汪敦敬 – 碼頭區明日之「升」

屯門碼頭區生活環境良好,受惠交通基建發展,業界看好住宅升值空間。新界西北樓價過往由於交通不便而維持「低水」,故一向有「上車盤勝地」之譽,然而自西鐵線伸延至屯門,區內多個老牌大型屋苑均創新高,呎價更突破5位數。於《策略》中,西鐵計劃由屯門站南下伸延增建屯門南站,涉足碼頭區。區內代理認為,鐵路概念有望為碼頭區的樓價帶來至少兩、三成升幅。   名牌屋苑呎價破萬市區樓盤交通便捷,同時一二手盤源匱乏,過往預算有限的置業者,新界西北樓盤往往是上車佳選,區內呎價往往僅及市區的一半,屯門及天水圍等地被視為上車天堂。不過近年「天堂」美譽不再,天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊低於300萬元的放盤幾近絕蹟,而屯門區部分屋苑的二手呎價更突破萬元關口。   –其中,屯門市廣場2座低層G室,實用面積327方呎,買賣雙方爭持多時後,業主近日最終只象徵式減價1.2萬元,以338.8萬元成交,樓價為兩房戶新高,至於折合呎價則衝至5位數至10,361元,創下屋苑新高。另一老牌屋苑大興花園的實用呎價,於上月首度衝破8000元,2期1座高層G室,實用面積約446方呎,在上月以365萬元成交,折合呎價達8,184元,進一步打破8月時創下的7,942元紀錄。   –而同區規模較小的冠峰園一個兩房戶,日前亦以390萬元易手,造價創屋苑兩房戶新高,涉及單位為3座高層A室,實用面積580方呎,折合呎價6,724元。   而近年屯門區市中心鮮有大型新盤供應,最新一項新盤為新地與港鐵合作的鐵路上蓋物業瓏門I及II,其中二期項目自去年底開價,定價平均呎價由萬元起跳。而該盤的第一期瓏門於9月將餘貨推出,主要為天台特色戶,呎價更高達2萬餘元。無獨有偶,瓏門一個低層戶於今年中以1,500萬元易手,成為屋苑入伙以來最大宗的二手成交金額,涉及辣稅或逾400萬元。單位位於1座底層G室,實用面積886方呎,折合呎價16,930元。

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中國銀行。9.5%年回。31.8萬(HKD)本金 #640案庸才

(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在七月底,我應該如何在七月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2007年買入172萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(0.9M在2001年,和0.8M在於2003年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的投資,預計年回報20%至25%…. 2015尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3,中國永亨銀行人民幣存款700K       2015年7月有50%到期固定存款率為3.5%    2016年7月有另50%到期固定存款率為4.125% 4,物業位於屯門(抵押2.7M,H+0.7借出1.2M和H+1.7借出了1.5M)…我和妻子共有。(當時決定錯誤,現不能改回在H+0.7的按揭利率) 5,   港元現金:200K 6,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項: 1,賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入  2,賣走我上面的資產,將3M作其他投資,買個較便宜的3間及90%按揭上會自用。90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入 3,將3M作投資,出租我屯門樓,在城市另租3房物業自用(猜大約需每月23,000元)   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上 謝謝   ANSWER: 你知筆者都不斷同學生添加些低風險、而又有約20%年回報之投資方案。我在早前舉了其一: 「5年115%保證回報方案」,由某香港上市金融機構保證。本案讀者提及他在2015年取回中等風險的20%年回報投資,此方案係點筆者都好有興趣知道。那現先將自己所知授予,有什麼亮眼的新投資方案還請大家告知。   讀者所出六點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.28mil,另加1.0mil中風險年20%回報的項目,而當中1.7mil係由屯門樓加按而來。細心看讀者現有及加按的,得出讀者夫婦自己儲的錢只有50萬(因1.28+1.0-1.7=約0.5mil),在33歲此等收入水平下屬偏低儲蓄率。另外有一點唔明既係,2007年買入既屯門樓為何在2001及2003年可加按? 在2003年一間屯門樓可能80萬都唔使,咁點解可以加按到呢? 筆者相信讀者指的年份為2011及2013年。   關於讀者現有的投資,看法是搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(詳解在<樓換樓>一書)。惟現在所做的,均是有年期又或定期之作,買日本樓又不涉借貸,讀者目標同筆者提倡的一致可是做法不妥。應先搞好自己儲蓄率、再在港搞點資產利用借貸產出正現金流,之後有錢剩先去唔借錢咁買日本樓又或搞定期。大家要明白,你就咁打工儲錢永遠係追唔上銀紙的貶值速度。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在70萬人仔放在內地,搬返香港筆錢要除定期外要咩都未做過、同時之前未有在銀行外面流通過才可。另外今年收既利息相信亦受人民幣下跌拖累、好可能成年得個桔。為左4%去放棄筆錢流通性、不值得。到急時才用地下錢莊將筆錢打返香港、更令人擔驚受怕。做定期起碼等到自有10M係手再慢慢做下食息都未遲。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他是適宜運用樓作投資的。之前將錢加按兩次分別係大陸、日本買樓都係錯,現在只寄望佢既2015年年回報20%之投資有斬獲。   讀者只要將佢聯名屯門樓轉太太單名,自己即可九成上會。在現今規條收緊下,一個人係好難有兩間自住樓九成上會的。當然仲有另一招,補錢將屯門樓結欠減至5成後出租。可是讀者同時要比新樓首期而原居又要補水、恐怕財力不足以應付兩邊戰線。較好做法是一折二,轉名後太太單人承擔屯門樓借貸,自己「淨身」後九成上會買入600萬三房。留意如入手單位係600萬、首期至少要120萬。如買細一點為500萬,首期只需約50萬(參考現HKMC借貸最高額)。讀者應在轉工前買樓,目標為500萬的。600萬如再冇人幫他可有點吃力。   上次提及了11.4%的低風險債券回報方案(>>按此到<<),不過本案讀者銀彈比上次較少,淺談一下另種31.8萬都有得玩的方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 5.6% […]

