陰差陽錯結婚無買樓點算?#710

  諗sir 較早前報選收息101 課程,獲益良多,而閣下的網站實在造福很多人,我經常跟朋友推介。雖然我是做銀行,但由於是內部,其實對買樓及投資認識不多,希望你能抽空解答我的個案。 本人35歲 銀行工作月入$37000,公司提供大約P-4.25%的按揭(最高可借樓90%,人工100個月,其餘的按揭為P-2%) 每年約有15萬bonus 老公37歲 月入$29000 結婚後陰差陽錯加睇錯市而一直沒有買樓。現租九龍區10000蚊單位。有1小孩。 手上只有有80萬股票(2007年也是這個數!主要是中國股票跌太多,一直持貨加再入貨),少量現金,近年開始儲蓄率稍為提升至35%(以前很大洗)首期可以有家人支持,希望2014年尾-2015年購入400萬以下的單位。 想問: 1. 一生二宅(我都不敢想三宅了)有機會嗎?如何部署?假設我在樓市離高位10-15%入市,什麼時間再買第二間更好? 2. 如果以自己名問公司借錢,限制較多,例如只能自住,日後不能再加按,其實是否有利? 3. 如果沒有沒特別好處,其實是否由老公單名9成上車先買會較好(他人工相對低,那將來我再買時更靈活?) 註:最近奶奶說賣了她其中一套物業現值700萬,我正想著應否借部分來買自住單位。另外請她再買個400萬左右的單位讓我們供及收租(給她)。另因小孩讀書及接送問題,暫不能搬往新界區。 ANSWER: 首先呢個世界係冇陰差陽錯,當然買左樓亦唔代表一定好,筆者側重睇一個人對事的看法。另外再次看見人生流流長、各位開飯買樓都只能靠自己的屋村仔不用太擔心、最緊要落手做唔好回頭望,埋怨都無用,只要每天比人努力10%,3年累積共1000日得出分別都可以好大! – 讀者個仔都返學啦,手上計埋只有八十萬。對投資認識不多其實係冇問題的,好似筆者過往工作打去問個客佢新返果筆錢做唔做一個月定期(大碼係無人會做半年三個月咁既,最多人做既係隔日,如年息1%第日訓醒收息100,000,000*(1%)/365 = $2800蚊)。那對於此類人,佢係冇需要去理財。一切諗sir既課程都對佢無用。那如你發覺自己未到呢個層次,咁唯有學下點利用自己手上幾百萬用到同人地一樣效果囉。 – 後生仔高價買樓、頂多同有樓既同輩係跌市一齊捱,大家齊齊負資產,其實冇問題的,03年沙士都係咁過。當年一蚊一隻雞。讀者如果完全靠自己,當然可以用銀行staff loan,自己借月薪100倍、又或用街plan都借到(37000+29000)/10000*50%*2.59 = 8.54mil。超八百萬的借貸力、說明讀者其實好有條件買樓、買樓亦是其適合之買樓格局,因讀者係借錢易但現金少。相反生意人好多時係錢多借錢難。大家出發前都好似打機咁,明白自己係香港社會個game入面係咩角色先? – 如讀者自行買九龍三房一家要用staff plan,因為金管對新造物業最多只借四百幾萬。係九龍三房入場至少6-7百萬的市況下,首期超200個,對讀者而言是不可能。另讀者在銀行出糧的bonus係計得到既,比佢高幾個banding(ranking)既老闆到一向都係bonus大過份老底架啦! 仲要成份打足稅添呀! – 睇到呢度大家都會想不如出「奶奶」張牌! 有7百萬,問題就完全解決,一家人開心過聖誕。可以如果讀者想往都聖誕都一樣咁開心,加上相信每一美金之購買力必跌之下,佢應該用自己名買一間約4百萬樓九成上會,唔用staff plan,開始做收租婆生涯。此計劃只需付40萬首期加十幾萬稅,收回租金可抵銷仲樓支出及地`稅,當然買新樓就一定唔得,因為租金回報較低。至於買邊就要留意下本blog有提及買樓之文章。呢40-50萬,問奶奶借吧。對於冇咁強後盾而又差不多情況既讀者,可以叫老婆借p-loan而自己九成上會‧留意如果自己借完p-loan再即申請九成,會令批按揭一事添難度。 奶奶「仗義fore水50個」之後,不如比條好路數奶奶。由於老人家唔嚇得,那入手保本之直債。如果奶奶知咩係馬雲,不妨入手同佢搞波既恆大。當然風險唔係細、但2018年前年年有10%,唯一風險係恆大清盤。 恆大集團 2018 8.75% 10.463% – 當然低些風險又息口差不遠既唔係免費session講咁多。惟筆者近日睇中的,係兩隻係香港有上市的零售銀行所發之債券,2020年到期,就咁買息口為4.5%及4.6%。當然筆者唔係45歲前都會將買入後之債券再槓,奶奶可先買後用1.68%借回,那650萬收息為年$295,750,而因銀行債可借出率高入手650萬借回70%,即年付出息口為650*70%*1.68% = 76,400。總結是投入了195萬,年收息295,750 – 76,400 = 219,350。成件事回報係11.2%。大家可比心機去問,或者大家可真係問得到。  

