買樓換樓必要參考個案 #680

  諗Sir,很高興能看到過你個Blog,上左一堂“買樓教學課程“,獲益良多,已即報左“即買樓103″,現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性,望能給小弟寶貴意見。 本人,太太和兩歲兒子住鑽石山居屋,外父外母住馬鞍山居屋,家人需要$1,000,000應急,所以他們決定賣馬鞍山居屋套現,基於想兩老毋需擔心以後住屋問題,而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。   – 本人和老婆一同搞生意年半,兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位,2012年7月自由市買入已補地價,月供12,000,現估值約4,550,000,尚欠銀行2,870,000。 外父大陸搞生意,一半時間不在港,外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋,綠表買入未補地價,現已供完,現估值約2,800,000綠表價。 – 我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金,一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡,最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費,我和外母一齊上會,按59%,按揭年期30年,我負責供樓,大概可買到7,000,000既單位。 1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎?其實本人希望能為未來開始新的投資項目,希望能夠錢小朋友將來可外國升學。 2. 如果用這個方案,賣兩個單位再買返個單位,呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎? 3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法? – ANSWER: 讀者呢個想法不少人都有,就係賣左自己間樓,再買間大D既樓,細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>,你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓,要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕,樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟,所以再參考前人經驗而不稍加改善,就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗,真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高,養有「不死身」更有能無視樓市上落,否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。 – 讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房,再脅有手上5萬現金,真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎,讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意,賭博心態稍重,可是筆者見不少老廠客,都係手持四間供滿既樓,每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的,盤自己生意唔蝕就算。所以,五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。 – 黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係,離島區空置率急跌,將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 西貢 6.2% 2.7% 4593 – 那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好: Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會 […]

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偽專才及早沽貨減磅 #603案偽專才

  追讀唸Sir blog, 大閞眼界 望唸Sir指點方向 本人32歲,偽專才,月入98K, 太太32歳,月入28K,育有一歲女及一傭人  2010年買入何文田夾屋兩房2.8M自住, 月供8500,現欠銀行1.85M, P-3.1. Plan。 現估值4.5M 2012年在加辣前冒險買入黃埔花園 三房6.4M, 加按夾屋0.7M, 借父母1M, 再賣手上全部股票做首期, 月供18000, 現欠銀行4M, P-3.1. Plan. 現估值7M 加按月供3500, 父母月還10000 黃埔花園租出18000, 現收回自住, 打萛放租何文田夾屋15000 其餘資產現金400K (會用200K裝修黃埔), 股票100K 本人婚後開支很大, 供車(12000)供樓(40000)供雙方父母(15000)女兒傭人(10000)交稅(22000), 月儲20000. 本人深知儲蓄不足, 擔心退休生活, 又想完成一生三宅的目標 我應該怎樣部署呢? 希望唸Sir賜教,謝謝!   Video Answer:

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初心者想了很耐而想不通的問題 #557案窮中產

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章, 令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢) …..   原來懂得適合地加按, 靈活運用每舊錢, 係可以達成財務增值, 讀者有一些樓宇的問題, 想請教諗SIR , 之前也SEND過EMAIL , 但未有回覆, 因為不知道是否要參加101,102課程才可問?  ANYWAY,望能解答本人的疑慮, 萬分感謝~   本人的情況如何:    夫妻二人,擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間,而大埔中心是自住的, 分別市值480萬和360萬 ,而欠款總共450萬, 同樣是付三成首期供緊,月入共5.2萬, 合共每月供緊17000蚊, 黃埔單位收緊租13500, 現有一些諗法, 不知如何是好, 望諗SIR能解答, 謝謝~! 1. 黃埔花園收租用作供款, 自住大埔中心 ( 長遠KEEP兩個細單位)  2. 賣晒以上兩個細單位, 二合一換個大單位黃埔花園自住好些? (以長遠升值潛力來看)  3. 二人的借貸力, 好不好再按100萬來買一些債券,外幣或車位等投資?  (因為有辣招,不能買物業)  望能解答本人的想了很耐, 而想不通的問題, 萬分激謝~~  清心直說黃先生上  答案 黃生呢個問題收到幾次email、更不時有follow up發新問題。只好說筆者暫時有能力解答其中一個,這亦保證了筆者時間平均用在眾多讀者,如發問後要等一段時間才見到回覆,有請大家見諒。   那希望透過解答幫讀者解決想了很久的問題吧,等佢個腦可以空些時間出黎陪下屋企人。讀者月入為52000,借貸力為52000/10000*2.59*50% = 6.7mil,可惜搵過佢幾個問題都未見讀者有提年齡,其實借貸力會跟個人年齡而下降的,今次假設用40歲去答讀者問題,希望透過演算方法令各位有所得著。而40歲正處借貸力最頂點,6.70mil不用再折減。   兩間樓合共供$17000,可惜未有提及按揭餘款欠幾多,此亦是重要資料。回答讀者問題一、即如果我有兩間樓係手、點決定租邊間出去呢? 首先要睇邊間現結欠近樓價之50%,邊間近就租邊間出去。因讀者借貸力只一般、未可以高到「無視一切」,現時已租出黃埔,那請看看此單位能否為你提供租金收入證明,如可借貸力即升至$(13500+52000)/10000-50%*2.59 = 8.48mil,即時可擁更有扣搞作空間。 […]

