比較不同屋苑升幅 #614案偽專才

lum yeung你好之前請教過,多謝你的提點, 已聽取建議放九龍灣低層次等, 賺~750k, 共有現金1.5m, 股票0.6m兩人都係36歲, 合共年薪838k, 約69k一個月,冇負債,今年打算結婚,同時間明年會生bb。結婚使100k, 婚後可以同媽咪住, 但因生bb, 想係藍田買3房作為1-2年之後所用。想問現應該9成上會4.5m下兩房先, 定係8成上會6m下3房, 比較適合呢?請問匯景前景如何, 如果買6m下3房, 都係低層 – 5樓下, 單名上會比較辛苦定係買已補地價的居屋, 又怕他日好難出售又或者等明年加息時, 入平貨呢?thanks心急人上 video answer:

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牛頭角九龍灣大變身

小弟於早前的網誌中,不厭其煩的提到了一個所謂「商業活動中心」理論(鳴謝脫苦海老大的正名),指樓價最主要的組成部份,應看該地區的商業價值。   其後引起左唔少網友的討論,提出了不少疑問,在此稍稍總結一下。     1. 地鐵站神話,明明係地鐵站附近或上蓋,點解都咁平? 答:又係果句,睇下果區有冇高增值的商業活動,即使位處市區的黃大仙,牛頭角等純住宅區,不會比沙田市中心為好。 筆者於前文曾一再提及,交通其實只佔樓價的一個很小部份,因為綜合黎講,香港的公共交通實在太發達。 誇張咁講,如果將交通因素無限放大,咁旺角應該係全港最高樓價的地方(笑)。     2. 成個商場係樓下,點解都唔掂? 答:商場要睇邊個管理,眾所週知+X的場真係咁多年黎都無乜進步,隨口UP的靚地屎場有都會X,匯X,筆者親身長時間接觸(>3年),夠膽講領匯的管理質素都應該會好過佢。     3. 成個區明明係人車交匯處,點解無商業價值? 答:呢個問題相當複雜,很難一概而論。事實上筆者都無把握很好地解答,即同做地鋪的問「明明咁多人流,點解D人唔入黎幫襯?」一樣。答案可能同第2點比較接近,視乎管理者能否將鋪位租予合適經營者,即與業主(可能係政府)的管理能力有關 舉例:小巴地鐵站的交匯處,做時裝多數死,因人人雞咁腳,人看似很多但有時間停低慢慢揀衫的很少。所以多數做得住的都係小食店,便利店,茶記等週轉快的店鋪。   一個地區的整體規劃,亦會很影響人流及消費的走向。 這裡試以筆者熟悉的九龍灣牛頭角區,作一CASE STUDY,說明地方規劃的改變,將極大地影響著人流走向。 九龍灣站地區,泛指德福淘大得寶嘉和園利基宏基及公屋彩盈彩霞等。 這區的商場消費力相當壁壘分明,以德福為首,淘大次之,得寶嘉和園再次,最下為下村。   土木工程拓展署:http://www.cedd.gov.hk/tc/projects/major/klnkaeb564cl.htm 筆者在原圖上加上少許標示,見上圖。 08年中,新的彩盈村公屋(SITE1)將落成,而牛頭角下村亦將於09年1月開始清拆,該塊空地如無意外應會重建為公園及大會堂。 這意味著牛下原有的商戶將完全消失,下階商鋪的供應會一下子減少許多。 而新增的彩盈村商場,根據房署的資料,離不開超市便利店醫務所茶記各一,再加少量雜鋪的格局,相對該村5座4千戶約萬五人(預計所有地盤落成後會有3萬人)需求來說,可謂杯水車薪。 http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/commercial/shoppingcentres/choiying.pdf 彩盈村(大部份為牛下原居民)表面上有行人天橋直達德福(圖中藍色建築),但相信絕大部份居民只會作駁腳至地鐵站之用,因為從消費力及地理格局來看,日常起居飲食並不見得要經常幫襯德福的中高檔食府(而且朝早好多根本未開鋪)。   當然,少了一批舊式公屋,多了一大片公園,理論上整體九龍灣站的價值,都應得到提升 然最受益於此處地區重建的,筆者認為反倒是彩盈村小斜坡下的得寶和嘉和園等次級商場,次為淘大,德福得益為最末。 BY笨發   想知多D?不如睇埋 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (5)   18區屋苑(127):港島。東區。鰂魚涌。華蘭花園 (5)   18區屋苑(160):港島。東區。鰂魚涌。南豐新邨

