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私人銀行戶想10%被動收入，南豐新邨點解要換四小龍? #2129

諗sir你好 ，我是收息101的學生，你課堂上的資料實在非常有用, 令我醒覺自己理財知識貧乏及自己的懶惰，以致人到中年也未有穩定的被動收入。現在唯有將勤補拙，立即報咗103，也希望諗sir 可以指教一下。   本人和先生太約45歲，我收入太約每月60k ，先生每月65K 及每年大概400K傭金收入, 先生早年單名買入南豐新邨2房單位，現在估值大概7M，餘下貸款4M，該單位兩年前已做了二按，拿到2M現金。   另外手上現金：5M, 股票 2.3M，債基：400k (無用槓桿)   想請教諗sir  因為南豐新邨已有40年樓齡，應否賣出，然後買入一個較新的單位？我們兩夫婦也在港島區返工，應否選擇港島區呢？ 另外，因為南豐新邨是單名單位，我仍未有物業，是否可以在現階段多購入一個單位呢？這樣，我和先生便可以每人手持一個單位。 除此之外，我們現在手持現金比率太高，可以投資在哪裏，令資本增值，期望每年大概可以收到投資的10%的被動收入   answer: 住宅達四十年樓齡後做唔到30年按揭，港島樓一般跑輸九龍同新界樓，不如將佢賣走既可套更多現金係手，亦可換間起碼唔會點跑輸既九龍樓。     南豐新邨賣走返300萬，拎其中180萬可八成上會900萬的四小龍兩房，唔叫好正，不過比上不足比下有餘，有些間格更可兩房改埋做三房，有小朋友都仲叫夠住。現金回籠多120萬，計埋有620萬現金，如果唔買樓現金有成920萬，接近私人銀行開戶門檻。   先買一間樓，唔好心急一年內買哂兩間，以便平均你的買入價。你要留意，你的經紀一定積極幫你搵盤又話買第二間減佣，積極叫你幫襯。   不應將錢長期壓在股票，未來十年將同過往大不同。這兩年，不少同巴菲特同齡的賢達都往生了。看股神巴菲特最近增持無息的黃金而放棄很多人長揸的銀行股，足見佢老人家的想法開始轉角。而最近十年巴菲特的巴郡股份價格升幅，跑輸S&P500指數(下圖)。好多人用1987年開始計巴郡股份的回報，咁計當然贏而年報回可在近20%。不過只計最近十年表格，對於最近開始投資的你，要明白就咁S&P表現都比巴郡好，唔好講你買中更爆既XLK或者GOOG了。   