停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727

Hello Lum Sir –   First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October. Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) […]

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理財差劣的有錢人 #726

  諗Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何? – 1)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭 2)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 – 不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎? 無限感激! PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。 answer: 好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。 – 細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10萬! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期? – 計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。 – 讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(註: 據報觀音借庫capped by 8億)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。 買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3即300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。

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債基收息應市策略 #725

  諗Sir, 本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見. 小弟夫婦二人3X歲, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 於2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200萬, 做9成按揭, 息H+0.65. 現升值至330萬, 欠銀行165萬. 2人儲蓄約有30萬及少量股票. 讀畢樓換樓和收息論後, 現有2轉1加按或以賣轉租的打算, 但15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議. – 2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M 扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M. 現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮2轉1並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65萬. 另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160萬. 對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見. 車中人 上 […]

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投資蠢材買樓要捉老婆心理?#724

諗SIR你好, 客氣說話唔多講,但你的出現絕對為香港人之福.有如現代黃大仙. 小弟個案背景: 行年35,一妻(35),二子(1&3),呀媽同住+工人,一元朗3房樓,一車.細時住公屋,中學階段屋企搬居屋,碩士畢業後1年(2004),搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣左間居屋做首期(45萬),買元朗私人樓(124萬),4年後(2008)結左婚換間3房(148賣,184萬買),現值430萬,早一個月除左太太名加轉按套200萬出O黍. 二人各搵4萬(共8萬),工作應該穩定,財政非常獨立.我本身儲蓄唔多,約30萬(基本係現金),現每月約儲8K~10K.加埋200萬,即230萬在手.太太有近期3百萬身家,8成係股票,無樓在身. – 我今次可能衰心急, 未等到你回覆,未上你既買樓課程,又無爬夠文, 就買左之前講果間深井細3房樓. 之前自己都諗過”唔知樓價會上定落”, 但係買左之後, 心態始終未成熟,見報紙雜誌連TVB新聞都話樓市唔睇好,奉勸不沾手樓市. 自己依家差D唔敢睇樓價樓市分析之類.不過自己又諗,我依家兩間樓, 元朗4.3MIL欠3MIL, 深井4.1MIL欠3.5MIL(如按8成半),加上1.5MIL CASH,即可頂4成樓價下跌,應該都可大步欖過o瓜. 現想請諗SIR賜教: – 1. 我應該按8成半定7成呢? 如按8成半,收租剛剛夠俾按揭(13,000)同俾管理費差餉,好似做唔到正現金流,但就可以有1.5MIL做債基之類投資,即$0(rental)+$15,000(Invest)=$15,000. 每月總現金流又好過按7成但只有1MIL做投資,即$2000(rental)+$10,000(Invest)=$12,000.加上太太3年後,政府工有房津,津貼一半利息,是否按8成半較好呢? 2.買完先睇到諗SIR你唔建議買深井,當下應怎部署呢? 收住3年租,等佢做埋大維修(現在樓齡28),如果樓價堅跌,就平沽平買,換馬再o黍過? – 希望可在CONFIRM銀行貸款前得到你回覆,以免一錯再錯.萬分感謝! 我自己諗,樓市的確係歷史高位,供應又好似會多番D,但係樓價會上定落,真係難估過老婆心理,所打算分段買入,對錯都中一D. “投資蠢材”上. ANSWER: – 讀者係碩士生,可是現時財富來源是由買樓理財而來,不是憑高學歷在打工時獲得。當然唔係叫人唔好讀書,亦同意讀書助長分析能力。睇TVB及雜誌的資訊會令大家知道些事情,惟現今香港大部份紙媒所載文章都傾向提供易入口資訊,對個人判別能力無所提升。這也難怪,正所謂消費者主導,聽日如生果報或猩島出段「樓市大跌B1」頭條,你去傾價真係會講到三五七萬返黎。所以呢,七蚊報紙入面既資訊唔一定係平,更可以係負數令你跌錢出街。一眾香港人宜多讀書(唔係睇報紙)培訓獨立思考。 – 香港仔向上爬的階梯中斷 讀者由小學至今見證了香港人向上流既故事, 細時住公屋,中學屋企搬居屋。碩士畢業後1年(2004)搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣埋間居屋做首期換私樓。而好在個陣係1994-2004年,那時時勢有助佢地攪得掂。將成件事搬遲十年再開始,就算係2004年好彩上到公屋,遲幾年到2007都未必有單位或夠銀紙換居屋,那之後的事情都沒發生,令香港仔向上爬的階梯中斷,民怨自然生。 – 睇iphone睇報紙無助增加理財商數 2004年124萬入私樓,2008賣走再184萬入三房,現值430萬。按揭4年低息環境還了不少,將430萬加按至最盡7成即套出(4.3*70%-1.3MIL)=2.0mil,再加自己有30萬積蓄,造成現時有樓係手有二百幾萬既土炮碩士香港仔。你既故事又係咪同佢近似? 可惜大學教育不等於財務教育,睇iphone睇報紙亦無助增加理財商數,讀者第一擊出手買樓選擇在深井,一個外區人少到之地方。先將讀者宜否買樓之事計一次,家庭借貸力為(40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.4mil。如再加埋老婆及自己手上現金借貸力即為(10.4+2.3+3) = 15.7mil。現時已入深井樓,兩房共借3+3.5=7.5mil,借貸力在旺市用了(7.5/15.7) = 47.7%。合符旺市只用一半借貸力原則。所以判定讀者買樓決定無錯,係選區選單位有錯。 – 有人話買樓梗係買港島! 九龍樓睇落殘兼舊。大家實可見2008-2013此5年中原城市指數各區升幅,港島區只升84%而新界西及新界東各升約120%,證明投資在新界好。因為投資可判定對錯,賺得多錢個位就係贏家。讀者此事已修畢買樓教學課程,相信在買樓選區已獲心得。 – 至於400萬樓應該按8成半定7成? 考慮在按8成半要比的保費,計為約樓價之2.55%(一次清繳)。7成由於無須按證擔保,保費支出為零。那即保費為10.2萬,而自己比少15%首期,即60萬。那大家合否願意留多60萬係身,而攤分30年去還呢10.2萬成本呢? 大家心中應有答案,得出此結論只用加減乘數,所需能力係搵資料、自己計自己判決。 – 找出樓市升跌脈絡 樓價雖難估,但不至於要比上老婆的心理。樓價其實同報紙每日猛吹的息口無咩關係,只需你肯自己找出政府公佈的樓價指數及香港歷史利率走勢即知答案。那樓市跟什麼升跌呢? […]