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放棄老散的投資思維

諗Sir 你好, 一直拜讀你的Blog和”樓換樓”, 實在獲益良多, 因想達至財務自由和賣樓能賺的錢絕對是十年儲不到的錢, 所以去年中將自住樓賣了套現約200萬。現家庭狀況和資產如下 : 本人和太太年約35歲,月入分別30K和23K, 年尾會有花紅約共80K; 現租屋每月13K, 有兩個小孩. 現在每月只能儲約4K, 再加上年尾花紅。 手上持有股票: 1.4M, 都是一些收息藍籌股 人民幣定期: RMB 220K 港幣定期: 1M 港幣現金: 100K 目前沒有任何負債。 股票的資金盡量不打算動用, 希望保持收息和增值。剩下的港幣定期(以及如有需要的話人民幣定期)是想要等樓價有所下調時本人和太太各單名借9成買入2個(大約3M/每個)私樓單位收租,自己繼續租屋住。收租物業地點考慮馬鞍山或屯門, 諗Sir 有否哪些屋苑或其他地點覺得合適? 之前最理想的想法是樓價下跌3成即會買入, 但坦白講自己都覺得2~3年內樓價下跌情況未必會發生。現正考慮是否應先買入一個單位先上車好過一直等? 目前3M應只可買到屯門私樓,而自己計算過現價借9成買, 收租的錢應是cover不到供樓和雜費的,即是沒能製造正現金流。希望諗Sir提供寶貴意見. 是否有哪一部分想錯了?非常感謝。   ANSWER: 股票是不可以保持收息及增值的,先搞清楚。如果讀者到達一千萬「淺灘區」咁仲有條件將一百六十萬放係股票消磨一下。可是此數目現佔身家六成,不好浪費。至於投資選好地區之後、更要深入了解當地幾個屋苑,唔係話你睇到馬鞍山好就是但入個富安花園,隨時害左你。昨日政府新低價開馬鞍山地比地產商投地,為免步大埔越賣越平的後塵,都係睇定些少先諗馬鞍山。    *註: 現今一千萬令你可靠近岸邊都淺灘。再差一點點就上岸。可是一不小心又被淹入大海   至於屯門,買錯單位、買錯屋苑分別好大。先要攬清楚屯門人流係邊,及ABCDE邊類型單位供應最缺呢? 選好區域屋苑,最終當然要看間屋本質。如一間樓產生的正現金流比市場偏低,那不買也罷。鑑於讀者想借九成鬼祟出租,借貸成數高令產出現金流偏少為正常,舉例買間28年樓齡收租4.2%的330萬樓計,每月收租$11600而供樓都要$10800,現金流只少得可憐之$800,仲有雜費。咁鬼叫要九成買間樓出租咩? 如果真係鬼叫你,買間兇宅租比巴基X坦,那現金流即可倍升,不過又係做唔到按揭。   所以做得九成預左渴,就當真係正現金流得$800,由於買家只出$330,000一成首期,該項回報已有800*12/330K = 2.9%年回報,再加埋供按揭還本部份屬於自己,計落都唔係好差劣。所以讀者應比心機找些再高少少回報的樓房,小心了解九成樓出租之風險,那自己決定要比幾錢上會。     攪好有一間樓係手對沖樓市升跌風險,淨低既錢要用其他投資工具製造正現金流。坊間有不少人錯誤認為只係買樓才可製造正現金流,其實買股、買債、買ETF、又或買你最驚聽到既保險都得! 所以懂得投資、或深化樓房買賣技巧,其實係現樓市高踞不下的情況一點也不寂寞,詳情見收息課程!   買股當然唔係好似讀者咁買,雖然佢無係文中談及選股策略,可是利用股票去收息的法門,就係唔好似老散咁simply企係long position買單邊。好似錢志健先生同筆者見面時重提的一個概念,就係於投資市場做單邊是一件好危險的事。讀者早年棄樓換股,其實就係由看「樓單邊」變做「股單邊」,係上年中到而家有賴大市波動不高,未有慘劇出現。懇求讀者為家庭著想,好好思考在自身儲蓄率不高情況之下,先為自己買間樓仔為自己一家買個保險,再用1.4mil為自己妥當收息。事實係你將全部錢放埋係中電收息、波幅同息率都只係勉強成正比,其他更差。標榜8%高息率的小小超電訊上版無耐又要供股,你想將自己升汗錢不明不白咁放係市場任人宰割嗎?? 不要人云亦云,將全家福祉單邊配置於萬變的市場身上! […]

