉按後有一舊錢想買入$3m 樓收租,如果可以以$11k租出的話,新樓租金減去供款餘下的錢可以幫補本身自住樓轉按後因息高了付多了的每月供款,使變成與之前供款金額差不多又可有多一層樓收租。 請問諗Sir, 這樣做可行嗎?因小弟功力還小,請問甚麽地方要注意?萬分感激! 小兄弟上。   答案 由於本案讀者收入不固定,用13個月糧調節兩位收入為$55000及$27000。   讀者早年打本買入五百萬樓房,找有3年至今獲得應有回報,樓房升值至7.3mil,達46%。留意現時市況不少人建議買入細單位,筆者自己都同意,惟此舉是投機而不是長線投資行為。細單位因政府倡導的樓房政策在2010年後展現上升機會、大單位的走勢好是長年以來所觀察到的情況。讀者選擇投放資金於機會定是長期看升的資產,還看讀者本身打算投資年期。   讀者套現為7.3mil*70%-4.14mil = 97萬,一百萬就此輕鬆到手,買樓真係咁好賺? 當然唔同意。我們要計下讀者能否承受樓市下跌風險,這要看加按後讀者用掉的借貸力為何,計為7.3mil*70%/(55000+27000)/10000*2.59*50% = 5.11/10.6 = 48%。符合旺市只用一半借貸力原則。   套出一百萬再買樓、如該人本身係業主多數借唔到九成、惟留意早年政策較寬時也不是一定。讀者睇blog看書後見招拆招,黎個「一拆二」,老婆淨身後即可九成上會。此事要交約3%*3.5=十萬印花稅,書本及課堂有談及。另外老婆九成上會又要比十萬銀按保費,再加些少雜費,此project用30萬雜費要有預備,惟當中超過一半可先借後還,每月供多幾百蚊。   將套出一百萬當中之30萬作首期九成上會、借2.7mil; 或七成上會借2.1mil,點都要申報自住用途。讀者小心咁做而無先去規範風險,萬一樓市下跌自己又冇cash係手會惹禍上身。兩夫婦買樓後共持有物業市值一千萬、借貸共額2.7+5.11 ~8mil。即如樓下及後下跌20%,夫婦隨即成為負資產。如下跌超過30%,就當用埋手上百幾萬(加自己原有資金)去補差價仍見不足。有一建議是先查詢太太究竟有幾多cash,更要令佢明白點解買樓後佢唔可將手上資金平白亂花、當然解說方法是計比佢睇係30餘歲多間樓收租係十年之後會幾咁有用!   太太係此計劃的脆弱環。太太單人九成上會借2.7mil,為她的個人借貸力27000/10000*2.59*50% […]

