賣樓套現好唔好?(答)

->>按此看問題     答:  因天水圍單位尚欠1.75mil,就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月,其中一半還本。由你上文所述方法一,如你再購入一三百萬九龍灣單位自住,你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%,恐怕較難獲批,相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交,證明今次係換樓同埋已賣出舊居,咁先有得傾。所以方法一近乎行不通,除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍,同埋又合時係交吉前送走好租客,咁先乜都唔會上身。 方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%,此乃現時換樓之不便。 見你行文估你都好想賣樓,當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實,今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大,建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓,保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢,咁就放心去做啦,要跌的樓終有一日要跌。 由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好,故在此簡短重覆,應先將自住樓放賣,睇下人地肯出幾錢,你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數,買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙,請自行再就時間,一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌,試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。 諗樣認為讀者投資都屬保守型,兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少,月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期,一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還,減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長,令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富,因收入有限而要養家,投資亦不想進取,唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。 講左咁耐,其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見,頗為堅決。

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居屋村屋有咩唔妥當? (答)

->>按此看問題   再買第二個單位可行嗎?  根據借貸力,追揸沽如再每月供多六至七千蚊是有可能的! 但在此時load到咁重貨實在不妥,就算手中餘下80萬現金亦不足保證高安全系數。只好勸你忍下手吧! 如你盡借,應該借二百萬左右有可能,不過呢個數都冇咩樓好買。 居屋有咩唔妥當?  居屋其中一樣唔妥當既,係限制左你去做抵押既能力,除非你補埋地價。不過買得居屋咪又係想慳返個地價,仲有平些少既管理費。如果追揸沽一開波係住緊係私樓,佢就唔駛焗住賣居樓套現。相反可以到銀行加按到七成,冇手續費仲有銀行1%現金回贈。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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樓與股哪樣回報好?

呢個係香港人不時問既問題,你見諗樣成日講樓宇買賣,一定認為諗樣會選樓為較好既投資。不過諗樣從數據所得,很多股票既升幅比起樓價更大時間更快,但本樣選擇不把資本押在股票身上只是對該非實物既財務產品看不通而矣。 計算股票投資是否有可觀回報,最百搭既係用市盈率。市盈率係該公司每股價錢除以該年度利潤,如市盈率等於14倍即係你今日用一百蚊買隻股票14年後可收番哂當初比既一百蚊,而擁有多了既就你手上股票。但公司每年賺既錢都唔同,而賺幾多錢好多時候係「人為後果」,例如會計制度既灰色地帶,應收賬項幾時入薄等,都可以人為咁令市盈率以致股票價格大幅波動,所以話香港上市公司既殼有價有市,不無道理。 另外有人話買賣股票收費低廉,又無資產管理費。其實你投資間公司點去運用公司既錢,你都冇權過問。公司點去貴判工程比同系未上市公司,另外用幾千萬買隻遊艇話係員工福利支出,你都不能過問。總之股票就係人衝你就衝,跟紅頂白執返一萬幾千就是了。所以阿媽講左幾十年都係講「炒股票」而唔係「炆股票」或「煲股票」,不無道理。 投資地權係一個實物,可以係樓房車位外牆使用權,比較簡單易明。先論回報,其實樓房一定比股票慢同回水耐(即係股票一日可以走幾水,樓有時以年計)。再講樓既「市盈率」,如夾硬要舉出現為25倍,即係你買間樓如租金回報係4%都要25年先回本。但係樓房定價可用地點、座向、間隔訂明,比較容易明白。師奶唔使睇財務報表都明,亦唔會「人為」咁被上調下調盈利,仲唔會有「渾水」出黎唱衰你。只要你勤力D去睇樓,你會越睇越明,但係你買隻股票幾時約你去睇廠呀!? 又如果你驚買中兇宅或遇租霸,去買個車位係不錯選擇。 至於買樓附有高傭同印花稅,你可以靠買新樓(發展商回贈)或空殼公司買賣避免。起碼買賣前講清楚收費「條氣都順D」。總好過死揸隻八號仔,多年睇財技如表演,最尾黎一個私有化,投資者幾時被逼離場都唔知時間。 總結係股票投資係一個好正既短炒恩物。現時股票上升係靠銀紙泛濫帶動,唔可以再用old book咁教話要睇經濟增長。咁既情況下你死揸股票只係得個桔,倒不如學曹sir咁話投資要趁勢,搭程順風車就算數。

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如果我而家有一層樓係手,我會點做?