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九龍灣淘大指數

網上討論,時有網友爭樓市是否已有泡沫,唱好者被視為經紀,唱淡者則被評將會訓街無屋住,言論流於偏激,對探討事實真相無甚益處。這裡試從最根本的市民購買力去看樓市現時高低,並會揀取知名度較高的盤作為實例。 九龍灣有三個具代表性的盤,德福,淘大,得寶。當中淘大成交足,位處地鐵沿線,各項基本因素平均,四百幾呎兩房單位間隔亦中庸,銀行按揭可按9成5及三十年,是典型的上車盤。   最重要的是,該盤近10年走勢極之緊貼香港整體經濟及樓市表現,BETA數貼近1.0,即表現及波幅都與大市接近。因此我認為以本地居民收入,加埋淘大樓價去睇,可以睇得更清楚現時之市況。     2008年時香港打工仔平均收入中位數(median)約為$11,000,兩夫婦收入合共$22,000。淘大482呎的兩房單位,約為220萬,按揭利率約3% 三成首期66萬,供20年計每月8550,佔入息39% 一成首期22萬,供20年計每月10,980,佔入息50% 如果佢地選擇25年或30年的供款期,可以將供款比例降低。即係話,一對收入處位於中位數的夫婦,係現水平入市,供款上依然係有相當多選擇及防守空間,即使利息轉頭向上,亦不會立刻超過供款極限(假定為入息50%)所以我認為現時樓價平均水平仍然很健康。 假設上述單位去到近300萬,而兩夫婦收入不變,仍然供20年計,佢地就必須要拎足3成首期90萬,按揭利率亦保持於3%水平,先可以維持供款比率係50%左右。     一對平均收入為$22,000的夫婦,要拎出90萬首期,個人認為係頗有難度,意味住佢地必須要選擇更長的供款期,或質素較差的單位(如3百幾呎,或得寶),或尋求親友的幫助,現金流及防守力變得不足,當大市有變化,如樓價下跌或利息上升,該對夫婦便會面臨相當大的壓力。 當一對收入處於中位數的夫婦,購買一個普通上車盤,都要面臨極大的壓力時,我認為此時便亳無疑問處於高位或泡沫期。 P.S. 寫這篇文時是2008年初,股市剛剛爆左落,樓市剛剛開始爆升,現在睇返,2008年中時升左一浸後在年尾打回原形,後來的升幅講堅真係邊有可能估到,淘大有一天去到成萬蚊一呎!!! BY笨發 上車攻略(8):淘大指數 | 筆與置評 noTcomment 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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東九龍寓言:觀塘油塘究極進化

作者: 梁隼   政府去年話要起動九龍東,十年內將東九龍變成第二個商業重心區,除此之外,仲可以為東九龍帶來一個重組區域架構的契機,既增值又可改善社區。     先講下城市架構的重要性,就拎新市鎮典範沙田黎做例子,首先就係拎一個鐵路站兼主幹線交匯點(沙田站)做商業中心,四周(沙田圍,瀝源、大圍)分佈公營住宅及大型住宅群帶來人流,高級住宅(大圍半山、九肚)就擺到邊皮位置,工業區(石門、火炭)亦放去較偏遠的地方。     咁既架構可以吸引外區人乘車前往,區內人又一定要商業中心轉車,將人流集中,咁住宅區就唔會太多人而搞到環境差左,商業區又可保持人流,資源就可以有效率地分佈。     講番東九龍,商業中心一定係觀塘,因為觀塘係一個轉車點,除左駁車上秀茂坪之外,部份將軍澳的巴士線也以觀塘作落客點,加上裕民坊重建後也規劃起一棟地標式商廈,可預期人流一定最集中於此,至於九龍灣站本來都係可考慮作商業中心,可惜大部份地段已發展,沒有重建的可能,而九龍灣工貿區始終距離港鐵站有一段距離(相比起觀塘站同觀塘商業用地),所以最多都係做阿二。 而九龍灣、觀塘及藍田早已規劃作公營房屋發展,私樓群中樂意山、月華街及茶果嶺(麗港城及匯景)也沒有多餘用地,只有油塘、觀塘海濱如海濱道一帶有大量重新規劃地段可作住宅發展,由於兩地都有永久海景(維港不能再填海),所以有潛力發展為高級住宅。     至於本來在九龍灣及觀塘的工廠,只好再向內遷移,例如將軍澳工業邨及新界的工業區了。 * ********************* 嗚謝: notCommenting, 作者: 梁隼 http://notcomment.com/wp/5120 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)  

