32歲完成一生三宅 #602案窮中產

  諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 2.8 1.03 11000 4054 6946 銅鑼灣唐樓 我和朋友各50% 3.5 0 6400 (已除2) 0 6400 屯門居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 2.2 0.89 7500 3470 4030 柴灣居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 […]

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土瓜灣欣榮花園、 農圃18、帝庭豪園

上圖: 欣榮花園樓下大大間翠華!   講土瓜灣,如預算可提高一點,馬頭圍道兩邊的 農圃18、欣榮花園提供「兩極化」選擇。農圃18氣派豪一點,近協恩中小學一點,仲可叫居住於半山(當然係山腳),售價600-1000萬不等。同一價錢可選擇欣榮花園,實用一點樓齡亦舊幾年(16年),房協出品加上樓下大大間翠華,路線較為「平民化」。   當然筆者認為8百萬都唔少錢,但現實情況是8百萬現只可在香港買間好普通既實用三房。    農圃18的間格是三房就「日字廳」再走廊直入。兩房是長方形廳再行入短走廊,間隔頗正路。留意是長形廳會否令採光不足,形成室內陰暗感覺,有時猛補電燈都不能替代。日字廳依不同單位有「不對稱日」情況,其中D、E室入房後開門位浪費空間,加上三間房都比較細,是細三房之選。惟三房一廁間格在該區十分稀有,呎價不比同屋苑更大單位低下。   下圖:  農圃18下面有商場,反而令感覺平民化。旁邊帝庭豪園再豪一點,但就面對土瓜灣村 如有錢再豪一豪,同在農圃道的帝庭豪園是再upgrade選擇。較礙眼是隔離就係土瓜灣村公屋,不過現今香港就當你住半山都會望到公屋,反正買樓座向任君選擇。留意屋苑格調較高,屋苑主入口開在農圃道,對著馬頭圍道單位不被歡迎。   欣榮花園有齊大兩房,三房及四房選擇。買欣榮最緊要接受到鑽石廳,實用率在該區算是高的了。欣榮花園的樓望樓情況頗為嚴重,即住低層晚上會被看見屋內情況,可能要加窗簾。另外房間也不是四正,當然未算差那種,樓望樓同睡房間隔可見下圖(筆者依稀記得:欣榮906呎四房)。   另一個吸引人地方是屋苑有個頗大的內園,好像設計時就知道不少家長會攜回幼少搬到此屋苑方便搵學校。內園可以比小朋友踩下單車隨處跑,至於管理費該房協屋苑是便宜的,如果同傲雲峰比較應不少人寧住舊幾年的欣榮,近巴士站一點之餘購物亦方便一點。

