避免一些食水深既投資物 #568案

由於落堂後收到不少問題,現一口氣答兩條,一男一女。   男仕問: 今日上完你的收息101,真的學左一樣新的收息投資方法,但就有不少的問題,請為小弟解答。   問1.   我跑過去你說的「小銀行」去問…但職員都係一知半解,係咪真係好似堂上咁講,點解佢地唔係人人都會sell呢? 答: 首先筆者在收息堂上說的方法只限某年資的職員為客戶訂做。試問你入銀行搵個後生仔,佢有冇能力處理到大跌市時要親自打比客call loan既壓力呢? 比人call當然慘,打比人個位都好有學問架。仲有,如果個後生仔零經驗,到臨「瀨」先黎call你,你就真係「瀨野」。   問2.   除了收息投資課外,下個月上的收息103會否有其它投資的用品與債券及所談基金的性質相似?可以穩陣、又可以加按及享高息? 答: 101提及的方法較溫和,亦因時間所限只淺談基金、作了債券教學,留意如將收息課學到的投資物混合應用可減低風險及增加回報。咩話? 可能有人問點可以減低風險又提升回報呢? 係咪呃人!? 留意其實街客的真正回報是:   客人回報  = 投資物的回報 – 銀行傭金 所以只要同學學懂避免一些「食水深」既投資品,是有辦法將原本銀行賺你個份放返入自己袋去提高回報。而作為sales,介紹一些高傭產品是正常的。   另有同學上101及102後已得溫和及年息10.8%的收息方法,已不需要再返黎。不過有同學想進一步再提高回報,那可參與收息103。更會講解在香港投資消費者有什麼權益、有咩文件根本唔使簽,免得他日申索時後悔。加上一些很要注意的地方。   問3.   你說的方法除了有機會被CALL LOAN之外,還會有其它的潛在風險嗎? 答: 方法已提及很有可能同恆指同步令人更易因市況避險、波幅降低了而利息每月派出。但有一定市場風險。被CALL LOAN是低機會、但無可能完全避免的。由於「小銀行」計法同坊間有異、唔係好似股票行咁計架。所以已再教曉同學如何計出被CALL的觸發點。費事大家自己計錯中哂招。   問4.加息只會令債券價格回落嗎? 答: 唔同債券對加息之反應都不同。單憑加息> 就判斷債價跌。其實筆者都想呢個世界咁簡單。讓我們見面時說得詳盡一點     問5.   Private Bank 是淨指Morgan Stanley ,UBS?會否包括HSBC premier類似的銀行戶口?另外點建Premier唔比將直債按出黎投資呢? 答: HSBC Premier 是一個中階的存帳戶,如在同一銀行享有私銀服務,入場點為三千萬港元。知道有些同學是介乎中間的,已告知如何用五百萬搞好私銀戶口,由此盡用借貸及運用「買左等於未買」既法門。至於HSBC premier是可以將直債抵押出錢黎投資的,不過借貸成本為6%。   問6. 你說用澳元作投資同一基金可比另一版本獲得再多2-3%年回報,我怕當中外幣下跌風險,可否先講講又收高息而又免卻兌匯風險之法門? 答: 這亦是我們將收息課重編做四堂的原因。同學在首兩堂知道方法後,在尾兩堂懂得用期權或ETF減走部份風險。留意sales只會賣你一樣產品,而不會將幾項唔同公司既產品複合運用幫你搞好回報的。 在此深深多謝諗Sir的解答 ———————————————————–    女仕問題:   你好,我是受害者,受了 AxA […]

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如何賣樓大賺六百萬?

Lum sir: 我們兩夫婦見樓價上升不少,三房單位只有兩人居住,剛賣了20幾年樓但新裝的三房單位(未交吉).因接近供滿所以Net Profit扣俑金後接近有600萬Net profit, 想計劃一下之後投資. 我們現有資產如下: 1) 現金 : 600萬 + 96萬(40萬為人仔定期) = 696萬 2) 基金+保險 : 63萬 3) 股票 : 23萬 4) 物業 : 308萬 (實用300呎單位兩房現由家人居住, 五年後或收回) 我們現有欠款如下: 1) 按揭 : 130萬 (實用300呎單位兩房現由家人居住) 2) 其他貨款 :10萬 淨結餘: 950萬 MPF結餘:30萬(丈夫)+25萬(本人)= 55萬 我們月入5萬, 丈夫50歲,本人33歲沒有子女亦不計劃生育,所以丈夫和我決定今年內提早退休(出外玩1至2年之後可能找些partime唔想太大壓力). 現單位交吉後暫會先租屋,預算每月1.7-2萬(連車位). 想有以下問題: 1) 我們計劃都會買返間兩房自住, 現在樓價是否太高呢(看過有盤質素都不太好)?應否等樓價回落先再買? 2) 有什麼投資組合可以保持購買力,幫補租金,等樓價回落再買(e.g.我們計劃把部份現金轉成人民幣放回內地賺4厘)? 3) 如我們決定提早退休,由家人居住的兩房單位是否應於收回後出租提供穩定收入? 煩惱人上   答案 […]

