Search Results: 雙倍印花稅

[股領袖]重複犯錯

筆者曾經在另外的媒體撰文,指出有些富豪買殼的原因,是將上市地位當成物業來炒,當時提及鄧成波向易通訊集團(8031)便屬於這一類,尤其鄧成波一向以投資物業為名,更突顯出其「買殼如買樓」的用意。 – 回顧多年前香港的物業市場,一樣升至偏離合理水平的區間,市民每月供款負擔與收入根本不成正比。所謂「衣食住行」,居住問題排行第三,亦是最徹底關係到民生、政治的議題,於是當時便有官員推出不同措施,包括買家印花稅、雙倍印花稅等「辣招」,以此來杜絕炒家及外地買家,希望能壓抑樓價持續上升的趨勢。誰知物業市場因為少了一班參與者,反而冰封了物業市場,一下子減少了樓宇供應。中四經濟科告訴我們,當需求不變而供應下跌時,價格就會上升,於是樓價非但沒有因辣招而調整,反而被這些政策硬挾了上去。 – 同樣原理亦適用於股票市場,近期最令市場矚目的新聞,理所當然是那些全配售上市的創業板股票。在它們上市初期,股價出現異常波動,於執筆當日,便有一隻亞勢備份(8290)急瀉超過九成以上。針對全配售股票的炒風,監管機構紛紛發言,指會嚴密監察市場運作,同時會慎重處理上市申請。與此同時,亦有傳媒指出監管機構擬收緊上市規則,藉此來提高於創業板上市的門檻。 雖然至今只聞樓梯響,還未有具體執行,但筆者卻認為這個做法不能治標,更遑論治本。收緊上市準則的用意,明顯是要遏止最近頻繁的啤殼活動,隨著上市門檻的收緊,亦即啤殼上市的難度、成本等有所提高,無疑減少了市場上殼股的供應。萬一這政策落實執行,根據經濟學最基本的供求定理,殼價必定再次破頂。 – 除了殼股供應下降,如今打算賣殼的上市公司老闆一定比以往更加惜售,待善價而沽之。當中最大的受益者,莫過於殼股的準賣家,這點是顯而易見的。因此,這絕對不能解決啤殼成風的問題,掉過頭卻有可能因成本增加,導致內幕人士需要把股價炒得更高來回本,股價更見驚濤駭浪。 – 結果,這些官員再次犯上同一個錯誤。既然錯判問題的成因,自然無法制訂適當的措施來對症下藥,反而把問題更加扭曲,更加一團糟。無他,從政者為堵住悠悠眾口,只要胡亂拋出一堆不切實際的政策,營造「做咗野」的假象,對他們而言已是盡了本份,責任已完。面對這些「官到無求膽自大」的人,一句「我哋都無能為力」已足以向公眾交代一切。 (利益申報:於執筆時,筆者並沒持有上述股票,以上純屬個人意見,並不構成投資建議或勸誘。) 文:股領袖

