樓換樓帶來無限悲傷#518案窮中產

首先多謝諗Sir抽空   本人現年3x歲,  9年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居, 買入價$180萬。現銀行估價大約$360萬。 x年前結婚, 現在和太太及一歲女兒同住。 鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位, 而且只喜愛區內居住環境。 已看中單位 $550萬 ( 屬高層優質單位 )   本人月入$35,000,  欠現樓按揭$124萬, 月供$6,100 現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣 其他主要支出: 人壽,醫療,基金儲蓄保險每月共$4,300 太太家用$6,000 另外有私人貸款大約$74,000, 2015年中前要還。 一年後,女兒打算入讀幼兒班,每月學費大約$4,000 另外各樣雜費和生活開支大約$6,000 所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間 太太現在全職家庭主婦, 間中有秘撈做私己錢。 已問現供中銀樓按只可多借$20餘萬貸款   想問諗Sir,我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現付新單位首期嗎?   現單位放售,希望$380萬能成交。 本人實在不懂計算,純粹靠網上按揭運算。請看看付件是否正確。如果是,到時會付4成首期$220萬, 扣除現樓按揭$124萬和成交各項費用,還有$2X萬, 剩餘有差不多$10萬, 對嗎? 而月供$14,229 應該可以通過壓力測試吧? 本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬, 而心儀的優質單位又未必會落價, 所以想趁現在換樓。   另外想問,本人父母在觀塘居屋xxx,一手現金買入價$20萬自住至今,未補地價, 兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎?   煩請諗Sir解答 。 答案   原本應承讀者星期五前回答此問題,看後發覺情況嚴重,提早作答,筆者亦希望自己睇錯。讀者的月入對不少人而言已不錯,可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視: 四十不惑,可是儲蓄只幾萬港元。留意讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。 雖然男人是要擔起頭家,可以誤判自身能力及情況,過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。 都是筆者的錯,將之前本書叫作<樓換樓>。可以唔係人人都應該現時<樓換樓>的。   大家或會覺得筆者過份憂心,或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦星期一。看倌更心想自己情況比讀者更不堪,只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。   在洗費上如讀者要換樓要先付雙倍印花稅,及後再退回一半,計為550萬x6% = 33萬,再加兩間樓的經紀傭金及雜費,再添三十餘萬即換樓開支60萬為保守估計。   但係讀者賣樓後有(360-124) = 236萬回籠,幾十萬洗費算什麼?   可恨是此236萬已是讀者唯一籌碼,除此已沒儲蓄更有負債。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至550萬樓房,扣除幾項雜費讀者有220萬作首期殊不樂觀。如問中銀再借的20萬貸款,讀者能安然上會嗎?   用網頁計出的月供$14,229是用2.15%計出的(壓力測試下應為19000左右)。那讀者要2015年前還清的私貸,再加上20萬中銀新貸會對借貸力構成什麼影響? 私貸每月約是4000元,新借20萬假設是分3年還,唔計息都要月供$5555。此兩借貸對按揭上會有影響,將(4000+5555+14229) = […]