  相信香港得一層樓係手或仲未置業既人佔人多數。係金融海嘯睇住間樓升到而家都忍到手未將層自住樓放出既你,值得贏到2012年頭半年個十幾廿個%升幅。以香港人主流意見認為樓價偏高之際,得一層樓係手既你應如何自處呢? (如已有幾層樓係手實在無須幻想自己輸淨一層樓係手既慘況,請移玉步觀看其他文章 ) 個案: Tom同老婆每人月入兩萬。手上兩人夾埋現金30萬。按揭借貸利率均為年息1.8%。     步驟一: 打去銀行估價 你梗係要知道你手頭上間樓值幾錢,可以用下銀行網上既估價睇下,再唔係落銀行問下。假設業主Tom住係麗港城兩房,估價HK$4.0mil。然後check下銀行比你張repayment schedule,check下而家還淨幾多。Tom在08年用約2.2mil同老婆聯名買入該單位,借九成上會分25年還每月$8284,現時已還5年本金尚欠$1.668mil。而家間樓值4.0mil,根據金管指引你可以借到樓房市值5成既現金出黎,即係cash-out。四百萬既樓借盡2.0mil,而Tom只欠$1.668mil,所以應可cash-out到$(2-1.668)=$0.33mil現金,提供要用錢幫屋裝修既原因。     步驟二: 套現之後,選擇細妹落手! 有三十幾萬係手,當然手痕買下股票啦。如果你選擇投資樓房,就要計好條數等自己第時可以買多間上會。Tom兩公婆搵四萬,如果佢cash-out返0.33mil出黎,就要回復到爭$2.0mil狀態。由於兩個人入息唔係多,佢最好將還淨20年的按揭展期至25年,盡量減低供款額。「展」左之後每月又3還$8284,不過仲有25年gogogo!  雖然有(0.3+0.33)=0.66mil係手,但係再聯名買多一間樓只可做5成(投資)或7成(自住)按揭。阿Tom真係好鬼aggressive,諗到買間樓平租比自己細妹。還掂細妹每月都交成$9000租,不如買間沙田中心細單位$8000蚊租比佢,平出面一萬市價唔少。 細妹係極品租客,唔會揭發佢用九成按揭幫投資物業上會呢件事。為左費事比人call loan要急急腳台錢轉按,Tom搵左渣x銀行拍住既昆人保險公司做二按,費事比人香港按證公司check得太緊。     步驟三: 圍好條數,沙田中心 當自己仲係冇咩銀彈,防守能力不強。最好就搵流轉量(可當作成交)高既屋苑同埋方便既屋苑開始做投資。由於現時買新樓收租回報太低,方便而又有番咁上下肉食既屋苑一般都十幾廿年樓齡。租樓既人較多係貪方便,如你買沙田無論出租或甩手都快D。現時細單位做$2.50mil,Tom先係屋企用銀行網頁既mortgage calculator計諗條數先出去睇樓。佢發現做2.25mil做九成上會分廿五年每月還$9000蚊,但係老婆人工得$20000如果利息加到4%佢每月要還約$11000,大於老婆人工一半而過唔到壓力測試(即係批唔到)。 就咁Tom係睇樓之前就圍好條數,知道老婆借盡都係2.2mil左右,間樓再貴D就要自己補cash或拉細妹落手做擔保人。佢自己一定要同呢單借貸分開,如果唔係佢地兩公婆可能因擁有第二間樓而借唔到九成上會。     步驟四: 間樓聯名變單名 原本麗港城係聯名,為左令老婆無樓手而可以借盡究成上會,Tom要將間麗港城變做單名。呢樣野要搵律師樓做,你可以係process期間睇下樓,因為攪都要成個月。聯名轉單名可以叫老公將間樓轉贈比老婆,或用約市價賣出自己一半既業權比老婆。轉贈方法不適用於仲未還哂樓按既單位,因單位一由聯名轉單名,你就要去銀行重新搞過哂D按揭,而銀行一般不會接受轉贈樓宇既按揭申請。     所以Tom老婆要用市價「賣一半樓」比老公,成交價為四百萬減些少既一半,即一百九十幾萬,為的要令交易所微印花稅減至一百蚊。做好之後Tom就自己單拖問銀行借還淨既200萬上會,而令老婆無債一身輕。做好單麗港城單野最好隔返幾月或等到樓市低迷先去買心儀單位。以上做法令Tom及老婆合共資產市值增至(4.0+2.5)mil=$6.50mil,仲有細妹交租既被種收入,須知收左阿妹租後還按揭可令已清還本金增加,還哂就可以多層樓在手! 如果我有一層樓係手,我就唔會滿足只係得一層樓,我亦承認自己唔係股神,比股票玩多過玩股票,既然自己可能有九十幾歲命,有抗通賬既租金收入先可令我好過一點的!