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投資股票定基金好?(答)

->>按此看問題   首先多謝讀者歡歡幾次來文,本月諗樣外遊,回覆稍慢。究竟「投資股票定基金好」係一個好問題,本篇將自己諗法分享下。   投資梗係想嬴錢!(有部份手揸黑錢大佬除外),所以先講咩因素對投資賺錢最有影響。諗樣答案為投資者本人既心理質素。心理質素一詞太廣泛啦,為左客易講解,今次將心理質素解為兩個範疇:即1.有幾貪心2.有幾大膽,然後再將呢套理論塞落眾人度,應該符合到80%既民眾。人既心理太複雜,那怕只係搵一套符合99%人既理論,恐怕窮一生之力亦未尋獲。   諗將先將人分做四類,然後睇下基金定股票對佢較合適。股票交易成本低,容易買賣,升得快,故最受港人歡迎。基金一詞係本篇指市場佔最多份額既開放式主動管理基金,即係有基金經理個隻。其餘基金種類如交易所買賣基金、私募基金、封閉式基金不在此討論。基金交易成本比股票高,又比股票難買賣、升得慢,好處係比股票可投資更多海外市場,亦可透過基金用幾萬蚊投資原本一手賣幾百萬既債券,間接降低入場所需資金。   你問下自己如果買iphone5隨你放低幾錢都可攞機走咁你會放低幾錢? 同埋點先可以搶到最多iphone黎test下自己有幾貪心同大膽。或用自己方法。   1.     好貪心,又細膽 呢個類別好多人都係架! 但係又唔想認。如果你發覺自己買股票成日升少少就走,賺極都係粒糖而又輸間廠既! 你好可能係呢類人。投資醫治方法為買基金,最好仲要買有年期個一隻! 五年至十年儲蓄期為佳。基金因沽出難,有時仲要龐大交易成本,所以令人不願沽出。就因為咁貪心既人投資基金先可以食盡一個升浪,幫自己儲到錢。但歡歡都提過基金收費較貴,諗樣認為兩害取其輕,如果基金收費一年只係幾個%,諗樣寧願比左佢好過輸間廠。貪心既人一般唔想先比人搵笨,所以通常唔會選明碼實價收費較高既基金既。但要改變「贏粒糖輸間廠」既宿命,只有逆自己心意而行。其實貪心人一年買N次股票個收費仲多啦,佢睇下報紙又忍唔到手入市,成個月個傭可能比左成千銀(你知貪心人好少用五蚊傭個間既服務)。   2.     好貪心,又大膽 呢類人係推動社會既楝樑,貪心既好處係有源動力(真係greed is good!)。有膽色又肯博唔好堆沒佢,快手買股票。你最好三十歲前博盡佢,睇下自己係咪可造之材,咪搞到四五十歲人先輸哂成副身家。呢類人結果好極端,一係住大屋一係訓街。通常一夜成名既trader都係呢類人無端端咁黎。   3.     唔貪心,又大膽 你係呢種人就最好。你應該做到所有股票投資者回報既expected mean(平均)好些少。當然從未有人計過個mean係幾多,諗樣所察呢個係負數。唔貪心既人買股票成績一般較好,應該先學習股票既硬知識,再用自己既大膽係市場上一博。仲有,唔貪心既人會少留意財經貼士新聞,反而可以少受市場塗毒,更有獨立諗法。是的,貼士少睇為炒…   4.     唔貪心,又細膽 唔貪心又細膽,又唔想博又驚青,咁都係唔好搞咁多野。如果真係要係基金同股票二擇其一,不如買隻股債基金長揸啦,由外人同你決定揸幾多股同債,個人就free出黎開心咁過自己style.   可能你會問投資技術唔係好重要既咩? 點解唔提? 諗樣認為如果你唔識咁多野,咪搵一兩隻股票睇熟佢炒都得! 放低書本。真正幫你搵到錢既,係自己心理質素。至於歡歡講既「恒生股票,」、「收費」、「客觀既事實同數據作比較」,下篇再談。

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用時間去貶抑債務(答)