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後悔賣了樓的人#513案偽專才

諗sir你好, 小弟去年看錯市賣了06年買入之自住單位。諗住等樓市下跌買入較大之自住單位。現時樓市似乎平穩發展,没有明顯下調, 令我後悔不已。如果當時知道你的網頁,及早向你學習, 就不會走錯路了… 我們夫婦家庭情況如下: 有兩名小孩: 4 及1 歲 賣樓後約有3M 現金 本人每月收入: 25K 太太每月收入: 19K 賣樓後居住父母家中, 扣除開支, 每月約儲蓄到10K   孩子日漸長大, 太太想在港島買入三房單位自住。而本人傾向先買小單位收租再作打算,但尚未能說服太太…. 請問如何做才是對我們最好的財務安排, 令我們及早達到財務自由。 希望諗sir能花時間賜教,非常感謝! 答案   筆者在2006年未有寫blog,至於跟我學習是太抬舉了。記得當年我還在做按揭,搞什麼豫豐花園,百餘萬一間都估唔到價,就算發展商出埋什麼免息免供加送傢私都係銷情一般。當年的人對樓房居住需求比現在少很多麼? 為什麼有樓賣冇人要? 講到底就是經濟狀況差令樓房的投資需求少,而樓房的匿住需求在2006年至今都是未有大變,內地人移入不見多得令香港冇樓住,反正筆者所見內地人是很少住在香港的,買房多為投資,工幹客租樓為主。讀者被投資需求主宰了心智,用投資角度去處理手上為滿足居住需求買的樓,上年一沽至今心中可有些不快。   筆者對<樓換樓。一>的個案八:「賣樓傷感情、記得要醒定」十分有印象,讀者來文顯得十分後悔,仲要比老婆鬧足幾年。天下女仕們點都要有個安樂窩,自古都是男性外出打獵,女性在洞穴餵哺的,這和點解「貓狗係寵物」而「長頸鹿唔係」一樣,在遠古之時由祖先值入了人類生活文化。   賣樓後補一注九成上會入手細價樓,點都冇而家睇住升咁傷。當然早前做的決定亦不是全錯的,賣樓賺得三百萬是讀者花數十年儲錢所得,按筆者意見是如你賣樓所得是十年所儲金額,一妨即賣。因樓市十年點都經歷一個小循環,即有個較低位比你買回。加上人們現在過份愛歸納及依賴電腦,間接令黑天鵝出現情況增加,而當中可為你產出一生財富(當然亦可輸哂成副身家)。家庭收入44000的讀者當然值得先取三百萬「大獎」。讀者理財方針可用三百萬去收息,將利息對銷現時租金,希望捱到樓市大跌的一天。   根據早前收息101的13%年回報方案,讀者可用一百萬收取每月約$10500月入,不妨睇準將軍澳及大圍的較新盤租入三房,至於在港島區租三房一事,知有三百萬現金絕可做到,但按讀者月入實力不應在太古城、北角一帶租三房。如硬要住在港島,那西環、大坑的舊兩房是好選擇。至於三房租金一般兩萬幾蚊,已佔讀者月入一半,為何夾硬去住呢?   倒不如用萬幾蚊係新樓盤租個三房,用收回之10500補貼租樓支出,每月儲錢增加之餘又可以住新屋,何不樂哉? 買舊樓投資而自己租住新樓係理財,買新樓自己住再買新樓租比人係慈善家。看來讀者還要堅守多1-2年。