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現在買第二層樓是否安全? #612案窮中產

本人在兩個月前留意你的blog ,發現非常有用,會報讀有關課程,現有以以下問題,本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000),每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,因之前沒有加按想法,所以錯失兩年2層樓升值機會,現有以下想法 1)短期在沙田火車站附近買第二個自往物業 2)在屯門用太太名再買第二個物業主租出,繼續租市區,但由於現在樓價很實在很貴,280 萬至350樓,一是實用太細(300 以下) 或二是遠離市區,租金又貴,所以很多人都不能付擔,我上一個租客就是早年放樓,然後租樓,最終上年破產,還有之前放樓的業主,97買第二層樓,在樓價急跌下,最終將第一層樓低價賣給我,所以在高樓價買第二層始終擔心,還有,現在好似經濟好,失業率低,但我發現多個一個朋友的公司開始出現裁員或業務向下。   ANSWER:  要解答此案的重點是: 「現在買第二層樓對我可能好安全、不過對我個朋友未必係。」咁睇下呢位讀者財政狀況如何?   家庭收入(25000+25000)=50000,借貸力為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil。已借按揭為30萬,即已用借貸力為30/647 = 4.6%。現正租緊樓、讀者單名擁上水物業,租出收$9700所以收正現金流9700-3800 = $5900。太太想九月開始唔做野、現金加股票130萬。學佢咁講、之前唔識加按,所以錯失了一次機會、而家返手做會否瀨野?   投資八成八是講計數、識計知風險便贏面大增。至於淨低那12%係講感應、或有人用藝術去形容。筆者自己都唔敢講自己投資係去到藝術層面,你知諗sir都係懶底、每月收夠數就去陪下屋企人、再唔係坐低睇下書或聽下恐怖在線既地產鬼故都好。投資12%既藝術都係留比索羅斯同巴菲特。至於讀者層上水中心、賣比你個業主焗賣蝕錢、上手個租客住到破產、勸讀者都係咪搬入去住。細心一想佢上水租客賣樓之後、如果有預留5-6年租金、佢又點會破產呢? 定係該位人仕投資無道、輸哂賣樓套現既錢? 至於97年賣樓比你既業主、如果唔係借得太盡,佢又點解要焗賣? 這好比2007年在私銀大做既I KILL YOU LATER(Accumulator) – 正名係累計式股票認購期權,如果你唔貪心借錢買貨、最worse都係成張Accumulator接哂港交所股票、二百幾三百蚊接、不過接貨係唔使死! 最多做蟹、而且帳面數輸哂都係一半(計現港交所$140而接貨價當年平均$280吧)。真正比人kill左的,係班貪心要用一控四既盲毛,同時遇上被call loan又要接貨既壓力、唯有焗斬。   讀者已用借貸力係好少、太太更是9月就唔做野,好快手襯太太有野做時利用佢將消失的借貸力。將上水樓套現至五成、套有3.2*50% – 0.3 = 130萬。夾埋自己手上現金、去市區用BUDGET四百萬買間二手樓住吧! 套出130萬再加埋讀者自己130現金加股票,比五成首期買間400萬市值既樓夠數仲有突。到時讀者控有兩間樓、每間樓結欠只為現市價一半,手頭上仲有成60萬現金,那讀者資不抵債被銀行CALL LOAN的情況是: 香港樓市急跌六成。     […]