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諗SIR-一按一轉收息令樓即供完 #723

拜讀諗 sir 文章,真覺得自己辛勞工作付諸東流,對理財十分無知。已報讀買樓及收息班,未上堂,但遇有難題等唔切,懇請諗 sir 賜教。 背景: 本人32歲,已婚,夫婦月入共20萬,工作穩定。每月可儲11萬(月用9萬:2萬供樓+3萬家庭開支+4萬供養父母)。育有一子,未滿一歲,計劃兩年後再添一名。 – 現住西灣河兩房單位,估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬(如租出每月2.5萬)。手頭現金有2.5M,股票投資10萬。想換同屋苑三房單位,最少要13M(如租住要40k)。 換樓方案: 若賣掉現有單位以4M溢價+2.5M現金剛好用以支付三房單位首期,假設供25年,2.2%息,月供3萬以下。未計稅項及裝修,可能需要家人支持或借私人貸款。 若加按現有單位,只有8M x 70% – 4M=1.6M。加上手頭現金2.5M,只有4.1M,買不到13M單位。 – 租樓方案: 若租出現有兩房單位,再租住三房單位,需每月補差價15k。 問題: 如採用換樓方案後,會立即乾塘,有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需? 雖然,如果無特別事情,乾塘後儲一年錢可以有1.2M。 – 參考了諗 sir 回覆讀者的個案後(http://homebloggerhk.com/?p=24893),知道若將例如 2M現金投放於債基,每月可收23k,幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識,會否蝕本的? 非常感謝! ANSWER: 讀者想法十分直線,就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的,夫婦月入共20萬,借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力,買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成,蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法,就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房,滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月,再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後,需先付而後退回一半),那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下,得出宜先租再等時機買之結論。 – 現在仍需買樓者,係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下,要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好,看格局是「終生儲樓型」,樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法,就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員,不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數,現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。 – 真中產者…….. 但如看倌有間細碼樓早年買入,情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓,而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬,將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼,其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者,交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲,打工最好做到皇帝,否則成為夾心一層,只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人,因為勤力只會生活更苦。而家香港,大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭,其實出處都在大人。 – 初級版私人銀行戶口 那讀者加按不成,另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄,再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下,都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房,有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬,開個初級版私人銀行戶口,令自己融資成本減低,再入手保本直債,係加入槓桿後回報超10%,而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險,難在直債的入場門檻較高,所以建議不少同學都由債基入手,幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基,將月息抵私債供款,幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是,點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢,係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員,係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下,相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數,真係唔食lunch都唔掂。

