樓宇出租知風險(問)

你好,先祝你身體健康、心想事成。 本人有一層樓,買入價為210萬 ,做七成按揭H+1%,月供$5700。現放租收$6500(己打厘印),市值租金約$8000,今年8月租約期滿。因想套現所以近日去銀行估價為320萬,如加按87萬新貸款利率為2.15%,舊按揭利率不變。新舊供款共$9000左右。      現有問題是,在申請加按時銀行提供了一份自住樓宇聲明要簽名,因在放租樓宇銀行只可加按五成,不可加按七成。 1, 這份聲明是否有刑事法律責任呢 (如虛報)? 2, 如加按後被發現有甚麼後果? 3,  其實如果在租約期滿後,樓宇没有租約時才申請加按,其後先再與租客立新租約,此方法可不可行?  >>按此看答案

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有冇比慢慢捱多27年更好辦法?

Alan 諗樣兄你好! 本人有一些問題,希望閣下能賜教一下。本人和太太都是44歲,有一個17歲,中6的兒子,如無意外九月將入讀本地大學。我月入約16.5k,人工平均每年只加約$150-200,太太part time收入平均約4k。99年以首貸借95%買過舊區的唐樓自住(近1m),捱過負資產後於08年頭差不多價格賣出,在親人的屋”借住”了2年多。死慳死抵下,於2010年中借90%,以個人名義1.71m 自由市埸買入TKO一居屋單位,連裝修及其他使費接近耗盡現金。係一間細行上了差不多1.6m會,30年 H+0.65%,現在約供$5100 (利息~$1100)。近日樓價急速上升,HXBC估到~3m。拜讀閣下的blog後,發現其實可能有不同方法,比慢慢捱多27年更好。 資產: TKO居屋自住 估價~3m (按揭欠 約1.45m) 現金 ~50k RMB定存 ~40k 教育基金 ~200k (預留給兒子的大學學費) 我諗過番按套一筆錢出來,轉做人仔定存又好,又或者買兩電加Covered Call收息+期權金。希望等樓市跌時有機會入多層樓,盡快財務自由。但亦有以下一些顧慮/限制: 1. 番按以我現時的年齡,未必能借足30年 2. 番按的話供樓利息會提高(現時~2.15%, 我的Hibor plan是 ~0.9%) 3. 樓是我一個人的名,若番按可能受壓力測試所限,借不足70% 4. 妻兒皆在區內上班/學,若換樓亦會在TKO區內 5. 現時家庭收支大致平衡,沒有太多餘錢能儲下,要等兒子大學畢業才有新的收入來源,但到時可能會因照顧家父而要resign。 6. 現時的居住環境+裝修太太很滿意,若非必要,應該不會搬遷。 希望諗樣兄可以提出一些意見及建議,幫助小弟,謝謝。 答案 Hi alan, 看了你的來文,知道照顧兒子開支大,現在年過40,係時候為自己退休想一想了。  相信讀者是一個活躍的投資人,好像其他香港人一樣主動進出股票,得到結果一係不滿意、二是同理想越行越遠   實在收入未能在旺市負擔兩間樓,梳信你有睇開本網都知點計到了。家庭月入約兩萬而供數已用了二萬半數的再一半(即係20000*50%=$10000的一半啦),再加按只令情況更糟。   請問有讀過筆者寫的庸才專才通才系列嗎? 內容如未令你看上眼請莫怪,提出之主旨是庸才想改善生活要搵人幫,一係要結婚,二可以搵銀行。方法二是行不通了,你可以套50萬出黎等樓市下一個低潮,再等金管放寬借貸條件後乘風出發! 反而個案在太太,及17歲的兒子有機會走下位。佢地合資格單名申請公屋,搵到既房相信夠住兩人,但以現時進度等勁耐,但仍鼓勵你參與此抽獎遊戲。 因為個人條件不合,加上在99年後虛渡近十年光陰,更在08年放出原可部份抵押加買第二套房之工具(舊樓),到2013年你只可以耐心等,絕對要係下一個浪做妥。   至於收期權金是不錯,但緊記做好cover,同埋要做好後有肉食。筆者冇留意兩電既期權金報價,點樣計到有錢賺希望你係度同大家分享下。相信經歷咁多後,你或者會感受到有樓係手幾咁好。但留意你在往後時間承受投資失誤既能力,會此早十年時大大減少。   人和不合、時勢失利、等係最好之策略。