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買樓附送「試住期」?(下)

  Link: 買樓附送「試住期」?(上)  Ms.Devil心目中既價錢係少過700萬,agent當住Ms.Devil同佢老公面前打比大陸既業主,即時上哂身咁變左另外一個人,佢喊住咁話Ms.Devil有成三個小朋友負擔好大,佢老公有腎病而家要住係仁安醫院,所以想買大圍近D醫院方便去洗腎。Ms.Devil真係好慶幸佢遇到個agnet係「大圍吳彥祖」,佢出色既演技幫Ms.Devil慳多10萬,而家講到7.18mil。Ms.Devil reject佢,佢還價6.95mil。     當買方同賣方既開價少於樓價既5%,真正戲玉先至開始。到呢個階段你會發覺節奏明顯變快,agent會變得積極。因為agent只要出力係買方同賣方各加同減1%,再加上原本收開每邊1%既傭金減些少,單deal就做成。Agent話約左個大陸客下個禮拜六到香港傾,Ms.Devil即刻諗點樣叫老公扮個腎病患者。 最後Ms.Devil都係單刀赴會。佢認為個價可以再講低些少,因為個客老遠咁走落黎,有一半機會佢係好想出貨「鬆人」。當然另一半係個客根本成日黎香港既,所以係呢場「決戰」最尾都要靠你自己見機行事。到左agent間鋪頭,佢見到agent同個大陸人介紹緊另外一個新盤瓏門,個客已經問緊佢可唔可以係香港再做按揭買間樓等等。Devil認為呢個係buying signal,佢真係有錢再買樓唔等錢洗。當Ms.Devil同個客坐底之後,agent果然用減傭策略。但係個客一講到六字頭既開價,已經皺哂眉頭既樣,於是Ms.Devil改變策略,問可唔可以租住先。     業主上釣 由於「身世可憐」,業主只係收佢$14000蚊租,話同買入價計過都有2%回報好過就咁擺係度。Agent見做到單租務好過咩都無,好快咁攞左張租約出黎,Ms.Devil話租成千呎樓只係比萬零蚊租真係唔好意思,要同業主簽兩年生約話第時環境好D可以等業主加番佢租。業主開頭都有D猶疑,但係見Ms.Devil一下子攞左5個月租即係9萬蚊cash出黎放係台面,就夾快咁應承,簽左張一般條款既租約。人地話「叠水、叠水」,原來人見到一叠銀紙放係自己面前,智商係會低兩成。   係承租初期Ms.Devil成日打比大陸既業主,話成日比人投訴冷氣喉管漏水,屋入面既電器壞左等等。業主話交比agent處理就得。Ms.Devil話佢好有交帶,間屋有事一定要話比你(業主)知。到左第5個月,上繳租金已用完,Ms.Devil 突然之間打比業主講佢老公公司有allowance,佢可以買佢間樓,可以比夠6.99mil佢,話方便做按揭。業主計過用6.99mil直接賣比Ms.Devil唔使比經紀傭,加埋之前收左9萬蚊租金,其實同佢之前開價7.18mil冇咩分別。加上Ms.Devil成日打電話煩住佢,不如賣左佢算數。      簽臨約可以自己做 Ms.Devil上網搵左張臨約既sample,約好業主係間屋入面同業主簽臨約,再搵左兩間律師樓分別代表佢同業主,因為一個律師唔可以同時代表買賣兩方。自己買賣仲簽臨約既目的係令業主無咁易反悔。比左幾十蚊填土廳查冊之後,Ms.Devil突然教大陸人點樣用海外空殼公司買賣樓宇可以慳返印花稅,問佢有冇海外護照,如果有就比較易將間個人名樓轉比新開公司。另外又話代表佢間律師樓係特登收平佢。大陸人感激不盡,話以後買樓原來可以比少幾十萬稅仲有得收平,興奮之下同律師樓傾有冇得攞埋阿努亙圖本護照。實情就係Ms.Devil做會計一向拍開呢兩間律師樓,知佢地亙相熟大家所以睇契鬆手D,快手做完。仲有就係賣方一向都係律師費平D既,只不過agent之前介紹大陸人既律師行一向同佢買賣同價。Ms.Devil連收樓都唔使做,因為佢收既係自己住緊間樓。 究竟Ms.Devil慳到幾錢? 註冊海外空殼當外要比成萬蚊洗費同一個月時間,如果想無咁複雜可以註冊本地空殼要$7000蚊左右,不過買賣要比返0.2%即係$14000蚊印花稅。呢單交易係無額外印花稅既,經紀傭慳左$70000,再慳印花稅$6.99mil*3.5%=$244650。夾埋等於叫7.40mil既樓盤,比佢$6.67mil買到,慳左$72萬。就當唔計印花稅,佢當初比左$90000去交5個月租,但係識左業主之後慳返經紀傭,絕對係狡猾咁「呃」左人地5個月地方住,變相買前試住,十分爆!  比人呃返一萬幾千係必然 當然呢個係故事一則,要好smooth咁做齊無番咁上下人脈同經驗都幾麻煩。Ms.Devil絕對係樓壇老手,令原本處於主動及更多資訊既agent蝕左都不自知。如果你一生人只計劃買一次樓,你可以不去熟知兩篇洋洋四千字既情節。係咁多個環節入面比人呃返一萬幾千係必然。記住比人呃總好過你去呃人,心理上既健康至為重要。

