選擇屋苑幾個因素

  屋苑 實用 建築 成交價(百萬) 樓齡 實用呎價 備註(沒有提及即兩房) 珀麗灣 531 694 4.05 10 7627 沒有地鐵、只有屋村巴士 美孚新村 467 597 4.41 >30 9443 地鐵上蓋 青衣翠怡 471 598 3.40 24 6800 十分鐘小巴到地鐵 深水涉美居中心 341 – 2.70 27 9642 一房,地鐵上蓋 昇悅居 379 – 4.50 10 11873 一房,步行五分鐘有地鐵 昇悅居 511 – 5.50 10 10763 步行五分鐘有地鐵 綠陽新村 445 511 3.83 30 […]

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自住樓點樣換樓?(答)

見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,又可以賺到錢又可以再上車又不會降低居住質素呢?   面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。   另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。   首先,你需要自住係(較)新樓 新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓 新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。   以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!   *以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。 **全部成交及買入價均貼近最近成交價   (舊文重發,時為2012年7月) 一次過攪埋「兩房換三房」 沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil 再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil   沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil 再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil   沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil 再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil   沽自住單位: 荔枝角泓景臺653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil 再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil     希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房! 港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。 另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!

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樓市投資必勝法(答)

->>按此看問題     睇手上鋪牌 先睇賭幾大 讀者睇到個標題,可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁,鋤大D睇牌差唔多人人都識,而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米,本樣想先計下佢最盡借到幾錢,先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓,希望比讀者新思維上既體驗。 為左做個buffer,假設理先生真係一蚊收入都冇,銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入,就算係生意人都有辦法整到出黎。 理先生太太收入兩萬,即係每月按揭還盡係一萬蚊,係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十,理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!) 理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位,恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題,但係要搵個人啃左月供$7600條數。 手頭上3.0mil資產,心雄起黎梗係可以套哂佢買樓,如此一算理先生比三百萬現金出黎,再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人,如理先生真係一蚊收入都證明唔到)   計左7.7mil做max之後,我地target7.7一半既樓,即約3.3mil樓宇,點解呢? 仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓,唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。   借用必勝投資法(假設樓市升50%)… 當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成,理先生可以輸到成世無得番身,咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代,下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。   仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,理先生都贏。

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應否轉租為買?(答)

->>按此看問題     雖然係2009年做錯決定沽左樓,但因家庭收入不俗,每月可達九萬五,固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成,可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。   為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇,分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租,叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓,最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%,萬一樓市大跌,你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買,最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺,更詳細描述見「樓市投資必勝法」)   有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」,而你收入上稍高得出買入之建議,更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財,下一個樓市低潮再出山尋寶。   三至四百萬沒有大三房選擇,只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手,全部唔係市中心。   另外你既股票,建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期,派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出,就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇,整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定,如確認下穿80,個市仲有得行。

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樓市投資必勝法

諗樣先生, 拜讀貴BLOG良久,實得益匪淺。現我有一疑問,看 閣下能否給予一點意見? 謝謝 理先生。 本人個案: 現年30歲,已婚,育有一女。先前在中國內地工作,去年回港,現已買荃灣麗城花園($4M,full paid,夫婦聯名),手頭上有$3M資產。 希望用$1M投資地產,期望有收租收入。 現在本人無收入,主力攪生意,太太月入2萬。   答案   睇手上鋪牌 先睇賭幾大 讀者睇到個標題,可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁,鋤大D睇牌差唔多人人都識,而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米,本樣想先計下佢最盡借到幾錢,先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓,希望比讀者新思維上既體驗。 為左做個buffer,假設理先生真係一蚊收入都冇,銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入,就算係生意人都有辦法整到出黎。 理先生太太收入兩萬,即係每月按揭還盡係一萬蚊,係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十,理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!) 理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位,恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題,但係要搵個人啃左月供$7600條數。 手頭上3.0mil資產,心雄起黎梗係可以套哂佢買樓,如此一算理先生比三百萬現金出黎,再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人,如理先生真係一蚊收入都證明唔到)   計左7.7mil做max之後,我地target7.7一半既樓,即約3.3mil樓宇,點解呢? 仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓,唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。   借用必勝投資法(假設樓市升50%)… 睇完鋪牌而用借盡既一半買樓,為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭,假設樓市升50%,理先生可沽出樓房獲利1.65mil,到時佢有4.65mil流動資產,手上麗城花園市價6.0mil,夾埋有成千萬係手。   樓市下調50% 萬一樓市下調50%,理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產),麗城只值2.0mil(沒負資產),手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居,個陣有三間樓係手,(3-1.65)=1.35mil現金,供樓冇比之前多左。 如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回現時水平,理先生麗城同爵悅庭平手,沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升,只要理先生留番一手,有錢係跌市入貨根本必勝! 當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成,理先生可以輸到成世無得番身,咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代,下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。   仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,理先生都贏。

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2012上半年樓市round-up

七月第一個星期已完結,中原城市領先指數已在前三周連升,就算本周結果係跌,相信亦只是1%左右的調整。今年樓市既特色係成文特別少,升得比預期多,上半年全港平均約10%。同諗樣前文「一路向西」吻合,新西樓市整體跑贏香港九龍。七至八月係租務旺季,扯高了的租金有望帶動樓價上升。 屋苑 一月平均呎價($) 六月平均呎價($) 升幅(%) 荃灣麗城花園 4271 5239 22.66 嘉湖山莊 3050 3650 19.6 大興花園 3366 4000 18.8 維港灣 8210 9754 18.8 YOHO town 5686 6726 18.0 荃灣中心 4173 4900 17.4 將軍澳中心 5879 6851 16.5 美孚新村 5268 6100 15.8 北角城市花園 8148 9414 15.5 港灣豪庭 6133 7084 15.0 沙田第一城 5800 6637 14.4 紅磡海逸豪園 8573 9800 14.0 黃埔花園 […]

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