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旺市加碼買樓部署(問)

諗兄你好, 本腸拜讀諗兄之文章及問答已有年多,箇中獲益良多,在此多謝諗兄之無私指導令一衆庸才有機踏進財務自由之路。 本人年紀將近39, 有一自住三房天水圍遠近馳名大屋苑持貨十年及一灣仔細細粒近半年。 最近見市況稍為暢順,將手持之自住沽出,套現兩球。買出原因實為心灰意冷此屋苑長期租金低水,回報僅有3厘多dd左右,加按都費事,希望另覓更高回報之投資,另一更大藉口為本區能為兩小女將來找到心儀之小學實在有難… 自住放賣期間已遷到灣仔居住,貪其優質12區校網,為兩愛女舖路,本人並不貪圖虛榮誓要闖名校之人,只視品格為首要。但由天水圍5佰幾實用,出到灣仔省城只得3零幾既細細粒共住,人上之人需知忍耐,但作為一家之主,不忍妻女共苦,幸能找到有明顯大折讓之同區租盤,把心一橫毫不猶豫遷往此5佰幾實用之石屎綠洲,再將細細粒出租,以租金抵消租金之餘,衰極都叫做有件細細粒繼續與大市共同進退,  不欲作出沽空賭博之行為。 言歸正傳,以下為本人之當前情況,有待諗兄指教: 家庭總收入: 22k/月 手持現金: 2mil 手持單位:  單名,按七成29年 @ 2.15%, 現銀行估價約3.7mil , net Size 30x’, 樓齡41.(買入為3mil) 手持單位租金: 市價約為$13~14.5k (有待放租) 租用單位租金: 約$14k 本腸太太將有一份月入40k既工,再用其名義再買房以制造現金流, 但現心煩應否用9成按買入可將來自用/出租之灣仔區三房單位(約5球,但按9成收租基本上係冇正現金流,但按7成就會冇左其他投資機會因冇晒cash),or 繼續買d市價約4球既3xx sqf 既港島兩房收租投資…?or莫非真係要揾市區邊沿盤,有剩錢再用黎投資bondfund製造被動月收入? 誠心請諗兄指教,原來揸住兩球都一樣係會徬徨… 心煩人上   ->>按此看答案

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買樓收租過埋下半世?(答)

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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解答買唔買多間樓好?(答)

->>按此看問題 答: 是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。    收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善,初下海者不宜冒進。      至於煩惱人實在不能再煩落去,佢自己都知已失戰機,錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既,諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故,看見太多負資產故事而每事遲疑,將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急,佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住,而家(2012年)一買完第一間又諗添食,係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議,如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。    機械式既投資方法 此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出,於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半),及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用,永遠都用分三十年還,現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。  投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既,呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ,重新計過借盡額一次。     點計?煩惱人用此forumla 我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢,而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓,所以係2.2%按揭年息下,分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下,再根據金管指引負擔比率少於50%,供盡係74000*50%=37000,但煩惱人有$6200銀行私貸,減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。     煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil,剛好是8.98mil的一半,附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活,待兩年過後再考慮買樓是也。  

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90後買樓記(答)