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一路向西登瓏門(論新界西)

瓏門一期已在年初入伙,在屋苑內四條龍遊走一會,你發覺升降機內主要講國語。反應慢d依然會被神器(拖口急)碌過隻腳。   早在年前筆者已用一路向西論樓市去講新西樓市發展,這在2013年7月出版的<樓換樓>有說明。當然睇好不止筆者一人,常言道本blog資訊只係樓市常識。今年市場再聚焦於屯門樓市,雖知當地呎租及工廈呎價已經倍升。呎租貴既原因可由親身體驗得出答案,這亦是樓市比股市更可愛的地方。你由屯門坐B2到深圳灣關口只係15MIN,基本上快過出荃灣。他日前海經濟區攪起之後,屯門瓏門係區內接近唯一優質樓盤,卓爾始終係較舊。那市中心瓏門與相連地之租金及呎價豈有不升之理? 起碼係呢幾年想住係新西又要15MIN到關口的,元朗暫未布比屯門更好的,而元朗更比屯門遠。加上瓏門勉強有個遠海景,如你買較高層及向南,你會發覺原本比當地人稱為「垃圾河」的屯門運河已變成美好風景之一部份、由瓏門單位露台向南望有友愛村在左、屯門工業區在右同你「左清龍右白虎」、不知不覺呢人個原本逼你會唔去既鬼地方竟然變成風水好加上如詩如畫的風景,大家實在要重新認識一下。   走到下面新開商場VCITY、開張半年已見人流強勁。比荃灣西已開幾年的荃新天地二期及新元朗中心更強。荃新天地二期冇天橋連荃灣西西鐵,明顯解釋敗筆何在。至於元朗始終食唔到內地人過關後「第一啖水」,他日東涌屯門連接橋起好後,屯門市中心的轉站的角色會大為增強。而橋的落腳點已有、大家可去打聽一下。   見下圖是VCITY有直橋去新墟,此為養起新墟的命脈。而當地獲同一地產商收舊樓一事已傳多年。 當你係屯門落西鐵後自己行去入工廠區,你發覺廠廈同西鐵站既距離少於5分鐘。再加上另外原因令屯門工廈供應「天生」較少,所以由呎價$1000-2000買入、防守性很高。至於講返今日主菜,想講講新墟。新墟有不少人都未聽過係邊,當地有間戲院,出面收成百元既戲入去睇只收$60。未有VCITY之前當地只連有一大出口: 去屯門市廣場,現在已變成VCITY及市廣場兩邊通。新墟是西鐵站相連地、更同瓏門零距離。 瓏門兩房月租:約12000 瓏門三房月租:約18000   不敢講此數反映今日市況,因租務頗為活躍。惟比起將軍澳新盤,瓏門收樓後不欠三房月租上到18000已很有交待了!再望一望新墟,雅都花園買個713三房,3.8MIL有可能。打折後租出16000,回報竟超5%。 本文頂圖就係新墟,好舊的。最遠為當地小型屋苑。就當唔講投資,想二百餘萬上車亦可留意當地。起碼有西鐵。 當然雅都$16000/月唔係人人肯比,惟再計及少付大型屋苑的管理費,計落仍然有賺。再唔係入新墟睇下其他單枝樓、更高租務回報可期。講到底就係瓏門拉高當地樓市,地區由無人識到而家外人湧入,對租地方需求是必然的。藥房大軍已在新墟興起。咩係仁政街邊係仁愛堂,值得你花時間去睇睇。  