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倍升法解救一星期工作7天的人#704

諗sir, 你好! 已經拜讀左諗SIR的Blog 大約有一年時間,可惜讀得太遲,因為我一年前剛剛買左樓,如果可以早點知道這個blog 咁我唔駛行咁多冤枉路。有感現時賺錢能力有限,與財務自由的距離很遠,所以已經報左9月的收息堂同ETF堂希望可以早日達成目標。因為想上堂前為自己的portfolio 計劃一下,所以希望諗SIR賜教。 – 言歸正傳, 小弟今年33歲準備下年年頭結婚,因為準備結婚的關係所以一年前買左一層灣仔兩房,我一人單名,現網上銀行估價為4.0M, 分30年供, 月供10.4K,現欠銀行2.7M。因為早年投資失利,令手頭現金只夠應付結婚所需。小弟月入38k,另加每月9k額外收入(有報稅紀錄),借貸力為47000/10000*2.59*0.5-2.7= 3.38M。因為將來工作地點關係,結婚後暫時不會住係灣仔。所以現在租給朋友住,月收11.5K。打算婚後用11K左右租公司附近的屋苑居住。未來太太(28歲)收入不穩定,月入大約只得13K,所以家中洗費會由我一人負責。結婚後估計應該可以月儲14K(不計入太太,因想讓她自己儲點私房錢)。 – 雖知一生3宅是日後退休的基本要求,最初想透過婚後每月慢慢儲至足夠首期,然後用太太名9成上會再加我擔保,購入約400萬的”細價樓”自住。但發覺這樣會令日後再買第三層樓會出現問題,而且轉按又會困難。知道庸才唯有靠人幫手,所以就想起可以用父母的自住樓加我作擔保套多一筆錢等市況向下時可用太太單名按揭購入自住樓。但由於家人理財不善,所以家父已經於兩個時段分兩個account 於同一銀行按出了600k 及300k作周轉。現在層樓於網上銀行估價為5.0M,尚餘可借入金額為5.0*0.7-0.9=2.6M。由於父親現時的收入沒有報稅,只能得我一人作擔保。 – 問題: 1. 可以的話,想盡量用自己的資產作投資。如果不用父母的樓加按而用自己的樓加按至9成,那可讓家人心理舒服點。同一時間,我亦向銀行查詢,職員建議如果用自住樓加按至9成要收保險費。所以佢地建議可以申請個p-loan。最後批到370k 最長分60期,月供6730,利息總支出為33200。唔知諗sir 覺得邊一個做法最好呢?  – 2. 長遠黎講我都係想買第二層樓,由於係BLOG 上見到太多方案,花多眼亂。到底我應該用那個最好呢? 買債劵同ETF的比例應該如何分配好? 因為錢是借出來的,如果買債基會唔會因為將來加息而令價格大幅波動? 我怕每晚難以入睡。未知諗SIR 有咩意見?  – 3. 如果貪心點,先將自己樓加按至9成,套大約900k,然後再申請p-loan拎370k。因我仍未套900k 出黎,所以未知之後申請p-loan 的terms 會否一樣。假設整件事可行,咁我每月總支出為: 14k + 6.8k = 20.8k。假設我會將其中1M 放入較穩陣的債基方案,希望每月收11k。另外餘下金額再加點錢至300k用115%方案,希望5年後有600k為第二層的首期。加上租金收入及每月儲的14k, 應該可以應付之餘亦可為自己儲點流動資金。未知諗sir覺得的想法如何? 較穩陣的債基方案,是否可以每月收到11k的息?  – 4. 如果照以上的方法進行,請問諗sir 會否覺得這樣提升借貸率很危險? (因為借貸率會變成(3.6+0.37)/6.08*100%=65.3%, 如果只計全職收入的借貸率會變成(3.6+0.37)/4.92*100%=80.7%) 如果我有我的額外收入公司幫我報稅的資料,申請時銀行會否將我的總收入打折? 還是十足計算?  – 5.  因未知將來家人會否再加按作周轉,所以我盡量想不用家人的自住樓作投資。但如果真的需要,未知銀行會否讓我作擔保將餘下的2.60M借出,還是要先清還之前所欠才可借出?  – 6. 因為我需要幫家人供其中的30萬,每月供4.1k,如果借夠2.63M將債項統一處理,在壓力測試時,銀行會這樣(47K – 10.4K)*0.6 = 21.84k計算我的還款能力嗎?   – 因為現時我一星期工作7天,連公眾假期都唔選擇休息才可以有較高的額外收入。雖然體能上能夠應付,但這樣女朋友已經有微言。婚後我都想有些二人世界的時間,所以到時可能收入會減少。當然錢梗係愈多愈好,但有時都要平衡一下。到底我應該點樣執好自己的portfolio 好呢? 望諗SIR 指點指點! 感謝! […]