Read more

月入十萬但深感慚愧個案 #589案窮中產

本人閱讀閣下的文章和解答後,深感慚愧,還望諗sir能夠指點一吓 本人和太太分別35,34歲,育一兒兩歲,明年頭將增添多一名小孩 收入分別65k, 40K 現居私樓,聯名,供9k, 現估價3.8M-4.6M, 還餘下2M 現金基金只有250k 本人欠税貸200k, 欠家人200k 太太獨支外家,本人支付自家和父母和其他一切開支後,月儲5k, 這不包括我和太太每月儲在聯名,約20k 因欲為增添小孩換大些,欲作以下計畫, 聯名轉單名,太太上名(但本人未search步驟和費用) 加按,太太借貸力是否這樣計算呢40000/10000×2.59×50%=5.18? 加按套現為4400000×0.7-2000000=1.08M   由於轉太太單名我知道「有點阻力」,如果轉落自己名,以四百萬樓下估值,加按九成套1.6M可行?   若有1.08M現金,會先還稅貸,每月即可額外儲多17k,現金剩餘880k 另外再將餘下的80k還給家人,剩下的120k再分24期每月5k(因為其實家人唔急用) 之後,現在手頭有800k,加上每月有22k現金,將其中7/22儲起作交稅,5k用作加按後供款差額。   若果可自己黎可套多1.6MIL-1.08MIL = 520K,會預留四十萬作現居裝修和新生嬰兒開支   本欲把現居租出,可惜現居要作一些食水喉更換才放心租出,所以打消念頭。 本想以自己名買6M嘅三房,但已經無彈藥。 難道要放咗現居,比3成首期買6M嘅新居,我相信只會加快滅亡。 請問諗sir我講到lee度,可否指教一吓。希望未太遲啦,我已幻想到過多六七年後嘅慘況 本來想等上完收息堂再想方法,不過太心急想問一下。 Too late or not   Answer: 讀者家庭月入十萬但自己「深感慚愧」是應該的,不過未算係好差。唔識利用借貸,唔習慣儲錢,唔懂得為自己計劃可能係普遍香港人既弊病。有此情況是各方責任,不作解決只會獨自承受。    1.唔識利用借貸 讀者有兩筆貸款,夾埋幾十萬唔算多。可是借了廿萬稅貸再加上家人借款廿萬之後,自己現金只得25萬? 借左既錢又無為自己增加資產、交稅既錢又照每月要儲。根據讀者收入: 月$105,000,每年交稅不多於: $105,000*12*15% = $189,000。那借了的錢應對本身財務有些少幫助,可是現金水平竟然都係同借黎既廿萬差唔許多。咁究竟借番黎既錢洗左去邊?    2.唔習慣儲錢 讀者同太太兩人共65000+40000 = $105,000,而月儲5000。相信佢對此事自己有感受。    3.唔懂得為自己計劃 不敢說筆者有能力為大家批文譯字,但本篇讀者來文結構有點鬆散。筆者先看了一遍後要重整才貼出。對於而立之仕,手上最「大舊」的資產要好好注意,就係自己間樓。對於自住樓留意只可加按至七成,所以讀者打算將自己間屋加按至九成根本行不通。大家請及早起步學習點去同銀行打交道,而最基本需由控制自己洗費開始。 […]