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大西北、天水圍

天水圍是一個很特別的地區,人口近三十萬,除嘉湖山莊這個大型屋苑外,絕大部份是公屋和居屋。一個純住宅區,加上區內居民大多外出打工,缺少商業重地,因此樓價長期跑輸大市(再次強調並非因交通問題)。   近月來,該區的樓價上升不少,然而較諸其他區域(西區,西九,沙田),升幅仍然遠有不及。單純因為追落後而買入天水圍,於2008年得到的回報,很可能並不太理想。個人認為天水圍真正轉勢的時候,該在2009年後。   香港本土因素:2009年西鐵九龍南線通車,天水圍將可直達尖沙咀,但正如之前文章所言,交通時間/便利與否只是一個較次要原因,最重要還是該區有沒有商業價值   深圳因素:2009年底,深圳地鐵廷伸至蛇口區,至2011年底,深圳地鐵將會覆蓋深圳市大部份區域,詳情可參考維基百科 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%9C%B0%E9%93%81   廣深快速鐵路的終站將設於福田,配合少年宮的新商業區及音樂館,福田區活脫就是香港西九商業文化合一發展的翻版(可能更佳,因為西九到而家都係得個講字,快極都2012年先上馬)隨著福田區及蛇口區的大旺,整個深圳的重心西移,天水圍將可反過來成為福田蛇口的後花園,內地同胞經西部通道或落馬洲來港,往天水圍走一圈,購物/觀光(米埔)/個人理財相當輕鬆,猶如今天的上水。   因此,小弟相信,天水圍的商業價值及本區就業機會,應該會在2009-2010年間開始大幅上升。 以另一角度看,西九的堀起及深圳西部的發展,將會令兩地起著翻天覆地的變化,我們了解機遇之餘,亦要想像一下未來那一區域最受害,避免高位接貨。 P. S. 這篇,大方向正確,不過現實情況有些分別,最受惠的唔係天水圍,而係屯門市中心,皆因大大一個屯門市廣場,真正體現了何謂商業價值。    BY笨發   置業信箱(1):如何識別化粧樓? (4)   置業信箱(33):連裝樓不同化妝樓 (4)   置業信箱(34):買村屋是著重居住價值 

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40歲一拆二謀出路#519案庸才

諗Sir,最近才拜讀閣下的blog及樓換樓一書,後悔太遲遇上,但真的可謂獲益良多,亦令我決心為自己重新安排,但自己已踏入42歲,離退休時間無多,現在若不趕快計劃,可能不能安老,所以希望諗Sir可指點一下。 本人為IT部門主管,未婚,銅鑼灣工作,月入60000,現有一層自住樓,9成按揭(有按保),25年期,Hibor+0.7%Plan,每月供12000,尚欠270萬,現市值約540萬,有現金加股票約120萬,無任何負債。父母自住供滿樓宇,市值約200萬。支出方面,除每月供樓12000外,給父母家用11000,自己及父母保險7000,個人駛費約7000。 現想買第二層樓作出租用,目標屯門、元朗西鐵站附近或市中心細單位,貪其銀碼細,交通、生活比較方便,較易租出。 有以下問題想請教諗Sir:   1.        本身Hibor Plan自住樓若轉按,改到5成/7成按揭,再出租,另外用手頭資金再買自住單位,做9成按揭,25年期,有著數嗎?因要犧牲Hibor Plan,及若買自住樓,希望地區方便少少。 2.            若keep住自住單位按揭,只用手頭資金買第二層樓出租,最多可做到幾多成按揭?第二層樓是否要交DSD或其他稅款?若說父母自住可以嗎?如果用父親名義買,自己做擔保,可行嗎?因父母自住單位為母親名義。 3.            屯門或元朗西鐵站附近值得投資嗎?有推介嗎? 4.            或保險少少,投資車位可行嗎? 答案   讀者的問題已幫諗sir解答了在一拆二之法上要考慮的地方。首先是原本間樓點處置,跟手係新買一間樓用自己名定屋企人名好? 同埋唔想比雙倍從價印花稅(DSD)要注意的事項。   原本間樓點處置? 大致兩個方法,一係租出去,一係自己住再買新。低借貸力的人偏向租出去,更只可加按至五成,因為要用此租約作增加下次借貸力的證明。借貸力高的像本案讀者,可留在原居再買。   2013年2月已有新措施凡有住宅物業在港人仕,若再買多一個住宅業權需要付雙倍之從價印花稅。例如買450萬樓由3%提升至6%,100萬之下樓房點都要比萬幾蚊印花稅,詳情唔記得,讀者有責任自己查閱最正確資訊。那像施老闆在我們講座說的一樣:「而家冇樓係手既人個quota好值錢! 個額可以炒!」那讀者轉向了父親,正如不少人事業有成有層樓係手,可是父母「仲有個quota」,那找來無產之人(不動產)買樓有兩好處: 一是不用付雙倍稅,二是好大機會可借足九成,用盡槓桿。   可是讀者父親年老,大家也一樣。那需加自己做擔保人。留意擔保人不是亂加的,借貸年期之長短亦要經計算,作法見買樓001課程。至於昨天有讀者不幸買入單位後發覺漏水,一連串睇樓失誤加上裝修及追討疑問,買樓101都可幫忙。用父親名買入後看會否租出,在協議上必需付50%首期才可購入新單位出租。有人問新單位不是有租金收入證明嗎? 首先如要證明,新買單位肯定要連約成交,要付50%首期。如交吉購入一般要等半年才可核實租金收入,還要順風順水租出再收租才成事。   投資車位大多不是好方法,最非讀者提出一個細緻想法。另外如買新單位作投資,那只管選擇高回報及多租客區域,不要由自身因素去考慮投資物價值。屯門是個好地方但留意不是每個單位都是好投資。香港新機建大多在西面,九龍東的發展未來三年未成形。Homeblogger已另開了睇樓report 環節,文章可見:   屯門市廣場、錦華、時代 http://homebloggerhk.com/?p=19419   河畔花園、海怡半島 http://homebloggerhk.com/?p=19481