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套息賺首期買樓或收租#701

你好諗Sir,七月時上了收息101&102課程,多謝介紹高息低風險產物給大家.將在九月完成103課程,希望能學以致用.現困擾於財務安排,希望諗Sir給予意見.   本人剩女一名,39歲,任職銀行,月薪32000.資產如下; * 自住樓市值420萬,去年加按套現120萬,現欠280萬,每月供款$10700.如租出可收$12500租金. * 現金140萬 (儲蓄及加按套現 * 基金2016到期,約取回23萬.另股票8萬.   現在想實行課堂所學,有以下構思,希望諗Sir賜教. 1. 放35萬保險及50萬買債基(諗Sir回覆時可能己實行).另外20萬買實金作投資保值. – 2. 保險及債基方案照樣實行,另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓.惟已有樓按在身(現自住樓在外邊銀行按揭),可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓.未知銀行會否接納薪金以外收入作計算. – 另外,因職員樓貸最長只能借21年(60-39).怕越遲買樓,供款年期更短,更有可能超越入息一半.但如諗Sir建議,旺市只用借貸力一半,如購入收租樓將用盡借貸力,應如何安排? – 3. 諗Sir有更專業提議. 祝諗Sir及家人身體健康,生活愉快! ANSWER: 讀者看上去情況不錯,惟筆者看法是危機四伏,要加倍努力才行。首先手上140現金,絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬,講真唔係太合格。當然,有間樓係手,令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困,可是讀者單身,借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者,點可以幫自己番身呢? – 讀者應有在本blog爬文,都知增加自己借貸力為必要,首先將自住樓出租係可以,但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成,如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後,再希望到時樓市唔跌,才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil,勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓,可找個人擔保,當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你,宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 – 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租,要減低該樓樓按結欠至200萬,當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金,即要增加達50%,點攪呢? – 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基,既然債基都有年15%息,那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%,讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」,既然讀者有份銀行工借錢較易,何不空手入白刃先問大新黎過快應錢,利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來,讀者即時多了70萬現金,目標一定達到,問題係借出了的70萬,運用如何? 能否歸還? – 快應錢即私人貸款,借到幾十萬收你2%息都唔算貴,坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快,睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000,5年借70萬還79萬,就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000,那還款即可用月息兩相抵,而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手,發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著,那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息,即回報要達22%,真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業,年回報38%,2016/10/3到期。可是風險真係唔細,有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的,惟真係唔係咁易搵到,更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次,倒不如用債基,每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 – 債基一般收息15%可做到,那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%,之後幾年只有個位波幅,由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身,何不投入多30萬共買100萬債基,輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項,讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機,自己都多70萬係手,又多份買樓首期。 – 讀者因借來70萬而自己添了30萬,仲有110萬係身。建議不買黃金,轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來,老闆從來只想要個聽話既員工。  

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賣樓收息19%如何對沖風險?#697

你好諗SIR 相信在會員專員已顯示了本人所修課程,聽你指示現有問題如下: 已婚先生收入月$94000,太太收入$16000。兩人年齡分別36及33歲。 婚後2年,租住一個約$15000的單位,儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金 – 先生與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。依家我們有以下嘅諗法:賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。 以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎?(2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場? 先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 – ANSWER: 首先令本案添難的,係未確定讀者家庭之總儲備資金為多少。依讀者所言為約100萬,仲有一半放左係保險。好在讀者在講低令月可儲32000,惟此月儲蓄額對比所儲資金100萬,只係30個月,明顯係少。姑且用此數據作往後計算。讀者打算將青衣居屋賣走套現200萬,筆者支持。原因是細價居屋未來市場大把,莫因早前白居二致價格中期走高而貪勝不知要放手。 – 至於賣走後處理手法讀者建議為「一拆二」,留意此一拆二讀者係就咁指將一間屋拆做兩間屋,而不是筆者在買樓003提及將聯名業權妥善安排再避稅之法。拆後讀者主張夫婦一人一間,每人九成上會,咁就可以借盡。行此案兩件事要計較,一是此舉會否令家庭負債比率太高。在讀者家庭總借貸力為(94000+16000)/2*50%/10000 = 14mil之下,讀者打算九成按入手500萬單位再上300萬會,兩件事後令家庭借款力剛好用掉一半,在此方面可予過關。可是讀者自己人工不高,要先生擔保做按揭。假設先生九成上會在年初入手500萬樓一間,半年後又用按揭證券公司服務幫太太做擔保買樓九成上會,那即擔保人在5年內重覆使用過香港按證之服務、加上明顯比人睇到兩夫婦一人一間買黎自住,仲要係先大後細,就算家庭內有生老病死之解釋,都覺幾難講得通。 – 在顧及讀者手上現金不多,上唔到九成即有撻訂風險下,倒不如先買一間樓。樓價在500萬是適宜,因為而家買700萬樓只可借480萬,印花稅更要先比262,000,即要準備資金要超250萬,對讀者而言相信是大數目。這亦順便解釋埋點解細價樓近年咁有承接,中價樓有盤冇人接價軟之事。至於買樓的地區,可以在其租住地點一買即省回月17000之租金,不過此事即中讀者先生提及:「最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋」。那筆者對此都冇辦法,因為讀者家庭現擁有的,只係一間細價居屋。原本件貨都麻麻地。唔換左佢又點向一生三宅出發呢? – 至於讀者問買樓選區之事,留待買樓課程再提。總括地區多供應令該區樓價升唔起報紙有講。至於該區人流湧入我們可看幾個數據知其樓價將行攀升之象。 – 所以套出200萬之後,50萬予先生買樓。而淨低150萬可行債基,由於讀者的家庭收入實頗高,建議行高息類債基,提供15-19%的年息收入,即150萬月收$18750-23750。收此相對高息率首先要「做三轉」、收15%可用港幣/美金為本位之投資物,而要收到高達19%就要用外幣的! 假設我們用了日圓,我們收高息之餘更要對沖日圓再跌風險。近日朋友Derek提及他不斷接受傳媒訪問,因日圓下跌令人想到買日本樓會賺租但蝕匯。日圓由兌港幣由7.6跌至7.3之際,見上圖隻三倍於沽円持美元好倉之ETF價錢由7月尾至今9月中大升15%,對沖了日圓跌4.1%之風險有餘。有此幫手,買年9%的日本收租樓更可控制風險了。當然此逆向及3X之ETF要了解後才進場是必須,避免用刀反被其所傷。 – 亦不時有人問買日本樓收租定債基好? 初心者而言,債基是好的。因可隨時買賣而入場傭金更只是1-2%。收息課程同學更知點可以在買債基時減低傭金至0%,亦避免了銷售人員為求跑數出糧所予你的陷井,因而令課程「含金量」大大提升,有謝各位舊生將此課程推薦比朋友。其實舊生推薦予從未在homeblogger上過課的學生,自己上另課程時都有學費減免優惠。只不過你見下video的上堂有山頂位情況、在推薦宣傳上筆者還是收斂點好些,所以少提。再一次感謝大家喜愛筆者的分享。筆者的分享是有私心的! 而老闆當然係大家啦!