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如何在起跑線上走得順利一點?#506案窮中產

諗SIR, 你好   我和老公剛結婚, 想好好為大家的將來努力, 因為本身兩人都有正職, 時間不多, 所以認為買樓是比較安全和可行的增值方法。   我今年35, 老公40, 按諗SIR的計算方法約有 5mil 和 7mil的借貨力。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教諗SIR以下思路有咩睇法   1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前   2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利   3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前   另外, 如果有計劃會買兩層樓, 到底應該先用誰的借貨力呢? 因為我已有一層居屋, 如果現在買入算是第二層需要付DSD, 但因為我的借貨力沒有老公高, 現時市況如先買細價樓, 到市況調整買入大價樓時老公便能保持足夠借貨力。   多謝諗SIR你睇完我咁多問題, 希望能收到你的回覆, 讓我們可以在起跑線上走得順利一點.   學生Yan 答案   買樓同運用誰的借貸力是兩碼子的事。老公買樓可以用自己名而老婆做擔保,就當老公人工低亦可以批出貸款,反之亦然。當然你唔可以隨便擔保個朋友,要有定關係才可作擔保人,除非你去財仔比一年十幾厘息啦。同意DSD可避則避,在現今政策下每人一間樓是較上算之舉。   兩人現剩借貸力為5+7=12MIL,每月家庭收入應在8萬以上。由於剩餘借貸力不少而先生年達40,快近約43歲開展的借貸力下滑期,所以決案是先買先收租。但買入的策略如何? 策略即是: 儲埋一大舊錢等50歲時full paid? 斬件買車位或日本樓? 建議讀者作樓市下的「平均成本法」,每隔幾年入間細碼的收租樓。   那為什麼要買細碼呢? 在現今政策下借錢難,大碼樓根本冇人承,你見到香港細價樓升得仲快過大價樓,原因是你而家要買間七百萬既四小龍,感覺是唔上唔落,豪宅唔算(得罪哂~),殘樓亦冇佢份! 可是銀行借盡都係四百幾個,要二百萬多的cash侯命才可完成此小小夢想。所以貴樓冇承接,平盤有人爭。另外香港樓市周期是七年完一小浪,約14年一大浪,每隔三到四年買入自可將入貨價拉平均,再每隔三五七年見成街都係地產鋪既時間沽走兩間,生活從此會變得簡單。當然租金好大可以收租盤數,一買一賣煩人之餘你亦未知邊個係最終著數一方。   黃埔花園好研究,但未見區內有投資水位。當然靠勤力行盤你可以在號輸大市之區份都找到筍盤的,但機率會少一點。荃灣西及大圍都是筆者點評過的區份,大圍樓房極度好租,你到該區會見租盤少、套房盤更少,因大圍一地吸盡幾面客,再加上區內樓盤陸續入伙,商業活動增加令更多人遷入。至於應買那種樓房暫不在此透露。   至於荃灣西的商業活動集中在荃灣廣場一帶,而不是工廠區三寶地段,原因有四: 西鐵站出口和荃灣廣場近乎連接 已批出但未建或未平整的地盤盡在西鐵站周圍。爵悅庭需說賣點是有荃灣西鐵,但步行都要十分鐘 有線已獲批免費電視牌,和荃灣廣場那邊有可步行距離 爵悅庭交通暫時未見改善,相反西站那邊有大型巴士總站之餘,入屯門的青山公路之咽喉位就在荃灣西,那邊有先天條件吸引外區客,前景看俏。爵悅庭那邊只可靠活化工廈出生天