->>按此看問題     諗樣其中一個在blog既主張,係趁後生借入美金去買有形資產。越早做你就可以用更多時間去貶抑債務,「越還越少」。唯對年過五十人仕,真係冇後生仔咁多時間,成日提及既借貸力已減低。對於佢地既投資主張活用股債組合。  家庭女仕就所提及資產約港幣二千三百萬,樓房佔當中約半(一千一百萬)。現時香港房價以回報黎講唔吸引,只有三厘多一年。有時間都用黎照顧老伴而唔想招呼租客。所以家庭女仕未係時候投資香港樓房。賺價又唔見有水位,收租回報又唔係高,錢又唔係借得多,幾個原本應有既優點都盡失。所以唔係後生或有自住需要都唔駛急去買樓。  人民幣同樓都可按兵不動,要留意係債券市場會否產生泡沫而令組合有所影響。如果債券評級連一個A都去唔到小心債價賬面會有下跌兩至三成既準備。當然只要債權人唔賴債,你keep住條債都係有驚無險而矣,同埋損失跌市入貨機會。總括而言,而家買股確實好過買債。你睇下過往一年係股票市場賺錢既人,真係少之又少。係近排銀行報價機先有番些少人氣。  再講股市,而家幾倍市盈率既內銀股確實抵買,你見香港某大「為您」基金,由六月睇到而家有加倉內銀股之趁勢。有持反意見者細說不良貸款率為內銀股上升之絆腳石,更有人話國有銀行公佈既不良貸款率機構係假既。諗樣對此不以為然,如果你係一個長線投資者,買內銀可要比而家跟紅頂白咁去炒領匯更為合適。領匯息率已經降到三厘,不過仲有人以為佢息率係六。有阿伯再我講係八!  其實理財確實係一樣好個人化既事,同一個資產組合,絕對會因家庭狀況而得出唔同結論。如行動不便者唔會為賺多一百幾十萬而搬出鄰近覆診醫院既樓,上篇亦提過有人為念老伴係有生之年都唔會賣出舊居,所以先至生出「理財策劃」呢個行業。可惜以筆者所見行業內大部份既人都係「各有各做」,例如股票行就猛咁叫你短炒,中原地產點都係講磚頭好D,銀行掉返轉好少叫你買樓等等。市場上需要一些可給予股樓債平衡投資方案既人。  至於參加投資課程,確實可令自己知識增長,但係一旦決定投資就要同市場上各參與者博奕。當中重心態、市場消息多於書本知識。比你知道哂所有股票圖表指標都唔代表你可以賺大錢。正所謂投資要有膽色,肯定係機會就要買而唔好再心大心細,祝大家係投資路上一路順風。

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來港投資有咩好? (答)

->>按此返回上篇看問題   HOMEBLOGGERHK近期有不少外國網友發問,令諗樣深表欣慰。讀者:「不是富人」已移居外地,相信是歐洲地區。回頭一望,絕對發現到「The beauty of doing investment in Hong Kong」! 首先hold住間樓唔使比稅,收租當然要比,不過稅率較低。 亦冇資產增值稅、臨死都唔使比人屈筆遺產稅。香港印花稅合理,買賣股票亦冇增值稅項,更加冇開微銷售稅。所以「不是富人」真係要越洋問一問,睇下點處理手上資金。 首先關於租給留學生之投資,此舉不少港人都錢去外國做此類安排。如讀者所述,未除稅之回報都只係五厘多些少,加埋當地資產升值潛力有限,其實未算吸引。香港現時樓市偏高,如讀者仲係持有香港身份證,可由以下途徑增加自己借貸能力。首先聯名持有家人之居所,筆者不明白你是在港物業定係外國,點都好如果間樓有爭錢你最好向銀行再做轉按以便除去借款人一名。如你擁有港人身份證,在外國銀行出糧是可以計作收入,在港銀行借錢的。不過要係auto-pay,有銀行statement,加埋僱用合約,計到約七成。即係你地兩人月入約港幣$45000,要打個7折即$31500,可每月作約$15000的供款。 係香港月供$15000應可借到約四百萬。現時基金五十幾萬,股票十幾萬,現金六十萬港元。建議使用獅子或渣打銀行服務,佢地只要存夠一百萬,可以免費將錢由香港戶口轉到歐洲戶口,又或調轉做都可! 近乎即日到匯,不過每日轉最多約五十萬港元。有此「武器」係手,你可以將一半錢轉做人仔定期,放係香港戶口收2-3%年息唔難。 強積金可以轉做股票,費事咁強迫啦。在港資產組合宜一半定期,一半股票,不用急於現時置業投資。以三十餘年歲更可七成股票/基金,三成定期。股票基金上年最佳市場應是印度,泰國,菲律賓,如有講錯還請指正。來年基金重點應是亞洲市場,日圓吹風下跌會鼓勵日人提款外出投資,等日圓跌定後再買番日圓。總之港人有時真係身在福中不知福,大陸人諗計黎張香港身份證,其實外國人亦十分想的! 可惜受政治所限,大舉招攬有質素外國移民看來不行。