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買樓收租再買樓

Mr.Aggressive系列: 買樓收租再買樓 朋友Mr.Aggressive問及買樓收租既意見,佢係其中一個供緊第一間樓,開始諗第二間,個案如下: – 個案A先生: 男人,三十三歲,仔細老婆嫩。 係元朗用老婆名買左第一間自住樓,亦都係老婆一個人供的, 月供HKD8000,尚欠HKD2.3 million。自住樓宇現值HKD5.6million A先生自己做生意,搵會計計番公司盤數,報稅收入每月HKD22000 當然,A先生真正落得袋每月平均約HKD35000 老婆月入HKD25000 兩公婆都係大學生,香港地踎大學畢業 手上現金HKD500000 30年樓最長按揭可攤分年期 朋友首先問想買間美孚新村樓收租好唔好? 一問到美孚即刻諗起成33年樓齡,最長按揭可以做幾耐?美孚新村呢個香港數一數二大型屋苑,銀行可用(樓齡 + 還款年期) < 70 黎計,換言之還款年期 < 70 – 33 = 37 一般香港銀行max還款年期cap左30年,所以佢買美孚確實有個好處,就係可以攤長30年還。要留意既係如果其他細些少屋苑或單幢樓,個factor會減至50。 即係話如果佢睇中左間29年既單幢樓,佢最多都可以攤21年還款。 – 租出自住樓?? 攪掂個年期,再講就係買美孚好唔好? 基於買樓唔好買低層、屋苑入面最差質素類型,我地假設佢睇中美孚四百萬既單位去計一計。現時買樓投資最少要比五成首期。A先生睇黎攞唔到二百萬出黎。如果佢同人講佢買黎自住呢,咁咪可以做到成九成按揭囉! 即係先買間交吉樓,攞四十萬首期出黎「上會」先然後再租出去? Well, 其實咁樣做筆者唔知有無犯法,不過最起碼違反左銀行同你按揭人訂下既借貸合約。嚴重既銀行可能即刻call loan,即係叫你回番哂水比佢。但係身邊又好多人做緊喎,究竟點解呢?銀行好少查業主究竟有冇將報稱自住樓租出去,就算捉到,其實都好少call loan,多數即時加息就算。 – 即係你原本用2厘還緊要加到4厘,咁樣業主都可以捱兩個月貴息之後轉到第二間銀行,所以先咁多人博,筆者當然唔鼓勵你咁做。另外要提醒如果你做按揭到九成,而又搵香港按揭証劵公司 做二按的話,你最好唔好博。一來自己負擔太重,跌一成你就負資產,二來香港按揭証劵公司係半官方機構,佢唔同銀行諗法話你每月有錢還就算。講左咁耐,A先生個四十萬都係夠做九成按揭,即係如果想低息「上會」就要同按揭証劵公司做二按,所以筆者建議佢都係睇間2.2million就算。