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鐵路發展2020改變什麼?

->>按此看精選文章:樓換樓要注意既地方 昨日在臉書上貼上了2020年港鐵發展的構想圖,雖然未經港鐵核實,但與政府現五建議或建造中之路線相符,在此撰文一提讓大家對未來的投資概念先睹為快。     先講有咩新站,可能開始站太多致大家未必為意。但走訪過歐洲日本既朋友都知,其實香港鐵路同地鐵既始祖地市巴黎倫敦相比,已經係「小巫見大巫」了。     中環南: 選址未確定,最新意向係現動植物公園,作為第時南北線的終站 黃埔站: 選址已定,大概在黃埔花園一期的馬會附近,2014-2015年竣工。作為觀塘線的起始站 堅尼地城: 選址已定,在現嘉輝花園旁邊,作為港島線的始站 古洞站: 是新建北環線其中一站,政府建路往落馬洲站時已順手起左部份古洞站台。 何文田至啟德: 為沙中線其中四站,其中以土瓜灣站選址最具爭議。現時決定方案較近土瓜灣中心,原本定係翔龍灣附近。     其實除左留意新站外,路線之改動亦需留意,因為會大大減低某地往市中心之路程,直接推升樓價。就以元朗為例,距離雖遠但有西鐵線後由元朗去尖東都係25分鐘,令元朗樓價先起跑,以前大家覺得「冇咁入」既屯門反而遲左幾年先有反應。     未來將會以東西線同南北線做概念。東西大致可理解為將西鐵同沙中線合併,更有可能會加上馬鞍山線。第時由馬頭圍或土瓜灣經紅磡過海將唔再驚塞車,近海一帶有望成為另一奧運站,即最近商業中心既高階住宅區。至於原馬頭圍、土瓜灣舊市中心,將好似元朗咁係五到十年內被取替。東西線會將現時集中於西面經深圳灣口岸黎香港既自由行帶到九龍灣區域。係郵輪碼頭攪得好睇下,九龍灣觀塘有望成為旅遊商業區。     南北線可以由羅湖直通中環,以後去海洋公園十分方便。最受惠應為沙田,何文田,由沙田去中環的時間大為縮短,唔會比奧運站去中環耐好多。黃竹坑發展比想像中慢,酒店就起左幾幢但整區未夠資源投入。港島區還看堅尼地城及香港大學站對西區帶來之發展,西區因舊樓太多,收唔夠地去起一個地標式商場,而堅尼地城站上蓋講明做公園,所以想用商場去拉動該地工作機會及人口質素,似乎唔係十年內可發生之事。加上九龍灣一帶規劃較易,嘉里為區內其一大業主,大家會集中資源做好啟德PROJECT而避免取難道發展舊廈區。       一個不可不提係北環線,係政府咨詢中佢成事係最高既,亦配合新界東北之發展。到時元朗可會是東北之主要城市,更有不少工作機會提供。就好似現時沙田咁,為馬鞍山火炭什至大埔居民帶來工作機會,減少誇區工作。諗樣早前建議發展屯門工業區與深圳前海融合亦是同一道理,希望元朗加上屯門,令政府發展古洞,錦上路新市鎮工作更易成事。     另外有讀者問荃灣屯門鐵路會否成事,諗樣認為不會。要等屯門往西走之人流就到飽和點先有可能成事。現時西鐵雖十分擠擁,但港鐵未用盡可改之車卡長,你可見月台已預留三卡車既位作未來延伸之用。而荃灣至屯門中間的深井、屯門東亦不見人口快速增長,連搵地方去起站都難,填海不乎效益,所以不覺得此線會實行。     最尾一個有點浮跨,政府建議由西環起橋搭至昂船洲再去青衣入東涌。昂船洲大橋已為此項目提供其一路面,但完成此工程所費人力物力,及建造難度均較高,除非特首真係整個人工島出黎,否則興建西環至東涌一線未具成本效益!      