加按後產出月入篇#978

諗Sir,我是收息101(batch 25) 及在兩星期之前上完103的學生(坐在你枱前幫手釘notes那位),因為加按啲錢已經到手(每月要開始比息),所以比較urgent,因為年紀不輕了,好驚會做錯決定, 無得翻生, 希望你能抽空指點怎樣分配,不勝感激!   本人39歲,月入 $41,000 (另加傭金 $13,000– $29,000) 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有2小孩 (幼稚園和小學)   兩人資產: 問1)     本人名下港島自住物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.9M, 市價$7.53M,已在原銀行加按套出$2.26M,月供$8,530, 2.15%, 30年期 (加按資金的利息是$41xx利息),加按後total月供 $17,900   想問加按後我(未計丈夫), 共借了$4.16M,是否淨餘借貸力 $41,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $5.31 還是$53,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $6.86M?   之前你的建議 — 在收息101下課後見面時亦提及攪套房是長遠部署、而債基收息雖靈活但只是中期的,因債基息口不會隨通賬上升。就當丈夫下年入手一間舊樓間套房後、之後再買樓做套房就算要比雙倍印花稅都應照做。見間套房所入手樓宇只在250-400萬區間,印花稅為60000-100000之間,基本上收半年租都係返哂度。— 現在會向這个方向邁進。   要等到下年10月賣了丈夫屯門樓会返多1.2M,及才會入手舊樓間套房,現在連同按出的2.26MIL共有cash $2.61M   問2)     決定將$1M 放在mortgage link – mortgage link account. 淨餘 1.61M, 怎樣分配? 在堂上介紹了3隻債基,應分散投放,還是只放HY Bond Fund? 或有什麼建議?    問3)     見double保險計劃近兩年也派小咗息,會否對double效果有影響? 另前幾天看見case#971,你提議將900K分3注,每隔1.66年買一份30萬的,由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%?為何能double 20%呢?   ANSWER: 讀者計借貸力的方程無問題,不過一般人的借貸力會比計出的數目小,因所持有的信用卡同貸款會不同程度咁影響最終數目。佢可以自己預鬆些少、至於想精確知道不同借款對借貸力之扣減、及怎為借貸力加添可參考001課程。另讀者已報的003,較傾向教授樓房投資人需知的租約點簽、劏房及一拆二再按爆呢D進階之事項。相比買樓001是基本的授予買樓應作步驟、筍盤何處尋及點計好借貸力作出哂預算先去買樓、唔好簽臨約「上左馬」先發覺借唔到之餘又要比未諗過既稅。   另,重申收息技巧只屬中期的。因債基或直債或乜乜乜保險,都只能隨時間提供同一銀碼的收入,相反人既洗費隨年紀大而上升。樓房值錢之處,係租金收入同通賬齊升跌。至於2.66MIL資金有1.0MIL放係MORTGAGE LINK戶口減少利息支出及備用。淨低1.66MIL,建議由最低風險的TTL BOND FUND開始,用港幣做穩打穩紮行埋債基方案收息7-9%。由於TTL BOND FUND風險較低,建議一投便可一百萬,在隨之而後的數個月觀察派息是否達標,即在月$5800-7500之間。到下年第二季開始才將原本在TTL的轉去同公司的HY Bond Fund,點解咁做已在堂上說明,其實不外乎都係慳洗費及免被銷售人員耍一輪,另外當然轉後息口高了,至10-13%,即月收息$8333-10800,應符合讀者要求數目。至於點決定債基要減磅及出現咩信號要連債券都要「走鬼」,這已在收息103已授。   至於DOUBLE保險所派的息口是與外間息率掛勾的(你可以用LIBOR或HIBOR,在此分別不大),因此這幾年派息在低點,少不免。當上已計過用5年存放期而言,若派息由今天至2020年都唔加,5年共回報只76%,無DOUBLE效果。如加1-2格(即美國可能累加0.25-0.5%),DOUBLE保險可以達到倍回報。當然,另一個方案是唔理幾多息,放夠8年,咁存40萬可以多成80萬走。即PROFIT=200% 由於是保險,無CALL LOAN風險。至於保險公司的倒閉風險係要承受、惟只要你清楚呢類業務、或是根本擁有一間保險公司,你會知道保險公司擁有太多生意上的有利條件,要佢執實在太難了。   有關「每隔1.66年買一份30萬」係咩?,只不過是明白DOUBLE保險過後再行的一個小方略、令成筆錢享12-20%回報而平均存放期由5減至3年。其實5年將錢DOUBLE,較認真用複利計年回報應為15%。不過有人將100%回報就咁除5,得出每年20%之說法,若以複利計算作審核便知唔妥。點都好,依筆者所見無論一年15%定係20%,已令不少人滿意。

