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老公無收入證明怎為小康家換樓?#924

諗sir 你好   本人已入購買你三本大作及上完買樓001 002 及收息101課程, 有些買樓按揭問題一問。 本人38, 太太36 ，有小朋友有住屋需要，已有一物業並已加按吐出100萬，有住屋需要及為避免付雙倍印花稅並能用8成按揭上車(最好9成)，打算用太太個人名義(太太未持有過物業) 購買400至450之二手已補地價居屋。由於生意人幾面收入來源而早年無記錄清楚、已經用有限公司名義出糧兩個月(支票,有影印及銀行記錄及會供MPF)，第三個月起以自動轉帳出糧，但昨天到會場購買你的最新大作雙租族及面談後發現小弟學藝未精以致實際操作之問題，我本打算用新的出糧+太太現有工資(合共4萬)兩份人工作借貸上會(但未能趕及提供稅單),但被你提點後發現問題在。現希望得到你賜教修正。   1. 更改新的自動轉帳出糧銀碼至每月4萬，會供MPF，只用一份人工作借貸上會 2. 等待記錄至6個月才申請預先按揭批核 3. 等待至有稅單時才申請預先按揭批核，並試用9成借貸上會以增加現金有防守性作後備供款之用，缺點是成本增加因出糧時間長MPF供款+個人入息稅。 4. 還是以現時市況做雙租族把物業出租及另租屋靜待樓市變化?   想問如修正( 1.) 以三個月出糧記錄作預先批核是否可取? 還是要靜待6個月才執行( 2.) 甚或要 靜待執行( 3.)? 甚或有什麼更好建議? 祝新書熱賣，課堂爆滿, 愚生上 – answer: 謝謝讀者儲齊4張上堂貼紙，所謂無付出唔會有得著，筆者若免費提供有用理財資訊違反常理，只會令世界亂上添亂。讀者在修讀課程後，起碼買樓申請貸款時的警戒性提高了，知道辭工未返夠三個月、基本上在借貸上「停賽」，如要做按揭保險做二按、更是六個月停賽。另外八/九成上會應最起碼留幾多時間比銀行做按揭批核亦是關鍵。不少人是人工夠的，但未留足時間比自己齊集收入證據及予貸款時間批出。如是樓換樓者，更要做好時間控制。在貸款置換、及稅項減免上都有學問。不少人成世只買1-2次樓，在此方面不熟悉乃情有可原。但一出錯成個首期即被「沒收」。計及買樓咁少做既事而後果可以咁嚴重，實在要做足事前部署。   在面談時將用公司名義(由3-4月)出糧兩個月之問題修正了，而在2月出糧作證明一事亦有文件提供可以「小心補回」。不過MPF之成員起始日與供款記錄不符會引黎不良效果。加上有限公司之董事為何及妥善安排都係極少人考究之學問。所以想借貸力由沒變有、當真要一步步黎。如今已授兩皇牌、一是收集了一定資料後作預先批核、二是太太作擔保，筆者認為讀者用已持資料已可一試。當然，請找個經驗夠的，而銀行亦不會無啦啦花氣力同唔識既人做預先批核，亦有權將一收到既申請即時reject。雖銀行是服務性機構，但留意買樓借錢唔同你去日本旅遊，錢係銀行手上。這亦解釋了為何早廿年銀行以借貸業務為主既時間，不少人要著件靚衫先好行入銀行。 購買已補地價居屋一向不建議，既要比地價又何需買居屋? 加上450萬而家係香港用市價買唔到三房，倒不如做「雙租族」將1. 原居租出 2.套出的錢收息 3.將收回的租及收息的錢用作租大屋 作此有幾大好處 一. 避免在旺市時持有2個或更多物業、令借貸力過份運用不能承受跌市 二. 省回買樓的印花稅。買4百萬樓都要約10萬了 三. 利用中上等級的住宅一向低租務回報、而管理費由業主支付的好處。從而大幅改善居住環境。令生活質素與物業的購買能力「脫勾」 當然收息都有高下，早年香港人最興就係將錢兌做「人仔」收息、那下場無謂再落井下石。唔了解照跟、就好似你玩廿一點唔睇牌照跟。唔一定「死梗」、而是看你投入的注碼是否超出承受範圍。所以理財第一問題是做好資產配置、第二才是考慮買邊d。過往一個月利用的投資工具都見價值下跌，整月跌幅由0.53%-1.54%不等。在收息債基多用美元結算、而計埋人民幣合共貶值5%加上亞洲貨幣跟隨下跌之情況下，此等價損可以接受。每月產出年10-15%之息口，就當價跌10%利息都cover得番、而當時好應是大好入市時機。

