樓市真正需求從未減少

又要打人又要驚  梁政府又要打人又要驚,新推五千名額免補價買居屋措施只會搞唔起泡。補價措施係新瓶舊酒,只不過重拾之前係政府會議舉出但未取得共識既政策。到而家真係動議推出又引起居屋炒風,適得其反,可算令梁政府露底。可讚既係新政府反應都算快,而家話真係買左都要有五至十年禁售期,減低居屋市場起泡既可能。由此預見該政策推出未必能真正撮合多宗成交,只會間中令高價成交出現。 為何高價? 因現居屋業主賣樓後就算再買返差唔多大既樓都要補好多錢,佢唔高價放真係換唔到樓。另有一批居屋業主係出面有物業既,呢批人有幾間樓係手當然唔急放一味死揸,真係大勢已去時佢地就會將手上單位一湧而出。 踏入下半年估計居屋會因少數高價成交而令業主心雄提高叫價,係數月後升浪會推至私人樓。可惜到下年年頭政策真正推出會發覺政策不太受歡迎,此利好因素會被去除,樓市相應下調。     真正需求從未減少  樓房需求有兩種,投資需求及自住需求。澳洲政府近幾次減息已經刺激了當地對樓房投資既需求,而係港元保持同美元息口一齊貼近零情況下,香港人對樓房既投資性需求未見減少。仲有你見本blog中不少讀者問既case都係手上自住樓有錢賺,呢個財富效應不斷為市場注入資金。就算歐債危機大爆發,都只可以連續兩到三季改變香港樓市上升既軌跡,要樓價從根本性下跌要有更致命既誘因。 人有時真係好多原因想買間自住樓,但係有兩種需求係計得到而又解釋到點解而家咁多人走去買樓既: 就係生仔同結婚   婚姻註冊數字 出生數字 2009 51175 82906 2010 52558 88200 2011 57883 95348 2012 首五個月 23217 37265(今年有龍年效應) 來源:政府統計處       中國人結婚最好就要有間樓,一年五萬幾人結婚既數字,就算減哂大陸假結婚,婚後再父母自住,結完婚唔係香港住,點睇都有兩萬pair人想買樓上會,只不過而家買唔到或覺得太貴唔買,所以見上圖見到越谷越上既租金。 每年有成九萬個小朋友出世,減左雙非婦估計都有成萬人想換大D間樓湊仔。上面兩萬而呢度一萬,好粗略估計每年新需求都有三萬。本來香港有唔少屋係空置,但係你而家有間樓係手,放左佢D錢可以做咩呢?? 放係銀行成年賺一萬幾千蚊息? 係投資需求大,之前每年儲落不少需求,而係特首講2015年先「有機會」達成每年兩萬個新落成房屋量之下,樓價想跌都幾難。而家只不過將D需求反映左係租金指數度,後生買唔成屋唯有係過往一年幫手谷高租金指數幾成咁多。     建議兩棲用地規劃模式 政府做野永遠都慢市場一拍,呢個係必然。由九七年前遲黎既居屋到董特首時既八萬五政策,都係市升時計劃起樓,市跌時先起好樓幫手推散個市。政府官僚架構令呢個情景不斷重複,造成樓市循環。要解決問題要提供一些廉宜而快建成既樓房,係供應量處低周期時快速增加供應量,另外緊係要當供應量高時拔走供應,令香港樓房供應量不要向兩邊極端搖擺。起青年宿舍只可以幫到未結婚既後生仔提供playground,但每年成幾萬對夫婦要樓住點搞呢? 政府不如著力改建工廈做酒店式住房,為夫婦提供一房/兩房一廁既居住空間,係現「求過於供」周期減低需求穩定樓價。到樓市下行周期可將部份樓層租予旅客,即時減低供應而不致推低樓市。酒店同自住既兩棲用地規劃模式可以實行嗎? 觀塘已有工廈改建成酒店,工程設計上一定做到。此舉亦可快速提供需求,更可把新造房間循環再用,政府自己控制市場樓房供應,唔使好似而家咁間接要批地比地產商又要再等佢地起樓。而家最有需要係結左婚既人,請政府唔好攞納稅人既錢去整間房比班後生仔住而妄想佢地唔會再上街、唔再打反政府既口號。     再唔係,走番以前條路批地起臨時搭建房屋。而家可以租比班後生住,第時市低時可以趁機重建老舊公屋村而用臨屋安置村民,呢D樓唔會有人買或可索性拆左佢減少供應。政府好似為九九年全纖全港既臨屋村而沾沾自喜,可是臨屋再唔係好似以前咁污穢,咁易倒塌。住係新搭既臨屋應該仲好過你屈係舊樓唐樓,或同奶奶成家人迫係一間屋。 至於近期既回購領匯、地鐵等建議,都唔係快見效之策。咁辛苦去傾點買返領匯,不如集中火力為大家提供快而廉既供應啦。

Read more

供30年樓係樓奴?

係做左咁耐agent之後,billy發覺同客人做唔成生意最多人問有兩個問題。問題之一就係「供咁耐樓我唔想做樓奴!」究竟供得越耐,係咪「奴役」越長呢? 銀行一般提供5至30年既按揭供客戶選擇,息率跟最優惠利率調節。我地首先將息率假設在今時今日約2%不變。借三百萬港元: 十五年期月供 $19000總利息約$470,000 選擇三十年期 $10978總利息約$980,000 即係如選三十年每月還款額少近半,但利息接近多一倍。要等三十年先可以清還債項,咁係咪傳統智慧教落越快清還越好? 當然唔係,最大原因係你借左既「只係」港元,如果香港銀行提供美元借貸的話,筆者會更樂意去做,現時未有時間去citibank查詢是否有該服務,如讀者知悉請在此留言告訴大家。因為港元兌美元1%的差價絕對抵得上美元正在暴跌的購買力。 通脹已殺死了貨幣。自美國於1971年取消金本位制之後,通脹係其後三十年慢性毒殺貨幣,八十年代十幾萬買間樓,而家幾百萬都未必買到樓。同一道理,選三十年按揭每月用成萬蚊供樓,他日萬元都唔夠架車你入油。所以你成日聽班「老野」同你講後生買間樓,慢慢供,越供越輕鬆就係咁解。有冇諗過15年後港幣的購買力,會同而家既yen(日圓)差唔多? 即係日本城會變做「100yen店」?你冇100蚊都唔使旨意買到個水杯! 何況現時在日本100yen都變哂「120yen店」了。 你會問有冇咁跨? 請放心美國政府會幫你一把的。係下年三月德國個angela走人之後,美國更可連同歐洲黎個「印銀紙大合唱」,實行「有錢今朝洗,煩惱留下世!」港紙仲係同美金掛勾,輸入性通脹必然在港發生。如果我係未上車既,我認為現行既經濟模式係會不斷推升實物資產價格的,請把握不同地區內的社會動盪或政治事件令樓價調整時入市,但大跌確實未見催化因素。 現時美國樓市已有不少港人或「大款」在名校區附近買樓收租,所以你話如果「香港政圈」肯「齊心」去發展醫療同教育產業,社會會真正「和諧」一點,可促進經濟及幫輕老人問題,提供外來資金令在港居民得益。 如果息率上升到5%呢? …..   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室