[梁隼]睇新樓:自住恐怕唔夠住的利奧坊曉岸

  政府一話要增加供應,除了增加地皮供應之外,發展商都好配合,就係將個單位有咁細間到咁細,既可減低入場費,又可以增加單位數目。又唔好以為市區先有劏房單位買,連元朗、洪水橋這些低密度住宅區都有,想買間大一點的,唯有買舊樓。   買這些新樓的人,有部份係父母買俾仔女的,美其名係幫仔女獨立,說穿了就係錢多無掟駛,又唔想俾雙倍印花稅,唯有用埋仔女個名去避稅。咁樣做其實都幫左政府一個大忙,就係間接降低剛性需求,因為未有本事買的都胡裡胡塗買了。   講番新樓介紹,恆地係大角咀收埋收埋唔少舊樓,終於都有個發展計劃走出來,就係發展一個前後四期發展,有商場有寫字樓有住宅的邁奧坊,第一期位於利得街的利奧坊曉岸最近就上載了樓書。   呢個盤有一棟大廈,卻分開為兩座,一共提供448個單位,兩座樓是相連又呈長形開則,一看看平面圖就有點似層相識,有人說像M巾,有人說是腰封,總之你覺得似乜就似乜。         開放式單位每層共有6個,面積為E室203呎、F室198呎及L室193呎,E室向北,景觀較開揚,F室向南,與奧城西岸面璧,L室面積最細不過位於單邊,隔離舊樓未重建前景觀都開揚,呢間房自住價值絕對係零,除了面積細之外,牆身貼近隔離K單位的企缸,隔離屋晚晚夜返沖涼就多得佢唔少。   一房單位有14個,面積為248-264呎,全部都是開放式廚房,間格也大致一樣。   兩房單位有2個,為每座的A室,面積為390呎!沒有寫錯,是390呎,比同系的城中匯還要細,不過比港灣豪庭的兩房單位大。     頂樓是相連單位,以為是過千呎豪宅?對不起,4個單位實用面積485-601呎,全層八個單位中只有兩個是三房單位,這算不算是最細的特式單位呢?     物業鄰近奧運站,地段價值就肯定高,不過鄰近好多恆基地盤待發展,景觀變數頗高,只有向北面向大同新邨的較有保証。這個樓盤都係買來投資較佳,自住恐怕好快唔夠住。       作者網誌:http://www.ccomentary.com   以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。  

5年double 保險比直債更好嗎?#965

你好,諗sir, 本人已看畢你的著作,昨天並上完收息堂,本想課堂後留下請教意見,但人太多,我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答!萬分感激!   資產: cash $210萬 基金$12萬 內地定期CNY34萬(mid-2016到期) 2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)   收入: 本人$53.7k x 13M 丈夫$38k x 13M 每月可儲$28k 借貸力: 12mil, 已用23%借貸力   計劃: Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k Step2: 本人用公司staff loan 買樓,target 樓價<$700萬,最多可借$630,自付$120萬首期雜費,每月供款$27k, 已用借貸力83.3% Step3: $150萬直債,期望15%回報,每月利息$18.7k Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金,15年後變$640萬 Step5: 出租現居搬入新居,收租每月$13k   問題: Q1: 是否應現在高價買樓?怕如不現在買,日後加息令每月供款上升,可借金額將少於$630k;但現在買會在旺市用盡借貸力。 Q2: 想買港島樓,那區較好?北角,測魚涌,天后,海怡? Q3: 我的投資分佈如何?好像5年double