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屯門市廣場、錦華、時代

在上星期聽施老闆比既tips,搭西鐵去屯門睇樓。十年前西鐵通車方便了屯門交通、深圳灣通道帶來了大陸人流,信和亦正更新附近商場。現時香港快通行的鐵路有: 1.港島西延及南通行於2015 2觀塘延至黃埔通行於2015, 3.至於沙中線快都2020攪掂。立法會剛通過沙中線的撥款。」 現正咨詢中,對新界西especially屯門極有震撼力既鐵路有三條,借他人圖一用: 1)北環線錦上路至上水: 最大機會會起動,配合梁特首開發北方土地之建議 2)機場連線至深圳機場: 最令人爭辯一處反而係香港機場連接屯門大橋在屯門一方的落橋位。一個建議在大欖附近,可令荃灣及深井更受惠。如採用在青山灣一帶,則會有屯門南站之配套,所有行橋既車都會引到屯門,港鐵又多一個南站賺錢。 3)荃屯線荃灣到屯門: 會令青山公路荃屯段既居民大大受惠,但基於地理問題,建站要先行填海,建成後可供新發展既土地又唔係多,港鐵無著數,市民唔使諗。你而家仲可以上網對咨詢發表意見的! 再睇返屯門樓盤,究竟有咩投資機會呢?佢發覺係屯門市中心一帶(泛指屯門市廣場、錦華、時代廣場三個屋苑)極少三房單位供應,原因是早年搬入屯門都係經濟條件差既家庭,買唔起三房。而家該區飛黃騰達,呎價由兩年前三千鬆勁升至七千,三房單位變得渴求。究竟仲有冇見到水位既三房? 食盡物以罕為貴同低水既優勢呢? 屯門機遇 三房只有屯門市廣場第6、7、8座,時代廣場向南590呎以上單位有供應(見圖二)。由於市中心最旺一帶係屯順街,有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套,行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸,所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第7、8座偏離最旺地段,有三房都平成千蚊一呎。打開旺區附近既成交記錄,發覺三房連放盤都少。 結論是市中心附近的三房單位短缺造成業主任叫價的現象,有心人可在此找機遇。當然放盤量極少,要agent肯快速告知才成事。

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新界西邊啲屋苑潛力更高?