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40歲前扭轉敗局重回正軌#722

諗Sir,你好!剛上完買樓001,發覺我們夫婦啲理財觀念錯哂。我們好想係40歲前,扭轉敗局,重回正軌。希望諗Sir你能俾啲意見。 本人,33歲,IT Engineer,月入$16000。無貸款。無望升職,每年加薪有限。 – 先生,37歲,Engineer,月入$76000,加$18000房屋津貼。有稅貸(仲有6個月還清),無其他貸款。雖然不是公務員,但每年加薪約$6000,大約4年後max。每兩年約有20萬花紅(通常拿去交稅)。 婚後我們兩人租住一個約$15000的單位。 婚前兩人分別幫屋企人供樓,婚後2年,先儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金(史上最失敗投資……) – 先生婚前曾與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。 依家我們有以下嘅諗法,希望可以趁未夠40歲,可以回到正軌,唔駛仲係拿住個30出頭portfolio: 賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎? (2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場?先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。 希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 ANSWER: 讀者現在問題是心急,而過往問題是知識不足及儲蓄率低下。明白幫屋企人供樓要用錢,可是婚後都而家只儲到100萬,對一個月入$76000的人而言實不夠,令自己錯失早退休機會,更小心人到40人工高自然招人裁之風險。買自由市場居屋再加上兩房對個人投資有阻礙,因居屋之成立就係想大家慳返地價,從自由市場買入,那不如選貨源較特別加上成交量高的大屋苑私樓。另外相信收息堂後讀者已明白有用的保險之幾個特徵,希望快些忘記佢最失敗份投資。 – 居屋賣走是需要,因為未來幾年香港供應最多就係居屋細單位,再持有此類單位實不宜。另先生有私貸會影響借貸力,相信佢要好好檢視銀行不同之月結單,已授學員不同入息及貸款會點影響按摟批核情況。關於最基本的理財概念,係為自己盡早建立資產,為自己產出正現金流,完成被動收入等於人工,那自己可提早唔撈之事。用樓作此事係因為成功機率較高,缺點係時間耐。時間係一樣好特別既野,你可以話佢好寶貴,亦可以係免費。早先置業者辛苦儲首期,可是十年過後錢紙貶值,供樓輕鬆容易,租金跟通賬上加而銀行按揭供款用定額計劃不變,那正現金流自然而來。關於有人買樓輸錢之事,一般係不看自己借貸力過份買入,抵不了跌市時的動盪。當自己做好基本盤,不妨再向股票、期權再深造。 – 讀者訴說自己已輸時間,明白心有不甘,手上財產竟與30歲後生無異。讀者自己想法是極速入手樓兩間,一間300萬另一間500萬。筆者建議讀者宜先入手樓一間,因如兩間樓共800萬面值入手後樓市下跌兩成,筆者的現金隨時唔夠支付銀行有機會的call loan銀碼,即安全系數不高。不如先套回200萬再用40餘萬入手屯門市中心三房(當然唔係瓏門!),九成上會供約$15000,而該區未來供應將以A及B類單位為主,讀者比心機搵盤應有好投資選擇。留意買屯門不等於住係屯門,可行「以租養租」。當然九成樓租出不合規,要好好想辦法解決。另外讀者自己人工是不夠未來單人買樓,除了加擔保,可考慮同朋友攪下生意增加收入,而用6個月部署好當中收入證明,令自己借貸力都增加。讀者夫婦個案是典型窮中產,人工頗高可是儲蓄不足,生活質素好唔好就未知。 – 淨低150萬,同意是找流通性高可贖回之債基,就咁買是回報低的,要知風險及夾好投資物再知道細節才有人同你安排,就咁行入金融機構只會被敷衍。因職員不肯同客攪咁多,再加上有一系列問題要知道點答先會成功通向目的地,否則有生意都會比人拒絕。現時銀行更是緊張,有幾千萬既戶口都要照cut,因為萬一比美政府搵到位入洗黑錢罪名,少都要賠幾億。所以如申請人的資產及原因不符,基本上都最好拒絕。 – 債基保守些少收12-15%可期,即每一百萬收息約$15000,足見讀者用債基收回來的利息夠補貼供樓。即多年後一間居屋係可變出一間三房私樓再加百幾萬cash在手! 如膽小者可跟筆者買ETF,派息8%(除稅後),而在波動的九月大家睇睇筆者買黎收息既ETF: ETF在過往一月下跌難免,美國納指一個月跌6.87%而筆者的pick跌4.76%(見頂圖)。而過往一年波幅在24.10-26.00(7.88%),少過中電(hk.0002)。我們在10月新開ETF班會談及呢種低波幅的收息方法。 利申: 本人持有上述ETF

