太古城1976年開賣係幾錢呢?#664

諗Sir您好, 同好多人一樣, 最近發現您個blog, 日日一有時間就睇同research您講過ge野…報左收息班同財技班, can’t wait! 比左150%上收息班   本人25歲, 澳門人, 澳門冇物業, 但屋企人買左大陸樓, 本人單名。以前以為乖乖打工, 唔好咁大洗, 做下投資儲下錢就可以過世。睇左諗sir個blog先知道自己真係太大安旨意… 個人資料: 剛轉工, 收入30k左右, 有14個月糧。 現金有 75k (剛剛賣左上年買落d股票) 而家有 525k 係股票, 有470k (market value) 係好耐之前媽咪買落d blue chip. 帳面而家 -145k, 有50k我上年入,而家有market value 55k。   有份好細個已經開始供的基金, 不用再供, 可取回 USD 24k。(冇賺過) 大陸物樓, 380萬人仔, 已付全款, 2015年年中先交樓。其實仲有多層大陸樓, 父母退休用的, 我幫手每月供20k, 但書面上係我父母供。(澳門借錢, 已付全款, 可以隨時入住。) 本人知道自己十分好運, 有父母支持, 穩定工又有樓。但睇完諗sir個blog, 發覺自己真係冇好好利用已經有ge野, 個個月淨係得份糧, […]

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28歲安於現狀理財建議 #608案偽專才

諗Sir 你好!最近小妹常常追看諗sir的post, 獲益良多。但人生目標人人不同,小妹自覺比大部份讀者無大志,頗滿足於現狀,只想早點得到維持現狀的被動收入。希望諗Sir能夠指點一下! 現在情况: – 與兩家人同住900多尺太古城單位,樓齡40多年,現值800萬。2009年尾三人聯名以390萬購入, 做30年七成按揭,現欠銀行約240萬,本人月供$6000。(因家中老人家比較固執所以現時絕不能賣) – 本人28歲,連雙糧及bonus, 月入$44k,工作尚算穩定。 – 不好名牌,衣及食頗basic, 但隔月去一次budget短途旅行。 – 已月供頗全面的保險plan – 平均每月淨儲約$ 11K – 老人家已預留75萬cash,與本人聯名,留待老人家百年歸老才動用 – 另現金90萬 (大部份為早年遺產承繼,一直不敢胡亂投資)   人生目標: – 沒太多物質追求, 不用住半山,若廿年後住到大概康怡一千尺的level就非常滿足,最多養架普通車。 – 其實維持到現在的生活質素就夠,但希望50歲前退休。 – 兩年後结婚,再一年後生BB。有BB後會搬出去住,買或租大概現值500萬那種小單位。 – 未來老公的父母負擔重,預計不會平分婚後負擔,我可以接受六四或最多七三”分帳” 。 –       男友資料,月入約35k但因父母負擔重,再扣除一萬元租金後,只儲起約五千。 –         問題: – 如何利用手頭上的90萬現金?日本物業?股票?債? 基金?(本人不太”貼市”) – 如何利用每月$11k saving? – 三年後生BB罝細單位, 應租定用老公名買? – 若老人家6 年後離世 (現已88),便會出賣現住單位。Capital gain 後(除三分) […]

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太古城變天又俾貼士大家

太古坊終於同政府達成協議,用5億現金加太古城中心第3期10層樓面,再幫埋政府搬寫字樓,令到太古地產終於可以重建前身為工廠大廈的和域大廈、常盛大廈同埋康和大廈。   和域大廈已率先重建並預計2018年完成,待常盛大廈同埋康和大廈都重建完成後預期鰂魚涌又有一番新景象。 現時太古坊經已為多間銀行及金融機構的後勤辦公室,有部份辦公室設於待重建的三間大廈裡面,落實重建後有不少公司會搬出,由於商業活動下降,預計對周邊屋苑的租務需求有一定的影響。在需求下跌加上整體地產市場價格下跌下,港島東的物業價格可望會跑輸大市,也就是說,一般專家認為大市平均跌10-15%,港島東物業可能跌得更多。   不過港島東的前景不宜看得太淡,太古坊重建後會提供大量甲級寫字樓,無論格調及數量都非現時由工廈改建而成的寫字樓可比,預期之前搬離的公司有機會重新進駐外,也能吸引一些抵受不了中環、金鐘等地貴租金的公司遷址於此,商業活動及價值立即提升。 另一點要留意的是港島線一分為二建議的契機,現時有不少地區人士反對把港島線一分為二,令到鰂魚涌至柴灣站出入的乘客要轉車才能到中環、金鐘等地,頗不方便,可是卻沒有留意新港島線能直接前往會展、添馬、香港站再到東涌,全部都是香港未來發展的聚焦地,改線意味著更方便(起碼無需轉車)能直到新發展的地段,港島東居民應該高興才對。 現時筲箕灣已經有多個重建地盤開始動工,也有多宗舊樓重建洽談中,似乎發展商也早感覺到港島東的發展機遇,早著先機搶先發展。   BY梁隼 想知多D?不如睇埋 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (5) 18區屋苑(127):港島。東區。鰂魚涌。華蘭花園 (5) 18區屋苑(160):港島。東區。鰂魚涌。南豐新邨