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如何在起跑線上走得順利一點?#506案窮中產

諗SIR, 你好   我和老公剛結婚, 想好好為大家的將來努力, 因為本身兩人都有正職, 時間不多, 所以認為買樓是比較安全和可行的增值方法。   我今年35, 老公40, 按諗SIR的計算方法約有 5mil 和 7mil的借貨力。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教諗SIR以下思路有咩睇法   1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前   2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利   3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前   另外, 如果有計劃會買兩層樓, 到底應該先用誰的借貨力呢? 因為我已有一層居屋, 如果現在買入算是第二層需要付DSD, 但因為我的借貨力沒有老公高, 現時市況如先買細價樓, 到市況調整買入大價樓時老公便能保持足夠借貨力。   多謝諗SIR你睇完我咁多問題, 希望能收到你的回覆, 讓我們可以在起跑線上走得順利一點.   學生Yan 答案   買樓同運用誰的借貸力是兩碼子的事。老公買樓可以用自己名而老婆做擔保,就當老公人工低亦可以批出貸款,反之亦然。當然你唔可以隨便擔保個朋友,要有定關係才可作擔保人,除非你去財仔比一年十幾厘息啦。同意DSD可避則避,在現今政策下每人一間樓是較上算之舉。   兩人現剩借貸力為5+7=12MIL,每月家庭收入應在8萬以上。由於剩餘借貸力不少而先生年達40,快近約43歲開展的借貸力下滑期,所以決案是先買先收租。但買入的策略如何? 策略即是: 儲埋一大舊錢等50歲時full paid? 斬件買車位或日本樓? 建議讀者作樓市下的「平均成本法」,每隔幾年入間細碼的收租樓。   那為什麼要買細碼呢? 在現今政策下借錢難,大碼樓根本冇人承,你見到香港細價樓升得仲快過大價樓,原因是你而家要買間七百萬既四小龍,感覺是唔上唔落,豪宅唔算(得罪哂~),殘樓亦冇佢份! 可是銀行借盡都係四百幾個,要二百萬多的cash侯命才可完成此小小夢想。所以貴樓冇承接,平盤有人爭。另外香港樓市周期是七年完一小浪,約14年一大浪,每隔三到四年買入自可將入貨價拉平均,再每隔三五七年見成街都係地產鋪既時間沽走兩間,生活從此會變得簡單。當然租金好大可以收租盤數,一買一賣煩人之餘你亦未知邊個係最終著數一方。   黃埔花園好研究,但未見區內有投資水位。當然靠勤力行盤你可以在號輸大市之區份都找到筍盤的,但機率會少一點。荃灣西及大圍都是筆者點評過的區份,大圍樓房極度好租,你到該區會見租盤少、套房盤更少,因大圍一地吸盡幾面客,再加上區內樓盤陸續入伙,商業活動增加令更多人遷入。至於應買那種樓房暫不在此透露。   至於荃灣西的商業活動集中在荃灣廣場一帶,而不是工廠區三寶地段,原因有四: 西鐵站出口和荃灣廣場近乎連接 已批出但未建或未平整的地盤盡在西鐵站周圍。爵悅庭需說賣點是有荃灣西鐵,但步行都要十分鐘 有線已獲批免費電視牌,和荃灣廣場那邊有可步行距離 爵悅庭交通暫時未見改善,相反西站那邊有大型巴士總站之餘,入屯門的青山公路之咽喉位就在荃灣西,那邊有先天條件吸引外區客,前景看俏。爵悅庭那邊只可靠活化工廈出生天