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一間舊樓收租勝過黃埔加奧運 ?#720

  Dear Lum Sir, I’ve been following your blog for a year. Your thoughtfulness and truly investor-centric advice is most sought after especially in the commission-based wealth management market in HK. The public will definitely benefit. “Add oil” – Sorry I’m not good at Chinese type-writing. Let me tell you my situation in English and […]

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幫幫我等收入一般的香港人#719

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人. – 現在收入 老婆:34000/month 公職人員. 年齡:27 老公:19000/month 公職人員. 年齡:35 日本樓收租:3200/month 2014年頭買入, 實投資:300000 結婚不久, 未有小朋友:只有10萬元儲蓄. 現家庭每月能儲25000 左右. – 支出: 老婆供養公母/month:2000 老婆保險:17000/year 老公供養公母/month:2000 老公保險:12000/year 老婆向銀行借P-LOAN 5 年期, 共惜350000, APR 4.37. 月供:6300 作為買日本樓 長沙灣單橦樓一層.2012年尾以老婆單人名3100000, 9成上會買入. 現銀行估值. 3600000. 現每月供款 11000/month – 未來收入 老婆:3000/年增長, 頂薪:45000 老公:1500/年增長, 頂薪:26000 […]

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佔中後市何從? #717

問題 我跟很多人一樣,近期才發現諗Sir名blog,爬了很多文章實獲益良多,自知hold住筆現金租樓等樓市跌並非上策,剛報名諗sir 9月的收息班,希望從債基方案等投資工具再獲啟發。但由於距離開課尚有個多月,近幾天反覆思量,想出2個理財方案,望諗Sir多多指教我這個傭才。 – 小弟今年29,老婆30,跟老婆剛於上年年尾結婚,當時眼見樓價好貴,決定租住先想等樓價跌再買,但租樓差唔多近一年,加上近日拜讀諗Sir的文章,越諗越唔對路,決定作理部署。現租金每月$15800,無負債,現金$1.5M,小弟月入$30000,老婆月入$16500另加佣金$17500 (平均每月計)。但礙於老婆需要調理身體生育,下個月開始會Home Office工作,屆時應該變成月入$7000另加佣金$17500 (平均每月計),家庭月入即是$30000 + $24500 = $54500,計算所有支出後每月可儲$20000。此外,小弟經常有freelance projects,每年可約有$50萬左右收入從freelance獲得。 小弟借貸力為$30000/10000*2.59*0.5 = $3.885M,由於老婆有部分薪金為佣金,所以唔知點計借貸力…. – 方案1 由於要跟家人同住青衣區,計劃先買入一個$400萬二房單位自住,用小弟個人名義做9成按揭,連所有買樓雜項支出為大約$53萬,拉長30年還每月供$14000左右。然後將其餘的$97萬投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$8000左右現金流,總計-$14000+$8000=-$6000。