諗sir敬重巴菲特過往對投資界的貢獻，然而世界在轉凡事在變，諗sir都一樣唔可以長盛不衰。下圖見買盈富基金，要受之波幅用standard derivation(SD)表示，SD為21.55%，若你買銀娛為SD為40.87%。而諗sir提及用債基收息，SD一般為9%。所以用債基收息波幅比買盈富少一半，而只係銀娛之1/4，派息未槓桿有6%，槓埋過12%，債基缺點是價格難大升，而派息穩定。股票例如買銀娛，有機會股價大升的，不過同時冒之風險較大，加上派息不保證。   讀者到45歲對被動收入一定要有要求，長揸股票如為收息，實在不宜。不過若睇好某些生意或測到股票有動能，買入賺價係可以的。不過為賺錢買幾十萬都夠，不需要近300萬坐住係股票市場冒險。     市面打很多人都打著10%/20%回報一年作招徠，連諗sir既舊生都發卡片比我，話有「區域經理」私訊佢話佢專做收息，按樓同買債的方案。可是見卡片上的資料既沒監管機構牌照，辦公室亦相信是虛擬共享辦公室，故叫學生不要接揭更查明來源。本blog給予的收息資訊按月更新，好似上年講既金鑽，你今年再去買已經好伏。確實間唔中金融機構為跑數會「大減價」出筍plan，筍唔筍我地會用數字計一次比學生睇。絕不是有些人，連「好仰慕諗sir」都可講得出，隨手就推隻垃圾income & growth比客仲要話係我講既，呢d事諗sir已聽到無感覺啦。   諗sir利用銀行、保險及地產界的網絡，為學生查明有乜新計劃出又抵既，有咩銀行做按揭易借既，有咩律師樓及會計幫到你一拆二既，有咩樓盤係剛出要睇既，叫學生上我地佐敦辦公室傾，而我只有一隊助教會知悉我對不同債券的升跌或計劃睇法，助教身份歡迎不時利用whatsapp 63832145同我同事核對。   至於收10%息可混合用直債加債基，如有淨錢亦可做「亂世收7%息大部份保證計劃」。直債派5%唔難，香港公司可以，但唔比亂買恆大收10%啦，下次大市跌恐怕你坐唔住。   至於債基由於現時hibor低，係借貸成本只1-2%年息之下，要槓桿後收10%很易，15%一般，20-23%息一年都可以。要做好佢諗sir建議你要搵個唔好成日叫你亂買基金加倉及為賺佣成日叫你買股債基金既服務人員。   保險計劃在現低融資成本下，確實重新睇好，但不同銀行分行對保險每日都有不同之借貸terms，我地助教有渠道不時收集。

