諗Sir, 看完你的BLOG, 我將樓宇加按了,也報讀過你2個COURSE。 上次你在新書導讀會中建議將套現的,作8成低風險投資; 2成作高風險投資, 可否指點一下,謝謝! 我套現了約$230萬港幣, 手持約$70 萬人民幣定期 我現在約35歲, 想用套現所得用作投資, 好讓將來多買一層樓, 如果我用$100萬買債券基金, $100買股票, HOLD $30萬現金 這樣是否合適呢? (我從未買過基金, 有十多年買股票經驗, 多是嬴粒糖,輸間廠) 無言感激! ANSWER: 一百萬話多唔多，不過又真係幾難儲，如果唔係龔成兄既「賺一百萬的第一課」就唔使坐到連走廊位都冇啦! 今次讀者套現了樓房，希望在定期、股票、債券、樓房當中作個選擇。 股票 買賣股票主要係贏心理、心理質素是需鍛鍊的。懂方法幫你找到好的入市位，其實在低位買進或高位沽空是不難的，看書睇圖讀經濟下一番工夫便成。惟很多時股民賺不到錢，在於出市時機捉拿不住。出市看心理、高位嫌所賺太少唔想走、低位又怕連底褲都要輸埋過早止蝕。筆者自己在投術分析路途上，操作和個股無關的投資物，亦是時刻提醒自己勿被心魔蒙蔽，必須按入市前所定下的策略止蝕，否則一天的工夫便白費。看來此際要讀者開始在股票賺錢，就當筆者或請位大師傾囊相授都未免太遲。 債券基金 在美國十年期國債孳息抵達3%的時間，強行逆水買入債券基金是不智的。買單一債券還可，只要發行人不違約那入手時定不的息率便走不掉了。看來債券投資者要靜待轉勢，在債券牛市持續了兩年多後，打下守勢波是必然。 讀者不要在股票再投放金錢、應以現金、債券(不是債券基金)、及樓作分配。 樓市 再買樓要看借貸力。如有閒錢在現今樓市入手，都只可買細細粒、回報高之樓房。細細粒係因為太高樓價根本不能提供借貸，加上本港市場正「消滅」價值三百萬之下之樓房，令二至三百萬的業權在市場價格上得到支持。回報告需要將樓房包裝、或要勤力搵個有特色之樓房。係黎緊秋天筆者會勤力些少搵盤，畢竟在四十多度的舊樓加上一浸汗味，真係完全減低令人睇樓之意欲。
六百萬樓上的二手樓笈笈可危#446偽專才
諗Sir你好, 多謝你一路在網上分享財政自由心得，小妹與先生亦著手計劃。唯過程上有不少問題未能想通，望請賜教。 先生與小妹每月入息各35k，共70k。兩人均已35歲。 小妹現金約500k，而股票、人民幣定期及政府債券約共300k。每月可儲18k。 而先生則有800k現金。 現於旺角租住一單位，月租8.6k。因物某些原因，所以每兩年的租金調整比市面略低。雖不會有被包租公迫遷之事，但租金的支出始終只會減小儲蓄，所以想早日置業，希望10年內最少有兩個物業。 計算二人的借貸力﹕(70,000/10,000 )x50%x 2.59m=9m 旺市只用借貸力一半，所以目標4.5m以下的自住單位。 首期方面亦得奶奶襄助借予1m。 先生於中環上班，而小妹於將軍澳上班。由於家人需小妹定期回家或到醫院照顧，所以考慮於同區居住，油尖旺為首選。 我倆於旺角找到一頂層單位，電梯可直達，開價3.38m。同座的其他單位開價3.89m。於網上數據顯示成交疏落，7月一宗金額為3.02m，5月三宗金額為3.28m至3.48m。該大廈29年樓齡，已完成大維修並為新鴻基樓。 由於上手為長者並居住多年，現單位非常殘破，樓上為大廈水缸，作為新手不知到有哪些事需要留意，並是否值得以7成上會買入。 由於現居租約於去年尾續租兩年，未知可否提前解約。如不能，是否應考慮於另一些區域(如﹕屯門，九龍灣)置業，反作包租婆? 總結以上，請教諗Sir，我倆應現時入市，不等年尾，並以解決自住單位為定位。就初次置業區域考慮是否正確。買入單位需留意哪些地方。 謹祝諗Sir生活安康。 答案 大廈水缸如果個泵唔成日壞就冇咩問題。另外買頂樓更留意天花滲水情況，如有滲水唔係就咁叫上面業主整整佢咁簡單的。因頂樓再上交由業主立案法團維護，而法團不是維護你個人的權益，而是要整完全部業主都要有著數。如天台防漏工作拖長唔整，樓上滲水落黎你都冇符。至於讀者兩人為香港典型小康家庭，應在三十歲之年買間樓吧! 想等樓市跌而執平貨，起碼等自己有間屋仔後再講。萬一睇錯邊樓市再上，自己有番層樓都起碼無咁傷。 殘破樓沒有問題、長者業主更是講價精選。筆者買樓主打冇裝修的，由於讀者可享有低於市值之租金，何不買入增長區域用樓收租，又令自己不免跑輸大市，又可淨袋租金收入和現交$8600租當中之價差呢? 