脫苦海的好友梁隼,曾經兩人合著數本暢銷地產書籍,現幫手解答讀者問題 承蒙諗sir邀請,現代答以下問題。 請問諗sir 認為邊個屋苑潛力更高? for 自住, 亦希望數年后物業升值, 可1開2: 1) 天水圍柏慧, $330萬, 實呎500, 中層 2) 屯門兆康聚康山莊, $330萬, 實呎440, 中層 3) Other: 新界西屋苑   答:如果得柏慧同聚康兩個揀,恐怕兩個都滿足唔倒再升值甚至一開二的願望,因為買得呢兩個屋苑,心態上都係想用平的價錢去買間有會所的大屋苑。除此之外,我地又睇下呢兩個屋苑條件上有咩野局限。   柏慧不近西鐵站,出入要轉輕鐵,同一條件的屯門和元朗住宅實在太多,而天水圍站附近未來已劃為住宅用地,未來會令到這類屋苑相對失色。另外,屋苑隔離的天榮輕鐵站上蓋遲早都會起樓,除非係望中央公園或者西北河景(不過又會望住興建中的天水圍醫院),否則中層景觀會必定會被遮擋,到時又有藉口被人壓價。 聚康山莊就連輕鐵站都沒有,要行一大段路先去到西鐵站,除此之外對外交通,買日用品等都要依賴隔離的富泰邨,另外聚康山莊附近有唯一可取的是附近無起樓的計劃,景觀沒有變數。 另外要留意屋苑附近有一清涼法苑和極樂寺,寺廟內有骨灰龕位,雖然同屋苑有一段距離,但或多或小對準買家做成心理上障礙。 所以呢兩個屋苑只有自住價值,要搏長期升值或跑贏大市都有點難度。 想搵新界西區有潛力的屋苑搏一開二,就要從整個地區的佈局著眼,筆者在前文(http://notcomment.com/wp/?p=5461)指出,短期是屯門市中心,長遠是洪水橋,不過洪水橋未來的市中心沒有屋苑可供選擇。所以要選的話,屯門站附近(包括大興花園、卓爾居果邊)是首選,其次是元朗站,其他的只能與大市同步。 http://notcomment.com/wp/?p=7796

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新界西寓言:打油詩告訴你誰是龍頭

By梁隼 有一個晚上,梁隼打開新界西地圖一看,唔睇由自可,一睇弊家伙,因為腦海不斷地盤旋著一首打油詩。   錦田動不得,元朗兄弟多; 天水齋住人,屯門地不足; 零發展地段,唯有洪水橋; 想搞新界西,唯有重頭黎。     不如睇下呢幅簡化地圖啦!       錦田一出西鐵無遠, 大部份都係丁地, 一係就軍用機場, 再唔係就係軍營, 呢堆用地都係眼看手勿動, 所以之前有人提議高鐵站起係度係多餘的。 元朗兄弟多,只可惜好多地段都係純住宅發展,好似元朗公園,十八鄉等,人流來來去去都係大馬路、雞地、新元中,第日有個大商場YOHO MALL起好,不過上蓋又係住宅,搵座似樣的酒店或商廈都無,增值能力不高。 天水圍又係一個純住宅區,勝在有個嘉湖海逸酒店,不過住客都真係純粹租房,一起身就坐車走了,再加上西鐵站周邊都係居屋、公屋、同擬建居屋,實在是浪費。 屯門同元朗都好似,又係好多地段都係住宅區,不過勝在市中心多一點商廈,又有兩個購物商場群(即屯門市廣場一帶和新起的vCity),可惜近市中心的用地都用得七七八八,除非巴士廠果邊的工廠可以重建改規劃,否則擴容能力不足。     響應政府人口政策,除左將遊客分流去十八區之外,將產業分散去十八區同樣重要,唔駛等大部份人都要去市區返工仲實際。(註:呢個咪係當初新市鎮的原意,但係依家就只係愛黎做晒住宅)但係睇番「屯元天」都係已發展的地區,想發展就要打未開發的地方主意,呢度就係洪水橋了。 洪水橋依家係一個很遠的地方,因為無論從屯門公路或三號幹線入去都要兜一個大圈,而西鐵經過又不設站,不過將來就唔係咁講。 1. 西鐵打算設站 2. 會有一條城際鐵路由香港機場直去寶安機場,兩者之間會係洪水橋設站 3. 西部通道出口其實好近洪水橋,記得脫兄曾話過,只要一個地方返大陸去澳門去機場都方便,果度就係好地方,未來的洪水橋係成個大西北唯一返大陸同去機場都方便的地方,又可以由零開始,真係未來龍頭的理想選址。 by梁隼 http://notcomment.com/wp/5461 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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