400萬套現所得處理方案(答)

>>按此回問題 首先多謝小敏千字來文,看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署,及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口,不夠在私人銀行開立帳戶,財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款,年息只係2%左右,逐日計息,平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢,可買入二線在港公司之債券,年期不過3-4年而收息約5%,睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎,借幾日轉數又得,借成年都係稅貸咁既息口,極之方便。   講返小敏,情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考,先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢,淨出先生作「無樓人仕」,即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手,但沒有私人銀行的支援下投資工具有限,可利用澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。     如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓),咁比較客易,你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券,放幾年每年收益率8%應冇問題,本金亦會到期歸還,只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制,小敏有四百萬港元,可將三百萬轉做人仔一年定期收息,在港年息3.75%,即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算,本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債,冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險,收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000,平均$16000(即年回報4.8%)一個月,可幫補小敏離職後之損失。   最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌,如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500,咁你四百萬組合只賺$80000,慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算? 或者我唔想買咩澳洲紙銀行債比人「縛」幾年呢? 由於答文已達千字,bookmark homebloggerhk或facebook聽日會比埋下半部方法,明天再談。

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印花稅辣招 頭痛食胃藥

政府出招令樓市降溫,降低小市民風險,招數能否到位呢? 係「剛性需求」下,物業樓房成為搶手貨,需求一係自住需求,另一個係投資需求。政府係上任後已不斷著墨增加供應,由需求正是治本之法,可惜要解難費時,因屋是要時間建成的。亦冇任何快手取得空置房予有需要人仕之建議,遂令樓市一升再升。   用SSD禁售已令炒家在住宅市場絕跡,現時無厘頭將藥石投向印花稅,例如你買三百幾萬樓,如你已擁有一物業就要繳付double印花稅,由3%升到6%。此招面頭係恫嚇投資買家唔好再買第二間樓,最好全香港人「一人一間樓」,但此「願景」能否做到嗎?   加印花稅係頭痛食胃藥 有睇開homebloggerhk既讀者都知,呢幾年樓價節節上升係因為市場冇盤,冇盤係因為冇業主肯放盤。出面利息低而股票又唔係點生性,你要我賣樓就要跳價買入,好等彌補套現後筆錢放係銀行收唔到咩利息之「損失」,此等「損失」可用再投資風險黎形容。到現時又再加買房之印花稅,業主們唯有將此成本加埋落去,樓價因此再升2-8%不等。   印花稅有得閃 至於印花稅措施適用於商鋪,如果有一個人真係用個人名義買第二間鋪既,佢就要比double印花稅,仲要即比! 但行家都知買得第二間商用物業多數用公司名,開間公司黎買間寫子樓就可以避開印花稅。私人樓一樣,你可以開間空殼公司注入間樓,no problem! 仲要而家因私穩唔比查公司董市身份號全數號碼,咁又如何得知一個自然人(董事)分別用個人及手上公司名義hold左幾多間住宅同鋪加埋寫字樓呢?   最影響有心置業者可是收緊按揭,按證公司接受最高9成按揭之物業,由原來價值600萬元或以下,降至400萬元或以下。唉,班官真係唔知而家班窮人買樓4-5百萬好常見,三房更不時要六百萬。可能佢原意係你冇咁好實力就唔好買四百萬以上既樓,但市場上有按證公司以外之二按選擇。普通市民睇中間五百萬樓,按證公司借到360萬,比原先500萬按九成450萬少左90萬,係經紀力sell下佢可會搵財務借埋淨低呢90萬佢,咁就真係置市民於苦海,6厘息還息都死。   筆者唔係不斷同政府唱反調之人,亦支持政府興建居屋,為不斷下沉既中產社群及難以自力上車者幫一把手。但此記給長實的answer ball,實在醫乜都醫唔到。倒不如佢係記者會出下口術,攪下按揭利息稅做吹風,加推遠期樓花可能比2/22既2招好。筆者之前都係blog講過些少建議,可參考 政府房策之短評及建議(2/3)

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旺市加碼買樓部署(答)