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邊個屋苑升值潛力高: 黃埔vs爵悅庭vs雲疊花園

又到解答諗sir轉介買樓疑難的時間,呢次主角係升呢級別,本身有層自住樓而想買樓收租。 我今年35, 老公40 。 我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。 有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教睇法 1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000;  大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前 2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利 3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前   樓價升值潛力主要睇兩大因素,就係環境改善和剛性需求,環境改善可以係附近多左個大商場,或者起左個大屋苑,引入高收入的鄰居,當然最直接係多左基建如鐵路,除左方便居民返工返學之外,仲可以帶多點外區人前來。   剛性需求照字面解都意會到對某區份有龐大的需求,例如好多家長都鍾意搬去四大校網,商業區如灣仔就好多白領一族貪返工方便而租住該區。   因此本案例太太想尋求有升值潛力的樓收租,就要睇下果個屋苑有無同時具備環境改善同埋剛性需求兩大因素,至於樓齡新舊並不重要,因為樓段對樓價帶來的升值遠多於樓齡增加帶來的折舊,最典型的例子就首推太古城,30年樓齡實呎價13,000蚊起錶。 至於舊樓維修後某程度上都為屋苑加添環境改善因素,維修每戶夾幾萬銀,維修後隨時升突,如2008-2009年的河畔花園,維修後足足升了三成,大幅跑贏大市。 因此雲疊花園已完成大維修,社會結構變化不大,交通改善就要等到2018年沙中線通車及2020年坐東鐵線直接過海。不過居屋價值難與私人樓媲美,所以升值能力是有但略嫌不足。 荃灣區的基建項目大多已落實及完成,區內尚餘發展項目是西鐵站各地盤的住宅項目,即是社區改善欠奉,但剛性需求會被鄰近新樓沖淡,爵悅庭已八年樓齡,待新發展項目建成及入伙後,就會變成老年屋苑,到時一樣要面對維修問題,再加上樓價上升動力欠奉,前景不太看好。 港鐵觀塘延線2015年便通車,到時黃埔花園就由無港鐵變成有港鐵,加上位處理工大學附近,每年都有不少學生合租單位當宿舍用,加上接近尖沙咀商業區,紅磡本身都屬商貿區,都為黃埔花園單位帶來剛性需求,看來三個選擇之中,黃埔花園的升值能力最被看好。 當然都要溫提一下,黃埔部份期數正進行驗窗工程,過多幾年就滿30年樓齡要強制驗樓同埋維修,買樓時唔好預到條數咁緊,免得維修夾錢時會失預算。 http://notcomment.com/wp/?p=9528  

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中九龍寓言:能把握究極進化機遇的便是強者

筆者曾在東九寓言中引用過究極進化一詞,用黎形容觀塘同埋油塘。究極進化到底是甚麼一回事? 究極進化一詞原自一隻手機遊戲,意思是把已進化的怪獸再進化,將經驗值進一步提升或加入新的技能。放在地區發展上,就用黎形容一個好旺的地段價值再提高,將人流質素提升同埋為商用地段擴容或增值。 要究極進化,需要兩個元素: 元素1. 新的人流 主要靠交通改善同埋社區重建帶動,重點係引入外來人流。 交通改善唔係講緊多左條巴士線咁小兒科,好明顯係講緊有鐵路覆蓋,一班巴士頂多載百幾人黎,但係一班港鐵理論上可載千幾二千人黎,你話爭幾遠。 社區重建都係一樣,將舊樓拆卸重建可以吸引外區人前來居住,整體人口會上升,不過效益就唔夠多左條鐵路咁犀利。 元素2.新的消費空間 新的消費空間係指增加商業用地,方法有三:擴建商場、改裝住宅做樓上舖,同埋舊樓重建。 擴建商場如將停車場改建,例子有屯門市廣場。 改裝住宅做樓上舖,例如油尖旺已有成幢唐樓都係樓上舖。 舊樓重建除左多左住宅單位外,商用面積都會增加的,因為舊樓只有街舖,而新的單幢樓通常都會預兩至三層樓做商舖,即係話越多樓重建,就越多商舖。 兩者都能兼備,就可以究極進化。 九龍中係一個成熟社區,區域都被定型,如何文田,九龍塘為豪宅區,黃大仙、鑽石山、彩虹為公屋之城,紅磡、土瓜灣、九龍城為商住區域。想究極進化嗎?看似不可能吧。 不過,觀塘延線同埋沙中線陸續通車,就帶來了九龍中究極進化的機遇! 筆者曾睇過雜誌講過黃埔花園的地積比係未用盡的,如果用盡地積比將現時黃埔號同埋黃埔美食坊重建為一大型商場,再加埋觀塘延線通車帶來的龐大人流,就有條件究極進化為超級購物區域。 九龍城、土瓜灣就有大量舊樓等緊重建,再加埋沙中線通車,人流、空間兼備,亦都可以究極進化! 鑽石山、新蒲崗雖然受惠沙中線覆蓋增加人流,可惜商用地用晒去起公屋,白白失去進化的機遇。 啟德發展區是新發展的地方,日日都有唔同版本,所以唔討論了,落實才說吧。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=8092   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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鐵路發展2020改變什麼?