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七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做??(答)

連結->>按此看問題   青衣將有不少新供應仲要係居屋,區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平,會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤,但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底,你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。     如你手上有間賺左四成以上既樓,可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:   1.        考慮加按到五成或七成,即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成,減去你現時爭銀行之金額後,就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。     2.        加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下,正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。     3.        評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還,每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年,先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處,簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。     4.        加按左舊錢出黎,如果舊錢係你五年都儲唔到既,請你小心保管。做人仔定期算數,搵間細銀行比個靚兌價你,再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.     5.        請你target定兩到三個大型屋苑,勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手,好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓,原因係真係平些少既野,通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢,agent報價你根本就朦查查。   6.        對psy見解,應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期,用一成錢放入中國建材,得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁,冇得冇失(當然要輸時間)。     7.        至於買樓,以psy財力不宜在今時出擊,自新政策在2012年10月尾推出後,可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢,用開心錢博下又係別話。

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六合彩中獎後的部署

->>按此到討論區問問題   網民高登仔問及如果佢中左四千萬頭獎(按此refer 問題),佢應該點部署? 大家平時所見,此做法同其他網友花時間詳細交代自己財務狀況去發問相比,高登仔「求其」打左句野就想人覆未免有點「膠登」。不過為左維持大部份人心中對中頭獎既盼望,諗樣交代下自己如果中左四千萬會點「部署」。   *按下方like/login看全答案

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樓市下行既投資部署

有讀者問可唔可以寫下樓市跌點算? 大家討論一下   鄧女仕係2005年買入元朗YOHO town一個683呎單位,當時作價2.50mil。有感2012年已升至3.88mil,元朗呎價都近七千,鄧女仕基於未來樓價下跌既睇法,睇下佢點部署樓市下行既投資。   如果你覺得樓市跌,當然係要沽樓獲利。如有間舊樓或唐樓可以「賺盡D」搬返去住,將現有樓全賺。如只得一間屋(即賺錢既係自住樓),在早文亦有提及做法大約是買返舊些少但size差不多既樓,務求維持相差不遠的生活質素而good左舊錢落袋。至於有讀者係粉絲專頁提問可唔可以又賣樓賺錢又唔降低生活質素,基本上係呢個透明度高,買賣雙方資訊平衡既香港社會,係冇乜可能的。   鄧女仕已有幾間樓在手,佢無需要將YOHO TOWN套到既錢再放入樓市。對於已有資本在手者無需咁積極利用按揭槓桿為自己創造財富,亦即前文「樓宇買賣一開三」既投資策略。另外係近排債王Bill Gross都講股市已死之下,鄧女仕實在可考慮將部份既錢放入股市。而本篇介紹既,係集中債券既投資方法。   知道好多人都將部份身家敗左係比亞迪呢隻股票,而家該股應該接近行完下行既循環,正因為咁呢隻殼都幫大股東吸到唔少水,加上有股神入過股支持,聲名大噪,淨計個殼都值唔少錢而倒閉風險逐減。鄧女仕可考慮以下該公司既債券:   BYD (H.K.) COMPANY LIMITED ISIN: HK0000079316 Offer: 91.50 Maturity:28/4/2014 Coupon: 4.50% Yield to Maturity: 9.98% (到期總計回報)   入場1.0mil 人仔,風險集中於間車廠係呢兩年會唔會執。如你冇需要(或年老不能)運用按揭槓桿,債券絕對係你尋寶場所。放出YOHO town回番3.88mil,找番欠銀行1.20mil,淨袋2.60mil,用一百萬照樣可以係不失本金下幫襯火兄既比亞迪,仲有1.4mil諗下有乜好買。呢兩年當筆錢歇一歇,等樓市低再算。 淨返既錢可以換做美金睇下呢隻: STATE BANK OFINDIA ISIN: XS0458057352 Offer: 103.39 Maturity:23/10/2014 Coupon: 4.5%p.a. paid half yearly Yield to Maturity: 2.9%   呢間bank標準普爾評級去唔到和黃既A-水平,不過都keep係investment grade […]

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