呢個價可以係新界買一間眼鏡兩房黎收租。荃景花園,屯門市廣場都仲有選擇。仲有就係2.2million可以慳返唔少stamp duty。你買間三百萬,打stamp都要4萬幾,成季租都黎,但係貴樓緊係有貴好啦,呢個問題下次再談。   計掂數上會 咁A先生降低要求,搵間新界兩房報自住用七成上會得唔得呢?假設A先生成交左間2.0million,刮埋老婆私己比左60萬首期,問銀行用2.1%借1.4million分25年還,每月還HKD6003。剛好退休前還哂,有間屋仔收租。佢一個人上唔上到會? 基於一般銀行會用你可證明收入既50%作為還款上限,而每月還款金額係用現息加2%做STRESS TEST黎計,係STRESS TEST 下如息口上升至4.1%,佢每月還HKD7468,大約少於證明收入HKD20000既一半,如果佢出面無卡數無其他欠款,佢可以上到會的。收樓之後即「踩界」,搵番個乖租客每月收到大約HKD8000, cover到每月還比銀行條數仲有HKD2000落袋比雜費。 買樓收租再收租   另外A先生真係諗到盡,佢仲想知收緊呢HKD8000租,可唔可以成為佢下次借錢既income proof(入息證明)之一。係可以的,不過要有租約同六個月租金收入證明(即statements)。銀行通常計你一半,即4000收入。或有細銀行計你七成即5600。相信無人會蠢到搵番上次同你做「報稱自住樓宇」既銀行去安排按揭。不過而家政府有按揭資料庫,銀行肯定知佢出面有一間樓。佢老婆間樓唔計,因為老婆自己一個「上會」。今次A先生收入有HKD(22000 + 5600 = 27600) 。佢可以再報一次買自住樓用7成按揭上會。唔係下嗎!? 點可以一人自住兩層?? 真係可以的!第二層報稱佢買比老豆住,孝子一名! 佢最多可以仲有幾多還款能力呢? 就係 HKD(27600/2 – 7468 = 6332) 咁呢個淨數六千六(credibility)可以再買間咩樓呢? 樓價1.85million做七成按揭分25/30年還應該可以。有咩選擇? 荃灣中心,大興花園,嘉湖可也! 筆者睇過一個公務員既blog,佢就咁樣加埋伴隨樓市升市時出出入入幫自己退休前買左14間樓收租。 當然,係由1986 – 2009年,而呢個case要死好命先得!至於Mr.Aggressive點樣攞HKD540000出黎做第二間樓首期? 下次再談。   成文當日為2012年, 按揭政策同今日或有少許不同 […]

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