->>按此看精選文章:樓換樓要注意既地方 昨日在臉書上貼上了2020年港鐵發展的構想圖,雖然未經港鐵核實,但與政府現五建議或建造中之路線相符,在此撰文一提讓大家對未來的投資概念先睹為快。     先講有咩新站,可能開始站太多致大家未必為意。但走訪過歐洲日本既朋友都知,其實香港鐵路同地鐵既始祖地市巴黎倫敦相比,已經係「小巫見大巫」了。     中環南: 選址未確定,最新意向係現動植物公園,作為第時南北線的終站 黃埔站: 選址已定,大概在黃埔花園一期的馬會附近,2014-2015年竣工。作為觀塘線的起始站 堅尼地城: 選址已定,在現嘉輝花園旁邊,作為港島線的始站 古洞站: 是新建北環線其中一站,政府建路往落馬洲站時已順手起左部份古洞站台。 何文田至啟德: 為沙中線其中四站,其中以土瓜灣站選址最具爭議。現時決定方案較近土瓜灣中心,原本定係翔龍灣附近。     其實除左留意新站外,路線之改動亦需留意,因為會大大減低某地往市中心之路程,直接推升樓價。就以元朗為例,距離雖遠但有西鐵線後由元朗去尖東都係25分鐘,令元朗樓價先起跑,以前大家覺得「冇咁入」既屯門反而遲左幾年先有反應。     未來將會以東西線同南北線做概念。東西大致可理解為將西鐵同沙中線合併,更有可能會加上馬鞍山線。第時由馬頭圍或土瓜灣經紅磡過海將唔再驚塞車,近海一帶有望成為另一奧運站,即最近商業中心既高階住宅區。至於原馬頭圍、土瓜灣舊市中心,將好似元朗咁係五到十年內被取替。東西線會將現時集中於西面經深圳灣口岸黎香港既自由行帶到九龍灣區域。係郵輪碼頭攪得好睇下,九龍灣觀塘有望成為旅遊商業區。     南北線可以由羅湖直通中環,以後去海洋公園十分方便。最受惠應為沙田,何文田,由沙田去中環的時間大為縮短,唔會比奧運站去中環耐好多。黃竹坑發展比想像中慢,酒店就起左幾幢但整區未夠資源投入。港島區還看堅尼地城及香港大學站對西區帶來之發展,西區因舊樓太多,收唔夠地去起一個地標式商場,而堅尼地城站上蓋講明做公園,所以想用商場去拉動該地工作機會及人口質素,似乎唔係十年內可發生之事。加上九龍灣一帶規劃較易,嘉里為區內其一大業主,大家會集中資源做好啟德PROJECT而避免取難道發展舊廈區。       一個不可不提係北環線,係政府咨詢中佢成事係最高既,亦配合新界東北之發展。到時元朗可會是東北之主要城市,更有不少工作機會提供。就好似現時沙田咁,為馬鞍山火炭什至大埔居民帶來工作機會,減少誇區工作。諗樣早前建議發展屯門工業區與深圳前海融合亦是同一道理,希望元朗加上屯門,令政府發展古洞,錦上路新市鎮工作更易成事。     另外有讀者問荃灣屯門鐵路會否成事,諗樣認為不會。要等屯門往西走之人流就到飽和點先有可能成事。現時西鐵雖十分擠擁,但港鐵未用盡可改之車卡長,你可見月台已預留三卡車既位作未來延伸之用。而荃灣至屯門中間的深井、屯門東亦不見人口快速增長,連搵地方去起站都難,填海不乎效益,所以不覺得此線會實行。     最尾一個有點浮跨,政府建議由西環起橋搭至昂船洲再去青衣入東涌。昂船洲大橋已為此項目提供其一路面,但完成此工程所費人力物力,及建造難度均較高,除非特首真係整個人工島出黎,否則興建西環至東涌一線未具成本效益!      

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