Read more

27歲女半工讀理財分析 #586案屋村仔

小女子芳齡27,月薪27k,只係得一注資金約四十萬,由於下半年開始轉part time半工讀進修,收入大減,未來兩年只能維持收支平衡,要以27k月薪上會就要趁而家。諗兄覺得以下邊個方案處理我個四十萬資金比較可取,我嘅分析又啱唔啱?   方案1:香港350萬上車盤,盡借九成,分三十年還,現息口2.15厘,每月還款12k,假設租金回報4厘,租金收入大約等於供款。 好處:用盡槓桿,每個月一萬幾嘅租金雖然俾返銀行,但扣除利息開支,每個月大約有6k係還緊本金。 風險:香港樓價有下行風險,遇上跌市即使唔變負資產被call loan,借貸力亦早已用盡。另外,如遇上加息,空租期,需要自己泵水。   方案2:日本500萬円樓,full pay,假設租金回報7厘。 好處:每月有正現金流2k,冇槓桿防守性強(樓市升跌,空租期都唔會構成財政壓力),日本樓價有升值潛力。 風險:隔山買牛難以親自管理物業,需要非常可靠的agent 。如日圓下跌租金收入會扁值。 可能諗兄會覺得幾十萬好少,但每一蚊都係辛辛苦苦賺返黎,唔想就咁放係度等貶值。買左幾年股票,基金,努力研究過但大部分蝕少少離場。知道買樓投資一樣有風險,但條數比較易計。自知年輕冇經過風浪,所以需要請教高手。 最後,有個諗法想指教。香港樓價早兩年大升,原因是本地人剛性需求加上外來資金投資(QE+內地人)。内地有錢而又想在海外為資金找岀路的人很多,香港,英國,歐洲,美加的房地產都有大陸投資者。想問中日關係會否影響日本經濟復蘇和日本房地產升值潛力?   answer: 昨天的小女子個案反應不俗,剛巧順序黎答下一個案件又係小女子,芳齡27歲,見文覺得比昨天讀者更有分析能力、更有世界觀。那筆者不妨由上而下,逐步解構國際關係、內地政經及個人部署。   在中日關係而言,美國重返亞洲令日本更有底氣向中國抗衡,而中國領導人在堅持共產黨領導下(鄧公掌權後訂下的的四個堅持之一),同美國不見得會成為朋友。格局就是中美敵對、惟就算要打都只用日本韓國為馬前卒。可是美國自二戰後在海外戰績不見得好、只要中國唔好無啦啦去炸老美,美國出師無名、贏面很細。上次係伊拉克已經有美將領公開表示「唔知打黎做乜」,所以中國同美日開戰機會微、而戰爭唔係會一時突發,請放心,就算要打都係幾年時間比你慢慢走貨。   咁講會唔會太唔負責任? 筆者觀乎過往一百年大戰、第一次世界大戰由傳煤煲足廿年英德才開戰。希魔在第二次世界大戰爆發前連吞奧地利、捷克。到欲吞併波蘭時美法頂唔順先真正開打。所以打仗是一個長久的博奕過程,要擔心既不如驚無預兆既天災好過。   落到經濟層面、你知中國人經過文革之後,完全學到「咀巴喊口號、錢要跟人走」既精隨。中國民眾要將錢轉移到海外是因為內部原因、唔係因為中日關係。所以中日關係萬一變差唔會影響日本樓價、至於中國cut日本糧唔同佢做生意其實日本人都習慣哂。當年二戰中國人傾力打日本仔,冇資源既島國咪又可以打到新加坡? 經濟制裁他人容易,要攪死日本人頗難。   再講香港,同意樓市有下行風險。畢竟樓市升左成倍、再升又比辣招縛住,係上升困難之下、跌就梗係肯定架啦! 不過補充句: 未知幾時。可能有排等。所以呢: 小女子花廿萬做首期九成上會好、如果租比人要小心觸犯銀行借貸條款,要學憧如何規範風險及遇事時怎去處理。同意如發現自己就冇工做,最好一鋪用盡個借貸力先。想轉做全職媽媽既女仕亦應留意此點。   意見一定要配合返讀者,由於佢下年冇野做冇錢儲。所以買香港樓係應該、搵個擔保人更是應該。買大屋苑自己好少空租期。讀者借貸力有27000/10000*50%*2.59 = 3.49mil,那付一成首期借二百萬入手約2.5mil樓房最為適合。買完樓仲有廿萬剩有可能。     淨低些少錢可以試下隔山買牛,反正27歲輸左可以再黎、贏左可以早收工。現在筆者已找到日本樓借錢方法,幾方面的。收租方案亦是長租散租亦有的。所以回報唔係7%、而係17%! 係咁既回報之下、大家係咪要將中日關係放埋一邊先? 當然唔想錢放到海外、或好像昨天有人同我地查詢既食息客、買債收息亦為上策。可惜香港人買得最多就係股票同保險、你問自己從中有幾何賺錢!?    