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土瓜灣嘉景、新城、同興三百萬之選

說到土瓜灣未必人人都會去,一個夾在舊機場與紅磡之間的地方,當然還有九龍塘。對不少港人而言在九龍塘買樓實在是諗都唔敢諗,唯有叫仔女去當地讀下幼兒班彌補一下心靈上的損失。既然殺入又一居是遙不可及,何不考慮下土瓜灣呢?   賣點: 低價位及校網 筆者發現如果新婚想用三百幾萬住九龍樓,土瓜灣是一個好選擇。土瓜灣有幾個大樓盤,欣榮花園、傲雲峰通通開價五百萬樓上,可是沿炮仗街(PAU CHUNG STREET)由新山道街口行到上鄉道,你會發現不少二十年樓齡又未到三十的有LIFT樓房,不少更是三到五幢合成的小屋苑,新城中心、嘉景花園及走到尾的同興都是以細單位主打,售價由二萬百尾至四百萬頭都有,留意! 屋苑一係較舊,一係就較不實用。筆者沒講過幾百萬係九龍會買到又新又實用的三房,不過如要享有點升值潛力,買野食野都方面,當地如又近你公司一點,加上良好校網話土瓜灣實是好選擇! 筆者未查齊以下三個屋苑都是否在34校網,有心人可在homeblogger.com.hk主頁右下角有教育處電話查一查。肴望有時間再去講解埋41網。   其實大家比錢去買間屋之餘,是買個私人空間,一個只屬你同你家人的居所。這個感覺租屋沒有,租劏房要共用走廊加太差隔音亦沒有。相信不少人寧願住細一點,都想在名下全權擁有一個單位。發展商都知市場係咁走,所以不斷推出豪華式獨立套房,即幾百萬的studio flat。那既然用四百幾萬係九龍買個廁廚不齊的studio,那不如平一點買入個二手單位。   嘉景花園 21年、外牆望落較新,交通方便 新城中心 27年、外牆已修葺但望落舊一點 同興花園 17年、比上兩個屋苑偏遠一條街。單位格局較大。不實用。   同興花園貼近土瓜灣道高架橋,注意和大橋的距離頗近,見上圖。   交通: 沙中線將建在土瓜灣已是共知的事,c出口將在嘉景花園附近,另兩個出口在啟德新發展區,仲有一個係太子道,地鐵出口未起成,當然仲有變數,不過建在近土瓜灣市中心,放棄只建出口在舊啟德應是共識。     上圖: 嘉景花園與內地團(在左邊垃圾桶旁燒烤)   搵食: 北帝街大把野食,基本上無飯夫婦可生存。至於交通沿太子道馬頭圍道有大把巴士路線,去尖沙咀或向東到觀塘有不少方法。如要過海可巴士116或先到紅磡站再轉車。由土瓜灣去尖沙咀應會比你由美孚、大圍、大角咀出發快到。唯一要留意是嘉景花園樓下是自由行專賣店,在內地新旅遊法實施後豬仔團已見減少,可以住客要預備落街有時會見到自由團。綜合而言此幾個樓盤合成的區域為280-400萬預算的上車客提供不少選擇。 下個report會講解該區較高預算的樓盤。   上圖: 新城中心門口

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中九龍寓言:能把握究極進化機遇的便是強者

筆者曾在東九寓言中引用過究極進化一詞,用黎形容觀塘同埋油塘。究極進化到底是甚麼一回事? 究極進化一詞原自一隻手機遊戲,意思是把已進化的怪獸再進化,將經驗值進一步提升或加入新的技能。放在地區發展上,就用黎形容一個好旺的地段價值再提高,將人流質素提升同埋為商用地段擴容或增值。 要究極進化,需要兩個元素: 元素1. 新的人流 主要靠交通改善同埋社區重建帶動,重點係引入外來人流。 交通改善唔係講緊多左條巴士線咁小兒科,好明顯係講緊有鐵路覆蓋,一班巴士頂多載百幾人黎,但係一班港鐵理論上可載千幾二千人黎,你話爭幾遠。 社區重建都係一樣,將舊樓拆卸重建可以吸引外區人前來居住,整體人口會上升,不過效益就唔夠多左條鐵路咁犀利。 元素2.新的消費空間 新的消費空間係指增加商業用地,方法有三:擴建商場、改裝住宅做樓上舖,同埋舊樓重建。 擴建商場如將停車場改建,例子有屯門市廣場。 改裝住宅做樓上舖,例如油尖旺已有成幢唐樓都係樓上舖。 舊樓重建除左多左住宅單位外,商用面積都會增加的,因為舊樓只有街舖,而新的單幢樓通常都會預兩至三層樓做商舖,即係話越多樓重建,就越多商舖。 兩者都能兼備,就可以究極進化。 九龍中係一個成熟社區,區域都被定型,如何文田,九龍塘為豪宅區,黃大仙、鑽石山、彩虹為公屋之城,紅磡、土瓜灣、九龍城為商住區域。想究極進化嗎?看似不可能吧。 不過,觀塘延線同埋沙中線陸續通車,就帶來了九龍中究極進化的機遇! 筆者曾睇過雜誌講過黃埔花園的地積比係未用盡的,如果用盡地積比將現時黃埔號同埋黃埔美食坊重建為一大型商場,再加埋觀塘延線通車帶來的龐大人流,就有條件究極進化為超級購物區域。 九龍城、土瓜灣就有大量舊樓等緊重建,再加埋沙中線通車,人流、空間兼備,亦都可以究極進化! 鑽石山、新蒲崗雖然受惠沙中線覆蓋增加人流,可惜商用地用晒去起公屋,白白失去進化的機遇。 啟德發展區是新發展的地方,日日都有唔同版本,所以唔討論了,落實才說吧。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=8092   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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鐵路發展2020改變什麼?

