為樓傷感情賣樓要醒定(答)

諗樣兄你好: 本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象,實在感到迷失,到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位,定係唔好再等再忍,耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬,而家要500萬嘅3房單位呢?   唔買,太太又成日埋怨好難頂落去。買,又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下,希望諗樣兄能提點一下,等本人唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。   本人與太太均為40歲,月入各$35,000,合共$70,000。因兩人皆要供養父母,每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,當中有約50萬做人民幣定期,其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資,放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位,業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬,仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!   唔想為樓傷感情的人上   ANSWER: 既然太太咁想買樓,不如你比首期佢負責借錢,大不了之後供樓共同負責,佢做業主加借款人,你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險,因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓,及做九成按揭上會,係新辣招下此乃靈活走位之策。   男人四十,同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖,無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil,現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%,條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇,近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房,冇五百萬是沒有可能的。   現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力,萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住,唔使再被逼遷,當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房,以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力,更解決住屋大細問題。   用方法一可以做到九成上會,更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費,八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低,搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。   無講方法一或二,都可令你淨低過百萬現金係戶口,閒放戶口太浪費,可買入之前筆者提過的債券基金,又或中電股票收息,保守派年息收約4%,一年上下波幅避多為10%之內,算是穩健投資,此舉令你月入平均多$4000,減低供樓壓力。如你還未放心,可同銀行開立靈活按揭戶口,你借3.50mil最多可放入借款之一半,存款可收回等同你按揭息率之利息,即如你按揭銀行收你年息2.1%,你可以放入3.5mil/2=1.75mil,收2.1%息。近乎零風險。   在此勸喻各位,如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額,而你又只得一間自住樓,在「博」之前請諗清楚。  

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安信兄為入貨準備。樓市四式 (答)

->>按此看問題   答:  安信兄開口埋口物業都幾千萬,屋企有米自己人工不俗,實在令人羨慕。佢提出了一個香港好常見既情況,就係老媽間屋「賺到開巷」,但係一聽見你賣樓即刻眼有淚光,何解呢? 老人家相信唔係因個戶口將有多幾千萬cash而喜極而泣,係因為舊居住開有感情,有佢同老爸幾十年既回億。所以佢寧願租出去,點都唔肯賣,因賣左有可能買唔返。咁如果自己或屋企人有間賺緊錢既樓,而家應該點做呢? 首先梗係睇下間屋張契係邊! 「1.建議將現金盡量套出,2.加強自己借貸能力,3.考慮自己持貨有幾滿倉,4.再伺機等跌市放膽買入。」先講屋契,如果你按左比銀行張契就梗係比人收起左,快睇自己間樓仲有冇得按錢出黎! 如果你係一個討厭借貸既人,可能你與本網常提既原則有出入。本網鼓勵盡早利用借入美元(港元)及買入為你提供月入既有形資產。 而家點講都仲係旺市,係旺市盡量增加現金等淡市出擊符合低買高賣原則。安信兄如將價值3000萬既物業A加按,理論上可盡套五成現金但因個人月入未及HK$112,000(假設本身零負債),所以未能盡套。以佢本人計可套約七百萬元,想要更多就要提供更多收入證明(例如先將屋租出先套現,或提交差餉單證明租值)或加入更多借貸人。 安信兄諗過自己可住一間值千八萬既屋(B),而租出三千萬既現居(A),用現居收回租金去抵銷千八萬屋租乃提高自己借貸能力之舉。即係你住係租值幾萬蚊既樓,而將十幾萬月租既別墅租出,「突」左既錢就變成自己收入。有公務員就用此法,為自己退休前累積十幾間樓收租。當然咁就要計到好盡,配合銀行批貸既鬆緊循環加上既樓市走勢有充份掌握。 係現時旺市適宜持貨半倉。安信兄間A屋租出六萬蚊一個月未係合理既租金回報。如仲要加五至六十萬裝修先租得出,條數真係唔知點計。建議再搵估價行清楚衡量A屋既估值及租值。假設A屋真係租出六萬元一個月,加上自己每月五萬元收入,不計其他家人月入,其實套出七百萬現金已用去安信兄一半借貸力。現持有現金者宜買入較低風險債券收息。因過去一年債市大旺,而近日幾隻債券既ETF均出現大量贖回,向好去睇係資金由債市流返入股市,但係眼看實體經濟不斷變壞既情況下,宣步步為營。 套出現金當然要收息,如果唔係多出既供款真係全靠自己人工支付咩? 最保守既,莫不過向按揭銀行申請靈活按揭戶口,可提供相同於按揭息率的活期存款利息,最多可提供相當於借貸額一半既金額收息。真係要買債或債券基金宜選擇息率3-4%而發行人評級較高既債券。再唔係,搵一部份換做人仔收3%年息啦!

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