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那樣的犧牲才能換取財務自由?#500案庸才

諗Sir你好, 與你頃談過后, 找了2間銀行做估價, 南X及創X初步估價2.7mil, 恒X較保守, 網上估約2.5mil, 現把本人情況再陳述一次, 望諗Sir賜教,   收入: 單身年齡快將40, 政府工月入2.4萬,   投資: 成手蟹貨、人仔債券值40萬   月儲6千 (自問沒恆心做到)   (除按揭外, 沒有其他負債, 信用卡信貸額未計在內)   背景: 現有一層市值2.4mil位於屯門較偏遠的私人住宅寶x花園(該物業位置比卓爾還入,輕鉄接駁至兆康站約10-15分鐘)  2009年買入1.25mil, 樓齡超過22年, 息口2.1厘供20年, 按揭7成, 每月供5千, 尚欠72萬。 現想加按物業套現, 加上手上流動資金, 可否靠一人之力(沒有家人支持) 購買第2層樓?    雖然想搬出增加收入, 但未能即時租出自己物業, 因外面租金較貴, 未能負擔, 又沒有租約support自己, 令入息增加。 諗sir教過差餉單有銀行可收為租金收入證明, 但銀行聲稱只可證明該物業屬於自己, 對加按沒有幫助…….   初步創x銀行估價以2.7mil為例, 扣除舊有按揭0.72mil, 大概有1mil在手, 每月還款$9697, 息口2.15厘供20年, 加上手上現金約0.42mil, 想將現有物業放租(租金約8k), 搬出市區, 鎖定位置在荃灣、沙田,如追不上樓价唯有在屯門再找, (諗Sir曾建議試找鄰近屯門巿中心的3房單位, 本人未必能負擔得起), 通過壓力測試亦較困難, 請問如何增加自己的購買力? 上完諗Sir課堂后, 本人明白未來2年樓价未必能跌至本人購買力水平, 請諗sir賜教, 謝謝. 答案   沒有他人協助能否一人達成財務自由? 照理實在不成,因少了一個人之借貸力去借錢,又少了一份收入。先不說財務自由,就當安穩退休都有些難度。那筆者怎為讀者度身訂做,要作那樣的犧牲才能換取財務自由?   讀者已成功了第一步,有穩定收入及無負債,借貸力為24000/10000*50%*2.59 = 3.1mil而現有0.72mil借貸。只餘2.38mil可再借。由於手頭上有現金40萬,再買一間細價樓是可輕易做到的,可是如想完成一生三宅,開啟財務自由的路,似乎用一人之力再用入二萬四實在是較難做到。加上讀者每月儲蓄$6000,約收入之25%勉強合格,那讀者如果用此「牌面」到達安全的財自領域?   如在政府現有收緊借貸政策,再加上讀者按足部門規定,讀者肯定冇運行。現在讀者只為上車人仕打算,但不為廣大中產的荷包打算的。後生仔冇樓在手可借盡九成上會,而中年人仕只係想買間樓仔收租去為未來退休收入打算都要比人左抽稅又罰款,仿佛中年人自覺作財務安排都會成罪惡。他日如惡性通賬再臨,眾人發覺一個月幾萬銀人工只夠租樓唔夠開飯,手上資產又被美國佬偷走,呢隻鑊根本唔會有人揹。現今香港都係多了解經濟,盡量發揮每月賺得人工,快為自己作打算。   讀者因原本地方是自住,更有機會在按揭申請表上填上「寶x花園」就通訊地方,那銀行定必不會只憑一張差餉單就予你比市價七折之租金收入證明了。當然冇規定銀行要會差餉單做租金證明,只不過在不少銀行在冇租約,而年頭佢又想做你生意之情況下當講得通去批出貸款。有張租約及6個月租金收入証明永遠係靚仔d的。   建議讀者根本不用將現居出租,將現居賣掉為最合適。可能此舉令讀者生活有頗大轉變,請明白生命上的改變,由個人每天的習慣轉變開始。租客最忌地點偏遠,讀者現自住居搵到人租都唔係好客。讀者可以在元朗、荃灣、屯門用接近價錢去買入單枝洋樓,五成上會。最好搵個朋友同你合租,或改好間隔後自己住一邊,另外有獨立門口開比租客用。那買一間屋又可自住,又有租金收入證明。最多是你先租成間屋比人,再反租回其中一邊。如不想用十幾萬裝修間房,現成是有樓房有此間隔的,但價錢一定較貴。有租金收入後借貸力為(24000+9000)/10000*50%*2.59 = 4.27mil,而50%上會後按揭約借了1.3mil,還有3.0mil借貸力作買入下房之打算,明顯比之前充裕。     由一個人住一間屋搬到一個人住半間屋的原因是必需要犧牲生活質素,才能為他日換取更好生活。在人工不變下,如居住支出不變,生活洗費不變,那又如何儲得錢作投資他日之成本呢? 關於讀者問股票的一部份,下篇再談。