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勞碌半生仍得個桔嘅窮庸材#963

  諗Sir, 本人有幸在Facebook 看見你的Blog及後拜讀你嘅<樓換樓>同<收息論>, 突然為自己人到四十而感嘆!雖然倆公婆現有嘅比上不足比下有餘,但有感過去不善理財,實在浪費左太多機會!希望諗Sir抽D時間為我地呢班勞碌半生仍然得個桔嘅窮庸材指點一下迷津,不勝感激! 本人39歲,月入 $50,000 – $65,000。 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有1女(11歲) 及1子(4歲) 兩人資產: – 1)      本人名下港島東自住3房物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.91M, 市價$7.53M, 現申請在原銀行加按套出$2.26M,因原银行可保留原有之低息,而新套出之資金会係2.15%息,加按後total月供 $17,900 2)      丈夫名下(因同朋友合資, 將來買出後各佔50%)屯門物業2013年10月以$3.25M購入,現市價$4.5M,尚欠$2.17M,月供$8,500,當時七成上會,H+1.8,30年期, SSD至2016年10月。現低於市價租給朋友,但只能cover供款及管理費。會在SSD完後賣出,太概可套$1.2M 3)      現金350K放在屯門物業存款掛鈎按揭存定錢 (大概2%息) 4)      股票值800K (除時可賣) 5)      有份Aviva 基金單, 月供$1,500, 已夠10年隨時可賣, 值$220K – 家庭支出龐大,因要照顧雙方家庭,子女在私校讀書,每月只能儲$15,000-$20,000 本人對投資一概不通,債基、直債、保險也不知道是什麼,真正的庸材。未來意向買樓發展 (尤其想打造套房),要實行一生三宅之目標,因新套出之資金会在9月至10月左右成交(加按資金后每月$42xx利息),現不知應怎樣運用理資金。自住物業加按後,只淨餘丈夫的借貸能力,但有尚未有物業之家人可合資打造套房 (每人佔50%)。在物息到合息單位之前,有什麼低風險之收息方法? 等家中新工人到港後打算收讀諗sir 的課程,那个課程合適呢?買樓003? 心急的庸材 ANSWER: 勞碌半生仍得個桔,原因一當然係支出大,為了仔女的教育。另外係兩個人搵錢超過4個人洗(起碼兩夫婦兩仔女未計高堂),好應趁後生就招幾個租客同自己一齊儲錢,自然行得快,亦可提早係40歲為自己鎖定「勝果」。   好似本案夫婦,收入算高而儲蓄力低,是典型的窮中產。庸材依筆者<樓換樓>一書所述,應是收入低但仲可靠部署去用買樓去改變命運既人。可能不少讀者對「買樓能改變命運一事」有質疑,但本BLOG至少有一半個案的低收入讀者都係靠手上間樓改變自己命運、例如每月多幾萬銀收入、或提早做全職媽媽。有人問而家買樓是否仲合適? 若你手上兩間樓都未齊,仍應考慮買樓。樓價走勢預期雖未及之前樂觀、但不代表樓價會大跌提供入市良機。何況樓市大跌永遠配合失業率高企加上銀行收水、趁大跌市就當借到錢入市,心理壓力比揸股票蟹貨更難受。   丈夫間樓要放走是大方向、自己港島樓要按盡是另一大方向。丈夫同人夾份買樓未用盡槓桿,好應在45歲之年把握最後機會先舉債再讓時間令其貶值、而用套房收租比一般單位提高更高之回報率,正現金流產出率為10-15%。至於股票看法、在收息堂上已交待。另外Aviva保險不合現時理財目標,好應贖錢。  