->>按此看問題 相信令你最心煩既,就係用現有購買力未能買入樓齡廿年以下、灣仔區之三房。你係上文所講既五百幾萬三房灣仔單位應該有番咁尚下年紀,而家係灣仔買間新淨灣仔三房要中一次mark six頭獎先有可能。   你已經做左第一步,即老公hold一間樓而家諗老婆係咪go第二間,你提過老婆將會有月入四萬元,請再確定此月入是持久而穩定的,不要失了預算。煩惱人收入22k之一半,已用於供灣仔細細粒間樓。老婆用自己名再買五百萬的灣仔三房,如九成按揭上會即要$16972, 分30年還。留意如果係樓齡超過廿年之樓宇,做到30年按揭不是必然的。要睇是否大屋苑,單幢樓亦令機會大大降低。   即老婆如買了三房成交500萬,你兩位將會冇咩子彈(即全部借貸力近耗盡),手上減去首期雜費仲有約一百二十萬左右係身(雜費廿萬冇走雞,你計下500萬樓要比幾多印花稅都知)。加上你現時手上有兩百萬係手,及有屋住都產生了徬徨感覺,諗樣怕今年車公真係一語成籤,一支下籤令樓市下跌三成,你會沒頂。當然大把人陪你而筆者又唔覺得會對你生活上造成大影響。可以在天水圍一役花了十年賺到了的價,有機一年就賺番出去。   條數係咁計的: 你加左碼買多間五百萬,連同之前間樓3.7mil,即持貨8.7mil,如樓市下跌25%,加碼令你輸錢速度加快,跌25%即輸200萬。之前天水圍用十年賺一倍(100%)既錢有機係灣仔跌25%就令帳面上見蝕。當然就算跌只係帳面而影響心理,係必須先同你講200萬由有變冇對一個香港打工仔而言幾殘忍的。除非你係交十幾萬稅個種啦…   所以結論係一動不如一靜。租間三房而用二百萬買債津貼屋租最簡單而又少野煩,但要個人忍得,有錢唔好身癢。但見你取向進取,如想趁機投資,可考慮買一些區域將會改善之地點,而又有三百幾萬提供既大兩房或三房。香港區已見溢價,相反筆者由一年前叫人買既「一路向西概念」就越叫越有,荃灣西、馬灣、東涌、元朗近西鐵、屯門新墟均有投資概念。我都想有時間實地考察同大家搵多d好既投資機會。   如真係要買,寧願買間大興花園三房,比三成首期租出去,自己手上仲有近百萬現金,灣仔嫌太細亦可租出而自己租間三房住,咁既投資組合有攻亦可退,當然咁樣做令自己一租兩買,未必要花時間。所以你搵到文中所講既石屎綠洲,算是一種福氣啦。  

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再談三十歲擁有兩間樓(答)

->>按此看問題   答: 其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。     

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手頭資金較充裕者既置業要點(答)

->>按此看問題   答: 現時港人退休準備大多不足,原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把,政府現時只係將問題拖延,唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人,希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」(可譯作﹕長線而言,政府會在你潦倒時離你而去)。   卓百德為前大摩亞洲區董事總經理,可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計,以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言,不單樓價升幅一般可追及通脹,而租金亦然,而將樓價升幅(卓百德稱為名義回報)加上租金收入(實質回報),其總回報極為驚人(如圖1顯示的香港住宅投資回報),而就算是日本,雖然20多年來樓價疲不能興,但如計入租金收入,則總回報也能「力保不失」(圖2)。   健叔個案較為獨特,唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁,62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業,趁退休前為自己開拓更多收入來源。   沙田市中心既樓宇固然好租,但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年,唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居,此屋苑大部份為上哂岸既用家,樓價硬淨,不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高,比起而家興買居屋收租,呢幾個屋苑既客確更有實力!   買新樓 你而家睇樓又有四百萬左右既budget,肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼,不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓,度度有放盤,你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況,成先苦後甜之像。   手頭資金較充裕者既上會方法 搵到心水樓,預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會,即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你,最盡都係分廿年還,同埋要趁年中銀行未收水時去借,年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走,你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil,借一半即1.90mil,分18年還每月要供$10800。出示左證明,選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan,反而做靈活按揭,即係借左1.90mil,銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢,年利率等同按揭收你既息口。這樣一來,健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。   印花稅稅階冇變過 再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位,二百萬有售。如有心機可等相連戶,可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯,而家大部份樓都升左,四百萬既樓根本唔算係咩,可惜印花稅稅階冇變,正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬,同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會,年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿,不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。   健叔其實仲有好多招可出,過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢,長俸更可作入息證明,如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿,退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快,畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。   請在下方facebook icon like 諗樣網表支持!