香港樓市正進行巨變及應對方法 #2123

諗Sir你好，本人45歲自僱人士，月入平均5萬，小朋友7歳，太太家庭主婦已沒工作7年，打算小朋友到中學才會再出來工作，牌面上勉強叫完成一生三宅，但覺得仍有不足需要優化，所以想請教諗Sir的專業意見🏻   每月家庭支出（不連供樓）大約2萬 另外租自用公司支出$6000 手持流動現金約$50萬，3萬股票。   收租及自住物業收支：   物業A(夫婦聯名）: 3x年市區十大屋苑1房，收租$13000，7成按月供$4500，市價5.2m，欠銀行0.9m。   物業B（夫婦聯名） 2房己補地價居屋自住，9成按月供$11000，市價5.4m，欠銀行2m。   物業C（單名） 工廈收租$9400，3成按月供$5700，市價3.4m，欠銀行1m。   現想請教諗Sir，因為物業A及B年時已高，所以我有意想先將A物業賣出，換一個較新或全新的2房單位優化一下資產，目標物業最好是可以自住或收租的2房，地點最好是東九丶市區丶將軍澳或康城，但因為A丶B單位聯了名，所以有點棘手，而且現時自僱人士同銀行借錢很難，所以想請教諗Sir應該意見。   我諗到的方法：   1  先賣出A物業，收回4.3m，買入7-8m較新物業，買入前物業B需轉單名。   2  先賣出A物業，收回4.3m，先買入高回報直債或債基，邊收息邊儲多一點錢，等代機會買入較新物業。   3 以不變應萬變，繼續收租儲錢，減少債務，等代機會再買入較新自住或收租物業。   謝謝諗Sir   ANSWER: 哦，知識真係幫讀者改到命運喎，佢應該真係唔知可以咁: 單位A同意要賣，未來黎香港工作的內地人數目會上升，黨為他們打點應該會控制個一房供應市場。這個不是亂up，記者朋友可去查一下，內地學生如租20/21年學期的分租單房，好似有大機構向終移動買電話卡送比佢地? 由於內地機構在香港住屋市場無份額，而佢地為左內地班朋友仔未來甘心情願係香港為佢地工作，所以進入細單位住宅市場，包起佢地手機費，絕對合情合理。咁同讀者有咩關係? 由於一房市場有半官方介入，不斷收房，你係學生宿舍業主可能單位有機會溢價被收購，比少少甜頭你。香港有地產商試過攪INTERNETSHIP計劃，5000蚊係廣州請人黎香港工作，包住包電話包食，例如去一田任拎都無所謂。比你5000蚊請到個人係香港做到下野，買多幾間宿舍間房仔比你住有咩問題!? 中央政府樂意見到。   另一件事，金融辦已告知國內銀行，今年要減人工。唔知香港中資班員工點諗!? 人工呢D野，未來可加可減。   相信佢地唔會攪大單位的，要有人數優勢，一定係管好單身一個黎香港打工既人。或者直情出內地糧高150%，然後包埋佢地一個住，咁叫佢黎香港打工。內地城市工資當5000，比佢12500佢，再包埋房錢5000，都仲只係17.5k/月。但呢個人係二線城市可以係專業人仕黎，或者係黨教老師咁咁。你唔信? 我唔會同你賭食file既，不過我既學生團在一區可有雙位數既單位間黎分租。唔係好多，不過起碼勉強叫有stake。我講呢個角度應該至今為止，未有人講過。就好似幾年前，我係第一個餵哂蚊咁入龍珠島拍200萬別墅，之後就大把報紙跟住拍。   亦預計會出現，有酒店會離場賣比中資做一房。小投資者，唔好只揸一房。但揸間三房隨時改做分租單位又或改返轉頭，咁就可以。美麗華酒店(0071)，你不如望下近日股價? 當然比人打到仲殘先抽起既機會係有的。   賣完A單位，返約4.8mil。單位B，夫婦之間轉讓，稅係跟舊制唔使比15%咁貴的，仲可以按爆八成，套5.4百萬*80%-2.0百萬 ~ 2.3mil。即係賣完A再用買樓003的「一拆二按爆八成」之法拆左B，成功多700萬現金係手。   當然讀者工資50k單要支撐單位B的按揭可以，50K月入之借貸力為50000/10000*50%*2.59 ~ 640萬。假設讀者冇咩消費又無重大負債。因此單位B欠400餘萬而工廈欠100萬，佢單人夠頂。不過再買就要將借貸力由無變有，一係佢自己出多份糧，又或令佢老婆有出糧。點就可以搵會計師比過萬蚊同你安排，或參考買樓003借貸力由無變有內容，8月尾有真人堂，或可即買即網上睇，簡單過Netflix，香港仲有office同客服。我同意係開公司出支票比老婆當做新收入的，然而此只為大方向，點先做得細緻需要心得，同埋只要做錯一個步驟銀行睇到，成份按揭申請即唔批。