而家係好機會買入債基收12%息嗎?#910

今日用Q&A形式撰文   第二間樓時是否須繳付雙倍印花稅？ 1. 如果第一間樓轉左5成非自住用途，買第二間住宅樓時是否還須繳付雙倍印花稅？ ANS: 雙倍(從價)印花稅指再購入住宅時如買家已有住宅需繳付雙倍印花稅。就當持有樓宇是出租、但如是住宅用途，則雖繳付雙倍印花稅。   另外筆者有時同朋友傾計留意到將額外印花稅同雙倍印花稅撈亂。額外印花稅指取得業權後3年內轉售、需按交易銀碼配合不同持有時限之稅率繳付5-30%不等的稅項。額外印花稅由買家及賣方協商決定付方是誰、或每人一半。而雙倍(從價)印花稅一般是買定負責。當然讀者不能依據此文作法律意見、更詳細解說可請教律師。   低息P-loan買債基收息 2. 請問諗Sir可否指點小弟邊到可以借到低息P-loan買債基收息？小弟問過最低都3.11厘息，有諗過將錢借出再放入15%年息債基做到無本生利策略 ANS: 筆者太耐無借過p-loan、上次係永亨信用財務借約2%。前兩日見報紙賣廣告息率2.xx%。當然留意p-loan借下後就當早還都要先繳近全期利息、有時用循環貸款或一些credit card easy cash更為化算。借錢確實是門小學問，搞清到各種貸款類別係有一萬幾千既著數。另外借5萬蚊太少係無可能只收2-3%息的、在此先講明。   「5年double保險」計劃 3. 諗Sir, 問過好多agent先找到你提及過的計劃，得到此列表(見下圖)，借85萬年息約17K一年，再加佣金3.5%手續費每年480等，如以保費100萬實質投入15萬，放5年計算，七除八扣5年後只得到一萬餘元遠遠未有115%回報，請問我是在哪裡計算出錯？ ANS: 首先不知道你附上的表之數字根據如何，因為堂上提及之計劃係放5年、而按你圖示這個是放6年之後先唔再有贖回費。由此可見，此計劃是6，告堂上說的有分別。   我們不妨用6年照計，見上表回籠$1290458(5%派息假設)，見此數字已包含3.5%的洗費及贖回費，將1290458-17000*6= 188,458利潤(已包收費)，回報為188,458/150,000 = 125%在6年、年均為約20%。風險主要在於保險公司會否倒閉。   順帶一提、亦有朋友問5年double會受什麼影響? 主要受加減息影響。因保險公司都將客投入的錢要買債券、令保險派息跟隨美國息口作升跌。若市場減低、保險方案有機達不到5年double回報的效果。   至於提及的「5年double保險」計劃不會容易由經紀找到，因回報高而酬金低。與一向大家免費係starbuck聽到既高酬金而低效益保險是有分別的。筆者亦在收息堂上提及咩保險應買咩保險根本唔使買，希望同大家每月慳些少支出。 而家係好機會買入債基嗎? 4.眼見美國高息債基跌咗唔少，覺得而家係好機會買入，但又擔心油價係伊朗重新供應後再大跌，到時美國油商（特別係頁岩油果班）嘅高息債爆煲違約，可能一年收12%息都補唔返！   Ans: 首先，我們提及的債基不是同美國尤關的。既然債基沒存放年期而息高、所以可因應市況而投入不同類型之債基。另外，由於債基用大基數去有效分散公司倒閉風險、所以美國油商會否因伊朗石油供應上升而引致違約實不用過慮。   要再了解石油價格同美國油公司之關係，可追溯二次大戰結束後，美國成功與沙地王室結盟，沙地承諾將石油用美元計價而美國對王室提供保護。自此美國成功左右油價、另外將美元快速咁提介到全球國家，為美國霸主地位打下良好根基。伊斯蘭國家想成功翻盤、唔係咁易。可參考舊書<經濟殺手的告白>了解更多。此書較有趣味，就當閒時閱讀亦很合適。   另見其一債基在6月初至7月6日(大跌後)的一個月表現，只跌0.81%，對比上低波幅。