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樓市淡友都係要向現實屈服(答)

->>按此看問題   其實係人都想返工方便又可以住新淨兼大既屋,不過你生於香港只能只無可奈何。你想近市區而又合你budget既大型屋苑有大角咀大同新村,新光中心,美居中心。如果我係你,就會搬到偏遠地方住大型屋苑,即荃灣大埔九龍灣一帶,其實都係早十五分鐘起身,乜真係好大問題咩?   只要你能放眼荃灣大埔九龍灣,你個budget仲有不少選擇,好似九龍灣得寶、大埔翠屏、荃灣既荃灣中心,都係不少後生仔上車之選。諗樣亦係前文把屋苑介紹過。遇著你budget只能買自住樓上車,比一成首期去買樓及後偷雞放租又見危險,因為人地銀包厚比銀行捉到都係補差價轉按了事,而你地小朋友都未出世可見未來幾年都係財來財去居多。加上你首次置業,實不宜未做業主先做包租公,所以你主要都係諗買唔買樓自住,唔駛咁心急放租。   因為唔知你住邊,所以都係大包圍比大屋苑你諗。本住上兩後所予原則,對你既ABCDE有以下回應:   A + C 選偏遠地區私人屋苑 , 女友較不屬意此選擇 , 因一直住開九龍市區 , 習慣了返工放工只需15分鐘 ,並考慮到將來有小朋友後不方便老人家幫手湊。買市區地鐵沿線單棟樓 ,好處係方便 , 第時放租亦較易 ,但一般都不太實用 ,銀行亦可能估價不足 ,而且筆直可買的都是非常細的單位   答: 其實你自己都考慮詳細,自己講左做「九龍人」定「新界人」之好壞處。If I were you,我會住係「九龍邊緣,新界之中」既地方。咁即係邊?? 荃灣馬鞍山。 B  買市區的二手居屋 , 較實用 , 位置亦較方便(其實女友都仲係覺得返工遠左,因好多居屋都要駁多一程車) ,但一般樓齡都很舊 , 怕居屋的質量在再過一段時間後問題會慢慢浮現 ,而且如果第時想換樓亦較難出售 答: 市區既二手區屋都幾貴,好似唔係三百萬樓下可買到。除非係黃大仙有幾個勉強OK。請按此睇前文居屋上車盤巡禮(一) http://www.homebloggerhk.com/?p=5558   D 繼續租樓住 , 等抽白表免補地價居屋資格, 不過唔知等到幾時 , 但抽到的話可節省約100萬地價 , 足夠抵消很多年的租金支出 呢個絕對OK,相信你都入左白表申請免補地價買二手居屋,即係那個戰狼5000 scheme呀! 你地兩人資產80萬,剛好少於上限81萬呢! 只能講祝你好運,同埋係等佢出之前,樓咪再升。不過諗樣確信大部份資深投資者已離了買賣住宅市場,應升幅有限。 E 7成按買入新界200萬以下單位偷雞放租 , 自已繼續租市區樓住 , 主要用黎抵消租金的支出 呢個建議諗樣係不少文章都提過。不為都係先「試下」買一間自用先啦。

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換左樓,舊樓租出定賣走好?

Hi 諗sir你好, 我月入3萬,   供緊+住緊一層~200萬九龍灣樓 (月供~5000, 按7成, 2011年頭買, 現時升左~40萬),   最近同男友聯名按7成買左一層400萬樓, 打算之後搬去住, 諗sir你覺得之前果層200萬樓過左ssd之後應該放租定賣好?   如果租好d, 係唔係要還返幾十萬俾銀行等個貸款額低過五成先得? thx~   answer: 係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。   係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。   當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。   故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。

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