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新手想買樓收租如何部署?#497案偽專才

本人與太太幾年前置業,30多歲,290萬,借8成,25年,聯名,月供9000,現剩200萬按揭。單位現時市值約490萬。   本人與太太月入共90K,固定支出約45K,當中包括供樓、供養雙方父母、基金、保險、養車、飲食等。手頭資金有100萬,但50萬放左係股票市場,走不了,另有10萬做左人民幣定期,流動現金只有40萬左右。   想問如果我二人打算再買一層作以後收租之用,現在應如何部署?第二層樓是否只可借6成?現時是否合適時期?投資在樓宇還是其他地方較好? 答案 讀者在自己專業有一定認識,但在買樓投資可真要再花一下時間。將十年時間儲起既錢用於一次到幾次之投資,怎能不過問不研究清楚呢? 無奈不少人只道聽途說就將幾十萬積蓄雙手奉上,在不明白的情況下去投資,比不努力去賺錢傷十倍。失業至多賺少十幾萬,仲可能有綜援,投資失利一輸成百萬,你辛苦返十年工都未必儲到,比失業漢之生活更可悲。   建議先作研究學習從兩處可見,一是第二層樓如是收租投資,可借五成,而在供樓之負擔比率不可過四成。即四萬人工,加埋欲展新貸不可超16000。二是沒有走不了之股票,股票是你越是唔肯走,越是走不小。試想你打仗總是將精兵師團解散,留返班庸將同你打天下,那百萬雄師都會死在你手下。股票方法筆者已有周顯及設立了股票研究部,希望各位在股在樓,都可收到名家第一手訊息。   由讀者人工來看,己可部署一生三宅之事,如時間配合可在幾年內完成。方案是部署一年內買間細樓收租,靠細價樓加碼。再等樓市下跌用九成上會搬去優質屋苑,一生三宅頃刻完成。先將現居套現至樓價70%,即可套出4.9mil*70%-2.0mil = 1.4mil,加上手頭上約一百萬現金,可令自己舒服付三成按揭,報稱自住多買一房。買入後一邊供自住樓,再搵人幫手供左新買間屋佢,期間中活用買樓101、102課程所講之一拆二之法,兩夫婦間拆一個人出黎準備侯低吸納。   為何要拆一個人出黎? 因為現在香港一位冇物業人仕是受幾方政策之惠的。首先買樓可報自住,九成上會批出機會大增,另外買樓更不用付double stamp duty,又慳至少幾萬蚊。既然可借足九成那第三間樓定必重注,在市低時機出手買入比太古城更優厚之地段。   12月4日優惠 比太古城更優厚? 筆者認為九龍塘、何文田、或新晉九龍站是也! 那你會問讀者月入只九萬那如何買九龍站呢? 可真要等一等! 在2005-2006年間又一村、何文田盡是五百萬樓盤,所以此重注不在年內實現。惟讀者借貸力頗充沛,有90000/10000*50%*2.59=11.6mil而現只用了2.0mil,實可在來年但位再借二百幾萬,入手間三百餘萬的細價樓收租,再等時機入手第三間。  