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30萬做債基槓桿收高息為何不建議? #2111

Hello 諗Sir,   本人為ETF, 收息101, 收息103 (已報103 8月重讀)學生及漁夫系統年繳用戶.   本人32歲, 已婚, 家庭月收入約6萬2 / 年收入75萬左右 (已扣除MPF), 現居於青衣區一自置物業, 14年3.5M 買入, 現在銀行估價5.6M. 另外持有約60萬港幣現金, 30餘萬香港股票, 200萬債基 (1槓1, 年回報約8-9%)   疑問: 由於小朋友將於年尾出世, 所以現在有換樓打算, 但以後需委託家人照顧小朋友, 所以短時間內並沒有打算搬離青衣區 本人自知以現時財務狀況於區內買入更大單位會比較困難, 所以現正考慮於同區內尋找約16-18K 的單位租住,  及於其他有區份買入單位收取租金以補貼租樓開支   希望請教諗sir以上方案的可行性 謝謝!   ANSWER: 係，用真金支持我地既讀者會先答，先恭喜讀者年尾小朋友出世，唔少學生都跟住我地個blog成家立室，故諗sir個blog叫成家博客!   諗sir於文章及影片會恆常為大家詳細交待公司債、新興債、美國國債、高評級公司債、垃圾債分類走勢，包講及教埋有咩好買點買先抵!    讀者2014年應買了兩房，而家住左6年先搬，都叫合理。有些朋友上車買studio/一房，一旦有小朋友又要換樓，當中浪費佣金雜費時間裝修都構成較重損失。後生仔如能力一般，寧願買舊些都最好兩房同埋有少少裝修的，慳支出再儲下錢，慢慢換大。同埋第一間樓絕不要浪費大量金錢裝修dream house，婚姻生活起初要磨合，就當你之前同居開…結左婚都有野唔一樣。 講下債，讀者係一年讀過收息103可去會員區睇哂全片段，上圖將債基E餐即公司債近一年之走勢加自用分析方程利用EXCEL畫出，E餐進入上落市偏弱，比中軸線更低，我們數據化分析，更明走勢。若閣下買些評級中等的債券，例如係內房而沒煤氣咁靚個種，要準備未來一個月債基唔會點升。   讀者如果覺得買三房支出大，唔好夾硬黎先租合理。投資首戒條，絕不要盡借盡買令自己跌市無路可退無注可加，無現金等於悲修同破產。重負債只要還到息都可以捱一排，其實唔少香港業主都係債務多於現金。你唔買樓槓大資產變相沽空港元，就咁打工儲份糧想發達都幾難。當然你係打工仔如霍建寧，係得既。   租青衣樓可以，因為買青衣樓不建議，如果家人在青衣要住近就租吧。青衣屬葵青區，沒換樓階梯，小學校網都無亮點，即聚唔到貴客，換樓換到盈翠已叫近頂，再換就搬走變相留唔到客。當然我地都要補返句盈翠同葵芳樓唔錯，係建議讀者唔應該，大家可以照買。   其實讀者都試左債基，100萬1槓1，收8-9%息，應該係槓B餐或老豆之選才會收得咁低。點都好，100萬投入都收緊9%息，成9000一個月，唔錯吧。可以再收多點息支持佢租三房，同埋原本2014年間樓買落反租出去，至少都有10K-12K/月收番(除非佢係長亨山頂…)   想再收多點，方法一就加本金。將原本間青衣樓按爆八成就可，如果係聯名順便做埋一拆二為他日低稅買第二間樓準備。560萬*80%-290萬結欠可能按出~150萬。將呢150萬投入收9%息，共250萬可收20K一個月。之前讀者都用債基收開9%息，過埋2020年3月大跌市都照行，即係已知債基收息夠穩定啦  