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賣樓定加按去出多份糧?#696

諗Sir您好, 拜讀貴blog巳一段時間, 以前一直不察覺理財的重要性, 亦無計劃過怎樣開始, 不知不覺都巳經三十多歲, 發現真的不能再「懶懶閒」。報讀了你的收息課101-103及讀畢<樓換樓>和<收息論>後, 現開始著手處理個人理財, 希望離一生二/三宅不是太遲。   先給予部分家庭資料: 本人 年齡 35 月薪 hkd$28K (每年花紅不固定, 估計約一個月薪金) 有一大埔私樓物業2008年買入, 自己單名, 買入1.2M, 一次過支付, 現估值3.3M 先生 年齡 38 月薪 hkd$25K (先生公司每年薪資調升為約5%) 手持現金不多, 連一些月儲基金都只有約 hkd$100K, 計及先生每月給我的家用, 扣除支出後, 約可儲蓄10K-12K。 我倆均沒有債務在身。 我們早年曾一起做過生意, 薪資不固定, 一直沒有整理完整會計紀錄, 故2008年買樓時都是一次過買入, 沒有找銀行承做按揭, 唯巳用掉手頭大部份現金。 2011年由於生意錄得虧損及難敵租金上升, 故結束生意及返回職場做打工仔。現我倆工作皆屬穩定但難望人工有大升幅, 故希望請教諗sir怎樣為未來作好資產配置可達財務自由。   現有以下難題, 煩請諗sir給予意見: 1. 08年買入之私樓物業是為單幢樓及低層, 我們覺得物業質素不佳, 自住是無問題, 但長遠計好像升值能力遜色。應否襯旺市沽出換貨? 經紀告知如放售約可達3.5M-3.6M。 2. 我們有意遷入同區大型屋苑, […]