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暢談日本樓#494案偽專才

讀到諗sir文章令小弟獲益良多,現有疑難不知如何是好。本人乃庸才一名,今年37,從事it工作,現時月入2萬8,太太現為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。本人有現約12萬,不同期ibond 11萬,人民幣約12萬,股票只有不多於2萬,太太有大概40萬現金,但太太理財保守,只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月給父母及家人家用,現在每月儲蓄已所餘不多,有儲蓄都在太太手上。 我一生平凡,唯一好彩係03年前無聽政府講去買樓,03年11月反而膽粗粗用全部積蓄加少量親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值260萬,剩下30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。   問題是,我想利用借貨力買樓收租,本人認為本港樓市需然下跌,但不會跌太多,要等到內地經濟出現問題才有機會大跌,分分鐘要等5, 6年,最近又聽電台節目(諗sir你都有上果個)講起買日本樓收租,令我想返我03年買樓的情境,在現在日本幾乎是一樣的,樓價即使不大升,但大跌的空間已非常有限,因此有想按香港樓買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 我最想知買本地樓收租可以有何選擇? 答案   讀者想利用借貸力收租,可是在海外買樓最難就是借錢。當然有些地方如倫敦是有經紀提供借貸服務。東京知道有不少人開始搭路。看讀者之情況,由於家庭月入低於三萬,不好好運用借貸很難靠打工儲錢達成財務自由。   筆者建議大家與其儲錢,不如儲現金流。如發現有樓房可為你提供萬元正現金流,不妨投資買進。本篇首先說明香港投資方案,再找個債券方法和日本樓作比較。讀者宣先將現樓房盡力加按,可加至2.60mil之七成,可套出2.6mil*70%-0.3 mil= 1.5mil。此舉用了讀者之借貸力,計為28000*50%*2.59/10000 = 3.6mil之1.5/3.6 = 41%。   由於讀者借貸力不高,只可以等時機現而侯低買進。收入較高人仕如現在負擔不高反而可買樓,因有一定收入者只要按時儲起現金流,當總現金流等於月入,自由生活即可開展。讀者如買樓後不幸下跌,因番身能力不高,只可以被動地等低位入市。當然有人會問無論高或低收入都應該等低位嗎? 只好說等低位是知易而行難,如你有一定實力,建議每跌10-15%,就入番間細細粒既舊樓收租,風險相對低而回報高。   那讀者加按了1.50mil,是否就咁企係度等? 首先他可以用mortgage-link方案減低一半利息支出。另外建議行一拆二方案,等下次買樓可用足九成上會,務求用盡槓桿去獲利。另一方法是將套出之部份投入早前有同學做到之10-13%收息方案,可隨時取回資金,而每月每50萬獲得5000元利息。 那如將資金投放日本樓如何? 首先火兄同大家介紹日本樓是得宜的,起碼比市場上大把爛鬼投資點子好! 當然其一吸引點是日本樓入手只需30-50萬,而回報有10%。那對比起上文提及之收息方案,有咩好同唔好? 買日本樓當然會隔山買牛,而日本實在是菲律賓後另一個多災國家,不宜將重數押注。因為就當你間屋冇事,在出事後如要流動性贖回資金頗為困難。另一個是yen/usd之考慮,即匯率風險。如果你而家買日本樓可能要承受日本紙水再跌風險。但等紙水再跌恐怕日本樓已升到阿媽都唔認得。   日本實在是太愛學習美國人。上次廣場協議比山姆大叔出賣了後,今次見大叔出招用印銀紙谷起國內經濟,一於有樣學樣靠拓闊資產規模,希望出現同美國一樣景況,即在經濟疲乏下亦能「泵水」改善股樓市況。在此拆局下美國會否火乘風勢,再一次將印銀紙所引發之泡沫導向日本,將經濟炸彈在日本引爆? 要知美國有鋪癮就係將自己種下的因,在日本結果的。原子彈、幣值問題均是。要知日本不穩,間接鼓勵日人進取非常,為尋找新大陸作出經濟或實體上之侵略。希望2020之東京奧運不是山姆大叔set-him-up之第一步。而在2020年之前至今,投資日本去享受當中之繁榮是可取的。當然你將全部身家押在千里之外,學李超人咁講: 「是我自己做錯了。」咁錯咪快手比錢囉。

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為13.24%年回報再進一步#489案窮中產

諗Sir 你好!!! 我想計劃下下一步,麻煩比D意見   本人是自僱人士(年薪約80萬),太太現時為家庭主婦,有兩女兒分別是5歲及1個月大 本人早幾年因收入較好分別在09-10年買入三間物業分佈如下   A 西九龍兩房+車位(自用) 已轉按 outstanding 420萬 月供$15800 (7成上會 2,15%mortgage link)太太單名 B 西九龍一房(自用) 剛轉按 outstanding 347萬 月供$12700  (7成上會 H+1.9%)本人單名 C 沙一兩房(放租$9800) 已轉按 outstanding 223萬 月供$8500 (6.5成上會 2.15% mortgage link)本人單名   High yield bond 120萬再加借(槓桿100%) 每月收息$13240(已扣除利息)   剩餘現金210萬, 本人自僱生意開始下滑已停產打算轉行, 請問現在應否再投入資金買債收息去供餘下的$14000供款??? 還是有其他好選擇?? 本人亦打算樓價下調時再入巿   (每月供款) 15800+12700+8500= 37000   (非工資收入) 9800+13200= 23000   […]