Read more

80後女孩當自強 #585案屋村仔

小女年齡26,大學畢業幾年,普通OL一名,現與父母同住,收入:$15000/月,年尾Bonus:3個月糧, 兼職收入:$1500/月, 現金+股票+基金+RMB共$550,000 支出主要為家用 $5000,唔大洗,每月儲蓄$8000-$9000 將籌備於下年結婚,男朋友收入$30000供有一樓,亦與父母同住… 非常嚮往2人世界,不想替別人供樓,亦深信”相見好同住難”,希望避免婆媳糾紛… 如要求男友再多買一層樓未免太不人道,現想靠自己比首期購入小單位作居所,將來供樓可2人一起分擔 望於將軍澳,土瓜灣等區域置業,舊樓,村屋,居屋也可以!! 唔介意辛苦多d儲首期,求賜教!!   answer: 小女子26歲畢業後幾年儲到55萬可真是奇蹟! 搵著個有樓在手既男友亦算精明。你說港女勢利? 其實女人有此選擇亦是正常的、原始人已懂搵個有地盤既雄性交配啦、女人就是要這份安全感。無本事既男人可以選擇大叫及燒垃圾桶洩憤、或提升自己本事向上流。你話香港社會無機會? 咁你去非洲囉。留得係度住就等於選擇戰鬥、機會再少點都比文革時被捲入鬥爭的好! 人生怎過是憑自己選擇。   男朋友供有一樓、那看該樓房結欠如何。如已有價賺及結欠只為現價之50-70%,不妨向銀行補水或直接轉作出租用途,收回租金即可作核實收入增強借貸力。要知讀者將成立的家庭、弱點就係人工偏低借貸力不足。假設租金收每月一萬,一紙租約可將原本借貸力由: (30000+18000)*50%*2.59 = 5.18mil增至(30000+18000+10000)*50%*2.59 = 7.51mil。   若男友樓房按揭結欠高於現價之70%,套現或租出未見有可能。那不妨自己出一成首期買樓上會,由男友做擔保借錢,即可完成小妹做業主之夢。由於借貸力數哂都係5.18mil,小妹可買之樓房定必為三百萬之下。建議不要現時冒進買入,必定要耐心等樓市下滑後趁低吸納。因小妹一旦入市位偏高、等於放棄較低位入市機會,除非往後人工可以加完再加,否則人生已被定格在窮中產而無力再上一層了。   所以唔係有錢人先要理財、無錢在手既人更要懂得睇準時勢將錢合理倍大。買樓致富、筆者敢講係社會上收入偏低一群的唯一番身機會。試問揸住萬零蚊人工點可以有人低息借錢比你仲要分30年還? 樓係唯一選擇。當然小妹有個好處、高儲蓄率令佢應享安穩生活,始終一個唔大洗既人物慾不大、生活應可得過且過的! 當然要再上一層樓、請努力儲錢、有人更冒險將九成上會既樓租比朋友,真係唔建議。但買入2.50mil既大埔翠屏再$8800租比朋友、扣埋供按揭仲有千零蚊淨、又搵到個租客幫手供樓。按揭供本部份即等於自己儲多了的錢。   所以多一個租客、即多個人幫你一齊打工儲錢。問題係你有幾快儲到首期再搵銀行借去控多間樓做個包租婆。小妹只可以選大屋苑、村屋舊樓因抵押品質差而不宜買。係等樓市下調既時候、可將資金泊在8-10%年息收息物去為自己添多份糧。就好似將550,000收10%息,小妹每月已出多$5000蚊糧,好很多了!   當然趁後生將利用讀書去改造自己亦十分同意,畢竟年少可再塑造的方向不少。人工低始終係死穴,快手進修一下。另外兩人收入仍可為自己申請政府資助房、不過免得就免,他日要將居屋加按出售均見困難。