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收租佬進擊一生三宅#695

諗Sir 你好,有幸於兩年前拜讀骷髏會的文章至現在的homeblogger,實在獲益良多。先自我介紹。 本人現年35,已婚,月入48000元。太太已轉做全職主婦,於家中照顧1歲bb。父母加太太家用約每月15000元,保險每月2500元,儲蓄每月16000元。 – 2011年中以240萬元朗上車自住,當時以H+0.9%做7成按揭。2012年樓價升至約300萬元,故加按60萬元,由於此部份少於100萬元,所以年息為P按息率2.3%。兩筆按揭合共月供約10000元,合共尚欠200萬元。 當時加按的60萬元全數買入中電收息,另持有約80萬元垃圾股票收息,總計有140萬元股票。多年來都係收取股息,未有大郁動,而且多年來都係冇乜錢賺,真係唔輸錢都偷笑。突被諗sir你的一篇「做個收租佬好過」啟發,決定改變吓。把心一橫,於今年4月放晒所有股票(已經冇理賺定蝕),用太太名買入一間260萬元朗連約盤,以H+1.7%做5成按揭,月供約4800元(但係用埋我名做擔保加借款),名正言順收租,現租金收入為7800元。 – 現有儲蓄﹕30萬元借貸力﹕48000/10000*2.59*50% = 6.2mil 已使用之借貸力﹕2mil + 1.3mil /6.2mil =約53% 當做完晒以上設定。 – 打算於回氣後再向第3間進發,但有新問題諗唔通,煩請賜教﹕ 1. 自住樓現估價為360萬元,如打算轉按,但應轉為7成按揭定係5成按揭較適合作第3間樓的打算呢?如7成按揭就會有約50萬現金落袋,但係如用5成按揭,就要補20萬元繼續自住。 2. 轉按後每月只會供少700元(由原本20年轉按為30年),值得做嗎? 3. 如果自住樓用5成按揭後,找個親戚簽租約加大借貸力,但係繼續自住有咩細節要注意呢?(如算唔算呃借貸架?犯法?後果?) 4. 請問租金計8折後,計壓測時駛唔駛再減一半嚟計呢? 5. 現有方案一: 將自住樓加按至5成按揭,繼續住但係找親戚簽租約加大借貸力,為第3間進發。因為只得自己一個工作,要用兩間樓的租金加大借貸力。 6. 方案二: 將自住樓加按至7成按揭,套岀50萬投資等機會再買樓,但係此方案又會令自己唔夠借貸力向第3間進發,現正煩惱中。 7. 最後,諗sir 有冇其他意見呢? 謝謝﹗ KP上 ANSWER: 讀者有心向上流,可是有感行動時未有綜觀全局,執行上的方法未夠精密,導致現時借貸力用了一半,在手資金太少,即係邊諗邊砌牆,砌到一半發覺有問題,現上定落好唔知點算。為了初看讀者,介紹背景是讀者原有一間樓,又有1.2mil資金加股票。看了筆者說有關收租佬#547的文章後,(http://homebloggerhk.com/?p=21783) 賣哂全部股票套回錢五成上會入手一間元朗細價樓。一個人持有兩間樓,好在讀者人工都不俗,近5萬銀一個月,先可以太太唔做野之下仲可以一人揹兩間樓上身。可是買第三間樓時,找不著方法。 – 先答銀行計算壓力測試時,係要計在加息3%後你負債的總數會否超過申請人收入的六成,或未加息時會否超一半。所以讀者想什麼將自己租金收入打八折後再減一半黎計,係筆者在文中冇說清楚之過。當然一篇文只幾百字,筆者是冇能力憑一篇文教哂你成個過程的。 – 買元朗細樓不是好選擇,睇18區供應率即知。當然筆者幾個月前套回130萬,在要比5成上會之下他的選擇只有二百餘萬的元朗樓。或又連約成交的樓看上去比較便宜,價錢較「筍」。其實這只是證明了樓價同樓房之抵押力有很大關係,樓價同借貸密不可分,見到個價筍而付百幾萬首期五成上會,對於資金少者實在不宜。 – 如果要由頭砌呢幅牆,其實2013年出版之<樓換樓>已有說可取之法,就係將自住樓加按至五或七成再租出,而自己再買樓自住九成上會。如果人工較高(即家庭收入起碼都6萬),更應偏向按至七成,因為本身人工高令借貸力較高,那梗係加按多些少要現金唔要借貸力。但如是人工較低,咁只有加按至五成,當然唔係就咁搵親戚簽張租約就令借貸力上升啦! 但點都好,人工低是要借貸力,令自己有再買下一間樓的可能。 – 讀返讀者,佢買新樓又未有用盡槓桿,竟近乎用盡自己既cash去葬於元朗樓一間仲要五成上會,只可說要讚既係讀者既「專一」。估計佢既想法係: 手上筆錢一係買股、又或買樓、那好處係佢係一個專一人仕,太太安慰。大家明白係買股唔買股之間,係有不少空間可股、樓、債雜溝的,做好資產配置。那現在想再行一步,必須找個強援。太太冇野做,可以搞生意。令收入提升致使家庭借貸力大升50%。當然實行之時要小心部署,同意如果搞唔好有機會被人指證騙貸,所以文章只夠時間授予方略,細節位做好財技要時間深授。 – 關於他的現居如可加按,那請先取。起碼可以補空一下讀者的資金。既然買賣樓稅項太重,讀者宜現在做好將資金收息。五十萬按出用2%年息成本,而債基方案可予12-15%年息,那突出之10%提供多幾千蚊淨收入。趁休整期整理好自己家庭收入,而拉長按揭令讀者供多700而還多10年,鑑於20年後銀紙不太值錢,又或間樓三五七年後根本可能已賣左既想法,拉長是可作的。 —————————-