租樓定買樓(2015篇)

諗sir,   已讀過買樓及收息課，但未決定點去運用手上有限的資金。煩請指點迷津。 本人35歲，為專業人士，月入十二萬，每年按公務員加薪，來年有機會升職加薪。先生人工只有兩萬，我們有一個兩歲的女兒。 本人理財能力不濟，雖高薪但只有若 3-4 M資產，如下。 -現金放mortgage link account (~2%) : 100萬 -其他現金/ibond ~ 10萬 -月供基金，2016 三月 mature，預計有 60-70 萬 -RMB fixed deposit (~4%): 今年十月到期: 若港幣60萬 -股票（盈富，領匯）: 50萬 -schroeder asian asset income fund (AUD): 40000 (AUD) (22萬HKD) (每月有息收若澳幣220-230) -屯門兩房單位 (本人單名) 2014 以300 萬買入,現估值400萬. 按九成 (Hibor, ~2%). 出租$9000 (月供~10000 管理費750 差餉 200/month (approx) –> negative

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曹操與買樓#888

  我們不時會聽到，官員提及「換樓階梯」，其所指的乃是由公屋換樓至半山呢條「階梯」。   50年代，大批難民湧入香港——當中不限於由中國內地偷渡來港之移民，越南內戰，不少人投身怒海坐船來港，一批又一批難民令房屋需求大增，用磚頭起唔切，唯有依山搭木屋。當年無煤氣，只能用火水爐，出事只係遲早的事。最後災星照向石硤尾，大火摧毀了無數家庭，惟在危機當中往往可找到另一生機——港英政府自事件後推行公屋政策，無數家庭因而受惠。   其後，為「與民同富」，港英政府再推出居者有其屋計劃，令原先願意放棄公屋之人士升呢做業主，令他們有首個資產在手再加上自己努力，買私樓、換大屋變得可以預見。   中國歷史與英人治港有相似地方。回望漢朝呂雉(呂后)又或稍後登場既曹操，在他們所治之地均能達到國富民強，共通點是領袖將土地合理地分配與百姓，令民眾能共享產業興盛後所帶來的財富。曹操比劉備及孫權、最大分別是曹操行「屯田制」、保護流民及給予地皮耕作。至於麾下猛將夏侯惇，<<三國演義>>大談其勇戰蜀將的故事。可是按史實記載、夏侯惇最大的政績都係攪水利、屯田類工作包括開墾太壽渠和淮陽渠。故事內描述得宅心仁厚的劉備、在史實是個不斷找人投靠(分別有孔融、曹操、劉表)、忠誠度或比呂布更低的一個人物。   幾十年前香港政府在土地分配上較平均，有樓在手自可享有蓬勃經濟帶出的財富效應。不幸時至今日，當今從政者對土地不斷從平民手上兼併到富豪望族一事未能阻止。 Donald曾上場，加劇政策扭曲。停起居屋、私人發展商更可操縱單位供應。此策雖獲短期掌聲，而樓價亦在幾年間恢復上升，可是換樓階梯亦因而斷裂，公屋轉居屋一法不能復施令很多人「未能配地」，很多人因而未能共享沙士之後由自由行帶來的經濟成果。錢加劇流動向富豪一邊、再加劇富豪從平民手上兼併土地、樓價再升平民更窮、惡性地循環。地產商亦有持無恐咁「抽」到盡賣樓。   那我們從漢朝之衰亡及曹魏被取替後之晉朝看一看帝國覆亡之徵兆。就是土地全歸官員或富豪所有、大量百姓失去地皮而轉成流民。為何: 「土地均配>富豪兼併土地>人民失去居所成為流民>集結起義推翻皇朝」不斷在歷史循環? 說到底就是打從漢朝皇帝依仗郡縣制及聘請官員去打理國家、為官者難免會倚仗皇帝賦予權力去侵占平民財產。   當然在現今香港、起義或亂世實未殺到埋身。筆者借用歷史只想理順一下大家今日在港所見。各位應已感覺到土地兼併已惡化到令人窒息的程度，隨之而來是產業續向地產傾斜、民間減少作創新而富人只將資金盲投地產。無創新即社會創造財富的能力下降、政府稅收減少、從而要多印銀紙去彌補日益龐大的公共開支，造成惡性通賬實為必然。   香港政府過去幾年出招調控樓市、門面說是打壓炒風、幫忙年輕人置業。實質在梁班子上場之後、最受打擊反而是有錢人。買家印花稅BSD令公司名義買樓近絕跡、通常行此法的都是有錢人或財團收購。雙倍印花稅DSD令地主兼併他人土地的成本加倍，減慢土地各富人兼併的速度。一日未撤招、地產仍然呆滯。就算已經上車既小業主，在樓價再升之下要換樓至三房都要成千萬。未來是通賬嚴重、居住成本超重的社會。筆者早時提出大家要晉身成雙租族、邊住大屋邊投資應對社會上各個障礙。  