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諗sir撐住單親媽媽、失埋業點加按單位? #2108

諗sir 你好， 孔子說人生四十而不惑，偏偏剛踏入四十的我，突然面對失業同婚姻問題，令我有點進退失據。偶爾拜讀到你的文章，如蒙指點迷津，總算是黑暗中的一道光。   本人41歲，剛於三月因公司經營困難而被裁員。慶幸家住家族物業不用供樓，我負責所有水電煤管等雜費，與父母和兩子女(小學一及三年級)同住,每月支出四萬五左右。   資產方面，我有一個物業收租，市價1600萬，按揭280萬，月租35000, 股票65萬左右，外幣(AUD & RMB) 約70萬, 基金值38萬左右(蝕緊18%)，現金120萬左右(分批做定期，收入約2厘), MPF約100萬。 就業市場持續不明朗，最壞的打算是萬一失業的時間比預期長(例如1年),在這期間，我應該如何增加我的被動收入呢？如果被動收入有15k, 再加收租35k, 至少可抵銷每月開支。失業期間，要把物業加按套現，是否有困難？是否太高風險呢？直債應該點買？另一考慮是去英國，買三個細單位收租，順便帶兩個女去讀書，又是不是一個好選擇？   望賜教。 一個撐起成頭家的媽媽上   ANSWER: 先講諗sir內心支持來信發問女仕，面對雙重打擊仲要睇住兩個細，真係唔容易。幸好屋企錢財上很有照顧，有樓比佢住仲要有間1600萬既樓，此屬幸運但亦因此有不幸。老子名言:「禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。」後生太順好多時下半世要捱，當然諗sir唔認識讀者，不可憑一封信假設讀者後生好順，但讀者要努力解決現時困難就肯定。   第一，亦很重要的，讀者唔好急於做野解決現時問題。應諗清楚、逐步做。讀者應為實踐形強及主導性高的人，一下子來信已提出換個環境一間香港樓拆三間英國樓，帶埋兩個仔女去。可是一次過買哂三間英國樓? 相比下先買一間係咪仲有進退呢? 至於直債係保本年息5-10%，債基就唔保本但息更高達10%-15%，買之前後咪要了解下邊一個人能有提供客觀資訊比他既動機呢? 有些sales，佢地就睇中有些人重於實踐的性格，有錢就唔理好醜幫客買哂佢賺佣，最尾買左堆垃圾。     英國樓，可以做按揭的，讀者將1600萬樓加按後如拎錢去英國一炮買，就屬下手，上手者: 借力打力。你見誠哥幾何做生意用自己本? 梗係搵銀行借比佢，唔掂至多公司清盤。   英國人借唔借比你，很看Credibility。要靚? 當地有銀行戶口、再有信用卡、有小朋友visa、有親戚擔保、你香港有份工，有mortgage broker力薦，全部都可提高你Credibility(借貸力)。     香港人著重自己earning ability，但好少培養自己Credibility，錯的。銀行見你糧單靚行業好一借成千萬，成世儲唔到既數。如讀者無工做，當然最簡單是搵返份工，做夠6個月之後可以借。亦可自己做生意成立公司，不過董事就應該唔係自己啦，然後出糧比自己。用支票出糧夠六個月，再加其他佐證及解釋好成件事，銀行貸款照可做到，更精細的優質資訊在買樓003學習。另外提提一間樓轉了用途之後，其租金收入是可作買樓借貸用途的，厘印租約入數證明轉用途契三件事要齊。     留意，買樓是最後一個結果。但好多人係心急比人推去買左樓，之後先問返點借，那你能否如期complete deal就看你運數家底。     諗sir反而建議讀者間1600萬樓一拆二，係香港買兩間800萬樓。一黎800萬樓客路好的可轉做學生宿舍，都係買樓003業主收租關鍵課的精要內容，一間三房變1開5，每間租6000，那租值就由18k提升至30k。讀者買兩間三房一間付50%首期400萬，另一間八成上160萬，出資共(400+160) = 560萬，兩間收租60k而供(400+640)/259 ~ 40K。即560萬資金付出月月正現金流收60K-40K=20K，分段買完兩間樓仲淨1600-280-560 = 760萬。   760萬如需要，付150萬首期買間300萬市值英國樓，在非London的城市大把選擇。留意賣樓再買兩間香港同一間英國樓，逐步來的，亦要建構好自己借貸力才逐間分段買平均買入價。最後淨500萬，可將240萬投入債基或直債收息。債基不保本，但每月派息達10%-15%年息，方案在收息101，同學除了學習買乜最緊要係學懂點處理出入時機及獲諗sir走勢文章跟進。全香港會按公司債、新興債、英國國債、高評級公司債、垃圾債分類咁去解說走勢既人，應該得諗sir自己一個人做。其他叻人就教你炒股票，佢地人數大把。