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41歲無殼蝸牛點上岸? #688

諗sir你好, 本人自問對理財一竅不通,現已四十一歲也是無學蝸牛,已婚,先生五十一歲,兒子十六歲正於外國留學,女兒十四歲留港。在九七年買樓後,立即做負資產,所以對賣樓有恐懼,十多年一直租樓(現時租金三萬元),不敢置業。眼見樓市不停升值,加上租金昂貴,現有欲置業又怕負擔不起。 – 我文職月入二萬七千元 先生公司因加租關係結業 沒有收入已經一年多 人民幣定期一百萬 港元定期 六百萬 股票 一百萬 現金 六十萬 – 每月支出  租金 三萬 生活費 一萬五千 保險 三千 兒子留學 二萬 每月入不敷支,銀行做定期太少,請教諗sir應該怎辦? 我在西貢看中實用840呎,連天台的單位950萬,以我的經濟狀況,現時購買是否適合? 請指教,謝謝! ANSWER: – 此個案是好例子予一眾唔理財或有買樓恐懼症的人。讀者支出(30000+15000+3000+20000) = $68000,而女兒相信未來幾年將去留學,家中長子應未開始搵錢,洗費恐怕仍在上升中。讀者只現金沒資產,究竟成世人夠唔夠洗呢? 現在總資金860萬,即手上筆錢夠洗(860/6.8) = 126個月,即十年後讀者五十歲而仔女只24及26歲時就用完。當然讀者自己係有收入的,或再幫手延長幾年。可惜讀者先生在早年博命搵錢,冇為自己搵定後路。而家盤生意暫停,正現金流即停又未有資產係手,對一個51歲男人而言,講真只可以望往後仔女生性,呢場波「挨住完場」,真係唔happy。如將手上資金用作東山再起,萬一失手即沒錢沒樓成沒路。咁太太點可以支持丈夫呢? – 記得收息堂時問過同學,究竟你咁辛苦打工理財,目標係點? 同學答:「想儲多d錢。」 諗蛇:「咁,你要儲幾多?」 同學答:「三億。」 – Well, 三億呢個數得罪講句,大部份人都要仔女燒比佢個陣先有。其實你若是打工仔成世人搵幾錢已定,你將閣下既人工乘以360即成。就當比你加人工,你將個數自行double又如何? 上方同學有此想法,原因係同學都知通脹猛於虎,加上自己又鬼咁長命,自己每月用淨人工又唔夠一半,咁點可以係你20-50歲打工時儲落既錢,養活你50-80歲時的生活呢? 要出路,一定不以儲錢為目標,要以儲現金流為力作之處。樓點解係一個好投資,因為佢提供的正現金流,係可以隨通脹升值。的士小巴牌都約有此特性,可惜的士價格同牌價及通賬關係未找到官方數據,不妨先睇下樓:   –   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 […]

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買樓換樓必要參考個案 #680

  諗Sir,很高興能看到過你個Blog,上左一堂“買樓教學課程“,獲益良多,已即報左“即買樓103″,現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性,望能給小弟寶貴意見。 本人,太太和兩歲兒子住鑽石山居屋,外父外母住馬鞍山居屋,家人需要$1,000,000應急,所以他們決定賣馬鞍山居屋套現,基於想兩老毋需擔心以後住屋問題,而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。   – 本人和老婆一同搞生意年半,兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位,2012年7月自由市買入已補地價,月供12,000,現估值約4,550,000,尚欠銀行2,870,000。 外父大陸搞生意,一半時間不在港,外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋,綠表買入未補地價,現已供完,現估值約2,800,000綠表價。 – 我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金,一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡,最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費,我和外母一齊上會,按59%,按揭年期30年,我負責供樓,大概可買到7,000,000既單位。 1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎?其實本人希望能為未來開始新的投資項目,希望能夠錢小朋友將來可外國升學。 2. 如果用這個方案,賣兩個單位再買返個單位,呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎? 3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法? – ANSWER: 讀者呢個想法不少人都有,就係賣左自己間樓,再買間大D既樓,細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>,你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓,要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕,樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟,所以再參考前人經驗而不稍加改善,就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗,真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高,養有「不死身」更有能無視樓市上落,否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。 – 讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房,再脅有手上5萬現金,真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎,讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意,賭博心態稍重,可是筆者見不少老廠客,都係手持四間供滿既樓,每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的,盤自己生意唔蝕就算。所以,五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。 – 黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係,離島區空置率急跌,將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 西貢 6.2% 2.7% 4593 – 那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好: Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會 […]