賣樓定加按搬入三房?#878

  諗sir, 你好! 本人30歳, 新婚, 二人月入各3.5萬. 三年前聯名購入當時330萬, 現值大概500萬, 2房不足500呎單位, 按9成, 分期30年. 手上股票加現金80萬, 每月除供樓12K外, 可儲23K. 身為80後能上車已覺幸運. 預計未來1-2年居住空間需求大, 介時需另覓大概600呎單位自住. 為達目標, 求教下一步買/換樓計劃. 現在應該趁單位有價有市賣出套現, 還是拆名加按現樓套現作投資用途? 還是彈藥未足, 一動不如一靜, 主力投資賺外快+努力儲蓄, 靜待時機? 若諗sir贊成套現, 應否用於購買另一單位? 若買, 又應該買何等價位的單位呢? 感激賜教! answer: 解決讀者問應賣樓定加按既疑問， 應用借貸力算乘。切勿因主觀睇好一投資物而過份「下注」。當然唔少人從未搞清就投入注碼，尤其是買樓。或因股市連月上升而忘記借錢炒股需要幾時補margin。筆者作答方法是用數字將真相呈現出來、雖數字不代表一切，但總比憑藉他人口中的經驗作估計好。至於從經紀或賣方所得知的資訊，由於有利益關係，角度難免有偏頗。   讀者家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil，已借270萬(估計)，在假設讀者無其他重大欠債之下，借貸力只用了(2.7/9.06) = 30%。係借貸力未見用盡之下，讀者唔需要將現居轉正出租用途去獲得租約令借貸力提升、應著手將現居資金盡套去然後為第二宅及轉三房打算。那怎安排是最慳稅同聰明? 及可套有最多資金在手呢?   讀者就咁去將現居加按，500萬的樓房按規可套六成、即只能套500*60% – 270 = 30萬在手，攪咁大輪只獲30萬不值得做。若細心依照「一拆二」的安排，除讀者轉名樓房可轉單名、而假設是先生拆出而自己可借到八成上會之外，原居套有現金可增至100-150萬，放果極為不同、而雙倍印花稅都能規避，在拆名的稅項亦省回$22500。不少已購一房在手的夫婦務需留意，另外在30餘歲多150萬在手、日後的日子可過得十分不同。   150萬在手，最唔使諗既就係買條李生既直債，6%年息收到90000一年，基本上唔諗就7500蚊每月到手。李生只要唔走佬息係會派本亦會還的，但直債在未到到期日下所附有之風險，加上買一手既債券是否如所示要50000美金，需要將買賣收息流程細緻公開才令人更有預算。不少人到各機構詢問都不得其解，係因為低傭金既投資方法不會同客說明，根構現時香港一般取得理財意見都不需付費既情況之下，客人都需在購入投資產品時為之前所獲的服務買單。   那若客人不購買又如何? 好既會叫番個客做定期，銷售人員等下一次機會。差既情況會比兩個number等客人買入先輸下佢d錢，令佢否定之前所用緊既投資方法。 當然讀者後生，將手50萬投入債基收息每月可得$15000至17500。係香港呢筆錢已夠佢係不少地方租到三房，而原本自住樓應可租出15000餘元，扣除要供近14000的按揭，舊居可算是自給自足，而讀者在不付額外資金的情況下換左三房改變環境。      