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無財主作靠。庸才變強7點 #2076

你好諗 sir，小弟既無呼風喚雨之材，亦無金山財主作靠，只為一名小小公務員。幸得拜讀老師理財著作，始感一生三宅之曙光。但正煩惱不才應先修讀「買樓001 或003」定「收息101」，還望諗sir不吝指點方向，以下為不才資料：   先生(37)入息：$34000 太太(35)入息： $18000 育有一子一女   月儲：$20,000 現金：300,000 最大借貸力： 52000/10000*50%*2.59 = $670萬   現有第一城兩房（實用面積284方呎） 以$400萬買入尚欠按揭 $310萬， 月供 $12500，現借予朋友居住。 現估價：$540萬 (on 21/5/2020)   小弟有以下疑問： 第一城因樓齡及細兩房多供應，是否應將其換另一潛力地區的小有靚則，如荃灣、東涌？ 或應進取地將賣出第一城所得約$230萬，以8成買入另一$500萬左右二手樓，借俾朋友住，另外約$100萬買入債基B餐，過幾年再向第二間屋進發？ 或保守些，第一城按兵不動，待樓價上升，再加按數十萬買入債基，儲錢再買第二間屋？但怕此計劃太長遠，年紀漸大，借貸力漸減……   現正居住公司宿舍，希望藉此優勢向一生三宅進發。礙於公務員此一雙刃劍，不敢在按揭理財上過於進取，觸犯規條。又怕理財上捉見肘，原地踏步。望諗 sir 指引可行方案，不才定必謹遵教誨，儘快報讀適合課程，以長識見，達成一生三宅。   謹祝貴公司 桃李滿門、業務蒸蒸日上   希望為時未晚的庸才上 ANSWER: 讀者最大問題咪係儲錢紀律低，手上30萬現金而報稱可月儲兩萬，咁咪即係最近15個月先開始儲錢? 明白第一城可能買左幾年，現欠310萬而樓價540。不過婚後莫非壓力好大? 有公務員宿舍資助仍儲不到錢? 只好說: 木宰羊。   誠然賣第一城可得接近讀者十年可儲，那就賣第一城吧。賣樓唔係唔可以，不過咪因為些少現金去賣，但如是讀者再儲落去恐怕起色不大，不如將第一城賣走拆兩間，搵多些朋友幫自己住入間屋加快供樓當儲錢好過。要加快儲蓄，一係自己生性、二是找多幾個人幫手儲，就係咁簡單。   賣第一城得320萬，此為十倍於讀者年儲蓄24萬。第一城一房及細單位同意供應頗多，唔係差但因讀者強項是公務員容易問銀行借錢，那就不妨一拆二。   320萬抽其中100萬作首期入手500萬樓房，要兩房選擇唔少，但都要在舊的大型屋苑，買樓003可助讀者作出決擇選屋苑。買新樓收租就一向唔支持架啦。   淨220萬一半做定期，很怕讀者一有錢就大洗怪上身。其實靠儲一定無發達，但為何仍花篇幅叫人儲錢? 因儲得好既人在理財上執行性及持續性較強，下面條方程式都講左，一件小事只要持續執行(例如每日唔洗超過200蚊)，效果可以很強。正因如此，1讀者樓可以賣> 2儲錢習慣請培養> 3然後再補買返第一間樓>4

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直債加7%保險保本搬三房 #2069

諗 Sir: 多謝抽空了解本人個案. 近日才於網上觀看 homeblogger 有關置業的影片及文章, 自覺錯失很多良機, 故希望能及時獲得寶貴意見.   本人今年 39 歲, 太太 38 歲, 育有三個小朋友, 現時僅得一個約五百呎的兩房單位自住, 雖然勉強應付家庭需要, 但仍希望長遠能換成一個約七百呎的三房一套單位, 以應付家庭所需.   背景資料如下:   自住單位 7 年樓齡, 購入已 5 年, 市值約 820 萬, 月供約萬八, 按揭仍欠銀行 350 萬元. 本人月入約六萬四千元, 太太月入約三萬元, 但積蓄不多, 僅約五十萬元,  而每月儲蓄約一萬五千元.   現時計劃賣出舊單位, 然後購入一個約 950 萬元的單位, 未知是否好選擇? 亦不知現在是否合適時間, 望能指點迷津.   謝謝 謝生   ANSWER: 家庭借貸力為(64000+30000)/10000*50%*2.59