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100萬夠買樓再住三房 #679

諗Sir:   你好,一個月前無意中拜讀了你的博文,獲益良多。本人有感一直以來的理財知識貧乏,一知道諗Sir近月有教授收息及買樓之課堂,已即時報了名!但由於理財確實需要做足準備,故本人想於課堂開始之前,先請諗Sir就本人目前財務狀況做個分析,好讓於課堂上所學的能夠更容易套用到自身當中。   本人現年36,已婚,月薪29K,另沒報稅收入每月大概10K 太太年齡相約,月薪35K 現下沒有小朋友,但有意於一兩年內迎接小生命 XDD   財務狀況: 1) 2011年以2.5M買入青龍頭兩房單位自住(太太一人名下),30年樓齡、借9成、Hibor+0.7、30年攤還,現市值3M 2) 兩人手頭現金大概1M 3) 家庭洗費不大,扣除供樓、雙方父母家用及其他支出後,兩人每月可儲共20K。 4) 本人於內地有回遷房收租,每月有4K人仔租金收入,市值則不清楚。 5) 本人另有400K人仔於上年在內地工商銀行買入了保本保息的保險產品,2015年年底後可贖回,回報大概4.9%,保息息口為2.5% 6) 本人另有50K人仔在年初買入了類余額宝的貨幣基金,回報大概4%,貪其流動性高(T+1買入贖回),買入贖回管理費全免(暫時),   現就上述的財務狀況,有以下想法: 1) 有打算以手頭現金以本人名義買入同一屋苑現價價格為3M-4M的物業出租或自住,根據樓換樓書中所提及以時間貶債的做法,打算借9成,30年攤還,現階段是時候嗎?因現在距最高位還沒有跌至一成的情況下,有點心急。還是多等一會? 2) 由於對內地的房地產市場不熟悉,所以一直沒有去管理內地之物業,雖然目下可以帶來正現金流,不知諗Sir有沒有其他更好的安排來累積財富? 3) 內地每月大部份的租金收入,年初開始都用來購買上述的貨幣基金,期待上了諗Sir的收息課後能學會如何在市場上尋找高息方案。但有一問題,就是是應該把人仔兌換為港幣來購買高息產品?還是在內地尋找類似的債券,那個比較好? 4) 看了好幾篇諗Sir為網友解答的來信,知道自己於內地購買的保本保息的保險產品,可能會有些隱憂,希望明年贖回時沒甚麼其他收費吧   先謝過諗Sir了   ANSWER: 又係一個殷實既香港人,月入夫婦每人約三萬,手頭又有些少現金,點搞呢? 首先想靠樓食糊就要去睇下樓,樓市市場數字及觸覺不像股票咁睇報價機就見到。讀者在2011年買入一間樓2.5MIL,到2014年先市值300萬,其實都係頗差的投資。需明白買樓除了是消費行為、亦是投資行為,再深入想想、自會明白點解舊樓回報較高、更有港島區有人肯出8000蚊租80呎套房之道理。(自8月25日東方頭條。資料未經核實)   2011年尾中原城市指數報約85點,到2014年現報約125點,升47%。青頭龍及深井一向係好睇唔好食,搬入去會被大海景同15年樓齡新鴻基樓吸引,可是路網限制了外區人流,所以不見有水籠浸升之象。如讀者2011年買入其餘區域,250萬樓跟大市已升至3.7MIL,那如有人有此3.7mil情況,再加上人工在合共少於五萬水平或更低,可作之法係將原住宅轉按及同時申明轉出租用途,同時將結欠補至市值50%之下,樓房即可告出租,為的是一張簽實之租約,保守計3.7MIL樓租出$12000元。此作法令(29000+35000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL的借貸力升至(29000+35000+12000)/10000*50%*2.59 ~ 10MIL。如看倌家庭收入是50000元或之下,行此法令你借貸力增加了,更是第三間樓前必作之準備(因借貸力唔靠租約根本上不到3)。而讀者是剛好交界、更可惜是樓升太少,如果要令結欠少於50%之下轉投資用途要先補超50萬的資金,所以對於讀者此法不宜,另外更不應越踩越深,再買一間青龍頭,真係要自己人工再升一倍先有得再搞。   另外,<樓換樓>呢本書係冇教人將九成抵押的樓房租出的,真係唔好亂講。此是為不合規。另外讀者已有餘額寶加內地理財產品,萬一內地經濟真下行再加埋香港樓剛九成上會,難堪情況不敢想像。關於樓市走勢的看法,剛出版的<經濟一周>有跟進,就要維持此升浪未見長久的看法,樓市走勢跟政府公佈的一些數字是有吻合性的,而詳細在下班買樓103再說明,10月25日班已滿。   如筆者自己,真係會考慮係未有小朋友之前賣鬼左青龍頭算數。買荃灣或青衣或屯門 都好過阿邊度,冒死相諌。青衣翠怡,根據中原網上資料2012年年中實呎7400,現時9200,兩年都升24%,此處的社區配套更比青龍頭好。讀者換樓,要先比DOUBLE印花稅,惟半年內完成買賣可回贈一半。翠怡300-370萬都有選擇,而由於之前做錯決定,買入三房不可,租入三房尚可。但無論出去租定買,自己都先要有間樓係手,否則樓市再升,真係不敢解釋。另一個原因要賣青龍頭,係因為讀者換貨之餘可將困於該房的錢盡套出、有300-約220=80萬,而買翠怡只付40萬首期連稅(稅要六萬幾),可淨40萬比自己係手。另外不要在意原有的低息HIBOR PLAN,真係未有能力去揸埋呢個著數係手。   關於青龍頭筆者再順手查埋,其實2012年至今實呎均價都升20%,那不知是否讀者因層樓及景觀致市值限在300萬。最後樓者考慮用太太單名持有青龍頭而自己又單名買另一間,不建議。因為在未有新租約加強家庭借貸力之前,夫婦每人一間三百萬各上近九成已令全家借貸力在旺市近消耗盡。   搞好借貸力就作收息,讀者如只予少於50萬想投入債基、或50-100萬投入債基,都有不同處理手法。惟收息率已在堂上授予為10.8(堂上計出了)或更高之15%。人仔係難處理,只可收約年10%max,已在堂上言明。那套出40萬再補原有資金60萬即100萬收$10000-$12500一個月,其實係翠怡買返黎間屋自己住又得,或用呢12500出去租三房都得(可能要補些少錢),真係一百萬現金可令你租到三房。所以計埋首期呢40萬呢,其實140萬懂得用及控制風險,已搞定「有樓係手」及「住係三房」兩件事。另幾年前買樓大賺既人,當然有更強勁做法。