你手上既錢可以帶比你幾多安穩?#877

諗Sir, 你好，偶然之下看了你的Blog,覺得好實用和好吸引，所以買了「樓換樓」和「收息論」增加對投資嘅知識，也籍來此信賜教。 我是位家庭主婦45歲有一位3歲小朋友，丈夫45歲是一間公司做採購Director，月入八萬元，現有一間自住物業（九龍區），無按揭。 最近發現我倆夫妻愚蠢了，錯失了投資機會，現在45歲希望趕回可在退休前擁有3-4間物業，現請諗Sir賜教。 （1）現擁有一間現值約500+萬聯名物業。 （2）港幣現金90萬 （3）人民幣定期40萬 （4）人民幣10年期保險20萬 （5）2份投資保險 （6）每月平均儲蓄約2-5萬 （7）每月平均必要支出約2-3萬 （8）無股票 我倆很想購入另一物業，但因新買賣樓宇措施實行，如購入第二間樓宇，要付雙倍印花稅。 （一）所以想請教諗Sir,我們可否將現物業贈送另一方，可否避免繳交雙倍印花稅？ （二）我們應先按揭手上物業，增加現金流去購買一層細單位新樓宇約400-500萬（位於紅磡或馬頭圍道，或購買一間約800萬新樓宇，管理費較貴以作收租用途。 （三）或購買一間二手樓約500-600萬，管理費較平宜，每月收租約14000-16000。 因我倆現45歲，可按揭只可20年，所以我倆應該怎部署？ 謝謝賜教 小婦人上    ANSWER: 典型的香港真中產個案、家庭月入在80000、努力工作及辛勤咁供滿間樓。當年紀到達要考慮退休既情況，才發現情況未必有早年想像那麼樂觀。又或者、住公屋既朋友對生活滿意程度仲比自己高。筆者無意將私樓同公屋住戶造成對立，公屋住戶不選擇工作而對物質生活同時不追求、那便沒有問題。真中產要將自己後生努力的成果保持更而帶埋落棺材，要將每月得到既銀紙盡快轉做資產、為自己產出被動收入。   見讀者年過40，全部投資除人民幣定期可能為自己產出每月約1000既利潤之外、其餘都不能「現兜兜」每月收錢的。這亦體現了只懂叫努力儲錢既口號去理財係無用。除非你既錢除樓之外達3000萬港幣、咁可以「脫離地心吸力」，否則只得百餘萬既你好應將手上資金同佢比你幾多被動月入呢兩件事連埋、否則你根本唔知你手上既錢可以帶比你幾多安穩。「安穩」是感性詞、原本難以量化。但弊左大家人工係可量化及好有限、欲將手上人工變造「安穩」生活。當中將「人工」變做「安穩」既轉化劑係被動收入產出效率。買樓收租的效率由1.6%至10%不等、買股票收息可以係零、高都一般係6%。而債基為12-15%、而保險竟然達22%!? 當中如何提高效率、令我們更快去注人「人工」去獲得「安穩」是我們要關心的。   同意讀者要運用聯名物業去行「一拆二」，可是轉贈是個差的點子。若安排得好，稅項可減少、而雙倍印花稅都唔使比、更可將500萬入面的400-450萬套出黎。至於買紅磡或馬頭圍道的新盤去收租、筆者從不建議。根本買新樓就唔應該用黎收租、而選取區份上的數據亦不見有利紅磡或馬頭圍。當然讀者有諗過二手樓、當中之準則在昨晚已和同學分享過，同時會針對家庭主婦及自僱人仕點增強借貸力。謝謝過往咁多同學既回饋意見、現在課程已很能針對一般入手者最需要知及改善既事務去分享。   投資保險及人民幣保險都未見係好建議，總括而言大家在市面上見到既保險都係傭金高而效益低的、因而大家可在餐廳免費聽人講咁收集資作決定訊，契約一簽就係十年。有投資成份的就保證公司每年可收取你的管理費、而客戶的回報就從無保證。讀者既定期及按出黎既錢點有效變正現金流、確實一篇講唔哂、今日到此為止。