Read more

屋邨仔一發子弹打入半山 #563案屋村仔

你好諗sir,小弟己拜讀老師網站同書一段時間,又新界到尖沙咀時火車嘅車程學到很多好實用嘅例子,大開眼界。有感有很多讀者都很强呢~ 在下今年三十有一,庸才一名,月入25000,工作十年(學徒四年月入4k),現在儲到現金500k,近排有感樓市下跌學人睇下樓,target 沙田第一城,2.8m-3m諗住單名上會放租兩年待結緍後才考慮會唔會搬入去住。女友age26,較幸運嘅係女友企人已買咗一個大厦單位俾佢放租月收9k,结婚後先會諗係邊個單位到住方便,當然如果係未來wife到住都係我幫佢供,這是男人應識做的吧! 咁一個單位收租,一個單位我供俾未來太太這是我的想法,問題是請問諗sir我的計劃可行嗎?樓市再跌都好難去番百零萬,通貨膨脹,時間值,就算會跌銀行都會收銀根,難去上會。我可以怎样運用才能擁有我吔先可以完成老师所講的一生三宅呢? 謝謝老师賜教! 一顆子彈的人上 答案 如果一個細單位賣一百二十萬,假設建議面積為400呎,每呎單位購入成本價為1200000/400 = $3000。曾淵滄教授在我們講座提及過、另外筆者自己都計過,而家新樓每呎建築成本已逼近三千。係輸成外勞受限、成班後生又唔肯入地盤捱世界,再加上香港人極喜愛作高難度起樓的(例如山上、填海後用地、或在危樓旁邊),建築成本還是看升的多。而成本價點計三千蚊冇走雞,再加埋發展商賺價加上銷售成本、新樓賣低於$5000一呎已是蝕賣價。而讀者心感香港樓市好難再跌番去百零萬一間樓,是合理亦勸喻各位無謂費時等待。   當然每隔廿幾年的一個樓市大周期,話唔定可將樓市推至極低點。今日已離沙士11年,可是樓市循環就是這麼的長。在內地人資金湧出潮之下、要見下個循環大低位、你可要無比耐性。至少2015唔會、2017都唔係。   讀者不要忽視太太的借貸力、因庸才必先要知世上有兩人願意幫助、一個係終身伴侶、二是銀行。前者是義無反顧、後者要先將你睇清楚再放水。那怎令自己迎合銀行、在買樓101有說明。新書<樓換樓>亦有提及、新版留意未來幾日、趕緊送貨。讀者自己的借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實太太保有一間樓收租、自己借盡九成上會買入三百萬之下樓房是可以的。留意讀者如買收租樓是不能合規上會、因為佢打算將間九成按的單位放租、委實不同意。而讀者比三成首期又或五成令其合規亦不可能,相信亦唔敢再問外家或自己父母再借了。所以方法是女友手上樓房要續租、而自己應用盡槓桿去九成上會買入自住居。此舉更可省下接收女友樓時要付的裝修費、由間屋繼績比租客住殘吧! 另建議買樓及裝修後才考慮擺酒、兩件事一齊做恐怕50萬資金唔夠用。     新買自住樓最好自己單名、如女友想加入做聯名,因本身有樓要比多幾萬銀DOUBLE STAMP DUTY。當然老婆大人如有堅持、幾萬蚊點可以唔比? 另外讀者九成買樓、可用盡自己槓桿。原本樓再收下租好快結欠少於市價五成、到時好處是可表明出租、租約可作核實收入。即可提升讀者較弱一環: 低借貸力。當然讀者趁後生去開創事業是最直接的。此人工雖未最低但要完成「一生三宅」,如要成功那計劃的容錯率很低。     仲有一件事未知但有用的、就是女友的樓是否已由父母FULL-PAID? 如讀者做擔保人加按將其套出一百幾十萬,肯定可以大大改變往後人生。如發現有加按銀碼請勿將其用於結婚花費,五十萬好好咁收息、每月多$4000-6000絕有可能。早前已提及10.59-16%年回報之收息方案了。將此金額用於一夜擺酒狂歡、有人可以、有人絕不可以。 ——————– 作者: 諗SIR 暢銷書作家。出版社編輯。個人投資看法可見於書本<樓換樓>、或1698期經濟一周封面人物專訪