->>按此看問題   就咁睇禾確特既文章睇黎佢要多加磨鍊,先好運用屋企人既錢去投資。作為新大學畢業生,勉強係「九十後」,係投資上有咩要留意呢?? 首先債券市場升市已近兩年,而家買入低評級債券冒上一定風險。用債券基金收息以國債回報近4厘,放於投資級別既基金為佳。至於一年升20%,以股債混合型投資組合黎講,未必不切實際,畢竟股神既組合都只係年回報迫近20%。 股市長期上升我冇咁長命去證實,如果你用美國世戰前計到而家都正確,但係之後點就唔知。以九十後出左世既日本股市黎睇,日經平均指數係1990年後都冇見有起色,所以利用股票作長線投資,諗樣唔敢諗。但係放番一季捕捉升浪,確實係運用股票既好方法。 如果放舊錢係股市,諗住市跌就筆錢出黎做首期買樓,你要計下股市大跌時樓市跌幾多。以港股既歷史走勢睇,呢個唔係好方法。仲有就係,千祈唔好借人錢去投資。壓力倍於輸左自己搵既錢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做??(答)

連結->>按此看問題   青衣將有不少新供應仲要係居屋,區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平,會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤,但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底,你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。     如你手上有間賺左四成以上既樓,可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:   1.        考慮加按到五成或七成,即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成,減去你現時爭銀行之金額後,就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。     2.        加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下,正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。     3.        評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還,每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年,先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處,簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。     4.        加按左舊錢出黎,如果舊錢係你五年都儲唔到既,請你小心保管。做人仔定期算數,搵間細銀行比個靚兌價你,再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.     5.        請你target定兩到三個大型屋苑,勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手,好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓,原因係真係平些少既野,通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢,agent報價你根本就朦查查。   6.        對psy見解,應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期,用一成錢放入中國建材,得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁,冇得冇失(當然要輸時間)。     7.        至於買樓,以psy財力不宜在今時出擊,自新政策在2012年10月尾推出後,可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢,用開心錢博下又係別話。

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按揭中乜野叫做HIBOR RATE(問)

Jessie: 睇咗你個blog都有三個月度, 系你blog入面講咗好多case, 都可啟發咗我於理財方面思維。 想請教你我怎樣可以再系理財方面再進一步,以下系我的case:   依家我老公的公司, 出$租了個車位比佢放部公司車 (就系住果度ge樓下停車場)。想問如果我們買咗個車位租番比佢公司 (咁就唔使再揾租客) 問題 1/ 合法嗎 問題 2/ 如果真系買車位,淨比首期月供好? 定係加按層樓一次過比好? 依家層樓欠 約 $110 萬 每月供緊$5500 (20 years) (h+0.7) 系中銀估價 $260萬 , 如果新做p-2.85 = 2.15 % , 1% 回贈借7成 分 25 年 (每月供 $7850, 比依家供多咗$2350)但車位收租約得 $1600 – 1700。   本人33, 月入16k, 丈夫39, 月入14k+part-time 2k, 有2個小孩; 2010年加按住宅(丈夫名下)後月供5.5k/m (H+0.7)(20years), 現收租7.9K; 再於2011年買同橦大廈現月供約5.4k/m […]

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解答買唔買多間樓好?(問)

你好,有幸無意中拜讀到你的網誌,簡直一生受用。但嘆相逢恨晚,本人三十六歲才拜讀到你的文章,才可開竅。 雖然反覆多次看你的文章,但資質有限,希望lum yeung兄賜教一下往後的路。 本人現有元朗一物業估值390萬, 每月供款7800,剩下70萬餘 款才供完,另有一筆銀行貸款34萬,每月還6200,只還了兩期。本人月入44000, 女友月入30000,七月份一起買入了映湾園一單位,做九成按揭,十月中才交吉,月供14500,二人名的。 若把其中一單位出租,不過元朗單位要裝修和較久才能出租,二人每月儲蓄16000。 本人剛拜讀到你最新的post說下半年有機會向下調一成,叫我們作好準備。  本人應該怎樣辦,要不要進取把物業加按再買一層,即使要買應買那裏和那種價格是好。若不要買,往後又如何計劃。 煩惱人上 ->> 按此看答案

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