打工越打越窮、成就一生三宅的必要性#865

諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程, 但不知道應該報那個課程會適合我的情況? 自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省, 但由於對投資一曉不通, 所以只能做到有紀律地儲蓄. 亦努力持續進修希望提升收入. 本人情況如下, 望指教!   本人26歲 月入22K, 先生28歲 月入21K 公務員十年後頂薪35K.   今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift) 做7成按, 現估價升至400萬 現金: 40萬 基金: 20萬   問題及方案如下: 1) 以partial 形式盡快還清現在mortgage, 大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬, 再儲錢買2間 (這做法應該不合現時低息環境, 但感覺非常安心,沒有風險??) 2) 按現時mortgage plan還款, 用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租 3) 等過了SSD,將現持有物業賣出, 一開二買2個3-400萬單位, 一個收租一個自住, 到上宿舍後再將自住既放租   希望有幸得到你指點一下, 如果按現時情況, 我有可能做到一生三宅嗎? answer:   建議讀者睇blog文章之後再買<樓換樓>細閱一下，書中解釋了點解我地要爭銀行錢唔還、更應盡借。不過就算唔睇書都有一點可肯定，就係而家打工、只會越打越窮。當然事先聲明、打工是通向「唔使撈」的必經之路、筆者唔係叫大家遲職返屋企、大家更應該將老闆交比你既事務做好、令自己行得更快致使更快完成此人生遊戲的上半部。   筆者愚見、打工的好處如下: 1. 令自己緊貼社會、用老闆既時間同同事吹下水 2. 學習人生百態、令自己言而有物 3. 分析、歸納、銷售、報表式既工作係打工上可學到。惟策略性之考慮、以致對人生的思考大老闆絕對唔會教你   那打工不好處是: 1. 老闆的一切手段是想為自己制造廉價勞力、而不是照顧你。那此事同打工仔要既「加人工」及「出成世糧」係不可並存   2. 工資在中上水平的管理層會遂漸減少、手提電話加寬頻令老闆更易管理、從而令工種只有最高的決策者及低薪的卒仔兩種。而家幾部手機裝埋whatsapp、就可係大陸開個call center、setup都唔使   3. 每月得到的工資由收到第一日已慢慢貶值、此情況為2000年前沒有的。羅馬帝國末年調低金幣含金量、至近年代國民黨用令幾百萬金圓圈先買到一石米、此為急速貶值。那大家是不是到此時才意識到手上既錢原是公仔紙?   4. 政府最樂於見到係人人安居樂業、但無話過要你人工高喎!? 由細到大既教育只係想你做一個準時返工、份糧餓你唔死、更要準時交稅既蟻民。老闆有份幫手創造就業、反而可利用不少途徑合法避稅   5. 被人培養用儲蓄既思維理財，雖節儉是美德、惟儲蓄不及資產膨漲的速度   讀返讀者、由於是公務員，所以現居結欠未跌至市價五成不宜偷雞租出。佢地借貸力尚可、而儲蓄都勉強ok，兩夫婦合共60萬。咁既牌面、而家最好咩樓都唔好攪、因實力唔夠。最緊要係呢兩年比心機將單位按揭結欠下降至市價五成、那即可合法簽約租出。假設租到$13000，那兩人借貸力即可令為(22000+21000+18000*70%)/10000*2.59*50% = 7.9mil，減去欠下的約2mil都有5.9mil借貸力再買下間樓、完成一生二宅、睇市有心得者更可快在35歲前完成三宅、一自住兩收租、日後生活就算無老闆都可照顧自己。若而家走去買樓、總借貸力5.6mil已用了近3mil，即只有5.6-3=2.6mil彈藥去借錢買樓那要再進一步不樂觀。   至於幾年後的「一拆二」、在轉手價格控制及雙倍印花稅點豁免下筆者都有心得。讀者只睇SSD看法是太近視宜了解多點好為自己打算。至於淨低既錢點打算? 筆者一向建議實行師兄所提的「DOUBLE保險方案」、若加息5年後回報更有機可超DOUBLE。但鑑於讀者年紀輕加上手上資金不多、都是用債基方案年收15%利息較上算。60萬可收每月$7500。當然箇中風險及注意、執行點都在收息課程說明。看來讀者在買樓上是要守唔好做、先為自己爭點收息。    