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當你捱貴罩，我地投資已滾大10倍去買樓 #1997

Hi 諗sir ！關注咗你page 好耐，令我對樓市同基金投資都好有興趣。我想請教下你，我同老公今年28，未有小孩，兩人加埋月入只有$35000。   今年好彩抽中長沙灣一手居屋，約395尺，一房單位，下年搬入去。月供$13000，供25年。供款已佔去人工一半。   我想請教你的是，因摰親移民天堂，將會留下約600萬現金（一層估價1300萬的市區3房兩廳户，需與兄弟平分），請問應如何善用這600萬現金達到財務自由？ ANSWER: 讀者最要學懂，是分辨誰人將說項去騙走佢呢600萬。很多人認為起步之初，是由零出發，誠然在投資上這是錯的。投資唔同你學校做功課，絕不是由零開始。當大把人都窺看你手上既錢，一不小心你就由正變負，打從負數出發。   相反去睇，能由窮變富更可將錢長留在手的，自有其能力。你話人發達靠運? 可以只剩你自己一個唔明。   另外要勸讀者不要太著眼呢600萬，長守呢600萬而不長進，最尾必失。人生在世當然不只為錢工作，但如成世人的勞動產出高峰，只係兩人共3萬幾，真令人懷疑每天是否認真對待工作呢? 很多人都被遺產變得固步自封，希望讀者不要成為下一位。   兩人借貸力共35000/10000*50%*2.59 = 453萬，加上仲有居屋要供，說明工資唔加，又或找唔到擔保人義務助佢炒樓，讀者行買樓致富呢條路暫示行。   筆者建議讀者利用父母資金向下抄經濟低潮，利用經濟一旦向下美國國債之債價會向上原理，將起碼一半資金投入美國國債，添些少槓桿去收10%年息。要知債基如是收息課美國債的B餐槓盡可收約15%年息，故10%目標為讀者留了不少空間，應付萬一美國國債都向下之風險。300萬收息一年都30萬，加上若債價有3-5%升幅，讀者一年息連價賺成40萬，夠下次買樓首期了。   那萬一美國債不向上怎辦? 留意美國債不向上，經濟通常向好及股市上升。只有經濟差時錢才縮在最穩固的美國國債求些少收益，所以讀者除了300萬投入美國債，留3萬投入領展的期權。每到領展的走勢用保歷加通道計算，通道擴闊的時候，同時入手向好名向淡的價外期權，博由價外轉價內那最肥的升幅。由於只是利用30000元逐些買入，更有訊號監察機制，此舉既可捕捉一旦市場在2020-21年走好，令美國國債投資失色的風險。不少基金都是利用債加期權操作令自己立於不敗之地，散戶自己學都可做到此點。 領展期權筆者在1月21日篇文提過(上圖)，其中一隻認沽行使價82.5的，當時做$0.35。昨天30/1號? 升至$3.50(見下圖)。所以筆者個BLOG，12月提過提過路勁直債，$100升至$107，人人執$14000美金。1月有領展認沽，唔夠十日升了10倍。我地唔係想用賺錢吸引人，只想講除了股票，買債大大注加利用期權細細注，回報都可好吸引，仲要係過去一個月，香港生活難上難，我都個BLOG仍有好投資點子。 有了上述兩招，讀者係咪更有信心可以滾大舊錢買樓? 當然讀者要用買樓003行一拆二去將夫婦其中一名甩出黎，同埋做好文件及努力工作，向銀行提出更高收入證明。   每件事情都要付出，將上述提案執行前要學好債基入市操作、美國債與市場關係，及期權用法。

2020 ALL-IN買樓後的下一步? #1980

諗sir︰       你好，本人及丈夫均報讀了您的「買樓003」課程(一拆二收租睇市班 / TELY54，於1/2019上課)，有感香港前景及房屋政策有變，特意來函欲尋找更加佳的投資方案。       本人31歲，丈夫34歲，收入每月$200,000$至300,000(但由於二人自己做生意，故此不太穩定)，儲蓄$120,000(扣除$15,000家用、$15,000供樓、$10,000多卡數、$8000多供車、其他開支約$30,000)，並因剛買入鋪位，手上現金只餘$150,000，沒有買任何股票。   本人和丈夫資產如下︰   2017年買入    (太太名) 屯門青榕街3號海譽       買入價 $9,800,000 (付4成，後加按套現$1,850,000購入屯門盈豐商場鋪)    自住物業   2015年買入    (先生名) 屯門滿名山一房單位  買入價 $3,980,000 (付兩成，已做轉按，不是借發展商，供$10000多，收租$12300)   2019年買入    屯門盈豐商場鋪       買入價 $5,050,000 (付7成，供$7000多，收租$14500)   2013年買入    (先生名) 錦田石湖塘無滿意紙村屋    買入價 $460,000 (Full paid, 收$3500租)   2018年買入    屯門海景花園車位