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跌市第一滴血! 如何考慮樓價高低?#472案窮中產

諗Sir, 你好, 拜讀你的文章多時, 你見解獨到分析合理, 小弟敬佩;特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。   小弟年37, 已婚, 我的職業為公務員, 月薪34000, 太太為私人公司文書職位(她工作的公司都算係獨市生意, 職位相當穩定), 月薪20000; 現有一層新界東已供滿綠表居屋(04年100萬買入, 現在樓齡20年, 3 房實用5百多尺), 夫婦存款等資產300萬, 9月初買入了一個同區不足4年樓齡的私人屋苑(2房, 實用5百多尺)580萬, 向銀行做了樓價7成即4百萬按揭(30年期), 月供約16000, 原本打算買了後放售現住的居屋, 吐現後做定期再觀察市況; 買了之後樓市進一步交投收縮, 驚覺入了貴貨, 一方面居二市場難搵客承接, 價錢更有回落之象;   二方面, 如不放售現住單位, 十多萬的雙倍印花稅將不能取回, 更可能要被銀行追按揭成數差額; 三來市場一片吹淡風謂樓價2~3年內跌3~5成, 驚自己買了貴貨; 我夫婦正想生育一名下一代, 雙方各有父母, 但都不太依靠我們供養;   現猶豫不安, 請諗sir為小弟分析一下, 小弟是否做錯了決定? 下一一步又應該怎部署? 減價都要賣走現住居屋? 繼續住現居屋, 將新買入的單位放租? 將來若真的樓價跌, 值得為居屋補地價嗎?   答案 居屋補價是將當時(市價x售予住戶的折扣價)去計出補價的。如要補價,永遠是市跌補有著數。在筆者而言除非樓房勁升,至補地價後亦能淨賺十年儲蓄或更多,才會考慮放售。現在居屋已供滿,賺價應二百萬有餘,惟觀察讀者人工和儲蓄比率很高,本不應賣出居屋套現。加上讀者現在心煩更未攪清楚自己在買樓及投資上之部署,希望考慮清楚文中所述要點後,自己再想清楚一次。   居屋就像讀者的一個堡壘,加上賣後不能再享免補價機會,當然留著是更好,可惜在本次之建議,綠表居屋將成為失誤作彌補之一個籌碼。十分喜愛免地價就有樓住,而免地價住居屋應是幫讀者「月搵五萬儲近五百萬」之其一主因。相信讀者應不是炒股致富一流,由他文中所述心情,不見得有深厚應市經驗。   考慮提供之正現金流 請將580萬之500呎兩房放租,看租金到收回多少。現在讀者新屋應要供$15000,收回租金應可相若,抵銷供樓支出。讀者可能心想樓價大跌點算? […]

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月入萬九點樣開始理財#471案屋村仔

諗SIR, 你好! 上完你的買樓101+102堂後加深了解你的理念.謝謝! 想請教本人case. 本人39 , 收入15K (收入不穩,但年尾有花紅) 和 太太36, 收入19K (收入穩定,每年也有6至7%人工加) 月儲蓄不高. 早期聯名買一私人樓,現估價$320萬左右,市價$350萬左右,欠銀行165萬(供20年,2.15喱);月供$9000,現有現金約$180,000。   問題如下: 1. 現想一間變兩間,正進行延長供樓期至30年及加按,望低位再買多間。現居裝修約$15萬,市場租金約$10000-$11000,若買第二間,應只能買約$200多萬的樓,那應放租那一間? 2. 現未有小孩, 如果計劃生育的話,今後理財需注意咩?因小孩的開支很大,恐未能負擔。 3. 而買第二間主要是作退休用途,因到我倆屆退休年齡時,孩子才出身。 期望儘早回覆,謝謝!   答案 讀者問題可理性分析,blog可以提出客觀分析助解疑難。先計家庭借貸力,為(15000+19000)/10000*2.59*50% = 4.4mil。現已借了1.65mil,同不少人一樣,自住樓已升近倍。那如想行一折二,應該租出原本一間樓,自己再買新樓? 定係就咁買入新樓租出完成二房策略嗎?     決定點為你個人的借貸力是否緊絀,及會否買入第二房時想九成上會。當然錢留係身邊最好,買樓趁後生盡借九成是筆者主張要點之一。如借貸力緊絀,那原有樓房需租出,再運用租金收入證明去提升自己借貸力。好似讀者咁,如將原有房租出,借金約為$12000,那借貸力更新為: (15000+19000+12000)/10000*2.59*50% = 6.0mil,那每租出一間樓,其實令自己能借更多。越多樓係手反而不是負累,而是更強,長始下去完成「一生三宅」或一生多宅之法。詳細去編排好租金收入證明,銀行借貸之法,請見買樓101、102。     另一考慮是買下一樓房之安排,如想買下間樓時少付首期,那必然要自住及九成上會。所以如你本身借貸力較少,手頭現金不多,那必須要將舊樓租出自己再搬入新屋。當然舊樓租出現限只借五成、租金收入亦不是「話黎就黎」,當中如何有效地執行,又是另一番課程解說。     至於讀者問今後理財需要注意點,建議是先做好套現再等時機。可能你會問時機對任何人而言都不是重要麼? 筆者意見是如你資產不見豐厚,你有捕捉時機之需要,務求低買高賣盡力翻身。反而資產較多者不用太著眼去捕捉時機,做好資產分配反而更重要。有錢人、窮人是有兩套不同的理財辦法,相信大家都同意。     將手上樓房租出後可買超過二百萬之樓,另套現令手上現金增加了,又可增加購買力。惟讀者應否在現時即買人第二間樓呢? 由於此舉會用盡借貸力,現在不宜。應先行招「以租養租」,等待時機再前進。關於樓市升跌筆者會在11月16日下午(詳情見下方)作出分享,運用筆者自己創立的分析方法,令大家更易捕捉時機。