Read more

理財高低檔予進擊年輕人 #562案屋村仔

諗sir 謝謝你提供時間和意見幫助我們, 尢其在閱畢閣下著作後, 使我在財務知識的學習上, 日漸成長, 獲益良多。 先簡單介紹個人背景: 本人今年25歲, HD畢業, 3年工作經驗, 收入9K, 現與母親(全職家庭主婦), 兩名妹妹(一位大學畢業, 一年工作經驗收入9K;另外一位現正是大學生), 居住黃大仙區的公屋。 2011年因為擔心一家人居住問題(大家姐出嫁, 租戶人頭減少, 怕被房署趕走), 我用了全部儲蓄共65萬, 購買了現時居住的公屋, 沒有做按揭。 在學期間借了學生貸款13萬, 現每季償還4千, 月供股票1千, 每月儲蓄1千, 有3萬現金, 網上賣買收入不固定, 由幾百至幾千, 餘下都是家用及個人開支。 心感收入太低, 打算轉工, 增加收入。我心切體會越窮越要學習財務知識, 做好財務紀律和習慣, 想請教諗sir我可以如何把財務管理得更好? 謝謝   答案 怕改變現狀、盡力令自己維持現狀、以致「生活安好」。此事願景良好、但出發點源於「害怕」。一旦為人所逼、執行方法難免考慮不詳、最終令自己同願景越行越遠。講到呢度你都知我講緊本案讀者: 咁辛苦儲到65萬又沒做按揭去買入公屋,令自己年少未運用槓桿、買入公屋只可住又冇投資價值。我唔知讀者有冇方法收公屋番手賣出,如果唔可以,那只好祈禱讀者黎個財技炒股、幫自己變多60萬出黎改善情況。   如果其他人收入高些少用幾十萬買間公屋冇問題,你咪當同自己買間迷你倉,得閒借比親戚住下都可。可是讀者實況說就是收入低下,咁辛苦儲有65萬在手,將佢用黎買間公屋,真係好浪費。有人話:「讀者廿歲有樓係手,雖然係公屋,但之後唔使煩供樓起碼有瓦遮頭,唔好咩!?」只好說此選擇等於將自己先歸於低檔路線、好可能十年後好安寧咁住係公屋而人工加到兩萬,但除此之外要發圍就靠六合彩。那什麼是高檔路線? 最明顯既分別係高檔者係搵人同你打工、搵人同你供樓。你自己返工之餘租客都每日貢獻比你。高低檔隨時間一過、分別更大。   一個20出頭後生有個40歲阿叔每月轉萬幾銀比佢、此事造成在於後生懂得利用借貸、所以筆者用了<樓換樓>全書提出借貸力之重要。正所謂銀行簽個名可以先借百幾萬比你、落手做成年老闆出左幾多花紅比你呀? 所以看<樓換樓>初步認識點搞好自己借貸力、亦搞清自己通才、庸才定位,再參考如此亂世不少理財個案後重新出發。   講返讀者,建議方法係搵個大你十年既朋友傾下計,睇下點轉工。如果你由一個火坑跌入另外一個都係無用。點解要搵個大十年既朋友? 因你同一班同年紀既豬朋吹水係無用既,你可以得到娛樂同關懷,不過要解決件事就無咁有效。搵個大自己廿年既朋友可能太有爸爸feel,咁大十年是個有望搵到而經驗又足以幫到你手既選擇。對於廿幾歲既年輕人、一個三十有五既朋友好大機會結左婚、更可能有埋小朋友,對於你轉工或其他感情煩惱、可以係一杯茶談笑之間已經解決既事。當然,你唔好搵個35歲月入都唔過萬既人啦,如有得罪請勿見怪。   要點係識一個(或一大班)年紀比自己大既朋友,此舉有點困難,可是十分有用。關鍵係你如果識得頭兩個,之後再透過介紹將自己人脈拓闊到此年歲層面,見識同視野同樣廣闊。此事對於40歲人仕仍是見效的。至於理財紀律、儲蓄習慣,一係你逼自己、一係成班friend都係咁既人調轉頭逼你。聽落有點兒變態、可是鬼叫你搵太低人工咩….當然年少有很大改善空間。記緊如你今天作的和昨天一樣,那維持在原有水平是正常。放膽引入外力做些新鮮事、讀者情況肯定會改善。 *<樓換樓>新版將在未來一星期於書局有售。務請留意。

Read more

新手媽媽樓換樓疑難 #559案窮中產

Hi 諗Sir, 你好! 小妹拜讀你的網頁多年, 獲益良多; 前年計劃結婚時賣樓買樓, 卻未有請你指點迷津, 現在樓價高企時更感迷失, 望諗sir指點迷津!!   1. 本人及丈夫均34歲, 月入分別$36000及$23000, 去年結婚, 已懷有一小孩, 未來幾個月會出世.    2. 本人未結婚前於2009年買入一新界二手居屋, 跟雙親同住; 現已於2012年賣出並套現獲利$900k   3. 賣樓後立刻以個人名義於2012年中再買入新界二手兩房居屋, 建築面積5百多呎, 兩房, 仍跟雙親同住, 買入價$2.4mil, 借九成, 月供$11000, 現值$2.8mil及欠銀行$2.0mil   4. 由於未來幾月bb出世, 兩房已不夠用, 想再買入三房二手居屋自住, 唯現時做價須$3.8MIL並要大執 ($25萬裝修費或以上), 擔心此高位上車有後患. (要承擔日後樓價大跌之風險)   5. 本人跟丈夫現有資產:     現金 $650K    人仔 $200K    STOCK $ 50K   請問諗SIR我們想買多一層自住/收租, 於四十歲前有兩層樓在手, […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室