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將$5000租金變作$44000月入 #961

諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 …….. 7如先生工作至2020年後可能有失業危機,但我應可工作至60歲,本人信貨額可買2個3M香港物業嗎? 8 60歲後,應仍有10年按揭未清,如搬回惠陽居住,希望共4個國內物業可支持生計,把三個香港物業全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英國10K現金流協助供樓,本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。 9我應先報讀那類投資課程可配合我需要?收息,ETF, 買樓,以提升2015年12月會加按後的理財技巧。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?是否危險?請不吝指教! 後悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。   讀者9個問題,有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知,所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後,家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。

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令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960

諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!   家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。   每月家庭開支, 本人 開支:父母4K,保險2.4K, 消費4K,   先生 開支:父母10K, 保險連基金5K, 消費15K 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款   資產 1.現金$220K 2國內5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 2

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人到四十做仔-好徬徨! #938

  諗sir, 您好:拜讀貴網頁已有一段時間,獲益良多。本人目前正處於一進退兩難的情況,還望賜教!   本人剛剛四十歲,與太太(之前未有置業紀錄)原本是做自由工作,年前才轉全職工作,各月入四萬元,正租住月租八千元的郊區村屋,生活非常愝意。我與母親聯名持有銅鑼灣區一個四十五年樓齡七百呎的單幢樓(家母)自住單位,估價大約六百五十萬,尚有十萬元便搞定按揭,大廈正展開外牆維修;除此之外尙有三十萬的港幣流動現金及十二萬藍籌股票,還有人壽意外危疾保險。   趁夫婦二人目前均有正職收入,方便上會供樓,我們倆本來打算着手籌備於郊區置業,目標是三百萬左右的村屋。一個月前因健康問題,家母想遷出銅鑼灣的舊宅,另找港島區平地樓,方便出入;她平時的生活網主要是集中銅鑼灣至東區一帶。經過一輪的睇樓及市場調查過後,我們早已放棄於原區換樓,並將目標鎖定東區四百幾呎的屋苑單位,例如北角的健威花園(有親戚照應)或西灣河的鯉景灣(家母非常心儀那邊的環境設施),以「樓換樓」的方法替家母另覓新居。   在樓價高企及雙倍印花稅的前提下,我們想出以下幾個方案:   1. 先將舊居加按(銀行已確定可套出三百萬),然後積極物色新居,同時再將舊居放售。不過這個方案有時間上的壓力(若半年內我未能將舊居脫手,便要支付雙倍印花稅;另銀行那邊做加按,若一年內全數還款,我們便要付3%的罰款) 2. 賣出舊居套現,然後替家母在港島東區租房子,靜待上車機會。 3. 如方案一比較可行,我們應該選擇較便宜的屋苑(即若成功賣出舊居套現後,便可將錢轉到新居,隨即回復自由身)還是入場費較高(需再做大約一百萬左右按揭)的鯉景灣屋苑? 4. 如何為夫婦二人將來的物業舖路?   不勝感激,謝謝!   徬徨的兒子上   ANSWER: 人到四十有感徬徨,皆因對樓宇買賣之事從未理會。希望讀者母親手上既樓係讀者孝順買比佢既。讀者可能因幫手供樓而導致今時手上現金不足,只50萬。一切方案都要等間樓可按到錢出黎先有得諗。而有感讀者平時少作理財,現時手上一旦多左300-500萬運用,此種情況最令筆者擔心。   若閣下是年紀輕,就算將成副身家攞去炒窩輪都無問題,只要唔借錢咪搞到破產就得啦,畢竟年輕人輸極有限。最要留意是人到中年感自己薄有資產才去學投資,要知投資一事要時間實踐及領會、萬一未了解就下注一輸可能係百幾個,呢個教訓實在昂貴。至於讀者第一方案,什麼將舊居按完又再賣,這個怪念頭其實只要行「一拆二」即可將稅務及加按問題完美解決、懂得更可減省當中10-20萬洗費支出。   若筆者係讀者,會選擇兩個進取想法: 1. 放售家母居所。因筆者對香港十八區那區跑贏同輸曾花點時間作研究,好似荃灣中心咁、比起北角港運城可在兩年跑贏超20%(source:中原數據)。另外樓齡去到某一時間會令價值「跌入斷層」、而按讀者資料其實呢一間樓都頗有賣點。放售樓宇後將套出650做收息,那可行保本既直債去「屈機」而唔用債基,當唔去咁盡收10%一年,即能增加月入54000,已等於讀者加埋太太既月入之大半。所利用直債可考慮下方:   大新銀行/103.142/5.5%/2022 而做法及可能之風險考慮點不在此述   2. AirBnB 今日睇報紙見到有人將長洲村屋改做「酒店」。有冇攞牌就唔知,不過市場係有需求就是必然的。當然唔係就咁上網開個ACCOUNT就可將屋當酒店用、達成20-25%租務回報。當中點樣打理好「酒店」又唔煩親自己,實在有一家技巧。而今日報紙上面報導那係長洲人仕、佢之前直情係某大酒店工作的。所以看別人做落好似好容易、其實執行上有不少技巧去領會。   先返回地球,講返讀者一拆二後再點行。由於按爆了八成,其實手上都揸410萬。自己借貸力在當中用了410 / (40000+40000)/100*2.59*50% = 410/ 1036 = 39%。應用呢筆錢收息再幫母親係港島租樓。因租樓萬一母親唔習慣可再搬、另一原因是港島樓近6年都號輸九龍新界。410萬買直債收息太辛苦、可慢慢黎先用債基入手50萬、然後再逐步將持售調升至200萬、其餘可用FELIX-MORTGAGE先存在銀行抵銷利息支出。50萬收息約6000/月、而200萬債基收息25000冇問題。呢個數目、應可在跑馬地或天后細細地租間兩房了。