->>按此看精選文章:樓換樓要注意既地方 昨日在臉書上貼上了2020年港鐵發展的構想圖,雖然未經港鐵核實,但與政府現五建議或建造中之路線相符,在此撰文一提讓大家對未來的投資概念先睹為快。     先講有咩新站,可能開始站太多致大家未必為意。但走訪過歐洲日本既朋友都知,其實香港鐵路同地鐵既始祖地市巴黎倫敦相比,已經係「小巫見大巫」了。     中環南: 選址未確定,最新意向係現動植物公園,作為第時南北線的終站 黃埔站: 選址已定,大概在黃埔花園一期的馬會附近,2014-2015年竣工。作為觀塘線的起始站 堅尼地城: 選址已定,在現嘉輝花園旁邊,作為港島線的始站 古洞站: 是新建北環線其中一站,政府建路往落馬洲站時已順手起左部份古洞站台。 何文田至啟德: 為沙中線其中四站,其中以土瓜灣站選址最具爭議。現時決定方案較近土瓜灣中心,原本定係翔龍灣附近。     其實除左留意新站外,路線之改動亦需留意,因為會大大減低某地往市中心之路程,直接推升樓價。就以元朗為例,距離雖遠但有西鐵線後由元朗去尖東都係25分鐘,令元朗樓價先起跑,以前大家覺得「冇咁入」既屯門反而遲左幾年先有反應。     未來將會以東西線同南北線做概念。東西大致可理解為將西鐵同沙中線合併,更有可能會加上馬鞍山線。第時由馬頭圍或土瓜灣經紅磡過海將唔再驚塞車,近海一帶有望成為另一奧運站,即最近商業中心既高階住宅區。至於原馬頭圍、土瓜灣舊市中心,將好似元朗咁係五到十年內被取替。東西線會將現時集中於西面經深圳灣口岸黎香港既自由行帶到九龍灣區域。係郵輪碼頭攪得好睇下,九龍灣觀塘有望成為旅遊商業區。     南北線可以由羅湖直通中環,以後去海洋公園十分方便。最受惠應為沙田,何文田,由沙田去中環的時間大為縮短,唔會比奧運站去中環耐好多。黃竹坑發展比想像中慢,酒店就起左幾幢但整區未夠資源投入。港島區還看堅尼地城及香港大學站對西區帶來之發展,西區因舊樓太多,收唔夠地去起一個地標式商場,而堅尼地城站上蓋講明做公園,所以想用商場去拉動該地工作機會及人口質素,似乎唔係十年內可發生之事。加上九龍灣一帶規劃較易,嘉里為區內其一大業主,大家會集中資源做好啟德PROJECT而避免取難道發展舊廈區。       一個不可不提係北環線,係政府咨詢中佢成事係最高既,亦配合新界東北之發展。到時元朗可會是東北之主要城市,更有不少工作機會提供。就好似現時沙田咁,為馬鞍山火炭什至大埔居民帶來工作機會,減少誇區工作。諗樣早前建議發展屯門工業區與深圳前海融合亦是同一道理,希望元朗加上屯門,令政府發展古洞,錦上路新市鎮工作更易成事。     另外有讀者問荃灣屯門鐵路會否成事,諗樣認為不會。要等屯門往西走之人流就到飽和點先有可能成事。現時西鐵雖十分擠擁,但港鐵未用盡可改之車卡長,你可見月台已預留三卡車既位作未來延伸之用。而荃灣至屯門中間的深井、屯門東亦不見人口快速增長,連搵地方去起站都難,填海不乎效益,所以不覺得此線會實行。     最尾一個有點浮跨,政府建議由西環起橋搭至昂船洲再去青衣入東涌。昂船洲大橋已為此項目提供其一路面,但完成此工程所費人力物力,及建造難度均較高,除非特首真係整個人工島出黎,否則興建西環至東涌一線未具成本效益!      

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