就當你比三成首期入手3.2-3.5mil之樓房，收租$11000已是頗基本的了。那租金用作交租後再有$2400落袋，可當作利息還比奶奶，一年計番都有$28800，好過筆錢就咁擺定期。 若讀者再等落去，留意市差時自己很難做買樓決定，筆者擔心你等了又等，人到四十連一間供緊既樓都未有係手，壓力比現時顯著大增。就當未有奶奶資助，筆者亦建議讀者現時著手開始買樓，因讀者現有投資大部份是現金，而股票定期、政府債券加股票佔18%，看來投資方面未見熱衷。為及有一個和香港通賬掛勾之每月退休收入，現在開始投資房產是好辦法。當然如看倌在某項投資很有心得，那買樓對於你而言是分散風險及控制投資心理，不是整個部署之主軸。 買二百至三百萬的樓風險不大，因為政府政策令市面上只是該類樓房有交投，價錢有一定承載。現時一手樓為求銷售法門盡出，六百萬樓上的二手樓房笈笈可危。買一手樓有回贈有裝修又有人幫手上會，經紀一定落足咀頭帶買家睇效外盤精彩一面。而現時九成上會借盡都係420萬，買入600萬樓要比180萬首期，可看一下在本blog中發問的讀者有1.8mil樓上現金係手的少之又少。加上買入六百萬樓房之印花稅基本上可夠人在港租樓兩年。且看2013年淨低呢四個月，樓市會否先揚後挫。
洗少d定住差d自己選擇#440窮中產
諗樣SIR: 兩個月前無意中睇到你的BLOG, 簡直好似發現一個寶藏, 再買埋你樓換樓本書, 叫埋老公一齊睇。我地慨嘆我地一直用一般人思維去計劃買樓依樣野, 成日話要樓價跌到三成先買樓, 但眼見樓價依幾年不升反跌, 手上的現金得個擺字, 睇左你D文章先知其實我地要好好利用槓桿原理去錢搵錢。現希望諗SIR可以睇下我地個CASE比D意見: 本人37歲, 收入$3.4k, 先生40歲, 收入$3.8k, 育有一女剛一歲, 有一工人姐姐 現居深井三房套廁私樓, 2010年9月買入, 月供$8.5K, 九成上會, 用緊HIBOR PLAN, 還有欠款$240K. 沽出有$140K落袋。 兩人現金+股票$1.5m. 沒有其他收入來源。 先生月薪月月清 (供樓, 供車, 阿女奶粉尿片, 父母家用, 基金, 保險), 我每月可儲$7k. 我地打算賣左間自住樓, 套現$140K. 然後租住同一屋苑三房單位租金$1.4K(是全深井最平), 我們有以下計劃: Plan A- 用賣樓賺到的錢和積蓄買兩間兩房單位收租, 目標係荃灣或TUEN MUN 樓價$3M的樓, 諗SIR你有咩屋苑推薦? 依家買定等多陣呢? Plan B – 我幾喜歡荃灣廣場, 屋苑剛番新, 近西鐵, 周圍生活配套齊備, 唯樓齡over20年. 用賣樓賺到的錢和積蓄買一間三房單位自住, 現價$5.5M, […]
供樓負擔咁大，公屋點轉私樓?#439屋村仔
小女子年近四十, 與父母同住公屋近三十年, 兄弟姊妹已除戶籍. 本人資產總值不過五十萬, 月入兩萬頭, 屬夕陽行業, 前景不明. 本人需供養父母, 每月只可儲七至八千, 希望兩年內儲夠首期成功上車並將每月儲蓄用作供樓, 同時保留公屋戶籍, 以便物業可作收租. 另一想法為以公屋換居屋, 但擔心多年後轉行收入下降, 供樓支出成問題. 請問第一種想法是否可行? 有何其他建議, 謝謝. 答案 總括而言小女子要改變的是心態。當然未見其人而作出判斷是不公道的。那先不談小女子，講幾個筆者經常在港遇到的做人做事心態。 我擔心供唔到樓 其實筆者唔係只想講供樓。你留意下呢類朋友，佢除左擔心自己買樓供唔到外，又擔心轉行做唔到，見工見唔到又或擔心同對象傾計而不獲傾聽。其實講到尾就係想活在自己comfort zone, 即做一些自己只喜歡或冇壓力的事。留意當你每日都退後少少，十年夾埋你退步好多。相反每隔一排做起些新鮮有建議性的事，到四十歲相信你同中學同學比較你會有點不同。比較很難避免，留意既係最緊要大家各有所長，過著為自己設計的生活。所以除非你客觀環境好差，否則努力去供樓，等於為自己添置一件資產，昨晚在龔成堂有講資產的特性和好處了。另外人在三十去供樓，唔通等五十歲咩? 擁有一件資產係人都要努力，冇話人供樓唔辛苦淨係你自己苦，請盡力走出comfort zone。 讀者住緊的公屋，應父母是戶主，讀者係同住家庭成員。家庭成員在外頭置業審查較寬。就當戶主自己都不少在外持有物業，大不了成為公屋富戶，留返間風水屋放雜物。如讀者要置業，不建議放棄公屋換綠表排居屋，好處是可以九五成按揭上會，壞處是居屋根本是差的投資物，冇抵押力，不能吸引優秀買家長期持有。