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開盤口賭下老麥幾時五十蚊個餐(答)

->>按此看問題   如果諗樣諗呢個case,個考慮點係個八十萬人民幣keep住做3%deposit好定係用買樓好? 係做呢個二選一有兩個問題要考慮: 1)自己風險承受能力 2)人幣定期或樓房投資那些對自己較合適。  筆者亦同意你等下先買樓既諗法,畢竟現樓價是搶高了。早前筆者講新政府上場令梁先生當選後引致的疑慮盡釋,加上租務旺季會令樓市火上加油既情況,已早於筆者既預期提前完成。(見2012上半年樓市round-up )今年既小高潮會在發展商加推大新盤時出現,現在新界西「龍門」、和黃荃灣西項目已快重推。樓市一味乾升反令買家縮沙,相信年尾會有些少調整符合你等到年底或下一年既預算。  有能力至少買番一間樓都好,房產實是港人投資組合中重要一環。買就要趁後生,基本上你比到三成首期同埋等高位回落至少一成時買入已可令風險大大降低了,由高位一年回落四成係九七年發生過一次,用以上原則買樓基本上跌入負資產機率低,而就算真係「負」左 ,九七到而家只係一家銀行試過「諗」去call loan。 但請留意,負資產期中就算罰息期完左打去比銀行叫佢減息多數冇得傾。 開盤口賭下老麥幾時五十蚊個餐 建議你買二百五十萬樓下既樓,或2.35mil以下,洗費更低(印花稅較少)。相信你都會係人民幣個邊提錢出黎比三成首期。你可能會問人仔定期約有3%做咩走去冒風險買樓咁蠢? 其實答案又係要靠時間同樓宇獨有既槓桿作用幫自己貶去債務。即係你買間2.35mil既樓七成上會,問銀行借左1.645mil分廿五年還每月$7000,好肯定只係辛苦係頭10年,尾個十幾年相信七千蚊越黎越買唔到野,仲有剛實行既最低工資為物價急漲打開缺口,往後只會每逄選舉年工資就被立法上調,整到掃地阿姐都搵萬五蚊個月,而老麥五十蚊個餐,即管開盤口睹下係邊年發生既事。諗樣估計2017年即5年內完成。以你現時全部資產都處於紙張狀態而言,有需要襯年輕時購入實物(金、樓)為未來超級通賬作準備。  靈活利率掛鉤按揭 買樓有租收,七成上會租樓有技巧已提及。租金係會隨通賬上升,但還款額又會同最優惠利率掛鉤,如你仲有錢係手而想將利率上升既風險都對沖,可以同銀行申請個靈活利率掛鉤按揭,即係你借左1.645mil,銀行會開個高息活期戶口比你,你最多存入到outstanding(即一開頭1.645mil)個額,存款利率同銀行按揭charge你既利率一樣,或少一點。有個呢個戶口,減去你用左58萬人仔買樓,淨低廿萬人仔加埋現金十五萬可存入該戶口,你有租收之餘,萬一第時加息都可以係該戶享有按揭等同利息compensate返,去除風險因素。   股票以籃籌長線為主,現在估值算平,執行方法可多請教snb內版主。以你現時月入加上太太沒做野,唔趁現時好好理財往後只會越見辛苦,畢業一份人工養哂老婆仔女加供書教學實在冇咩錢淨,趁早開拓被動收入為安享晚年既較佳做法。至於想睇準機會低位買樓,還是留待買第二、三間樓收租時再作此舉吧!

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你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎?(答)

->>按此看問題   共同理財既一步 如果一對有志向既戀人,希望早著先機,係結婚之前就踏出共同理財既一步,應該有咩地方要注意呢? 未儲到錢既戀人,又決定開始共同理財的話,可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚的話,你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票,雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴),但在此淡市(成交不足500億)買貨擺兩年衰極有個譜,不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。 下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去,三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人,就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣,一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過,通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計,買埋成堆無謂野。 討論家用問題 成家要男女都要有所犧牲,連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企傳統係儲係自己戶口度,冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題,係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念,佢未必係扮哂野唔比錢,而實需時間去解決。睇到呢度你可能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決,總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。 朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬,算叫唔錯。牛池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀,買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園,或荃德花園可以係個好選擇。   令浮薪被承認 至於上會方面,女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認,若資料不足只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好,如果唔係工資證明書,每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你地兩個人工加埋,如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成,分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊,應該無問題。所以入好D票同埋女友六個月proof最重要,開個file有系統地儲起佢吧! 用statement,唔好再用銀行薄仔啦,會唔記得打薄! 「 聯權共有」 及「 分權共有」 當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契,用分權共有去共同擁有呢間樓,有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。   請like 諗樣網fanspage表支持(下面facebook icon)