待樓價下跌後將債基贖回並以老婆名上會買入第二間物業收租。 – 方案2 繼續租住現有單位(月租$15800),並將$150萬全數投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$12500左右現金流,總計-$15800+$12500=-3300。待樓價下跌後將債基贖回,並一次過買兩間物業,一層自住一層收租。 小弟極期待諗sir的9月收息班的授課內容尤其是債基方案,但由於比較心急想知道小弟的方案有冇諗錯,或者有更佳方案,望諗Sir賜教!謝謝! – answer: 揸住150萬住$15800既單位,人工只有5萬餘,說實不是妥當。明白讀者有額外50萬freelance收入,可是一年交租近20萬而手上150萬現金只夠頂8年,太太更因要預備生育而「半脫產」(大陸名詞: 半脫離生產線。睇黎而家都要開始學習),只好說讀者要多添努力搵多些錢,否則太太唔做野加租金近16000蚊呢個支出,用佢現有人工可支持但不夠謀後路。另外收息堂可予同學10-22%不等之收息方案,惟在如何倍大個人借貸力、或解決bonus、commission出糧又計唔到入借貸力既情況要靠買樓教學課程補足。 – 雖然佔中令前路不明朗、亦有同學問未來半年是否現買樓時機,只好說筆者是烏鴉口,早前在<經濟一周>1698期提及的「第四季現入市良機」竟然被up中。筆者當時作第四季入市的評述完全未考慮有佔中呢回事,而係睇美國10年期「孳息通道」作之結論: – 美國政府非常願意貨幣印發規模及秩序在現時情況,你說美聯儲加息,是同意會發生的,不過加幅唔會多,因美國作為最大債仔,加息只會令利息支出大增。美聯儲再減息,或再大開印鈔門,又令美元之認受性及內含值(虛無的)太快下降。那兩相權衡下維持在現水平就天下太平,未來更要處理伊斯蘭國的因素,美元再印只會再催谷油價上升、令俄羅斯及「伊斯蘭國」更為囂張。 – 因上段起因,而有美國10年期孳息在通道內上落之結果。早前孳息率在年初觸底、當然係年尾是升的機會大,現符預期重向3.0%附近高位進發。在此期間,加息風會再吹、樓價會跌、股市向下。當然佔中令大家失了預算、做淡的大戶都因跌幅穿了獲利區,未可以係九月賺大錢。惟筆者只係做睇下大方向呢d小事,要求性未有期指大戶咁高,希望提出上述理論在此時勢提倡各位多獨立思考。 – 另一個問題係:「咁會跌幾多?」同意香港人是貪心的,最好同佢set埋個盤幾錢幾時買,自己乜都唔使諗就可以賺錢。人民普遍既質素,決定了地區點發展。當然睇得呢個blog既朋友,相信係想同筆者一齊教學相長的。因為而家搵人睇本書或比心機睇筆者回答近千字的文章真係好難! 人人都只係想「有圖有真相! 唔好要我諗野。」 – 所以真係多謝大家收睇本blog。亦提出答案如下: 細單位跌極有限、而大單位跌幅或可至30-40%。因香港人普遍收入上升、對居住需求殷切。針對消費(居住)需求的中小型單位應有一定支持,惟價格點都要跟大市調一調,整理10-20%不等。收入上升之說,見下方稅局資料(部份節錄): – 2005年至2013年香港增長家庭數目: 21.47萬戶(9.9%) 月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目,同期由20.35萬戶增至31.43萬戶(增幅54.5%) 月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目,同期由11.22萬戶增至18.41萬戶(增幅64.1%) 月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目,同期由6.60萬戶增至12.77萬戶(增幅93.5%) 月入超過HK$100,000的家庭數目,同期由4.95萬戶增至9.17萬戶(增幅85.3%) –  既然大家「受惠」於最低工資。「加左人工、生活好左」。買樓自然出得起錢,細價樓私升幅相信未到位,仍然看強一線。至於豪宅,回報一般較低但點解仲有人買? […]