所以都係儲下錢，買私樓的好。 大家請留意香港大部份行業都夕陽，由沙士自由行帶來的經濟繁榮只會下降，除非中國政局極不穩才會上升。上海從來都比香港好，只會在打仗時比香港差。對於國內中高產而言，其實香港只是他們移民的中轉站，比著你係內地挖到可觀數目，會唔會將錢就咁放係香港呢? 大陸團去美國買樓唔係買回報，係買安全。當你有得幾個億，其實投資已到另一層面。就像現金流遊戲走出老鼠賽道一樣。有請小女子將自己手上的錢變為資產，再在呢十年努力工作。你現時都話搵唔到錢供樓，五年後情況只更差。你想等跌市先買樓，可能跌市你要賦閒在家。 好的心態可將早年讀書差的成果修正。畢竟準備公開試只用十年，而工作是幾十年。解決問題可在此問方法，惟最重要是你個人會否執行。
六位收入但儲唔到錢#433
Hi 諗Sir, 你好! 本人買了你的新作 [樓換樓] 而認識你的網頁, 閱讀後深感獲益良多, 並慨嘆自己為何沒有早十年尋求置業理財的重要和智慧. 本人38歲, 庸才兼愚人一名, 是家中長女, 兩年半前更成為了身兼父母兩職的單親母親, 女兒4歲. 幸而有父母幫忙照料小女, 工作暫時亦尚算順利. 有感身負養育女兒和照顧父母的重大責任, 很想及早安居樂業, 特來請教, 希望諗Sir指點指點. 我的情況是這樣的: l 本人出身基層家庭背景, 靠自身努力讀書工作, 現擔任職區域管理工作已多年, 近年工作順利收入倍升, 現月薪10萬, 年度積效獎金是年薪的20%左右, 近5年以來公司也派到target bonus水平, 一般留作交稅用. l 因為先前種種複雜的個人及家庭原因, 本人除了替父母供完了一層居屋以外, 一直也是租樓住而並未有自置物業, 並有合共95萬銀行分期貸款要清還, 現每月還3萬左右, 預期2018內年全部還畢. 手上只有少量現金, 有一架供完自用的日本房車, 亦有固定用收入的15%買保險及基金儲蓄, l 在一年半前, 父母及妹妹因為希望給予小女家庭樂和協助我照顧她, 故決定一家人搬在一起住, 租住單位是我的Dream Home, 月租$22,000, 市值HK$960萬左右, 是我置業的理想選擇 (環境適合長者幼童, 交通方便, 建築面積很足, 校網理想). l 最近本人父母趁市價理想把居屋賣了, […]
審視一下自己幾時可達成財務自由?#408
收到讀者來文，35歲開始置業，現有三間樓加上月入八萬，無股票在手但現金有二百萬。情況如下: 現值 買入 欠款 租金 按揭供款 爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597 YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300 綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800 車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200 自住居所 租 租 租 租 n/a *讀者如未提供買入值，筆者查閱成交數據的市場估值 #未能收妥按揭還款表，欠款假設為此數方便計算 除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外，諗樣更會審視讀者每月支出，下表就好似自己盤數: 收入 支出 薪金 80000 供養父母 10000 […]
五層樓置業夢能否完成?
諗樣你好，小第今年39，已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset ，希望 50 歲前能有 5 個物業，請諗樣給小第一些意見如何善用，優化，整合。家庭收入和支出如下﹕ 收入﹕ 自己+太太月入﹕ $90k X 12 = $1.08m 單位A+車位租金﹕ $20k X 12 = $0.24m 共 $1.32m 另外3，6，9月每季大概有$100k quarterly bonus ，年尾$300k， total $600k 大概一年家庭總收入$1.92m 支出﹕ 單位A+B﹕ $33k X 12 = $396k 車﹕ $10k X 12 = $120k 讀書﹕ $10k X 12 = $120k […]
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