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應否買多間樓作投資? #1942

你好，   我最近苦惱應否買多間樓作投資，希望諗Sir指教下。 小弟已婚37歲，月薪5萬，太太月薪1.8萬 2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓 按9成，現尚欠按揭約270萬，現樓價巿值635萬 現持有現金95萬 有小孩一個   問題: 應以什麼投資策略去增值？ 怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓，用太太名可否做到按揭？ 知道老師認為將軍澳沒投資價值，那應買何區樓? 投資股票收息較適合嗎？利用IB去投資按出黎既錢適合我?   十分感謝老師寶貴時間，先祝老師生意興隆   ANSWER: 一些人曾受惠於政府政策，大家要明白，好似讀者就是一例，靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會，400萬樓上足九成，令細價樓爆升，將軍澳樓當年可能只付30-40萬首期而現時放賣回錢635-270 = 365萬，即將原本幾十萬首期賺翻了十倍，這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難? 如果唔係搬屋難? 一個打工仔有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐? 通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值，政府為解決問題就濫發錢，你買樓就是借錢變相沽空銀紙。   不少港人明白此理，即主旋律無變，就會明白為何要買樓。若買中好區份，會比將軍澳升得好。若買中獨特間格，升幅又再比區份好緊要。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境。這在近2000篇免費個案解答內提過幾次。所以importance of location不只說區份，而是就近你的location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好，因為一區內總會搵到很多fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要，因為同一間格又同區的，一賣左好難返第二個，咁講佢咪最盡只做到一個客生意?    這幾年發展商狂建細單位，然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本blog發問個案的人，或看倌你: 都是有能力的! 沒能力的筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房，因此九龍區平民三房，在2017-2019年筆者都說可買。現在買未算就太遲，但買左既學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可，有些新界地方客源唔錯，屋苑條件也利佢上升，這選取單位過程在買樓001/003已授。   讀者行「一拆二按爆八成」，即可將635萬之80%-270 = 238萬套出。由於夫婦其中一人已無樓，就可八成高按揭上會。238萬新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住，又得，更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法，要理解。   買樓後淨幾十萬，加手上95萬，同意可做些投資，利用IB網上買REITs或債或ETF收息，筆者認為屬睇就容易，做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返黎求助既個案，大致是: 不明白怎研究一隻股份之market depth，買左投資物但慘放唔出被套 跟人買想抄功課，但不明白投資物本身是什麼，見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢? 有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的 未明交30%股息稅 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股，更或衍生物，一些基本如提存錢都未懂就買，最後又要筆者同事幫手應下執手尾   筆者自己不會存多錢入IB，戶口不會超20萬美金，原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計，如果想學新野又挑戰自己，可以一試。   筆者認為讀者後生幾件事都可試，你可以聽筆者講邊件事我認為好，筆者亦會同時叫你幾年事都試可，因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確，就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基，留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐，15%息同意唔少野，但不少收息101的師兄師姐已收了，反正派息一個月都成$6250，收息101的學費只$4900，你若唔同筆者make a deal，當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開，default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得! 所以投十萬HKD入去可以了。你自己選些美股買，或者睇睇報紙有邊個美股專家，能予精準貼士。   今晚就係11月收息班的第一課，由於上個月不少朋友因交通問題無黎，今晚會很爆。佢地最快12月10日收第一次息。

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