35歲碩士哥點可成家人不再屈兩房?#854

本人和丈夫均36歲，公屋出身，大學及碩士畢業後工作巳近12年。現月入分別為＄48000及＄45000，有一名兩歲半兒子。因要養育雙方父母、工人、兒子和一隻犬，所以家庭開支頗大。我和丈夫本來諗住用盡所有積蓄再加按現自住物業去多買一個同區的三房單位(約700萬）自住用，而原物業就出租（可租12000)。點知政府加辣，業主又再加價，我們因資金緊絀，所以沒有買下那心儀的單位。   點知呢個月無意中看到諗SIR的BLOG，學到不少投資概念，感到自己以往在投資方面實在很無知。 所以立即行動報讀了4月的收息課程和讀畢閣下的著作，希望能學好理財，好為自己和家人將來計劃。   但我和丈夫始終沒有投資經驗，故希望諗SIR指教下，以我家的情況，我們可以怎樣實現： 1. 居住需要：買／租一個3房單位（目的為自住用：家有成人3名，小童1名，犬1隻） 2. 財務自由：擁有一或兩個收租單位（目的為退休後收租用），因粗略計過如果要退休，按現時的開支，我家要擁有資產值達1800萬的物業才成。如諗法不正確煩請諗SIR指導糾正。 以下是本人家庭的財政狀況供參考： 月入：＄93000 父母家用： ＄16000 家庭開支： ＄45000（生活，日用，工人，仔囝學費，車，保險每人各＄2000） 供樓： ＄12000 每月儲蓄： ＄20000 資產和負債 房屋：屯門二房單位一個（未過SSD），市值475萬。巳加按轉老公單名侍有，1.9%，60%按揭。月供＄12000，尚欠＄280萬 積蓄：HKD100萬＋加按的150萬 ＝250萬 股票：20萬（藍籌） 定期：52萬人民幣（年利率4%） 另外，本人公司有特別的員工福利，可以1%年利率借貸最多500萬及以20年還款期購買單位作自住或家人自住用途。 answer: 學好投資的原因是人打工去搵錢所賺的金額有限，就當本案讀者是碩士夫婦，收入都屬偏好水平。惟自己身為夾身一層、即上有高堂下有細路仲要加隻狗，縱有過人的知識都只能同個工人逼在個兩房單位生活下去，想搬屋住大些少都唔可以。既然如此，兩位36歲成功由公屋奮鬥到碩士既案主應點再行落去?   雖是馬後炮、但如各位好似碩士夫婦咁日常支出大而人工不俗的，應早為自己諗好點買多幾間樓。本案格局是儲蓄力低(儲蓄率21.5%)、人工帳面高、即屬易問銀行借錢而現金水平少，若趁後生向銀行舉債而待美金內含值下跌、即等於多左個人同自己搵錢、況且將買返黎既樓再租出去即搵到好租客幫自己供樓、還本部份更是租客每月為自己奉上的心意。現在35診開外儲蓄為172萬、將樓加按又有150萬，那即其實自己多年工作所儲得(172)，只不過等於將現居加按所獲一樣(150)。   當言道講就輕易、萬一買哂樓後個樓市跌怎辨? 所以筆者提倡投資失敗者好少因為睇錯市、多是因為過份投資。人可以買到幾多間樓可運用借貸力、而本案讀者計為(48000+45000)/10000*2.59*50% = 12mil。現在只借了280萬，所以借貸力還有280/1200 = 76%未運用、而旺市可將自己的借貸力動用50-60%水平。萬一之後市況下行都仲有得諗。既然係咁，讀者即可將自己的兩房轉三房? 可恨政府辣招就係專為呢類想換樓既朋友制造麻煩、若佢地而家要買間700萬三房最盡只可借420萬，首期需280萬。計埋員工福利都要比200萬首期。更要留意雖將舊樓賣走及在半年內入手三房可運用「樓換樓」情況豁免雙倍印花稅、但點都要先比左後退回、即又多約60萬支出而之後或可獲退回30萬。係咁既情況下、建議讀者不如租三房、就當自己要每月補貼10000元租樓、都因無買樓而省回30萬獲得等於兩年半租樓津貼。   上述情況會係買樓001再作深入討論、包括唔夠借貸力既人點去再增大原先借貸額、及自身借貸力點去貼合自己情況去正確地計出黎、不只用2.59常數去作太理想化的假設。為自己本身財務狀況打脈(001)與貼去出招收高息為自己租樓津貼同為重要，講返讀者，租三房要多付的資金可將加按出黎的150萬用債基收息、每年計為12-15%而月收息為$15000-20000，剛好配合按揭的新增供款。而新增額為150/259 = $5800。即讀者可淨袋$15000-5800 = $9200落袋。點去有效為自己在各方產出正現金流去為自己達成財務自由已在堂上授予。