棄股票奔一生三宅與跑馬地目標#930

諗SIR你好, 有幸於今次收息班向諗SIR請教,獲益良多。 要向你說聲不好意思及謝謝,因為我太多問題要在課堂後打搞你,真的抱歉! 本人31歲,月入41,000。太太30歲,月入70,000 。兩人都未計BONUS, DOUBLE PAY   持有2個物業: 香港仔屋苑,2012年買入,360萬。及後於2014年加按並轉Mortgage-Link,現欠264萬,Mortgage-LinkL戶口有50萬。今年年尾過SSD,但因為加按左所以有3年罰息期。現為本人及母親聯名,自住。 海怡半島。2015年沽出自住細價樓並補錢換入海怡。買入價700萬,借貸420萬(60%),出租收17K,月供15.5K。 因為現正打算生小朋友,所以搬回太太娘家居住,方便日後照顧,亦不預期將來會分開住。   借貸力/欠債: 夫婦二人借貸力為 (41,000+70,000)/10,000 x 2.59 x 50% = 14.25M 已用借貸力為 4.2M + 2.64M = 6.84M (48%) 現金約有100萬,股票100萬 欠債:本人剛借私貸50萬。還款期<5年,每月還10,000。太太沒有欠債。   開支: 本人家用10,000。母親退休後會稍加。 太太家用約10,000。 供樓(海怡) 15,500,香港仔: 11,000,共26,000 兩人每月生活費:約15,000 保險(人壽+危疾) 約2,000 想法: (A)          於2015年尾賣出香港仔自住(約5.5M – 6M),資金回籠約3M,再用80%按買回北角(6M 樓下)。以騰出資金給母親退休之用。6M樓月供約16.5K。 (B)          因為家母將於2年內退休。想買多間樓,以用盡她的借貸力。家母並沒有閒錢及退休金,所以一定要有足夠的現金應付她退休生活所需。(1A) 想儘快買多2-3間樓,一生3宅,拿回屬於自己的時間及應付小朋友生活開支。 想於2018年搬往跑馬地。現價約為1200萬。我打算待南港島綫通車後沽出海怡作首期換入跑馬地。 會將股票慢慢出售,並入手直債/買多層樓作退休收息之用。因感股市風高浪急,年紀漸大,想有點長遠點的預算。   不知諗SIR對本人的PORTFOLIO 有何指導?謝謝

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樓奴生活: 買得起,未必供得起

  本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800。 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000)。 每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,長遠目標有三房子,短期可否在沙田火車站買第二物業自住?   答:(BY 脫苦海、梁隼) 讀者明言是買第二物業,即無意放棄現時北區的物業。既然讀者本人單名持有這個物業,那麼用太太名義去買,就可以免除雙倍印花稅,只要太太五年內未嘗置業,就符合申請二按的資格,鋪排都可算是深謀遠慮。 – 是不是有能力買到呢?現時沙田火車站銀碼最細的是好運中心的326呎單位(建築面積418呎),成交大約是380-400萬,若果銀碼低於400萬,讀者太太就可以做九成按揭,首期40萬左右,大約50多萬就夠首期連駛費,甚至連股票都唔駛賣! – 可是二按還有另外兩個條件:所有申請人須為固定受薪人士;及最高供款比率為45%。 按照400萬,按九成,供20年,息率2.5%計,月供要19,792元,要月薪43,982元。請留意申請二按,是沒有「擔保上會」這件事的,丈夫不可以擔保妻子收入不足之數。 若果是不做二按,現時金管局已經將所有住宅物業的按揭變為六成起跳,400萬物業要160萬首期,同樣按照供20年,息率2.5%,以月入25,000元計,供款與入息比率是50.87%,壓力測試是66.04%,均是不合格水平。 – 不過如能將供款期拉長到25年,供款與入息比率是43.07%,壓力測試是58.95%,均能過關。理論上,只要讀者160萬首期,另外夠錢做駛費,是可以在不賣現有物業之下,以太太的名義獨自買入400萬的好運中心單位。即使年齡40,部份銀行會接受年齡共65年的按揭申請。 – 驟聽之下原來答案就是那樣簡單,只不過讀者現時只有130萬流動資產,尚欠30-40萬。就當讀者能夠辦到,但太太計劃9月不工作,失去了25,000元收入,不用交市區樓的租金14,000元,供第二層樓10,766.81,即時出現每月21,766.81元的現金流缺口。 解決的方法聽起來又好簡單:就是讀者的太太放棄全職照顧小朋友的計劃,繼續工作去賺取25,000元,即時就解決了現金流缺口。不過,一家四口(連工人就五口)就要擠在僅326呎的單位,成件事就真係變了「樓奴」! – 家庭生活,不應該只剩下錢和樓,太太希望照顧小朋友的願望亦應該得到照顧,若要兩全其美,筆者建議讀者可以考慮賣出現時的北區物業,然後以太太的名義去買一間像樣的沙田火車站單位,面積足夠家庭所需。 雖然會損失每月9,700元的租金收入,但坦白講北區樓價的前景已因自由行風光不再而蒙上陰影,反而沙田火車站一帶較為本土及高消費產業的經濟模式,長期跑贏北區是意料之內。讀者也不用賣掉流動資產,甚至會多一筆現金可供其他投資或保障生活之用。 – 同時留意,讀者在賣出物業之後五年,又會再符合二按的入場資格,到時又可以個人名義,再買第二物業,而現金水平亦相應會比現時壯大呢! http://www.notcomment.com

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