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大賺幾百萬後欲換三房,如何部署呢?#470窮中產

諗Sir, 你好, 拜讀你的文章時, 經常見到以加按來增加手上資金的見解, 但面對實際情況, 卻未知是否應該執行, 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。   本人及太太現時35歲左右,有兩個的小朋友及一個工人,  家庭月入約50K。 數年前買入了一個320萬兩房單位,現估價約值600萬, 此單位現時出租16K/月, 扣除供款、物業稅、開資雜費, 約有2~3K/月之收入。   一家現時租用一個三房單位, 租金為19K/月, 因租約將於明年6月屆滿, 故已決定於明年3月左右購入另一個650~700萬三房單位自住。   因手頭上現金只有300K, 因此現考慮以下兩個方案: 1) 樓換樓 以580萬~600萬賣掉手上單位, 償還按揭後約有360~380萬現金, 可以借款5~6成上會。 以現時之家庭收入應只可維持每月積蓄2-3K, 好處是低風險, 比較穩定, 但失去卻當年低價買入的單位, 喪失揸一層樓收租過退休生活的機會。   1) 一拆二 加按二房單位, 套現7成約400萬。350萬用於三房首期, 50萬存於Mortage Link戶口以減低利息支出及以備不時之需。 二房單位繼續以16K/月出租, 估計每月要額外把家庭收入餘下的2-3K投入用於加按後的供款及開資雜費。 好處是可保留現時物業, 但卻使每月生活變得非常緊絀, 風險亦高。   因時間已剩無多, 現時甚為苦惱。未知諗Sir有何高見, 敬請多多指教。 答案 讀者問題相信是最傳統、最多人面對的。就是幾年前結婚買入兩房單位,由於有小朋友租住三租,而將兩房租出。由於兩房升幅鉅大,欲將兩房加按或出售欲完三房搬大屋之夢,以本案讀者之情況能否安然做到呢?   苦惱讀者家庭月入為五萬,欲一拆二控市值兩房加三房成一千三百萬物業在手,過於冒進,當然苦惱。月入$50000之家庭,借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.47mil,如沒有擔保人而想將兩房套現至七成,再在新房付五成首期後借350萬上會,共借超過七百萬,基本上不能實行。   原有房屋幾年前320萬入手,現值六百萬,真能套出金額令手上資金可交付三房350萬首期? 先不論讀者計算如何,在有限的資料下不作判斷。惟筆者在堂上堅持大家先攪好一按、二按、加按的概念是正確的,然後才客觀計出自己借貸能力、穩步完成「一生三宅」之基本退休需要。其實讀者要進取的可用另一方法,不好在旺市貿然借入千幾萬,樓價下跌10%,讀者月儲幾千要儲成十幾年先可回本。 […]

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