買樓收租過埋下半世?(答)

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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想做銀行諗清楚?

link上回「樓市2013年與歐洲國家盃你要知! 」: 講到Michelle既細妹Zoe同男友Ben卡數多多就學人買樓上車,雖然買間估到價2.6mil既屋但因兩人卡數及供車支出繁重,最尾銀行只借買入價七成。佢地又蠢在係5月1 日簽左張得45日成交期都唔夠既臨約,而家距離6月4日成交只剩7日。係市旺之下,7日內攞按揭證券公司批文借到九成幾乎冇可能。 財仔做二按 跟規矩佢地已在臨約定立十四日內將全數訂金交予律師樓,基於「必買必賣」合約原則佢地交唔到餘款九成比賣家將被殺訂及賠付差價比賣家,計落都有四十萬。而家一成訂比左,銀行肯借七成,淨低兩成問過財仔肯做二按,不過見佢地快成交所以獅子開大口要9%年息,借一萬五年之後要還返兩萬! 佢地仲諗緊有冇其他辦法。 Michelle已在銀行工作數年,人事變動極快。係香港既外資大行,管理層已成功將跑數既壓力轉介到前線銷售同事身上。櫃面同事每半日計數,未做銷售推介唔比「放飯」常常可見。客戶被推介到銷售同事身上只係第一次會面,老闆即要求同客開單,叫客買基金買股票買外幣隨管理層要跑的數作準,有時不理市況及妄顧客戶所受損失。隨市況一跌,有「睇唔開」既客人就走去鬧分行同事。始作俑者的管理層,就好似秦皇咁高高在上,等收年尾既bonus就走人。 Michelle總算叫有經驗,知個股市會跌寧願唔到數都費事夾硬叫客投資。所以股市跌到低位時佢批客人仲有cash,可以逆市下跑到數。係比老闆鬧足成季之後,第二季憑較佳銷售成績,比銀行邀請佢去做「分享會」。須知銀行而家好似傳銷咁,鐘意係放工之搵唔到數既同事去「分享會」變相懲罰。早前蘋果就刊登過同類見聞。 一日廿四小時係咪就咁過呢? 分享其間,有一個做助理既女同事,竟然講講下野喊左出黎,引起到玩緊iphone既michelle注意。女同事主要幫銷售同事處理文件工作,好等銷售同事用盡辦公時間博殺call客。佢話最諗唔到既係呢個「文職」位置竟然要夜晚十二點收工! 話說銀行分行要攪team spirit,每個同事都要付出120%去達成分行到數既目標。就咁女同事已經用盡辦公時間幫手call客,自己既工作文件已放埋一邊。到五點收鋪諗住做下銀行極多既paper work,點知六點又話要成條team打比大老闆做「戰況匯報」,七點竟然比人叫左去同經理陪客食飯!? 「what’s a xxxx! 佢老豆*仲未死,仲有個仔係屋企,一日廿四小時係咪就咁過呢?」最令佢不滿既,莫過於佢只係文職同事,人工得個萬零蚊,為左份工博成咁。講完只好擦拭眼淚起身,行去人事部放低辭職信,離開佢做左十幾年既公司。 就咁呢個「分享會party」比人「攬寸左」。主持人笑笑口打完場就算,話估唔到同事抑壓係心入面既說話可以有咁大爆發力。源自「天上」不斷加target既壓力已令銀行職員變做「訓完起身就做野做完又訓既機器」。Michelle都知聚散有時,逐打比佢既「大客」王先生。 黑暗面 王先生係大陸客人,成日黎香港買保險。佢好鐘意一大筆錢買三至五年期既保險計劃。係2011年尾前金管局冇規定銀行要了解買保險既客人係咪最終受益人,所以呢類客可以等「風聲冇咁緊」或臨到期前提早退保後將筆錢入落某銀行的聯名戶口。今次michelle向王生「獻計」,叫佢先將份保單既持有人轉做開曼群島註冊既避稅公司名下,成事後王生要封「利是」比michelle買樓。由於銀行對大額提款及轉讓特別起疑,今次佢地學精左將舊錢拆細買幾份保單。Michelle用郵遞方式幫王先生份保單搞轉名,提供該BVI公司些少文件後竟然比想像中容易咁轉到名。轉名後攞錢簡直係好易既事。所以話清潔工都分好多種,視乎你洗錢定係洗碗碟。   事成後Michelle只係將少部份錢借左比細妹Zoe買樓解決文章初段既問題。淨低既用cash放係保險箱。 係2011年開始金管局已加強監管保險買賣需附上的資金來源證明及持有人地址,請勿以身試法! 後章michelle經理終發現佢做緊既野,請like諗樣網以留意及支持,下章再談。  

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