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師奶仔如何處理$100萬 #675

自幼不懂理財,讀了homeblogger文章,比阿媽自少教的一套:全部錢放進樓宇按揭跟錢行少借錢似乎更能有效理財,與朋友細讀此blog,互相討論交流,大家也覺獲益良多,從以前不懂亦不會理財,到現在相信遲起步比不起步的好。 – 師奶仔對理財理解力有限,已盡量爬文,閱讀了”樓換樓”及”進擊日本樓”,並報名上八月份收息課,望將勤補拙,先問問題,好作預備。得出以下總結: 本人36歲,新制公務員(強積金我1政府3),月入38000,房屋津貼可取十年,每月$5500;丈夫40歳,自僱人士,有報稅,大約月入30000。 家中有4歲兒子及傭人。 – 原本一直租樓,每月租金$18000。始終有住屋需要,要鄰近家人,今年頭以本人單名買了太古城細三房,650萬,家人年息2厘借$200萬給我,每月還息大約$4000另$10000本金,如有困難可再商量還少一些。銀行按揭$420萬,30年,P-3.1%,月供$16000。 借貸力: 38000+30000/10000*50%*2.59=8.8mil 在旺市只用一半借貸力,現已用盡。 如計錯,請指正。 買樓後儲蓄少了,又要還錢給家人,現只餘每月$6000儲蓄。 手上有$100萬現金 我們希望這100萬能取年息10%-15%幫補家計,增加現金流為目標。 – 盼望諗sir給予意見: 一半錢買日本樓,另一半錢放債基方案?還是全100萬放債基方案? 如樓價下行,希望幾年後以此100萬用丈夫名義多買一間樓收租,未知是否可行?方案如何建議? 還是有其他更具建設性的提議? 有1份純儲蓄基金,跟銀行做的,隨時可提取,銀行每月供$1000(供了42期,現值$48170)息率不懂計算。究竟是否值得繼續? 謝謝指教,感激! ANSWER: 讀者係兩個月前報名收息班兼問埋個案,而家上8月堂又排到答佢個case,時間剛好。首先師奶仔對息率不懂計的投資物、為何要投資呢? 你話買股票就話估估下,可是用債券、保險(其實都係債券之複合品)收息,全利息及回報點黎係可以清楚明解的。 – 年頭搬左入太古城,幸運有屋企人借200萬出黎,自己首期只放了30萬,簡單而言係借足620萬,每月還款約為16000+14000。對讀者而言是超多的,因為之後儲蓄只6000元,影響了理財格局。最大問題係: 兩公婆因住而坐死左620萬借貸力係底。其實當初只要將屋企人的200萬收下息、保守計都月出$18000,自己再補六千蚊即可租太古城同類單位(年頭6.5mil可入手應是六百幾呎細的)。到時兩公婆仲有(38000+30000+5500)/10000*50%*2.59=9.5mil借貸力,兩個又未有樓係手可每人九成上會、真係大把世界。 – 如果你問筆者、本人原意是大家先用買樓教學課程的知識為自己情況打脈後、「食藥」改善增大借貸力後,再將餘款利用收息課程的方法去增大自己月入、完成提高個人現金流,達成財務自由的任務。可是讀者年初夾硬黎,原本政府只予4.2mil借貸,就問屋企人借埋2百萬,更購入B類港島細單位,心又再沉一沉。要勉強幫助一下,第一當然希望丈夫的收入是虛報,真正比三萬以倍多,咁就可以解決。 剩低一百萬,是不可買足貨全投資的。在現今恆指25000點、中原城市指數125點(政府公佈樓價指數~250點)情況下,如買齊貨遇上大市下跌,恐怕到時讀者未必有能自己搞掂。可幸是讀者入手太古城後樓升了,讀者係有方法將其行一拆二之半法而將全數九成價值套出的。可是? 讀者的太古城已是單名,如何一拆二? 如何九成套出呢? 先賣個關子,另外讀者在下年初前仍受制SSD,所以現在可求知但方法未可行。 – 講到最尾都要交待下一百萬點攪,讀者令自己全部野鎖哂係一間樓仲要自住,所以只得番一百萬可諗下。對於日本樓、未攬好香港真係唔好太多心。佢可以將一百萬的一半投放於債基,收12%年息,月收$5000。當幾年後樓市真下行(假設跌30%),讀者的太古城樓負資產緊(當時應市值五百萬以下而借貸為620),如果到時佢仲有心情再買樓更想九成上會,佢理論上係可以再用幾十萬比首期用先生名買多間的。 銀行的錢取回吧,月供1000,儲都冇用。希望債基提供的5000-7000月入可改善現在低儲蓄之情況。當然如果屋企人再有2百萬借出黎比佢沖走每月供款,情況可不同。此案有另一番揭示,大家好要知道自己能力再做未遲。 – 1. 先計劃理財、後行事。幸好讀者用單名上會,2015年先有得再諗。 2. 如果真係要住一間自己負擔不起既樓,不如租。唔掂即撤。 3. 理財你可以話成世都冇需要。可是如果理財不善,可令人每日辛勤打工的成果盡毀。

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