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買村屋請著重居住價值

諗sir轉來讀者,詢問有關村屋的事宜: 港島區返工,最理想係結婚後可以住係間村屋,貪可以同狗狗一齊住。由於父母住係馬鞍山居屋,所以睇中西沙至帝堡城或遠至大圍的村屋。 1.買村屋住有咩要留意呢? 2.我應該比貴些少買呎價高15-20%的大圍村屋,定係馬鞍山一帶的較平村屋呢? 3.大圍真的值比貴成20%嗎? 另外點睇cityone及帝堡城?   answer: 正如上篇所講,買樓除左投資價值,還有居住價值。而這個個案,就係另一個例子。 如果從投資價值,大圍當然遠比馬鞍山強,而大型屋苑的大單位,亦都比村屋強。 可是讀者既然選擇得去住村屋,卻不是去追求居住價值的話,就係所謂「椽木求魚」,即係爬上樹搵魚,係背道而馳的。 簡單講,要投資就應該去買大圍大屋苑大單位,要居住就應該去買烏溪沙到泥涌一帶的村屋,反而去買大圍的村屋,或者烏溪沙的大屋苑,就變成兩頭唔到岸,錢又賺盡,居住又唔係最舒適。 買村屋,先要搞清楚個業權同路權,呢方面要問清楚經紀;然後要清楚水電渠都無問題,過晒呢兩關,下一步才去諗價錢。 帝堡城價格落後,最大的變數是旁邊的地皮不是做置安心就是做居屋,加上廣源邨、廣林苑和康林苑,儼然就是公屋之城,只可以平平地當作純居住用,當作投資難免會失望。 至於第一城,就如太古城、美孚新邨,是一些指標性屋苑,加上沒有交通和社區改善,多數都是隨大市上落,收租保值尚可,難以跑贏大市,除非好像黃埔、德福、麗港城之類,受惠於交通改善社區轉型,不然還是想想具有投資價值或居住價值的選擇。   置業信箱(32):黃埔、元朗、東涌,怎麼揀? 置業信箱(18):荃灣區銀碼細又好住之選擇 (4) 置業信箱(21):筆直四百萬,喺將軍澳買邊個屋苑好? (4)

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下半年樓市展望(一號樓市戒備訊號現正生效)

近日拜讀湯文亮博士文章,說是其blog「文亮語」讀者已達千萬,開始會公開必勝投資法。其實法門已有部份被提及,有興趣讀者可在其近日文章找到「一千萬五百萬既比喻故事」,自己啄磨一下。   為何諗樣眼看博士文章? 觀乎2012年至今,湯博士對樓市預測比他人準確及清晰到解中了升同跌既由來。估中升跌一D唔難(1/2機會),難在分析有理同令人明白。澳門長大既湯博士就好似睹場入面已買中十幾鋪大細既玩家咁,大家不妨「跟一下」。   前幾鋪大細可見早前文章 2012/1/30 樓市農曆年後轉強 http://property.hk.msn.com/article_content.php?author=PHK_TML2&com=&id=16461 2012/2/8  對累積購買力已有講述,終在七月一語成讖,樓價破頂 http://property.hk.msn.com/article_content.php?author=PHK_TML2&com=&id=16653     當然,香港人絕對係十個心急,你緊係想知黎緊下半年會點?   在火熱既七月大批有心上會者已經集結左係香港東南偏南六百八十公里,預料向北偏西移動,時速五公里,購買意欲正逐漸增強,好有可能發展成「超強樓瘋」。迫近珠江口近新界西一帶,預料該處樓盤升幅將最為猛烈。   在過往一個月,上會者既雲層開始橫掃香港,係風暴未黎之前由於大批買家等CY上場先買樓,所以在上半年按兵不動,積壓購買力。現時CY一句活化居屋市場即將買家情緒鼓動,為「後炒起年代」打出第一炮!   在過去一小時,太古城、淘大花園、嘉湖山莊錄得最高成交價為$10500、$8000及$4200蚊一呎。   係八月過後,由於盤已經被搶得七七八八,淨低既都係冇質素又勁貴,預料買賣雙方會重回拉鋸。現時外面已出現跳價成交,即係比現呎價買唔到,想買樓要將平均呎價乘大幾個百分點先可以埋台同業主傾,此情況已兩年冇見。唐樓買賣有升溫現象,油麻地、北角既唐樓收到勁多人估價,銅鑼灣已冇唐樓肯賣(升到傻左)!   物極必反,十一月為SSD成立兩周年,唔好睇少呢批盤。到時輪到呢批積壓已久既沽壓一湧而出,樓市可望下調。諗樣認為香港人勁心急既性格,十月已經開始調整。   謹此呼籲有心買樓既朋友,等到下個月先開始睇樓,而家出去都冇咩你睇。到第四季有幾個新盤開售,發盤量多,樓市下跌一成有可能。一心諗住加按套現既朋友,好快手走去銀行加按,間樓跌左就按唔到咁多錢出黎。買左樓未上會既朋友,好快手比文件叫銀行批loan比你,唔好以為個市升緊好老定,因住過兩個星期再估你間樓就唔到價。   在八月二十三日午時,諗樣樓宇氣象服務公司發出一號戒備訊號,叫大家為下半年既小跌市作出準備。

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2012上半年樓市round-up

七月第一個星期已完結,中原城市領先指數已在前三周連升,就算本周結果係跌,相信亦只是1%左右的調整。今年樓市既特色係成文特別少,升得比預期多,上半年全港平均約10%。同諗樣前文「一路向西」吻合,新西樓市整體跑贏香港九龍。七至八月係租務旺季,扯高了的租金有望帶動樓價上升。 屋苑 一月平均呎價($) 六月平均呎價($) 升幅(%) 荃灣麗城花園 4271 5239 22.66 嘉湖山莊 3050 3650 19.6 大興花園 3366 4000 18.8 維港灣 8210 9754 18.8 YOHO town 5686 6726 18.0 荃灣中心 4173 4900 17.4 將軍澳中心 5879 6851 16.5 美孚新村 5268 6100 15.8 北角城市花園 8148 9414 15.5 港灣豪庭 6133 7084 15.0 沙田第一城 5800 6637 14.4 紅磡海逸豪園 8573 9800 14.0 黃埔花園 […]

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