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到46歲再買樓會否太危險#716

親愛的諗Sir,  本人曾上收息堂是你的學生,已再報了買樓班。很後悔沒早些認識你,多知道投資事情。  現在想請教買樓事情如下:  – 本人今年40 歲, 月薪HK$32,000 和配偶46歲,月薪HK$36,000, 有小孩4歲和6 歲° 可每月儲蓄現金HK$15,000 巳供畢手上的樓320萬°   (沙氏時間90萬買下,現值320萬)  – 現在有股票人民幣140萬, 想2016買多一層大概350萬樓,二十年樓齡的樓, 希望退休用來收租. 因2016年,會加息,樓價會跌, 如果不跌, 都會買樓 , 2016年估計有股票人民幣160萬°   請問荃灣,沙田是否合適, 是否老化區, 那區較好°  – 4年再儲蓄100萬後, 再買二百多買的屯門樓, , 到時本人46歲, 配偶52歲, 供款年期15年, 可以嗎? 會否太危險?   諗Sir會否有其他買樓意見。 ANSWER: 讀者四十幾歲開始為退休計劃,一個十分典型的香港人,夫婦兩人每月各領三萬幾蚊人工,早十年辛勤地供樓將欠款全清現有價值320萬的樓加上140萬人仔在手,往後的路怎麼走? – 當然唔係每隔幾年就咁買樓就算,筆者會因應不同讀者情況指出該作何事,令人工不夠者有計完成一生三宅,人工足夠者能更快儲足錢令每月被動收入大於自己人工,可用時間作自己喜歡的事。本案讀者是比較「易攪」的,都係個句:「早年買樓令自己受惠資產升值.」一樓一戶口夾埋約有480萬港幣。對一個三萬幾月入既人而言是做得很不錯。係2010年,香港政府對樓市實施新稅項再加借貸管制,加上到2014美國政府為之前量化寬鬆的政策作微調,讀者宜為此作對應。 – 先了解自己,人工水平可以吧,兩份糧養至少四人個再儲$15000都算交到貨。家庭借貸力為(32000+36000)/10000*2.59*50% = 8.8mil。現在到40幾歲重要關頭竟不作運用,惟此借貸力再買多兩間樓係可以但都感有點困難。加上讀者點都係街有些信用卡或其他有損借貸力但自己未有感之貸款,所以方向一是先加大讀者借貸力。方向二係讀者人工受限,不宣行每隔一段時間就入市買樓呢類「樓市平均入市法」的。要做點低買高賣,庸才先可以翻身。 – 加大讀者借貸力,方法是現樓只加按至5成,不好7成或超頻9成。雖然讀者已有百餘萬cash,但仍支持趁高套出320萬之50%即160萬作收息用。加按5成是要令樓房可合規租出、簽到租約令租值$10000可計入家庭收入、而借貸力即增為(78000)/10000*50%*2.59 = 10.1mil。對日後再買第二及三間樓好有用處。切記唔好低能求其落文具鋪買本租娥入下數就當間樓係租出要增收入,此半桶水既舉動連比人笑既層次都未去到。莫講成功借貸。 – 加按後160+140萬人仔在手,人仔是不合作債基的,只可放投資物就咁收息9%,或入手人仔債收10-20%年息不等,惟買單一直債收息對讀者而言風險過大,最好方法係換回港精作本位可作事項更多。至於新套出的140萬,行債基收息12-15%每月有$14000-17500不等。儲番兩年已有三十萬,到時讀者再買樓因「冇自住樓」係手,借貸坐七望九。當然借貸力在43歲之下就下降,這是讀者應得的,有因必有果。另外佢供15年上會得唔得既問題係上完買樓001課程先有解答。而選區方略在買樓003。

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