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解答買唔買多間樓好?(答)

->>按此看問題 答: 是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。    收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善,初下海者不宜冒進。      至於煩惱人實在不能再煩落去,佢自己都知已失戰機,錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既,諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故,看見太多負資產故事而每事遲疑,將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急,佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住,而家(2012年)一買完第一間又諗添食,係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議,如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。    機械式既投資方法 此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出,於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半),及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用,永遠都用分三十年還,現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。  投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既,呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ,重新計過借盡額一次。     點計?煩惱人用此forumla 我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢,而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓,所以係2.2%按揭年息下,分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下,再根據金管指引負擔比率少於50%,供盡係74000*50%=37000,但煩惱人有$6200銀行私貸,減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。     煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil,剛好是8.98mil的一半,附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活,待兩年過後再考慮買樓是也。  

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居屋殺入又一居的煩惱人(答)

  按此看問題   煩惱人相信真係好煩惱,睇佢問題就知佢一定去問過諗過。例如物業轉名對該項物業於銀行按揭之影響,轉名後SSD限制會否加長,更需要打幾多印花稅,煩惱人係問題都計清計楚。 對於轉讓一事,煩惱人應問律師能否以較低市價轉讓物業,如調至剛剛低於三百萬相信是一個律師可接受的市價而你又慳返一半印花稅(即約四萬)的建議。 ->>按此看印花稅稅率 首先按揭只計能證明之收入,當你有稅單,加埋公司支票妥當影響望可將你本人核實收入計到30000蚊。加埋太太家庭月入達$45000。根據批核標準如自住物業要令總借貸還款金額不能超借款人共入息之一半。即係你還盡每月$22500,減去已補地價居屋$7800,假設出面冇借貸,可以批出$14700月供之按揭,即借到約2.65milX1.47=3.90mil之款項,剛fit到你諗換大屋,補1.0mil而買入7.0mil樓宇之打算,你該埋提議是可行的。不過留意條數已計得好盡,而你身上既credit card及p-loan會令你借唔足3.89mil個數。   如執行換大屋之決定,未免太大風險。及於日後果真跌市,你會十分後悔。現在宜執行「年年有餘」之策略,即係借貸能力要有淨,手上現金要有淨,為下一次入貨準備。現時再入場買樓既,一係好有需要之輩,或手上太多錢冇出路之人仕。試諗下你如果你2007年,7百萬連又一居都買到。而家七百萬而又要大既,都係次一等(當然都唔失禮)屋苑。建議籌備資金,完成由居屋搬入又一城(居)之創舉。   因媽媽要收取政府資助,你就要轉按放棄1%之按揭計劃。楊先生在網上提及香港冇可能有1%供樓既按揭plan,你大哥就係其中出類拔萃既一位。既然出租幾年都冇出事,何不將阿媽轉返黎間樓續出租? keep住個好租客令自己煩惱都少d。除非物業已超30年否則keep住間樓以靜製動為上策! 另外應大膽加按至七成,套出3.65mil*70%-1.15mil=1.40mil。加埋手上一百萬cash你一樣可以係跌市做七成上會買800萬之自住大屋。等同忍係於周期長的樓市中滑浪最緊要要訣。   出完以上幾招,你借貸力只係用左一半,cash又充足,淨低事情交比個天同特首去辦啦! 人幣定存係你cash的好搭擋,好好享受同bb相處既時間,呢樣先至係有錢買唔到的。至於為仔女升學而遷居及已補地價之居屋應否趁高而沽既考慮,請留意本網,會遲些作深入解答。

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印花稅(釐印費)收費一覽

印花稅稅率按照物業的買賣價而釐訂,表列如下: 物業的買賣價/樓價 稅率 超過 不超過   $2,000,000 $100 $2,000,000 $2,351,760 $100 + 超過$2,000,000的款額的10% $2,351,760 $3,000,000 1.5% $3,000,000 $3,290,320 $45,000 + 超過$3,000,000的款額的10% $3,290,320 $4,000,000 2.25% $4,000,000 $4,428,570 $90,000 +超過$4,000,000的款額的10% $4,428,570 $6,000,000 3% $6,000,000 $6,720,000 $180,000 +超過$6,000,000的款額的10% $6,720,000 — 3.75%  舉例 某一住宅單位的買賣價是 $3,200,000 , 就正式買賣合約所徵收的印花稅是: $45,000 +超過$3,000,000的款額的10% = $45,000 + $200,000的10%  = $65,000

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